2011年中国商业地产大势分析

第一篇：2011年中国商业地产大势分析

2011年中国商业地产大势分析

来源：中国指数研究院 上海分院

自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场开始进入了漫长的市场盘整期，市场供求较去年同期均出现大幅下调，成交价格也即将开始步入下行通道。在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点，中国指数研究院上海分院分析师预计，2011年商业房地产市场将从以下几个方面出现明显的变化。

首先，从企业层面上来讲，开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强，同时竞争也更加激烈。其实早在2004年之前，已经有大华、绿地等大型房企进入商业地产领域，但在开发投资上一直处于不温不火的局面；2010年随着万科、保利、华润、富力等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商业地产领域的投入，意味着今后商业地产的开发和投资力度或将摆脱前几年持续低迷的发展态势，同时商业地产的竞争也将更加激烈，多年来形成的商业地块零溢价成交的尴尬局面势必会有所改变。

其次，政府尤其是银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产。主要体现在在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。另外，除了调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，保监会近期还发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。中国指数研究院上海分院分析师认为，这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

第三个方面是投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。统计数据显示，2010年1至9月，全国商业地产的投资额比2009年同期增长269%，意味商业地产开始进入新一轮的快速发展期。随着城市化进程的不断加快以及实体经济的不断好转，前一阶段包括写字楼和商铺在内的商业地产一直被低估的局面势必会发生根本的转变，同时受调控政策影响在住宅领域受限的民间资本也找到了很好的宣泄口，最好的例证便是本年度上海1—11月成交商铺面积313万平方米，较去年同期大幅增长77.62%。此外，得益于人民升值和商业项目投资收益回报的稳定性，包括摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银等国际投资机构和投资资金也纷纷加快了进入商业地产领域的步伐。

第四个方面是从价格角度看，住商倒挂现象将有所改变，一、二线城市的商铺、写字楼的价格将走高。由于本轮宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业价格一直偏低，以上海为例，2010

年1-11月上海住宅成交均价为21294元/平方米，同期上海商业项目成交均价仅为15823元/平方米，而根据国外成熟房地产市场发展历程，商业物业未来还有加速增长的趋势，预计近两年内商业物业价格至少还存在20%-50%的补涨空间。

第五个方面是商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。

第六个方面是商业地产领域的人才结构将发生变化。其他商业领域的人才，尤其是经营性人才将被较多地挖到商业地产领域。与住宅开发模式不同的是，由于商业地产在选址定位、投资、销售和管理等方面与住宅开发存在明显的差异，商业地产的专业技术性门槛更高，运作更加复杂，因此，商业地产开发和运营需要更专业的管理团队和更多的经验积累。而当前多数商业地产的开发，特别是像万科等刚进入商业地产领域的开发商大多是住宅开发管理团队，商业经营性人才较为缺乏。由于没有强大的管理团队的配合的情况下就盲目的跟风进入商业物业市场意味着非常大的风险，大力引进和培养商业领域的人才将成为商业地产开发迫切需要解决的问题。

总体来看，由于目前国内的商业房地产市场尚未完全成型，价格也处于价格洼地，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金十年。不过，中国指数研究院上海分院分析师认为要考虑到商业地产复杂性和要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否的关键。在这方面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，人为的打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节上与项目本身相匹配。

第二篇：必读2014中国商业地产发展趋势分析

2014中国商业地产十三个发展趋势

2013年以来，传统零售企业围绕B2C转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。

一、互联网改变了消费者购物行为方式，商业地产的市场机会也受之影响

互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。

二、商业地产供应洪峰已至，但高水平商业地产发展商寥寥可数

目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。

二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。

三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求;住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。因此在当前商业地产领域，特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。

不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商业地产做好。

三、商业地产市场，从租售并举变成自持为主

对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自

持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。

从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。

四、科技化、大数据成为商业地产的基本配置

进入2013年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。大数据，Wi-Fi，电子标签，智能货架，自动收银，自动打包，移动互联，线上App，所有的新技术都在推动传统商业的革新。

虽然我们当前只看到大悦城、银泰、王府井等一批龙头企业正在使用科技化和大数据技术，相信在2014年，这批科技化浪潮将会以惊人的速度大规模进入市场，很快将成为行业标准配置。

五、艺术、生态、体验式商业成为发展共识

发展到2014年的中国商业地产行业，体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科技，各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果商业地产开发商一味讲求体验，标新立异，忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求，那这样的项目将会是一场灾难。

体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

六、社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏

随着城市商业副中心规划的逐步推行，区域性购物中心也就是社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。

经过跑马圈地的粗放型发展之后，未来中国商业地产市场将进入精细化发展时代。这个时代的商业发展模式应更多向香港、日本等成熟市场学习。

今后，社区商业不仅仅是某个便利店，某个洗衣店这么简单，而更应该有规划和商家的合力协作，体现集群效应，餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服务更加标准。

2013年以来，传统零售企业围绕B2C 转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出App 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。

七、物流商贸城类项目进入精细化、集约化发展时代

物流商贸城这类业态经过10多年的发展，这类业态已经遍地开花。应该说这个对于外行来说，看似蓝海的商业模式，只有走近之后，才知道其中的险恶。总体来看，当前要想再涉足这个行业领域，不得不面对下面四个重大挑战。

