高层住宅楼宇管理的内容

第一篇：高层住宅楼宇管理的内容

高层住宅楼宇管理的内容

作者：admin发布于：2010-10-18点击：57

高层住宅楼宇管理的内容

一，代表购房业主（住户）验收楼宇

物业管理部门最好能在楼宇规划设计时就提前介入，并在施工中同步进行质监，一旦发现问题就要求及时整改。在楼宇完工交付使用之前，根据各项规定标准，对楼宇进行全面的内外部的竣工验收，边验边改，以尽可能完好的物业交付业主使用，维护广大业主合法权益。

二，依法维护居住环境的完美

要依据《住户手册》《管理公约》等与业主订立的相互间的行为规范，坚决杜绝类似封闭阳台等违章搭建，空调室外机组要有统一的安装位置，冷凝水管要有统一的排放总管理。原则上不允许在外墙立面上搭建晾衣架。业主装修时若损坏外墙立面装饰，坚决要求责任者恢复原状。

三，做好给水，排水管理

由于城市管网压力不够，因此高层建筑的供水需另行加压。当建筑物超过一定高度后，还必须在垂直方向将全楼分成几个区，分压供水。否则上层和下层都会产生问题，如下层给水压力过大，会引起喷溅现象；上层的水龙头由于流速过大影响出水，还会产生负抽吸现象，造成回流污染。

高层住宅楼宇的给水方式可分三大类：高位水箱式，气压水箱式，无水箱式。把物业管理师加入收藏夹！

高层住宅的排水由于污水立管长，接入卫生器具多，部分立管可能补水充塞，破坏了卫生器具中的水封，使臭气外泄。因此，排水系统必须设置勇气管。四，认真做好电气，机电 设备的管理

除了做好常规的电气线路设备的保养维修外，高层住宅楼宇更要注意以下几项设备的管理：

水泵间：水泵间有振动和噪声，要尽可能将其设备在地下室或底层。每个系统的水泵不可少于两台有一台备用。每个水泵间至少有四台水泵，两台为生活用水泵，两台为消防车用水泵。

擦窗机：为了维修建筑外墙面和清洁玻璃窗，可在建筑物的屋顶上，沿外墙设轨道安装擦窗机、伸出吊臂及升降吊斗，吊斗一般可容3人至5人工作，电动控制。

其他属于弱电系统的没有：消防自动报警和防排烟系统，电梯及自动扶梯控制系统，电力和照明控制系统，变配电及备用柴油机电机组系统，空调及通风控

制系统，给水排水控制系统，采暖及电热锅炉系统，保安监视闭路紧急电话系统，紧急广播系统，经营管理微机系统等。

五，楼宇内的绿化管理

搞好楼宇封闭区内及庭院的绿化。因高层住宅楼不能与别墅等相比，绿化面积相对较小，所以中绿化的面积一定不能移作他用，更要见缝插针式地大搞绿化，还可以在门庭，大堂，走廊的布置上下点功夫，甚至在规划设计时，有意识地造些屋顶花园，使垂直绿化的用武之地，也能使钢筋混凝土森林绿色长驻，赏心悦目。

六，保持楼宇清洁卫生

高层住宅楼宇的人口密度极高，层次不一，上下班时间相对集中。因此，要求清扫保洁人员首先要有良好的服务素质。其次，在安排作息时间时要与住衣的上下班时间错开，一般安排每天首次靖扫要早，等大部分住户上班时，楼宇内已经清扫一至二遍。再次，收集代装生活垃圾要定时定点，并使规定深入人心，家喻户晓。

清洁作业面的安排要针对高层结构复杂，隐蔽死角多等的特点，作业的时间路线安排要尽量合理，不要遗留死角。

底层的大堂犹如人的一张脸，尤其要加强清扫的力度。

七，加强安保值勤，确保业主安全

高层住宅进出人员多，时间也极不固定，因此除了在底层大堂入口处24小时配置安保人员外，楼宇内更要设立巡逻人员，针对可能发生的一切意外事故，设计多套应急方案，如失火，台风，偷窃，业主急救，打架斗殴，邻里纠纷等。有监控室24小时不能断人，并针对各种事故，要定期进行实况演习，并与公安，消防部门保持经常性联系，以得到它们业务上的指导。

八，保证电梯的正常运转

由于科技的发展，目前所采用的电梯设备都比较先进，对管理水平和保养维修技术水平要求也高，因此 在高层住宅楼宇管理中，电梯的管理业得特别重要。电梯是用来运送人或物的街垂直交通工具，其安全性要求最重要，因此其使用方法及注意事项不仅要求物业管理人员知道，其使用者——乘客也应了解。管理部门应在电梯内显著位置悬挂管理规定和使用说明。此外，水浸可能对电梯造成非常大的破坏，要严密检查，杜绝此类事故的发生，有条件的高层楼宇，一般都将载客一载货分流运行。革客的电梯又分为住户与大楼工作人员分流运行。九，防风，防台，防雷击

住宅楼宇因高度较高，受风面积相对较大，因此在台风等天气异常季节，管理部门要派出专职人员对各住户的阳台，窗台，天台等鼾东西的地方进行检查，督促，防止高空附物伤人损物的现象发生。

高层建筑物被雷击的或然率随建筑物高度的平方根而递增。因此，高层建筑必须采取必要的防雷击措施。防雷装置一般包括：庙在屋顶上的防雷设备；防雷接地装置，引下线。管理部门要经常检查这些设施是否完好，尤其在雷雨季节，更要加倍注意。

十，加强消防管理

随着经济的繁荣和高层住宅楼宇生活服务设施配套的不断完善，消防工作显得日益重要。管理部门在房屋装修的前期即要求室内装修应当采用非燃和阴燃材料，尽可能地减少可燃性物质。严格控制明火的使用，维修，施工动用明火须按有关规定经过批准，并在防火员的监督下进行。要按防火墙及防火门等将建筑分隔成若干防火防烟分区，每层楼之间也要有防火防烟分隔设施。若发现消防隐患，必须及时处理。有条件的要组织义务消防员队伍，加强上岗培训，增强消防，预防能力。

十一，积极为业主排扰

管理部门要积极为业主排忧解难，及时处理与回复各类涉及楼宇管理问题的投诉，对合理，能解决的要立即解决，暂时无法解决的要给予认真的答复解释，务使业主满意。

十二，及时投保

加强风险，保险意识，及时投购楼宇的房屋保险，包括土建，装修和设备。有条件的物业管理企业还应督促业主及时输家庭财产保险，确保物业保值，升值。

第二篇：楼宇管家服务内容和职责

“楼宇管家”的服务分为三部分，即常规服务、借用服务和代理服务。

常规服务：客户入住拜访、填写房屋管理日志、入户满意度调查、叫醒服务、访客接待及留言服务、老人小孩楼内护送服务。

借用服务：购物车借用服务、医药箱借用服务、雨伞借用服务、常用工具借用服务。

代理服务：桶装水及牛奶订购服务、报刊杂志订购服务、订餐服务、电影票订购服务、衣物送洗及接收服务、车船机票及酒店代订服务、私家花园绿化及室内植物养护服务、日常家政服务、不动产投资服务、私人聚会策划及组织服务。

楼宇管家岗位职责

1、负责所辖楼栋业户、客户来访接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。

2、负责为业户跟进装修申请、报修手续、有偿服务下单。

3、按接待来访客户，做好来访登记，对业主预约的来访要及时通知相关业主，对突然来访者，要征求业主的意见后，再放行。

4、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。

5、为业户提供商务、票务、邮件收发等项服务工作。

6、熟悉了解责任片区业主（住户）的基本信息，做好向用户的各种宣传工作并将住户的意见和建议及时向客服领班反馈。

7、加强与客户沟通与联系，每月定期走访客户，听取客户意见和建议，及时处理客户投诉并对投诉处理进行跟踪回访，协助公司对片区内住户的回访工作，收集住户的意见和建议并汇总分析提出合理化改进方案。

