关于舞泉镇城中村改造情况的调查与思考

第一篇：关于舞泉镇城中村改造情况的调查与思考

关于舞泉镇城中村改造工作的调查与思考

今年以来，舞泉镇按照县委、县政府的要求，以城乡一体化为基本方向，以拉大城区框架、提升城市品位为目的，以城中村改造为手段，大力实施城区基础设施建设，狠抓旧城改造和新村建设。工作中，该镇坚持试点先行、逐步铺开的原则，组织人员以牛市口村和西蔡村为试点，集中力量，重点攻坚，城中村改造工作取得了阶段性成效。为总结经验，查找不足，更好推动我县城中村改造工作，近日，县政府办组织人员，就舞泉镇城中村改造情况进行了深入调研，现将有关情况报告如下，供领导参考。

一、基本情况

舞泉镇牛市口村位于县城西南部，辖4个居民小组，615户，2299人，其中外来户263户，计1072人，居民区占地900余亩。整村改造工程计划分四期、五年完成，其中一期工程计划围绕新西路拆迁130户居民，整合土地150亩。目前，新西路以西39户住户已顺利完成拆迁，共整合村庄占地40亩，其中34亩土地已经完成了“招拍挂”工作，新西路以东91户的宅基地丈量摸底工作已经结束，正在动员群众拆迁。

舞泉镇西蔡村位于城区东北部，辖7个居民小组，350户，1117口人，耕地750亩，村庄占地面积310亩。整村改造工程计划分三期、三年时间完成，其中一期工程重点围绕延伸打通南京路至北三环（下称南京北路），开发土地面积98亩。目前涉及的113户农户拆迁工作已全部结束，拆迁补偿已全部发放 1

到位，群众安臵房用地已划拨到位，南京北路主路面9月份可开工建设。

二、主要做法

城中村改造是城市发展的必然趋势。通过实施城中村改造，不仅可改善城区居民的生活环境，提高城市形象，而且将有力地促进城乡一体发展，提高城镇化水平。但城中村改造工作投资大、政策性强、涉及面广、工作难度大，且直接面对的是农户切身利益，工作中稍有疏忽，不仅会造成群众损失，致使工作被动，而且极可能增加新的不稳定因素。为保证工作的顺利推进，该镇党委、政府主要做好了三个方面的工作：

（一）坚持三个到位，解决思想认识问题。一是组织到位。该镇专门组织成立了由镇长任组长、党政班子成员为成员的城中村改造工作攻坚组，每个试点村配备2名班子成员，抽调5-7名机关中层干部驻村开展工作。牛市口村和西蔡村也分别成立了相应的领导组织，并实行村干部分包农户制度，协同镇政府积极开展工作。二是宣传到位。该镇党委、政府一方面通过张贴标语、悬挂横幅、印发《致城区广大居民的一封信》等不同形式，对城中村改造工作进行定位式宣传，另一方面充分利用村内广播，每天早、中、晚召开三次广播会，重点向群众讲解城中村改造的重大意义、补偿标准、后续安臵等，并采取对比算账的方式，让拆迁群众实实在在感受到拆迁给他们带来的实惠。三是热点难点解决到位。对个别不愿拆迁的农户，镇村组织专门人员不厌其烦的登门做思想工作，并明确人员分包，想尽千方百计做通思想工作；对个别群众提出的特殊情况和具体

问题，镇村干部积极与拆迁户协商，在政策允许范围之内尽量满足群众要求，尽快协调解决，争取群众支持，确保拆迁工作顺利推进。

（二）抓好三个关键，解决利益分配问题。一是合理确定补偿标准。在规划拆迁区内，由于情况不同，其补偿标准也不尽相同。为保证拆迁群众利益，该镇结合两个村的实际情况，专门研究制定了《舞泉镇牛市口村城中村改造工作实施方案》、《舞泉镇西蔡村城中村改造工作实施方案》，明确规定了城中村改造工作的目的、意义、方法和步骤，以及不同情况的具体补偿标准，为拆迁补偿工作的顺利开展，提供了政策依据。二是认真做好排查摸底。为准确掌握每个拆迁户的具体情况，确保农户利益不受损失，该镇组织镇村干部放弃休息时间，顶着烈日，冒着酷暑，挨家逐户进行宅基地面积测量和实物登记，并将登记内容及时反馈给当事人确认、签字，为后期补偿工作的顺利实施奠定了坚实基础。三是及时做好拆迁补偿。补偿工作主要分为两部分，一部分是现金补偿，另一部分是实物补偿。其中牛市口村拆迁群众除可按照拆迁补偿标准获得相应现金补偿外，每户还可在规划集贸市场内分得门面房一间以上。西蔡村在核定拆迁群众补偿标准后，每户可优先购买南京北路沿街门面房3间以上，且每间比市场价优惠5000元，放弃门面房认购的，可获得1.5万元的额外现金补偿。