1、资金壁垒。小规模的集贸市场时代已经过去，发展到当前产业更为集中的物流商贸城时代，开发商必须具备充沛的资金。

2、土地供应壁垒。除却雄厚的资金壁垒之外，政府供地模式的变革也成为这类业态发展的关键困难。进入城镇化发展的2.0时代，各地城市建设进入精细化管理进程。上千亩以上的批量供地模式已成为过去，政府供地更是在前期大刀阔斧的拉开城市发展框架后，在原先的新城、开发区等各类新区已有的土地上进行精雕细琢，在切碎的小地块进行精准的定位。目标是提高土地集约化利用效率，提高土地产出率，减少公共市政基础资源的浪费。因此，在这样的大背景下，若想通过兴建物流商贸城的方式大规模圈地，再分期开发，做好一个再做一个，这样的模式已越来越困难。

3、行业商户资源瓶颈。物流商贸的根本还是商贸业资源，对于普通城市而言，各个行业的商贸资源有限。除非在传统的大交通、大物流等枢纽型城市，这类商贸资源会相对集中。如若一个城市已有稳定的商贸经营场所，若这是大规模兴建商贸城，而不能有效形成周边城市群的集聚，只能依靠本地存量商户资源消化，这样的新增供给在未来数年内都会给城市带来恶性竞争。除非传统商贸市场的搬迁消亡，否则新的商贸市场很难短期成市，经营上会举步维艰。

4、如何应对电子商务购物交易模式的冲击?物流商贸是传统的商品贸易的重要汇聚地。但随着互联网行业的冲击，传统商品贸易正在经历翻天覆地的变革。特别是直接面向终端的O2O式生产和消费，如若这类互联网效应在某一地区对某一品类形成了成规模的影响和渗透，那么这种冲击将是巨大而颠覆性的。

八、奥特莱斯成为热点，但已泡沫化

2002年底，燕莎集团在北京东四环开始经营中国第一家奥特莱斯，从那时开始到现在，中国已经有四五百家各种各样的“奥特莱斯”，中国的奥特莱斯乱象丛生。

从整体来看，运营奥特莱斯是一个竞争壁垒相对较高的行业。这个行业最需要的是声望、信誉和管理经验。因此，对于一个行业新进入者来说，要想短期内掌握到如此多的资源的难度非常大。关键指标在于：

1、拥有成规模数量的品牌供应商渠道;

2、快速周转速度;

3、基

础客源数量;

4、进货谈判的溢价能力;

5、基础物业条件。上述五大核心资源和竞争力，是确保在奥特莱斯行业制胜的法宝。

九、百货业转型，从零售商转型为零售制造商，迎接大数据革命

在中国零售业，自有品牌的发展尚处在起步阶段。根据一项针对国内65家主要超市、超大型商场(涵盖内外资，占总市场份额的25%)的专题调研，有60%的企业提供自有品牌产品，但一般自有品牌产品在总销售额中的占比不会超过5%。

在美国超市零售业，自有品牌的销售占比平均在25%左右，在欧洲，这一比例更高达40%甚至是50%。在严酷的市场竞争中，零售商不能仅仅依靠品牌商品来存活，销售品牌商品很难取得价格优势。

因此，发展自有品牌，从“零售商”转型“零售制造商”，这个才是百货业转型的根本方向。由联营转变为自营，对企业的经营能力提出了更高的要求。在联营模式下，百货企业的管理重点是商场运营，而在自营模式下，百货企业要对消费者需求有精准的定位，并担负起采购、商品管理、市场推广、品牌建设的重任。

2013年，银泰、王府井、大悦城等著名商业零售品牌吹起了商业变革的号角。

许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014 年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。

十、超市业外延式扩张放缓，迎来关店潮、并购潮和触网热潮

总体来看，超市业在一、二线城市出现饱和，三、四线城市逐步成为主战场。

虽然超市行业经营成本越来越高，但由于终端消费者对价格敏感度较高，超市难以通过提价来转嫁成本，要想提升毛利率，只能重视精细化管理。这种精细化管理能力包括对超市购物环境、品类管理、营销策略的提升。除此之外，企业还需要在信息化、供应链方面进一步改善。通过减少采购环节、有效利用资金、建立高效节能的物流配送网络、搭建先进的信息系统、鼓励员工和管理层的有效沟通，达到提升人流、物流、资金效率的目的。

十一、餐饮成购物中心新宠，但受到国家政策调控，正经历痛苦的结构性调整

2013年，很多商业地产项目将餐饮作为救命的最后一根稻草。餐饮行业在国八条出台以前，餐饮行业都是25%的增长，而受这一政策影响，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力资源成本上涨百分之百，行业压力还是比较大的。

餐饮行业哑铃形的消费结构将调整，未来将呈现纺锤形的结构，人均价格在20~80元的大众化餐饮将有很好的发展空间。”

相比传统餐饮行业的调整转型，新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心的新宠。

十二、线上线下争夺生鲜

生鲜本是实体零售业在与电商抗衡中最有效的武器之一。由于零售行业在2006年开始兴起的生鲜自营，中国的实体零售企业大多在生鲜经营上有自己的一套，在后端供应链和前端陈列、鲜度、包装、分级等上面有了较为丰富的经验。而且确实提高了市场竞争力，提升了业绩，成为一块强有力的吸客磁石。