8、全面统筹并协调所辖区域内安管、保洁、维修、绿化等工作；

9、负责二次装修的施工过程的现场管理监督，每天巡查辖区装修单元二次，参与装修验收工作，发现不合格行为及时处理，并做好相关记录；

10、安排住户房屋或分管楼宇设施，区域的维修事项，每天从前台获取维修信息并做好事后跟踪，及时向住户反馈维修进度，每月辖区内不能超过2次关于维修的投诉；

11、工作岗位细则： A、巡楼检查：按规定的巡楼路线和要求，每天至少巡楼二遍。巡楼时应认真、细致，发现问题及时记录和处理。

B、清洁检查：注意大堂入口、电梯内外、各层走廊、墙壁、防火门、消防箱、铝合金通风窗、灯罩、楼梯扶手、天台等的清洁卫生和公共设施设备的完好情况。C、投诉处理：业主如有投诉，应做好记录，自己能处理的，自己及时作好现场处理，不能处理的要马上汇报上级领导并进行处理，如不属本公司或本客户服务中心责任，应耐心向业主解释清楚。

D、每月认真做好接待业主、上门回访、催交管理费等工作并做好各项工作记录。E、熟悉掌握物业管理的有关法律、法规，严格遵守客户服务中心的各项规章制度，积极维护公司利益和声誉。

F、掌握管理费、水电费、租金等缴纳程序，及时做好管理费催交的工作。

G、按合同要求对专业清洁、绿化公司的清洁卫生，绿化保养进行检查、督导和考核。

H、积极做好与各部门相互沟通、协调和配合工作。

12、公司机密、业主资料的保密工作，服从主任或部长安排的其它工作和事项调 配。

第三篇：浅析高层住宅电梯

浅析高层住宅电梯选型安装及维护保养

随着城市用地的日益紧张，土地资源日益紧缺，现代住宅不可避免地向高层化发展，电梯是高层住宅中极为重要垂直运输工具。电梯设备不但费用昂贵；而且电梯交通系统的设计是否合理、安装是否符合规范、维修保养是否到位将直接影响建筑的使用安全和经营服务质量以及经济效益。因此，对高层住宅电梯必须给予足够的重视。

一、高层住宅电梯的选型 1.电梯品牌的选择

目前世界上最好的电梯品牌已全部进入中国市场，同时，中国本土电梯品牌业已具备很强的国际竞争力。房地产开发商已经形成了对电梯产品的巨大消费，决定采购电梯的理由是品牌和技术。目前，全国在用电梯总数已超过50万台。全球8大电梯制造商美国奥蒂斯、瑞士迅达、德国蒂森、芬兰通力、日本三菱、日立、富士达和东芝。中国市场上销量比较大的是：上海三菱、西子奥蒂斯、广州日立、这三家年销量都在15000台以上，是国内电梯销量三强。

欧美的电梯稳定耐用，但是经济性、款式装潢稍差。日本的电梯经济实惠、比较花哨。实际上国内品牌电梯在质量上并不比国际品牌逊色多少，同型号的电梯，国产电梯价格低廉。今后住宅电梯的选择可能会更多地考虑电梯的多样性及综合成本，因此极有可能出现有机房电梯与无机房电梯，廉价电梯与高档电梯，普通住宅电梯与观光梯并存的局面。

2.高层住宅电梯载重量的选择 电梯载重量直接影响井道大小，进而影响建筑平面布置，提供合理的载重选型建议，可以为建筑前期设计提供帮助。据调查，载重量范围普遍为800-1200KG，而其中以800-1000KG最为常见。虽然800KG梯型价格较低，但在高层住宅里人流量比较大，载重量800KG梯型不满足要求，而且其开门宽度通常只有800mm，使用较不便。而900KG载重量梯型与1000KG载重量梯型相比，优势不明显，因此建议将1000KG作为主要推荐载重量。

3.高层住宅电梯运行速度的选择

在电梯适用性选择中，全程运行时间是一个有关乘用人员心理感受的重要指标。为了减小人员在轿厢中的被关闭时间，减轻其不适感，设定一个较为合理的电梯运行速度区间是相当必要的。由于电梯的速度越高，安全装置投资也越大，价格就贵，但是在高层住宅电梯要求从大楼的首层到最高层单程运行时间不超过40s，所以在高层住宅电梯一般都是要选择2m/s至2.5m/s的运行速度,才能让乘用人员有舒适感觉。

4.高层住宅电梯的门装置选择

对于任何高、中、低档电梯正常运行时，乘客进出轿厢容易被电梯门夹住或撞击是目前电梯故障反馈的主要来源之一，作为一项重要的安全性能指标，各电梯或专业公司不断地从技术和成本角度改进门保护装置，为用户提供质优价廉的产品。

电梯门保护使用范围很广泛，不仅可以适用于电梯门系统，而且还适用于任何门自动开闭的区域。门保护的种类也很多，其中高层住宅电梯的门保护基本分为两种：

1)光幕门保护；

光幕门保护系统的使用，避免了电梯厅轿门对乘客、行李、推车等的撞击，使乘梯环境更友善、更安全、更舒适，也使电梯本身免于频繁的损坏，与机械安全触板相比，光幕装置无机械运动部件，无精密机械传感器，与物体无接触，因而故障率低，可靠性强。光幕光束的多少决定了扫描的精度，光束越多，扫描精度和反应灵敏度越高，成本也随之增高。当门关闭时，光束的数量一般自动或由于角度变化减少。以光幕为例，按照国标规定，在门关闭最后50mm的行程中门保护作用可以被消除，由于光束的减少，造成部分盲区，对于很薄的物体无法感应到，这一点应引起相关部门的注意。所以选购光幕时不仅要考虑成本，更要考虑安全因素，尽可能提高光幕光束的数量。

2）二合一光幕保护(光幕+安全触板)二合一光幕门保护是在门两边的安全触板上增加的光幕的一种门保护装置。二合一光幕保护从名字上可以看出是以光幕为主的一种保护装置，但现在社会对安全更为注重的人们有更高的要求，总觉得只靠电气方面的保护不够安全，于是，二合一光幕就在电梯客户的期待中被研发出来了，其实二合一光幕保护很简单，只是在安全触板的边缘处安装了光幕，这样既有电气方面的保护又增加了机械方面的保护，从而更能使电梯安全的运行。但是工地现场对二合一光幕的安装、调试、维保方面要比单纯的光幕或安全触板有着更高的要求，所以这方面的费用也会有所增加，再就是二合一光幕本身在成本费用上是单纯光幕及安全触板装置的总和，所以总成本费用有很大的增加。

二、高层住宅电梯的安装注意事项

1.土建电气工程过慢或电源柜不符合使用要求

有相当一部分土建电气施工跟不上电梯的安装工期，电梯用临时电源供电的比例很大，延误了电梯安装监督检验的时间，拖长了施工工期；有的主电源容量过小。例如：某部电梯功率15KW、额定速度1.5ms、提升高度60m、额定电流41A，而主电源开关容量仅为32A，这样容易造成供电系统的故障导致电梯无法安全运行。

2.层门地坎低于装饰地平面

GB10060—93《电梯安装验收规范》第4.4.2条“层门地坎应高出装修地面2～5mm。”但一些电梯安装单位与地面装饰单位没有互相协调，对各楼层地板完成面的标高无统一的要求，造成层门地坎与装修地面同高或低于装修地面。GB7588—2003中第7.4.1条给我们做了如下解释：“在各层站地坎前面宜有稍许坡度，以防洗刷、洒水时，水流入井道。”水是电梯安全的大忌，水顺着层门和轿门地坎间隙进入井道容易引发电气短路,造成严重故障。

