第一篇：分割式商铺投资的法律风险
分割式商铺投资的法律风险
简介：所谓分割式商铺，即开发商将取得大产证的商铺分割成若干小单元，业主支付对价购置的其中的小单元商铺。上海房地产律师认为：此类分割式商铺如果可以办理房产证，有关法律风险并不大；如果开发商违反规定分割商铺...所谓分割式商铺，即开发商将取得大产证的商铺分割成若干小单元，业主支付对价购置的其中的小单元商铺。上海房地产律师认为：此类分割式商铺如果可以办理房产证，有关法律风险并不大；如果开发商违反规定分割商铺销售，并且难以办理房产证的，业主投资此类商铺无产权证明，难以获得法律保障。
关于商铺能否可以分割出售，我国现行法律规定并不完善。而地方性的立法也十分欠缺。在立法上走在前沿的主要是上海。
早在2004年1月，上海市房屋土地资源管理局和上海市建设管理委员会即已下发过《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，其中规定：“
一、商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属……
四、商场、办公楼批准预售后、初始登记前，需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准；商场需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。经行政管理部门批准或者同意后，房地产开发企业向规划管理部门办理变更设计手续。”
2009年7月1日，经上海市人大常委会重新修订的《上海市房地产登记条例》正式生效。鉴该条例第八条明确规定：“房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界限封闭的地块或者空间；房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。” 如上所述，分割式商铺存在的法律风险主要集中在能否办理房产证，上海房地产律师提请投资者在投资分割式商铺时谨慎考虑如下法律风险：
一、分割式商铺销售是否经有关政府部门允许销售。因此，投资者打算投资分割式商铺，应当首先向房管局等主管部门了解有关分割式商铺是否被允许销售。具体各地法规规定不一，投资者应注意深入核实。
二、深入判断分割式商铺是否实体上分割并获得建设、消防、卫生等管理部门批准。如上所述，分割式商铺能否获得房产证是有法律风险的。如果开发商„随意分割‟，或未经许可擅自分割有关商铺并出售，而不符合物理形态的各自独立的封闭形态，则难以获得房产证。并且，分割性商铺出售应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准；商场需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。否则，投资者应当慎重决策。编辑：涉外律师
第二篇：产权式商铺的投资分析
产权式商铺是近年来兴起的物业形态，投资者出于投资目的，将商铺委托发展商或品牌经营商统一经营，以获得稳定的投资回报——租金收益。这种模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功运作，着实让它风光了一把，制造了一个又一个“投资小、风险小、回报稳定”的投资神话。然而从2004年开始，随着“巨库”“第五大道”“碧溪家居广场”的相继折戟，广大投资者对于产权式商铺是否能得到高额回报心存疑虑。因此，本文将结合正反两个案例，为广大投资者提供相应的建议和风险规避的方法。
【讲评要点】
1.小产权分割商铺和带租约出售商铺的区别。
2.产权式商铺有哪几大优势？
3.产权式商铺存在的主要风险：开发模式、经验缺乏、经营不善、承诺担保。
4.规避产权式商铺的风险，要了解开发商的实力、调查经营管理水平、明晰产权分割情况。
【反面案例】
2003年9月，碧溪家居广场大打广告，宣传“16万产权商铺热卖”。广告中宣称，碧溪家居有5万多平方米的营业面积，分成一个个13.34平方米的标准摊位，以每个摊位16万元的价格向外发售。并承诺各项手续齐全，可以在国家规定的时间内为购买者办理土地证和房产证。
关于投资风险问题，碧溪家居宣称，以碧溪家居广场5万平方米的房产、营业收入以及碧溪温泉饭店的收入，作为购买者的收益作担保。碧溪家居还提出了保值、增值性回购办法——碧溪3年内可原价回购商铺，超过3年，每年递增原价的5%，截至第十年为原价的135%回购。
2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同约定正常返还业主租金。2004年9月底碧溪家居自称出现资金困难，10月1日要开始停业整顿，所以9月末无法按期返还业主的第三个季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承诺书向业主保证：一个月内发放租金及违约金，3个月后可退还首付款，6个月后按合同规定退购房款。与此同时，业主获悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大楼为抵押，向工商银行西客站支行借款2.88亿元（这笔贷款至今未还），随后，碧溪又将大楼化整为零出售商铺。
