第一篇：房地产企业售后回租相关税收处理-王
商铺售后返租的税务处理
事务所---王
售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商。
售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。
目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多，税务机关对税法理解有各异，很难统一。
一、售后返租主要的税收难点
（一）营业税的处理
江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函
[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
注：国家对房地产公司售后返租的营业税没有明确的规定，但江苏和浙江地税都做了详细的规定。目前在实务中税务机关倾向按优惠前的金额全额（124万元）确认收入计缴营业税。
谁叫你广告方案上要这样写呢（常见报刊广告）？税务机关会时刻注意你的销售方案的。有些还有假装客户专门到售楼处收集你们的销售资料。
（二）个人所得税
国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购
买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据《个人所得税法》的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。
所以房地产公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税。否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对房地产公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。
注：税法对个人从房地产公司取得的售楼款优惠是要征个人所得税（财产租赁20%）和房产税（12%）的，这样一征，开票成本很高。
（三）房产税
购房者将购买的商铺返租给房地产公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税。房地产公司再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。房地产公司免租的那两年也要按原值缴交房产税。
（四）所得税
国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务
所得税处理问题的批复》（国税函[2007]603号[全文失效]，但可参照其税收精神）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函
[2008]875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
3、收入的金额能够可靠地计量；
4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
（六）土地增值税
理论上房地产公司销售不动产计征营业税的营业额为124万元，所得税计税收入为100万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据
国税函[2008]875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。所以房地产公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中，应以100万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。
注：实务中税务机关都倾向于将售后回租广告方案中的营业税、企业所得税、土地增值税都将按124万征税，然后要求商户开24万的房租发票做成本，账面利润还是100万元。但因为中小商户的发票税点很高，往往开票的税收成本让房地产公司很难承受，都不去开票，造成24万元中小商户店租在房地产公司企业所得税税前不能列支。
二、售后返租是否可以差额征税
财税[2003]16号文件规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”