3.紧急开锁的位置不当

多数使用单位为了强调美观，在层门门头用大理石或装饰物装饰，此时应注意紧急开锁的位置，应有足够的开锁空间。GB7588—2003《电梯制造与安装安全规范》中第7.7.3.2条“每个层门均应能从外面借助于一个与附录B规定的开锁三角孔相配的钥匙将门开启。”有个别单位忽略了紧急开锁的位置,当安装完毕后才发现开锁空间不够而重新返工,造成了不必要的麻烦。

4.底坑渗水和防水的问题

GB7588—2003中第5.7.3.1条规定：底坑不得作为积水坑使用，且在导轨、缓冲器、栅栏等安装竣工后，底坑不得漏水或渗水。有些土建施工单位对此不够重视，没有做好防水处理，出现了渗漏水现象，造成电梯机械部件锈蚀，电气元件绝缘性能下降。

合理的土建布置和土建结构能使电梯顺利安装，对后期维护减少困难。在电梯安装监督检验过程中，我们要本着对使用单位负责的态度，把握好每一个细小的环节，这样才能避免上述问题的发生，才能保障电梯的正常安全运行。合理的土建布置和土建结构能使电梯的作用有效发挥，确保电梯的顺利安装。在电梯安装监督检验过程中，我们要本着对使用单位负责的态度，把握好每一个细小的环节，严格把关，这样才能避免上述问题的发生，才能保障电梯的正常安全运行。

三、高层住宅电梯的使用管理与维护保养 1.电梯的使用管理

1.1房开商应当加强对电梯的安全管理，严格执行特种设备安全技术规范（以下简称安全技术规范）的规定，对电梯的使用安全负责。应当购置符合安全技术规范的电梯，保证电梯安全运行所必需的投入，严禁购置国家明令淘汰的产品。并应当根据电梯安全技术规范以及产品安装使用维护说明书的要求和实际使用状况，组织进行维保。必须委托取得相应电梯维修项目许可的单位（以下简称维保单位）进行维保，并且与维保单位签订维保合同，约定维保的期限、要求和双方的权利义务等。维保合同至少包括以下内容：

(一)维保的内容和要求；

(二)维保的时间频次与期限；

(三)维保单位和房开商双方的权利、义务与责任。1.2使用电梯单位的安全管理人员应当履行下列职责：(一)进行电梯运行的日常巡视，记录电梯日常使用状况；(二)制定和落实电梯的定期检验计划；

(三)检查电梯安全注意事项和警示标志，确保齐全清晰；

(四)妥善保管电梯钥匙及其安全提示牌；

(五)发现电梯运行事故隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并且立即报告本单位负责人；

(六)接到故障报警后，立即赶赴现场，组织电梯维修作业人员实施救援；

(七)实施对电梯安装、改造、维修和维保工作的监督，对维保单位的维保记录签字确认。

1.3电梯乘客应当遵守以下要求，正确使用电梯：(一)遵守电梯安全注意事项和警示标志的要求；(二)不乘坐明示处于非正常状态下的电梯；(三)不采用非安全手段开启电梯层门；(四)不拆除、破坏电梯的部件及其附属设施；

(五)不乘坐超过额定载重量的电梯，运送货物时不得超载；(六)不做其他危及电梯安全运行或者危及他人安全乘坐的行为。2.电梯的维护保养

维保单位对其维保电梯的安全性能负责。对新承担维保的电梯是否符合安全技术规范要求应当进行确认，维保后的电梯应当符合相应的安全技术规范，并且处于正常的运行状态。

电梯的维保分为半月、季度、半年、维保，其维保的基本项目（内容）和达到的要求分别见附件A至附件D。维保单位应当依据各附件的要求，按照安装使用维护说明书的规定，并且根据所保养电梯使用的特点，制订合理的维保计划与方案，对电梯进行清洁、润滑、检查、调整，更换不符合要求的易损件，使电梯达到安全要求，保证电梯能够正常运行。

四、结束语

由于电梯的种类、用途、驱动、曳引方式、控制方式差别很大，更具实际情况选择好电梯后再做好合理的土建布置和土建结构能使电梯的作用有效发挥，确保电梯的顺利安装。为了更好地满足电梯能正常运行，使用电梯时要爱护和电梯维修保养及时是非常关键的，采取正确的、切合实际的维护保养，才能迅速有效地排除各种电梯故障，使电梯安全正常运行。

第四篇：高层住宅调研报告

高层住宅调研报告

学生：xxx

班级：建筑学 1203 班 学号：01212062203xx 老师：陈李波

随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。

在国外，高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。

一、高层住宅简介 1.1 超高层建筑的定义

最新定义

超过一定层数或高度的建筑将成为高层建筑。高层建筑的起点高度或层数，各国规定不一，且多无绝对、严格的标准。

中国定义

在中国，旧规范规定：8层以上的建筑都被称为高层建筑，而目前，接近20层的称为中高层，30层左右接近100m称为高层建筑，而50层左右200m以上称为超高层。在新《高规》即《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3－2002）里规定：10层及10层以上或高度超过28m的钢筋混凝土结构称为高层建筑结构。当建筑高度超过100m时，称为超高层建筑。

中国的房屋6层及6层以上就需要设置电梯，对10层以上的房屋就有提出特殊的防火要求的防火规范，因此中国的《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）将10层及10层以上的住宅建筑和高度超过24m的公共建筑和综合性建筑划称为高层建筑。

国外定义

在美国，24.6m或7层以上视为高层建筑；在日本，31m或8层及以上视为高层建筑；在英国，把等于或大于24.3m得建筑视为高层建筑。

1.2高层住宅的发展背景 1.高层住宅的提出

从人类居住的角度来说，人口剧增与不可再生土地资源的短缺已经成为最尖锐的矛盾，成为人类社会所面临的最直接、最急迫的问题。尽管我国的人口出生率已有明显的回落，但预测到2050年我国人口还讲增加到15亿，占世界人口的1/6.因此我们不但要认真解决好现今城市建设中的人口剧增与土地资源短缺这一矛盾，还要切实的为子孙后代在未来五十年的居住问题做好规划，留有发展余地。如何在同样的用地上解决好更多人的居住问题，从环境建筑学的角度来看有两个指标与此有直接关系，一是建筑密度，二是建筑容积率。住宅高层化无疑是解决这个问题行之有效的途径之一。从20实际至今，现代建筑运定的旗手们在这方面做出了许多开创性的工作。2.高层住宅的争论

近20年来，随着中国高层住宅的出现与发展，建筑界关于高层住宅的争论从未中断，争论主要有三大特点。一是偏重于多层住宅与高层住宅的宏观概念的争论。二是争论及时触及一些技术经济问题；三是在多层住宅与高层住宅的比较重，反对建筑高层住宅者常回避多层住宅自身的矛盾，感情色彩浓重，而少有科学理性的论述与分析，影响了研究的深入与对结果的探索。3.高层住宅的发展

1980年以前，中国的高层住宅寥若辰星，仅分布于广州、上海、天津等大城市。它的发展成因一是在技术上具备了初步的条件，二是因为拆迁还建的需要，必须建造高层住宅来提供更多的面积，以便原地安排拆迁户，当然也有为了显示大城市雄伟街景而建设高层住宅的需要。当时高层住宅的层数虽然多，但套型平面及建设标准，特别是垂直交通设施标注你，是很低的，许多设计理念和手法还沿袭了多层住宅的标准，如北京“前三门大街”的高层住宅，上海漕溪路的高层住宅等。

从全国来讲，真正推动高层住宅发展的经济动力是来自于城市土地的有偿使用和住宅的商品化，在市场经济体制的前提下，在开发商的策划下，为了达到更高的容积率和更宽松的空间环境，住宅顺理成章的向高空生长，并引领了城市住宅的发展方向。

