加强我县契税征收与管理的调研与思考

第一篇：加强我县契税征收与管理的调研与思考

加强我县契税征收与管理的调研与思考

2009-12-16 14:30:20作者：来源：旬阳县财政局浏览次数：441文字大小：【大】【中】【小】近年来，我县契税征管工作在狠抓管理，协调推进中步步为新，连续6年实现增收，为我县保 稳定促发展作出了积极贡献。面对新形势、新任务，我县契税征管工作如何全面贯彻科学发展观的要求，进一步创新管理机制，优化税收服务，加强契税征管，推动区域经济率先发展、稳定发展、和谐发展，是现实的需要，也是发展的选择。

一、发展现状

经过几年的发展，我县契税征管工作建立了较为健全完善的工作机制和管理框架，契税入库数额稳步增长，为我县财政“保增长、保民生、保稳定”给予一定的支持。具体表现为：

1、具有坚实可靠的税源基础。随着人们物质生活水平的不断提高，房地产行业也随之悄然兴起，在人们对生活质量要求越来越高的今天，房地产行业以它独特的优势呈现出迅猛发展的趋势，在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用，并成为推动县域经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。我县近年来初步形成的水电、水泥、建筑 三大产业集群，整个工业经济呈现稳步增长，稳中有升，积极活跃的上扬态势，有效扩充了土地的出让、转让、房屋买卖等契税税源的增长空间，为契税增收创造了条件。

2、具有较为完善的征管基础。不断深化税收征管改革，初步达到职能细化、权责分明、运作规范、纵向通畅、横向协调的征管工作格局。一是开发单位申报纳税，商品房出售前的基本情况，税源基础资料，确保管理有序、征收有据、测算有帐。二是实行信息化管理。运用计算机等新技术，建设契税征收监控网络。三是加大检查清理力度。严防税源流失，对拖欠契税加强清收。

3、具有业务熟练的人力基础。“两税“征管人员分工和岗位安排合理，调动了工作人员的积极性和主动性。同时，加强对全所人员的业务技能培训，学习新知识、新技术，进一步强化工作的服务意识以及竞争意识。

4、具有备受关注的形象基础。我县坚持把开展“文明窗口”创建活动作为加强契税征管工作的载体和动力，树立了契税工作的良好形象。

二、当前面临的形势和存在的问题

从总体上看，我所契税征管工作的基本面是趋好向上的，但是从客观上分析，也存在着不少问题。主要包括：

1、一方面，受金融危机带来的影响，对房地产的实体经济冲击较大，房地产市场低迷，对我县房地产市场也产生了不小影响；去年下半年以来，我县新开发的几家规模型小区的商品房销售情况呈萎缩状态。近期内出让土地或将要出让土地数量也明显减少。另一方面，新

政策的影响。国家、省、市为了促进房地产市场发展，接连出台 一系列减税新政策：转让、90平方米以下的普通住宅由原来的3%降为1%。

2、一是尾欠税源仍在一定范围内存在。反映在土地契税的征收上，土地作为一种特殊的商品在房地产业迅速升温的今天价值凸显，但作为土地的购买者不愿支付这一被误认为额外的土地购买成本，于是千方百计，想方设法地逃避纳税造成了大笔契税欠缴，拖缴的现象。二是信息共享不畅。我们征收管理程序的现代化、手段的科技化，信息的高效化都还没有适应飞跃发展的形势，征管手段和技术不够先进，未能与房产、土地、地税等单位建立一体化的微机网络和信息共享系统，契税征管效率较低，而且很容易造成征管漏洞。

三、解决思路和对策

面临着巨大的挑战也蕴藏着发展的机遇，唯有把握机遇，危中求机，危中抢机，才能化压力为动力，实现难中求进。

1、创新思维，优化征管理念。一是破旧立新。处于改革新时期，面对发展新任务，必需摒弃不合时宜的旧观念，树立与时俱进顺应时代发展要求的工作思路。当前，就是要认清契税征管的新形势，以推动契税征管工作科学发展的思路来指导工作实践，解决新问题。二是抓“大”捻“小”。抓住契税征管工作重点，既抓“大”又捻“小”，充分挖掘增收的潜力所在。立足我县当前实际，就是要在抓好土地契税的同时，不放弃细、小、微的税源，提高征管效率，在清收尾欠税源上求突破，在完善“先税后证”制度上求突破，在加强征管信息共享网络建设上求突破，尽量消除契税征管工作的“空点”和“盲区”。三是补“软”补“短”。人是生产力发展中最活泼的因素。契税征管工作的好坏，关键在人，因此要以人为本，按照“抓班子、带队伍、促发展 ”的思路，带好队伍协调发展。要坚持科学用人，培育科学的选人用人机制，合理进行岗位分工，调动工作的积极性，促进干部职工愿干事、能干事、干成事。要加大契税干部队伍管理力度，增强业务知识技能。通过组织开展业务培训，岗位练兵，知识竞赛，技能考核等活动，不断开拓视野，提高业务水平，提高税收执法能力，培养德才兼备、专、多能的高素质契税征管干部，增强契税征管干部的组织协调能力和分析应变能力。