根据上述房地产公司是否可以将收取的商铺租金减去向商铺购买者支付租金余额作为营业额缴纳营业税？
财税[2003]16号中明确的是物业管理公司代业主代收代付的水、电、燃气、公维基金、房租费用，物业公司计算营业税时可以全部收入减去代收代付费用后，按差额计营业税。但如果房地产公司利用关联物业公司将上述商铺返租再出租的的情形是不符合财税[2003]16号的规定（应视同转租），因此不能以收取的商铺租金减去向商铺购买者支付租金余额作为营业额计缴营业税。
三、售后返租的税收对策
根据上述税收难点，我们建议以下规避方案：
1、售后返租不能在售楼现场留下有公司印迹的任何相关售后收
益的计算资料给客户，即使要给客户也要由销售代理公司用他们的名义写，房地产公司可称只是一种营销手段。
2、由商业管理公司向已购商铺客户统一代理出租，约定五年最
低收益是24%（主要是避免免租期要按原值来交房产税），如果代理出租收益达不到则由商业管理公司补偿。如果超过则做为商业管理公司的手续费。再出租合同由购房业主与承租方直接签订或签订三方协议。
第二篇：售后回租会计处理
售后回租业务会计处理： 租赁开始日
向融资公司出售资产
借：固定资产——融资性售后回租固定资产
贷：固定资产——在用固定资产
借：银行存款
未确认融资费用
贷：长期应付款
支付租金
借：长期应付款
贷：银行存款
计提融资租赁资产的折旧
借：管理费用等相关科目
贷：累计折旧
分摊未确认融资费用
借：财务费用
贷：未确认融资费用
期满时
借：固定资产——在用固定资产
贷：固定资产——融资性售后回租固定资产。
融资租赁和融资性售后回租会计和税务处理举例
例一：融资租赁业务。甲公司2011年12月31日融资租入的某机器设备公允价值为1000万元，最低租赁付款额的现值为800万元，需要支付的租金总额及相关费用为1200万元，则账务处理如下为，借记：固定资产——融资租入固定资产8000000，借记：未确认融资费用4000000；贷记：长期应付款——应付融资租赁款12000000。
2012年1月31日，甲公司应对该项机器设备计提折旧，假如按10年期限提取折旧，不考虑残值，则折旧额为800000÷10÷12=66666.67（元），账务处理为，借记：制造费用66666.67；贷记：累计折旧66666.67。全年折旧额为80万元，按照企业所得税法实施条例第58条的规定，该融资租赁的设备计税基础为应提折旧为1200万元，每月折旧额为10万元，税法允许全年税前扣除的折旧为120万元，在进行2012年企业所得税汇算清缴时，两者的差额40万元为会计和税法的差异，应在“纳税调整明细表”第43行“固定资产折旧”中进行纳税调减。
2012年1月31日，甲公司还应对400万元的未确认融资费用按实际利率法进行分摊，假如计算出来的结果为5万元，则账务处理为，借记：财务费用50000；贷记：未确认融资费用50000。2012年全年分摊计入财务费用中的未确认融资费用为60万元，既不是实际发生的费用，且以融资租入设备折旧的形式已经在税前得到扣除，根据企业所得税法实施条例第30条的规定，这60万元的财务费用不能税前扣除，应在“纳税调整明细表”第29行“利息支出”中进行纳税调整。
例二：融资性售后回租业务。乙公司2010年12月31日将一台全新机床按1000万元的价格出售给某资产融资租赁公司，同时又签订了一份租赁合同将该机床租回。租赁期自2010年12月31日至2013年12月31日共3年，每年末支付租金400万元，该机床账面价值为900万元，预计使用寿命为4年，乙公司采用直线法计提固定资产折旧（净残值假设为0）。
账务及税务处理为，租赁开始日借记：固定资产——融资租入固定资产9000000；贷记：固定资产——生产用固定资产9000000。
收到出售设备的价款时，借记：银行存款10000000，借记：递延收益——未实现售后回租损益2000000；贷记：长期应付款——应付融资租赁款12000000。按照国家税务总局公告2010年第13号的规定，乙公司向资产融资租赁公司出售机床的行为，不确认为销售收入，不征收增值税，企业所得税也不确认机床销售收入。
2011年末计提租赁资产的折旧。按照国家税务总局公告2010年第13号的规定，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧，2011年全年折旧额为900÷4=225（万元）。借记：制造费用2250000；贷记：累计折旧2250000。根据国家税务总局公告2010年第13号的规定，225万元的折旧费可以计入产品成本，销售完毕后在商品销售成本中得到税前扣除。