但随着顺丰优选、本来生活网等生鲜类电商的强势出击，再加上1号店、京东等也开始朝生鲜领域进军，生鲜开始成为电商争夺的热点，很多农业基地和公司也开始纷纷推出有机蔬菜或定制果蔬的一对一配送服务，并且在市场上有一定的“粉丝”。

更有意思的是，被实体零售一直认为最受限制的供应链问题，生鲜电商们似乎也找到了“互联网模式”在尝试解决。

尽管目前生鲜电商还没有盈利的代表，也没有成功的模式可言，所针对的目标客户也是中高端消费者，但不难预料，很快就会普及到中低端消费者。况且，就算是将中高端消费者截流掉一部分，也够实体零售企业难受的。重要的是，生鲜电商尤其是大电商切入生鲜经营，在短期内并没有盈利压力。

因此，虽然仍是最具差异化的品类之一，很多电商的生鲜配送实际也是与实体卖场合作解决，但从2014年开始，实体卖场里纯粹的生鲜品类和价格上的优势可能将不再是王牌。主食厨房、精细加工„„如何在生鲜产品上做足深度加工文章，或许才是再度树立竞争利器的法宝。

十三、儿童类业态蓬勃兴起，正成为购物中心的主流业态

2013年开始，全国已有近百家购物中心先后扩大儿童品牌招商，并对儿童区进行改装升级。随着中国购物中心的调整，日渐兴起的儿童业态正成为购物中心重要组成部分，有的甚至成为核心部分。

儿童业态带来高利润的同时，也成为购物中心拉动家庭型消费及关联商品销售的重要因素。目前儿童零售约占整个儿童业态的20%，儿童体验和教育市场规模占80%。儿童类业态的兴起，正成为购物中心吸引人流、带来差异化的重要手段。

第三篇：银川商业地产分析

第一部分：银川市区域经济发展概述：

一、近几年经济发展概况：

2010全年实现地区生产总值763.26亿元，同比增长14.8%，是“十一五”期间增速最快的一年，位居全区五市之首；完成地方财政收入137.27亿元，其中：一般预算收入64.13亿元，增长45.6%；全市全社会完成固定资产投资648.69亿元，比上年增长31.8%，高于全区同期增速0.9个百分点。其中，第一产业完成投资10.48亿元，增长10.6%；第二产业完成投资282.59亿元，下降2.5%；第三产业完成投资306.19亿元，增长74.1%。社会消费品零售总额225.14亿元，增长19.8%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17073元、6160元，增长8.6%和14.3%，多项经济和民生指标创历史新高。

二、三大产业发展状况概述：

现代农业加快发展，新农村建设有力推进。全年完成农业增加值41.37亿元，增长6.4%。落实各项强农惠农政策，发放农业直补资金1.6亿元。全面启动建设29个现代农业示范基地，新增设施园艺面积4.9万亩，总量达29万亩，成功举办第二届中国（宁夏）园艺博览会；奶产业平稳健康发展，奶牛存栏量达到13万头；建设16个粮食创高产示范区，粮食总产达93.99万吨。露地瓜菜、长红枣、酿酒葡萄、花卉产业规模和效益进一步提升，清真牛羊肉、“适水”产业加快发展，有机大米、种子产业迅速起步，优势特色产业区域化布局基本形成。累计流转土地面积21万亩。实施科技特派员创业项目216项，农业科技人员下基层的比率在80%以上。培育28家龙头企业扩规升级，组织41家企业开展“村企互动”，创建农民专业合作示范社30家，认证绿色、有机农产品16个。建成新世纪农产品冷链物流中心等一批重点项目，新增冷藏保鲜库5万平方米。农业机械化、信息化全面推进。工业经济较快增长，产业竞争力不断提高。全年完成工业增加值282.72亿元，增长19.1%，增速同比提高4.9个 百分点。能源化工产业加快推进，下游产业迅速发展；机械装备制造业协作配套能力明显增强，新能源及装备制造业异军突起，光伏发电、风电初步形成产业链；组 建羊绒产业技术创新战略联盟，品牌战略深入实施；清真食品和穆斯林用品产业市场开拓力度加大；新材料、发酵及生物制药产业产值分别增长60%和20%以上，“一强五优”产业占全市规模以上工业总产值比重达90.4%。工业发展空间布局进一步优化，在宁东设立“飞地工业园”，临河综合项目区C区基础设施建设顺利推进，经济技术开发区及德胜、望远、灵武羊绒等园区产业集聚效应初步显现。企业技术改造和新产品研发加快推进，30个重点技改项目进展顺利。工业综合效益指数达314.67，提高51.8个点，工业经济运行质量明显提升。服务业蓬勃发展，聚集辐射作用明显增强。全年完成第三产业增加值342.63亿元，增长11%。亲水商业广场、凯宾斯基酒店、建发现代城等项目建成投用，大连万达、华润万家、世纪金花等知名商企进驻银川。空港、陆港、银川物流港等物流重点项目进展顺利，国家A级物流企业达到10家，我市进入全国首批流通领域现代物流示范城市行列。总部经济和会展业蓬勃发展，总部企业达到82家，主办第十三届房地产交易博览会暨家居婚庆博览会、第四届清真美食文化节等大型展会18场次，荣获“中国清真美食文化之都”。创意、软件动漫和服务外包等新兴产业加快发展，成功举办“创意银川2010”设计节，建成“801”创意产业园，软件动漫产业产值增长20%。运动休闲城市和旅游目的地建设步伐加快，市民休闲场所不断增加完善，开展了龙舟赛、市民健步走等主题活动，成功举办第三届贺兰山岩画艺术节、第九届中国银川国际汽车摩托车旅游节等重大节会，银川代表队在法国赢得“城市之间”国际总决赛冠军，我市入选2010“中国10大休闲城市”，全年旅游接待人数和旅游收入增长20%和31%。家电、汽车、摩托车下乡深入开展，城乡消费持续升温，消费总量迅速扩大。