2004年12月，第一批九名业主开始起诉碧溪家居。2005年4月20日，丰台法院判决《碧溪家居广场商业用房转让合同》无效；碧溪需返还原告购房款，并于4月21日起支付利息；驳回原告其他诉讼请求。2005年5月10日，胜诉业主及其代理律师再次来到碧溪家居广场，递交律师函，希望碧溪尽快执行法院的判决，要给出还款计划书，但碧溪方面无人给任何明确答复。
【正面案例】
第三极文化中心作为产权式商铺的代表，以北京最大的新生代书店为经营主体，是一所集知识性休闲、文化性消费为一体的复合型文化主题商场。
第三极文化中心以文化消费为主题定位，全部经营与文化相关的产品。在商业业态管理方面发展商聘请了文脉公司进行商业业态的控制、规划和调整，保证商业部分的经营品质，同时为投资者计算稳定、优质的投资回报。经过合理的业态规划，第三极文化中心将十一层商业共分为六个大本营，以4～7层的图书大本营
作为吸引人流的主动力源，9、10层以目的性消费业态——旅游及教育大本营作为附动力源，通过两个动力源吸引大量的客流辐射到其他楼层的业态，使得全楼商业均能繁荣发展。
在商业管理方面，为了保证第三极文化中心的经营品质，获得稳定的增值能力和潜力，特地聘请拥有很强的国际客户资源和招商能力的高力国际，作为第三极文化中心的招商顾问和物业管理公司，以实现对投资者承诺的10年回本，年收益10%的投资回报。
【专家讲评】
两种不同类型产权式商铺的区别
随着商业地产的持续升温，产权式商铺成为了风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型。投资者如果能明辨其发展前景、出手准确的话，确实能够实现很高的回报，这也是近年来产权式商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。产权式商铺是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。
按照行销方式的不同，在市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式，即“小产权分割商铺”和“带租约出售商铺”。
小产权分割商铺。小产权分割商铺是将产权和经营权分离，这意味着投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报或者共担风险。
小产权分割商铺一般会打出3～5年内8%～10%的年投资回报率的承诺，以投资回报率10%来计算，大约5～6年可收回投资成本。由于拆分后的单位面积小，投资门槛相对较低，对中小投资者尤其具有吸引力。
虽然这种投资模式起点较低，但缺点同样显而易见。对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。上文中的碧溪家居广场就是小产权分割商铺失败的典型代表。
带租约出售商铺。带租约出售商铺实质上是售后返租的改良，客户购买产权式商铺的同时，即与开发商签定租约，将所购房产租给开发商，租期三五年不等，有的甚至长达十年。租赁期内，业主可定期从发展商处得到定额的租金回报，一般为楼价的7%至8%（每年)。租约期内由开发商将统一房产转租经营，最大限度地确保商场的兴旺。带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。
为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户，同时要在商铺买卖合同上注明租赁时间，以及附带的租金递增等条款。
产权式商铺的四大优势
产权式商铺作为一种新型的商业品种，一经推出就得到众多投资者的青睐，这与其本身存在的优势不可分割。产权式商铺的独特魅力，在于它具有房地产投资的稳定性和商业投资的高成长性。它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。产权式商铺的优势主要有以下几点：
1.进入门槛较低。产权式商铺投资额相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。一般而言，投资者首付一定比例的资金，剩余款项通过银行的按揭贷款，即可拥有产权式商铺，实现了广大消费者置业投资的梦想。
2.投资回报稳定。与股票、储蓄、住宅相比，产权式商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。值得强调的是，产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为了大部分投资者都可选择的一种投资方式。
以第三极文化中心为例，作为综合性文化商厦，通过以图书销售为主要经营品种的特色，实现了集文化用品、体育用品、休闲、娱乐、餐饮等文化商业、教育服务和商务办公于一体，其合理的业态规划将有助于投资回报的顺利实现。
3.减缓资金压力。对于发展商来说，一旦商业规模达到了一定体量，如何实现资金回笼便成了一大难题。有关专家表示，大规模的商业经营需要业态的支撑，需要大型商家的拉动。而对于大型的零售商来说，高效的流动资金周转率是他们成功运营的基础。即使是资金规模庞大的商业旗舰，如沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司，都不可能大把地掏出资金来购买大面积的商业铺面，租赁经营始终是他们考虑的首选方式。同时，大面积商业铺面所需要的资金也是一般的小投资者不敢想的，因此产权式商铺无疑为发展商解决了一道难题。