2、健全机制，推行科学规范化管理。管理出效益，管理出质量，管理出成果。从分利用好有限的征管资源，以先进管理理念和现代科技手段为依托，不断改善税收管理手段，提高管理水平。对纳税信息进行数据化扫描入档，便于资料的统计、归档、查阅，逐步建立与其他部门的信息联网，信息共享的网络体系，从源头杜绝税收漏洞。同时在税源控管上加大对重点税源和欠税的控管，对税源情况实行动态化管理，建立税源台帐，实行电脑化管理，确保管理有序，征收有据。

3、优化服务，营造和谐征管环境。一是加强宣传。围绕新时期契税工作主旋律开展宣传，组织开展税法宣传进企业、社区、工地等活动，加强与房管、城建、国土 经发等部门的沟通与联系，加大对各开发商和购房户的契税宣传；二是尊重纳税人，方便纳税人，保护纳税人的合法权益，激发纳税人依法纳税的积极性，将纳税服务工作融入到办税的各个环节，文明高效办税。三是加大查处。采取不同的方法和手段，对尾欠税源实行分类征收。对那些欠

税较多、态度恶劣的单位和个人要主动出击，组织力量开展专项查处，变被动为主动，变不利为有利；坚持以事实为依据，以税法为准绳，对不缴或少缴或者偷漏税款的，强化执法，依法行政，坚决依照税法及有关法律规定从严惩处，维护税法的严肃性，推动契税征管工作稳定、健康发展。

第二篇：延安市契税征收管理实施细则

延安市人民政府办公室

关于印发延安市契税征收管理实施细则的通知

延政办发〔2012〕69号

各县区人民政府，市政府各工作部门、各直属机构：

经市人民政府同意，现将重新修订后的延安市契税征收管理实施细则印发给你们，请认真遵照执行。

延安市人民政府办公室 二○一二年六月六日

延安市契税征收管理实施细则

第一条 为了规范税收征收和缴纳行为，保障纳税人合法权益，促进经济社会发展，根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例细则》和《陕西省契税实施办法》等法规、规章，结合我市契税征管工作实际，制定本细则。

第二条 在本市行政区域内转移土地、房屋权属的承受单位和个人为契税纳税人，应当依照本细则规定缴纳契税。

本细则所称土地、房屋权属，是指土地使用权和房屋所有权。

本细则所称承受，是指以购买、受让、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属等行为。

本细则所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其它组织。

本细则所称个人，是指个体经营者及其他个人。

第三条 土地、房屋权属转移是指下列行为：

—1—

（一）国有土地使用权出让。即土地使用者向国家交付土地使用权出让金，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者的行为。

（二）土地使用权转让。即土地使用者以出售、赠与、交换或者其它方式将土地使用权转移给其它单位和个人的行为。不包括农村集体土地承包经营权的转移。

（三）房屋买卖。即房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其它经济利益的行为。

（四）房屋赠与。即房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

（五）房屋交换。即房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

第四条 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：

（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；

（二）以土地、房屋权属抵债；

（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；

（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；

集资建房是指政府、机关、团体、企事业单位组织，由城镇居民、单位职工投资或参与部门投资建设住宅的一种形式。

（五）以其它方式事实构成土地、房屋权属转移的。如城镇居民委托代建房，城镇职工购买安居房、经济适用房等。

第五条 契税税率为3%。

第六条 契税的计税依据：

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。成交价格为土地、房屋权属转移合同确定的所有价格(含税费)，包括承受者交付的货币、实物、无形资产或者其它经济利益。土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其它经济利益的行为。

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（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。

成交价格明显低于市场价格并无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

土地使用权交换、房屋所有权交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其它经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税（房屋使用权交换不征契税）。

土地使用权与房屋所有权相互交换，按照前款征税。

以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地利益。同时承受者按照成交价格缴纳契税。

第七条 契税应纳税额计算公式：

应纳税额=计税依据（计税额）×税率

应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价格折合成人民币计算。

第八条 有下列情形之一的，减征或者免征契税：

（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于本单位办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；事业单位是指按《事业单位财务规则》进行核算的事业单位。

（二）城镇职工第一次购买公有住房，在国家规定标准面积以内的（面积标准按陕办发〔1996〕7号文件执行）免征契税。超过国家规定标准面积的部分，按规定缴纳契税。

本细则所称公有住房是国家所有的房屋。即全民所有制单位的房产，以区别集体所有制单位的房产和私有房产。公有住房包括：国家

—3— 企业、事业单位购建的含自建自置、集资兴建的（不包括个人集资），产权属于单位，租给职工居住的公房；政府部门及所属单位自管自用的公房；国家设置的专业管理部门，如房地产管理部门管理的房产或由房地产公司经营的公房。

