英国的土地产权制度

第一篇：英国的土地产权制度

英国的土地产权制度

2011-01-18 16:51:26 华声在线902名网友正在讨论 字体：【大 中 小】

英国的土地制度历史悠久，体系完整。在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王(国家)所有，但拥有永业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。因此，英国是一个土地私有制国家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。在法律中，土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地产权。地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，即为永业权，主要有三类。即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。另一种是租用保有地产权。也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。租用保有权有125年、40年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容.而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改.自由保有权人不能随意干涉。最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。

虽然英国实行土地私有制，但因公共利益需要，如基础设施建设，可通过行使强制购买权来征用土地。享有这项权力的有政府和其他机构，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司，以及自来水和电力公司等。而何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定，并以法律形式确定下来。征地机构在取得强制征用权后须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿。被征地人如对公开质询的结果仍有异议，还可向最高法院上诉，对于收入在一定范围内的被征地人，还可在法律费用方面获得经济资助。英国复杂的土地强制购买程序保证了强制购买权的慎重使用，土地征用中的平等协商和合理补偿保障了被征地人的合法权益，完备的争议解决机制有效地缓解了征地纠纷的升级和蔓延。

在英国土地权利受法律保护且可以自由交易，然而，土地所有者并不能随意对土地进行开发，这一限制通过土地用途管制来实现。1947年《城乡规划法》规定一切土地的发展权，即变更土地用途的权利归国家所有。这项法律实质上实行“土地发展权国有化”。任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，必须申请规划许可。

英国的房屋购买者须缴纳印花税，08年9月初，英国政府为拯救低迷的楼市，大手笔启用了一份涉及近百亿英镑的财政援助计划。该计划的重要组成部分便是印花税假期政策，即政府对价格在17.5万英镑以下的住房交易停征印花税1年。而根据英国此前的印花税政策，房屋成交价在12.5万-25万英镑的，印花税税率为1%;房屋成交价在25万-50万英镑的，印花税税率为3%;房屋成交价在50万英镑以上的，印花税税率为4%。

第二篇：社会主义国家土地产权制度创设的反思

社会主义国家土地产权制度创设的反思

社会主义国家土地产权制度的创设，是同其经济、政治、文化、法律制度创设紧密相连的，其创设变动的历史包含在社会主义建设曲折历程之中。从社会主义理论与实践看，如何寻找社会主义土地公有制及其公有产权的实现形式，是社会主义理论在发展中国家的实践难题，是农业国实现经济起飞、迈入工业化与现代化的新课题，也是中国在“二元经济”转型期，实现国内与国际资源的优化配置，应对国内与国际两个市场的激烈竞争，回应传统土地公有产权模式对于农村社会生产力“驱动不足”的新挑战。因此，对于土地产权制度创设的特点进行客观评价具有重大的现实意义。

土地产权制度功能质的规定性

现代土地产权制度的功能，其本质在于，土地产权制度规范所确认、调整、保障一定的土地资源配置经济关系，及其效率与效益。即通过这种制度规范、引导、调整、保护经济主体合理开发和利用土地资源，使企业家（包括农民）有效发挥与土地等生产资料和其他资源优化配置，以提高土地产出率、劳动生产率和投资收益率，解放和发展社会生产力，促进社会文明进步。因此，我们应该从实现农村小康社会目标出发，以新视角分析土地产权制度功能的发展。

作为市场经济条件下的土地产权制度功能，具有现代性、开放性、发展性等特点，是传统土地产权制度功能在开放条件下的继承和发展。其表现在。

1、明晰产权的功能。首先，解决的是对土地及土地产品的归属权（所有权）、控制权（持有产权），明晰其归属控制的性质、范围与秩序。其次，创设对土地及土地产品的利用权（承租权、承包权、转包权），明晰其利用的性质、范围和秩序。其三，凭借对土地及土地产品的归属权、控制权、利用权通过不同形态的交易流转，以满足个人、集团及国家不同的消费需求与投资需求。其四，为了避免归属权、控制权“长臂”导致资源配置效率低下，或频频引发交易中的“寻租”、机会主义行为等交易风险、交易不确定性问题增多，交易成本无控制增长的状况，必须借助国家的力量，通过制定一套科学的制度与规则，使土地及土地产品资源的配置达到效率与效益最大化。