（三）落实三项举措，解决拆迁资金难题。一是高标准做好规划。为确保规划高标准，且符合当地实际，该镇专门聘请省规划局专家对两个试点村改造工作分别制订了总体规划，提出

了围绕主干道、重点建市场，统一规划、分批实施、稳妥推进的总体开发思路。其中牛市口村以新西路为中心，以公园建设为目标，以商住楼房综合性开发为重点，致力将牛市口村打造成为舞阳县最大的农贸批发市场，最好的休闲娱乐公园。西蔡村以南京路延长线为中心，重点建设汽车修配专业市场。由于拆迁土地规划到位，有效提高了单位土地面积的出让价格。二是开发商第一时间介入。城中村改造工作选择开发商是关键。为保证城中村拆迁改造工作的顺利推进，该镇在拆迁之前就积极与投资意向人联系，征得他们的支持。其中，深圳盛世恒发投资有限责任公司计划先期拿出2000万元启动资金，用于牛市口村拆迁群众的拆迁补偿和安臵房建设工程。郑州客商计划先期拿出1550万元启动资金，用于西蔡村改造工程，其中拆迁群众的拆迁补偿800万元，南京北路的主路硬化750万元。三是充分利用政策资源。为有效保障群众利益，充分调动他们拆迁的积极性，该镇坚持灵活运用政策。对符合城镇低保条件的拆迁户，积极为他们办理城镇低保手续；对有致富项目的拆迁户，积极帮助他们争取上级政策性资金。西蔡村还抓住上级安臵房工程机遇，将村里给拆迁户规划的宅基地无偿交给房管局，由房管局为拆迁户建设安臵房。

三、几点启示

舞泉镇的城中村改造工作，给我们以下几点启示：

（一）做好群众思想工作是搞好城中村改造的基础。城中村改造工作涉及千家万户，群众工作做不好，就会影响整体工作的推进。尤其是作为内陆和欠发达地区，群众的思想大都比

较保守，故土难离等思想意识严重。舞泉镇政府选准突破口，重点从解决思想问题入手，采取大面宣传、利益引导、逐户动员、重点突破的办法，逐一做通群众的思想工作，真正做到了群众自愿，为该项工作顺利开展奠定了坚实基础。

（二）保证群众既得利益是搞好城中村改造的关键。城中村改造的最终目的是提高广大群众的生活水平。通过城中村改造，要让群众得到实实在在的好处，真正实现群众得实惠，城市提形象。牛市口村城中村改造后，农贸市场的门面房可以安臵全村65%以上的农户在市场内就业，农户拆迁后得到的补偿可以在购买新住房的基础上，获得一间以上门面房，不但提高了群众居住环境，还为农户找到了有效的致富门路。西蔡村城中村改造后，拆迁补偿款可让群众买到合适的住房，同时可以享受城镇低保，并分得一套安臵房和三间临街门面优先购臵权。汽车修配专业市场建成后还可安臵300—500名劳动力就业。

（三）落实好拆迁资金是搞好城中村改造的保证。旧城拆迁是一项耗资巨大的民心工程，仅靠政府的投入远远不能满足拆迁需求，必须坚持市场化运作，调动社会各界投资。舞泉镇在拆迁过程中，首先注重在拆迁的整体规划上提水平，从而有效提高了单位面积土地的可开发价值，让开发商实实在在看到投资旧城开发的可观利益。其次积极争取开发商的及早介入，用开发商的资金实现改造工作的顺利推进。同时，该镇还鼓励民间资本积极介入，从而撬动社会资金参与旧城改造的积极性，为旧城改造工作提供了充足的财源。