2011年末支付租金时，借记：长期应付款——应付融资租赁款4000000；贷记：银行存款4000000。
2011年末按直线法分摊未实现售后租回损益时，借记：财务费用666666.67；贷记：递延收益——未实现售后回租损益666666.67。每年应摊销未实现售后租回损益金额为2000000÷3＝666666.67（元）。
在融资性售后回租中，机床的公允价值1000万元，融资租赁的租金总额1200万元，租金总额大于公允价值部分200万元，可以看做是租赁期间承租人支付的融资利息，根据国家税务总局公告2010年第13号的规定，可作为企业财务费用在税前扣除。2011年企业所得税汇算清缴时，财务费用中按直线法分摊未实现售后租回损益666666.67元，不做纳税调整处理。
财务费用中分摊进来的未确认融资费用需要做纳税调整，分摊进来的未实现售后回租损益则不需要纳税调整，产生不同税务处理的原因在于，融资租入的资产的计税基础是租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用，且会计和税法之间的折旧差额已经按税法口径做了纳税调整处理；融资性售后回租的资产的计税基础是该出售前的原账面价值，计税基础并没有改变
第三篇：融资性售后回租财务处理
融资性售后回租双方的财务处理
A公司和B公司就A公司设备签订售后回租合同，租赁期36个月，自租赁期开始日起每年末支付租金100万元，租赁合同规定的年利率为8%。该设备公允价值250万元，账面价值270万元，全新设备未计提折旧，估计使用5年。A公司采用实际利率法分摊未确认融资费用，采用直线法计提折旧，无残值。B公司采用实际利率法分摊未实现融资收益，发生初始费用20万。
一 承租人的处理
根据规定，承租人在融资性售后回租业务中出售资产的行为，不属于增值税征收范围，不征收增值税。租回资产时向出租人支付的租金以及向出租人支付的与该项交易直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额也不得抵扣。
主要会计处理为：
1、出售资产
借：固定资产清理270
贷：固定资产2702、收到出售款
借：银行存款250
递延收益-未实现售后租回损益20
贷：固定资产清理2703、租回资产
A公司不知道出租人租赁内含利率，选择合同利率作为最低租赁付款额的折现率。每期租金的现值之和=100万×（p/a，8%，3）=257万>公允价值250万，租赁资产按公允价值入账。
借：固定资产-售后回租250
未确认融资费用50
贷：长期应付款3004、支付每期租金
借：长期应付款100
贷：银行存款1005、分摊未确认融资费用
按实际利率法分摊每年未确认融资费用，第1年20万元，第2年13.6万元，第3年16.4万元。第一年会计处理为，借：财务费用20
贷：未确认融资费用206、计提折旧
借：制造费用50
贷：累计折旧507、分摊当期未实现售后租回损益
处置设备的售价与账面价值的差额，应予以递延，按设备的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。
借：制造费用4
贷：递延收益-未实现售后租回损益4
此外，实务中对该类交易还有另一种可使用的会计处理方法：即在上述固定资产出售及租赁交易相互关联、且基本能确定将在租赁期满回购（定价为1元）的情况下，如果把这一系列交易作为一个整体更能反映其总体经济影响，那么可以作为一项交易按照抵押借款进行会计处理。同时，应充分披露相关会计处理的依据及影响。该种处理方法与《企业会计准则讲解（2010）》中介绍的处理方法相比，对租赁期内各以及租赁期结束后的净资产、净利润均无影响。
二出租人的处理
根据税法，符合规定的融资租赁公司以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额，计算缴纳增值税。纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人交易过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为交易完成的当天。
主要会计处理为：
1、购入融资租赁资产
借：融资租赁资产250
贷：银行存款2502、租赁债权的确认
借：长期应收款300