2、激励约束的功能。根据现代市场经济的需要，在坚持土地国有、农民集体所有前提下，按照公平与效率结合原则，对农民赋予土地控制权———即土地持有产权（根据社会主义性质的决定论不宜赋予其所有权），其实质上是国家禀赋农民一种“恒定”（根据现代人们平均寿命可确定相应的持有产权周期）的“资本产权”。这种土地产权制度功能安排既遵循了参与约束原则，又遵循了激励相容约束原则，同时考虑到了劳动努力之外的因素对土地产品产量的影响程度，在对土地持有产权取得、利用、转让、继承、处分、担保或置换成股权、期权等权利变更与组合的若干经济、民事场合，既可能减少交易成本，又降低权利变更场合中的摩擦成本，因而更具有科学性、严密性。

3、有序交易的功能。作为土地这种特殊“商品”，其功能是为人们提供劳动条件、活动空间及场所，让人们获得土地产品及服务。而作为土地市场交易，不只是市场的买卖双方参与土地交易，而是众多的参与者所要发生多方面的经济关系。其交换的客体事实上不是土地本身，而是不同的利益主体所给付的土地权利及获得的预期最大收益，即增加权利或变更权利所指向的利益（财富）的最大化。这就要求土地产权制度的功能创设必须具有便捷交易、降低成本、减少风险、优化资源配置，有效地防止败德行为，达到均衡的博奕结局。

土地产权制度功能创设的一般轨迹特征

作为经济制度重要组成部分的社会主义土地产权制度及其法律上的土地法权制度，在其创设的阶段上，具有以下“轨迹”特征。

1、既具有历史跨越性，又可能出现超越阶段性。马克思在指出人类社会发展必然规律的基础上，曾对未来社会设计了两种理论模式，即“西方模式”和“东方模式”。150多年来，社会主义作为一种运动，经过艰难曲折的实践，至今未能在“文明国家”实现，而东方经济文化比较落后的中国等国家却跨越了资本主义的“卡夫丁峡谷”，成功地建立了社会主义。随着社会主义国家的建立与人民民主政权的确立，社会主义的重要经济制度———土地公有制度、土地产品的按劳分配、劳动群众作为土地的主人的制度，同样也跨越了资本主义的“卡夫丁峡谷”，即在不经过资本主义土地制度创设历史阶段的情况下，通过废除半封建、半殖民土地制度的基础上，建立起了劳动群众的土地私有制，并进而变革为以社会主义国家所有制和农民集体所有制为主要内容的土地“二元公有”制、土地使用制和土地国家管理制的制度体系，并且上升为国家土地法律制度，对其确认和提供保障，形成了土地国有权、集体所有权的土地法权规范体系。因此，社会主义土地制度的创设具有跨越历史阶段的特征。

但是，在社会主义土地制度的创设过程中，我们曾脱离国情、忽视初级阶段社会生产力极不平衡的发展状况，忽视土地资源配置效

第三篇：企业产权制度改革方案

***道路运输服务站产权制度改革

实施方案

为了认真贯彻落实党的十五届四中、五中全会精神，加快国有（集体）企业产权制度改革步伐，实施产权制度转换和职工身份置换，建立现代企业制度，促进年经济快速发展，根据**市国有企业改革领导小组关于《**市推进国企改革实施意见》的精神，结合企业实际情况制定本方案：

一、企业基本情况

***出租汽车服务部成立于1998年，为独立股份制企业。全县所有出租车挂靠在该企业经营管理，由道路运输服务站全体职工参与企业管理。在组建出租汽车服务站时，由于资金不足，经全体职工协商决定集资组建，集资款作为组建服务部的入股金，至今未产生赢利。现有挂靠出租车98台，每月每台收取管理费150元。

（一）职工情况：

企业职工总数12人，其中：在职5人、请长假3人、挂编1人、临时工3人；正式职工40岁以上的有4人，30-40岁的有5人；大专的有5人，中专的有3人，初中的有1人。