二、高层住宅客户心理分析

2.1 客户特征

高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强

2.2 客户抗性探究

国内部分消费者仍存在不安全感。客户在高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题。不同年龄层对高层住宅建筑的关注点不同，2.3高层住宅外部空间的应用

地段——城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动。高层多处于城市核心区域，且具有强势水景资源，高端产品多拥有一线海景、江景资源，中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资源。

总体规划——不同开发模式下，规划布局差异化。在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方，容积率相对较低。为降低建筑密度，多采用单排布臵，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性，板式结构的设计，实现户户观景面。

建筑立面——多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果。高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹有致的体块交接。屋顶的形状、有无退台决定住宅的天际线是否美观，立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情。三段式立面设计缓解了高层住宅给人的压迫感。

景观——造价高，园林景观主题化、精致化。由于高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、低层客户抗性问题，景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。配套——社区内配套齐全多元化地产配套模式。高层住宅社区内通常配有大型豪华会所，同时开发商会采取多元化地产发展模式发挥土地最大价值与政府合作建设包括住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施，功能结构上得以互补，资源得以共享，提高经济效益。三．重庆高层住宅市场调研 1.龙湖春森彼岸 项目介绍

龙湖春森彼岸拥有长江、嘉陵江江岸线突出城市特色的我们更不缺乏滨江建筑。重庆的山、重庆的水和坡地上的层层建筑在春森彼岸高差近100米的原生态地貌与高低起伏的建筑群中得到完美展现。我们发誓要将其打造成重庆地标式的建筑，通过龙湖春森彼岸去传递重庆的价值。

龙湖的想法与以创新见长的“美国MRY建筑事务所”一拍即合，让这个原本只专注于世界名城公共建筑群的超一流建筑事务所也为之一动。合作其间，龙湖数十次派人前往世界各地考察、观摩，每天与设计方美国设计师事务所3次以上国际长途讨论设计方案，仅设计稿摞起来就有一人多高。和MRY一样，我们都认为重庆城的综合价值决定着它也一定应该有属于自己的城市地标建筑群。

那么什么才能叫做城市地标建筑群？那一个个璀璨于世界之颠的名城替我们给出了最好答案：以城市公共空间为依托，提供符合现代生活的设施，同时又充分尊重传统城市的空间规划，在建筑本身的功能之外，被赋予更多代表城市形象功能的提升与展现的意义。

春森彼岸的设计规划：居于十年重庆规划核心区域江北并处于现今江北商圈核心与江北未来CBD的中心，春森彼岸项目地段价值已无庸质疑，而在春森彼岸的规划形态上我们选择板楼和塔楼相结合的原理，（请注意；之前的江景房为了追求利益最大化，从不修建板楼小高层）将建筑向空中发展，尽量减小覆盖率，这样可以最大限度的保持原生的地形地貌，将建设与开发对城市生态的影响减到最小，对于建筑立面，我们采取了一种反规划的建筑思路，使建筑本身成为一件艺术品，使建筑没有标准层，使建筑每个立面都标新立异。不仅如此，在春森彼岸的地块上，我们保留了原有岩壁，利用基地和陡峭山地的特点为视觉及结构提供了联系。保留密植大树的树林、将原有的低谷作为水体、地块内的丰富原生植物，为打造生态的春森彼岸打下了良好的基础。项目中青石板铺就的“记忆通道”、顺着自然高差从建新东路一直延伸到江岸的“城市通道”都是其中的完美诠释。

以高层、小高层、商业与一栋集写字楼与酒店为主的超高层组成，该项目2007年首次开盘推出1栋高层和部分小高层，面积从70多平米的两房至130平米的三房为主，顶楼为200-300平米左右的跃层。

龙湖•春森彼岸[香邸]

介绍：

78万方世界级滨水建筑群，占据城市中心绝版地段，位于重庆北滨路，紧邻江北嘴CBD,粹集现代城市生活之品质要素：观江豪宅、商务SOHO、5A甲级写字楼、10万方国际风尚商业街区、1000米滨江休闲长廊…构筑城市未来国际化水岸生活！

更以几近奢华的产品配置，彰现城市精英尊崇的品质生活：5000元/㎡的精装超五星住户大堂，精选稀少云石，加工为奢华大堂主题墙；定制2.5米/秒品牌电梯，每部10万元轿箱内饰，配备电梯智能预约系统；意大利马进口赛克，铺就CBD滨江唯一无边界涌池；德国ROTO、新风系统、电子指纹密码门锁、彩色可视对讲系统、密码锁信报箱…诸多顶级配置，匹配高处人生。

2008年7月底，龙湖•春森彼岸CBD滨江电梯洋房[香邸]即将盛装开盘，约130-230㎡，1梯2户纯板式建筑，仅50余套，总价约91万起。

洋房很多，城市洋房不多，江景洋房极少，而城中央CBD的江景洋房绝无仅有。

[香邸]，CBD滨江绝版水岸，唯一亲地洋房，被花树包围的洋房雅舍，弥漫四季花香的贵胄府邸，前后皆是繁花簇拥的园林，蔷薇、玫瑰、桂花、香樟如水纹排布，贯穿春夏秋冬的绿意芬芳。

周边配套

会所面积:3000平方米

会所规划:室内泳池；壁球馆；网球场；健身房；室外泳池；美容中心；

公建配套:中餐厅；超市；西餐厅；美容美发；家政中心；娱乐中心；洗衣房；

标志建筑:北滨路、嘉陵江大桥、渝澳大桥

公园绿化:嘉陵公园

自然景观:嘉陵江

就医条件:社区医院

商业环境:北滨路商业街配套 查找周边商场

交通状况

北滨路——曾家岩站(轻轨二号线)，直线距离658米，步行大约11分钟； 大溪沟站(轻轨二号线)，直线距离781米，步行大约13分钟。

建材装修

装修情况:毛坯；

安保系统:保安24小时巡逻、红外监控

智能化设施:电脑监控、背景音乐、门禁系统

电梯品牌:待定

供水系统:市政供水、二次加压供水

车库配置:地下车库

外墙:面砖；

大堂:大理石地板、高级墙漆

走廊:大理石地板、高级墙漆

电梯厅:大理石地板、高级墙漆

进户门:品牌门

窗材:彩铝、塑钢

楼层状况

9+1,33层

车位信息

停车位:车位配比:0.7

相关信息

物业现状:地下

内外销:外销

占地面积:160326平方米

总建筑面积:782392.65平方米

总户数:262户

开发商:重庆龙湖地产发展有限公司

物业管理公司:重庆新龙湖物业管理有限公司

整合推广单位:深圳优点传播

实景图片

2.鹏润蓝海

项目介绍

鹏润蓝海情报：

鹏润蓝海，是鹏润地产进入重庆的开篇之作，位于北滨路中段，嘉华桥头，是江北CBD、观音桥商圈、新渝中构成的黄金三角中心。项目总占地600余亩，总建筑面积约60万方，由A、B、C、D四个区块组成，社区内拥有近10万平方米的公共绿地、4000余平方米的商业会所、社区商业步行街及足够的分散商业设施。观音桥+北滨路双核心大城。

蓝海A区情报：

A区地块约2.71万方（约41亩），位于B、D区地块之间，总建筑面积约为10.5万平方米，由5栋26层高层、1栋21层的国际风情酒店式公寓及商业所组成，总共1431户，拥有平层、两跃及三跃等丰富空间构造，以19-67平方米的一房和两房为主力户型。