（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准于减征或者免征；

不可抗力指自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，免征；

（五）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征；

（六）承受土地、房屋用于敬老院、孤儿院、幼儿园、托儿所、监狱、劳改劳教所的，免征；

（七）省财政厅规定的其它减征、免征契税的项目。

前款所称用于办公的，是指办公室（楼）以及食堂、洗澡堂、库房、绿化带等直接服务于办公的土地、房屋。

所称用于教学的，是指教室（教学楼）、图书馆、操场以及学生宿舍、食堂、洗澡堂、库房、绿化带等直接服务于教学的土地、房屋。

所称用于医疗的，是指门诊部、住院部以及食堂、洗澡堂、库房、绿化带等直接服务于医疗的土地、房屋。

所称用于科研的，是指科学实验的场所以及食堂、洗澡堂、库房、绿化带等直接服务于科研的土地、房屋。

所称用于军事设施的，是指地上和地下的军事指挥作战工程；军用机场、港口、码头；军用库房、营区、训练场、试验场；军用通信、导航、观测台站；其它直接用于军事设施的土地、房屋。

第九条 纳税人享受减征或者免征契税的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关领取《契

—4— 税减免申报审批表》，提出减免申报。计税金额在1000万元(含1000万元)以上的，由省级征收机关办理减免手续；计税金额在100万元(含100万元)以上的，由市级征收机关受理审核；计税金额在100万元以下的，由县级征收机关受理审核。

征收机关应指定专人受理、审核减免申报事项。

受理人应要求申报人如实填写减免申报表并提供相关资料，告知申报人若申报不实或虚假申报而应负的法律责任。

契税减免申报应由征收机关受理，其他任何机关、单位和个人都无权受理。

地方各级人民政府、各级人民政府主管部门、单位和个人违反法律、行政法律规定，擅自做出的减税、免税规定无效，征收机关不得执行，并向上级征收机关报告。

第十条 经批准减征或者免征契税的纳税人改变土地、房屋的用途，应当补缴已经减征、免征的税款。其补缴税款发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

第十一条 承受土地、房屋部分权属的，按照所承受部分权属的比例计算征税。

第十二条 契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其它具有合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书及由市政府确定的其它凭证的当天。

第十三条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关进行纳税申报。纳税人在办理纳税申报时，必须如实向征收机关填报《陕西省契税纳税申报表》；并同时提供所承受土地、房屋变动的买卖合同、房地产评估报告等有关资料。

第十四条 纳税人办理了纳税申报后，依照契税征收机关核定的期限，在办理过户登记前缴纳契税。

第十五条 纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证，纳税人按契税完税凭证和其它规定的文件到土地、—5— 房产管理部门办理土地、房屋权属变更登记手续。

纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

第十六条 土地管理部门、房产管理部门及城市规划、房地产开发经营单位有义务向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税；征收机关有权依法对土地、房产部门发放的权证是否完税进行检查，有权对房地产开发公司房屋销售的财务情况进行检查。

第十七条 契税的征收及缴库由市、县区财政部门主管农业税收的科、局、所、股，根据具体情况采用直接征收方式。

为集中统一搞好市区范围内的契税征管，宝塔区行政区域内的契税由宝塔区财政部门负责征收，收入按市与宝塔区5:5比例解缴国库。

第十八条 对两个或者两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适应首次购买普通住房的契税优惠政策。

第十九条 对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

第二十条 征收机关按实征税额的5%提取征收经费，用于业务费开支。

第二十一条 契税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《中华人民共和国刑法》及本实施细则的规定执行。

第二十二条 本实施细则自发布之日起施行，有效期五年。《延安市契税征收管理实施细则》（延政办发〔1999〕72号）同时废止。

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第三篇：调研与思考

失地农民社会保障问题调研与思考

摘 要： 失地农民的社会保障问题是我国工业化和城市化进程中一个影响面非常广泛的社会问题，是需要重点关注和解决的民生问题，是涉及贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要问题。当前失地农民面临的两大难题是社会就业的出路问题和养老保障的退路问题。根据政府关于失地农民的一系列政策，在实践中必须积极探索切实可行的途径和方法，要确保“以土地换保障”政策的落实到位；要确立失地农民就业优先的理念，逐步实现城乡统筹就业；要充分体现惠及全体农民的“低水平、有弹性、广覆盖”的农村基本养老保障制度的精神，实事求是地制定、完善和落实相关的配套政策。

关键词：失地农民；就业和社会保障政策;社会保障制度

二元经济结构是由农业社会向工业社会转变的必然结果。随着我国工业化城市化进程的加快，城市周边地区的农民失去了赖以生存、发展和保障的土地。土地无疑是失地农民对城市化的巨大贡献，但是目前失地农民的补偿安置制度和地方政府在解决失地农民出路上的作为不得力和不到位，显然影响到这一群体的民生问题，影响到社会稳定和经济发展的大局。笔者通过在陕西省咸阳市大量调查研究，对失地农民的社会保障问题作了一些思考。

一、失地农民面临的两大难题

由于政府在城市化进程中对失地农民的相关政策配套的不完善，可以说相当一部分失地农民目前处于“进无出路、退无保障”的两难境地。

（一）出路问题

被征地农民一旦失去土地，也就失去了维持家庭可持续生计的主要来源。要切实保障他们的基本生活，根本出路在于就业。从调查情况看，失地农民的就业状况不容乐观，以咸阳市秦都区陈杨寨街道办事处为例，截止到2006年7月底，8个村10 233名失地农民中，劳动年龄段内（男16-60岁，女16-50岁）的有9 001人，其中目前暂无业和处于失业状态的有8 309人，失业率高达84%。

