园林施工中的常见问题及应对简述

第一篇：园林施工中的常见问题及应对简述

园林施工中的常见问题及应对简述

摘要：随着我国经济飞速发展，人们生活水平的不断提高，对生活环境也提出了更高的要求。与此同时环境保护也逐渐引起社会各界的重视，园林工程施工数量迅速增多，本文简单论述了园林工程施工中的常见问题并提出应对措施，以供同行参考。

关键词：园林工程施工；设计方案；行业监管；

中图分类号： TU74文献标识码：A文章编号：

园林工程大多都属于多方协作的工程，而人们在这样的协作实践活动中不可避免地会产生许多问题，以上提到的问题是很多施工方都会遇到的，更有很多琐碎的困难需要团队去克服。为了保证施工质量、保证施工进程，需要及时纠正在施工过程中的种种问题，还应当向国际的先进经验学习，提高自身的水平，使园林绿化施工更加规范、科学。众所周知，园林绿化工程施工是园林工程建设的重要阶段和关键环节,是将设计意图和构想转化成现实和成果的过程，施工质量的优劣将直接影响设计的表现深度、工程的使用寿命以及后期的维护成本。因此，解决好施工中常见的问题显得尤为重要。

一、常见的问题

1、施工单位参差不齐，园林产品与设计构想存差距

由于传统认识存在误区，一些施工单位认为园林工程技术性和严谨性不强，工程风险小，利润高，只不过是种树铺草，是非常简单的事情，因此将一些被称为“城市农夫”的绿化施工人员大量掺入施工队伍，他们缺乏深度理解设计图纸的能力，缺少植物栽培技术的系统知识，致使施工质量大打折扣。殊不知，“三分设计，七分施工”，一个好的设计或创意，需要施工者付出更多的心血和努力，否则，理想中的艺术效果也是空中楼阁。

2、项目经理负责制流于形式，责权利主体不统一

自项目经理负责制推广以来，我国项目管理的水平有了长足发展，但仍存在一些问题，因体制等诸多原因，目前园林绿化工程项目中也未能彻底落实项目经理负责制，致使项目经理负责制也是流于形式和表面，一些项目经理处于形同虚设的尴尬境地，导致项目现场管理并非项目经理本人的现象屡见不鲜。

3、不严格按图施工或随意变更设计方案现象普遍

园林绿化工程施工就是按设计要求，科学地、艺术地发挥植物的绿化美化作用，所以设计图纸是园林绿化工程的灵魂，离开了设计图纸，工程的施工将无从入手。然而，在现实的施工过程中，一些建设方和施工方为了自身利益，不严格按图施工，主观更改苗木的位置、品种及规格，造成景观效果和设计意图大相径庭；或根据个别意志，随意变更原有设计理念和方案，彻底改变了设计师的原有构图。

4、土壤置换与改良工作的重视程度严重不足

目前绿化工程建设施工中，种植土绝大多数是已破坏的原生结构土壤，不利于植物的成活与生长。一些施工单位为节约成本，也不进行土壤置换，对现场建筑垃圾采取就地掩埋；对现场符合种植要求的土壤，也不进行杂物清理；美其名曰的土壤改良也就是在土壤表层象征性的洒上一些泥炭土，根本没有起到改良的作用。殊不知，土壤质量的好坏将直接影响到植物栽植后的成活率以及后期的生长效果。

5、监理人才队伍建设滞后，行业监管与诚信机制存漏洞

虽然近年来我国园林事业发展很快，但绿化行业一直存在园林专业监理人才缺乏、监理工作缺位、行业监管机制存漏洞等诸多问题，如建筑施工监理兼任绿化施工监理、施工方贿赂监理单位及工作人员、监理对施工方违反施工规范视而不见、部分监理主动吃拿要等，恶化了监理职业环境，另外，《城市绿化工程施工及验收规范》中强制性条款较少，施工单位的自由裁量空间较大。这些问题都给监理工作带来了负面影响，给监理的公信力带来了严峻的挑战。

6、违背植物生长规律，反季节绿化时有发生

在政绩、经济、工期等因素影响下，为了表现短期的景观效果，建设方或施工单位违背植物生长规律，反季节绿化，留枝挂叶，少修剪，不修剪的现象时有发生，导致植物生长不良或大面积死亡，造成植物资源严重浪费。

二、解决的对策

1、严格执行招投标制度，做好施工单位的甄选工作

园林绿化工程必须严格执行招投标制度，提高行业门槛，让具有施工资质，有良好施工业绩和信誉的施工单位参与投标，即便是小规模的绿化工程，也必须是具有绿化施工资质的企业参与，使园林工程施工质量从根本上得到保证，只有实行优胜劣汰，才能让那些施工水平低，信誉差的施工单位被动退出园林施工行业，有效解决园林绿化施工市场鱼龙混杂的局面。

2、统一责权利主体，彻底实施项目经理负责制

项目经理负责制实施以来，推动了我国项目管理与国际接轨，实现了我国项目管理跨越式发展，虽然出现了一些细节上的瓶颈，但总体是积极和进步的，我们只有解放思想，改变观念，积极探索，健全体制，统一责、权、利主体，加强企业对项目经理的监管，强化项目经理的责任，弱化项目经理的权力和利益，重罚轻赏，全面彻底落实项目经理负责制，才能有效解决项目经理负责制流于形式和表面的尴尬局面。