三、未来经济发展概述：

2011年银川市将进一步科学推进经济发展，确保工业增加值、服务业增加值和社会固定资产投资总额在“十一五”基础上翻一番；加快转变经济发展方式，更加注重优势特色产业培育，强力推进新型工业化，大力发展服务业特别是现代服务业；着力保障和改善民生，加快完善教育、医疗、社会保障等基本公共服务体系，强化工资收入分配调节等。使全市全年的地区生产总值预期增长12%以上，地方财政一般预算收入增长15%以上，城镇居民人均支配收入和农民人均纯收入增长10%以上。“十二五”规划中，银川市制定的经济增长目标是，到2015年，全市GDP达到1160亿元，年均增速为12％；地方财政一般预算收入达到90亿元，年均增长15％以上；全社会固定资产投资总规模5年累计3380亿元，年均增长20％；人均基本公共服务接近全国平均水平，城乡居民收入分别达到2.55万元和8200元，年均分别增长8％和7％；城乡基本养老、基本医疗实现应保尽保，全市普及高中阶段教育。

第二部分：银川市房地产开发投资概述：

一、近十年银川市房地产投资发展概况：

2010年，银川市房地产完成开发投资160.82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重为24.8%，成为拉动全市固定资产投资快速增长的主要动力，随着现代化区域中心城市和“两宜”城市建设的步伐加快，银川市房地产业得到快速发展。

二、近十年房地产投资占固定资产投资比重

根据以上图表可以看出房地产占全市固定资产投资的比重在四分之左右，从此可以看出银川市房地产在政府经济中的支柱作用非常明显。

三、银川市房地产发展简述： 08年下半年，受大环境的影响，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，09年银川房地产市场提前度过“低谷期”，且市场出现前所未有的繁荣，价格大幅攀升整体市场供销两旺。2010年初，房地产紧缩型调控拉开大幕，关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求”的调控政策密集发布，其尤以4月17日出 台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度之大，堪称史无前例。一时间，住宅市场观望气氛明显加重，而商业地产市场却逆市小幅涨 价。伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以今年更为凸显。在刚结束的第二届中国西部(银川)房•车生活文化节上，既有万达广场、绿地21城等全国商业地产大鳄开发的项目,也有逸家财富广场、星月天地等本土企业带来的力作。项目类型包括公寓、写字楼、大型商场、购物中心，以及家居、汽车、医药等专业经销市场。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占40%至50%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占10%至15%。可以说，银川房地产市场“泡沫”不大，也就是说银川房地产市场还相对安全，加之银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还是比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政策、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。

第三部分：银川市商业地产市场分析：

一、商业地产起源及分类

起初，人类还没有认识到商铺的价值，只是为了方便交易商品，当这种交易平台随着商品交易的活跃，其自身价值也被人类发现，特别是土地私有化产生以后，长期占 领一个好的地段来进行商品交易可以促进交易量，获得商品交易利益最大化，人类就步入了封建社会。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世袭的宝贵财富，封 建主除了占有商品，还占有了从事商品交易的土地，其中包括商铺。工业化的产生标志着资本主义的到来，特别是土地可以自由买卖打破了封建王朝的世袭制度，体现了资本主义的先进性，从此，土地成为商品，附和在土地上从事商品买卖的建筑，其价值被资本充分开发利用。

在某些区域，资本开发的地上建筑的价值远大于在此建筑物内从事商品交易所产生的价值。资本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后无法估量的价值 空间，充分利用了这种空间的聚合力和想象力，把有形的空间变成无限的利润了，甚至成了其无数年以后，用来进行更大交换的筹码（现在无法判断其动机）。这就是商业地产的雏形。

1、商业地产及类型划分

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。

1.1按照开发形式进行分类：

（1）商业街商铺

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

（2）市场类商铺

在这里，“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。（5）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。（6）交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。1.2商业业态的分类的基本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：(1)、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。A、选址在城市繁华区、交通要道。B、商店规模大，营业面积在5000平方米以上。C、商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。D、商店设施豪华、店堂典雅、明快。E、采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

F、采取定价销售，可以退货。G、服务功能齐全。(2)、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

A、选址在居民区、交通要道、商业区。

B、以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。C、商店营业面积在1000平方米以下。D、商品构成以购买频率高的商品为主。

E、采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。F、营业时间每天不低于11小时。G、有一定面积的停车场地。(3)、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

A、选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。B、商店营业面积2500平方米以上。

C、商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。D、采取自选销售方式。E、设与商店营业面积相适应的停车场。

(4)、便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。A、选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

B、商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。C、居民徒步购物5—7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。D、商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

E、营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

(5)、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

A、由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。B、选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。C、内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。D、设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。E、核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