（二）资产负债状况（截止2009年8月底）

1、资产总额67042.66元，其中固定资产11700.00元、流动资产55342.66元；

2、负债总额393525.96元。其中：社保258088.26元、医保80419.58元、职工集资款14500.00元、补发工资6510.00元、其他债务34008.12元。

二、职工身份置换

（一）职工安置类型

根据**市国有企业改革领导小组关于《**市推进国企改革实施意见》的精神，经职工本人申请，确定安置类型如下：

身份安置：12人（正式工9人、临时工3人）。

（二）职工身份安置总成本

按市处规定，测算正式职工身份安置一次性补偿费计算标准为年工龄1130元，临时工为年工龄发放一个月工资。职工身份置换总成本为 557329.84元，其中：

1、买断工龄一次性补偿费185812元（不含3位临时工；截止2009年8 月份）；

2、欠社保、医疗保险338507.84元；

3、欠职工集资款（股金）14500.00元（红利）；

4、欠职工补发工资6510.00元；

5、生活费（1人）：12000元。

（三）职工身份置换资金来源：

置换资金主要来源于买断工龄一次性补偿费、职工集资款（股金）、职工补发工资，不足部分在企业资产重组或股权收益中弥补。

1、买断工龄一次性补偿费185812元；

2、职工集资款（股金）14500元；

3、职工补发工资6510.00元；

4、不足部分，采取配置股权在企业资产重组收益或股权收益中弥补。

（四）置换兑现办法：

如果资产重组收益或股权收益能如期到位，可一次性支付职工身份置换现金。

如不能及时到位的，即按以下顺序支付：

1、补缴所欠社保、医疗保险338507.84元；

2、企业重组后未参股的人员的身份置换费元；

3、其他债务由重组企业分三年偿还。

三、企业重组方案

（一）业务重组

根据企业生产经营业务的实际情况，并结合企业改制目标，如国家没有新的出租车政策出台，继续采取车辆挂靠的形式经营管理。

（二）重组方式

职工身份置换后，采取职工参股的形式成立有限责任公司。股金按照原企业的债务、职工身份置换资金及组建新公司所需资金等来确定。股东应当足额缴纳各自的出资，股东全部缴纳出资后，必须经法定的验资机构验资并出具证明。

四、其他

1、由于本企业改制成本较高，欠社保、医疗保险数额较大，请求适当调减。

2、本方案经企业职工代会讨论通过后，报市处企业改制小组批准实施。

二00九年九月十五日

**县道路运输服务站改制的申请报告

**县道路运输服务站成立于1992年，下设出租汽车服务部，全县所有出租车挂靠在该企业经营管理。近年来逐步建立了一些管理制度，但还有些制度不健全，部分制度不能落实到位，给出租车业户和企业管理造成了很大的经营风险，安全隐患存在严重。我站每月的经营收入来源为出租车管理费，一旦发生重大交通事故，难以承担事故的赔偿。

我站现有职工12人，现在唯一的经济来源为出租车管理费，难以维护日常支出，严重存在“吃大锅饭”的思想，制约了企业的发展。现只有通过企业改制，改变企业的管理机制，更新观念，把企业做大做强。

根据**市国有企业改革领导小组关于《**市推进国企改革实施意见》的精神，结合我站的实际，认为我站改革条件已基本具备。请求市处能派工作组进驻我站全面指导，加大力度，推进企业改制的顺利实施。

以上意见如无不妥，请批复！

**县道路运输服务站

二00九年九月十五日

**县道路运输服务站改制职工代表

大会决议

（2009年9月1日会议通过）

根据**市国有企业改革领导小组关于《**市推进国企改革实施意见》的精神，经驻我站改制工作组和道路运输服务站改制领导小组会议决定2009年9月1日召开服务站企业改制职工代表大会。审议通过《**县道路运输服务站产权制度改革实施方案》（草案）。会议应到12人，实到8人，符合法定规定。经与会代表认真审议，以举手表决方式，一致通过《**县道路运输服务站产权制度改革实施方案》（草案）。并报市运管处批准后实施。