3、严格按图施工，遵守设计变更“一支笔”制度

我们必须赋予和尊重设计师对设计方案的绝对话语权，严格按图施工，如确实需要进行方案变更，应严格遵守变更程序，征求设计单位和主任设计师的许可和签字，执行方案变更“一支笔”制度。对不严格按图施工和不遵守设计方案变更程序的，设计单位和设计师有权拒绝在竣工图上盖章和签字。我们只有严守这个基本红线，才能从制度上保证设计图纸的原创性，从源头上保证园林绿化工程的质量。

4、高度重视土壤置换和改良工作的重要性

为满足种植要求，提高植物成活率，保证植物后期又好又快生长和景观效果，必须对土壤进行置换或改良。对符合栽植条件的原生土，要进行杂物清理；对原有不符合栽植条件的土壤要进行客土置换，然后使用一定比例的泥炭土或腐殖土进行改良，采用机械深翻搅拌，人工配合平整，确保土粒大小适宜、肥力均匀、土壤通透性良好，满足植物的生长需求。施工单位深知土壤置换和改良工作的重要性，但很多企业为了眼前利益，长期明乎其理而疏于力行，因此施工单位应该具备高度的职业使命感，切实做好土壤置换和改良工作。

5、加强监理人才的培养与再教育，落实和完善行业诚信机制

随着园林绿化事业蓬勃发展，工程监理制度已全面进人园林绿化工程施工行业，针对目前监理工作存在的问题，我们应该做好以下几方面的工作。(1)根据市场需求，大力培养职业道德高、专业能力强的绿化专业监理人才，经常开展监理人员的职业再教育；(2)实施从业资格和执业资格制度的同时，严格落实施工单位和监理人员的诚信档案记录工作和违反职业道德的惩罚工作，纠正不正之风；(3)高度重视施工环节的质量监理，修订《城市绿化工程施工及验收规范》等园林绿化相关规章中的不合理条款。只有采取以上措施，我们才能从根本上解决目前监理工作存在的问题。

6、遵循植物生长规律，提高苗木栽植成活率

苗木的成活率直接影响园林绿化工程的质量和景观效果，不同的植物具有不同的生态习性，栽植季节也各有差别，掌握不同苗木的最佳栽植时间是苗木成活的先决条件，因此施工单位必须遵循苗木生长规律，与参建各方保持积极沟通与协调，确保苗木成活率，提高工程质量和景观绿化效果。

三、结束语

园林绿化工程施工具有很强的实践性，我们只有严格遵守相关法规，完善制度建设，重视施工环节，加强质量监管，把园林绿化工程的科学性、技术性、艺术性、严谨性有机地结合起来，才能建造出经济、实用、美观的园林作品。

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第二篇：面试中的常见问题应对指南

面试中的常见问题应对指南

一些求职者对这些指南不以为然，认为很假，殊不知，口才和表达技巧也是需要学习的。

面试第一问：谈谈你自己

“谈谈你自己吧！”面试时，在基本的寒暄之后，你被提问的第一个问题往往是这样的。许多应征者会认为“我不是都已经写在简历中了吗？为什么还要再问？”因而面露不耐之色，有的甚至会以“这些我在简历中都已经写得很清楚了”作为答复。

这样的回答是不可取的!完全是浪费机会的做法。面试官问你这样的问题，其实是把主动权交给你了，正是你表述自己的好机会。有效的自我介绍往往能够能够使接下来的面试轻松流畅，最终使你获得你想要的工作机会。

有效的自我介绍不是机械的说明你叫什么名字，从哪里来，到哪里去，那就显太乏味了。要有重点地进行自我推销。如果你在面试前认真做过功课，那么你必然已彻底地认识自己：我最大的长处、特色在哪里？哪些是我过去做得最好的事情？我具备什么样的专业技术、知识？然后巧妙地在自己的特色与所应征的工作之间找到着力点、相关性，并将其突出出来。

刚踏出校门的毕业生，面对这个问题时可能觉得无从谈起。其实，对于尚无实际工作经验的应征者，面试者无从询问“工作”本身的专业性问题，但是他可以藉由你在课业上的表现、所选修的课程以及所参加的社团活动等方面，来判断你是否具备做好这份工作的潜力与能力。你所要表达也就是对应征工作的自信。

问题2：你最大的成就是什么，为什么？

主考官问这样的问题是在考察应聘者的价值观，应聘者问答时要透露出自己的判断标准和崇尚的观点。

对于初入社会的毕业生常这样回答：“在校时学业虽然很重，我还是顺利圆满完成了。我非常骄傲能在上学时外出做兼职。”

表面上看起来这种回答好像不错，也许很多人曾做过类似的回答，但它缺乏有价值的内容。首先，这种回答毫无特别之处；其次，回答太空泛，应找出自己经历中的亮点作为事例讲给主考官听。就算你没有得过奖学金，没有担任过什么职务，也没有组织过什么活动，你肯定也有自己的亮点，比如说：我觉得大学四年我最大的收获是结交了很多非常好的朋友，建立了非常好的人际关系。