周边配套

大型百货/超市：金源Shopping-Mall、家乐福、黄金海岸、苏宁电器、国美电器

星级酒店：君豪大饭店（五星级）

休闲娱乐：方特科幻主题公园、奔放KTV、音乐龙KTV、时代国际会所

餐饮配套：东方家园商业街、北岸引擎餐饮街（君豪食府、过门香酒楼、双照楼食府、菜根香、运通大酒楼等）

医疗配套：324医院、江北第一人民医院、十二院、江北三院四门诊、光泽诊所、和平药房、万鑫药房等

教育配套：重庆工商大学、景德幼儿园、华新实验小学、观音桥小学、观音桥实验中学、十八中

生活配套：超市、便利店、农贸市场

交通状况

401路、863路、127路环线、617路、122路、123路、810路、813路、813A路、630路、631路等多条公交线路可到达主城各区

建材装修

结构:框架

外墙:贴瓷砖

门窗:防盗门和铝合金窗

供水:一次、二次供水

供气:天然气

通讯:电信宽带

楼层状况

21-26层

车位信息

停车位:2000个(A区331个)相关信息

物业类别：住房

项目特色：水景地产

建筑类别：高层

装修状况：毛坯

所属区域：江北

所属商圈：观音桥

开盘时间：2010-04 入住时间：2011-12 容 积 率：2.45

绿 化 率：41.90%

物 业 费：1.40元/平方米·

鹏润蓝海周边地图

物业现状:竣工

内外销:外销

占地面积:402868平方米

总建筑面积:640000平方米

总户数:6000户(A区1431户)开发商:鹏润地产

投资商:鹏润地产

物业管理公司:鹏润物业

建筑单位:中关村建设

景观设计单位:PERIDIAN新加坡博绿地安

整合推广单位:今天广告

建筑设计单位:圣帝国际建筑工程有限公司、美国ADG设计事务所

实景图片

3.金科廊桥水岸 楼盘介绍

金科廊桥水岸的南面为占地面积约560亩的人头山自然保护区和塔子山公园；

北侧毗邻雄伟壮观的大佛寺大桥，同时在金科廊桥水岸内靠桥头位置规划有一约23000㎡的社区体育公园。

金科廊桥水岸东面直面长江，可以直接欣赏南山绿麓和朝天门两江交汇的壮阔江天；

项目西侧紧靠建设中的江北区区政府府广场，约25000㎡的市政绿化广场保证了项目西侧绝佳的视野和通风效果；

金科廊桥水岸中央规划的，从西至东最窄宽度约66米、总长约300多米的绿色景观长廊，更是体现了项目极其良好的自然生态景观和整体通透规划的优势，可直接从小区西侧入口抵达长江及规划中的北滨路边缘。2006年底，江北区政府进驻，新增18路公交路线，通往主城13个方向。

2007年，龙头寺火车站运营，包揽重庆铁路客运70%运输任务。

2008年，从南岸——长江大桥——渝澳大桥——龙头寺火车站的三号轻轨建成通车。

黄花园大桥、王家沱搭桥、大佛寺搭桥、朝天门两江隧道、轻轨三号线交汇于此。

临江面长约400米，项目所面对的长江呈“U”形，而金科廊桥水岸地块所在位置居高临下，正好可以最大限度地观赏到江景，属于重庆能够看到长江、嘉陵江在朝天门两江交汇壮丽景象的极少的楼盘之一。

另外，在项目旁边还规划有一所名牌小学和正在修建的江北区红十字会医院。

金科廊桥水岸整体定位为拥有良好自然山水资源的、高档文化健康社区。规划设计将根据对内外景观资源不同的需求去创造自然合谐统一的氛围开始，营造出独特的山、水、人的居住空间和环境，创造出既有城市文化和精神的自由、开放性，又有自然、生态和恬静的生活空间。

楼盘周边

教育——金科正式签约巴蜀，方便业主子女小学、初中、高中全程教育。

医疗——江北红十字医院即将搬迁至廊桥水岸，打造健康平安社区。

市政——江北区政府短期内进驻，公、检、法等机构亦规划于此；畅享市政设施。

交通状况

金科廊桥水岸离五里店仅2.5公里，车行时间约4分钟；距解放碑仅5.6公里，车行时间约 13分钟；距江北商圈观音桥5公里，车行时间约8分钟。公交线路：812,813,817,866,107,123,835。

建材装修

装修情况:毛坯；

电梯数:4

安保系统:保安24小时巡逻和红外监控

智能化设施:可视对讲

电梯品牌:奥的斯电梯

供水系统:市政供水、二次加压供水

车库配置:地下停车场

外墙:面砖；

外立面说明:简洁、俊朗，现代感、时尚感强

大堂:高级地砖铺地、高级墙漆抹面

走廊:高级地砖铺地、高级墙漆抹面

电梯厅:高级地砖铺地

进户门:美心防盗门

窗材:高级地砖铺地、高级墙漆抹面

实景图片 四．结论

1、高层出现的必要条件表现为要求GDP在3000亿以上，城市化率要65%以上

2、高层要考虑设置转换层。

3、高层建安成本在3000-3500之间，销售单价一般过万。配置外墙外保温墙体，外墙涂料或真石漆，断桥型材的铝合金中空玻璃，钻孔灌注桩，基座可考虑部分石材。电梯可考虑2-4部，还可考虑分层直达设置，单梯直接入户，提高品质。

4、高层建筑的桩基形式以钻孔灌注桩为主，该桩型施工周期较长，有一定的难度；若考虑抗震埋深要求，还需考虑深基坑开挖施工对周边建筑物的影响。

5、考虑高层墙体较厚。层高考虑3.0-3.2米，价格层差一般在50-80元/平米，针对一线景观资源，景观差异较大的楼层可一次性调整200-500元/平米。

6、高层通风户型及中高楼层销售较快，高楼层受单价较高、安全性、便利性等方面的影响，在重庆市场的销售过程中有一定的抗性。

8、高层住宅基本考虑以第一居所定位（酒店式公寓及旅游地产除外），户型面积不应太小，考虑每个空间的舒适性面积为主，只配备一个分区完备的大卫生间，也可以接受。

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第五篇：高层住宅平面设计心得

高层住宅 户型平面设计

1、功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还要注意干湿分区、动静分区，减少相互干扰而又分区思路清晰才能提升楼盘品质。

2、户型平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。厨房应设置在入户门附近，利于日常用品与食物的运输。主卧应设置在平面最深处，以给主人一个安静的休息环境。

3、其他专业与建筑专业的配合应尽量做到完美。例：结构与建筑尺寸的差异造成的室内凹凸应注意，用异型柱代替矩形术可使墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。

4、房间内家具的布置应做到细致入微，结合家具的布置细致的调整房间尺寸，会给人更多的实用感和亲和力。

5、建筑设计时应尽可能的考虑装修时的思路，把建筑设计和装修设计更有机的串联起来，使整个户型的设计理念达到完美的统一。

6、采光与通风应注意，特别是厨卫，完美才是楼盘品质的体现。

7、入户花园与门厅应提倡设置，也可提升楼盘品质。

8、洗衣机的位置应布置合理，佣人房与储藏室也是应关注的问题。虽然是细节，但细节也是提升品质的关键。

9、倡导“主人的尊贵”也是户型设计中可以考虑的思路之一。所以主卧的功能性、舒适性在设计中应着重考虑。

公共部分平面设计

1、底层大堂的宽敞舒适、平层电梯厅的通风采光等都是平面设计中可以考虑的问题。

2、高层住宅如有2部以上电梯，可将其中一部设计安装成标准的货梯，其实也是两用，即一大一小。大的货梯为业主装修运材及平时的搬运东西提供方便，也可提升楼盘品质。而且《住宅建筑设计规范》中也提到：12层及12层以上的住宅应设不少于2台电梯，其中一台宜能容纳担架。