失地农民就业难，既有自身条件的原因，也是现行征地安置政策不够健全的结果。首先，农民的土地被征用，意味着他们失去了原本所拥有的生产资料，不得不抛弃世代相传的生产方式，而在竞争激烈的就业市场中，他们则明显处于劣势，这集中表现为年龄偏大、文化程度不高和缺乏非农劳动技能三个方面。调查显示，陈杨办劳动年龄段内的9 001位失地农民中，初中及以下文化程度的占84.6%，技术缺乏或无技术专长的占88.2%，35-45岁年龄段的占45.6%。上述三大就业弱势，再加上农村就业信息服务渠道不畅等因素，严重制约了失地农民向二、三产业转移。即使已实现了就业转移的失地农民，一旦合同期满或精减人员，他们往往首当其中被裁减。其次，随着企业用工制度逐渐市场化，目前地方政府普遍采取货币安置的方式（对失地农民的征地、拆迁、就业等进行的一次性货币补偿）解决失地农民的就业问题,货币安置引发的突出问题是，在大量的失地农民再就业极为困难的背景下，安置补助费用远远不能取代以往土地所具有的“最后的保障”［1］的社会功能，在市场经济条件下，有限的资金难以为失地农民再造一个可持续生计。

（二）退路问题

养老保障是失地农民普遍担心的问题。对农民而言，土地承载着生产资料和社会保障的双重功能。一旦土地被征用，他们的养老保障便成了后顾之忧。而目前普遍实行的货币安置政策没有很好地解决这一难题。首先，货币安置只是为失地农民提供必要的生活补偿，就业机会则要到劳动力市场上去竞争，而他们的养老需求则没有充分考虑；其次，现行征地价格满足不了失地农民养老保障制度的需要。据咸阳市劳动和社会保障部门测算，仅养老保险一项的费用，若按低标准（全年社会平均工资的17%）缴费、低标准享受的“双低”标准一次性交费方案，每个失地农民的养老保险需要5.18万元,而现行的安置补助费每人只有3万元，缺额2.18万元。再次，一次性货币的补偿金直接发到农民手中，则可能因为他们只注重眼前利益或使用不当,反倒成为对解决养老保障问题的一个不利因素。事实上，调查显示，咸阳市秦都区陈杨办2006年7月20日前，10 233名失地农民中，几乎没有人参加基本养老保险。

短期看，失地又失业的农民尚可靠一次性安置费勉强维持生计，实际生活水平不致于明显下降。但长远讲，随着安置费用逐渐用完，失地农民的就业和社会保障问题势必凸现，给社会稳定留下隐患。

二、对失地农民的保障政策

2004年以来，咸阳市政府根据国务院28号文件及《关于进一步完善土地补偿制度的指导意见》等文件的有关精神，为解决失地农民的生产生活问题，制定了一系列的政策，其精神是:

（一）促进就业

第一,把失地农民纳入城镇就业体系，与城镇居民享有同等待遇。市政府有关文件规定：凡劳动年龄段内的失地农民，均可进入城镇劳动力市场，享受就业培训、择业指导、职业介绍等多种就业服务，在接受职业培训、就业援助、自主创业等方面享受与市区城镇人员、就业困难人员同等政策待遇等。

第二,重点加强失地农民的就业技能培训，提高他们的就业竞争能力。秦都区陈杨办的经验是：以市场的需求和农民的需求来确定培训项目（对失地农民实行菜单式和订单式培训），以竞争选择培训机构（对就业技能培训机构实行面向全社会的招标制），以补贴促进参与（对参加就业技能培训的失地农民按照每人1 000元额度予以补助）。据不完全统计，陈杨办通过培训的农民就业率达到了60%以上。



（二）改变货币补偿方式,建立基本养老保障制度

第一是分年龄、多层次、全覆盖的基本养老保障。咸阳市政府规定：对征地时年龄在16周岁以下的失地农民，实行一次性货币安置；对征地时在劳动年龄段内的失地农民，参加城镇职工养老保险缴费能满15年的，给予参加者城镇职工基本养老保险；不能满15年的，参加市政府规定的“低标准缴费、低标准享受”（简称“双低”）基本养老保险金；对征地时年龄在50-60周岁的妇女、又不符合参加城镇职工城镇基本养老保险或“双低”基本养老保险的，参加农村养老保险；对征地时年龄在60周岁以上的失地农民建立基本生活补助制度。第二是资金筹集主要源于失地农民的土地征用款，个人无需额外缴费。无论是市政府的“两大部分”（70%在征地安置补偿费和征地补偿费中列支，30%在政府土地出让金收益或社会保险后备金中列支），还是秦都区的“四个渠道”（安置补助费、土地补偿费的60%、从级差地租总额中提取20%和从招标拍卖增值收益中提取部分资金），养老保障资金的融资均直接或间接来自土地收益。