问题3：你认为自己在什么样的条件下工作最有效？

此问题考察的是应聘者对工作条件的要求。主考官可以从中获取应聘者的工作方式、影响工作效率的因素等信息，还可以知道应聘者的不足在哪里。

如果回答：“不管在什么条件下，我都会努力把工作做得最好。”并不是十分妥当的，至少有喊口号的嫌疑，显得不够成熟。对于管理者和做人事工作的面试官来说，他很清楚任何一个员工在工作中都难免有产生情绪的时候。他想了解的是你的期望值和公司所能提供的条件的差异以及你对不满意工作环境的承受能力。如果你对作风强横听不进下属意见的上司实在不能忍受的话（假设你正是因为这个原因辞职），不妨举例直说，免得得到了这份工作才发现面对的正是这样的上司，那就非你本意了，为了对自己负责，你可以具体谈谈你期望的工作条件。当然，从另一方面来说，大多数的面试官都不肯承认自己的公司存在着这样的管理者。

问题4：你为何想进这家公司？

这个问题的假设是：你是积极地寻找合适你的工作，可能事实上不是这样，你只是漫天撒网地找一份工作，但你绝对不能如此说明，应该顺着提问者的思路，谈谈这个公司对你的吸引力，可以从行业的前景谈起，然后说你们公司在行业中做得很成功的等等，假如事实上这家公司还不是很成功，你可以说你们公司的进步是非常快的，我认为非常有发展潜力等等，总之根据具体情况给面试官一个满意的回答。

问题5：你认为你适合干什么？

错误回答：只要公司需要，我什么都能干。这类“服从需要”的空话是给人非常不好的印象的。你觉得自己最适合干什么，自己的喜好是技术还是管理，坦诚地告诉人家就可以了。

问题6：你对薪水的期望值如何？

对于应届毕业生来说在面试中谈薪酬是个大忌。在一般大公司看来，没有经验的大学生没有资格谈薪水。况且新人的起薪都一样，你谈了，人家也不会给你加薪，反而会招致反感。即使对方问你对薪水的期望，你也应谨慎应对，或者干脆用“我相信公司会承认我的工作价值”之类的话搪塞过去。对于跳槽的人士来说，一般是期望比以前的工资要高或者至少持平吧，所以就不需要避开这个问题了，根据自身的条件说说你的一个期望值。

问题7：能否描述你的个人职业生涯规划？

这个问题在很大程度上是考察你的职业稳定度，没有哪一家公司愿意招聘流动性强的员工。虽然跳槽流动很多并非你本意，但在回答这个问题时最好不要流露出学了东西就走人的想法。应该表现你踏实的一面。简短描述你对未来职业生涯的规划。

问题8：现在你可以向我提关于公司的任何问题。

一般在这个时候不要谈到薪资问题，好的问题是问一些面试官乐于回答的问题：在公司里通常新员工要学些什么，会遇到哪些困难？在公司里，我的发展机会如何？公司与某公司（竞争对手）相比，有哪些长处和短处？能否简单介绍一下公司文化？等等。当然如果你很有信心和见地也可以提尖锐的问题，让面试你的老板发现你与众不同的思想。

第三篇：物业管理常见问题应对

物业管理常见问题应对

1、物业管理服务费由哪些项目构成？（相关：物业管理都管些什么，物业管理都有哪些服务。）

答：住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。一般来说，物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。

2、物业公司何时开始收取物业管理费？

答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。

3、开发商的空置房是否应交纳物业管理费？ 答：根据国家颁布发改价格[2003]1864号文件第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

4、房子暂不住物管费如何收？（相关：我不住为什么还要交管理费）答：２００３年１１月１３日，国家发展和改革委员会、国家建设部联合发出《关于印发物业服务收费管理办法的通知》，该《通知》要求全国各地从２００４年１月１日起执行《物业服务收费管理办法》。《物业服务收费管理办法》第１６条规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。根据该条款应理解为，房屋在未出售给物业买受人这前开发商是产权人，而在出售后，购买者就成为产权人了，既然国家规定房屋出售之前的产权人都要全额缴交物业管理费，那出售之后的产权人就更应该全额缴交了。另外从物业管理的角度来讲，对没有有入住的房屋业主，物管公司收全价是合理。理由如下：一是业主接收了钥匙，即开始使用所购房屋，意味着房屋所有权、支配权以及有关责任由开发建设单位向购房者转移；二是业主接收了钥匙，房屋内水、电、气等由业主支配，设施由业主管理，费用由业主来支付；三是业主何时装修、何时搬家进入新居生活，完全由业主决定，既无必要也不可能与管理企业协商。如果业主自己不入住，由开发单位或者由物管公司每个月来垫付另外一半物管费是极其不公平的。虽然没有入住但物业公司提供的服务没有变，仍旧需对公共部分进行保洁、保安、维护并对空置房进行打扫看护。

5、物业不允许业主安装太阳能热水器这种做法是否有法律依据？ 答：物业管理公司对整个小区负有管理的职责，有义务和权利维护小区的整体性和统一性。因此是否允许装设太阳能热水器，主要要视物业管理公司与业主在物业管理公约中是否有约定；其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏而定。

6、不让封阳台、装防盗窗，发生盗窃怎么办？物业公司承担责任吗？ 答：不让封阳台、装防盗窗主要是从有利于小区外立面的整体美观以及防火要求上考虑的。并且小区内有完备的安防系统（24小时监控、可视对讲报警系统、电子巡更系统、消防烟感报警系统）都能为业主提供安全保障。至于责任问题，这要看物业公司与开发商或业主委员会签定的物业管理委托合同中是否有约定，否则在法律上物业公司并不承担人身、财产保管或保险关系。如果业主还不放心，我们建议业主购买家庭财产保险。另外：是否安防盗窗等决定权仍在业主自己，待业主入住50%以上后，召开第一次业主代表大会来讨论决定。