4.降低经营成本。经营商以承租的方式获得了商场使用权，而不需要直接购置，减少了流动资金的占用，也省却了占领市场的大笔资金，不仅维持了合理的流动资金周转率，降低了经营风险，同时由于是通过发展商或第三方公司承租，不直接参与商铺买卖，因此也不会出现过多的法律问题。
产权式商铺存在的四大风险
产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突：发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。由于产权分散在不同的主体身上，三权分立的局面，使得产权式商铺实际上蕴含着很大的风险。因此，投资者要根据商业项目的具体情况而作出恰当的投资举措。
开发模式的风险。目前，市场上很多产权式商铺的开发商是做住宅项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、快”的收益回报，为了促使资金的迅速回笼，而抬高经营项目的价格，以实现更多的附加价值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。
案例中的碧溪家居广场为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资。归根到底，是开发商将其本身的风险转嫁给了投资者。一旦出现问题，开发商可以人去楼空，而风险则由投资者自己承担。
专业经验缺乏的风险。虽然产权式商铺是一种良好的商业模式，但由于大部分开发商和经营管理公司都处于“摸着石头过河”的阶段，对于如何经营好产权式商铺，则缺乏实战经验。开发企业虽然也在努力学习国外的先进管理经验，但对商业项目的经营管理上仍存在着一定程度的差距。而一些国外的商业管理公司，虽然拥有先进的管理水平，却因为不能很好地了解国内消费者的生活方式和消费习
惯，而产生“水土不服”的情况。
经营不善的风险。在长期的承租期中，如果经营管理不善，不仅不能实现预期的经营目标，更无法向投资者提供承诺的租金收益。仍以碧溪家居广场为例，商家虽然在运营前期按合同约定正常返还业主租金，但在营业一年之后，因为经营管理上的错漏频出，无法按时支付投资者应得的租金收入，从而导致了业主状告开发商的最终结果。
此外，开发商出售产权式商铺，但是投资者能否得到产权仍是个问题。分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾，也一直是产权式商铺所要解决的问题。
承诺担保的风险。在承诺回报中很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺每年8％～10％的回报，并有各种形式的担保。但是担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障，即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。
有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而项目未来的运作情况具有众多不可确定的因素，如果经营效益不好，承诺的投资回报将无法实现。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后。还有些开发商通过担保公司来实现承诺，但问题是很多担保公司实力不强，有的甚至是开发企业下属的子公司，根本不能实现所谓的承诺回报。
产权式商铺规避风险的原则
产权式商铺作为新生的商业地产模式，可谓是“优势与风险并存，利益与矛盾交织”，作为普通的投资者可以通过以下方式，规避可能出现的经营风险。
了解开发商的实力。具有实力和好口碑的开发商从物业选址建设到销售都会有全盘的考虑，选择他们的物业投资风险相对较低。业界有句名言叫“地段，地段，还是地段”，选择合适的地段对商铺投资是至关重要的。有眼光的开发商会在城市变迁中捕捉到商机，从而实现高额的经营利润。
投资者可以通过了解开发企业的背景，明确开发商的经营实力，以保证自己的投资回报顺利实现。案例中的第三极文化中心的发展商是中关村文化发展股份有限公司，它在图书经营上有多年经验，是以发展文化产业为经营目标的大型综合性文化企业，而不是单纯的房地产开发商，从而保证了物业经营的高管理水平。调查经营管理水平。从某种意义上来说，商业物业的升值和延续是靠经营出来的。商业物业经营管理搞好了，可以提升整体形象，吸引更多的投资者来投资，从而形成良性循环，促使商业物业的升值。
业主选择的开发商应该对投资回报有理性认识，不能只考虑高额获利因素。同时，开发商要充分考虑风险变化因素，具有财务保障体系的提供，使业主的利益不受损害。
明晰产权分割情况。为了避免风险，小业主在签约前应该有充分考虑，要明确产权问题。双方约定的投资回报率一方面合同上要有明确约定，另一方面应有第三方提供担保。并且一定要明确这样的承诺回报是由谁来承担责任。因为，由谁来承担责任，比承诺什么，更值得投资者来关注。
商铺投资在目前是一种高风险高回报率的投资品种，存在着许多风险。有没有人来租、租金有多少、盈利的来源等一系列问题都要考虑到。同时，产权式商铺涉及了开发商、经营者和众多分散投资者，利益分割很细，情况复杂。如果开发商、经营者任何一方出现问题，对小业主都会带来重大损失。所以，业主应该自发成立一个统一的组织，有利于统一意见，对维权活动的进行比较有利。
随着开发企业的实力加强和经营管理水平的提升，未来的产权式商铺可以采取基金的运营管理模式，通过物权的和谐统一，为投资者提供完善的投资服务，使产权式商铺可能存在的风险降到最低。