贷：融资租赁资产250
银行存款20
未实现融资收益303、每期收到租金
借：银行存款100
贷：长期应收款1004、分配确认融资租赁收入
根据100×（p/a，r，3）=250+20，得租赁内含利率为5.46%，每年确认含税收入为第1年14.74万元，第2年10.09万元，第3年5.17万元。根据税法，计算增值税时应按合同约定的利率计算。第一年会计处理为，借：未实现融资收益14.74
贷：租赁收入13.61
应交税费-应交增值税-销项税1.13（250×8%/1.06×6%）
为保证不增加企业税负，自2016年1月1日起继续执行对经批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。增值税实际税负，是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例。
第四篇：融资租赁售后回租会计处理流程
融资租赁售后回租会计处理流程
（一）与出租人（承租人）签订协议，将自有固定资产（须是使用过的）出售给购买人（出租人），分两种情况：、出售价高于资产帐面净值（溢价出售）：
（1）承租人将拟出售的自有固定资产转为清理，借记“固定资产清理 ”、“累计折旧”科目，贷记 “ 固定资产” 科目。
（2）与出租人签订资产买卖合同，将资产出售给出租人，借记“银行存款” 科目，贷记“固定资产清理”、“递延收益 — 未实现售后租回收益”科目。、出售价低于资产帐面净值（折价出售）：
（1）承租人将拟出售的自有固定资产转为清理，借记“ 固定资产清理”、“ 累计折旧”科目，贷记 “固定资产”科目。
（2）与出租人签订资产买卖合同，将资产出售给出租人，借记 “ 银行存款 ” 科目，“ 递延收益 — 未实现售后租回收益 ” 科目，贷记 “ 固定资产清理 ” 科目。
（二）承租人和出租人签订融资租赁合同，将资产租回，承租人按资产帐面净值与应付租赁款的现值（折现率顺序依次为：内含利率、合同利率、同期银行贷款利率）较低者作为资产入帐价值，借记 “ 固定资产 — 融资租入固定资产 ” 科目，按应付未付租息等，借记 “ 未确认融资费用 ” 科目；按融资租赁合同附表中应付租金总额，贷记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目。
（三）在租赁合同签订时，承租人一般应向出租人支付租赁标的物 20—30% 作为租赁保证金，借记 “ 其他应收款 ” 科目，贷记 “ 银行存款 ” 科目。保证金用于支付最后一期或几期租金，借记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目，贷记 “ 其他应收款 ” 科目。
（四）在租赁期内，承租人按期支付租金，借记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目，贷记 “ 银行存款 ” 科目。将租金中所含租息部分确认为当期费用，借记 “ 财务费用 ” 科目，贷记 “ 未确认融资费用 ” 科目。
（五）承租人计提折旧，分两种情况：、合同约定期末将租赁标的物所有权转移，承租人按正常使用年限计提折旧，借记 “ 制造费用 ”（工业企业，通过它进入生产成本）、“ 营业费用 ”（服务性企业）、“ 管理费用 ” 等科目，贷记“ 累计折 旧 ”（折旧基金）科目。、合同签订时不能合理确定期末将租赁标的物所有权转移，承租人按租期与正常使用年限较短计提折旧（一般按租期计提折旧），借记 “ 制造费用 ”、“ 管理费用 ” 等科目，贷记 “ 累计折旧 ” 科目。
（六）未实现售后租回收益的摊销，分两种情况：、出售价高于资产帐面净值的未实现售后租回收益摊销，按折旧进度分摊。借记 “ 递延收益 — 未实现售后租回收益 ” 科目，贷记 “ 制造费用 ” 等科目。、出售价低于资产帐面净值的未实现售后租回收益摊销，按折旧进度分摊。借记 “ 制造费用 ” 等科目，贷记 “ 递延收益 — 未实现售后租回收益 ” 科目。
（七）租赁期满时，承租人取得租赁标的物所有权，分两种情况：
1、承租人按正常使用年限折旧，资产帐面净值与资产实际价值应大体一致，承租人不需要调帐，以名义货价取得所有权，借记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目，贷记 “ 银行存款 ” 科目，将名义货价确认为当期费用，借记 “ 财务费用 ” 科目，贷记 “ 未确认融资费用 ” 科目；同时将 “ 融资租入固定资产 ” 转为 “ 自有固定资产 ” 明细科目。、承租人按租期折旧，资产帐面净值（几乎为 0）与资产实际价值相差悬殊，承租人以清产核资的名义可对资产价值进行评估，以评估值入帐。