7、公用水电费的如何分摊？ 答：

（一）公用水电费的范围：

公用水电费是指路灯、楼道灯、庭院灯、景观灯、水体、电梯运行用电、二次加压用电以及线路的电损和水损等消耗的水费与电费的总称。不含清洁、绿化用水和游泳池等经营性用水。

（二）为什么交了物管费还要分摊公用水电费？

因为合肥市物业管理收费办法（《合肥市物价局99号文》）中明确规定公用水电费据实分摊，不包含在物业管理费中。为什么不包括在里面呢？主要原因有三：一是，同档次的物业小区公用水电费消耗的差异很大，如果包含在里面，同档次物业同样的服务水平，收费标准就会不一样；二是，同样一个小区内，各组团、合围之间水体、景观差异大，业主会不平衡；三是，水体、景观开放时间变数大，费用差异大，一天一次、一次半小时与一天多次、数小时，所耗费用不一样，因此业主和物业公司之间易为开放时间长短而争论不休。

（三）怎么分摊？

1、计算方法：开发公司对公用水电单独装表计量，测出不同运行模式所耗水电费多少，并公示，让业主选择其中一种运行模式，然后再分摊费用。年终公示全年总体耗费情况，多退少补。

2、分摊办法：

路灯楼道灯公用电费由整个新加坡全体业主共同按建筑面积分摊；未售房由开发商承担；小高层的业主承担二次加压及电梯运行费用。目前新加坡公共用电全部由开发商全额承担。

3、交费方法：

各业主（使用人）在交纳物业管理费时一并交纳。

8、收装修押金及垃圾清运费有无依据，自己清运装修垃圾行吗？ 答：不允许自己清运垃圾便于小区的统一管理，其管理依据是《合肥市物价局196号文件》和《合肥市物价局99号文件》。

9、物业管理费如何交？

答：物业管理服务费在入伙时一次交半年，半年后可按季或按月交。物业公司为全体业主办理了水、电、气、电话、物业费等费用的托收代缴服务，不收取任何费用，欢迎广大业主到管理处办理该项业务。

10、商铺物业服务费为何比住宅高？前期销售承诺与后期物管不符如何解释？

答：

一、从事经营性活动与住宅性质不同（住宅非盈利）。

二、较住宅而言，商铺在管理难度上较大，如保安方面，人流量较大，外来人口流动大，对其他业主造成安全隐患；保洁方面，人多生活垃圾也随之增多 ；

三、从业主角度而言，任何一位小区业主都希望自己的居住环境安全、安静。前期销售承诺与后期物管规定不符：请业主出示书面合同，如果合同上明文承诺，我们会按合同上费用收取，其余差额部分我们会和销售部门协调，如未带合同请按规定缴交。

11、车辆在小区被盗或者业主家中财产被盗怎么办？

答：业主和小区物业管理只存在车位使用关系，并没有负保管义务，除非有证据证明，车辆的损坏（或被盗）是小区物业管理的疏忽或者管理员的管理不善（比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗同甘共苦入门后业主边连续求救无效；比如小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像而当值保安却没有发现，或者发现盗贼却没有及时制止等等）造成的，才有可能通过法律途径得到索赔。

问：购买新房之后，入住时需要办理哪些手续？

答：（1）先到售楼部办理有关手续。一次性付款须持购房人的身份证复印件、房屋买卖合同、房地产买卖契约。购房收款收据；分期付款的须持身份证复印件、房屋买卖合同、房地产买卖契约、购房收款收据、财务室结清余额；个人住房银行贷款的须持身份证复印件、银行借款申请书等；（2）到物业管理公司交纳其他费用，领取钥匙进行验房，验房时须仔细检查房屋的质量，尽可能挑出毛病一一列出，书面通知房地产商限期整改；（3）验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，立即办理入住手续，届时须提供户主及家人一寸相片各一张，如非户主本人，则须持本人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。（有关契税问题

问：我马上就要办验收新房手续，但是开发商和物业公司要求必须先交3％的契税，如果不交，就拿不到钥匙。请问，契税到底应该由谁来收？读者：周先生

答：《天津市契税征收实施办法》第十七条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳契税。”第二十条明确规定：“契税征收机关为财政机关。为搞好征收管理，市内六区契税收入为市级收入，暂定由市财政局委托市房产管理部门和土地管理部门负责代征代缴。”房地产商和物业公司没有权利在买房人入住时代收契税，他们并没有得到房地产管理部门和税务部门的授权。契税还是应交到房地局和税务部门

供暖费该怎么交？供热建筑面积怎么算？

问：我刚买的新房，房产证还没有下来，供暖费该怎么交？供热建筑面积怎么算？读者：刘先生

答：市供热办的负责人介绍说，一般情况下，如果产权证还没有下来，供热建筑面积根据商品房买卖合同中的建筑面积进行计算。如果用户感觉合同中的建筑面积和实际面积相差太大，可以请供热部门的人按建筑图纸计算或进行实地测量。高层住宅首层是否应交电梯费

高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。原因如下：

从财产所有权看

一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专用部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备，高层住宅的电梯系统属共有部分中的共有设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。在香港和台湾地区，专用部分和共有部分的划分和管理责任和祖国内地也基本相同。另外，目前正在起草的《中国物权法草案建议稿》第二章第三节关于“建筑物区分所有权”的规定中，也明确了建筑物共用部分的修缮维护管理费由全体产权人分摊这一原则。

