关于工业园区运行模式的思考

第一篇：关于工业园区运行模式的思考

关于我区工业园区运作模式的思考

一、我区工业园区运作模式

当前，国内工业园区的运作模式可以归纳为下列三种： 一是完全行政手段的运作模式。其主要特点是区(市)县政府不仅成立专门的园区管理委员会对工业园建设进行总体的规划指导, 而且由财政出资成立专门的平台公司, 负责园区建设资金的筹措和投资建设。其主要优点是园区的规划建设能够按照政府指令进行, 使园区发展符合经济布局的总体要求；缺点是因园区建设全部依靠政府财政支持, 不论是对园区发展还是对地方财政都会产生较大压力。我区目前采取这种运作模式，区工管委和北新投资公司采用两块牌子一套人马。

二是完全市场手段的公司化运作模式。政府放手由企业独立建设运营工业园区, 在市政的总体规划下, 自筹资金进行园区的建设、营运和管理。该模式能够更有效地利用民营资本, 减轻政府的资金压力。但由于政府在园区建设中将较大的权力下放给民营企业, 使得政府的规划指令难以获得有效执行, 园区的建设速度和特色定位难以保证。

三是半行政半市场化手段的运作模式。一些园区为拓宽融资渠道, 成立了政府和外部资金(民营资本)共同入股的园区建设及运营平台公司。该模式把政府的力量与市场的力量有机地结合起来，既具有政府主导型所具有的集中统一、权威性高、规划性强的特点，又有市场主导型所具有灵活性、创造性和竞争力强的特点，总体效果较好。但政府和民营企业在园区发展上的利益诉求点存在分歧, 处理不好反而会阻碍工业园区的有效发展。

二、现有运作模式下园区发展存在的主要问题

一是管理体制不够科学。我区各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。

二是政策措施不够完善。由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。

三是融资渠道较窄。目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运作管理中有心无力。

四是专业人才比较缺乏。各园区目前的招商、建设和管理团

队都由机关工作人员组成，市场化运作的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运作团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。

三、对于改进运作模式的建议

总体构想：从我区园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。

一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行综合管理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程峻工验收和环境保护等进行管理。

二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运作的专业团队，这样既可以将政府

意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运作。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。

三是组建或引进若干项目经营公司。控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。

第二篇：工业园区运行情况汇报材料

今年以来，在市委、市委政府和区委、区政府的坚强领导下，在市工信委的业务指导下，我区上下紧紧围绕“主攻项目、决战两区，做大总量、加快集聚”战略部署，坚持以工业化为核心，突出招大商，注重大开发，打造大产业，真抓实干，奋发拼搏，加速推进新型工业化，园区建设呈现勃勃生机。

一、今年上半年发展情况

1、经济指标。今年上半年，我区工业园区运行总体平稳，但因受诸方面因素影响，几大主要经济指标增速较去年同期均有不同程度回落。主营业务收入完成52.14亿元，同比增长20.47%，占年目标任务数的38.62%；工业增加值完成12.58亿元，同比增长28.96%，占年目标任务数的45.25%；上交税金完成1.42亿元，占年目标任务数的66.35%；招商实际到位资金完成12.17亿元；出口交货值完成2.12亿元；从业人员10723人，同比增加1600人。统计数据显示，今年上半年，我区工业园区经济运行呈现以下特点。一是进度慢。工业增加值、主营业务收入、上交税金三大指标仅上交税金达到序时进度要求，工业增加值、主营业务收入均未达到序时进度要求且差欠数据较大。主营业务收入仅完成年目标的38.62%，差欠序时进度11.38个百分点，欠帐15.36亿元，工业增加值完成年目标的45.25%，差欠序时进度4.75个百分点，欠帐1.32亿元;二是增幅低。上半年，工业增加值、主营业务收入和上交税金同比分别下降5.27%、8.71%和7.95%。