3、高层建筑每层应在公共部位设置垃圾收集空间（垃圾间），面积不用太大，只要可以放下一个中型的垃圾桶就行，位置应尽量靠近货梯便于清理。这样更多的为住户考虑，效果较好。

纯剪力墙住宅设计技术措施

一.关于基础平面图：底板下降处（如电梯间、水箱间、厕所水房的集水坑）应画详图，小集水坑如400X400X300可将板消弱，不必单独处理。应注意两个集水坑可能集中在一起或离墙较近处的集水坑可能坡出墙面。注意集水坑的盖板高度应与地面等高（厕所水房常垫起来）。靠墙处集水坑应画两个剖面，下降处底板斜坡应注角度，宜注角度，不注坡长，剖面只画构造，配筋同底板筋。应将大部分钢筋拉通，仅大房间附加钢筋（包括上下铁），附加筋应标出作用范围，如从12轴到14轴。底板钢筋上铁向下锚固，锚固长度为从墙边锚入15d。下铁考虑承受一定的弯距，向上锚固40d。外侧墙体钢筋的锚固：锚入板底，直段长度200。注明暗柱锚入底板的长度，为施工方便，可加200的直段。门洞口下的暗梁取值：宽度=墙厚+2倍底板的h0，窗洞口下取窗底至基底和门下暗梁的较小值。基础出挑板的分布筋应改为直径12或14，不采用通长筋。电梯底座不落地时，板厚应取300，钢筋应留余量，一般可取14@150。基础底板出挑时，窗井处应认为已经出挑，非窗井处做挑板，可出挑1至1.2m.二.应避免将大梁穿过较大房间，在住宅中严禁梁穿房间。

三.高层剪力墙结构，当窗下墙改为填充墙时，周期可延长并节约造价。(剪力墙拆模后应立即砌填充墙)

四.关于洞口连梁：以下处应注意：1.人防内的厕所、水房等，由于使用要求一般要垫起来，故此处洞口要抬高增大，造成其上连梁与一般梁不同。2.剪刀梯入口处连梁，由于休息平台板的做法一般只有20厚，比一般楼板处较薄，此处连梁应按休息平台的标高考虑。3.跃层、楼梯间出屋面处洞口一般要抬高，其上下连梁不同。4.首层有窗井处因窗井采光的要求可能将其上的阳台及洞口抬高，造成上、下的连梁不同。5.其他有门槛处上下连梁不同于一般连梁。

五.连梁配筋可取各层一致，当超筋时可采取：1.将连梁断面减小，按普通梁计算。2.将连梁的刚度折减系数调低，适当增大墙体配筋。3.将连梁配筋配至最大配筋，并用其能承受的剪力计算弯距和纵筋。4.长宽比小于2的连梁能承受的最大剪力取值较低，宜避免使用。

六.关于墙体：

(1).小墙肢的长度不宜小于3b，并按柱子配筋，轴压比小于0.6。大于4b的墙肢按剪力墙计算和配筋。

(2).长度大于8米的墙体应开施工洞，并用砖砌堵。两户以后可能打通的墙体应开洞预留。阳台门联窗下的墙体应采用轻体墙砌筑。

(3).关于墙体的暗柱：尽量暗柱是暗柱，墙是墙，不采用大暗柱，暗柱相叠也没关系。注明暗柱纵筋的连接方式。

(4).一级剪力墙应验算水平施工缝的抗滑移。当地下开洞（窗井处）和地上开洞错开时，应加暗框架，在地面处加通长的连梁，起到托梁的作用。并且适当考虑两个洞口的连梁按一个大洞口计算，最底下的连梁要能承受五层左右的错洞墙肢垂直作用力。

(5).墙体分布筋，地上部分和地下部分墙水平筋均在外。洞口错开时，应将连梁锚入暗柱内，作成暗框架。

七.屋顶退台内收，而内收的墙体下面并无剪力墙，可采取：如有条件，做上反梁，否则采用轻墙直接作用在板上。上层加梁来承受顶板荷载。

八.用SATWE软件计算时，长宽比小于4的墙肢按异型柱输入，或忽略小墙肢的配筋。长高比大于4的连梁按普通梁输入。

九.说明剪力墙的加强区范围。说明剪力墙的拉筋为φ6@600，加强区为φ6@400。

十.人防通风井上应有盖板。

十一.厨厕间楼板上的通风洞，从一层顶板处开始留，一直穿出屋面。厕所通风洞为350X650，厨房为450X750，在楼板洞边加角钢，通风洞管块架在角钢上，一层托一层。

剪力墙结构设计要点

整体规定

◆ A级高度乙类、丙类高层建筑的剪力墙结构最大适用高度：

全部落地剪力墙——非抗震、6度、7度、8度、9度抗震时，分别为150、140、120、100、60m

部分框支剪力墙——非抗震、6度、7度、8度抗震时，分别为130、120、100、80m，9度抗震时不宜采用

A级高度甲类高层建筑的剪力墙结构最大适用高度：

6度、7度、8度抗震时，将本地区设防烈度提高一级后，按乙类、丙类建筑采用

9度抗震时，应专门研究

（说明：房屋高度指室外地面至主要屋面高度，不包括局部突出屋面的电梯机房、水箱、构架等高度）

◆ B级高度乙类、丙类高层建筑的剪力墙结构最大适用高度：

全部落地剪力墙——非抗震、6度、7度、8度抗震时，分别为180、170、150、130m

部分框支剪力墙——非抗震、6度、7度、8度抗震时，分别为150、140、120、100m

B级高度甲类高层建筑的剪力墙结构最大适用高度：

6度、7度抗震时，按本地区设防烈度提高一级后，按乙类、丙类建筑采用

8度抗震时，应专门研究

◆ 结构的最大高宽比：

A级高度——非抗震、6度、7度、8度、9度抗震时，分别为6、6、6、5、4

B级高度——非抗震、6度、7度、8度抗震时，分别为8、7、7、6

◆ 质量与刚度分布明显不对称、不均匀的结构，应计算双向水平地震作用下的扭转影响；

其他情况，应计算单向水平地震作用的扭转影响

◆ 考虑非承重墙的刚度影响，结构自振周期折减系数取值0.9～1.0

◆平面规则检查，需满足：

扭转： A级高度——

B级高度、混合结构高层、复杂高层——

楼板： 有效楼板宽 ≥ 该层楼板典型宽度的50％

开洞面积 ≤ 该层楼面面积的30％

无较大的楼层错层

凹凸：平面凹进的一侧尺寸 ≤ 相应投影方向总尺寸的30％

◆ 竖向规则检查，需满足：

侧向刚度：

除顶层外，局部收进的水平向尺寸 ≤ 相邻下一层的25％

楼层承载力：A级高度——抗侧力结构的层间受剪承载力（宜）≥ 相邻上一层的80％

薄弱层抗侧力结构的受剪承载力（应）≥ 相邻上一层的65％

B级高度——抗侧力结构的层间受剪承载力（应）≥ 相邻上一层的75％

（说明：楼层层间抗侧力结构受剪承载力指在所考虑的水平地震作用方向，该层全部柱及剪力墙的受剪承载力之和）

竖向连续：竖向抗侧力构件（柱、抗震墙、抗震支撑）的内力不得由水平转换构件（梁等）向下传递

◆

◆ 水平位移验算：

多遇地震作用下的最大层间位移角 ≤

罕遇地震作用下的薄弱层层间弹塑性位移角 ≤ 1/120

◆ 舒适度要求：

高度超过150m的高层建筑，按10年一遇的风荷载取值计算的顺风向与横风向结构顶点的最大加速度限值为：住宅、公寓 0.15 m/s2，办公、旅馆 0.25 m/s2