（1）以名义货价取得所有权，借记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目，贷记 “ 银行存款 ” 科目，将名义货价确认为当期费用，借记 “ 财务费用 ” 科目，贷记 “ 未确认融资费用 ” 科目。
（2）以清产核资的评估值入帐，借记 “ 固定资产 ” 科目，贷记 “ 资本公积 ” 科目
实例
（一）溢价出售型售后租回
例 1 ：承租人拟于一艘船作为标的物向出租人申请售后租回业务，设定船的原始购置成本为 8000 万，船的正常折旧年限为 20 年，已使用 7 年，帐面净值为 5200 万，双方约定于 7500 万做售后租回，租期为 3 年，租赁年利率为 7%，本金每年回收 2500 万，期满所有权转移，手续费 100 元。
1、承租人将拟出售的自有固定资产转为清理，作如下会计分录；
借：固定资产清理
5200 万
累计折旧
2800 万
贷：固定资产
8000 万、与出租人签订资产买卖合同，将资产出售给出租人，作如下会计分录；
借：银行存款
7500 万
贷：固定资产清理
5200 万
递延收益 — 未实现售后租回收益
2300 万、签订租赁合同，承租人按资产帐面净值与应付租赁款的现值（折现率一般为合同利率）较低入帐，作如下会计分录；
借：固定资产 — 融资租入固定资产
5200 万
未确认融资费用
3350.01 万
贷：长期应付款 —— 应付融资租赁款 8550.01 万
4、A、第一年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款 —— 应付融资租赁款
3025 万
贷：银行存款
3025 万
B、第二年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款 —— 应付融资租赁款
2850 万
贷：银行存款
2850 万
C、第三年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款 —— 应付融资租赁款
2675 万
贷：银行存款
2675 万
5、在租期内，未确认融资费用（含名义货价）采用直线法分摊，确认为当年费用，作如下会计分录；
借：财务费用
1116.67 万
贷：未确认融资费用 1116.67 万
6、按正常使用年限计提折旧（13 年），每年 400 万计入当年成本、费用，作如下会计分录；
借：制造费用、营业费用、管理费用
400 万
贷：累计折旧
400 万、递延收益 — 未实现售后租回收益按折旧进度分摊，每年 177 万（13 年），作如下会计分录；
借：递延收益 — 未实现售后租回收益
177 万
贷：制造费用、营业费用、管理费用
177 万
8、租赁期满，资产帐面净值与资产实际价值应大体一致，承租人不需要调帐，以名义货价取得所有权，作如下会计分录；
借：长期应付款 — 应付融资租赁款
0.01 万
贷：银行存款
0.01 万、同时将 “ 融资租入固定资产 ” 转为 “ 自有固定资产 ” 明细科目，作如下会计分录；
借：固定资产 —×× 设备
5200 万
贷：固定资产 — 融资租入固定资产
5200 万
分析意见：在溢价出售、在租赁合同签订时明确所有权转移、在折旧按正常使用年限计提的条件下：、当租赁合同签订时，承租人资产负债中资产方增加 10850.01 万（银行存款增加 7500 万、固定资产净值不变、未确认融资费用增加 3350.01 万）；负债方增加 10850.01 万（递延收益 — 未实现售后租回收益增加 2300 万、长期应付款 —— 应付融资租赁款增加 8550.01 万）。、承租人在 3 年租期内进入财务费用 3350 万，通过折旧、未实现售后租回收益进入制造费用、进而入成本（400—177）×3=669 万。、当租赁期满时，承租人固定资产帐面价值为 5200 万、已提折旧为 531 万、帐面净值为 4669 万（在资产负债表资产方），尚有 1770 万递延收益 — 未实现售后租回收益（在资产负债表负债方）未冲减，尚须在剩余 10 年冲减折旧费用。