F、服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。G、根据销售面积，设相应规模的停车场。

(6)、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。A、在城乡结合部、交通要道。B、商店营业面积大，一般为10000平方米左右。C、目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

二、银川市商业地产发展史

前些年，银川市先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、银川商城等一批专业市场和综合购物商城出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，供大于求。但近年来，随着政府把银川建设成为西部区域中心城市战略的不断实施，两个“适宜”工作的不断推进，银川商业地产在宏观调控中经受着市场的考验，银川商业地产的发展经历了从低谷徘徊到高位运行的不寻常历程，2009年以来伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以2010年更为凸显，2009年 以前银川的商业地产集中区域主要以新华街商业圈为主要中心，形成了银川市最为成熟的商业区域中心。伴随着银川市住宅居住区的不断分散与扩容，逐渐形成了较 为明显的多个板块居住区域，近年来，商业地产也开始围绕这几个板块进行分散开发，不再集中于某一个区域。以东西居住板块为例：在东边的丽景湖居住板块，塞 上凝聚力、月星家居广场等多个商业地产项目已经开始投入运营；在西边的新区居住板块，目前有拉普斯水上商业广场、银川金凤万达广场、瑞银·财富中心等多家大型商业地产项目正在建设中。

综观2010年的银川商业地产市场，呈现出较为明显的4大特征： 业态呈多元化 银川早期的商业地产，经营多以单一业态为主，皆是商户通过自身经营而自觉或不自觉形成的，规划和布局比较松散，未形成特色、专业化市场。而如今，随着经济和 消费水平的提高，单一业态已不能满足消费需求，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。例如，城北具有代表性的商业地产——绿地21城，它的投入运营将形成集SHOPPINGMALL、生态花园酒店、商业街、酒店式公寓、电景广场等多业态模式。管理更趋专业化

与早期银川的商业地产相比较，如今的商业地产更是朝着专业化方向发展。在银川，已有越来越多的开发商开始开发特色化、专业化商业街道。一些有实力的地产开发商已率先在此领域拔得头筹，如光耀房地产开发公司开发的光耀美居已开始在银川的家具批发行业独领风骚。规模、体量不断增大

商业地产集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，在规模和体量上都有着很高的要求。与早期银川商业地产相比，近两年的商业地产无论从规模 上，还是体量上都呈逐年上升趋势，城市综合体已占据了银川商业地产的半壁江山。城市综合体对提升城市形象，增强城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像银川这样的二、三线城市，商业地产的辐射力对城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企业参与银川商业地产开发

与住宅产业具有同样特点的就是去年以来银川的商业地产开发中外地企业占了近五成。这些企业在为银川带来好项目的同时也带来了先进的招商模式和运营管理模式。作为自治区重点招商项目，银川金凤万达广场的开发者——万达集团就是一个在全国具有影响力的开发企业，它的进驻将为银川打造一个具有30万平方米体量的高端商业地产项目；作为中国500强前几位的上海绿地集团，以75万平方米的绿地21城为银川增添了西北首屈一指的城市综合体。此外，还有万商国际汽车城的开发者——云南鸿曦企业集团，瑞银·财富中心的开发者——浙江丽水瑞银房地产开发公司等外地企业，也纷纷在银川进行商业地产开发。

三、各类商业地产详细分析

1、商业街铺、购物广场

悦海新天地 项目介绍 银川悦海新天地建筑面积21.8万平方米；地下二层，面积为7万平方米。总投资约30亿元，工程建筑总面积28.8万平方米，着力打造集高档写字楼、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲娱乐为一体的商业街。基本数据 悦海新天地地上三栋，三十九层，地下二层

主推商铺：30000/平米 均价 7500元/平方米 价格详情 公寓均价7500元，商铺起价2万元/平米 建筑面积 21.8万平方米

入住时间 预计将会在2011年6月左右交房

城区 金凤区 地址 金凤区上海路与正源北街交汇地带 开发商 银川开元投资股份有限公司

建筑类型 板楼,塔楼,板塔结合 物业类别 建筑综合体 付款方式 银行按揭贷款,分期付款 装修情况 毛坯 付款方式 银行按揭贷款,分期付款 小结：2010年 政府调控年，住宅受控之时商业地产却一枝独秀销售火爆。在金凤区缺乏大型商业地产项目的市场背景下，亲水商业广场和万达购物广场抓住市场机遇，借银川市重 点招商项目之势，在政府政策及开发商强势品牌引入带动下，这两个项目的市场认可度极高，后期市场关注度也特别高，是银川市商业地产的明星代表项目。宁夏四季鲜果品批发市场 简介：项目建设地点位于望远镇，地处银川环城高速、北京-拉萨、银川-福州高速公路、109国道交汇处，距建设中的太中银铁路望洪站25公里，交通便利，基础设施完善，非常适合批发市场建设。项目建设地点位于永宁县望远镇望远桥北，占地面积658.5亩，总建筑面积265134平方米，主要包括：

1、物流交易区：占地296.6亩，建筑面积19.54万平方米；包括农业信息服务中心、商务金融服务商厦、商务办公楼、产品展示交易厅、辅助用房、餐饮区、道路等；

2、仓储及加工区：占地361.9亩，建筑面积7万平方米，包括仓储库、加工厂房、服务用房、道路、停车场等。均价6700到6800（一期均价）项目分两期，一期已售完，二期待售