◆ 伸缩缝

1.最大间距：现浇 45m，装配 65m

2.可适当放宽最大间距的条件：

① 顶层、底层、山墙和纵墙端开间等温度变化影响较大的部位提高配筋率

② 顶层加强保温隔热措施，外墙设置外保温层

③ 每隔30～40m留出后浇带，带宽800～1000mm，钢筋采用搭接接头，后浇带砼两个月之后浇灌

④ 顶部楼层改用刚度较小的结构形式，或顶部设局部温度缝，将结构划分为长度较短的区段

⑤ 采用收缩较小的水泥，减少水泥用量，砼中加入适宜的外加剂

⑥ 提高每层楼板的构造配筋率，或采用部分预应力混凝土

◆ 防震缝

1.最小宽度：按框架结构的50％取用，但不宜小于70mm。

框架结构防震缝最小宽度规定为：高度≤15m的部分，70mm；超过15m的部分，6度、7度、8度、9度相应每增加高度5m、4m、3m、2m，缝宽加宽20mm

2.缝两侧结构体系不同时，按不利情况确定

缝两侧房屋高度不同时，按较低房屋高度确定

3.缝沿房屋全高设置，地下室和基础可不设，但在与上部防震缝对应处应加强构造和连接

4.相邻结构基础存在较大沉降差时，宜加宽防震缝

墙体布置

◆ 宜双向布置，尤其是抗震时应避免单向布置

◆ 门窗洞口宜上下对齐，成列布置。一、二、三级抗震时，底部加强部位不宜采用错洞墙，且所有部位不宜采用叠合错洞墙

◆ 墙肢长度不宜超过8m，且墙段总高与墙肢高度之比应大于2。当墙肢较长时宜开设洞口，各墙段间设置弱连梁

◆ 应避免楼面梁垂直支承在无翼墙的剪力墙的端部（《审查要点》3.6.3 / 6）

◆ 当墙肢与其平面外方向的楼面梁连接时，应至少采取以下一种措施：

◆ 一般剪力墙的底部加强部位高度的取值：

（说明：当有地下室时，墙肢总高度应从地上一层（首层）算起，但底部加强部位应额外加上地下室的高度）

截面设计

◆ 构件截面长边与短边之比大于4时，宜按墙的要求进行设计（《砼规》10.5.1）

◆ 矩形截面独立墙肢的长度与厚度之比不宜小于5

当其比值小于5时——其在重力荷载代表值作用下的轴压比限值，当一、二级抗震时，应较正常墙肢的相应值减0.1，三级抗震时为0.6

当其比值不大于3时——宜按框架柱进行设计，但纵向钢筋的最小配筋率不变，且箍筋宜沿全高加密

◆ 双肢剪力墙的抗震设计中，墙肢不宜出现小偏拉，当任一墙肢出现大偏拉时，两墙肢均应将弯矩设计值和剪力设计值乘以1.25的增大系数

（说明：剪力墙墙肢不同受力状态的延性优劣—— 小偏拉 < 大偏拉 < 小偏压 < 大偏压）

◆ 剪力墙截面设计的内容：平面内的斜截面受剪、偏压或偏拉、平面外轴心受压

◆ 在集中荷载作用下，墙内宜设置暗柱，并注明暗柱纵筋的连接方式，无暗柱时应进行局部受压承载力验算

◆ 一级抗震时，墙体的水平施工缝处宜进行抗滑移验算

截面厚度

◆ 一、二级抗震时，底部加强部位 ≥

其他部位 ≥

（《砼规》11.7.9 / 1）补充：当墙端无端柱或翼墙时，≥ 层高的1/12

◆ 三、四级抗震时，底部加强部位 ≥

其他部位 ≥

◆ 非抗震时，≥

◆ 当不能满足上述要求时，应进行墙体的稳定计算（高规附录D）

◆ 剪力墙井筒中，分隔电梯井或管道井的墙肢截面厚度可适当减小，但不宜小于160mm。

◆ 截面尺寸还应符合受剪要求

◆ 剪力墙的厚度不宜小于楼层高度的1/25（《砼规》10.5.2）

轴压比限值

◆ 一般剪力墙底部加强部位——三级抗震无规定、二级抗震0.6、一级（7、8度）抗震0.5、一级（9度）抗震0.4

其他部位——无规定

◆ 短肢剪力墙各部位统一规定为三级抗震0.7、二级抗震0.6、一级抗震0.5，一字形墙应各降低0.1

砼强度等级

◆ ≥C20，带筒体和短肢剪力墙的结构≥C25

截面配筋

◆ 竖向和水平钢筋不应单排设置：截面厚度hw ≤ 400 时，可双排配筋；

400 ≤ 截面厚度hw ≤ 700 时，宜三排配筋；

截面厚度hw ≥ 700 时，宜四排配筋

◆ 短肢剪力墙的全部纵向配筋率——底部加强部位 ≥ 1.2％ ；其他部位 ≥ 1.0％

◆

端部纵筋

◆ 墙肢每端的竖向钢筋不宜少于4φ12或2φ16，该处对应的拉筋直径不小于6mm（间距250mm）（《砼规》10.5.8）

◆ 非抗震设计时，剪力墙端部构造配置不少于4φ12的纵筋，沿纵筋配置不少于直径6mm、间距250mm的拉筋（《高规》7.2.17/5）————同上条

◆ 纵筋搭接长度：≥ laE 和 la（抗震和非抗震）

竖向和水平分布钢筋

一般剪力墙：

◆ 最小配筋率：一、二、三级抗震时，0.25％ ；四级和非抗震设计时，0.20％

◆ 间距：≤ 300mm；直径：≥ 8mm，但 ≤ 墙肢厚度的1/10

◆ 以下特殊部位的剪力墙的分布钢筋应加强，最小配筋率不应小于0.25％，间距不应大于200mm

房屋顶层剪力墙长矩形平面房屋的楼梯间和电梯间剪力墙 端开间的纵向剪力墙 端山墙

◆ 温度、收缩应力较大的部位，剪力墙水平和竖向分布钢筋应适当加强（《砼规》10.5.9）

◆ 水平分布钢筋搭接

搭接接头间距：同排水平分布筋搭接接头之间的水平净距 ≥ 500mm

上、下相邻水平分布筋搭接接头之间的垂直净距 ≥ 500mm

搭接长度：≥ 1.2 laE 和 1.2 la（抗震和非抗震）

◆ 竖向分布钢筋搭接

搭接接头间距：可在同一高度搭接

搭接长度：≥ 1.2 laE 和 1.2 la（抗震和非抗震）

拉筋

◆ 间距不应大于600mm，直径不应小于6mm（一般取为φ6@600）

◆ 底部加强部位，约束边缘构件以外的拉筋间距应适当加密（一般取为φ6@400）

◆ 构造边缘构件阴影区域内拉筋的水平间距不应大于纵向钢筋间距的2倍（《砼规》11.7.16）

边缘构件

◆ 约束边缘构件的设置范围：

一、二级抗震的剪力墙底部加强部位及其上一层的墙肢端部

◆ 构造边缘构件的设置范围：

一、二级抗震的剪力墙其他部位的墙肢端部三、四级和非抗震设计的剪力墙全部部位的墙肢端部

◆ 在设置约束边缘构件的范围内，若墙肢底截面在重力荷载代表值作用下的轴压比小于下述的规定值，可按构造边缘构件设置（《抗震规范》6.4.6/1）（《砼规》11.7.4）