例 2 ：承租人拟于一艘船作为标的物向出租人申请售后租回业务，设定船的原始购置成本为 8000 万，船的正常折旧年限为 20 年，已使用 7 年，帐面净值为 5200 万，双方约定于 7500 万做售后租回，租期为 3 年，租赁年利率为 7%，本金每年回收 2500 万，（合同签订日不确期满所有权转移，折旧按租期计提，在所有权补充协议中明确期满以 100 元转移产权）.1、承租人将拟出售的自有固定资产转为清理，作如下会计分录；
借：固定资产清理
5200 万
累计折旧
2800 万
贷：固定资产
8000 万
2、与出租人签订资产买卖合同，将资产出售给出租人，作如下会计分录；
借：银行存款
7500 万
贷：固定资产清理
5200 万
递延收益—未实现售后租回收益
2300 万
3、签订租赁合同，承租人按资产帐面净值与应付租赁款的现值（折现率一般为合同利率）较低入帐，作如下会计分录；
借：固定资产—融资租入固定资产
5200 万
未确认融资费用
3350 万
贷：长期应付款——应付融资租赁款 8550 万
4、A、第一年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款 —— 应付融资租赁款
3025 万
贷：银行存款
3025 万
B、第二年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款 —— 应付融资租赁款
2850 万
贷：银行存款
2850 万
C、第三年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款 —— 应付融资租赁款
2675 万
贷：银行存款
2675 万
（二）折价出售型售后租回
例 1 ：承租人拟于一艘船作为标的物向出租人申请售后租回业务，设定船的原始购置成本为 8000 万，船的正常折旧年限为 20 年，已使用 7 年，帐面净值为 5200 万，双方约定于 3600 万做售后租回，租期为 3 年，租赁年利率为 7%，本金每年回收 1200 万，期满所有权转移，手续费 100 元。、承租人将拟出售的自有固定资产转为清理，作如下会计分录；
借：固定资产清理
5200 万
累计折旧
2800 万
贷：固定资产
8000 万、与出租人签订资产买卖合同，将资产出售给出租人，作如下会计分录；
借：银行存款
3600 万
递延收益 — 未实现售后租回收益
1600 万
贷：固定资产清理
5200 万
3、签订租赁合同，承租人按资产帐面净值与应付租赁款的现值（折现率一般为合同利率）较低入帐（在折扣较大时，一般按应付租赁款的现值入帐），PV=（1200+252）/（1+7%）+（1200+168）/（1+7%）+（1200+84）/（1+7%）=3600 万，作如下会计分录；
借：固定资产—— 融资租入固定资产
3600 万
未确认融资费用
504.01 万
贷：长期应付款——应付融资租赁款 4104.01 万
4、A、第一年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款——应付融资租赁款
1452 万
贷：银行存款
1452 万
B、第二年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款——应付融资租赁款
1368 万
贷：银行存款
1368 万
C、第三年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录； ?>
借：长期应付款——应付融资租赁款 1284 万
贷：银行存款
1284 万、在租期内，未确认融资费用（含名义货价）采用直线法分摊，确认为当年费用，作如下会计分录；
借：财务费用
168.003 万
贷：未确认融资费用 168.003 万
6、按正常使用年限计提折旧（13 年），每年 276.93 万计入当年成本、费用，作如下会计分录；
借：制造费用、营业费用、管理费用
276.93 万
贷：累计折旧
276.93 万、递延收益 — 未实现售后租回收益按折旧进度分摊，每年 123.08 万（13 年），作如下会计分录；
借：制造费用、营业费用、管理费用
123.08 万
贷：递延收益——未实现售后租回收益
123.08 万、租赁期满，资产帐面净值与资产实际价值应大体一致，承租人不需要调帐，以名义货价取得所有权，作如下会计分录；
借：长期应付款——应付融资租赁款
0.01 万
贷：银行存款
0.01 万、同时将 “ 融资租入固定资产 ” 转为 “ 自有固定资产 ” 明细科目，作如下会计分录；