2、产业集群。工业园区努力培植和聚集了有色金属、医药化工、新型建材、再生纸四个支柱产业，今年以来积极帮扶鑫旺金属二期、明盛实业、邦威家居的扩建升级，协调生物、生物、金属、化工达产达标，积极打造年产10万吨电积铜（电解铜）、30万吨涂布白板纸（含黑卡纸）、10万吨高纯铁生产基地及1000吨维生素d3、500吨胆固醇等医药中间体生产基地，并积极推动产业链延伸升级，促进我区循环经济产业快速发展；新工业园区集聚了一批规模较大、产品技术水平处在国际、国内先进行列光电信息产业，如量一光电、光电、光电、能新能源、一键通电子、光电、电器、科技等一批企业，主要产品包括led平板显示、t5高档灯具、光源电器、全智能消防应急照明系统、led器件、信息管理系统等。目前，新工业园区专业从事led半导体照明产业的生产企业已有35家，主要产品有led发光二极管、红外led、led支架、led数码管、led背光源、led显示屏、led节能灯具及其他相关应用产品，未来发展潜力巨大。

3、重大项目开工投产情况。上半年，新增开工项目量一显示科技有限公司、一键通公司、电器有限公司、包装及建筑面积约8万平方高23层的城市综合体等11个项目；新增量一光电公司、能公司、电子公司、生物等竣工项目8个；新增水泥、一键通、能、生物、金属、化工等试投产项目8个。

4.园区配套。新工业园区。800套公租房、200套家庭公寓已启动建设，其中公租房已竣工300余套，新增建设3.3万㎡的园区职工服务中心正在进行招投标。同时，为提升园区配套功能，已着手筹建园区职工食堂、体育设施、幼儿园等服务设施以及园区整体景观绿化规划。总建筑面积8万㎡高23层的城市综合体已全面启动建设。工业园区。投资1.2亿元的综合污水处理厂一期工程（日处理污水1万吨）现已完成土建工程的80%，附属办公楼等已竣工，主体土建工程7月底全面竣工，投资4000万元的配套污水管网8月份可启动建设，污水处理厂2013年底可投入运行；投资1500万元的快速通道（一级公路标准，全长1.968公里，从镇政府至工业园区）已完成路基土方工程的90%，预计9月底可竣工，10月份可通车；投资1500万元的园区立面改造6月底已启动，按照“庐陵风格、生态理念、现代元素”高品位提升园区形象。同时正在启动“三路一地”建设，并启动园区办公楼及30亩配套用地建设。

二、存在的困难和问题及预计全年目标任务完成情况

1.差距明显。上半年园区各项主要经济指标与市、区下达目标任务相比，还明显存在序时进度上的差距，大部分经济指标未达到双过半要求；

2．停产企业短时间内影响进度。从上半年企业生产经营情况来看，目前仍有部分年产值亿元以上企业处于停产状态，如志强力车、沪赣医药、奔乐实业等因受市场、资金等各方面因素影响，导致长期停产甚至关闭，短时间内对园区主要经济指标完成序时进度影响较大，随着园区不断新增规上企业，停产企业数据可逐步消化；

3.供地困难。受土地指标紧缺、报批审批时间过长等因素制约，导致出现有项目无法正常供地，项目落户受阻等问题；

4.需不断新增规模企业。规上企业的数量是决定工业经济数据的关键因素。我区园区现有规上企业仅30余家，占全市规上企业比重较小。需不断培育和积极申报规上企业。

5.预计全年目标任务完成情况。我区工业园区目前已有16家左右符合申报规上企业，现正在积极配合企业准备相关申报材料，近期将上报申报材料，为我区工业园区注入新鲜工业“血液”，带动园区经济持续稳定发展，确保园区经济总量不断的增长。预计到年底，园区规上企业将达到40余家，力争全面完成市里下达的各项经济指标目标任务。

