关于农村动迁安置房分割办理房屋权属登记有关问题的处理意见

第一篇：关于农村动迁安置房分割办理房屋权属登记有关问题的处理意见

关于农村动迁安置房分割办理房屋权属登

记有关问题的处理意见

为进一步推进农村动迁安置工作，便利农民动迁安置房权属登记，减轻农民负担，及早预防和化解社会矛盾纠纷，经市政府同意，现就农村动迁安置房分割办理房屋权属登记有关问题的处理意见通知如下：

一、明确基本条件

（一）本通知所称的分割办理房屋权属登记对象的基本条件：

1．属于本市各区镇原农村宅基地上的动迁安置项目；

2．原房屋产权人已签署生效的动迁协议；

3．房屋法定继承人（第一顺序）之间达成一致，无纠纷争议的；

4．仅指父母与子女的之间房屋权属分割。

（二）下列情形均应通过办理继承、赠与公证或买卖过户等方式进行房屋权属转移登记：

1.安置房已办理转移登记的；

2.原房屋产权人中有已过世的；

3.原房屋产权人及法定继承人（第一顺序）中存在无完全民事行为能力人的。

二、确定工作流程

（一）由原房屋产权人自愿提出调解申请并提交相关资料，原房屋产权人应如实填报相关情况，并具结声明：存在遗漏差错的，承担全部民事责任，造成经济损失的由其承担；

（二）区镇人民调解委员会受理申请，组织当事人协商，制作人民调解书。全体当事人应当在人民调解书上当场签字，区镇人民调解委员会应确认身份并作记录。在调查房屋法定继承人名单过程中，村（居）委会、公安派出所应当认真核实并作证明；

（三）由市房产登记机构办理房屋权属登记，房屋权属分割登记应当进行公示。

三、落实工作责任

（一）加强组织领导。各区镇和相关部门要高度重视，切实履行法定职责。市住建局、司法局要加强业务指导督促，规范工作程序，明确工作要求，提高工作效率；财税部门要加强工作沟通联系，支持减轻农民负担；公安部门要加大工作支持力度，调查核实户籍信息；各区镇要根据工作实际，健全人民调解委员会组织体系，配备必要的人员、经费和办公设备，召集司法所、建管所、动迁办、国土分局、公安派出所、信访办及村（居）委会等相关单位组成的专项协调小组，及时协调处理农村动迁安置房权属登记的有关问题。

（二）建立工作机制。市住建局、司法局要研究制定相关工作制度，拟定统一的专用格式文书，包括调解申请表、当事人提交相关材料清单、区镇人民调解委员调解工作流

程、办理房屋权属登记流程、情况调查核实和公示流程、人民调解书（样本）等，同时加强相关工作人员的业务培训，规范工作流程，加强监督检查。

（三）坚持自愿原则。在办理房屋分割权属登记时应该坚持自愿原则，要确保当事人充分协商的基础上形成一致，防止今后出现行政争议纠纷。如房屋法定继承人（第一顺序）中存在无法联系核实人员、或者就动迁安置房分割问题存在纠纷争议的，一般应以原房屋产权人的名义直接办理房屋权属登记，今后由当事人协商一致或司法裁定后，依法办理房屋权属变更登记。

第二篇：婚内房屋分割协议可以对抗权属登记

婚内房屋分割协议可以对抗房屋权属登记

日照市法律援助中心

孙耀武

[裁判摘要]

夫妻之间达成的婚内财产分割协议是双方采取何种夫妻财产制所作的约定，是双协商一致对家庭财产进行内部分割的结果，在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情况下，应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照婚内财产约定履行，优先保护事实物权人，不宜以产权登记确认不动产权属。[一审判决]

原告：唐某。（死者与前妻之女）

被告：李某某。（死者之现妻）

被告：唐某乙。（死者与现妻之子）

法定代理人：李某某(唐某乙之母)，48岁。

原告唐某因与被告李某某、唐某乙发生法定继承纠纷，向北京市朝阳区人民法院提起诉讼。原告唐某诉称：唐某甲于2011年9月16日在外地出差期间猝死，未留下遗嘱。名下财产有位于北京市朝阳区东三环北路二十三号财富中心某房屋(以下简称财富中心房屋)等多处房产、银行存款、轿车等。唐某甲的继承人是配偶李某某及子女唐某、唐某乙。现诉至法院，请求判令：由唐某、唐某乙、李某某共同依法继承唐某甲的全部遗产。