（四）妥善处理存在问题是城中村改造工作推进的必要条

件。舞泉镇城中村改造工作虽然取得了一定的成绩，但在改造过程中也曝露出了一些突出的问题：一是随着人们生活水平的不断提高，旧房盖新房的群众不断涌现，这必将增加城中村改造的成本。同时，不少群众听说要拆迁，受利益驱使，将自家的平房加高成楼房，由于地基不稳，随时都存在着重大危险。二是城中村改造土地手续报批难。目前，城中村改造土地必须上报省国土资源地厅审批备案，一般情况下审批需要半年左右，一定程度上影响了推进速度。致使在改造工作中，有先拆后批、先建后批等违法行为。三是我县的土地价格和房产价格相对较低，城中村改造成本又相对加高，其中利润较低，开发商积极性不高，发展后劲明显不足。因此我们建议：一要及时出台城中村改造限制性文件，明确城管部门对旧城区内建筑许可证发放的限制性规定，坚决制止无证建房或对旧房改造行为的发生，以降低改造成本。二要及时把旧城进行分区划片，及时上报改造项目，储备开发土地，为以后实施改造和开发奠定基础。三要注重城市文化建设，不断加强城市绿化、美化、亮化建设，提高城市品位，增强城市凝聚力和承载能力。四要定期召开城乡一体建设指挥部工作会，听取各村推进情况，了解存在问题，专题研究，现场办理，集中解决，并明确部门分头落实，限期办结，达到合力共建、强力实施、迅速推进的结果。

第二篇：关于郑州市城中村改造的调查与分析

《关于郑州市城中村改造的调查与分析》

一．序言

城中村是我国城市化进程中特有的现象，推动城中村改造也是我区继续推进城市化、建设现代化城区的应有之义。城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市快而出现的一种特殊现象，目前在国内大中城市中普遍存在的一个现象或者说是问题，因此我认为需要结合本学期《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》综合分析城中村改建的问题。二．郑州简介

相信大多数人对郑州都有或多或少的了解，其中对郑州发展也都有所了解。因此本次就以河南省省会城市郑州作为本次论文的分析城市。郑州是一个古老的城市，始于夏商时期，曾在此建都。近代中国，郑州一直在县级和市级之间徘徊。1953年，1954年，河南省省会由开封前往郑州，郑州成为河南省省会城市。郑州市地处中国地理中心，是全国重要的铁路、航空、电力、邮政电信主枢纽城市，得益于独特的地理位置，征收也是历史上重要的商埠，至今仍是中部地区重要的物资集散地，每年都会举办全国性、区域性大型商贸活动。三．城中村特征及其成因

“城中村”的形成是经济、社会、文化、管理等多种要素相互作用的结果，但根源是我国长期实行的城乡二元管理体制。村落徒弟所有权归属集体名村民委员会时期管理主体。“城中村”市政公用、市容园林等城市基础设施建设薄弱，“城中村”道路、排水、供热供气、环境卫生、园林绿化等设施基本为空白，居住环境恶劣；村庄建设无序发展，农民房屋“黑、窄、密”，居住环境“湿、危、杂”问题突出；大量低收入、素质低的流动人口涌入“城中村”使得“城中村”成为这回丑恶现象的多发地。“城中村”的这些特点，决定其生产方式、生活方式、地缘特征都已不是传统意义上的农村，成为城市的溃疡，对其改造已经成为当务之急。“城中村”问题毫无疑问已经成为当前必须要解决的重要城市发展的一个问题。毛泽东曾经说过，矛盾是普遍存在的，社会主义同样充满着矛盾，正是这些矛盾推动着社会主义社会不断地向前发展。矛盾不断出现，又不断解决，就是事物发展的辩证规律。

四．郑州市“城中村”改造过程

郑州近些年来发展速度非常快，近年来郑州城市建设取得了很大的成绩，这也是每个郑州人所津津乐道的。其中城市建设最重要且最难的部分当属城中村改建了，所以本学期就《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系》社会调查报告还是更加贴合实际，就郑州市近郊 区的农村（或者说是城中村改造进行论述）。从2003年9月郑州市政府将城中村改造提上议程算起，郑州城中村改造已经走过了十年征途。遍布城市的228个自然村，如今已有170余个获批改造。2014年将全面启动剩余城中村改造。先来看看最近几年，郑州关于城中村改造的公告: 2003年9月，郑州市政府印发《郑州市城中村改造规定（试行）》，这意味着郑州市城中村改造正式启动。