三、下半年主要工作措施

1.夯实工业载体，做好“四篇文章”。年初我区已对河东经济开发区“一区四园”进行了定位，坚持重大项目带动，做好“扩量”、“提质”、“还城”、“整合”四篇文章，实现科学发展。新工业园区坚持产城互动的发展理念，进一步加大建设力度，不断提升园区承力。重点打造升安大道沿线板块，加快公租房和城市综合体建设，推进光电信息产业加快建设，集群发展。抓紧实施调整区扩区工作，拓展园区规模。加快园区公共食堂、体育设施、幼儿园等服务设施，着力把园区建成集工业、金融、商贸、生活和服务为一体的城市新区。工业园区重点围绕“完善配套区、改造提升区、建设拓展区”思路，按照“昨日山区、今日园区、明日城区”的理念，全面启动园区立面改造升级工程；加快建设快速通道、污水处理厂及配套管网等配套设施，着力建设成为一个基础设完备、配套功能齐全、人居环境秀美、产业布局合理、经济发展强劲的生态循环经济工业园区。工业园区通过搬迁锐迈管道、瓯林化工等企业，盘活土地资源，逐步退企还城。华能工业园区通过扩建钢化玻璃项目，做大新能源玻璃产业园，实现资源整合。同时千方百计加大园区资金投入，加快理顺园区体制机制，赋予园区自主权利，切实推进园区加速度发展。

2.强化企业帮扶，开展“四帮活动”。壮大规模、提高质量、增加贡献为主要任务，加强项目和企业的跟踪、协调和服务工作。一是帮招工。树立招工就是招商的理念，提高招工在考核机制中的权重，采取媒体招工、以工招工、驻外招工以校企业联办等方式，大力破解企业用工瓶颈。二是帮融资。积极为企业牵线搭桥，拓宽融资渠道，开展政银企对接会，解决企业“融资难”问题。三是帮用地。充分协调发改、工信、商务等各个职能部门的作用，包装大项目，积极向省有关部门争取用地指标，解决项目落户难题。四是帮做大。坚持“扶大”和“助小”相结合，即要扶持规模企业，也要培育潜质企业。

3、培育规模企业，实现“三年翻番”。扶优扶强老企业扩建升级，加大对鑫旺金属、锐迈管道、光电、森菱实业等规模企业，推动项目增资扩股；重点抓好新投产企业进规模，加快培育量一光电、量科照明、化工、金属、生物、生物、化工等一批潜质企业，帮助项上规模、上水平，只要符合条件，就要积极组织申报；同时做好规下企业成长纳入规上企业工作，重点做好假发、环保、化工、雕刻等企业纳入规上企业的申报工作。

第三篇：对城建投资公司运行模式的思考

对城建投资公司运行模式的思考［理论科学］

于忆骅约2615字

[摘要]城建投资公司的出现,解决了城建资金管理方面事权与财权分离的问题。但就目前来说,我国的城建投资公司还存在很多弊端,通过分析我国城建投资公司的发展存在的问题,提出改进城建投资公司建设的若干对策,以供探讨。

[关键词]城建投资公司多元化融资企业组织机构独立董事制度

中图分类号:F27文献标识码:A文章编号:1671-7597(2009)0820192-01

一、引言

城建投资公司又称城市建设投资公司,是从事城市建设资金筹措、城建资产经营和城建项目建设的专门机构,出现于20世纪90年代。它的出现解决了城建资金(特别是城市基础设施建设资金)管理方面事权与财权分离的问题,使城建资金的筹措由财政单一投资向多元化、多层次、多渠道方式的转变。目前我国很多大中型城市都成立了城建投资公司,通过城建投资公司的运作,提高了城市建设的融资能力和城建资金的使用效益。但是,很多城建投资公司的运作情况仍不理想,探索一条切实可行的经营运作模式将是各地城投公司所要思考的问题。

二、我国城建投资公司存在的问题

由于各地城建投资公司的建立在当前还处于探索阶段,其本身的发展壮大还受到多方面的约束,在运作的过程中也暴露出各种各样急待解决的问题。具体体现在:

(一)市场定位模糊,公司产权主体地位不明确

从全国已成立的城建投资公司来看,多数城投公司的成立采用国有独资公司的形式,注册资本来源于政府财政拨付。这种组建模式和管理方式必须造成城投公司政企不分、产权不明,这也就不可避免地造成公司在资产的占有权、使用权与收益权不对等的情况。无法充分实现城建投资公司融于市场经济、发挥市场功能进行筹措资金的初衷。

(二)城建投资公司职能定位不明

目前各地成立的城建投资公司,主要是帮助政府向金融机构贷款,缺乏其应有的独立性。主要表现在两方面:

1.政府往往通过城建投资公司作为“统借统还”的法人实体向银行借贷。银行贷款主要通过城建资金的收费帐户质押和市财政担保的方式获得,实际上是政府负债进行城建融资。因此地方政府城建资金需求多少决定企业的负债率,随着近年基础设施投资力度地增大,各地城建投资公司都很高的负债率,不利于企业地良性成长。城建资金主要通过借债方式筹措,直接融资比重过低,资金风险较大。

2.目前多数城建投资公司多是根据政府职能部门的意图而展开工作,政府一方面行使社会行政管理权,另一方面又行使国有资产所有权,导致公司项目法人没有实际决策权。很多城建投资公司对自己借入的资金却没有处置权,需市计委、市财政局和城建系统专业局来统筹安排,城建投资公司仅起出纳的角色。此外,由于政府部门职能交叉重叠,多头审批难以对全社会投资总量和方向实施有效的调控和引导。

3.城建投资公司过分将精力投入到具体项目工程建设管理上,而不是从资本运作上考虑如何为城建融资,无法满足城市可持续发展的资金需求。

三、城建投资公司经营运作模式的思考

(一)大力构建多元化的融资渠道

要真正发挥城建投资公司的作用,城市政府必要从经营性公共建设投资领域逐步退出,构建多渠道、多元化的融资渠道,否则城建投资公司就起不到应有的作用。我们可以通过放开社会投资领域,开放市政公用行业市场等方式,支持城建投资公司通过成立合资公司、设立股份公司等形式,吸引民营资本、私人资金、外国资本参与城市项目,特别是城市基础设施的建

设。

另外,可以采取以城建投资公司为主体,以BOT、PPP、ABS等形式为城市建设融资,此外还可以采取目前我国资本市场常见的“借壳上市”的方式筹集资金。这样既有利于减小政府的举债规模、降低城建投资公司的高负债率、改善其资产质量,又有利于充分利用社会资本。

(二)规范企业组织机构,真正做到政企分开

城建投资公司要做到多元化融资,充分发挥城建投资公司的职能,必须政企分开、规范企业组织机构。政府职能应从过去直接参与城市项目建设变为通过间接调控,从宏观上指导、监督城建项目的管理。主要从以下几方面进行转变:

1.将城建投资公司从政府的干预中解脱出来。尽量减少对城建投资公司具体运作的行政干预。可以通过政策手段,可以改变城建资金投入方式,由过去直接投到具体项目转为授权于城建投资公司行使政府职能,筹措和管理城市建设项目资金,对城市建设项目承担经营职能、对项目的建设资金实施监督管理。城投公司应把城市基础设施的投融资、项目储备及项目建设管理作为其主业。城投公司自身作为投资管理性公司,通过投资、控股、参股等方式,实现城建资产最佳配置和城建资金的筹措。

2.通过修订完善项目计划、资金支付、土地收购和出让审批、工程项目管理、财务管理和中小企业贷款审批等一系列规章制度。确立城建投资公司作为城市基础设施的投融资、项目储备及项目建设管理的主体地位。通过鼓励和支持城建投资公司拓宽融资渠道向社会融资,将城市建设项目由政府独资,转变为政府资本、民营资本以及外资资本的合资。

3.为了保障充分保障外部资金的利益,城建投资公司可以引入独立董事制度,从而有效制衡控股股东和监督经营者,确保其他融资渠道股东、特别是私人资本的安全,同时也可以避免政府有关职能部门操纵城建投资公司。

4.城市建设项目实行项目法人制,城投公司成立项目审查、资金管理、审计监察三个专业部门,加强对城市建设项目资金的管理。将项目投资的控制由概、估算和结算等静态管理形式向全过程动态的跟踪管理发展。通过高度重视可行性研究,实行招标设计,推行限额设计制度和推行工程招标投标,承包制,严格控制设计修改引起的投资增加等做好全过程跟踪控制,通过明确项目实施各方的控制投资的权利和义务,实现城建投资公司投资控制的目的。总之,城建投资公司要良好发展,很大程度上取决于政府的扶植和企业职能的转变。

第四篇：工业园区模式调查专题报告

工业园区模式调查专题报告

前言：

本文通过实地调查锦江工业总部基地、青羊工业集中发展区、金牛高科技产业园、武侯工业园、龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后，对目前的工业园区的开发模式、产品模式、运营和盈利模式进行了归纳整理及分析，以便快速、综合的了解目前成都市大型工业园区的情况。

