带租约销售浅析

第一篇：带租约销售浅析

带租约销售商业地产销售中较常采用的方式，我的很多朋友运作的商业项目，大多也采取这样的方式，这种方式最大的优势就是溢价最大化和对投资客户投资利益的现实保证。

但按这种方式进行项目运作，需注意几点：

1、优先购买权问题：

所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下称《民通意见》）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”

承租人欲行使优先购买权，须符合以下条件：承租人系合法的承租人；承租人优先购买权发生在出租人转让房屋所有权时；出租人出卖租赁房屋，应及时通知承租人；承租人仅在同等条件下享有优先购买权；承租人应在合理期限内行使优先购买权。

这里面，对提前三个月通知承租人，实际上是对买卖行为的限制，很多客户的买卖行为带有冲动性，从想买到签约认购，实际上过程很快，如果三个月的跨度，很可能影响交易。因此，在实际租赁过程中，最好要求承租方放弃优先购买权。这样，在带租约销售过程中，我们就掌握主动了。

2、买卖不破租赁的原则，在带租约销售过程中，我们也需要保证承租人的权益，因此，买卖不破租赁的法律基本原则必须要求买受人清楚理解，避免产生不必要的纠纷。

只要掌握这两条基本原则，带租约销售就不会出现太多不必要的枝杈，保证了销售行为的顺畅有序。

第二篇：商铺带租约销售合同

篇一：(商业)带租约销售协议书（商业）带租约销售协议书（编号：）

甲方：（开发商）乙方：（购买方）丙方：（租赁方）

甲、乙、丙三方根据《中华人民共和国合同法》和甲丙双方签订《****商铺租赁合同》在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将所拥有的商铺带租约销售给乙方，达成如下条款，以致甲、乙、丙三方共同遵守。

一、甲方带租约销售给乙方的面积

1、乙方房产范围： 根据甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》，乙方在的房产范围为：路 号 号楼 号。建筑面积： ㎡，套内面积： ㎡。

2、丙方所租赁商铺房产范围：

其中租赁给丙方商铺面积中，建筑面积约 ㎡的商铺面积返祖给乙方（最终面积按房管局实测报告为准，多退少补）。

二、返租的期限：

自 20年月日起计，至20年月日止，共计为 年整。

三、租金返还方式

1、租金标准：（经甲、乙双方确定，租金标准为）（1）、甲乙双方在签订合同时，甲方向乙方一次性缴纳个月的租金,计￥ 元，（大写人民币：）。（2）、丙方按照甲丙双方所签订的《租赁合同》条款缴纳租金。

20年月日起计算。

四、物业管理费等其它费用：（1）、在丙方租赁期间物业管理费，由丙方承担。（2）、由广场管理者规定须交纳的管理保证金等由丙方缴纳。（3）、公共部分水电分摊费由丙方按物业标准承担。（4）、甲、乙、丙三方税费自理。

五、租赁期间商铺维修养护（1）、公共设施正常的维修养护费用由甲方承担。（2）、丙方因管理、使用不善等造成商铺及附属公共设施损坏，其维修费用由丙方承

六、商铺的续租及返还

1、合同期满，乙方要自己经营，应提前（合同期满前三十日）向甲丙双方提出书面

告知函，同时丙方应在该期限界满之前三日内清点、转移货物，清理商铺，书面通知甲乙方到场验收。丙方应在经营期限界满之前清理完毕商铺，将其移交乙方管理。

2、合同期满，丙方要求继续租赁，需在甲方规定的时间内（合同期满三十日）向甲

乙双方提出书面申请，并经乙方同意后，在规定的时间内办理完善续租手续。丙方未改变经营范围的，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。

3、合同期满，未在租赁期限界满一个月以前提出续签合同的要求，丙方应在该期限

界满之前三日内清点、转移货物，清理商铺，书面通知乙方到场验收。丙方应在经营期限界满之前清理完毕商铺，将其移交乙方管理

4、若超过15天未移交，房屋内仍丙方物件视为丙方放弃所有权，由甲方处理。丙方 交还租赁房屋时，应保证租赁房屋和相关设施、设备系统处于正常使用后的状态，如有损坏，应当修复后交乙方，因人为原因造成不能正常使用，应当赔偿相应的经济损失。

