第一篇：日本严法峻刑反腐败的经验
日本严法峻刑反腐败的经验
日本曾经饱受商业贿赂的侵害，商业贿赂作为日本各种贿赂中最主要的形式之一，对日本经济发展产生负面作用，而且还时常涉及到政治领域，造成政坛动荡。
日本政府为了扼制商业贿赂的侵害，首先是在法律上建起反商业贿赂的重要防线，严厉打击商业贿赂行为，连微小的商业贿赂也决不顾息。日本刑法将商业贿赂统一为行贿罪和受贿罪，无论在商业方面还是其他方面，具有行贿或者受贿行为必须承担相同的法律责任。对于贿赂的法律定义，日本界定的贿赂范围比较广泛，凡是能够满足人的需要或者欲望的各种利益都可以算作贿赂，除了常见的金钱、财物等还包括提供性服务以及高规格的宴请和接待等。利用手中掌握的权限，在经济活动中要求他人给予金钱、物品或者提供其他好处的，以及接受或者约定接受利益和好处的均属于受贿行为，必须承担刑事责任。
同时，日本还制定了《公益举报人保护法》，从法律上积极保护揭发和透露公司主管或分管人员违法舞弊行为的举报人。规定要为举报人严格保密，不得以任何形式泄露举报人的真实身份。并且规定，公司不得以任何理由解雇或用其他任何形式打击报复举报人。如果发生这种情况，将按有关法律严肃处理。
日本大企业也加强自律，从自我约束做起。日本大企业基本上都建立了一套严密的防止和制约商业贿赂的机制。其中最主要的是在招投标各项工作中实施严格的招投标制度。只要超过一定数量的建设工程或者采购项目均采用真实的招投标制度，企业的最高领导人不直接参与招标工作，具体的招标工作由具体部门组成的招标小组进行。还有人对招标小组有无违反招标程序进行检查监督，防止个别人在招标中营私舞弊，接受贿赂。如果企业发现工作人员利用工作之便接受贿赂，给企业造成损失的，除了赔偿损失之外，有关人员还必须承担刑事责任。
日本政府经过长年努力，治理各种商业贿赂已有显著成效，日本构筑起的这套比较有效的制约机制，在很大程度上减少了商业贿赂问题的发生。
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第二篇：日本农业补贴经验
日本如何优化农业补贴：470种补贴无微不至
2015-04-08 14:36:00 新华网 分享 参与
日本非常重视保护农业，为农业提供大量补贴。日本农业因此被称为“宠坏了的农业”。在日本农林水产省的主页上，包括林野厅和水产厅在内，形形色色的补贴项目高达约470 种，农田保护和灾害防治、土地改良、基础水利、森林病虫害防治等一应俱全，农林牧渔各方面都得到了无微不至的补贴。补贴对象有涵盖整个农业的，也有几种是对特定对象的专门补贴。
日本农业补贴分为软件补贴和硬件补贴，硬件补贴的对象包括机械、设施等，达到约400 种，主要包括“建设强大农业补助金”和“农业、食品产业竞争力强化援助项目”等，而软件补贴的对象则是协议会、推进会议、调查项目、实证项目等。
目前，日本务农者平均年龄超过65岁。为了鼓励年轻人务农，农林水产省2012创设了青年务农补贴制度，通过补贴鼓励青年人从事农业，从2013开始，补贴对象扩大到渔业和林业的新劳力。没有务农知识的青年，可以到都道府县承认资格的农业学校以及先进农户和先进农业法人等处进行培训，最长可以2年时间，每年提供150 万日元（100 日元约合5.13 元人民币）的补贴，务农后则可以连续5年每年提供150万日元。
除了国家提供的补贴外，地方政府也提供各种补贴，如岛根县从2012决定给45岁至64岁的新务农者提供每年75万日元的补贴，补充了国家要求45岁以下才提供补贴的制度，以促进建立务农环境。
作为对农业补贴的补充，保险制度也同样是有力的手法。在农业的巨灾保险方面，日本1947年制定了“农业灾害补偿制度”，是国家对于农业灾害实施的公共保险制度，国家支付一半的保险金。
农业灾害补偿制度以农民相互扶助为基础，由农业互助工会或者市町村运营，而国家补贴互助保险费、运营费，并进行再保险。