被告李某某、唐某乙辩称：认可李某某、唐某、唐某乙作为唐某甲的继承人参与继承，但登记在唐某甲名下的财富中心房屋并非唐某甲的财产，不应作为其遗产予以继承。虽然该房屋是以唐某甲名义购买并向中国银行贷款，但根据唐某甲与李某某签订的《分居协议书》，财富中心房屋属于李某某的个人财产，之所以没有变更登记至李某某名下，是因为有贷款没有还清。这份协议书不以离婚为前提，属于双方对婚内共同财产的安排，在唐某甲去世前，双方均未对此协议反悔，因此该协议书是有效的，财富中心房屋是李某某的个人财产，不属于唐某甲的遗产。对于唐某甲名下的其他财产同意依法予以分割继承。

北京市朝阳区人民法院一审查明：

唐某甲与被告李某某系夫妻关系，二人生育一子唐某乙。唐某甲与前妻曾生育一女唐某，离婚后由其前妻抚养。唐某甲父母均早已去世。唐某甲于2011年9月16日在外地出差期间突发疾病死亡，未留下遗嘱。

2010年10月2日，唐某甲与被告李某某签订《分居协议书》，双方约定：“唐某甲、李某某的感情已经破裂。为了不给儿子心灵带来伤害，我们决定分居。双方财产作如下切割：财富中心和慧谷根园的房子归李某某拥有，李某某可以任何方式处置这些房产，唐某甲不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务；湖光中街和花家地的房产归唐某甲所有，唐某甲可以任何方式处置这些房产，李某某不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。儿子唐某乙归李某某所有，唐某甲承担监护、抚养、教育之责，李某某每月付生活费5000元。双方采取离异不离家的方式解决感情破裂的问题，为了更好地达到效果，双方均不得干涉对方的私生活和属于个人的事务。”2012年11月28日，北京民生物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为该《分居协议书》上唐某甲签名为其本人所签。

关于财富中心房屋，2002年12月16日唐某甲作为买受人与北京香江兴利房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：唐某甲购买北京香江兴利房地产开发有限公司开发的财富中心房屋，总金额为1579796元。庭审中，原告唐某、被告唐某乙、李某某均认可截止唐某甲去世时间点，该房屋仍登记在唐某甲名下，尚欠银行贷款877125.88元未偿还。此外，李某某与唐某甲名下还有其他两处房产、汽车及存款等财产。

本案一审的争议焦点是：如何确定唐某甲的遗产范围。

北京市朝阳区人民法院一审认为：

原告唐某、被告唐某乙作为被继承人唐某甲的子女，被告李某某作为被继承人唐某甲的配偶，均属于第一顺序继承人，三人对于唐某甲的遗产应予以均分。本案中，应对哪些财产属于唐某甲的遗产予以界定。关于财富中心房屋，唐某甲与李某某虽然在《分居协议书》中约定了该房屋归李某某拥有，但直至唐某甲去世，该房屋仍登记在唐某甲名下，故该协议书并未实际履行，因此应根据物权登记主义原则，确认该房屋属于唐某甲与李某某夫妻共同财产。该房屋价值应根据评估报告确定的数额减去唐某甲去世时该房屋尚未还清的贷款数额，该数额的一半为李某某夫妻共同财产，另一半为唐某甲遗产，属于唐某甲遗产的份额应均分为三份，由李某某、唐某乙和唐某均分。考虑到唐某乙尚未成年，而唐某要求获得折价款，故法院判决该房屋归李某某所有，由李某某向唐某支付折价款并偿还该房屋剩余未还贷款。关于唐某甲名下的其他房屋、车辆及银行存款等遗产，法院按照法定继承的相关规定予以分割。

综上，北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条之规定，于2014年4月8日判决：

一、被继承人唐某甲遗产车牌号为京KNxxxx号北京现代牌轿车由被告李某某继承，归被告李某某所有，被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付折价款一万六千六百六十六元六角七分。

二、被继承人唐某甲遗产位于北京市朝阳区湖光中街某房屋归被告李某某所有，被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付折价款一百八十万元。

三、被继承人唐某甲遗产位于北京市朝阳区东三环北路23号财富中心某房屋归被告李某某所有，并由李某某偿还剩余贷款，被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付折价款八十八万五千一百八十元六角九分。