二期优惠和价格现在未确定

客户来源：东环/北环批发市场、银南、银北、部分来至陕西甘肃 宁夏望远现代金属物流园 简介：宁夏望远现代金属物流园，是由上海大学司顿物流联合规划设计，宁夏发改委审批立项，总占地面积2000亩，计划建设周期5年，投资26亿元，分三期完成。2009年—2010年为一期工程建设期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入试运营，一期占地760亩，投资9亿元，已经建设完成的21万ｍ2的商务服务区、方管加工区，堆货场营业面积17万多ｍ2，道路21万ｍ2的现代金属物流园，已于2010年4月建成投入试运营，目前已有700多家钢材经销企业入驻，日吞吐货物量已经达到3500吨，预计到年底总吞吐量可达75万吨。分三期，一期钢材市场售完，二期三期未定，现在只售公寓小商铺。现在商铺均价7000元左右每平米

开间进深不明 面积有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小结： 2010年 是银川市房地产专业市场锦上添花的一年，不仅项目数量大增，且规模空前。从几十万平米到上百万平米不等的项目逐鹿银川市商业地产分割这块蛋糕，可见竞争激 烈程度不同寻常。从专业市场的发展来看最初的只做市场到目前集酒店、配套办公、住宅、商业、主题市场等综合为一体的大型商业市场综合体。就销售情况来看，部分项目销售较好的原因是其宣传推广力度大，加之产品面积较小总价较低从而吸引周边市县投资者的眼球，达到热销的局面，销售手段以打折返租较为常见。

四、商业地产购买客户分析

一、投机者：

1、目的：短期内转手获利，而且一般都是暴利。

2、注重因素：较大利润、转手套现容易

3、具体内容：商业项目购买人数的多少及积极性、短期内区域的发展规划

4、获利方式：转手

二、投资者

1、目的：中长期获利。追求一定期限内投资保值、增殖和长时期的稳定的投资回报。

2、注重因素：稳定的投资回报、资产增值

3、具体内容：区域内的租金水平，整个商业项目的经营状况，区域发展规划、考虑出租率的情况，租金升降等等

4、获利方式：主要是出租，适当时候考虑转卖。

5、投资回报率：通常住宅的投资回报率在5%左右，而商业地产（商铺）一般在10%左右，投资回收期限为8—12年。最方便的投资回报率计算方法： R=M/P

R为投资回报率

M为年租金

P为总投资额 举例：某10平方米的商铺销售总价为10万元，如果将其放租出去的租金每月是100元/平方米，请问其商铺的投资回报率是多少？ R=M/P=100*10*12/100000=12%

6、租价和售价的关系

R=P*H/(12*V)R为月租金

P为出售价格（地产使用年限或收益年限不限制）H为投资回报率

V为出租率 举例：某10平方米的商铺出售价格为10万元，假定投资回报率是10%，在出租率为80%的情况下，请问其商铺放租出去的租金是多少？

R=P*H/(12*V)=100000*10%/（12*80%）=1042（元/月）即商铺每平方米的月租金是105元。

三、经营者

1、目的：获取经营场所，主要通过商业经营获取利润，避免因交纳租金而让商业利润流失。同时也有保值增值的想法。

2、注重因素：是否适合自身的商业经营。

3、具体内容：商业氛围及成熟度、交通状况、人流量、区域购买力水平、区域发展规划、政府相关政策（税收）等等

4、获利方式：商业经营

第四部分：银川市商业地产发展趋势预测

一、自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，银川市房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点，众房企进军商业地产，竞争将愈发激烈。

二、在流动性过剩、住宅投资受打压的背景下，资金涌入商业地产的局面在所难免，银川市近两年商业地产的火爆足以说明，商业地产在投资风险抗能上仍然高于住宅。

三、商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。“从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。

四、行业规模化和专业功能化方向发展将更加深入，外地品牌企业进驻，促使银川本地房地产开发商提高自身操控管理水平，走规模化、专业化、精细化可持续发展之路。

五、行业的专业化趋势越来越明显，行业分类越来越细。市场竞争的日趋激烈，迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流 通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势。这在珠三角、长三角等地区已可以明显看出，除了传统批发市场外，许多内地 综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角已发展成为非常专业、规模庞大 的产业集群链专业批发市场。

六、运营和交易方式将向信息化与集约型转变。其实批发市场不是简单的商品中转站，必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四 大功能。因此，未来将围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建成商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。走出干篇一律的摊位 制对手交易模式，网络信息技术的广泛应用，对摊位制经营为主的传统交易市场将产生根本性影响。把连锁、代理、配送、拍卖、信息互动等现代营销方式引入批发 市场，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方式。

七、复合型商业业态的出现。当越来越多的网上交易与线下实体进行结合，当超市中出现越来越多的专卖店，我们有理由相信，传统的业态划分的界限越来越模糊，对于业态的定义也越来越不清晰。“单一性”市场，将受制于“多元化”消费，“美食汇”、“婚纱城”、“钻石城”等“集中式商业地产”将出现萧条，原因也许很简单：这些商业市场无法实现让消费者“同时消费”的目的，同一项目下的商家无法彼此分享客户资源，商业本身的吸引力就会逐步降低。当一家有特色的餐饮门店，足以和整个“美食城”相抗衡时，商家也许会感到目的性消费的可怕。与此相反，“小吃街”、“婚庆市场”、“花鸟鱼虫市场”等可以提供消费者“多元化消费”的场所仍会生意兴隆。在竞争如此激烈的市场中，每个商家必须为自己寻找可以将“规模”发挥到最大的场所。