2004年，金水区西史赵村第一个启动拆迁改造，成为郑州第一个城中村改造项目。

2006年3月25日，燕庄村改造拆迁，将郑州带入大规模城中村拆迁改造阶段。

2007年《郑州市城市总体规划（2008-2020）》经过三年多时间的精心编制，报批成果已经完成。本规划共分为两个层次：市域和中心城区。市域规划范围为郑州市行政辖区，包括金水、管城、二

七、惠济、上街六区，已经荥阳、巩义、新郑、新密、登封、中牟五市一县所辖范围，总城区面积7446.2平方公里。中心城区规划范围为市区行政辖区的中原、金水、二

七、管城、惠济五区的城区范围。发展目标：到2020年，郑州市域总人口为800万人，市域城镇人口约为538万人；2020年，市域总人口约为1000万闻，市域城镇人控约为789万人，权势生产总值1万亿元左右，人均生产总值10万元左右，城市居民人均可支配收入3.4万元；城镇居民人均住房面积35平米；人均文化设施用地面积0.8-1平米。2012年7月17日，郑州市政府同意20个城中村进行改造。致辞，郑州市建成区（除郑东新区、经济技术开发区外）内228个城中村已有119个获批改造。

2015年，金水区，二七区，管城区、惠济区三环内的全部城中村启动了拆迁改造。就金水区来说，2015年1月至今，先后启动大铺，姜寨，司家庄、马李庄、勺袁、杨君刘等18个城中村改造项目，郑州市三环内的城中村启动了拆迁改造，但拆迁改造的重点和难点在郑州的北边，因郑州市区域向北延伸发展，导致金水区的城中村改造也相应向北延伸。在郑州市建成区，陈寨、绿林、刘庄等三环外的城中村，离中心城区近，交通便利、放假较低，因此，外来人口多、商业用房较为发达，这也成为金水区拆迁改造的老大难。五．郑州市城中村改造旧模式研究

这一模式的主要内容有：

（一）.政府指导城中村改造，城中村改造采取“一村一案”方式，根据现实情况和群众意愿，以城中村集体经济组织自行改造模式为主，也可以采取与投资商联合改造或通过招标选定投资商独立改造的模式。

（二）.城中村实行改制，撤村建居，城中村村民户口农转非，享受城镇居民的社会保险、社会保障和就业待遇，原集体经济组织改制为股份制企业，设立集体法人股和个人股，集体法人股原则上不低于40%，集体股收益除用于扩大再生产外，主要用于为未就业的原村民办理社会保险和其他集体福利事业。

(三).城中村原集体土地转为国有，宅基地以国有划拨方式给原住户使用，原集体经济组织兴办企业用地确权给使用者，转为国有土地的首次转让或改变土地用途，应补缴土地出让金和有关税费；投资商独立改造城中村，经营性用地须通过招拍挂方式取得（除少数城中村改造项目采取招拍挂方式外，大部分在实践中还是采取了协议出让方式），土地出让金由市财政局收取并全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障（郑政[2004]35号文件）。

(四).城中村的改造方式为彻底重建，可采取企业自筹、村民集资、抵押贷款等多种方式筹资，改造中主要建设原居民安置用房（享受经济适用房优惠待遇）和商业用房、出租房（须补缴土地出让金）。(五).城中村改造由政府协助拆迁人拆迁，拆迁补偿安置方案须由村民大会或转制后的股东大会通过，被拆迁人可以选择货币补偿或产权调换两种方式进行补偿，每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积（228平方米的新建住宅面积）予以安置，超出部分按建安价给予货币补偿，不足部分由被拆迁人按新建住宅建安价补齐差价。(六).2000年8月9日后原村民未经规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建设处理，拆迁时不予安置补偿；非本村村民占用集体土地建设房屋，或购买在集体土地上建造的房屋，城中村改造完成后经确认符合改造规划的补缴土地使用权出让金及有关税费可办理国有土地使用权证和房屋所有权证，不符合改造规划的应予拆迁，由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价给予补偿。