四、被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付被继承人唐某甲遗产家属一次性抚恤金一万八千三百六十六元六角七分。

五、被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付被继承人唐某甲遗产工会发放的家属生活补助费五千三百六十六元六角七分。

六、驳回原告唐某其他诉讼请求。[二审判决]

李某某、唐某乙不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉称：唐某甲与李某某签订的《分居协议书》的性质应属婚内财产分割协议，财富中心房屋无论登记在何方名下，都应以唐某甲与李某某的有效婚内财产约定确定其归属，请求二审法院撤销原审判决，改判财富中心房屋为李某某个人所有，不属于唐某甲遗产范围。

被上诉人唐某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。

北京市第三中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

本案二审的争议焦点是：财富中心房屋的权属问题及其应否作为唐某甲的遗产予以继承。

北京市第三中级人民法院二审认为：

解决该争议焦点的关键在于厘清以下三个子问题：

第一，唐某甲与上诉人李某某于2010年10月2日签订的《分居协议书》的法律性质。

上诉人李某某、唐某乙认为该协议属于婚内财产分割协议，是唐某甲与李某某对其婚姻关系存续期间所得财产权属的约定，该约定合法有效，对双方均具有约束力。唐某认为该协议系以离婚为目的达成的离婚财产分割协议，在双方未离婚的情况下，该协议不发生法律效力。法院认为，本案中唐某甲与李某某签订的《分居协议书》是婚内财产分割协议，而非离婚财产分割协议。理由如下：首先，从《分居协议书》内容来看，唐某甲与上诉人李某某虽认为彼此感情已经破裂，但明确约定为不给儿子心灵带来伤害，采取“离异不离家”的方式解决感情破裂问题，双方是在婚姻关系存续的基础上选择以分居作为一种解决方式并对共同财产予以分割，并非以离婚为目的而达成财产分割协议。其次，从文义解释出发，二人所签《分居协议书》中只字未提“离婚”，显然不是为了离婚而对共同财产进行分割，相反，双方在协议书中明确提出“分居”、“离异不离家”，是以该协议书来规避离婚这一法律事实的出现。再次，婚姻法第十九条第一款对夫妻约定财产制作出明确规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”本案所涉及的《分居协议书》中，唐某甲与李某某一致表示“对财产作如下切割”，该约定系唐某甲与李某某不以离婚为目的对婚姻关系存续期间所得财产作出的分割，应认定为婚内财产分割协议，是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定。

第二，本案应当优先适用物权法还是婚姻法的相关法律规定。

上诉人李某某、唐某乙认为，应适用婚姻法第十九条之规定，只要夫妻双方以书面形式对财产分割作出约定即发生法律效力，无需过户登记；被上诉人唐某主张，本案应适用物权法第九条之规定，不动产物权的权属变更未经登记不发生法律效力。法院认为，该问题首先要厘清物权法与婚姻法在调整婚姻家庭领域内财产关系时的衔接与适用问题，就本案而言，应以优先适用婚姻法的相关规定处理为宜。理由如下：物权领域，法律主体因物而产生联系，物权法作为调整平等主体之间因物之归属和利用而产生的财产关系的基础性法律，重点关注主体对物的关系，其立法旨在保护交易安全以促进资源的有效利用。而婚姻法作为身份法，旨在调整规制夫妻之间的人身关系和财产关系，其中财产关系则依附于人身关系而产生，仅限于异性之间或家庭成员之间因身份而产生的权利义务关系，不体现直接的经济目的，而是凸显亲属共同生活和家庭职能的要求。故婚姻法关于夫妻子女等特别人伦或财产关系的规定不是出于功利目的创设和存在，而是带有“公法”意味和社会保障、制度福利的色彩，将保护“弱者”和“利他”价值取向直接纳入权利义务关系的考量。因此，婚姻家庭的团体性特点决定了婚姻法不可能完全以个人为本位，必须考虑夫妻共同体、家庭共同体的利益，与物权法突出个人本位主义有所不同。在调整夫妻财产关系领域，物权法应当保持谦抑性，对婚姻法的适用空间和规制功能予以尊重，尤其是夫妻之间关于具体财产制度的约定不宜由物权法过度调整，应当由婚姻法去规范评价。本案中，唐某甲与上诉人李某某所签协议关于财富中心房屋的分割，属于夫妻内部对财产的约定，不涉及家庭外部关系，应当优先和主要适用婚姻法的相关规定，物权法等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定应作为补充。