从电梯服务角度看

现代物业管理观念认为，物业管理公司为产权人提供的服务是一种公共性服务，包括物业管理区域内的保洁、保安、绿化、房屋及区域内的共用部位、共用设施设备的维护管理等内容。电梯运行服务属高层住宅内的公共性服务，并不是供部分产权人享用的特约性服务。公共性服务的特点有三：

1、公共性服务产生于公共需要，这种公共需要是全体产权人的共同需要，并不是各个产权人各种需要的简单加总。

2、公共性服务具有非排他性，非排他性是指任何产权人在享受公共服务的同时，不能排除其他人享用的这种服务，如你在乘电梯的时候，并不能排斥其他人乘电梯，就像你在欣赏绿地的时候，并不能阻止其他人欣赏一样。

3、公共性服务具有非竞争性，非竞争性是指增加或减少一个人享用公共性服务时，其边际成本为零。也就是说，并不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本会降低，电梯的运行维护费中，修理费、保养费和人工费是刚性成本，只有电费会因乘梯人数不同而略有不同，但是这种差异相对电梯整体运行维护费是可以忽略不计的。

从实际结果看

如果首层产权人以不能乘电梯为由拒绝交纳物业管理费中的电梯运行维护费，则会引起一系列的连锁反应，二层住户就会以不需要电梯服务为由（自己爬楼梯），拒绝交纳电梯运行维护费，三层、四层甚至高层的人都会以同样的理由拒绝交纳费用，其结果是没有人交纳电梯费用，电梯服务因而停止，最终损坏的将是全体产权人的利益，物业的保值和增值目的又从和谈起？ 由此可见，首层住宅交纳电梯费是比较合理的。但是，我们也不排除首层不交的特殊情况，这种情况存在的前提条件是：房屋销售前，房屋使用管理维修公约中明确规定并经全体购房人认可，或者楼内全体产权人会议明确决定首层住户不用交电梯运行维护费。《中国物权法草案建议说明》中也明确了这一原则。毕竟，在我国的法律体系中，民事活动双方约定优于法定原则。（劲松）

小区公共区域的照明费如何分摊？

答：住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由收益人即楼内全体人分摊。但合肥物业管理收费办法规定，公共用水用电不得计入物业管理成本，由全体业主共同分摊。

房屋面积与合同不符，怎样纠正？

问：我对自己住房进行测量，测得面积与租赁合同上标明的面积数不符，不知如何去纠正？读者：肖先生

答：房管局有关人士解释说，由于房屋的测量专业化要求强，并且有一些相关的具体规定，比如“计租面积内有墙垛、砖柱等，如每处面积超过0.2平方米，应减除所占面积，以及长度误差在5厘米以内为丈量面积的允许误差”等等。因此，由于用户本人缺乏相关专业知识，自行测量的结果未必合乎规范。如果你认为误差很大，建议先到公房的出租部门进行核实，若结果仍不满意，可到双方认可具有资质的房屋计量单位要求测量，以到得准确、合理的数据

交了小区停车费，停车管理单位应负什么责

任？

停车管理单位应负的责任是：保障车主有车位；负责疏导小区交通；有专人负责看管车辆；出车进车有手续。一般收费没有约定的，车主应通过投保解决车辆丢失风险。

问：业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交？

答：这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。

房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。但是在实际操作中，买卖双方往往以入住交接作为验收房屋是否符合法定和约定交付 条件的一个主要程序。

在商品房买卖合同，对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明；所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。

问：我家近期购买了一套新建住宅，入住一段时间后却发现房屋有些质量问题，不知向哪个部门投诉？听说在保修期内或保修期外分别由不同的部门受理，是否有这回事？

答：是有这回事。你购买的新建住宅，如果在保修期内的，发生了住宅工程质量问题，根据《新建住宅质量保证书》的明文规定，应向新建住宅所在地区的建筑业管理部门和建设工程质量监督机构反映，并由质监机构督促房产开发企业处理解决。据了解，上海市建设工程质量监督总站地址宛平路75号20楼，联系电话63777788；如果超过了保修期，发生住宅质量问题应该向住宅的物业管理部门反映，由其负责进行维修，上级主管单位是市房屋土地资源管理局；此外，作为市住宅发展局，是住宅质量投诉的归口管理部门，负责处理跨地区、综合性且性质较为严重的住宅质量投诉。(方文)我于今年年初购买了一套商品房，并于7月初办理了入住手续，在我装修房屋期间，发现楼上的房屋有水渗漏到我家墙上，这种情况我应该怎么处理？读者李军李军：您好！

在开发商与购房者签订合同时，开发商应向购房者提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。在《房屋质量保证书》中明确规定了购房者在正常使用情况下，商品房各部位以及各部件的保修内容和保修期。具体的保修期是从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起开始计算，屋面防水保修期为3年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年等等。

针对您家的这种情况，您首先应查明是楼上装修时非法拆改造成的，还是正常使用时房屋漏水的。如果是楼上非法拆改造成的，那么，您家的损失应由楼上负责，但是如果是在正常使用的情况下发生漏水的，开发商应承担责任。