根据该制度，农民缴纳互助保险费，自然灾害发生后，根据受害程度支付互助金，也称为“农业互助事业”。农业灾害补偿制度的对象包括风灾、水灾、旱灾、寒潮、雪灾以及气象原因导致的火灾、病虫害和鸟兽害等，国库原则上负责保险费的50％。发生灾害后，当收获量比常年减少一定比例的时候，可以计算出减少的量，根据合同的补偿单价计算出支付的互助金总额。
根据灾害不同，支付的互助金金额也有很大不同，1993年的寒潮时支付了5487亿日元，2003 年支付了1871亿日元的互助金，为农业的稳定作出了贡献。（记者 蓝建中）
第三篇：日本循环经济经验
“循环经济”一词是由美国经济学家K.波尔丁在20世纪 60年代中期在《宇宙飞船经济学》一文中提出生态经济时谈到的｡这一概念的提出,启发了20世纪60年代末开始的关于资源与环境的国际经济研究｡随着经济的发展,经济理论也得以延续和变革｡循环经济可以定义为在社会经济､科学技术和自然生态的大系统内,在资源投入､企业生产､产品消费及其废弃的全过程中,不断提高资源的利用效率,把传统的､依赖资源净消耗线性增加的发展,转变为依靠生态型资源循环来发展,从而维系和修复生态系统的经济｡
当今世界发达国家的后工业化､发展中国家的新型工业化都是循环经济理念的体现,循环经济是已露端倪的知识经济的第一阶段｡在发展循环经济方面,日本走在前列,其发展循环经济的成功经验值得中国借鉴｡
一、日本发展循环经济的经验分析
(一)以废弃物循环利用为核心
作为发达国家,日本人均国民收入水平居世界前列,国民高收入导致了其“大量消费”模式的形成,从而造成大量废弃的后果,生产和消费产生的废弃物已经成为日本面临的主要国内环境问题之一｡在废弃物处理上,日本一直采用焚烧和最终填埋的方法,不仅造成了环境污染,又占用了土地,同时,大量废弃物的焚烧和填埋也是资源的浪费,因为世界上只有放错地方的资源,没有无价值的垃圾｡
改变过去不合理的废弃物处理方式,发展以废弃物循环利用为核心的循环经济成为日本的优先选择｡将已产生的废弃物重新利用再资源化,既解决了废弃物处理难题,又具有环保意义的经济效益｡
(二)健全的法律法规体系
20世纪90年代,日本提出了“环境立国”口号,并集中制定了一系列法律法规｡2000年,日本召开了“环保国会”,通过和修改了多项环保法规｡在经济快速发展和公害加剧并存的博弈过程中,日本逐步建立了一套有利于发展循环经济､建立循环型社会的法律体系,保证了在市场经济条件下,发展循环产业有法可依,有利可图,有后续发展能力｡目前,日本的循环经济立法是世界上最完备的,在立法体系上采取了基本法统率综合法和专项法的模式｡这是日本成为资源循环利用率最高､环境保护最好的国家之一的最重要保证｡
日本是自上而下的制定综合性循环利用法,然后向具体领域推进｡具体可分为三个层面:第一层面为基础层,即《促进建立循环社会基本法》;第二层面是综合性法律,有《固体废弃物管理和公共清洁法》和《资源有效利用促进法》;第三层面是针对循环经济这一物质闭环流动型经济的物质输出端,即各种产品的性质制定的具体法律法规,如《促进容器和包装物分类回收法》､《家用电器回收法》､《食品回收法》､《建筑及材料回收法》､《车辆再生法》､《绿色采购法》等｡这些法律对不同行业的废弃物处理和资源循环利用等作了具体规定,并相继付诸实施｡
(三)有力的政策扶持
由政府出面制定一系列强有力的政策是日本发展循环经济的一条重要经验｡较为典型的政策有:
1.政府奖励政策｡日本设立资源回收奖,这种奖项旨在激发市民回收有用物质的积极性｡该奖项实施后在日本许多城市收到良好的效果｡
2.税收优惠政策｡对发展循环经济有成就的企业,日本政府要给予税收方面的优惠政策予以鼓励｡如企业设置资源回收系统,由非盈利性的金融机构提供中长期优惠利率贷款;凡修建
废弃物处理设施,皆从国库中提供部分财政补贴｡
3.价格优惠政策｡如规定废旧物资要实行商品化收费,即废弃者应该支付与废旧家电收集､再商品化等有关的费用｡