**县道路运输服务站

二00九年九月是十五日

第四篇：中国农村宅基地产权制度

中国农村宅基地产权制度过去

一、宅地私有并可自由买卖时期

1949年新中国成立后到1962年，农村宅基地归农民私人所有，农民拥有宅基地和房屋的所有权，农民宅基地和房屋都属于农民私有财产，宅基地所有权与房屋所有权两权主体合一，宅基地及地上房屋可自由买卖、出租、赠与、典当及继承等。

新中国成立后，在农村开展了废除封建土地制度，没收地主的土地与房屋分给农民的土改运动，实行“耕者有其田、居者有其屋”。

1949年，具有临时宪法性质的《中国人民政治协商会议共同纲领》第10条规定，“中华人民共和国……有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制……。

1950年中央人民政府颁布的《土地改革法》规定，“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制”，“所有没收和征收得来的土地，统一地、公平合理地分配给无地少地的贫苦农民所有”，“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利”。

1954年全国人大通过的《宪法》更明确地规定，“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权”，“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权”，“国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。

1956年全国人大常委会《农业生产合作社示范章程》规定，“初级阶段的合作社属于半社会主义的性质，在这个阶段，合作社已经有一部分公有的生产资料，对于社员交来统一使用的土地和别的生产资料，在一定的期间还保留社员的所有权，并且给社员以适当的报酬”。1956年全国人大通过的《高级农业生产合作社示范章程》规定，“人社的农民必须把私有的土地……等主要生产资料转为合作社集体所有”，“社员的土地转为合作社集体所有，取消土地报酬”，“社员原有的坟地、房屋地基不入社”。

从漫长的封建社会到1949年，中国农村社会中一直实行的是土地私有制，地主占有大量的土地，而广大农民只占有少量土地，土地可以自由买卖，土地兼并因此出现，而土地兼并导致的阶级矛盾是中国封建社会朝代更替的主要原因。新中国成立后，实行了土地改革运动，废除了封建的地主土地所有制，广大农民分得了土地，基本实现了土地所有权的平均化。但是土改并未废除农村土地私有制，只是通过平均地权的形式实现了农民“耕者有其田、居者有其屋”的梦想。但是如何防止土地私有情况下，土地兼并的再次发生，仍是新中国执政者必须考虑的问题，于是，从1949年至1956年，中国共产党在农村逐步推行了互助组、初级社、高级社(集体所有)。

1956年，我国农村生产资料私有制的社会主义改造基本完成，具有社会主义特征的高级农业生产合作社普遍建立，土地等主要生产资料都归集体所有，实行统一经营、共同劳动、统一分配。但在农业合作化过程中，农民的宅基地及其房屋并未入社，仍归农民个人所有。

二、地归集体所有和房屋可自由买卖时期

1962年初至1999年间，宅基地归集体所有，个人仅享有宅基地的使用权，宅基地不准出卖和出租，但宅基地上的房屋可以自由买卖，农民住房由房地合一的所有者主体转变为所有者主体相分离，形成延续至今的房屋所有权主体与土地所有权主体相分离的模式。(一)1962年一1981年：农民可原始取得宅基地使用权，房屋可自由买卖

1962年八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例修正草案》(简称《人民公社六十条》)规定，“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”，“要保障社员个人所有的一切生产资料，包括房

屋……等，永远归社员所有，任何人不得侵犯”，“社员的房屋，永远归社员所有”，“社员有买卖或者租赁房屋的权利”。从这些规定可以看出，农民对宅基地由原来的所有权转变为使用权。

1963年中共中央颁布的《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》规定，“社员的宅基地、包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变”，“宅基地上的附着物，如房屋……等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有”。1963年的该规定，第一次使用了“宅基地使用权”概念，同时规定了“地随房走”的原则，农村宅基地所有权从此明文转变为宅基地使用权。

1963年最高人民法院颁布的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》(修正稿)再次强调了上述规定。

1975年全国人大通过的《宪法》规定，“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他生活资料的所有权”。