借：固定资产——×× 设备
3600 万
贷：固定资产——融资租入固定资产
3600 万
分析意见：在折价出售、在租赁合同签订时明确所有权转移、在折旧按正常使用年限计提的条件下：
1、租赁合同签订时，承租人资产负债中资产方增加 2504.01 万（银行存款增加 3600 万、固定资产净值减少 1600、未确认融资费用增加 504.01 万）；负债方增加 2504.01 万（递延收益 — 未实现售后租回收益减少 1600 万、长期应付款 —— 应付融资租赁款增加 4104.01 万）。、承租人在 3 年租期内进入财务费用 504.01 万，通过折旧、未实现售后租回收益进入制造费用、进而入成本（276.93+123.08）×3=1200 万（与承租人未做租赁计提折旧一样 8000 万 /20×3=1200 万）.、当租赁期满时，承租人固定资产帐面价值为 3600 万、已提折旧为 830.8 万、帐面净值为 2769.2 万（在资产负债表资产方），尚有-1230.8 万递延收益 — 未实现售后租回收益（在资产负债表负债方）未冲减，尚须在剩余 10 年调增折旧费用。
例 2 ：承租人拟于一艘船作为标的物向出租人申请售后租回业务，设定船的原始购置成本为 8000 万，船的正常折旧年限为 20 年，已使用 7 年，帐面净值为 5200 万，双方约定于 3600 万做售后租回，租期为 3 年，租赁年利率为 7%，本金每年回收 1200 万，（合同签订日不确期满所有权转移，折旧按租期计提，在所有权补充协议中明确期满以 100 元转移产权）.、承租人将拟出售的自有固定资产转为清理，作如下会计分录；
借：固定资产清理
5200 万
累计折旧
2800 万
贷：固定资产
8000 万、与出租人签订资产买卖合同，将资产出售给出租人，作如下会计分录；
借：银行存款
3600 万
递延收益 — 未实现售后租回收益
1600 万
贷：固定资产清理
5200 万
3、签订租赁合同，承租人按资产帐面净值与应付租赁款的现值（折现率一般为合同利率）较低入帐（在折扣较大时，一般按应付租赁款的现值入帐），PV=（1200+252）/（1+7%）+（1200+168）/（1+7%）+（1200+84）/（1+7%）=3600 万，作如下会计分录；
借：固定资产 — 融资租入固定资产
3600 万
未确认融资费用
504.01 万
贷：长期应付款 —— 应付融资租赁款 4104.01 万、A、第一年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款 —— 应付融资租赁款
1452 万 ?>
贷：银行存款
1452 万
B、第二年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录
第五篇：“售后租回”的会计与税务处理
“售后租回”的会计与税务处理
售后租回交易是指卖主将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主租回，是一种特殊形式的租赁业务，习惯上称之为“回租”。通过“回租”交易，资产的原有者在保留对资产的所有权的前提下，将固定资本转化为货币资本，以迅速筹备资金，作再投资之用。售后租回业务在会计实务中普遍存在，该项业务从形式上看涉及先“售”后“租”两笔业务，但由于售后租回交易中资产的售价和租金是相互关联的，且作一并计算，因此，资产的出售和租回实质上是同一项交易，其具体会计处理及税务处理也有其特点，现就此作简要介绍。
一、“售后租回”业务的会计处理
对于出租人来讲，售后租回交易同其他租赁业务的会计处理没有什么区别。而对于承租人来讲，由于其既是资产的承租人同时又是资产的出售者，因此，售后租回交易同其他租赁业务的会计处理有所不同。下面，笔者就拟对售后租回交易中承租人的处理作探析。按照《企业会计制度》和《企业会计准则--租赁》规定，售后租回交易无论被认定为融资租赁，还是被认定为经营租赁，承租人都应将售价与资产账面价值之间的差额予以递延，在以后各期进行分摊，作为折旧费用或租金费用的调整。具体会计处理如下：出售资产时，结转固定资产成本，借记“固定资产清理”、“累计折旧”、“减值准备”等，贷记“固定资产”；收到价款时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”，借记或贷记“递延收益--未实现售后租回损益”；租回资产