4.大力发展绿色消费市场,扶持社会“静脉产业”｡在绿色消费中,贴有政府认可的环境标志的商品可出售,表明该产品从生产到使用和回收的全过程符合环保要求｡日本产生了一种新的环保产业的形式——“静脉产业”,它是那些将废弃物转换为再生资源的产业的总称,因为这些产业能使生活和工业垃圾变废为宝､循环利用,如同将含有较多二氧化碳的血液送回心脏的静脉｡日本政府将“静脉产业”作为日本建设循环型社会的主力军,通过减免税收,增加投资等方式来大力扶持,旨在形成整个社会范围内自然资源产品､再生资源循环的经济环路｡
5.强化行政管理机制,保障政策实施｡2001年1月,日本环境厅在机构改革中升格为环境省,将原来多部门执掌的废弃物管理职能统一划归环境省,由大臣官房下属的废弃物､回收利用对策部统一管理｡为了实现环境与发展二者之间的平衡,针对国内环境问题,谋求建立循环经济体系和循环型社会体系,日本政府还设置了“环之国”会议机制｡
(四)官产学民共同努力
发展循环经济单靠一方的力量是不行的,日本在推动循环经济发展上发挥了全社会共同参与､官产学民共同努力的优势｡
1.政府｡日本各级政府把发展循环经济､推进循环型社会的形成纳入经济和社会发展的总体战略规划和日常管理之中,成为国民经济和社会管理的一个重要组成部分｡《促进建立循环社会基本法》中,规定政府要在实施有关形成循环型社会的政策时,采取必要的财政措施,如对采取环保措施的企业实施产业倾斜政策,激发企业参与发展循环经济的积极性｡另外,国民消费意识的改变需要政府的正确引导｡从 2001年4月开始,根据《绿色采购法》,日本政府各机关在购买商品时,要购买减少环境负荷的环境友好型产品,这一行动对国民消费观念的更新起着重要的示范作用｡
2.企业｡政府提出的循环型社会战略方针,得到了作为建设循环型社会主力军的各企业的广泛理解和支持｡《资源有效利用促进法》中明确提出了扩大生产者责任的原则,这使得生产者对自己生产的产品,从生产制造到废弃为止,都要负有一定的责任,从而促使生产者联合起来应对所面临的更大的责任｡企业将“产业垃圾零排放”作为发展目标,在削减资源使用量､抑制废弃物产生量等方面取得进展｡在注重自身发展符合循环经济要求的同时,企业还非常注重生产链条上下游环节的减量化和再循环,从而为日本全面发展循环经济作出贡献｡
3.科学研究｡循环经济属于技术密集型经济,必须有大量高新技术作支撑｡日本研究部门以零排放为目标,对废弃物减量化技术､资源循环利用技术､废弃物资源化的产业链技术等循环技术不断进行研究开发并取得进展,从而拥有世界上最先进的节能降耗环保技术｡以“技术立国”的日本,高度重视新技术､新设备在发展循环经济中的应用与推广,这为日本发展循环经济､建立循环型社会提供了坚实的技术保障｡
4.在经历了公害病的苦楚之后,日本民众形成了强烈的节约资源与保护环境的意识,清洁生产､回收利用废弃物､垃圾的分类投放等成为全社会的自觉行动｡20世纪90年代以后,日本追求美好环境的人数远远超过了追求物质富有的人数｡在日本,各种以“爱护地球”､“保护环境”为主旨的非营利性民间组织多如牛毛｡这些志愿者利用空闲时间,无偿地从事有助于建立循环型社会的工作,包括回收可循环资源､转让或交换可循环资源等自愿活动｡可以说,日本能够在建立循环型社会方面取得世界瞩目的成绩,与全民自觉参与的良好社会基础是分不开的｡
(五)开展多领域环境教育
日本非常重视运用各种手段与传媒加强对循环经济的宣传,以提高国民对实现零排放或
低排放的环境意识｡日本各行政部门､企业界､民间团体和个人相互合作,共同努力,综合推进从幼儿到老人各个年龄层在学校､社区､家庭､单位､野外等多种场所的环境教育和环境学习｡另外,日本不断充实其环境宣传手段,通过电视､广播､报纸､杂志等各种媒体进行宣传活动,制作､分发宣传小册子宣传环境保护的重要性,以提高国民的环境意识,同时,还在互联网上开设绿色购物网(GPN)为消费者提供商品的环境信息｡环境教育是发展循环经济从概念到行动的关键,是国民不断地从认识到参与的发展历程中的中介环节,因此,日本多领域的环境教育促进了循环经济的发展｡