第三是留地安置。咸阳市政府2004年6号文件规定，对失去土地的8个村实行留地安置，即每人35平方米的开发用地，用以解决失地农民的长远生计。

咸阳市的这几项很有针对性的新政策既为为失地农民打开就业出路，又为失地农民提供养老保障，体现出解决失地农民问题的一条求真务实、讲究实效的新思路。

三、对失地农民保障的现行政策中需解决的问题

自20世纪80年代以来，失地农民的安置工作大体经历了四个阶段：第一阶段的做法是招工，第二阶段是定期定额地发放生活费，第三阶段是一次性货币补偿，第四阶段才把养老保险提上议事日程。第一阶段招工安排的失地农民，由于已经转变了身份，是按城镇职工养老保险政策解决问题的。现在的问题集中在第二类和第三类。第二类失地农民每月领取85元或100元生活费，有无工作，政府的生活费必须照发。如果没有工作，这样的待遇又确实太低了。第三类在把一次性货币补偿用完以后，一旦生活发生困难，政府就“难辞其咎”，所以实际上成了一个难以摆脱的包袱。目前主要存在着以下问题：

（一）新老政策的衔接问题

新老政策衔接涉及两个层面：一是养老制度本身的衔接问题，二是失地农民安置政策的衔接问题。

在咸阳这样的经济欠发达地区，目前同时运行着四套养老保障制度，即社会养老保障制度、“双低”基本养老保障制度、农村基本养老保险制度和城镇职工基本养老保险制度。咸阳市目前的做法是根据失地农民的不同情况，让他们分别参加不同的养老保险制度。自新政策实施之日，农民的养老保障关系基本理顺。

（二）失地农民养老保障制度的可持续问题

失地农民养老保障制度的可持续问题，实际上是养老保险基金的支付能力问题。按咸阳市的现行办法，一个失地农民一次性缴纳24 128元，达到法定退休年龄就可每月享受263元。按这两个数据测算，预计基金可支持约92个月，亦即7年半。如果按人均预期寿命70岁计算，还差2年半。秦都区按目前的情况测算还有很大缺口，填补这个缺口只有靠政府的财政托底。这一点必须引起必要的重视。

（三）保障失地农民利益与优化投资环境的关系问题

据秦都区有关人士介绍，该区失地农民养老保障制度的方案几易其稿成型后，区五套班子历时一年，先后几次召集镇(街道)领导会议统一思想，才得以公布实施。一个重要的因素就是，即将实施的新办法会提高征地价格，增加企业用地成本，对企业投资产生不利影响，降低区域经济的竞争力。如何既保障农民的切身利益，又能优化投资环境，是地方政府较为头痛的问题。事实上，秦都区把失地农民享受的最低生活保障金额确定在只相当于当地城镇居民最低生活保障标准上，是平衡各方利益的结果。

（四）就业观念转变问题

目前失地农民邻近城区，陈杨寨村是城中村，出租私房收入可观，经济较为宽裕。据陈杨办干部介绍，这里有相当一部分人对苦、脏、累工作不屑一顾，对工资不到800元以上或不坐办公室以外的工作免谈，对政府组织的劳动技能培训抱有无所谓的态度，甚至有相当一部分人存有对政府“等、靠、要”的消极态度。如何帮助失地农民转变就业观念，不能就培训抓培训，而要引导他们增强市场就业意识。

（五）让农民分享城市发展成果的问题

就失地农民这一特定群体而言，咸阳市现行养老保障制度基本实现了全覆盖，在城市化

进程中，城市近郊农民无疑也是受益者。然而就长远和全局看，如何使这一制度也涵盖全体农民，如何使失地农民和全体农民能够分享城市化的发展成果，还有很长的路要走。尤其是连片土地被国家征用储备的城市近郊农村，无论是集体还是个人，都是城市化进程的参与者，也理应是受益者。［2］57

四、解决失地农民就业和社会保障问题的几点对策

解决这个问题的指导思想就是要稳步推进农村社会保障体系建设。农村社会保障体系主要包括养老保险、医疗保险、失业保险、最低生活保障等。外地一些城市通过建立覆盖全体农业劳动者的新型农村基本养老保险并为老年农民建立社会养老补贴制度，不仅从根本上解决了广大农民的基本生活，而且减少了征用土地中许多矛盾。因此要适应农村城市化、户籍制度改革的发展需要，必须积极创造条件，加快建立以国家、集体和个人共同负担的新型农村基本农民养老保障体系，加快原有的各种养老保险向城镇保险、新型农村养老保险的接轨，形成城乡相对完善的社会保障制度。

（一）确保实行“以土地换保障”政策，建立失地农民基本养老保障制度

“以地换保障”是指从土地征用款中确定一定数额建立失地农民的基本养老保障制度。咸阳市的实践表明，只要政府坚持科学发展观，注重城乡的统筹发展，在土地被征用过程中，解决失地农民的养老保障问题就能够切实可行。这是因为，土地征用款是农民失去土地后维持可持续生计的唯一资本，政府在这种时候积极引导农民投资于养老保障，是维护他们切身利益的重要举措。［3］