1978年中央委员会通过的《农村人民公社工作条例》(试行草案)规定，“农村土地包括宅基地一律不准出租和买卖”，“社员合法所有的房屋……等生活资料和生产资料，以及……存款，永远归社员所有，任何人不得侵犯”。

1979年最高人民法院颁布的《关于贯彻执行民事政策法律的意见》规定，“处理社员宅基地的使用权等纠纷，应根据土地归国家或集体所有，一律不准出租和买卖的原则，……如宅基地使用权确有必要变更的，人民法院应根据党和国家的政策法律规定，与有关部门共同研究，妥善处理”。

1981年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》规定，“必须重申，农村社队的土地都归集体所有”，“分配给社员的宅基地……社员只有使用权，既不准出租、买卖和擅自转让，……”

该阶段，农民对宅基地由之前的所有权转化为使用权，农村宅基地所有权主体与使用权主体相分离，宅基地不准出租和买卖，但宅基地上房屋可自由买卖，确立了农村宅基地使用权的无期限性。

(二)1982年-1998年：农民和城镇居民都可原始取得宅基地使用权，房屋可自由买卖1982全国人大通过的《宪法》规定，“宅基地和自留地、自留山，也属集体所有”，宅基地归集体所有，以宪法形式被确认。

1982年国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》规定，“社员对宅基地……，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权”，“集镇内非农业户建房用地的面积标准，由县级人民政府……作出规定”，“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，……，报公社管理委员会批准：……，批准后，由批准机关发给宅基地使用证明”，“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续”，“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地”。从这些规定可以看出，集镇内非农业户可通过申请、审批程序取得宅基地使用权。

1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定，“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理”，“公民在乡镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用”。

1986年全国人大常委会通过的《土地管理法》规定，“农村居民……出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必

须经县级人民政府批准”。

1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“农民集体经济组织将原集体土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业户口居民，其用地属于国家所有”，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为国家所有。

1991年国务院通过的《土地管理法实施条例》规定，“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向……申请，……报县级人民政府批准”。

1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定，“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依办理该项手续后，方能认定买卖有效”，该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。

1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，“城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第(一)项规定的审批程序办理”，“回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第(一)项规定的审批程序办理”。

(三)1998年一1999年：农民可原始取得宅基地使用权，房屋可自由买卖

1998年全国人大常委会通过，1999年1月1日施行的《土地管理法》删除了有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建造住宅的规定。另规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，从这些规定来看，城镇居民不得再申请集体土地建设住宅，农村村民转让宅基地后，不能再申请新的宅基地，土地用途管制加强，限制农用地转为建设用地。并未禁止城镇居民可在农村购买房屋。

1998年国务院通过的《土地管理法实施条例》规定，“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”。该规定也未禁止宅基地使用权转移，当地上建筑物转移的，须依法变更土地使用权。

三、地归集体所有和房屋处分受到限制时期

1999年5月至今，宅基地仍归集体所有，农村宅基地具有身份属性，使用权人必须是本集体经济组织成员，一户只能拥有一处合法的不超过法定标准的宅基地，宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的成员转让，宅基地上的房屋可在本集体经济组织内部转让，农民转让房屋后，不得再次申请宅基地，禁止城镇居民在农村购买宅基地。

1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“禁止农村集体经济组织非

法出让、出租集体土地用于非农业建设”，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或„小产权房‟。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发”。

2008年中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》重申，“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或„小产权房‟”。

2008年住房和城乡建设部《房屋登记办法》规定，“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。

2008年国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定，“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定，对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理”。