二、日本的成功经验对中国的启示
循环经济在中国已经由一个陌生的名词和概念上升为指导国家和地区社会经济发展和环境保护的重要原则和战略,并从内涵和外延上都有很大的发展｡但是,由于中国走的是一条赶超型工业化道路,资源短缺和环境污染问题日益严重,复杂性和艰巨性都是发达国家所未经历过的,让我们更认识到发展循环经济的重要性｡日本发展循环经济的成功经验,对中国发展循环经济具有重要的借鉴和启示作用｡
(一)健全法规体系
循环经济作为一场变革传统生产方式､生活方式的社会经济活动,需要一个明确的导向系统,一个可靠的支撑系统｡法律因其自身固有的规范性和强制性的特点可以对循环经济进行观念表达､价值判断和行为规范｡日本是全世界制定循环经济的法律法规的先行者,循环经济法律法规的制定和实施,使日本在发展循环经济时有法可依,有章可循,其制定的《促进建立循环社会基本法》更是从法制上确定了21世纪经济､社会的发展方向｡
中国已制定了一些发展循环经济的法律法规,如《清洁生产促进法》､《环境影响评价法》等,但是,当前中国环保法律仍然是基于末端治理或分段治理,过分强调污染发生后的被动措施｡某些条款仅有一些方向性和概念性的笼统表述,需要进一步完善和细化｡如在单个企业的循环经济方面,关于废弃条件的设置､强制回收的建立､回收和回用率的确定､经济刺激机制的系统化和可操作化､循环信息的公开等问题,还有待进一步的立法规制｡中国必须完善循环经济法律法规,通过立法手段促进循环经济的发展,利用其强制性来督促企业和民众的可持续生产和消费行为｡
(二)完善政策机制
中国已经实行的环保经济政策有排污收费制度､排污许可证制度､治理污染的排污费返还和低息贷款制度以及综合利用产品的减免税制度等,但还不健全,缺乏有效的激励机制｡应该用更具实效的经济激励以及其他刺激手段促进企业和国民进行循环经济实践,采用价格､税收､信贷､征费等手段,建立生态恢复和环境保护的经济补偿机制,引导企业和国民自愿发展循环经济｡例如,对于采用清洁生产工艺和资源循环利用的企业应给予减免税收､财政补贴以及信贷优惠等政策｡同时,利用逐步提高各项排污费用及其他惩罚性措施来促使企业自觉减少环境污染,加大环保投入｡另外,还要加快改革国民经济核算体系,在计算国民生产总值时扣除资源消耗和环境污染的损失,促使地方政府建设循环型社会｡
(三)突破技术瓶颈
科学技术是发展循环经济的重要支撑｡近年来,中国在提高资源利用效率的技术上取得了一些突破,但总体上看,还相对滞后,有关技术信息的渠道也不尽畅通｡
中国一方面要努力突破制约循环经济发展的技术瓶颈｡重点组织开发和示范有普遍推广意义的资源节约和替代技术､能量梯级利用技术､延长产业链和相关产业链接技术､“零排放”技术､有毒有害原材料替代技术､回收处理技术､绿色再制造技术以及降低再利用成本的技术等,不断提高单位资源消耗产出水平,尽快使资源消耗从高增长向低增长､再向零增长转化,使
污染排放量从正增长向零增长､再向负增长转化,从源头上缓解资源约束矛盾和环境的巨大压力｡另一方面,要积极支持建立循环经济信息系统和技术咨询服务体系,及时向社会发布有关循环经济的技术､管理和政策等方面的信息,开展信息咨询､技术推广､宣传培训等｡要充分发挥行业协会和节能技术服务中心､清洁生产中心的作用,积极推动国际交流与合作,借鉴国外推行循环经济的成功经验,引进核心技术与装备｡
(四)贯彻“5R”原则
2005年3月,在阿布扎比召开的世界“思想者节日论坛”上,规范了循环经济理念,首次提出了从3R向5R转变的循环经济新思想,即再思考(Rethink)—以科学发展观为指导,创新经济理论,减量化(Reduce)建立与自然和谐的新价值观,再利用(Reuse)—建立优化配置的新资源观,再循环(Recycle)—建立生态工业循环的新产业观和再修复(Repair)—建立修复生态系统的新发展观｡5R理念的创新在于增加了再思考与再修复的新理念,并把原3R的理念进行了延伸与拓展｡中国在实施循环经济的过程中,要随着循环经济理论的更新而不断地创新理念｡目前,中国与发达国家相比,5R的每一个环节都有很大差距,因此,我们更要不断地努力,绝不能松懈｡