（二）更新理念，制定合理的政策，促进失地农民充分就业

要确立就业优先的理念，按照“公平对待、合理引导、完善管理、搞好服务”的原则，彻底取消限制失地农民的就业歧视性政策，清理各种乱收费现象，逐步实现城乡统筹就业，使失地农民真正享受市民待遇。

要以强化失地农民培训教育为重点，着力提高失地农民的素质和就业竞争能力；要按照 “政府促进就业，个人自主择业，市场调节就业”［4］79的原则，制定促进失地农民就业配套政策；大力鼓励用地单位和企业把合适的岗位优先安排给失地农民；要制定和完善关于鼓励支持个体私营经济发展的政策，鼓励失地农民通过非全日制、临时性、季节性工作等灵活多样的形式实现就业。只有切实解决了失地农民的后顾之忧，才能降低企业吸纳失地农民的成本，增强失地农民的就业竞争力，从而为他们的长远发展拓展空间，进而形成“以土地换保障，以保障促就业，以就业促发展”［2］的良性循环。当然，建立失地农民基本养老保障制度虽然会增加城市用地成本，但与政府向社会高价出售的土地相比相距甚远。调查显示，秦都区陈杨办征地补偿安置费每亩只有6.55万元，而政府公开拍卖价格每亩在40万以上；有些村最高的征地补偿安置费每亩只有7.4万元，而政府公开拍卖价格最高的每亩达到50万元以上。不难看出，其间级差地租的空间很大。在一定程度上说，“以土地换保障”是对现行征地补偿标准偏低的修正，除了养老保险以外，实际上也可以一并考虑解决就业问题和医疗问题。这样才是切实保障“可持续生计”被中断的失地农民权益的良性补偿。

（三）抓住城市化进程的历史机遇，积极探索惠及全体农民基本养老保障制度的框架从土地被征用的角度看，农村居民大体可以被分成两类人群：已经失地的农民和可能面临失地的农民。虽然有研究表明，目前全国失地农民的总数估计在4 300万人左右，每年还要新增200多万人，如何抓住目前能够“以土地换保障”这一历史机遇期，从战略高度认识并开始着手探索惠及全体农民、城乡一体化的基本养老保障制度，是政府应尽早筹谋的大事。这需要处理好以下三大关系：

一是农村中两类不同群体养老保障制度的关系。对于失地农民和可能面临失地的农民，咸阳市现行低门槛进入的基本养老保障制度具有一定的优越性。今后可能更需要解决的是农民的养老保障问题。事实上，相对于失地和可能面临失地的农民，纯粹的传统农民身份的经济实力和抵抗风险的能力最差，他们的土地又难以变现，为了真正促进粮食生产，逐渐地把他们的养老保障一并考虑进来最好。

二是城乡居民养老保障制度的关系。从咸阳市的情况看，城乡居民中目前并存的四种基本养老保障制度，即城镇职工基本养老保险、“双低”基本养老保险和农村养老保险以及社会基本养老保险制度并存。四种制度之间如何衔接和过渡，并融合为一个城乡一体的基本的养老保障制度是新制度设计中需要面对的问题。

三是建立农村居民基本养老保障制度与提升城市竞争力的关系。城市发展需要优化投资环境，而降低企业发展成本和城市建设成本是重要方面之一，也恰恰是建立农村居民基本养老保障制度所必须付出的代价。如何在两者之间取得平衡，是制度设计需要考虑的问题。我们在完成调研后的初步设想是：农村居民基本养老保障制度应本着“低水平、有弹性、广覆盖”的原则进行设计。

所谓低水平，指的是低标准缴费、低标准享受。实际缴费基数、缴费比例和缴费年限，以居民达到法定退休年龄，每月领取的养老金应以当地基本生活需求标准为宜，其数额至少不能低于当地城镇居民最低生活保障标准。这个问题属于政府的基本职责之一。

所谓有弹性，是指在基本保险的基础上配套设计一个市场化运作的补充保险部分。其缴费水平由用工单位和个人根据自身经济实力自主确定，可采用个人帐户的方式，多缴多得。所谓多覆盖，体现在农村中各类人员均可参保，尤其是纯粹的传统农民身份也能得到基本养老保障。显然，制度的低水平设计在兼顾提升城市竞争力和各种制度可相互折算转换的同时，也确保了所有农民有条件参与；制度的弹性化处理适应了不同经济水平人群的多元化养老保障的需求。

良好的制度设计需要辅之相应的资金保障。笔者的看法是：政府应及时抓住城市化进程中“以土地换保障”的历史机遇期，放眼长远和全局，着眼于全体农民，尽力筹措可以惠及全体农民的养老保障基金。资金来源可以由以下几部分组成：被征地单位的征地补偿费、政府土地出让金收益提成；政府财政每年专项列支。这笔基金主要用于两个方面：一是充实基本养老保障制度中基本保险部分，二是对农民职业技能培训费用进行补贴。

总之，失地农民的社会保障问题是我国工业化和城市化进程中一个影响面非常广泛的社会问题，是需要重点关注和解决的民生问题，这就要求各级政府在工作中积极探索切实可行的途径和方法，以科学发展观为指导，制定相宜的系列配套政策。

参考文献：

［1］李绍光.政府在社会保障中的责任［J］.经济社会体制比较,2002（5）：64-67.［2］ 涂文明.城市化进程中失地农民社会保障模式的选择和建构［J］.理论导刊,2004

（12）：50-53.［3］ 赵国辉.失地农民养老堪忧［J］.中国保险,2005（9）：88-90.