四、几点说明

(一)宅基地产权制度变迁与农村生产关系

通过建国后，宅基地产权制度变迁的相关法条及政策梳理，我们能够清晰的看到，农村宅基地产权制度变迁，是同我们对农村生产关系进行社会主义改造的认识过程和实践过程密切相关系的。新中国成立之初，我国实行了农村土地农民私有制，调动了广大农民的生产积极性，实行土改也是中国共产党取得战争胜利的重要手段之一，但是如何防止土地私有情况下，为防止土地兼并的再次发生，从1949年至1956年，中国共产党在农村逐步推行了互助组(私有制)、初级社(半公半私)、高级社(集体所有)。1956年，我国农村生产资料私有制的社会主义改造基本完成，具有社会主义特征的高级农业生产合作社普遍建立。这时，执政党的指导思想是加快社会主义公有化进程，表现在农村生产关系方面，就是“一大二公”、政社合一的人民公社体制，除了农户自有的生活资料外，整个农村的土地等生产资料都转为归集体所有，于是一个涵盖全部农村生活的人民公社集体所有制建立起来。在这种高度集体化的所有制和农村生产关系体系中，农民宅基地产权制度的安排是有合理性的。这种所有制和生产关系体系的基本支撑，是农村土地完全归集体所有。同时，掌握土地所有权的集体组织又必须给自己成员以基本住房保障，从而需要把宅基地使用权交给农民。这样，宅基地作为一种集体公共产品和保障性产品，不具商品属性，也不具有完全财产权利的资本属性。

(二)关于农房抵押

目前，从法律层面上讲，有关农村房屋能否抵押的争论实际上是在现行法上关于宅基地的规定，根据《担保法》第37条规定，宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，《物权法》第184条重申了《担保法》第37条的规定。一般认为，农房抵押时，虽然是将房子作为抵押物，但其担保的金额不仅包含了房子本身的价值，还包含了房屋宅基地的价值，而宅基地不得抵押，故农村房屋不得抵押。该推论的隐含前提是房地一体抵押，房地一体交易是我国房地产转让中的一项重要原则，但我国立法何时规定了房地一体抵押，该规定是否适用农村房屋抵押，需要仔细考察。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条和1995年《城市房地产管理法》第31条明确规定了房地同时抵押，但它们都是针对城市房屋而言，在立法无明文规定的情形下，不能想当然推导出农村房屋也实行房地同时抵押。事实上，在此阶段，我国法律允许农村私有房屋所有人出让其所有的房屋。农村私有房屋的转让尚不为

法律所禁止，所有权人在农村私有房屋上设定抵押权又有何不可呢?《物权法》第182条规定了建筑物与该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。但全国人大法工委对该条的解释是要本条规定的建筑物，主要指国有土地上的建筑物和乡(镇)、村企业的厂房等建筑物，农村房屋抵押也不可类推适用该条规定。因此，现行法虽然禁止宅基地使用权抵押，但并没有禁止宅基地上的房屋设定抵押，而且，我国现行法律是允许农村房屋在一定范围内转让的，如果一概禁止农村房屋设定抵押，必然会引起立法上的冲突。

(三)城镇居民购买“宅基地房”合同的效力

根据我们上面法律及相关政策梳理，1999年之前，城镇居民是可以购买“宅基地房”的。自1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》下发后，国家禁止城镇居民购买“宅基地房”，之后又陆续下发了类似规定的文件，但仔细分析这些规定，大都属于部门规章形式，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，这些规章不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。但从中国的国情出发，国家各部委颁发的各种政策规定显然会对法院判决农村房屋买卖合同的效力产生影响。如果法院判决城镇居民购买“宅基地房”合同有效，必然会与国家颁发的各类政策相抵触。从目前的司法实践来看，绝大多数法院都会判决这种合同无效。

北京市高级人民法院《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。并同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》(鲁高法[2008]243号)第56条明确规定，农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。

司法实践中认定此类房屋买卖合同无效，多是从法理上来进行认定的，法律依据明显不足。目前，很多人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了《土地管理法》第63条的规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”，《土地管理法》第63条的立法目的，实质上是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，因此第63条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。

第五篇：关于海淀区农村集体经济产权制度

关于海淀区农村集体经济产权制度

改革情况的报告

——2010年6月13日在海淀区第十四届人大常委会

第44次主任会议上

海淀区农村工作委员会主任 李殿安

主任，各位副主任：

受刘长利副区长委托，我就海淀区农村集体经济产权制度改革情况向区人大主任会议进行汇报。

为实现农村经济健康发展，保护农民合法权益，维护社会稳定，确保集体资产保值增值，促进社会主义新农村建设，在区委、区政府的坚强领导下，我区积极开展并加快推进农村集体资产处置及经济体制改革（产权制度改革）工作，各乡镇取得了不同程度的进展，现将基本情况报告如下。