(五)培养全民意识
发展循环经济是一项涉及各行各业､千家万户的事业,需要政府､企业和社会各界的共同努力｡要大力开展循环经济的宣传教育,提高各级领导干部､企事业单位和公众对发展循环经济重要性的认识｡各地区､各有关部门要组织开展形式多样的宣传培训活动,如举办专题讲座､研讨会､经验交流会､成果展示会和印发宣传品等,运用广播电视､报纸杂志､互联网等手段进行广泛宣传,普及循环经济知识,宣传典型案例,提高社会各方面对发展循环经济重大意义的认识,引导全社会树立正确的消费观｡要将循环经济理念和知识纳入基础教育内容,做到以教育影响学生､以学生影响家庭､以家庭影响社会,增强全社会的资源忧患意识和节约资源､保护环境的责任意识,把节约资源､回收利用废弃物等活动变成全体公民的自觉行为,逐步形成节约资源和保护环境的生活方式和消费方式｡
循环型社会是一个环境友好型社会,是一个社会各界广泛参与的社会,是一个以可持续发展为目标,实现社会､经济和环境全面发展的社会｡发展循环经济､构建循环型社会是实践“三个代表”重要思想､落实科学发展观､实现可持续发展的重要保证,关系到我们每一个人,每一个家庭,每一个城市和乡村｡
第四篇：韩国持之以恒反腐败的经验
韩国持之以恒反腐败的经验
韩国同样曾经是一个腐败问题严重的国家。韩国组成身兼审计、监察和纪检三重责任的监察院和行政改革调查委员会，通过行政权力消除商业贿赂。在法制建没上，制定了《关于特殊犯罪的特别法》等法律，规定分别对受贿公务员、不正当利益获得者、校园非法敛财者、公职人员渎职行为等商业贿赂行为进行处罚。
韩国政府还成立“社会净化委员会”，力图通过全民参与清除包括收受金钱物品、给好处费等商业贿赂行为。韩国加强对公职人员的监督，制订了《公职人员伦理法》，规定实行对公职人员的财产登记制度、公职人员物品申请制度和退休公职人员就业限制制度，以防止公职人员接受商业贿赂。
另外，韩国为防止腐败和贿赂的一个应急性措施就是对各级政府和公共机关进行清廉度调查。
《透明社会协约》是韩国现政府采取的另一个重要反腐败措施由韩国政府、政界和经济界共同签署《透明社会协约》，其目标是建立没有腐败的先进型透明社会。
自上世纪八十年代以来，韩国政府历经二十多年的反腐败和治理商业贿赂，腐败程度逐渐减轻，商业环境得到改善，社会清廉度明显提高。韩国历届政府不断推出包括治理商业贿赂在内的各种反腐败措施，其措施日益严厉，并形成全民打击商业贿赂的良好社会氛围。
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第五篇：对日本养老地产经验的借鉴
对日本养老地产经验的借鉴
近年来，我国老年人口快速增加、老年人对生活品质要求亦日益提高，与国内本就养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾日益突出。随着人们生活水平的提高，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫。加之国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。养老地产正在成为继商业地产之后各大开发商争夺的热点，并且尝试养老地产的先行者还在不断增加。房地产业介入养老社区能否为中国养老模式提供一种新的范本？如果可以，如何能够更好地引导其向健康的方向发展？本文通过对日本养老地产发展过程的研读，总结归纳我国在此问题上的可参考之处，对解决我国的养老问题具有一定的借鉴意义。
一、中国养老地产现状
图表 1 中国老年人状况随时间变化表（数据参考：中华人民共和国国家统计局）
据联合国标准，国家或地区老年人口（65岁以上人口）比重超过7%时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国2001年进入老龄社会，至2011年，65岁人口已达1.23亿，老年抚养比更是达到12.3%,老龄化态势已非常严峻。