第四篇：南京市契税征收税管理暂行规定

【发布单位】81005 【发布文号】

【发布日期】1994-07-27 【生效日期】1994-07-27 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

南京市契税征收税管理暂行规定

（1994年7月27日宁政发〔1994〕159号）

第一条 第一条 为了进一步加强契税征收管理，切实保护房产所有人合法权益，增加地方财政收入，根据《 中华人民共和国税收征收管理法》和《 契税暂行条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 第二条 本规定所称契税是指不动产（房屋）所有权发生交易时，就当事人双方所订契约的财产价值，按一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

第三条 第三条 凡本市行政区域内有房产买卖、交换、赠与、典当等交易行为的单位和个人，其产权承受方即为契税的纳税义务人（以下简称纳税人），均须依照规定履行交纳契税义务。

第四条 第四条 契税按下列税率计征：

（一）买契税：按买价征收6％；

（二）典契税：按典价征收3％；

（三）赠与契税：按现行价征收6％；

（四）交换契税：按交换差价征收6％。

第五条 第五条 契税的应纳税额以所交易房屋的现行价值依率计征。

商品房的计税价格，依照销售合同及购房发票经审核后确定。其他房产交易的计税价格，须经当地房产交易管理部门评估后，征收部门取申报价和评估价两者中较高价为计税价格。

第六条 第六条 凡符合下列条件之一的，契税可给予减免：

（一）国家机关、人民团体由国家财政拨付事业经费购置的办公用房，军队购置军事设施用房，学校、医院、幼儿园、敬老院购置的教学、医疗、公益事业用房，免征契税。

（二）持有本市正式城镇户口的职工，按当地房改的优惠政策，第一次按标准价购买公有住房（不含商品房），在规定住房标准面积以内的，免征契税。此项照顾每户只能享受一次。

（三）因各级人民政府征地拆迁的单位和个人，以产权交换方式取得房屋的，交换等价部分免征契税，差价部分纳税确有困难的，可酌情减免。

（四）对购买解困房的特困户和一般困难户，以及优惠购买公房的产权承受人，分别按有关规定予以减免税优惠。

（五）到农村安家落户的复员军人就地购房，生活确有困难无力缴税的，可酌情减免。

（六）华侨和港澳同胞用侨汇或外汇购买房屋，减半征收契税。

契税的减免由纳税人提出申请，经财政机关审核批准后执行。

第七条 第七条 契税由财政机关负责征收。市区契税由市财政局契税征收管理所直接征收。

第八条 第八条 房屋产权交易时，当事人双方应当订立契约，由产权承受人于契约成立后3个月内，持当地房产交易管理部门证明购房合法行为的有效证书，向财政机关申报纳税。财政机关收到契件确认无误后，通知纳税人完纳契税，核发纳税凭据和契证。对未按规定缴纳契税或办理契税减免手续的，房管部门不予办理产权登记发证手续。

市区契税征管依据“先税后证”制度执行。纳税人凭完税凭证在市房管部门领取加盖“南京市人民政府契税专用章”的房屋所有权证。

第九条 第九条 建委、外经委、银行、房管等部门和房地产开发经营等单位应当积极配合财政机关加强契税征收管理，及时提供或报送相关的文件、资料、报表。

第十条 第十条 纳税人必须接受征收机关依法进行的税务检查，如实反映情况，提供相关资料，不得拒绝、隐瞒。

第十一条 第十一条 凡有下列违法行为之一的，由财政机关予以处罚：

（一）凡发生房屋买卖、典当、赠与、交换等交易行为，超过规定期限而隐匿不报的，或改以继承、分析名义立契逃税的，除责令补税外，并根据情节轻重依法处以应纳税款5倍以下的罚款。

（二）凡匿报产价者，除责令据实补缴短纳税款外，并根据情节轻重依法处以短纳税款2倍以下的罚款。

（三）凡已办理契税手续而逾期不缴者，除限期追缴应纳税款外，并按逾期天数每日加收2‰的滞纳金。

（四）伪造证据、侵占他人房产或冒名补契投税者，除没收已纳税款外，移送有关部门处理。

第十二条 第十二条 纳税人因纳税发生争议时，应当首先按照征收机关的决定缴纳税款和滞纳金，然后可以在60日内向上级征收机关申请复议，上级机关在收到复议申请之日起60日内作出复议决定。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内，向人民法院起诉。

第十三条 第十三条 对围攻、殴打、侮辱契税征收人员，阻碍契税征收人员执行公务的，各级公检法机关要依法严肃处理。对协税、护税成绩显著和举报偷、漏税有功人员，各级政府、财政机关应当给予相应的表彰和奖励。