第三，物权法上的不动产登记公示原则在夫妻财产领域中是否具有强制适用的效力。

上诉人李某某、唐某乙认为，婚内财产分割协议只涉及到财产在夫妻之间的归属问题，依双方约定即可确定，无须以公示作为物权变动要件；被上诉人唐某则主张财富中心房屋的产权人是唐某甲，即使唐某甲与李某某曾约定该房屋归李某某拥有，也因未办理产权变更登记而未发生物权变动效力，该房屋仍应纳入唐某甲的遗产范围。本院认为，唐某甲与李某某所签《分居协议书》已经确定财富中心房屋归李某某一人所有，虽仍登记在唐某甲名下，并不影响双方对上述房屋内部处分的效力。理由如下：物权法以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。物权法第二十八条至第三十条对于非基于法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形，当然，这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，婚姻法及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。在夫妻财产领域，存在大量夫妻婚后由一方签订买房合同，并将房屋产权登记在该方名下的情形，但实际上只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，这是基于婚姻法规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为，因为结婚作为客观事实，已经具备了公示特征，无须另外再为公示。而夫妻之间的约定财产制，是夫妻双方通过书面形式，在平等、自愿、意思表示真实的前提下对婚后共有财产归属作出的明确约定。此种约定充分体现了夫妻真实意愿，系意思自治的结果，应当受到法律尊重和保护，故就法理而言，亦应纳入非依法律行为即可发生物权变动效力的范畴。因此，当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。需要指出的是，此处的第三人主要是相对于婚姻家庭关系外部而言，如夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权，就应当适用物权法等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。而对于夫妻家庭关系内的财产问题，应当优先适用婚姻法的相关规定。本案中，《分居协议书》约定“财富中心房屋归李某某拥有，李某某可以任何方式处置这些房产，唐某甲不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。”该协议书系唐某甲与上诉人李某某基于夫妻关系作出的内部约定，是二人在平等自愿的前提下协商一致对家庭财产在彼此之间进行分配的结果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性质，对双方均具有约束力，财富中心房屋并未进入市场交易流转，其所有权归属的确定亦不涉及交易秩序与流转安全，故唐某虽在本案中对该约定的效力提出异议，但其作为唐某甲的子女并非《物权法》意义上的第三人。因此，虽然财富中心房屋登记在唐某甲名下，双方因房屋贷款之故没有办理产权过户登记手续，但物权法的不动产登记原则不应影响婚内财产分割协议关于房屋权属约定的效力，且结合唐某甲与李某某已依据《分居协议书》各自占有、使用、管理相应房产之情形，应当将财富中心房屋认定为李某某的个人财产，而非唐某甲之遗产予以法定继承。一审法院根据物权登记主义原则确认财富中心房屋为唐某甲与李某某夫妻共同财产实属不妥，应予调整。

据此，北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，于2014年8月25日判决：

一、维持北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第30975号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第30975号民事判决第六项；

三、变更北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第30975号民事判决主文第三项为：位于北京市朝阳区东三环北路二十三号财富中心某房屋归李某某所有，并由李某某偿还剩余贷款。

四、驳回唐某其他诉讼请求。本判决为终审判决。本人评析：

（1）关于唐甲与李某某协议的性质。双方争议的焦点是该协议属于离婚协议还是婚内财产归属约定。根据立法本意和文义解释，婚姻关系存续期间财产权归属形式约定以正常夫妻关系为前提，不包括以离婚为目的财产分割协议，但是我国的婚姻成立与终止以登记为始终，因此区分二者的关键看是否履行了离婚登记手续。本案中签订包括房屋所有权归属的协议目的是保留婚姻关系的形式—不办理离婚登记夫妻分居，分居的实质就是事实上的离婚，据此认定该协议未离婚协议有一定道理，同时一般情况下以离婚为目的的财产分割协议是附条件的法律行为，办理离婚登记后生效，而本案的特殊性在于协议没有将办理离婚登记作为财产分割协议生效的条件，而是即时生效，事实上双方签订协议后即分居，所涉房屋也交付履行，该协议已经生效并履行。我国婚姻法不承认事实婚姻，同样也不承认事实离婚，婚姻关系存在与否以登记为准，从未办理登记这个角度看该协议是婚内财产归属协议没有任何异议，二审判决对于协议性质的认定说理并不充分，说服力不强。