近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。2006年9月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出积极支持多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金兴办养老服务业。2013年9月，国务院再发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，进一步强调了政府积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业的决心。很多开发商也在积极研究探索养老地产开发模式，由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。截至目前，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。
二、日本养老地产发展研究
日本是全球老龄化率最高、老龄化速度最快的国家。据2013年版《老龄社会白皮书》，2012年10月已首次超过了3000万达到了3079万人，占总人口数的24.1%，为历史最高值，成为全球老龄化率最高的国家。
日本的养老事业与养老产业发展大致经历了三个发展时期: 一是初创期(20世纪50年代初到60年代初);二是扩充期(20世纪60年代初到80年代初);三是政策转换期(20世纪80年代中后期至今)。在这三个时期分别制定了与养老有关的各项法律。20世纪90年代后, 随着老龄化的加剧, 瘫痪或痴呆症老年人增加, 而家庭的护理功能也发生了变化,老年人的护理问题成为最大的不稳定因素。针对这些问题，日本政府着手建立和完善了养老服务体系, 以解决老年人的收入、医疗、护理等保障问题, 并大力发展了养老产业，实现了老人福利法制化、运行机制多元化和专业化。
1.日本养老地产的种类
日本养老地主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。“机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。“机构设施”主要包括护理疗养型医疗设施、老人保健设施、特别养护老人住家、养护老人住家、低收费老人住家、收费老人住家、患有老年痴呆症高龄者的集体住家、高龄者生活援助住屋等。“住宅”类的模式分以下四种：面向高龄者的住宅、年长者住宅、银发住宅、自有产权住宅“住宅”类中，除第3种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他3种住宅模式的入住对象一般为60岁以上且生活能够自理的健康老人。第一种“面向高龄者的住宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后，“面向高龄者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。“面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最大的区别是前者不是必须配置护理服务，而后者一般必须配备护理服务。
2.日本养老地产的经营模式详解
“机构设施”类--“收费老人住家”
1）收费模式