物业管理费该按哪个面积收

根据有关规定，物业管理费应根据房屋的实测建筑面积数收取。购房人购房时与出卖人签订了购房合同，对于期房来说，购房合同中约定的建筑面积为暂测面积，期房建成交付时，出卖人应向购房人提供该房屋的实测建筑面积；对于现房来说，购房合同约定中的建筑面积应为该房屋的实测建筑面积。购房人应根据房屋的实测面积数向物业公司交纳物业管理费。本案中，读者购买的是1999年的产权房，其与出卖人签订的购房合同中约定的建筑面积应为实测面积，物业公司应按照购房合同中约定的建筑面积数(74.3平方米)向该业主收取物业管理费，业主可向物业公司了解按84.86平方米收取物业管理费的依据。房屋出现细微裂缝 买家能否退房？

问：我买了一套房子，入住后不久就出现了一些质量问题，地面起鼓，墙面有多处细微裂缝。向开发商提出退房，遭到拒绝，我该怎么办？

——读者李先生

解答：你反映的问题在京城房地产市场上经常出现。根据有关法律，对于质量问题，应当区别情况进行解决。

1.主体结构问题。对于主体结构问题，应根据建设部《商品房销售管理办法》第三十五条的规定处理，即“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”

2.非主体结构的质量问题。对于此类问题，视双方有无约定，处理不同。

(1)如双方当事人在购房合同中有特别约定，依约定执行。

(2)如双方当事人无特别约定，购房人应与开发商协商予以解决，一般不能退房。如在法定保修期限和范围内，可以要求开发商承担保修责任。如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的维修，费用从公共维修基金中支出，其他部位，由业主自行承担费用。如开发商在法定保修期内未进行维修的，则还应让开发商负责维修。并应依法赔偿因不及时维修而带来的损失。

根据来信中说明的情况，应该属于非主体结构问题。如你们之间有特别约定，按约定处理。如无另外约定，则你不能要求退房，如你所购房为非主体结构问题以外的瑕疵较多，开发商应积极予以解决，如开发商在法定保修范围和期限内，未予以解决，你依法有权要求开发商承担保修责任并赔偿因此造成的损失。

律师建议：根据北京建设市场的实际情况，商品房交付使用后，主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题，因此关于保修条款的制定就非常重要，建议购房者在签订购房合同时，应当针对所购房屋的实际情况与开发商约定详细具体的保修条款。建设部《商品房销售管理办法》和《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》对开发商的保修责任做了最低限度的规定，当事人可以在此基础上与开发商做另外约定。保修条款一般包括如下内容：

1.保修范围。当事人可以在《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确定的范围外，约定其他的保修部位。2.保修期限。当事人可以在《商品房销售管理办法》第三十三条确定的期限基础上，约定更长的保修期限。3.用户报修的单位及答复和处理的时限。4.违约责任。如开发商不按规定承担保修责任，应承担违约责任。5.无法维修的处理。如可以这样规定：开发商经两次修理仍不能解决的，开发商应当给予一定的经济补偿或买方有权要求更换或退房。

办入住手续时业主是否应交纳物业费？

业主在入住时交纳物业费的现象是前期物业管理的事情，是指业主会在成立前由开发建设单位委托的物业管理服务企业进行的物业管理服务所收费用的情况，一般在新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业管理服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理合同，购房人在购买新建商品房时，应对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认，经购房人确认的物业合同，对购房人有效。所以如果合同中约定了入住时应交纳物业费和交纳的期限，那就应履行合同的约定

供电、供水问题的关键在于必须按照市场商品经济客观规律运作，而不能始终以垄断方式运作！

电力是供电企业的产品，既然作为产品，就应该遵从商品经济运作规律，应该由产品的制造者、经营者向消费者提供服务，即“向最终用户服务，向最终用户收费”！当然，电力部门也可以委托物业管理公司或其他人代替自己“向最终用户服务，向最终用户收费”。因此，《物业管理条例》第四十五条明确规定：“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”如果，电力企业没有委托物业管理公司“ 向最终用户服务，向最终用户收费”的，物业管理公司是无权收费的！此时，物业管理公司没有被委托进行收费，实质是对供电企业、业主以及住户的侵权行为，也是违反《物业管理条例》的违法行为！

第四篇：如何应对求职面试中的六个常见问题

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如何应对求职面试中的六个常见问题

在一般的求职面试中，你将会被问到许多问题。但是你真的明白面试官想要了解什么吗？

“大多数学生不明白招聘人员为什么要问某个问题，”前广告业巨头Leo Burnett招聘专业人士、现任职业咨询公司Job Bound总裁布拉德·卡什说道，“他们以为面试是一场与面试官比拼谁更聪明的比赛。”

事实上，老板们既没有时间也不想和你玩游戏，特别是在招聘的时候。你的面试官并非是要把你看透——而是试图从你的回答中来衡量你是否满足以下六个条件：

你是否具备必要的技能来胜任该工作？

卡什说，雇主必须先要确定你是否具备必要的硬性技能来胜任该职位，比方说，数据库管理工作者就应该具备编程能力，而作为一名报报社者就必须要有一定的文笔。“通过真实地探查应聘者过去做过什么，面试官才能深入了解面试者的硬性技能。”

但是面试官也会考查你的软性技能，确保你在工作或是团队中取得成功，比如团队合作能力，或者是“通过基本的培训来学习新事物所必要的常识”，实习公司Student Experience 的学生发展部主任、咨询公司College to Career 的合伙人特里丝·科里·布兰科这样说道。

你合适这个职位么？

“任何公司面试者的第一个念头就是你是否适合以及你是否具有适合特定部门的潜质。” 科里·布兰科说道。这就意味着面试官不仅试图要确定你能不能和公司以及部门的行为相符合，也会考查你是否能和你未来同事们的能力形成互补。

你是否了解公司以及它的追求?