（2）关于权属登记公示与财产变动约定的冲突问题。婚姻法关于婚姻期间财产所有形式变动可以看作物权法的特别法，物权法对房屋所有权变动采取公示公信原则，房屋的所有权归属以登记为准，此为一般原则，婚姻法领域婚姻关系存续期间财产所有权变动的约定可以看作登记公示公信原则的例外，该案中房屋所有权变动应适用婚姻法的规定，而夫妻关系存续期间财产所有权的变动婚姻法采取的是债权意思主义，以约定为准毋须登记。社会实践中，婚姻家庭关系中房屋登记名义所有人与实际所有人不一致的情况非常多见，夫妻共有的房屋一般登记在一方名下，如果机械地以名义所有人确定房屋所有权归属与实践相违背，与权利主体的的真实意愿相违背，违背正义原则。民法的基本原则是意思自治，婚内财产所有变动在不涉及第三人利益的情况下应充分考虑夫妻双方的本意，采取债权意思主义，以夫妻双方的协议确定不动产的归属，排除物权法中不动产公示原则的适用。

(3)确认房屋所有权属于李某某，有利于实现法律体系的统一。该案涉及物权法、合同法、继承法相关规定的衔接。关于遗产，通说认为遗产是被继承人死亡时遗留的个人所有财产和法律规定可以继承的其他财产权益，包括积极遗产和消极遗产，积极遗产指死者生前个人享有的财物和可以继承的其他合法权益，如债权和著作权中的财产权益等，消极遗产指死者生前所欠的个人债务。继承法第三条规定遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。继承法贯彻我国民法的意思自治基本原则，充分尊重当事人生前财产处分权，唐甲与李某某处分共有房屋为李某某所有，充分反映了双方当事人的真实意愿，不违反法律，该约定合法有效，起诉时虽然唐甲突然死亡，关于房屋的协议并未失效，合同相对人李某的利益仍应受保护，继承人也应当充分尊重被继承人的意愿。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第二款规定“依法成立的合同受法律保护”；《继承法》三十三条规定: “继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务”。唐甲生前在婚姻关系存续期间与李某某已经对房屋归属做了安排，应排除在遗产之外，不适用法定继承。虽然唐甲与李某某因贷款原因没有履行过户手续，但是房屋已经交付李某某由李某某对房屋进行事实上的管领支配，并约定李某某有完全的处置权，李某某有过户请求权，在唐甲死亡后可以向继承财产的继承人主张履行合同，由于本案已经判决，李某某可以持判决书向房屋登记部门申请过户登记。

第三篇：市建委关于网上申请办理房屋权属登记有关问题的通知

市建委关于网上申请办理房屋权属登记有关问题的通知

来源：北京市建设委员会网站日期：2006-09-16

京建交〔2006〕885号

各区县建委(房管局)、市房屋权属登记事务中心、北京经济技术开发区房地局、各有关单位：

为规范房屋权属登记工作，推进全市统一平台的房屋交易权属信息系统建设，提高房屋交易权属管理部门的办事效率和服务水平，依据《城市房屋权属登记管理办法》(建设部第99号令)、《北京市城市房地产转让管理办法》(市政府第135号令)、《关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知》〔建办住房(2004)78号〕、《关于印发<房屋权属登记工作规范(试行)>的通知》〔京建权

(2005)1166号〕的有关规定，现将网上办理房屋权属登记的有关事项通知如下：

一、自2006年10月10日起，凡申请房屋权属初始登记的申请人为法人或其他组织(以下简称单位申请人)的，需通过北京市房屋交易权属信息系统

(，以下简称权属系统)进行网上申请。网上办理初始登记后，在办理该房屋权属转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记时，单位申请人也需通过权属系统进行网上申请。

各权属登记部门的受理、审核人员需通过政府专网访问权属系统，核对网上信息填写是否完整，对申请材料齐全并符合权属登记条件的，予以核准。发证人员通过权属系统打印房屋权属证书后，将申请审核材料归档。