一、改革进展情况

目前，我区集体资产处置及经济体制改革工作已取得了很大进展。已有52个单位开展了农村集体资产处置工作。启动产权制度改革的乡镇、村共退偿老股金4133.7万元，需处理资产总额166.71亿元；流转变现28.66亿元，涉及量化对象107059人次。其中已成立了10个股份经济合作社，分别是东升乡的太平庄、塔院、清河、小营、马坊、大钟寺、八家，玉渊潭和西北旺镇的安宁庄、马连洼三队。另有8个单位完成了资产处置后，不再成立新型集体经济组织。其中西北旺镇的小辛店和苏家坨镇的三星庄尚有部分土地，计划在土地被征占后按照既定方案处置。

分乡镇来看，改制工作进度情况是：东升乡七个村已成立股份经济合作社，正进行深化改革试点。乡总公司、直属企业计划在完成资源重组之后，成立3个股份经济合作社。玉渊潭已于4月21日正式成立了股份经济合作社，正准备进行登记注册。海淀乡直属企业和6个村级单位已于4月份完成了清产核资初查工作，将在复核之后进行公示。四季青镇正在进行改制调研。西北旺镇绝大多数村（队）已完成劳龄登记，部分进展快的单位已进入退偿老股金和清产核资工作阶段。上庄镇、温泉镇和苏家坨镇确定了7个重点推进村（苏家坨镇的台头、前沙涧，温泉镇的杨家庄、高里掌，上庄镇的西闸、八家、白水洼），相关工作人员已参加了区里统一组织的改制理论政策、实际操作培训，计划在今年完成改制工作。

二、改革历程回顾

我区的集体经济产权制度改革工作始于2002年，大体上经历了探索试点、逐步推进和全面推进三个发展阶段：

1.2002年至2003年，探索试点阶段

由于山前地区城市化进程较快，集体土地绝大部分被征占，大批农民转为居民，要求进行集体资产处置的愿望强烈。我们在学习借鉴外省市和其它区县改革经验的基础上，结合自身实际，研究出台了第一个指导性文件：《关于我区城乡结合部地区乡村集体资产处置及集体经济体制改革试点工作的意见》（海政发„2002‟66号）（以下简称66号文件）。该文件明确了我区集体经济体制改革的指导思想、主要目标、基本原则和领导体制，为如何进行集体资产处置提供了详细的可供操作的方案。

2.2003年至2009年，不断推进阶段

为了进一步加强对我区农村集体经济产权制度改革工作的指导，这一阶段在不断总结前期工作经验的基础上，区政府先后出台了一系

列指导性文件，主要包括：

（1）《关于产权制度改革中乡村进行清产核资的指导意见》（海政办发„2003‟56号）

该文件对产权制度改革中进行的清产核资工作的时点、范围、清查方法及清查结果的公布确认和审核认定等程序作出了详细规范，成为我区改革单位在产权制度改革中进行清产核资工作的主要依据。

（2）《关于加快城乡结合部地区乡村集体资产处置及深化集体经济体制改革的指导意见》（海政发„2005‟32号）

该文件是根据北京市有关文件，结合海淀区的实际情况，在转出人员强烈要求将个人资产量化份额进行兑现的情况下出台的。文件规定“允许资产量化份额在主体之间自由有序流转”。

（3）《关于加快和深化农村集体经济产权制度改革的指导意见》（海农发„2007‟29号）

该文件提出了相关职能部门要研究制定农村综合管理体制改革的配套措施、平衡农村集体经济组织内部各类人员之间的利益、鼓励根据实际情况创新改制形式，为下一步改革提出了指导性的意见。