“如果公司符合你的职业抱负，你自然会有动力出色地完成工作——并且留任超过一两个月，”科里·布兰科解释道，“我不想有人来接受这个职位是因为它是一份工作并且他有能力做这个工作，”她说，“我希望应聘者能够为我们的使命以及行为而感到兴奋。”

你和其他应聘者比起来怎么样?

你是和其他应聘者一道应聘你想要的职位。换句话说，面试是基于比较的。所以面试官总是会把你的表现与其他应聘者进行比较。

你是否具备正确的心态来对待工作以及公司？

“我总是会录用具有进取态度的应聘者，” 科里·布兰科解释道，“我希望我的员工愿意接受挑战，并且能自发地要求自己把工作做好。”

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科里·布兰科指出，这种必要的特质无法通过培训来获得。“但是你可以雇佣具备这种特质的员工，”她说，“但是如果你不这么做，你最后会录用一位表现糟糕的员工。”

你希望获得这份工作么？

大多数老板明白并非所有面试者都想要获得他所提供的职位。他们知道有些应聘者是来寻求更多的选择，而另外一些只是来锻炼他们的面试技巧，他们根本不在乎所应聘的公司。

“所以你必须要证明你的确想要这份工作，” Countrywide Financial的高级应届生招聘员艾尔·波拉德说道。“这就好像是挖地沟，”他说，“我们中的许多人都会挖地沟，但是很少有人愿意去做——主动想去挖地沟的人就更少了。”虽然以上的现象都有可能是面试官对你感兴趣的标志，但却并不绝对，或许只是其毫无意图的随意之举，因此不能通过一两个迹象进行判断，而是要在综合整个面试来分析，当然充足的面试准备以及良好的个人素质和过硬的技能储备才是关键。

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第五篇：中学生常见问题及应对策略

中学生常见问题及应对策略

一．对待学习，厌恶懈怠。

我校是艺术特色学校，所招学生大多以音体美为主。而音体美学生大多因为学习不好，或者对学习不感兴趣才走上这条路，希望在高考中另辟蹊径。在平时的学习生活中，我们发现，部分音体美学生对待学习态度不够端正，对学习没有任何兴趣，上课听讲不认真，下课却很来精神。而且在我校，这种情况并不少见。在个别班级，甚至这种认为学习无关紧要的风气占了上风，老师们上课绞尽脑汁，希望能点燃他们对学习的热情，但实效甚微。

要解决这种问题，班主任首先要了解学生不爱学习的原因是什么。从实践情况来看，学生不爱学习的原因归结起来，无外乎以下几点：

1．与父母沟通，了解父母的心态。

要求过高：在目前的很多家庭中，望子成龙，望女成凤的过高要求仍然存在。而要求过高的后果，是容易使孩子产生害怕失败的心理，继而导致上进心丧失和学习动力缺乏。特别是当家长采用强硬专制的手段时，孩子便会以一种逆反的行为报复父母的不公正。当小孩的学习出现问题，不要去打，骂，那是种无能的行为，也只能让孩子更加讨厌学习、家长要帮助小孩，看看他到底是哪里出了问题，轻声细语的和他商量，激发他对学习的兴趣。与此同时，家长，要注意，学习只是孩子生活的一部分，而不是全部，不要让孩子的生活被学习给占满了，一个健康乐观的心态，比什么都重要。

要求过低或放纵：大多数孩子进入学校是以一种新鲜感走进校园的，如果此时父母对儿童的要求过低，整日忙于自己的事，而忽视了孩子入学后的心理变化，一旦孩子在学习过程中遇到困难，认为学习太苦而失去了兴趣和动力，随之而来的就是厌学。家长对孩子管的少，但是对孩子的要求又不放松，必然会产生理想与现实的误差，使学生自我放纵，自然学习跟不上。

严重的家庭问题：

实践证明，和睦家庭里的孩子能获得更健康愉快的身心发展。而生活在一个经常发生纠纷的家庭里，孩子会心事重重，无力顾及功课。由于安全感丧失，家庭不断地激烈争吵和高度紧张气氛，使焦虑的孩子无法再对学习发生兴趣。在学生成长过程中，家庭教育是一个非常重要的环节，也是实现孩子全面健康发展的必要一课。家长要尽量给学生的成长提供一个宽松、温馨的家庭氛围。

2．教师自我反思，激发学生学习兴趣。

教育是一项系统工程。面对学生不爱学习这一问题，我们的教师需要反思。教师在寻找原因的过程中，更要反思自我，反思自己的课堂教学，有没有设置能够吸引学生的兴趣点，是否真正能够有效地实现课堂效率。通常在实践操作中，我对待这一问题的做法，就是利用小故事。语文课堂上，小故事的作用不容小觑。所谓文史不分家，在语文学科的广阔天地里，收藏了许许多多栩栩如生的人物形象，曲折动人的故事情节。在每堂课上，我尽量搜集与本课有关的小故事，去激发学生的学习兴趣，让他们在对故事的憧憬中，走入课文的学习。

3．激励机制，让学生的热情点燃学生的热情。

人无完人，金无足赤。学生尽管不爱学习,但是在他身上总归有一些优点值得我们称道。在平日的学习和生活中，班主任应不失时机地找出学生身上潜藏的优点与潜能，以一些著名人物的小故事鼓励他，引导他对学习的态度发生变化。当不爱学习的同学在班级工作中作出贡献的时候，班主任要不失时机地进行表扬，并给予奖励。让他在班上获得信心。同时，激励机制的存在，也会让学生之间产生攀比心理，在竞争中，让学生的热情点燃学生的热情。二． 行为习惯差。