讲解专家:
公衍奎
1992年毕业于同济大学并获得学士学位，1996年取得硕士学位。1998-2001年，在人民大学经济研究所攻读“国民经济学”第二硕士学位。
现任华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理，直接负责公司市场资讯部的市场研究工作，以及策划部项目顾问工作的全程控制。在华高莱斯参与的项目涉及区域发展，产业园区开发，新城建设，各类商业、居住、商务项目开发，房地产企业发展战略，等等。
第三篇：伊朗投资法律风险评析
二劳动协议
1劳动协议；劳动协议工种；劳动社会事务部；劳动协议是一种口头或书面协定，根据该协定，劳动者为用人单位提供定期（暂时的）或者不定期的劳动，并因此而获得相应的劳动报酬。
注1：对于非长期工种，其最长工作期限应有劳动社会事务部确定，并经内阁批准。
注2：对于连续性工种，如果劳动协议中未载明工作的期限，则应视为不定期的长期工作。《劳动法》第七条/司法部及劳动社会事务部/1991
2劳动协议；劳动协议生效条件；只有在劳动协议或者以后对其进行修订中所规定的对劳动者的劳动报酬不低于现行法律所规定的劳动报酬时，该劳动协议及其修订协议方可生效。
为了使劳动协议有效，劳动协议在达成时必须符合如下条件：
（1）劳动协议的标的合法；（2）劳动协议标的规范具体；（3）劳动有关方拥有
相关资产或从事相关的工作不违反法律和伊斯兰教法。
注：所有的劳动协议均具有法律约束力及效力，除非该协议被有关主管部门废除。《劳动法》第八、九条/司法部及劳动社会事务部/1991
3：劳动协议；劳动协议应包括的内容；除劳动双方认定的其他有关特殊事项外，劳动协议还应包括下列事项：（1）工作类型、劳动者必须从事的职业和履行的责任；（2）基本工资和附加福利；（3）工作时间和节假日；（4）工作履行地点；（5）协议达成日期；（6）协议期限（若果工作需要在特定的期限内完成）：（7）根据工作及其地区性特点需要补充的其他事项。
注：若果劳动协议是以书面形式作出的，则应提供四份文本，当地劳动部门、劳动者本人、用人单位和伊斯兰劳动委员会各持一份。如果工作场所未设伊斯兰劳动委员会，则该文本应提供给劳动者代表。《劳动法》第十条/司法部及劳动社会事务部/1991
3劳动协议；工作试用期；司法部及劳动社会事务部；劳动双方可以相互协商确定“工作使用期”。在此期间，各方有权终此劳动协议，不必事先通知对方，且不必赔偿损失。如果此期间，劳动关系由用人单位终止，则应向劳动者支付整个试用期内的工资；如果此期间，劳动关系由劳动者本人提出，则其只有权获得工作履行其内的报酬。
注：“试用期”应在劳动协议中载明。对于非技术工和半技术工，试用期不得超过一个月；对于拥有更高技术水准技术工人，试用期不得超过三个月。《劳动法》第十一条/司法部及劳动社会事务部/1991
4劳动协议；工作场所法律属性的改变不影响劳动协议的效力；司法部及劳动社会事务部；工作场所所有权状况的任何法律性改变，如任何形式的出售或转让、生产线转让、与其他单位合并、国有化或业主死忙等，均不影响与劳动者已确定的劳动合同关系。新的用人单位应作为前用人单位的继承者继续享有有关权利并承担相应的义务。《劳动法》第十二条/司法部及劳动社会事务部/1991
5劳动协议；以承包形式完成工作；司法部及劳动社会事务部；如果工作是以承包形式来完成，则工程委托人应在其与承包人达成的合同中增加相应的条款，规定承包人应遵循针对其劳动者其劳动者所作的规定。
注1：应付给劳动者的报酬应视为优先债务，委托人有责任在不考虑付给承包人费用的前提下，优先向劳动者支付承包人所欠的费用。委托人应付给承包人的费用包括根据履约保证书而应支付给承包商的有关款项，根据司法部门的裁决这些
款项可直接支付给劳动者。
注2：如果工程委托人违背上述条款，在工程交接期前45日内与承包人达成条约或结算账务，则其应向劳动者支付承包人所欠劳动者的所有款项。《劳动法》第十三条/司法部及劳动社会事务部/1991
6劳动协议；劳动协议中止；司法部及劳动社会事务部；若因下述条款所述原因导致协议一方暂时无法履行其在劳动协议项下的义务，则劳动协议中止。所述原因解除后，劳动协议（包括退休和增加工资）应继续生效，并应从以前的劳动记录日继续算起。
注：劳动者的义务兵役期（包括正在进行的、暂时的和预定的兵役期）以及劳动者在战争前线的自愿兵役期均应视为期劳动记录的一部分。
（一）如果由于劳动双方都无法控制的不可抗力或不可预测的事件而导致全部或部分工作
场所关闭，或如果上述不可抗力或不可预测事件而导致劳动者或用人单位暂时无法履行其在劳动协议项下的义务，则此间与在全部工作场所或在被关闭的工作场所内服务的劳动者所达成的劳动协议应中止。劳动社会事务部将对上述事件作出决定。
（二）如果劳动者因参加根据本法规定的学术学习或其他不带薪的休假，则与其签订的劳
动协议应在该劳动者请加期间中止，中止时间最长为两年。
注：如果因学术学习而请假，劳动协议中止事件可在延长两年。
（三）如果劳动者被拘留但未被定罪，在其拘留期间，其劳动协议将中止。一旦劳动者被
释放，应恢复其工作。
（四）如果因用人单位的投诉而导致劳动者被拘留，且劳动争端处理部门不认为劳动者有
罪，则该劳动者的拘留期应视为劳动者劳动记录的一部分，用人单位除赔偿由此而给劳动者造成的损失（按法院的裁决支付）外，还应向劳动者支付在此拘留期的工资和补助。
注：在上述劳动部门就劳动者作出裁决前，用人单位有义务至少按该劳动者月工资50﹪的标准，向劳动者家属支付费用，以满足他们的生活要求。