收费项目包括：入住金、管理费、餐饮费、护理费、清洁费等。老人入住时一次性支付的费用叫“入住金”，支付入住金的目的是购买“收费老人住家”内的一个单元的房屋、共用部分、公共设施及设备的“使用权”。在东京，有些高端“收费老人住家”的入住金标准为1亿日元或5000万日元以上；中端的在5000万日元左右；低端住家在1000万日元以下。入住金的计算方式是根据入住老人的年龄、健康状况、当地平均寿命等各种可能影响老人入住期长短的因素来预测老人从入住至故去的期限。比如一位65岁健康的男性老人想入住东京地区的某“收费老人住家”，东京的男性平均寿命为78岁，那么这位老人可能居住的时间为13年，再用这个13年乘以一年“使用权”的费用，就得出这位男性老人需要支付的“入住金”的总额了。所以，入住金也可以理解为这位老人需要预付13年的租金。如果老人中途提出解除合同或故去，“收费老人住家”需要扣除老人已入住期限的费用，余款将退还老人或其合法继承人。如果老人的寿命长于预测期限，老人有权免费行使“使用权”直至故去。入住金可以事先一次、分期或每月收取。除此之外，“收费老人住家”每月还可以收取的费用包括管理费、餐饮、护理、清洁等各种服务费。
2）赢利模式
法律规定“收费老人住家”的每一单元的使用面积必须在13平米以上，可以供一个老人单独居住（老人如果需要特殊护理的，其居住面积最低为18平米）。由于13平米的单元太小，无法配备单独的厨房、杂物间和盥洗室，在这种情况下“收费老人住家”就必须提供可以满足多人使用的食堂及盥洗室。20平米一个单元，每个单元内配置单独的小厨房和盥洗室成为当前日本“收费老人住家”的主流。通过向每个入住老人收取一次性的“入住金”，把每个单元的部分或大部分成本回笼，开发商的资金压力得到了缓解。在运营过程中，再通过每个月收取管理费及服务费维持日常运营和回收其他投资成本。
3）成本计算
“收费老人住家”的成本主要为土地、建设、工资、设备、水电煤等费用。其中，工资几乎占50%的日常运营成本，所以利用非全日制护理工或派遣员工的现象很普遍。
“住宅”类--“面向高龄者的住宅”
1）收费模式
收费项目包括：每月租金、管理费、护理等。
在日本，因为老人的身体、经济状况都比较特殊，房东承担的风险比较大，房东一般不愿意将房子出租给老人。为了使老人能够借到住房，同时也帮助愿意将房子出租给老人的房东顺利将房子出租，政府出台了《高龄者专用租赁住宅登记标准》。这部标准主要内容就是由政府搭建面向老人的租赁信息平台，鼓励房东按照此标准将现有房屋进行改建并登记备案，这样老人就可以很顺利找到合适的住房了。
由于这类住宅的法律关系是房屋租赁，且入住对象一般是低收入的老人，所以不会收取“入住金”。在日本，这种模式更多被用于旧房改造或经营不善的租赁房屋。
2）赢利模式
“面向高龄者的住宅”的每一单元使用面积至少25平米（如果有足够的公用面积，每单元的使用面积可以减少为18平米）。按照房屋租赁的法律，房东可以收取相当于几个月租金的保证金。除房租收入，房东还可以向入住老人提供餐饮、清洁等服务增加收入。
3）成本计算
主要有改建费用、物业管理、水电煤等费用。这种模式与前一种模式相比，配备护理服务不是必须的。房东可以自由决定是否配备，如果需要配备，可以自己配备也可以委托第三方护理机构。这种模式的法律关系比较简单、运营成本不大、风险比较小。
三、对我国养老地产的建议
养老地产，作为我国一种新兴地产模式，在开发和运行过程中还存在许多问题。本文通过对日本养老地产发展过程和经营模式的总结归纳，对政府和开发商提出了一些建议。
1.对政府的建议
中国的养老设施作为民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。为鼓励更多的开发商进军养老产业，政府需要出台切实可行的优惠政策，调动开发商开发养老地产的积极性。
1)优先安排养老服务机构建设用地。符合规划要求并具备划拨条件的养老服务机构用地要优先予以保证;不具备划拨用地条件的养老服务机构用地要按照相关规定加快审批,但要加强监督,确保批准用地真正用于养老事业。
2)制定政策鼓励金融部门充分发挥信贷支持作用。政策激励下，金融机构支持老年社会福利事业发展,增加对养老服务机构及其建设项目的信贷投入,适当放宽贷款条件,并提供优惠利率。