总体来看，由于目前银川市的商业房地产市场尚未完全成型，刚刚从一个低谷爬升起来，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金时期，但是考虑到商业地产复杂性和 要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否。在这方 面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创 造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节与项目本身相匹配。

第四篇：商业地产发展趋势分析

商业地产发展趋势分析

从2007年到2009年上半年，宏观调控的严峻形势令住宅开发面临相当的困境，而商业地产则被认为是房地产开发商的避风港湾。2009年大的动荡以及种种不可知因素依然可能存在，商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇，谁把握了机遇就会掌握未来。

一、商业地产新的机遇和挑战

1、住宅市场遇冷商业地产预热

在楼市住宅开发陷入低迷期时，商业地产迎来了发展转机。受经济大环境的不利影响导致目前单纯投资住宅开发利润下滑和风险增加，是开发商们转投商业地产的一大原因，是为通过持有商业物业和商业运营实现商业地产本身之外更大的商业价值，从而降低风险和增加利润。开发商成功持有的这种示范效应，同时带动了民间资本对商业地产的投资热。本土的开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土开发商都是商业方面的新手，他们期待与基金、与有相关经验和工作轨迹的职业经理人合作成立合资企业。

投资商们寻求的是商业物业上稳定的投资回报，而持有型物业有着三个重要的特点，一是收益相对稳定并且长期化，二是能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险，三是更加容易成为投资机构旗下众多资产中的优质资产。商业地产，在一些开发商未来几年发展战略书上已经标记为重点。如2008年12月份，世茂股份重组正式完成。这样一来，世茂商业项目开发将由原来的“分家而治”变成为“拧成一股合力”。值得注意的是，外资对中国内地商业地产现在也流露出兴趣。曾在上海收购翠湖天地等高档住宅的英国地产开发及投资公司高富诺，又新成立了6亿美元基金，下一个重点投资目标转为了大陆的购物中心；不久前，黑石集团在上海浦东成立商业管理公司，意图大力进军商业地产。

2、“救市”政策或利好商业地产

2008年，国际投资机构和银行受经济危机的影响，对中国投资的承诺无法得以实现；住宅市场也急剧萎缩。尽管目前商业地产存在不少困难，但中国城市化进程的大趋势没有变，中国经济长期增长的预期仍然没有改变。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会发布的《2008 中国商业地产专家报告》强调：国家业已出台的救市措施力度非常，其中建设保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、农村危房改革试点等等，对商业地产是利好消息。最近三年之内，建设部要动用中央财政9000亿进行保障性住房建设，很大一块就是新区建设，也会给商业地产提供巨大的投资机会。在此种情况下，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会预测：2009 年上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。尤其是中低端商业地产；区域型、社区型商业地产，更会有较大的利好消息。消费依然强劲。

3、收益高吸引新行业涉足

在楼市普遍不景气情况下，开发商拿地都十分谨慎，再加上开发商资金短缺，于是丧失了拿地的热情和能力。不过这样一来，却给其他行业的企业进军房地产提供了时机和空间。这些外来企业资金相对比较充裕，并且以商业用地为主，建成后可自用，并且目前股市也处于低迷，投资类产品相对不足的情况下，通过拿地也可以显现为保值增资的一种投资行为。一些外来新行业已经迫不及待涉足房产开发与经营。近日，七喜控股引起房产界关注，虽然竞拍土地失败，但七喜控股意图拍得土地用于开发商品住宅，进入房地产市场实现公司多元化策略的举措已经暴露无遗。值得注意的是，一些其他行业的企业还以购买自用办公楼方式，实现曲线进入房地产领域。2008年11月份，上海北外滩上海港国际客运中心两幢写字楼被中化集团等大型央企收购，投资总额达到了70亿元。保险资本也成为房地产行业重要“进门人”。虽然有保险资金不能直接投资国内地产项目的规定，但国内各大保险公司依然另觅途

径，据悉，民生保险、太平人寿、生命人寿、中意人寿都分别在北京的金融街和CBD商业区及中关村的商圈内购买了几万平方米不等的物业。外来新行业一直对于房地产行业觊觎已久。

二、集团化开发，连锁经营将成主流

2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对于商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出。一些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。

随着大型房企的战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。《2008 中国商业地产专家报告》指出：城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿元，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。随着国内中产阶级的兴起，2009年会带来商业地产质的提升，并且会打破传统的商业模式，随着消费升级，商业地产的供应也要升级。受金融危机以及国家信贷政策的影响，必定会对持有物业造成新的压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，还有可能进一步继续被边缘化。

三、商业地产有望受益REITs1、期待REUITs破冰

2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的形势。商业地产虽然是传导最慢和最抗跌的但也无力规避和幸免。商业地产融资的信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新的步伐放缓或前景更加不明朗，限外的加剧和外资大本营起火的自救和抽紧，再加上投资市场的消极和悲观，商业地产的融资无疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地产信托基金)的正式推出。以商务部等部委力促的开放REITs通道和银行对商业地产项目贷款区别对待的呼吁得到了国务院和金融监管部门的响应。2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。房地产信托投资基金（即REITs）是一种以租金收益为标的的融资产品，普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。从这个角度讲，以持有物业为开发模式的商业或工业地产企业将从中受益。2009年1月6日的国务院新闻办新闻发布会上，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励透露，央行已经形成房地产投资信托基金（REITs）初步试点总体构架，并将在上报国务院后进行试点。