5、经过甲乙方验收合格，各有关方面在验收记录上签字以后，办理商铺交接手续。

七、违约处理

甲方未能按协议规定时间向乙方支付租金，每逾期一天，按到期应付租金的万分之三计违约金。

八、不可抗力

由于国家政策或地震、台风、水灾及**、战争等其他不可抗力的因素影响本协议的执行或造成双方损失，甲、乙、丙三方互不承担责任。

九、争议解决协议执行期间如发生争议，三方协商解决。如协商不能解决，可通过仲裁解决，在仲裁过程中，除正在进行裁决的有争议条款外，本协议的其他条款继续执行。

十、协议生效 本协议自三方签字之日起生效，协议期满，协议解除。

十一、其他约定

1、本协议未尽事宜，三方可协商签定补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

2、本协议一式叁份，甲方、乙方、丙方各执一份。

甲方：（开发商）乙方：（购买方）丙方：（租赁方）

甲方代表：乙方代表：丙方代表： 时间：年 月 日时间： 年月日 时间： 年月日篇二：商铺带租约销售方案

商铺带租约销售方案（拟）

一、定位

形象定位：

1、地中海风情步行街，品味异国情调，格调生活！

2、居家迪士尼购物乐园 消费定位：服务小区居民，辐射周边区域人群；基本满足商圈内顾客以购物、餐饮、娱乐为主的必须性的消费需求。市场定位：开放式社区型的商业模式，（邻里中心，便利生活）完美结合专业店+商业步行街，集合购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的“邻里中心”，以此来满足社区居民以及清远中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。商业业态定位：项目所处位置是非城市主要商业中心区，周边缺乏大型的商业设施，且周边居住人群消费水平属中等，因此将业态定位于满足周边消费需求的配套商业业态，以此基础进行招商。功能 内容

建材洁具、陶瓷、门窗、五金、涂料

百货 珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子、文仪 超市 日常生活用品

餐饮 冷饮、咖啡店、茶艺馆、休闲小吃、蛋糕面包店 娱乐 桌游、电玩（包括电视or体感游戏）、儿童乐园 休闲 书店、音像、文化廊、水族馆

服务 美容美发、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健、药店、彩票、家政、水店 修理 家电维修、手机维修

商务 商务服务中心、银行、证券、基金

对于零售业，以中高档的零售企业和知名品牌为主，餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。

二、具体业态分布：

建设前期、入住业主尚不多，以装修需求和最简单的生活需求为主，主要引进餐饮、家居装饰、建材五金等；其后陆续引进包括药店、超市、家居、家装设计、餐饮以及银行等等，完全渗透业主生活的方方面面，业主可以在家门口就解决生活所需。

三、招商销售总策略

1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。

2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营；

3、根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。

4、目标商户定位为全国或珠三角知名商家和连锁企业，中小型品牌专业店的经营者 以及功能性专业店的经营者。但商铺买家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。

5、招商实行统一进行招商（除经营户购买的，用于自营的商铺外），统一物业管理；

6、招商顺序原则：招商采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的策略

7、对进场租赁经营的商户，实行放水养鱼的政策，培养市场进入成熟期，对核心主力店及

大商户招商给予各项优惠政策，以求达到带动市场的作用。

8、招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务，统一管理的原则为广大签约商户和顾客都提供尽可能的便利。

四、招商与销售流程

1、目标商户群的确定；

2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；

3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；

4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；

5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；

6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；

7、对已经签定租赁协议的商铺进销售；

8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；

五、租金制定及优惠措施

1、原则上，17#18#商铺租金每平方米50~60元，19#20#21#22#商铺租金为每平方米40~50元；33#34#31#32#商铺租金为每平方米30~40元。（适用于中小商户实行的租金，大客户与主力店具体进行协商）

2、入驻第一年实行零租金，商户仅缴纳相应的水电物业费；第二年租金交付由商户和业主协商，价格浮动在原则范围内，第三年开始递增。

六、商户入驻经营费用交纳及优惠措施

1、物业管理费按平方收取，每月3元/㎡；

2、水电费一户一表，按商业用水用电价格，以实际发生额计算交纳；

3、税费由商户自行办理；

4、进场内装修费用商户自理（可隔断间墙壁由开发商免费砌好，隔层则由商户自行解决）；

5、广告位统一进行规划，商户有偿使用；

七、商铺推广方案

（一）招商推广策略

a、推广目的：结合项目定位，对辅助品牌店和主力品牌进行招商，筛选有实力有特色的主力品牌入驻； b、推广方式：（1）使用主力媒体发布招商广告；媒体选择对象：报纸硬广、户外广告、灯杆挂旗、立招、站牌广告、过街或楼体条幅、dm海报、招商手册、短信；建议主要选择报纸硬广、户外广告、dm海报、短信、过街或楼体条幅形式发布招商信息。（2）利用销售中心作为招商中心，一方面扩大宣传影响面，一方面方便与目标客户进行开发、拜访、接洽；

（二）招商推广主题（拟）：

主题一：翔隆·七色城邦，百万社区风情商业街，全面招商！主题二：到城西淘金去！零租金入驻七色城邦商业街！主题三：x万滚滚人流，带来滚滚钱流！篇三：《商品房买卖合同》补充协议(带租约销售,161-26)《商品房买卖合同》补充协议