（五）在劳动者义务兵役期间，劳动协议应中止执行，但劳动者在服役结束后的两个月内必须回到以前的工作岗位。如果该职位已被裁剪，则应将其安排到类似的岗位中去。
（六）在本法第十五、十六、十七、十九条所述情况中，若果用人单位拒绝在协
议中止状态结束后恢复劳动者的工作，则用人单位的行为应视为非法解雇劳动者。（当劳动者无法正当地申述理由时）劳动者有权在30天之内将此种情况反映到事实调查委员会，如果用人单位不能提供不恢复劳动者工作的合理理由，则应根据事实调查委员会的裁决，有义务恢复劳动者的工作。并从劳动者回到工作场所之日起支付工资。但如果用人单位能够说明不恢复劳动者工作的合理理由，用人单位必须按劳动者最后一次的年工资标准向劳动者支付相当于45天的工资。
注：如果劳动者无正当理由未在协议中止后的30日内通知用人单位其准备恢复工作，或未在用人单位拒绝恢复其工作后将有关情况反映到事实调查委员会，则该劳动者应被视为已辞职，这此种情况下，劳动者有权根据其最后一年的工资标准，要求用人单位支付相当于其一个月工资的离休金。《劳动法》第十四、十五、十六、十七、十八、十九、二十条/司法部及劳动社会事务部/199
17劳动协议；劳动协议终止；司法部及劳动社会事务部；在以下任一情况下，劳动协议应终止：（1）劳动者死忙（2）劳动者离休（3）劳动者完全丧失劳动力(4)
劳动协议期满，且劳动双方未明示或暗示性地表示要求续签协议（5）劳动合同所规定的专门任务已完成（6）劳动者辞职。
注：如果劳动者准备辞职，则其有义务继续在原工作岗位上工作一个月，并应向用人单位递交书面的辞职申请书。如果劳动者在递交辞职申请书之后的15日内，书面申请撤回该申请书，则其辞职申请可视为无效。在此情况下，劳动者应将其辞职申请书的复印件及随后的辞职申请撤回信复印件交到工作场所的伊斯兰委员会、行业协会、或劳动者代表那里。《劳动法》第二十一条条/司法部及劳动社会事务部/1991
8劳动协议；退休金；司法部及劳动社会事务部；如果劳动协议终止、定期工作完成或定期协议期满，用人单位应为在一、1适用范围：适用范围：司法部及劳动社会事务部；所有的用人单位、、劳动者、工作场所、工业生产单位、服务机构和农业机构均应遵循本法之规定；所有的劳动者、用人单位、及其代表、培训人员、以及工作场所均受本法管辖。《劳动法》第一条、第五条/司法部及劳动社会事务部/1991
2适用范围：劳动者、用人单位和工作场所；司法部及劳动社会事务部；
本法所称的劳动者是指应用人单位的进行工作，并因此而获得报酬（包括周薪、月薪、利润分配、和其他利）的人。
本法所称的用人单位是指自然人或法人。一般来说，经理、管理人员及所有被指定负责工作场所管理工作的个人均应视为“用人单位代表”。用人单位应对其代表向劳动者所作的所有承诺负责。若果用人单位代表超出了其职权范围的承诺，并且用人单位不认可该承诺，则该用人单位代表应向用人单位承担责任。
工作场所是劳动者按照用人单位或他的代表的要求进行劳动的场所，包括工业、农业、矿业、建筑、交通业、乘客运输、、服务、商业和生产机构及公共机构等所在的处所。隶属工作场所的所有设施，包括祈祷室、小卖部、合作商店、托儿所、幼儿园、诊所、浴室、职业培训机构、阅览室、讲座室、和其他培训中心，以及伊斯兰委员会和协会的场所、劳动者动员部门、体育馆、运输手段等均应视为工作范畴，并且应视为工作场所的一部分。《劳动法》第二、第三、第四条/司法部及劳动社会事务部/1991
3适用范围：劳动者权利平等；禁止强迫他人从事某项工作并对他人进行剥削。不论部族和种族，伊朗人均享有平等的权利，肤色、种族和语言等均不作为一种特权。所有人，无论是男性还是女性，均享有平等的权利。只要不违反伊斯兰教和社会公众利益，并且不侵犯他人的权利，每个人都有权利选择其理想的职业。《劳动法》第六条/司法部及劳动社会事务部/1991
二劳动协议
1劳动协议；劳动协议工种；劳动社会事务部；劳动协议是一种口头或书面协定，根据该协定，劳动者为用人单位提供定期（暂时的）或者不定期的劳动，并因此而获得相应的劳动报酬。
注1：对于非长期工种，其最长工作期限应有劳动社会事务部确定，并经内阁批准。
注2：对于连续性工种，如果劳动协议中未载明工作的期限，则应视为不定期的长期工作。《劳动法》第七条/司法部及劳动社会事务部/1991
2劳动协议；劳动协议生效条件；只有在劳动协议或者以后对其进行修订中所规定的对劳动者的劳动报酬不低于现行法律所规定的劳动报酬时，该劳动协议及其修订协议方可生效。
为了使劳动协议有效，劳动协议在达成时必须符合如下条件：
（2）劳动协议的标的合法；（2）劳动协议标的规范具体；（3）劳动有关方拥有
相关资产或从事相关的工作不违反法律和伊斯兰教法。
注：所有的劳动协议均具有法律约束力及效力，除非该协议被有关主管部门废除。《劳动法》第八、九条/司法部及劳动社会事务部/1991
3：劳动协议；劳动协议应包括的内容；除劳动双方认定的其他有关特殊事项外，劳动协议还应包括下列事项：（1）工作类型、劳动者必须从事的职业和履行的责任；（2）基本工资和附加福利；（3）工作时间和节假日；（4）工作履行地点；（5）协议达成日期；（6）协议期限（若果工作需要在特定的期限内完成）：（7）根据工作及其地区性特点需要补充的其他事项。
第四篇：企业投资并购法律风险
公司投资并购法律风险