后，各期根据该项租赁资产的折旧进度或租金支付比例分摊未实现售后租回损益时，借记或贷记“递延收益--未实现售后租回损益”，贷记或借记“制造费用”、“管理费用”、“营业费用”等科目。综上所述，企业会计制度和准则都有对售后租回交易作了明确规定，但其中有关经营租赁“递延收益？--未实现售后租回损益”的分摊业务处理，笔者认为值得商榷，以下示例予以说明。
例：甲公司2002年12月将全新办公设备一台，按照2000000元的价格售给乙公司，该设备出售时其账面价值为1700000元，并立即签订了一份租赁合同，合同规定甲公司在2003年1月1日将该设备租回，租期3年，预计使用年限10年，2003-2005年各年向乙公司支付租金分别为150000元、200000元、250000元。租赁期届满后乙公司收回设备。
分析：此项业务属典型的“回租”业务，且属经营性租赁。承租人甲公司的会计处理：
第一步，结转出售固定资产的成本
借：固定资产清理1700000贷：固定资产1700000
第二步，计算未实现售后租回损益
借：银行存款2000000
贷：固定资产清理1700000
递延收益－－未实现售后租回损益300000
第三步，按直线法分摊租金费用，按租金支付比例分摊递延收益2003年
借：管理费用200000
贷：长期待摊费用50000
银行存款150000
借：递延收益－－未实现售后租回损益75000
贷：管理费用75000
2004年
借：管理费用200000
贷：银行存款200000
借：递延收益－－未实现售后租回损益100000
贷：管理费用100000
2005年
借：管理费用200000
长期待摊费用50000
贷：银行存款250000
借：递延收益--未实现售后租回损益125000
贷：管理费用125000
递延收益其实质是对资产的高估或低估，在会计上均未实现，应予以递延分摊，且其处理也应与分摊确认各期租金费用保持一致。但上述处理中，各期租金费用是按直线法分摊确认的，而递延收益则是按租金支付比例进行分摊的，这样处理不仅使核算缺乏连贯性，还可能让承租人对利润的操纵“合法”化。在资产高于其账面价值的情况下，递延收益的分摊额将调减各期承担的租金费用，由于递延收益按租金支付比例进行分摊，则当期支付租金比例越大，调减租金费用的金额也就越大，调整后的当期租金费用将越少，当期利润反而会增加；反之亦然。由此，承租人可以通过安排租金支付的时间来调节各期的租金费用，从而“合法”地操纵利润。笔者认为，对递延收益的分摊也应按直线法平均分摊，与租金总额的分摊方法保持一致，这样核算具有连贯性，且可避免企业对利润的操纵。
二、“售后租回”业务的税务处理
1.增值税的税务处理
如果售后租回的对象是已使用过的固定资产，则还会涉及增值税。根据《财政部、国家税务部局关于旧货和旧机动车增值税政策的通知》（财税[2002]29号）规定，企业销售自己使用过的固定资产，无论其是小规模纳税人或是增值税一般纳税人，若售价超过原值，一律按4%的征收率减半征收增值税，并不得抵扣进项税额；售价未超过原值的免征增值税。由此可见，受税收因素的影响，采用高价出售旧固定资产并不一定能使企业利润最大化。当出售价格高于原值时，则应根据增值率与平衡点的大小关系，比较高、低售价为企业带来的利润大小。
2.所得税的税务处理
关于售后租回业务的所得税问题，目前还无相关文件加以明确。下面根据上述案例，笔者就此业务所涉及的所得税问题作简要探析：
（1）甲公司发出商品时，尽管会计上不作销售处理，不计算损益，但税法上要作“视同销售”处理。甲公司开具的发票上价款为2000000元，账面价值为1700000元，则当期应调增应纳税所得额300000元。
（2）售价与资产账面价值之间的差额形成递延收益，在以后各期分摊，03？D05各年分别冲减管理费用75000元，100000元，125000元。然而税法上“视同销售”处理，那么就不能确认会计上由于不作销售处理而冲减的管理费用。所以03？D05各年应分别调减应纳税所得额75000元，100000元，125000元。
综上可见，售出期所调增的应纳所得额，等于租赁期累计调减的应纳税所得额，均为300000元，每年的会计利润与应纳税所得额的差异应属时间性差异。如果“回租”形成融资租赁，其所得说处理与上述经营租赁相一致，此处值得注意的是，融资租赁的租金支出不得扣除，但可按规定提取折旧费用，作应纳税的扣除项目处理
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