3)政府可以适当放宽市场准入标准。鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面，贯彻平等准入原则。
4)实行同等待遇。凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业；给予非营利性机构、组织的各种优惠待遇和政策，也同样适用于从事同类服务活动的民营养老企业。
2.对开发商的建议
1)国内通过“招拍挂”拿到住宅用地的开发商，土地成本大，资金压力大；另外，由于老年住宅的特殊性，其建设成本一般比普通住宅高出20%左右，所以很难完全参照日本模式开发和运作老年住宅。这种情况下，如果考虑到将来老年人购买的需求，可以通过分析老人的生理、行为、心理和身体健康趋势进行人性化规划、建筑设计和室内设计，首先使建筑硬件满足老年人对于“住”的需求。作为前期的规划策略，可以为小区配备老年人专业配套服务，比如护理、餐厅、家政等，让老人在选房时感觉这些附加服务物有所值，用这些服务让老人买个放心。日本的一些老年住宅或养老机构的运营商就正在向国内开发商提供包括整体规划、建筑设计、起草后期运营方案等各种服务。
另外，开发商还可以通过销售一部分产权房先期回笼大部分投资，同时自己保留小部分用来长期租赁，比如销售70%，租赁30%，整个小区再配以专业的老人服务，这样既可以快速收回大部分投资，又能通过租赁方式谋求稳定的投资回报。
2)有些地方的开发商通过划拨、长期租赁集体土地或拿到其他非住宅用地，由于无法进行产权式销售，则可以借鉴上述机构设施中的“收费老人住家”的运作模式。但是，我国相关法律规定，房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效，所以在具体操作过程中，需要对日本的收费模式和运作模式进行本土化改造。比如，对于健康老年入住者可以一次性收取类似“入住金”，这个费用是用来购买带有一定期限（或终生）的服务，是购买“使用权”的对价，其行为不是租赁房屋的法律关系，而是老人与开发商之间因购买带期限的服务而形成的债权债务法律关系。当然，老人中途解约或者故去，开发商是否需要退还未住满期限的“入住金”、老人能否自由转让这种“使用权”、权利是否可以继承等等，还需要具体情况具体分析，找出最妥当的法律支持和解决方案。
3)民间资本通过租赁现有厂房或废旧宾馆并改建成老人公寓或养老院进行商业化运作的，也可以通过收取一定的“入住金”外加每月收取服务进行操作。这里需要注意的是，如前所述，房屋租赁合同无法超过20年，所以在和入住老人签订租赁合同时，最长期限只能20年，对于多余的年限可以考虑以赠送居住权的方式操作。基于房屋租赁这样的法律关系，老人中途提出解除合同或故去，租赁关系随即终止，房东则可以将房屋再出租。
4)日本国内业内人士普遍认为，老年人住宅的未来趋势是复合型的附带医疗、护理及康复性设施的综合性社区。规划老人住宅，须同时考虑到老年人身体和精神两个层面的需求，脱离这两个基本需求的老年住宅是不会吸引老年人入住的。大多老人选择住宅时首先会考虑到医疗及护理的需求，所以在日本，有在医院内或紧邻医院建立老年住宅的“养老＋医疗”型的；也有在老年社区或老年公寓第一层设立综合老人康复中心、外派护理中心或托老所的“养老＋护理”型的设施。其次，老年人特别是健康老人需要更多精神的关爱。日本的大型老年住宅一般都设有老人与外界接触、交流的场所和空间，比如与同龄人聊天喝茶、与家人相聚、与社区年轻人沟通的场所。有的老年住宅内还专门开设幼儿园，一方面解决社区员工孩子入托问题，让员工没有后顾之忧；另一方面，让老人通过和孩子们的互动得到精神上的愉悦。现在国内，有的开发商已经开始尝试并探索“医疗护理养老”、“文化教育养老”、“生态养生养老”、“旅游养老”等各种概念的老人住宅及养老模式，期待不久各种模式会呈现出多样态、多层次、更成熟的趋势。转载于洲联集团（WWW5A）
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