个人申办权属登记的，可直接填写书面申请并携带相关材料到权属登记部门办理。

二、2006年10月10日前已办理房屋权属初始登记的，各区县建委(房管局)、市房屋权属登记事务中心、开发区房地局应逐步通过政府专网访问权属系统办理房屋转移登记、变更登记、他项权利登记等业务并打印相关房屋权属证书。

通过权属系统办理房屋权属登记业务的区县，单位申请人也应进行网上申请。

三、单位申请人在网上申请权属登记前应先办理用户注册手续。

根据《关于北京市房地产交易管理系统用户管理有关问题的通知》(京建市一〔2004〕985号)的规定，申请人持相关材料到市建委行政服务受理大厅102室办理用户注册手续，并领取加密钥匙。

已办理用户注册的单位，由该单位用户管理人员增加权属登记权限。

四、单位申请人网上申请初始登记的程序

1、进行房屋实测面积成果备案

单位申请人应按照《关于规范用于房屋所有权初始登记的房产测绘成果管理的通知》(京建交〔2005〕1117号)的有关规定，到北京市房地产勘察测绘所办理实测成果备案，上传房屋实测数据并领取《测绘成果备案表》。

已取得预售许可的楼栋还需通过权属系统建立房屋实预测数据对应关系。

2、网上填写初始登记申请信息

单位申请人登录北京市房地产交易管理网，点击首页业务办理中的“申请权属登记”窗口，凭用户名、密码、加密钥匙进入系统，在“权属管理”模块中填写房屋权属登记的相关申请信息。

3、网上打印申请书等相关材料

单位申请人按要求填写完成后，在线打印《房屋所有权初始登记申请书》、《房号清单》、《房屋状况附表》，预售房屋的还需在线打印《预售房号和现房房号对照表》。

4、单位申请人持网上打印的材料和其他相关材料以及所有申请材料拍照或扫

描形成的影像材料，到权属登记部门申请办理初始登记。

五、网上申请转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记的流程

1、单位申请人在办理转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记时，须通过网上填写房屋权属登记的申请信息，并在线打印相关申请书。

2、单位申请人持网上打印的材料、其他申请登记的相关材料以及所有申请材料拍照或扫描形成的影像材料，到权属登记部门办理相关登记。

六、各区县建委(房管局)、市房屋权属登记事务中心、开发区房地局应当按照《关于实行司法协执通知网上录入的通知》(京建市一〔2004〕579号)的规定，及时将司法部门协助执行通知书录入权属系统的限制模块，并及时标识在楼盘表中。

七、已在网上办理初始登记的房屋，售房单位在现房销售前，需按以下流程申请现房销售：

1、申请人登录权属系统后，在“现房销售”模块，填写申请信息，在楼盘表中选择拟销售的房屋并下载打印《现房项目网上签约申请表》；

2、售房单位携带以下材料到市建委房屋交易市场管理处申请现房销售：

(1)网上打印的《现房项目网上签约申请表》(原件)；

(2)授权委托书(原件)；

(3)房屋所有权证(验原件留复印件)；

(4)国有土地使用证(验原件留复印件)；

(5)建设工程规划许可证(验原件留复印件)。

市建委核对网上申请信息后，将符合现房销售条件的房屋开通签约系统，售房单位可进行现房合同网上签约(含网上认购)。

已通过网上办理初始登记的房屋，不再办理补录初始登记信息的确认工作。

八、申请权属登记的单位对其在权属系统中提供信息的真实性、准确性负责。由于网上信息与纸质材料信息不一致导致办理错误的，由责任人承担责任。

九、为保证系统安全和信息安全，所有使用权属系统的申请和审核人员均使用加密钥匙。加密钥匙持有人应妥善保管自己的加密钥匙。如因遗失加密钥匙或密码给权属系统造成损失的，市建委将对遗失单位和责任人追究责任。

二零零六年九月十四日

第四篇：关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知

关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知

沪房管市〔2010〕375号

各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心，各有关单位:

根据市政府批转市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（沪府发〔2010〕34号）规定，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房，下同）允许上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年，现就有关操作事宜通知如下：

一、被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证（小产证）发证日期起至房地产交易合同（包括买卖合同，租赁合同，下同）网上备案时间满3年的，房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。