2、REITs为商业地产最好“退出通道”

REITs推出的重要意义在于，它为商业地产开发商提供了最好的“退出通道”。到目前为止，很多开发商都认为商业地产很难做，最大的问题在于“出口”(Exit)。商业地产项目一般分为开发(Development)、孵化(Incubation)、稳定(Stabilized)等几个环节，其中稳定环节的风险低、相应收益也低，但开发商自有资金成本往往较高，开发完成后或稳定后一般更愿意退出而形成资金的有效周转。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地产信托基金)市场，即把成熟物业(稳定现金流)打包资产证券化，使追求较低风险、较稳定收益的低成本资金持有者(如公众、机构投资者等)可以接手长期持有。而REITs能够推出的最好时机就是熊市。因为，熊市物业资产价格回落，租售比(租金/价格)较高，资本市场的资金成本也较低、投资风格趋于防守型。例如美国REIT 的真正繁荣是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地产泡沫破灭后长期熊市的2001年推出。本轮经济危机为中国REITs产品的出现奠定了最好的机会。我们有理由相信，以REITs为象征的金融创新将会在2009年破冰。

2009年商业地产的形势并不尽然全是那么悲观。比如，从目前的情况看，经济危机还未对北京的消费市场形成太大影响，2008年北京的社会零售总额依然会强劲增长20%以上，远远超过北京10% 的GDP增速。只不过新商业开业的总体量远远超过这个比例，以至于平均下来市场转淡，而根据20/80规律，少数抢眼的项目更是赚得本满钵满。2009年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇。

第五篇：中国经济改革顺应世界大势

中国经济改革顺应世界大势

秦 宏

世界期待中共十八届三中全会，即是期待中国如何变革。无论是中国还是世界，都渴望为经济治理找到最佳方案。而只有把握大势，才能找到正确方案。透过金融危机以来的5年，尤其今年，不难发现，对于经济治理而言，改革、调整、创新势在必行。

先看今年。9月和10月，全球迎来了夏季达沃斯、二十国集团（G20）峰会和亚太经合组织（APEC）领导人峰会三场以经济为主题的盛会。虽然三场盛会主题各有侧重，但从夏季达沃斯提出的创新势在必行的口号；到《二十国集团圣彼得堡峰会领导人宣言》中提及的表现灵活性，确保多边贸易谈判取得积极进展、尽快落实国际货币基金组织（IMF）份额和治理改革方案、支持清洁能源发展；再到APEC领导人为推动亚太增长达成的七点战略共识，三场盛会不约而同地对外传递出改革创新的信息。

5年前，金融危机爆发，重挫了世界经济，改变了世界经济发展进程。危机表面上的诱因是无节制的金融冒险，但究其根本原因是国际经济结构和秩序的不合理。过去的5年，世界经济秩序和结构无论从总体还是从局部都进行了有针对性地调整。

从全球层面上看，G20取代G8（八国集团）成为全球经济治理的主要平台，新兴和发展中国家在全球治理中的地位和作用显著上升；发达国家着手向新兴和发展中国家让渡其在世界银行和国际货币基金组织的股份和投票权；巴塞尔协议Ⅲ通过并开始实施，加强对银行业的监管。从地区层面上看，美国启动再工业化进程，制定并实施相关计划；欧洲加速一体化进程，逐步削减过高的福利；日本推行安倍经济学，放出或准备放出宽松货币、财政刺激和结构改革的“三支箭”；新兴经济体积极推动产业升级。

世界在变，但是变得远远不够。这是一次上层建筑重新适应经济基础的变革，涉及到发展模式、治理架构、利益分配、习惯方式等方方面面。传统是强大的，成长是痛苦的，变革面临着重重阻力。二十国集团效力下降；某些国家迟迟不批准IMF改革方案；美国在债务、财政赤字和医改等方面内斗不休，日本迟迟射不出结构改革的“第三支箭”；新兴经济体产业升级步履缓慢，自主发展和抗冲击能力不足，仅仅美联储发出退出预期的讯息就使一些国家的经济发生大幅震荡；当然，还有一些国家试图走回头路，举起贸易保护主义的大棒。

世界发展是不以人意志为转移的，全球化和信息化浪潮已将世界经济推上新台阶。欧洲之所以能筑底企稳，是因为它能够痛定思痛，缓慢但又坚定地推动一体化进程；中国之所以能保持较高的增长速度，能在最近发生在新兴经济体的金融动荡中岿然不动，是因为我们能兼顾当前和长远，着眼转型升级，调整优化结构，敢于啃硬骨头，敢于涉险滩，坚定不移地推动改革和开放。

这是一轮新的竞争，谁能坚定不移地推动变革，谁就能在新形势下占据主动地位。而顺应世界大势，积极改革创新的中国，必将拥有光明的未来，成为其中一支极为重要的力量。当然，实现世界经济全面复苏和健康成长，更需要国际社会戮力同心，建立起公正和谐、发展创新、增长联动、利益融合的开放型经济发展方式。

（作者为国际问题专家）