一、主城区工业园集中发展区基本情况

二、工业园区开发模式

从本次调查情况来看，工业园区的开发模式主要分为以下三点：

（一）工业地产商开发模式

简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻

代表项目：青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地

工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。

例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。

（二）政府独立开发模式

简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻

代表项目：西部智谷

此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。

此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。

例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。

（三）综合开发模式

简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻

②→开发商→开发项目→招商入驻

代表项目：龙潭总部基地

综合运作模式是指对几种工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。

例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在500万元/亩(含地价)以上，税收30万元/亩·年以上，容积率2.0以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。

三、工业园区产品模式

（一）建筑形态

1、别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。

从本次调查情况来看，该类产品多集中在青羊区和高新西区的工业园内。

典型代表项目：青羊工业总部基地、西城国际等

2、写字楼模式

目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在，如龙潭工业园区中由成都倍科科技有限公司开发的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。

典型代表项目：倍科国际新城、IP科技中心等

3、工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——既生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。截止2008年10月，武侯工业园区已累计引进企业328家，其中鞋业企业25家，电子信息类企业103家，机电一体化企业42家，生物工程及制药企业40家，环保新材料企业17家，投资及其它企业101家。其中入园建设产业化生产基地90家，已建成投产企业57家。

（二）园区功能

1、主要功能——聚合产业群

将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户提供产品和服务。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的激烈竞争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中

受益，同时刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是工业园最主要，也是最关键的功能。

2、辅助功能

为片区创收：政府利用工业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各地的优质企业进驻，为片区创收任务提供支持。

以西部智谷项目为例：未来的西部智谷总占地面积将达到481.5亩，总建筑面积97万平方米，将于2011年前全部建成，预计实现产值超过100亿元，税收超过5亿元。

解决就业问题：工业园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型工业园区，这样的表现尤为突出。

以武侯工业园区为例：园区企业将聚集产业岗位15万个，其中技术人才和中高级管理人员2万人以上，并随着园区内商务环境和生活服务设施的不断完善和提档升级，将真正形成聚集近30万人的科技产业新城区。

（三）园区配套

住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。

如：青羊工业总部基地——青年时尚城

另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造——两栋小高层项目。青羊绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅配套。

交通配套：工业园大都远离主城区，大部分产业园区的从业人员如何快速迅捷的到达目的地？交通配套显得尤为关键。

休闲娱乐配套：无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成一体的休闲娱乐配套。差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小。

（四）园区规划

总部基地的规划开发特征：占地面积大，功能分区明确，配套完善，开发时间较长。

1、青羊工业总部基地

工业总部基地：占据青羊工业集中发展区的核心区域，建筑形态以工业总部大楼为主体，辅以灵活分割的小总部工作空间，是以科技研发、高新技术为主的高成长型工业企业的总部聚集地。

航空产业区：规划中的航空产业区以新型航空材料研发、新技术研发为主。另外，区域内的精密加工区以高技术含量、高附加值的航空产品、电子信息、机械精密加工为核心的新型工业基地，发展多种周边产业。

集中配套区：员工生活集中配套区——时尚青年城，另外，配套区主要包括生活配套、服务中心、商务中心等配套服务组成。

模具生产加工区：青羊工业集中发展区模具生产加工区以发展模具工程技术中心、模具展示中心等为核心的服务平台，极大的提升了模具的加工效率。

2、青羊绿舟税源总部基地

A区：正在规划和设计之中

B区：将打造以运动为主，融合休闲、游乐为一体的运动总部公园城，有成都市区内最大的GOLF挥杆练习场以及最大规模的网球场中心、羽毛球场、拓展基地和亲子游乐等等

C区：中华情总部公园城，园区是以李白的《梦游天姥吟留别》作为文化主线，通过建筑、景观与诗歌的结合打造的一个中华风情公园总部城，整个C区都是以中式古典建筑群落组成

D区：是以一个十八杆GOLF球场景观为载体，融合缓丘、绿地、树阵、湖泊等景观元素而修建的一个集办公、休闲、旅游为一体的绿岭总部公园城

E区：是滨河总部公园城，这个区域包括总部办公、湿地公园、高尚住宅、商务配套等功能，同时它拥有一条8.5公里长的沿河景观长廊，这条沿河景观长廊上将呈现六个国家七种不同风情的商业街区