金融危机来临时，大量企业出现倒闭或濒临破产状态，正是有些实力雄厚企业收购的良机，往往此时并购这些由于金融危机所造成的即将破产的企业所花成本比正常时要小，在谈判、收购的过程中也省时省力。但是，也正因为金融危机，投资并购也面临比正常经济环境下更大的法律风险，因为投资并购各关联方在金融危机之中都存在不可确定的因素，从而使投资并购活动更增风险。因此，企业对外投资并购时须注意以下五项法律风险：
一、企业并购前的融资风险。
在金融危机背景下对外并购，更要注意在正常经济环境中不易发生的一些融资风险。由于金融危机对银行、金融机构产生了巨大冲击，也应考虑此家金融机构是否存在破产或者其它因素(如国家突如其来对银行、金融机构等采取紧缩政策)导致不能发放资金的可能性，提前制订应对策略。企业在做出采用何种方式募集并购资金、采用哪种并购的方式、并购何种企业等融资决策前，应进行详尽调查以及资深人员对项目的论证来规避其中的法律风险。
在具体的融资流程中，企业尤其是上市公司，应确保股东会、董事会所做出的融资决议有效，因为在金融危机的前提下，股东会对出现的风险抱有更大程度的担扰，以免在融资合同签订后，一些有决定权的股东提出异议，导致出现上市公司的违约或者诉讼。金融危机中，在履行融资合同的过程中，企业也要确保担保物或为自己担保的关联公司在金融危机的情况下的营运正常，不使银行产生对公司或担保方、担保物的信用或资信、价值贬值的现象，以避免银行方违约或要求更多的抵押、担保或要求提前还贷及不发放还未发放的资金，影响并购计划的进程。
二、被购企业情况前期调查中的风险与控制
由于金融危机的影响，一些企业出现了破产但却并未实际破产或者说已经名存实亡，企业往往不能履行到期债务、潜在的债务还未表现得十分明确，有些存在着担保，诉讼保全等限制转让的情况，土地房屋及主要设备等资产的权利的完整性、合法性都出现在正常环境下不会发生的潜在不完整或不合法的情况;金融危机下，被并购企业对外签订的合同是否能履行、主要关系及客户是否还存在，客户的履约能力是否还有保证;被并购企业是否还存在未结的诉讼等等。
应付这些风险，第一、要求被并购方提供尽量详细的资料，如各种重大的合同、合同的履行情况、被购方的股东情况变更情况，最新的章程，年检情况。第二、派遣财务人员对并购方进行详尽的财务检查。第三、选择实力评估机构做出对被并购企业本身及重大资产的真实评估。第四、由有经验的律师对被并购企业进行尽职调查如被并购企业的主体资格、是否存在担保、诉讼等。在此基础上再加以认真分析论证，做出科学合理决策。
三、被并购企业本身风险及控制
金融危机下，被并购企业因为出现不稳定而导致一些不可忽视的风险。
一、企业重要人员流失如重要的研发人员、掌握机密或企业商业秘密人员、重要管理人员、掌握客户的营销经理或人员等。
二、大股东暗中转移资产或抽资，无形资产的贬值或股东转移无形资产及暗中许可多方使用无形资产。三被并购企业因金融危机导致财务状况的恶化、税务情况的真实，有无漏税，逃税等等。
这些风险在公司准备并购时的前期谈判工作最好用意向书或者备忘录的形式予以确定、保证，具体由律师进行操作以及会计师对被并购方调查后提出。
四、合同风险与控制
在并购合同签署时，更应该注意合同风险。在企业并购活动中，经常会出现有几家公司同时收购一家公司的情况。此时，公司如果在未弄清其他潜在收购公司是否具有被收购公司的优先权而盲目签订并购合同是十分不妥的，应注意在收购中股权转让时尊重目标公司其他股东的优先购买权，积极履行法定程序排除第三方的优先购买权之后收购方可进行出资收购。
在合同中，应注意确定收购价格以及价款支付的不同方式和支付期限的安排;各种收购意向书和收购合同等法律文件的完善需要由专业人士如律师来完成并收购合同履行阶段更为重要，要特别注意各种履约备忘、各种审批、登记、第三方同意、章程修改、董事选派等各个方面。这些方面如果不详尽考虑，很有可能就造成并购失败或者并购过程阻碍以及并购的实际效果。
五、税收、环保等潜在风险与控制
税收是一个可能产生潜在责任的重要方面。金融危机中，国家的有关税收有可能发生变化、调整，而被并购企业在不知或故意未纳税款的情况下，税务机关一般均会要求并购方承担责任如补税及罚款，这将会大大增加并购成本，更为严重的是在支付并购费用后，如果此部分税款及罚款数额巨大，有并购意向的公司也无力再续支付，则此并购存在失败的危险。
环境保护也是极有可能产生潜在责任的方面。许多国家对企业环保的要求经常十分严格，多数环境之下，正常国家不论在何种经济情况下均不会改变环境保护政策，只会更趋于理性和严格。在并购时，由于金融危机影响到被并购企业，被并购企业的生产及环保人员、维护人员有可能发生变化，环境保护方面极有可能不到位，违反环保法律。并购企业在并购时可能不知晓这些变化，并购后将承担这些违法的责任，而这些责任带给并购公司有可能是致命的。
这些潜在的风险需要企业认真仔细地了解被收购企业的纳税、环保情况。是否有欠税、被并购方的经营产品、生产场地与环保的关联，环保政策与被并购企业的关联、对有关许可证和许可的遵守，环保部门有无对企业发生整改或制裁的通知等。在具体并购时，企业在签订合同时，首先要考虑这些风险，最终在合同中约定这些风险的避免和承担，最好能对这些风险进行保险。
第五篇：投资风险法律研究论文
文 章
来源 莲山 课件 w w
w.5 Y k J.cOM公文风险投资是指在高风险的情况下，向处于起步阶段或发展初期，具有市场前景和风险的高科技项目进行的投资，是一种高风险和高收益的长期投资。它不需要任何资本抵押和担保，一般通过企业上市或收购、兼并获得回报。健全的风险投资体系一般由风险企业（科技资本家）、风险投资家、投资者、中介机构和政府等构成。与传统投资相比，风险投资具有以高科技产业为投资目标，以资本增值而非企业分红为目的，以某些项目的高额回报补偿另一些失败项目的亏损等特点。