—— 一级抗震（9度）0.1、一级抗震（8度）0.2、二级抗震0.3

约束边缘构件

剪力墙的约束边缘构件

◆ 配箍特征值λv按下表取用，约束边缘构件的长度lc取下表数值、1.5 bw和450mm的最大值

项目 一级（9度）一级（7、8度）二级

λv 0.20 0.20 0.20

lc（暗柱）0.25 hw 0.20 hw 0.20 hw

lc（翼墙或端柱）0.20 hw 0.15 hw 0.15 hw

（说明：，hw为剪力墙墙肢长度）

◆ 当有端柱、翼墙或转角墙时，lc ≥（翼墙厚度＋300mm）或（端柱沿墙肢方向截面高度＋300mm）（《砼规》11.7.5 / 1）

◆ 翼墙长度不得小于其厚度的3倍，端柱截面边长不得小于墙厚的2倍，否则视为无翼墙或无端柱

◆ 竖向钢筋的配筋范围不应小于图中阴影面积，一、二级抗震时分别不应小于6φ16和6φ14，且分别不应小于阴影面积的1.2％和1.0％

（一般来说，端部纵筋配置在阴影范围内，阴影范围之外、lc范围之内部分的纵筋按竖向分布钢筋配置）

◆ λv要求的箍筋范围为图中阴影所示，箍筋直径不应小于8mm，一、二级抗震时，箍筋间距分别不应大于100mm和150mm

构造边缘构件

剪力墙的构造边缘构件

◆ 构造边缘构件的范围见上图，最小配筋率应符合下表规定

底部加强部位其他部位

抗震等级纵向钢筋最小用量（取较大值）箍筋 纵向钢筋最小用量（取较大值）箍筋

最小直径（mm）最大间距（mm）最小直径（mm）最大间距（mm）

一级 —— —— —— 0.008Ac，6φ14 8 150

二级 —— —— —— 0.006Ac，6φ12 8 200

三级 0.005Ac，4φ12 6 150 0.004Ac，4φ12 6 200

四级 0.005Ac，4φ12 6 200 0.004Ac，4φ12 6 250

◆ 箍筋的无支长度不应大于300mm，拉筋水平间距不应大于纵筋的2倍

（当拉筋隔一拉一时，纵筋间距≤150mm；当每道纵筋均设拉筋时，纵筋间距一般均可满足要求≤300mm）

◆ 当墙端部为端柱时，端柱的纵筋和箍筋宜按框架柱的构造要求配置

连梁

◆ 跨高比大于5时，按框架梁设计

◆ 楼面主梁不宜支承在连梁上

◆ 连梁可作刚度折减，折减系数不低于0.5

◆ 连梁应进行斜截面抗剪承载力计算，当连梁截面尺寸不满足抗剪要求（超筋）时，可如下处理

1.减小连梁截面高度

2.可对连梁进行内力调幅，以降低剪力设计值。此法应尽量避免，且调幅范围应当限值，因为连梁已经进行了刚度折减

3.当连梁破坏对承受竖向荷载无明显影响时，可考虑在大震作用下该连梁不参与工作，按独立墙肢进行第二次多遇地震作用下的内力分析，墙肢按两次计算所得的较大内力进行配筋设计

◆ 纵筋设置：

1.规范未规定纵筋的最小配筋率，可参照同一级框架梁的要求，但纵筋在保证受弯承载力的前提下，应越小越好，以使连梁在地震作用下尽早屈服、耗散能量，形成抗震的第一道防线

2.洞口上、下两边的连梁内纵筋面积不宜小于被洞口截断的水平分布筋面积的一半，且≥2根，≥φ12mm（《砼规》10.5.8）

◆ 箍筋设置：

1.抗震设计时，连梁箍筋沿全长的构造按框架梁端加密区箍筋的构造要求采用

2.洞口连梁全长配箍：直径≥6mm，间距≤150（《砼规》10.5.14）

3.顶层连梁的纵向钢筋锚固范围内，应设置箍筋（《抗震规范》6.4.11），箍筋直径与该连梁的箍筋相同，但间距不宜大于150mm

◆ 腰筋设置：

1.连梁范围内，墙体的水平分布筋应作为连梁的腰筋拉通连续配置

（一般情况下，连梁腰筋即为墙体水平分布筋）

2.连梁截面高度大于700mm时，两侧腰筋的直径不小于10mm，间距不应大于200mm

3.连梁跨高比不大于2.5时，两侧腰筋的面积配筋率不应小于0.3％

4.腰筋置于连梁箍筋的外侧（00G101）

◆ 一、二级抗震，且连梁跨高比≤

2、墙厚≥200时，连梁内除普通箍筋外，宜另设斜向交叉构造钢筋（《抗震规范》6.4.10），其直径不小于12mm，斜筋应按受拉钢筋的锚固长度要求锚入墙内

开洞、错洞

◆ 当剪力墙面开有各边长小于800mm的非连续小洞口，且整体计算中不考虑其影响时，洞口四周可不另设加强钢筋，应将被洞口截断的墙内分布钢筋分别集中配置在洞口四边，且钢筋直径不应小于12mm

◆ 剪力墙面内边长小于300mm的洞口要按要求预留

◆ 穿过连梁的管道宜预埋套管，洞口上下的有效高度 ≥，且洞口处宜补强钢筋，单侧补强≥2φ14

◆ 连梁被洞口削弱的截面应进行承载力验算

◆ 楼板开大洞削弱后，如下措施予以加强：

1.加厚洞口附近楼板，提高楼板配筋率，双层双向布筋，加配斜向钢筋

2.洞口边缘设边梁、暗梁

3.楼板洞口角部配置斜向钢筋

短肢剪力墙特殊规定

◆ 定义：墙肢截面高度与厚度之比为5～8

◆ 截面厚度不小于200mm

◆ 最大适用高度应比一般剪力墙结构的规定值适当降低，且不应大于100m（7度抗震）和60m（8度抗震）

◆ 短肢剪力墙承受的第一振型底部地震倾覆力矩不宜大于总力矩的50％

◆ 抗震等级应比一般剪力墙提高一级采用

◆ 7、8度抗震时，宜设置翼缘，且一字形短肢墙平面外不宜布置与之单侧相交的楼面梁

◆ 不应适用于B级高度和9度抗震的A级高度

楼盖

◆ 高度超过50m时，宜采用现浇楼盖

◆ 现浇楼盖砼强度宜在C20～C40之间，板厚可按跨度的1/35～1/45采用

施工图绘制

◆ 地上和地下部分，剪力墙的水平分布筋均在竖向分布筋之外侧

◆ 洞口错开时，宜将连梁锚入暗柱内，形成暗框架

◆ 设计说明：

1.剪力墙的底部加强区的范围

2.剪力墙的拉筋为φ6@600，底部加强区为φ6@400

3.转角窗（阳台）的窗下填充墙，在转角处设置构造柱，并增设水平配筋腰带与两侧剪力墙端连接，构造柱配筋按框架柱构造要求

他山之石

◆ 应避免将大梁穿过较大房间，住宅中严禁梁穿房间

◆ 设有转角窗（阳台）的高层住宅剪力墙结构不宜再设置跃层单元

◆ B级高度和9级抗震的A级高度的高层建筑在角部剪力墙体上开设转角窗（阳台）应慎重，需进行专门研究

◆ 非抗震设计和7、8、9度抗震设计的A级高度的高层建筑，在设置转角窗（阳台）时，宜如下处理

1.转角处沿窗线设置挑梁并相交

2.靠窗边的墙端暗柱配筋加强，尤其是箍筋加强，必要时暗柱可按约束边缘构件配筋，或在建筑允许的情况下，靠窗边的墙端设端（壁）柱

3.板内设斜向暗梁（或直接设斜向拉结筋），以连接窗边两墙体，或在建筑允许的情况下，直接设斜向连梁

4.将该房间的楼板加厚，双向双层配筋加强

5.转角窗窗下墙体设置构造柱，并增设水平配筋腰带与两侧构造柱连接

6.窗边两道墙体应尽量避免一字形墙、短肢墙，并控制轴压比

◆ 长宽比小于2的连梁的受剪承载力较低，宜避免采用

说明：除“他山之石”外，未注明之规定，均出自于《高规》