3、园区规划总结

了解区域产业结构特点，企业发展状况、规模扩张需求等实际情况，在充分调查研究基础上搞好总体布局规划

园区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目

在园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设

基础设施建设是工业园区发展的基础和前提。把交通、通迅、能源、供排水等基础设施作为园区开发建设的依托

（五）小结

四、工业园区运营盈利模式分析

（一）工业园区运营模式分析

从本次调查的工业园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模式：

1、出售只售不租

开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；

2、出租只租不售。

开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；

3、出售+出租，即可租可售

在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。

1、出售

对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工业园区主要有融智总部工业园、西城国际、青羊工业总部基地3期及慧谷总部办公基地等。

2、出租

出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。根据调查，青羊绿舟税源总部基地D区主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在800-1800万元，即有条件免租入住。从该园区整体规划来看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力具有很大挑战。

3、出售+出租

出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等项目均可租可售。

4、运营模式对比分析

(二）工业园区盈利模式分析

本次调查的工业园区盈利模式主要有三大类：

一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现盈利目的；

二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的；

三、开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理费等。

除以上三大主要模式外，近期即将上市的位于青羊工业集中发展区的青羊绿舟工业园D区绿岭总部公园城推出新的运营模式——免租入住，企业仅需每年缴纳税收800-1800万元，既有条件入住。根据园区规划，青羊绿舟工业园聚办公、商务休闲及居住于一体，项

目免租金入住的招商方式主要以提高项目档次，提升区域市场竞争力为目的，而项目本身的盈利主要来自园区后期的商务休闲及住宅项目。

六、总结

从本次调查的情况来看，由于工业用地成本较低，盈利模式多样，因此工业园区正一个个的蓬勃发展。目前大部分工业项目都位于各个新兴开发区，对环境和配套的打造方面力度较大，虽然销售周期很长，但普遍入驻率偏高，工业地产的发展现状较好。

工业园区模式情况

工业园区开发模式

开发模式分为工业地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都有政府参与，只是政府的参与力度有所不同，总的来说，由于工业地产在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业地产开发中占有举足轻重的作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。

工业园区产品模式

虽然工业园区的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。但总的来看，在借鉴了国际经验以后，目前成都工业地产产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业园区的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。

工业园区运营盈利模式

目前的工业园区运营模式相对比较简单，分为出租只租不售、出售只售不租以及可租可售。不过盈利模式则有了创新，不再仅仅局限于租金和销售利润，土地溢价、后期服务费、配套产业经济也成为重要的创收来源。

工业园区发展现状

从本次调查来看，目前的工业园区虽然销售周期较长，但已售项目的入驻率普遍较高。原因主要有以下几点。

环境好

目前的工业园区规模通常较大。规模化的产业集群促使较多的企业开始特别关注新型工业园，各个开发企业也借鉴了很多国外的经验，将园区打造成了低密度的景观园区，加上完善的配套和细致的后期服务，吸引了许多企业的入驻。

建筑类型多样

目前成都的工业园区逐渐摒弃以往传统的厂房式的建筑，转而开发针对大型企业的低迷度别墅式产品和针对中小企业的写字楼式产品。建筑类型的多样化不仅为企业提供了更多的选择，也改善了园区的整体环境。

租售价格低廉

由于产权仅40年，因此工业地产的租售价格相对比普通办公用房低廉很多。再加上政府在工业地产开发中起到非常重要的作用，包括在整体规划、政策扶持和税

收的优惠上。特别是政策扶持和税收优惠对中小型企业的帮助很大，直接影响了企业对工业园区的选择。

未来发展 办公自住

由于目前工业地产开发与政府关系密切，未来可能将引伸出一种新的模式——将小产权用地转为工业用地，进行别墅式的产品开发。由于该种产品面积普遍大于300平米，环境优良、配套完善，甚至目前有项目配套有高尔夫球场。且就目前的情况来说，该种产品售价通常在4000-6000元/平米，比一般别墅便宜近5成、付款方式灵活，因此只要有法人出资购买，该种产品完全可以作为别墅自住。