二、未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、拆迁补偿安置协议。

三、自本通知下发之日起，因出售新建动迁安置房申请房地产转移登记，房地产登记机构核准登记的，应当在房地产登记簿和房地产权证的附记栏内注记“动迁安置房，3年内不得转让或者出租”；因被动迁居民家庭获配的动迁安置房上市转让申请房地产转移登记，房地产登记机构核准登记的，房地产登记簿附记栏内不再注记“动迁安置房，3年内不得转让或者出租”。

四、房地产登记机构办理存量房地产买卖的转移登记后，市房屋调查成果管理部门应将房地产权籍管理系统楼盘表内“配套商品房”的标识删除。特此通知。

第五篇：西安市办理房屋权属登记具体流程

西安市雁塔区办理房屋权属登记具体流程

(一)总登记

总登记是指县级以上地方政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

(二)初始登记(办大证)

1、房屋权利人持有关证明文件(包括立项文件、土地证、规划许可证、施工许可证、定点图、质检报告、测量成果)向房屋权属登记机构提出申请

地址：西大街北马道巷(香米园)房屋产籍产权管理中心大厅初审

2、持土地证、规划许可证、施工许可证、建施结构图申请测量(分丘、分层分户)，出测量报告

3、凭上述资料原件及复印件(每份文件、图纸首页加盖单公章)到窗口递件，出收件单

地址：西大街北马道巷(香米园)房屋产籍产权管理中心大厅房改登记窗口

4、公告。

地址：西大街房地大厦1205室市场运行处

5、房屋质量安全鉴定(没有进行房屋鉴定的)

地址：西大街房地大厦6层房屋安全鉴定中心

6、收费领证。(单位大证)

地址：西大街北马道巷(香米园)房屋产籍产权管理中心大厅初审

(三)转移登记(办小证)

1、备案。资料：备案申请、房改批文、价格分户表(一式三份，经区房改办审核后盖章)、副13号表

地址：西大街房地大厦1209室房改管理处

2、办理界定卡。收夫妻双方身份证复印件，填写草表，凭备案证明、一并办理。

地址：西大街北马道巷(香米园)房屋产籍产权管理中心二楼

3、转移登记(分小户)。凭区房改办批文、价格分户表、市房改办备案证明、测量报告(分层分户表)、界定卡及买卖契约、私有房屋买卖申请表、法人委托书表格办理转移登记。

地址：西大街房地大厦309室交易中心房改科

4、收费，出收件单。

地址：西大街房地大厦309室交易中心房改科

5、领证(个人小证)。

地址：西大街北马道巷(香米园)房屋产籍产权管理中心厅领证窗口

(四)变更登记

(因私房产权人变更名称或地址引起的房产变更登记)

一、必收要件：

1、原房屋所有权证(原件)。

2、更名文件或地址变更证明。

3、权利人身份证或户口本(复印件)。

二、办事程序：

在玉祥门内香米园西巷93号西安市房屋产权产籍管理中心办证大厅直接办理。受理时要同时(或随后)约定测绘时间，由测绘部门施测后出具房产平面图，然后进入登记流程。登记流程约需20个工作日。

(五)他项权利登记

私有房屋抵押登记

一、必收要件：

1.房屋所有权证。

2.土地使用(租用)证。

3.银行借款合同和抵押合同。

4.房地产抵押合同。

5.抵押人夫妻结婚证明或单身证明。

6.抵押人夫妻身份证复印件。

7.银行法人委托书。

8.法人代表身份证复印件。

9.受委托人身份证复印件。

10.房地产评估报告。

注：抵押人夫妻双方均应到场办理登记。

二、办事程序：

在玉祥门内香米园西巷93号西安市房屋产权产籍管理中心办证大厅办理。我中心业务流程约需10个工作日。

注销登记

1、内勤收件，核对证件齐全，查找档案，核对与注销登记申请书贷款金额、抵押人、抵押权人签字、印章是否一致。

2、如若不一致，则退件给客户。

3、如若一致，内勤在注销登记申请书上填写注销意见，由客户送科长处审核。

4、科长审核后，在注销登记申请书签署意见，随后由客户将注销登记申请书转交内勤。

5、内勤见科长意见后，办理档案注销手续。

6、凡是办理了预售商品房(预售集资房)抵押登记的抵押人领取商品房买卖合同及注销抵押登记通知单;凡是办理了在建工程抵押登记的抵押人领取在建工程建审手续。

业务办理科室：西安市房地产交易中心抵押登记科