出卖人：杭州容大房地产开发有限公司 买受人：

承租人：楼寿忠 【身份证号】：***15 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定，就该商品房买卖、租赁等相关事宜，经三方协商一致，在《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》的基础上达成以下补充协议： 第一条：商品房买卖基本情况。

买卖双方于 2008年 月 日，签订购买标准地名为 富春街道金桥北路161-14 的商品房，《商品房买卖合同》合同编号为 916。合同约定单价为￥ 7843.345元/㎡，总价为￥ 3179300 元。

第二条：商品房租赁基本情况

出卖人已与下列承租方签订了该商品房的《商铺租赁合同》： 承租人： 楼寿忠 于 2006 年 11 月 18 日签订了承租161-14共壹个商铺的《商铺租赁合同》，合同期限至 2009 年 11 月 18 日止。其中161-14号商铺经承租人同意现已出售给买受人。第三条：关于商品房售价的约定。

该161-14号商品房在租赁期内（本协议第二条）的租金收益归买受人所有，承租人继续向出卖人（即租赁合同的出租方）支付租金。买受人不得擅自提前终止《商铺租赁合同》。若租赁合同提前终止，对该商铺的使用，双方另行协商，在租赁合同终止后，由出卖人恢复与相邻商品房之间的墙体。第四条：其它约定。

本协议作为《商品房买卖合同》与《商铺租赁合同》的补充，对三方均有法律约束力。三方应共同遵守《商铺租赁合同》的约定。

本协议一式三份，承租人、买受人、出卖人（出租方）各执一份，具有同等法律效力。

出卖人（签章）： 买受人（签章）： 承租人（签章）： 时间： 年 月日

签于：杭州容大房地产开发有限公司 售楼部

第三篇：《商品房买卖合同》补充协议(带租约销售,161-26)

《商品房买卖合同》补充协议

出卖人：杭州容大房地产开发有限公司

买受人：

承租人：楼寿忠【身份证号】：***15

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定，就该商品房买卖、租赁等相关事宜，经三方协商一致，在《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》的基础上达成以下补充协议：

第一条：商品房买卖基本情况。

买卖双方于 2008年月日，签订购买标准地名为 富春街道金桥北路161-14的商品房，《商品房买卖合同》合同编号为 916。合同约定单价为￥ 7843.345元/㎡，总价为￥ 3179300 元。

第二条：商品房租赁基本情况

出卖人已与下列承租方签订了该商品房的《商铺租赁合同》：

承租人： 楼寿忠 于 2006 年 11 月 18 日签订了承租161-14共壹个商铺的《商铺租赁合同》，合同期限至 2009 年 11 月18 日止。其中161-14号商铺经承租人同意现已出售给买受人。

第三条：关于商品房售价的约定。

该161-14号商品房在租赁期内（本协议第二条）的租金收益归买受人所有，承租人继续向出卖人（即租赁合同的出租方）支付租金。

买受人不得擅自提前终止《商铺租赁合同》。若租赁合同提前终止，对该商铺的使用，双方另行协商，在租赁合同终止后，由出卖人恢复与相邻商品房之间的墙体。

第四条：其它约定。

本协议作为《商品房买卖合同》与《商铺租赁合同》的补充，对三方均有法律约束力。三方应共同遵守《商铺租赁合同》的约定。

本协议一式三份，承租人、买受人、出卖人（出租方）各执一份，具有同等法律效力。

出卖人（签章）：

买受人（签章）：

承租人（签章）：

时间：年月日

签于：杭州容大房地产开发有限公司 售楼部

第四篇：租约续签申请书

租约续签申请书

湛江市赤坎文化宫：

我与贵单位于2011年签商铺租赁合同，承租贵单位商铺，租期三年。之前我也曾一直于贵单位租赁了其商铺经营三年，一直以来都按时交租金，积极配合贵单位各项工作。

原租赁合同将2014年到期，为了能够持续经营，我申请继续承租原来商铺，本人将努力做好经营、卫生、消防以及尊守配合贵单位各项工作。

特此申请，望贵单位体恤我的实际情况，优先照顾原租户。再次感谢贵单位多年来的支持和帮助。

租户：林景湛

2014年8月1日

第五篇：租约续签申请书

租约续签申请书

致XX有限公司：

我司与贵公司于2013年签订商铺租赁合同，承租贵公司商铺，租期五年。自与贵公司签订合同期限内，我司严格履行合同义务，自觉遵守合同内容，积极配合贵公司各项工作，现因我司与贵公司签订的合同于2018年11月30日到期，经我司商议决定向贵公司提出续签申请，期待贵公司继续给予我们有力支持，望准为盼！

顺颂商祺！

XX有限公司

2018-06-07