一、发展我国风险投资的法律障碍
1、我国没有规制风险投资的专门国家立法。但可适用的规范性法律文件主要有以下几类:一是全国人大常委会颁布的法律:《公司法》、《合同法》、《民法通则》、《合伙企业法》、《促进科技成果转化法》、《科学技术进步法》、《证券法》等;二是国务院及相关职能部门颁布的文件: 《关于加强科技进步的决定》、《关于“九五”期间科技体制改革的决定》、《关于以高新技术成果入股若干问题的决定》、《关于促进科技成果转化的若干规定》、《关于设定风险投资机制的若干意见》等;三是地方政府规章、政策:如深圳的《深圳市关于进一步扶持高新技术产业发展的若干规定》等。但到目前为止,我国尚没有一部专门有关风险投资的国家立法,这使我国的风险投资长期因法律地位缺失而无法引起足够的重视,严重阻碍了我国风险投资的发展。
2、我国自2006年1月1日施行的《公司法》相关规定,仍然没有完全考虑风险投资行业的特点。《公司法》于2005年10月27日经第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订，自2006年1月1日起施行。虽然即将施行的《公司法》许多条款相比原《公司法》有利于促进风险投资的发展，但仍存在许多障碍：
2.1《公司法》规定的“授权资本制”,考虑到了风险投资项目的滞后性和资金分阶段投入的特点，但分期缴纳出资的期限仍然过短。我国最新《公司法》第26 条规定“有限责任公司的注册资本为公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的20％，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足。”,第81 条规定“股份有限公司采取发起设立方式设立的，注册资本为在公司登记机关登记的全体发起人认购的股本总额。公司全体发起人的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，其余部分由发起人自公司成立之日起两年内缴足。”
2.2 最低资本额的规定对风险投资业构成准入障碍。我国最新《公司法》规定非上市的股份有限公司的最低股本规模为人民币500万元,上市公司的最低股本规模为人民币3000万元。股本规模的要求仍然较高,与风险投资业以小搏大的特征不符。
2.3《公司法》对股份转让的限制,严重影响了风险资本的退出。《公司法》第七十二条规定:“股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。”
2.4股东人数和认购股份的限制。对于有限责任公司而言, 最新《公司法》第二十四条规定:“有限责任公司由五十个以下股东出资设立。”这里对股东人数规定了上限,而“五十个”股东的上限显然不足以为风险投资公司筹集大量的风险投资资金。对于股份有限公司而言,虽然在股东人数上未规定上限,但在《公司法》第八十五条规定:“以募集设立方式设立股份有限公司的，发起人认购的股份不得少于公司股份总数的百分之三十五。”。
3、目前在国际上已被证明的最有效率的风险投资公司形式为有限合伙制。在采用有限合伙的公司中,少数掌握广泛专业知识的风险投资家作为普通合伙人对内管理公司,对外承担无限责任,在承担高风险的同时也享受高回报,能够有效地激发其工作激情;提供风险投资资金的投资者作为有限合伙人对内不直接参与日常管理,对外承担有限责任,也可以获得相对稳定的回报,从而可以保证风险投资资金的来源。而我国法律规定可供选择的组织形式为有限责任公司、股份有限公司、普通合伙等,未包括有限合伙。《民法通则》第三十条规定:“个人合伙是指两个以上公民按照协议,各自提供资金、实物、技术等,合伙经营,共同劳动”,第三十五条规定:“合伙人对合伙的债务承担连带责任”,这些规定表明我国的个人合伙是普通合伙,合伙人需承担连带无限责任。《合伙企业法》第五条规定:“合伙企业在其名称中不得使用‘有限’或者‘有限责任’字样”。
4、缺乏完善的法规与政策支持，风险投资退出难。一是我国尚未出台风险投资法，风险投资机构的设立、运作和退出缺乏法律依据。目前缺乏完善的市场化退出渠道是制约我国风险投资业发展的最大障碍。二是目前国际上通行的风险资本退出方式主要有公开上市、股份回购等。最新《公司法》对于公开上市仍然提出了较高的上市标准,而大多数风险企业通常无法满足上市标准,因而其股份无法上市流通。
5、我国《保险法》和《商业银行法》对风险投资的限制。《商业银行法》规定商业银行只能从事公众存款、发放贷款、办理结算等业务，禁止商业银行向非银行金融机构和企业投资。而对于保险机构、社会保障机构与资本市场对待的问题, 《保险法》第104条规定:“保险公司的资金运用,限于银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式；保险公司的资金不得用于设立证券经营机构和向企业投资。”
二、构建和完善我国风险投资的法律思考
2004 年5 月17 日,中国证监会正式发出批复,同意在深交所设立中小企业板块,标志着始于1985 年的我国风险投资体制建设开始昂首迈出第三步.但由于风险投资涉及的关系较为复杂,加上其固有的高风险性质,以及我国现行相关法律法规中存在的问题,笔者认为,完善和构建我国风险投资的相关立法内容应当主要包括以下几个方面:
1、我国应该加紧制定《风险投资法》。其内容应该主要包括以下几个方面:风险投资的宗旨,即促进风险投资发展,加快高新技术产业化,提高我国的国家竞争力;风险投资的基本原则,即按照社会主义市场经济规律建立风险投资机制;风险投资的主体,包括风险投资的初始投资者、风险投资机构、创业企业,另外还应该包括国家,中介组织等广义风险投资主体;风险投资的投、融资,主要规制风险投资家为组建风险投资机构与原始投资者之间的投融资法律关系,风险投资机构与创业企业间的投融资法律关系;风险投资的退出,包括企业购并、企业清算、企业上市等风险投资退出方式。[1]（p105）
2、我国现行修改的《公司法》相比之前的《公司法》作了如下有利于风险投资的修改:（1）取消了原《公司法》第12 条的“公司转投资不得超过公司净资产50 %的限制”。（2）改革了现有的公司资本制度,以“授权资本制”代替“法定资本制”。原公司法实行的是严格的法定资本制度,要求股东在设立公司时,必须足额地、一次性地认缴经工商部门登记的公司注册资本。这对处于成长期的创业企业来说,极易造成早期资本闲置,也有碍于风险资本的高效利用。（3）取消了“工业产权、非专利技术”的出资比例限制，最高出资比例可达80％。提高“工业产权、非专利技术”在高科技企业中的出资比例,体现了国家鼓励高新技术产业化和促进风险投资发展的精神,对科研工作者创办高新技术企业,加快科研成果的产业化,促进风险投资的发展是一个极大的推动；（4）相应降低了“公司上市标准”,风险资本进入创业企业的目的,不是控制创业企业,而是最终通过退出创业企业获取资本增值。
3、修改《合伙企业法》，引入有限合伙制法律制度。它既具备减少投资者的风险、鼓励众多投资者踊跃投资的聚合资金功能,又具备提高风险投资机构信誉,强化风险投资家责任的人合功能,还通过灵活的合伙合同安排解决风险投资机构中棘手的代理问题,建立了有效的激励和约束机制。但是,我国的许多地方已经在鼓励风险投资的政策法规中,明确了有限合伙制作为企业组织形式。《中关村科技园区条例》第25 条明确规定:风险投资机构可以采取有限合伙形式,有限合伙的合伙人由有限合伙人和普通合伙人组成。风险投资公司采用公司制有利于保证资金安全,而有限合伙制最大的特点是决策机制灵活,适应于风险投资活动的特点,而且较好地解决了激励和约束机制问题。因此,我国法律,包括《公司法》、《合伙企业法》应当确立有限合伙制这种风险投资公司组织形式。[2]（p28）
4、修改限制风险投资资金供给的法律法规，拓宽风险投资资金渠道。修改《商业银行法》、《保险法》《养老基金管理办法》，适当放宽对这些机构投资者的投资限制，允许他们适度地参与风险投资，如允许一定比例的养老基金、保险金和商业银行存贷差额资金参与风险投资，同时规定只能采用高新技术产业投资基金和风险投资基金的形式进行。
5、修改和完善税收法律制度，完善税收法律环境。税收法律体系的建立健全需要较长的时间，现阶段应尽快完善相关税种中关于风险投资的税收优惠政策。主要考虑以下几个税种：
5.1增值税。一是尽快实行消费型增值税，减轻风险型企业的税负。由于风险企业的范围较小，实行增值税转型不会给国家财政造成过大的压力。在2004年东北三省部分行业实行增值税转型试点后，应尽快在我国风险企业中推广。二是扩大增值税进项税额抵扣范围。除允许享受一般企业的进项税额抵扣外，还应该允许企业将研究开发、技术转让、技术咨询、技术服务、人员培训等费用按比例从增值税税基中抵扣。可以对企业购进无形资产的费用经税务机关核实后，按一定的扣除率抵扣进项税额。三是放宽风险企业关于一般纳税人认定标准，以此鼓励中小风险企业的发展。
5.2企业所得税。其一，延长风险投资企业和风险企业的免税年限为5年，同时把规定中对高新技术企业的“自投产起”改成“自盈利起”。其二，对于研发费用的加扣，建议取消盈利企业和增长比例的限制，可规定企业科研支出达到年销售额一定比例的，就可享受加扣费用。其三，实行加速折旧政策。允许对高新技术企业为研究开发项目服务的仪器设备等固定资产实行加速折旧。其四，实行再投资退税政策。即风险投资企业把其从风险投资中取得的收益再用于风险投资，则这部分收益应免征所得税。其五，允许把风险投资的损失直接用于抵减投资的资本利得。风险投资发生亏损是很常见的，这项措施可以直接降低风险投资的风险，有利于增强风险投资者进行投资的愿望和信心。
5.3个人所得税。促进风险投资发展还要充分发挥风险投资资金提供者和管理者的积极性，应从以下方面着手：一是应给予风险投资者和风险投资企业管理者特别的个人所得税减免待遇。二是提高风险投资者的免税额，并减少税率级次，扩大各档次级距，使其在获利也能享受到税收优惠政策。对风险投资公司的高级管理人员的期权之类的风险报酬收益适用优惠税率，并在其所得实际收到时纳税。三是取消风险投资者对上市公司给其作为股东派送的红股计征个人所得税的规定。
6、修改相关法律、法规,完善风险投资退出机制。我国当前规制风险投资退出的法律、法规主要有《证券法》、《破产法》、《民事诉讼法》、《外商投资企业清算办法》等。目前我国二级市场上虽然正在实行股权分置改革试点，但仍有大量国有股禁止流通,法人股限制流通,阻塞了风险资本从二级市场退出的道路;在我国,完善的产权交易市场远没有形成。至于破产清算制度,我国目前的《破产法》只适用于全民所有制企业,外商投资企业的清算适用《外商投资企业清算办法》,其他企业的清算则适用《民事诉讼法》的有关规定,实践操作中非常困难。因此，应完善破产法律制度的相关规定。
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