第十四条 第十四条 契税的征收管理，依照本规定执行。本规定未尽事宜，参照《 中华人民共和国税收征收管理法》有关规定执行。

第十五条 第十五条 各县人民政府可以根据本规定制定具体实施办法，并报市财政局备案。

第十六条 第十六条 本规定由市财政局负责应用解释，并可以依照本规定制定实施细则。

第十七条 第十七条 本规定自发布之日起施行。本市以前发布的有关契税征收管理规定，凡与本规定相抵触的，均以本规定为准。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第五篇：契税征收中《征管法》运用调研分析

随着房地产市场的日益活跃，契税的税源不断增长，收入逐步增加，已成为农业税收新的增长点。但由于征管工作中存在问题，导致纳税人漏缴甚多，由于契税的隐蔽性较强，征收较为困难，在近几年的工作中，我认为应运用《征管法》的程序征收契税，现就浅谈一下《征管法》在契税征管中的运用。

一、当前征收契税存在的问题

1、纳税意识较差。以

我县为例，据对2004年以来漏缴户进行彻底清查摸底来看，漏缴达289户，漏缴面高达35%。主要是纳税人意识淡薄，认为购买的商品房有房屋开发单位的正式发票和购房协议,不需要办理《房屋产权证》保护主权，当然也就漏缴契税，存在侥幸心理偷税。

2、被动式征管。现在房屋买卖契税征收一般都是将征收环节放在房产管理部门，在办理《房屋产权证》是委托代征和自征。但有很多购房户认为应缴的契税和房屋交易等费用较高，因而购房户不愿办理《房屋产权证》时间一长更加无所谓，这样就出现一部分购房户缴税，一部分购房户不缴税，久而久之造成漏征现象越来越多，给征收工作带来被动的局面。

3、征收政策执行不到位。1997年10月国务院重新颁布了契税新条件。与原政策相比，扩大征收范围，把土地使用权出让、转让列为征收范围。契税新条例实施下来，土地使用权出让、转让契税漏征现象较多。一些人通过不正当手段，将土地使用权出让、转让，变相改为划拨或出租，以达到偷逃契税的目的。除此以外，一些地方政府为招商引资提供宽松环境，擅自减征或缓征土地使用权出让、转让应征的契税。

二、《征管法》在征收契税中运用

在契税的征收中，《征管法》能得到运用，使契税的征收成绩显著，从以下8个方面进行运用：

1、根据征管法第三十一条、第三十条和契税条例第九条规定，契税纳税人(以下简称纳税人)应在主管契税征收管理工作的财政机关或者地方税务机关(以下简称征收机关)核定的期限内缴纳税款。纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经县以上征收机关批准，可以延期缴纳税款，但最长不得超过三个月。在征收机关批准的期限内，不加收滞纳金。纳税人未规定期限缴纳税款的，征收机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

2、根据征管法第四十条、第六十八条规定，从事生产、经营的纳税人未按照规定的期限缴纳税款，由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，经县以上税务局(分局)局长批准，税务机关可以采取下列强制执行措施：

①、书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款；

②、扣押、查封、拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款。

税务机关采取强制执行措施时，对前款所列纳税人，征收机关除追缴其不缴或者少缴契税款外，可以处以不缴或者少缴的税款百分之五以上五倍以下的罚款。对前款所列纳税人未缴纳的滞纳金同时强制执行。

3、根据征管法第五十二条及其实施细则第八十二条、第八十三条规定，因税务机关的责任，致使纳税人未缴或者少缴税款的，税务机关在3年内可以要求纳税人补缴税款，但不得加收滞纳金。

因纳税人计算错误或失误等，未缴或者少缴税款的，征收机关在3年内可以追征税款、滞纳金；未缴或者少缴数额在10万元以上的，追征期可以延长到5年。

4、根据征管法第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由征收机关责令限期改正，可以处以2000元以下的罚款；情节严重的，可以处以2000以上1万元以下的罚款。

5、根据征管法第六十三条规定，纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款的，以偷税论处。偷税数额不满1万元或者偷税数额占应纳税额不足10%的，由税务机关追缴其偷税款，处以偷税数额百分之五以上五倍以下的罚款。

6、根据征管法第六十五条规定，纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，妨碍税务机关追缴欠缴的税款，由税务机关追缴其欠缴税款、滞纳金，并处欠缴税款百分之五以上五倍以下的罚款。

7、根据征管法第六十七条规定，暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，是抗税。情节轻微，未构成犯罪的，由征收机关追缴其拒缴的税款、滞纳金，并处拒缴税款一倍以上五倍以下的罚款。

8、根据征管法第八十八条规定，纳税人同征收机关在纳税上发生争议时，必须先依照契税条例及其他有关规定缴纳税款及滞金，然后可以在收到征收机关填发的缴款凭证之日起60日内向上一级征收机关申请复议。上一级征收机关应当自收到复议申请之日起60日内作出复议决定。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人对征收机关的处罚决定、强制执行措施不服的，可以在接到处罚通知之日起或者征收机关采取强制执行