效仿国际运营模式

目前国际上的工业地产运营模式主要是将项目先进行租赁，等到园区形成集中的办公氛围以及发展成熟后，再整体打包上市销售。这种方式与土地溢价方式雷同，使产品增值后再获取更大利润。从目前的情况来看，预计青羊税源总部基地将往这个方向发展；

国际惯用的另一种运营模式是开发企业先自用，在自用的过程中体会和完善园区的管理、环境和配套等。同样待到整体成熟后再打包上市销售。

七、附件

本文数据由中原地产提供

第五篇：7月樟树市工业园区工业经济运行情况

7月樟树市工业园区工业经济运行情况

今年以来，在樟树市委、市政府的正确领导下，樟树市园区管委按照争先进位、跨越发展的总体要求，围绕转方式、调结构、扩总量、增效益这一主线，强力推进项目建设，全力组织经济运行。虽受国际国内大环境的影响，但仍保持了整体经济平稳增长，为樟树市经济的发展壮大提供了强有力的支撑。

一、1-7月园区主要经济指标完成情况

1-7月份，樟树市园区企业主要经济指标较快增长，经济运行质量和效益较去年同期有所改善。截止7月底，完成工业总产值91.87亿元，同比增长23.1%；实现主营业务收入89.79亿元，同比增长21.2%；实现利润6.38亿元，同比增长32.3%；完成利税9.74亿元，同比增长28.3%；工业产销率为97.3%。

二、目前园区经济发展存在一定的困难和问题。

1、园区企业科技创新能力较低，产业链短，产品仅限于半成品，应该加大科技投入，延伸产业链结构。

2、企业融资难，部分企业流动资金非常紧张。严重的制约了企业的生产经营，应该为企业搭桥，加强银企合作，为企业发展注入活力。

3、原材料价格上涨明显，生产成本提高。燃料和部分原材料价格上涨，运输费用增加，劳动力成本提高，使企业生产经营成本上升，企业生产成本压力不断增大。

4、人才用工方面，也成为制约企业发展的重要因素。据部分企业反映，虽然企业在员工的工资待遇、劳动条件、生活保障等方面采取了不少措施，但仍难以招到熟练技术工人。在用工方面，企业在高技能人才、高层次管理及技术人才方面仍有较大的缺口，急需要一批高层次、高素质的专业人员充实到企业的发展中来。

三、下步措施

1、搞好监测分析，精心组织经济运行。一是抓重点，要加强对重点行业、重点企业、重点产品运行情况的监测分析，深入开展调查研究，及时发现倾向性、苗头性问题，积极采取应对措施。二是抓薄弱环节和突出问题，要加强流动资金供求、企业亏损等情况的调度协调，研究制定工作预案和措施，努力稳定生产，提高效益。三是抓监测分析的质量和水平。关注宏观经济主要指标和先行指标的变化情况，不断增强工作的前瞻性、针对性和有效性。四是加大市场开拓力度，引导企业加大市场开拓力度，加强管理，大力压缩两项资金占用，提高资金使用效率。

2、增强企业创新能力，促进新科技与传统产业融合。通过政策支持和引导，鼓励创新要素向企业集聚，引导企业不断强化自主创新能力，成为结构调整的主体，不断加大科技投入，抓好重大关键技术创新项目，积极组织申报国家创新能力专项、省技术创新项目。加强产学研联合，搞好与科研院所、大中专院校的合作，不断引进、吸收新技术、新成果。鼓励企业创建国家和省级技术中心和重点实验室。加快推进企业信息化，把信息技术更加广泛地运用到企业研发、生产、管理、经营等各个环节，努力实现产品研发信息化、技术装备数字化、工艺流程自动化、管理营销网络化，全面提高企业运行效率。

3、全面加强企业管理，切实提高管理水平。不断加强和改进企业管理，促进企业从主要依靠增加资源能源消耗的粗放发展方式向主要依靠科技进步、劳动者素质提高和管理创新的科学发展方式转变。强化企业战略管理,引导企业准确把握发展大势，搞好企业和产品定位，加快实现企业发展战略转型，推进企业精细化管理，建立健全成本控制体系，最大限度地实现降耗减支，提高企业综合效益。