六．郑州市城中村改造新模式研究

经过五年探索，郑州市城中村改造取得了一定经验，并借鉴外地成功经验，郑州市人民政府于2007年6月出台了《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号），随后又出台或公布了《关于城中村改造有关政策实施中具体细则的会议纪要》（市长办公会纪要（2007）61号）、《关于城中村改造经验总结和措施完善等问题的会议纪要》（市长办公会会议纪要〔2007〕100号）、《关于城中村改造中廉租住房和周转房建设有关问题的通知》（郑政文[2007]208号）、《关于禁止城中村擅自拆迁和擅自开工建设有关问题的通知》（郑政文[2007]209号）、《关于印发〈郑州市城中村改造工作流程（试行）〉的通知》（郑政文〔2008〕120号）等文件，形成了相对成熟的新的城中村改造模式，即郑州市城中村改造新模式。

七．郑州总体发展：

郑州未来12年的发展方向，以东西南三向为主。中心城区城市用地增长边界为：东至京珠高速公路，细致环城高速公路，北至黄河湿地保护区，南至南水北调中线工程。发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设，保护黄河湿地，提升生态品质。伴随着郑州市城乡化进程的加快，城中村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市的巨大差异逐步体现出来，从城中村问题已经成为影响郑州市城市协调发展的主要问你。一句郑州城中村大规模改造过程遇到的资金、人口拆迁安置以及城中村的二次拆迁等诸多难题，今儿提出了对郑州市城中村改造的合理化建议。

以上数据充分说明了郑州市政府对城中村改造的力度之大，以及对城中村改造的决心。

八．对郑州市城中村改造的合理化建议

从各个省市“城中村”改造的时间中得知，“城中村”改造最难协调的就是相关利益主体之间的关系，即政府、村民和开发商三方利益关系之间的制约和调和。其中政府的担忧是拆迁过程中的利益冲突会成为社会不稳定的因素，政府自己开发因成本国语高昂难以启动，而给予优惠政策吸引开发商介入开发，欧不可能造成房屋过量供给，冲击也已经趋近饱和的房地产市场；开发商的担忧是此种拆迁开发中的利益矛盾重重，不确定因素很多，高昂的交易成政府对楼本会吞没和消散房地产开发的正常收益，楼层高度的管制会使开发变得无利可图；村民的担忧是他们既得的房地产租金收益在开发中而且会损失市中心区域房地产升值前景得不到保护，他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由，对他们既得利益寸金必争。因此，“城中村”改造中，必须选择合理的制度安排，兼顾各方利益主体的要求，成功实施改造工作。

（一）郑州市城中村改造中存在的问题及制约因素

（1）在“城中村的改造当中，政府的作用不可忽视。所谓的政府行政手段就是制定有关“城中村”改造的法律规定和政策，该方面的欠缺造成的改造问题在上面已经谈到，目前郑州市政府的相关部门对于“城中村”改造还没形成合力，缺乏重医的改造规划和改造方案，部门之间的分工不明确相互的协调也缺乏组织性。很多保证“城中村”改造能够有效进行的政策改革还没有进行，这给“城中村”的改造增加了一定的难度。“城中村”土地未能及时收归国有以及宅基地制度的存在是造成各级政府部门对“城中村”管不了、治不好的根本原因；（2）村民与政府管理部门缺乏相应的交流，改造相关方案大多数村 民并不知情，或者对拆迁过渡期内的补偿条款不满意，造成部分村民拒绝签订拆迁协议；（3）拆迁改造部门缺乏执法队伍建设，暴力执法，强拆现象屡见不鲜；

（4）土地产权不明确。

（二）郑州市“城中村改造”应遵循的指导思想

以科学发展观为指导，坚持以人为本，按照构建和谐郑州、建设中原首善之区的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益、加快城镇化发展为核心，把城中村改造作为加强城市基础设施建设、完善城市功能、推动城市内涵式发展的重要组成部分，统筹考虑村民安置、城市景观建设和经济社会发展，充分调动各方面的积极性，依法保护村组及村民的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益，达到村民、开发商、政府“三满意”，通过努力将城中村改造成现代化城市社区，为郑州市经济社会全面、协调、可持续发展做出贡献。