3.2010年起，全面启动阶段

按照市委农工委、市农委《关于进一步加快推进农村集体经济产权制度改革工作的意见》（京农函„2010‟2号）和《关于印发在全市农村集体经济产权制度工作会议上牛有成、夏占义同志的讲话和王孝东同志的报告的通知》（京农函„2010‟3号）的要求,我区起草了《海淀区关于全面推进农村集体经济产权制度改革的意见》，制定了改制时间表，要求各相关单位在2010年全面启动改制工作，2015年之前完成改制工作，并对处于不同工作阶段的集体经济组织作出了有针对性的指导。

三、我区改革工作的具体做法

改革的目的是实现“资产变股权，农民当股东”，为此要把集体经济组织账内存量净资产进行股份量化和重组，使集体资产的产权关系从“共同共有”变为“按份共有”。我区经过逐步探索、实践，形成了一套比较成熟的操作程序,主要步骤是：

1.成立改制领导机构和工作机构，建立健全社员代表大会制度； 2.社员代表大会做出改制决议并报上级党委、政府批准； 3.界定人员身份；

4.老股金和劳龄登记，退偿老股金； 5.清产核资； 6.确定改制方案；

7.资产处置和量化集体、个人资产份额； 8.个人量化资产份额的自愿流转； 9.成立股份经济合作社。

在遵循全区统一指导的前提下，各乡镇也结合自身实际情况，按照实事求是、因地制宜的原则，灵活制定相关方案。比如，实行“一级所有，一级核算”体制的玉渊潭，采取“以乡为单位”整体改制的方式；实行 “一级所有，分级核算”体制的东升乡，采取“以村和乡直属企业为单位”分别改制的方式；海淀乡拟采取将乡级资产和人员分配到各村、以村为单位改制的方式；北部一些地方采取“以队为单位”方式。

四、改革取得的成效

通过前段的产权制度改革，我们总结其成效和意义主要表现在以下几个方面：

一是解决了农村历史遗留问题。农村集体经济组织成立五十多年来，一直是集体资产共同共有的经济组织，成立股份经济合作社解决了老股金的问题，解决了曾在集体劳动、为集体做过贡献的原农民的

权益问题，形成了按份共有的比较清晰的产权关系。

二是促进了集体经济的发展。改革使集体经济组织得以整体保留，使其能够实现可持续发展。能够调动生产要素中最积极的因素——劳动力的积极性，增强了发展集体经济的凝聚力和向心力，股东关心集体资产经营状况的积极性明显提高，集体经济发展也明显加快。实现资产保值增值，促进农村经济发展，增强了集体经济实力。

三是促进了社员增收。实行股份合作制后，社员除了家庭经营性收入和工资性收入外，还能增加股份分红收入，这种财产性收入为社员收入持续增长提供了保证。

四是完善了合作社的决策、经营、管理体制。各股份社都初步形成了股东大会或股东代表大会、董事会、监事会运作机制，建立了按章理事、多重监督的约束机制，有利于集体经济实行民主管理。

五是促进了农村社会稳定。通过产权制度改革工作，使广大干部群众认清形势，统一思想，消除顾虑，得到实惠，从而积极参与、支持这项改革，维护了农村改革、发展、稳定大局。

五、下一阶段的目标及任务

到去年底，全市已有812个单位完成了改制工作，今年计划完成450个。市里要求“全市拥有集体净资产的乡村都要进行改革，没有集体净资产的村，要做好集体经济组织成员身份界定、劳龄统计和清产核资等基础性工作。”市、区已经明确，要在2015年之前全面完成改制工作。从目前情况看，需要着力解决以下问题：一是提高部分乡镇、村领导对改制的重要性和紧迫感的认识，促进相关工作抓紧开展；二是应当加强扶持，减轻农村集体经济组织的改制负担；三是规范股权流转办法，探索股份经济合作社可持续发展的途径；四是积极探索北部地区改制后的产业发展道路。

农村产权制度改革是继农村土地改革、合作化以后，涉及农民切

身利益的第三次重大体制改革，是一项系统工程。我区农村集体经济组织发展水平不一，情况复杂，改革难度很大。下一步，我们将在区委的正确领导下，在区人大的指导监督下，认真总结、推广玉渊潭、东升乡等单位总结出来的成功经验，加大力度，抓紧落实，按期、高质量完成全区农村集体经济产权制度改革工作任务。