在我校学生的日常学习中，行为习惯差，已经成为一个很严重的问题。从课堂表现来看，上课铃声响了以后，有的班级学生充耳不闻，任课教师都进入教室了，学生仍在下面做自己的事，并且连课本都没有准备好。课堂上老师讲课也不听，尽管不会捣乱，但也不作任何反应。这种个别现象蔓延下去，使整个班级的风气很懒散。

我们知道，中学时期是青少年生理、心理急剧发育，变化的重要时期，是增长知识，接受道德，习惯养成教育的重要时期，学生良好行为习惯的养成有利于形成良好的班风和社会风气，另一方面，中学生处于世界观、人生观、价值观形成时期，可塑性大，而学校教育的本质是育人，通过教育的力量培养一代又一代有理想、有道德、有文化、有纪律的跨世纪新人，因此，抓好中学生思想道德教育，使中学生养成良好的行为习惯将具有很重要得意义。结合实践，认为，学生良好行为习惯养成的教育可以通过一下一些途径来进行：

1．从学生实际出发，提出明确的行为要求。

中学生良好的行为习惯是艰苦长期的工作，我们应高度重视。常言道，十年树木，百年树人。可见这项工作的艰巨性。从学校实际出发，提出明确要求，制定周密计划，是落实这项作的重要前提。

实施过程中，除了让学生学习日常守则之外，还提出一个阶段性的奋斗目标。比如，这个月要求学生做什么，下个月要求学生做什么等，并说明达到目标的具体条件要求，将要求明确到学生日常行为的每个细节，使他们在平时的学习生活中能按这一要求去做，让他们做有目标、学有样子，有章可循，为学生良好行为习惯的养成奠定了基础。同时，每一周对班级文明习惯遵守情况进行评比，将一周中无迟到早退现象，遵守纪律好和有良好行为习惯的学生班级进行表彰。在这种严格监督考核之下，学生大多能养成勤学、守纪的好习惯。

2．自我教育，引导学生形成良好的行为习惯。

良好的行为习惯既不是天上掉下来的，也不是生来就有的，而是在长期学习和生活中，通过自我磨练，自我约束加强修养形成的。这就靠我们平日在班级管理中去培养。当然，在班级管理中，班主任不可能自始至终“盯着”学生，学生良好行为习惯的养成，关键还要靠学生自我教育，自我完善，以及同学们的监督。我们要充分发挥民主，让学生自己制定班级制度，让每个学生既是班级制度的制定者又是执行者，大家参与班级管理，将班级制度触及到学生日常生活的点滴之中。我们学校大多数班级的《卫生制度》、《纪律制度》、《学生操行评比制度》就是学生自己制定并遵守的。我们每周对班级制度进行考核评价，对学生存在的问题，周一早上指出，使学生心服口服地改正不足，逐步从细微处形成良好行为习惯。比如我们地卫生行为习惯，一开始同学都没有意识，班级中有时桌凳摆放不整齐，教室里有垃圾废纸，周围环境中地废物，我们组织教室每天及时检查，发现后责令打扫干净并和班级文明分，通过这种办法，一个阶段后，同学们养成了一个到效后先看看桌椅摆放整齐了没有，地面是否干净，不乱仍杂物，看到杂物还能主动捡起来，慢慢好的卫生习惯就养成了。

三．指导学生“自我反省”，实现行为矫正。对于一个学生来说，在良好行为养成过程中，常常会因为缺少恒心而行为反复。针对这一点，我们平时要求他们要不断进行自我反思，“一日三省吾身”。平时要求学生养成良好的行为习惯，利用班会进行讨论，指出我们行为中，那些是好的，哪些是不好的，并与自己对照，在自我反省中发现自己的长处与不足。还让学生对不道德行为的危害进行评述，认识到危害性而及时矫正，改正不足。

四．家庭配合，创造良好的行为养成环境。

从学生成长规律来看，随着年龄增长，心理日渐成熟。他们在学习生活上对家庭有依赖，但是又相对希望摆脱成人的束缚。而有些家长不理解孩子这些心理变化，只希望孩子学习成绩好，什么也不让他做，使一些良好行为习惯的形成受到限制，到学校也不打扫卫生，对班级事务不闻，桌上乱七八糟。这种情况，开家长会，找家长谈心，电话交流等，帮助家长改变教育观念，让家长明白“要成才先做人”的道理，家长配合，让学生在实践中养成良好的行为习惯。

总之，在学校学习和生活中，注重培养学生良好的学习行为习惯，挖掘各学科的德育因素教育学生，让学生在学习中有意识养成良好的行为习惯，通过团委组织的一些活动，如纪念日为贫困生献爱心等活动，让他们认识到集体的力量和温暖。让他们明白只有从现在做起，从自己做起，时刻注意加强修养，才能养成良好行为习惯。

综上所述，学生的很多问题不是一天两天形成的，因此，要让他改掉这些坏毛病，也不是一天两天可以做到的，要一步一步的来，并且在实施过程中要不断表扬学生所取得的进步，并不时的给他点出错误，提出新的要求。在具体实施过程中，班主任要与家长和学校其他老师紧密配合，达成共识，形成合力。如果缺乏一方面的配合，这个工作将难以开展，或者效果不好。