（三）郑州市城中村改造应遵守的基本原则

（1）坚持政府主导、市场运作的原则。城中村改造坚持群众自愿、政府负责的原则，政府指导城中村改造，制定改造规划，出台配套措施，具体改造以市场运作为主，通过招拍挂方式确定改造主体。

（2）坚持统一规划、分步实施的原则。按照城市总体规划的要求，对城中村实行统一规划、成片开发、配套建设，具体改造从实际出发、分步实施，做到条件成熟一个审批改造一个，保证城中村改造的顺利进行与社会和谐稳定。

（3）坚持因地制宜、一村一案的原则。根据各个城中村的具体情况，因地制宜，一个村（组）制定一个具体改造方案，确立有差异的改造目标，实施不同的具体改造方法。

（4）坚持统筹兼顾、综合改造的原则。积极开展体制创新，既推动城中村空间形态改造，又推动其社会形态和经济再造，实现城中村与城市的全面融合。

（5）坚持旧村改造、配套房地产开发的原则。以旧村改造带动配套房地产开发，以配套房地产开发为城中村改造提供资金保证，顺利推进城中村改造的全面实施。

参考文献：

[1]李俊夫.城中村的改造[M].北京:科学出版社, 2004.[2]谢志岿.村落向城市社区的转型[M].北京:中国社会科学出版,2005.[3]周江.城市土地管理[M].北京:中国发展出版社, 2007.[4]杭州市城中村改造办公室.杭州市撤村建居试点工作政策汇编[Z].杭州: 杭州市城中村改造办公室, 2006.[5]深圳市城中村改造工作办公室.深圳市城中村（旧村）改造暂行规定、关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见[Z].深圳: 深圳市城中村改造工作办公室, 2005.

第三篇：棚户区和城中村改造”的思考与建议

“棚户区和城中村改造”的思考与建议(公开稿)

王 才 亮

3月5日，国务院总理李克强代表新一届中央政府向全国人大报告政府工作时指出:“今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。“要更大规模加快棚户区改造，决不能一边高楼林立，一边棚户连片”。

政府工作报告中提到的这个“棚户区和城中村”立刻引起国内外的关注，但是这个“棚户区和城中村”是个什么东西呢?词典上没有。有关部门此前在内部文件上对此的表述和学术界的共识是:棚户区一般是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。其中涉及土地为集体所有，主要由农民所建造的棚户区便是人们俗称的“城中村”。公开的法律、法规规章对于“棚户区和城中村”没有明确界定，而多年来对此界定的具体的标准都是以地方文件加以明确。

到这次“两会”前，全国绝大部分省、市、自治区和500多个城市都出台了红头文件，有大干一场的气氛。然而，这些红头文件以及实际工作中对于“棚户区和城中村”却有着不尽相同的认识与规定，其“棚户区和城中村”改造的手段与方法也不尽相同。为此，我认为有必要从理论上对“棚户区和城中村”改造工作作系统的研究。

一、“棚户区”是历史的产物。

有的学者经考证认为“棚户区”这一名词来源于辽宁抚顺、阜新的工业贫民聚集区。因为近些年来的轰轰烈烈的“棚户区和城中村”改造工作最早起源于此。但我们认为“棚户区”名词的出现是始见于上海，是伴随着中国近代工业的建立而出现的。棚户区始于十九世纪末的上海沿苏州河的两岸。当时的上海，由于近代工商业的发展，外地来的工人拖家带口慢慢聚集在一起搭建简易住房，几十年的努力渐成规模就形成了当时的棚户区。

1949年之前，上海市政当局为控制棚户区蔓延，曾以有碍市容观瞻为由对棚户实施取缔，遭到棚户居民的激烈抵制。1920年代末至1940年代末的上海市政府还曾动用各种力量，推行贫民住宅安置工程，内容包括建造“平民住所”、“平民村”，组织“义卖房屋”等，但这些清理与安置措施，并不能遏止棚户区的扩张。

上海解放后，清除和改造棚户区，同样是城市治理的燃眉之急。任务之艰巨也是前所未有。据统计，截至1949年5月上海解放，上海的棚户区占地面积1109万平方米，棚户简屋197500间，建筑面积322．8万平方米，共居住着115万人。这些统计数字还不包括大量见缝插针的“旱船”、“草棚”、“水上阁楼”。经过上海市人民几十年的努力，解放前的“棚户区”在上世纪六十年代已经基本拆迁改造完毕。全国大部分城市在城市建设中也基本完成了对棚户区改造的任务，但中小城市的进度落后于大城市。

然而，由于历史和现实的原因，在解放前的“棚户区”拆迁改造完成后，新的“棚户区和城中村”又在产生。坦率直言，是过去重积累、重建设、轻生活的指导方针造成的在居住条件上对工人阶级的欠账。虽然此时的“棚户区和城中村”与解放前的棚户区不可同日而语，有了基本的水、电供应且基本是无偿提供且基本是无偿提供，但是其区域内的房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，居民生活严重的不便。尤其是一些老工业城市，基础设施的建设欠账较多。

二‘“棚户区”改造运动的兴起

在李克强总理主持辽宁省工作时，政府陆续出台一系列政策措施，在各省市中率先对城市棚户区开展大规模拆迁改造。在李克强到国务院工作后，继续推动各级政府高度重视“棚户区和城中村”改造工作，把改造棚户区作为一项重要举措。初步统计，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户区超过1000万户。2012年，全国还将改造各类棚户区超过300户。

2012年9月25日，时任中共中央政治局常委、国务院副总理的李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。

这次政府工作报告如此高调强调棚户区改造工作，无疑会使今后一段时期，中央政府将以各项规划为指引，加大投入力度，完善政策措施，加快推进全国的棚户区改造。

三、“棚户区”改造的难点

从上世纪九十年代初开始，国内的城市经历了一场拆迁建设的浪潮。其中，违法拆迁的问题成为当前社会矛盾加剧的热点之一。人们担心现在进行的“棚户区和城中村”改造是否会出现合法性的问题呢，现实也的确是让人担心。

一是从我所掌握的资料看，至今为止的全国的“棚户区和城中村”改造均是按照“政府主导、市场运作”的模式实施，即:政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业(也就是房地产商)参与棚户区改造。这个模式是由被废止的城市拆迁房屋拆迁条例的相关规定作为法律支撑，在2011年初国有土地上房屋征收与补偿条例实施后，其法律冲突不可避免。无论是宪法，还是<立法法>、<物权法>、<城乡规划法>、<土地管理法>以及<国有土地上房屋征收与补偿条例>都明确规定只有因为公共利益的需要，根据法律规定的权限与程序，才能征收私有房屋。引入开发商的做法使“棚户区和城中村”改造是否属于公共利益的需要而产生了激烈的争论。根据上述法律法规的规定，并非旧城区就是棚户区，更不能将旧城、旧村改造等同于棚户区改造，随意启动征收程序。为此，对于可以作出行政征收决定的“棚户区和城中村”本身的界定就显得十分重要。

二是，由于经过多年的商业开发，以原来的市场化方法实施“棚户区和城中村”改造的难度越来越大，主要原因是商业价值高、容易改造的已基本改造完毕，剩下的大多改造成本高。无论是政府还是开发企业能否愿意或者能够支付高成本?其支付的高成本如果进入房价，势必抬高房价而与中央的调控房价的要求产生冲突，也容易引起社会相当一部分的反对。如果依靠政府的投入来进行“棚户区和城中村”改造，多数城市的财政无法支撑。何况近年来，地方政府依靠土地收益来维持公共支出已经是普遍性，房地产业对于财政的贡献事关重大。对此，必须要有取舍。

四、对于“棚户区”改造的建议

对此，我们有必要提醒决策者:从依法治国，保证国家长治久安的高度，一定要重视“棚户区和城中村”改造的法律问题，棚户区和城中村改造要坚决的依照法律规定进行。

第一，我们要牢记<<国有土地上房屋征收与补偿条例>>第八条

（五）的规定:“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”设立了两个限制词即:“危房集中、基础设施落后”。这两个限制词是“棚户区和城中村”为中心的旧城区改造是否是公共利益并能以政府的公权力推进的关键性条件。

何为“危房集中、基础设施落后”?必须有更详细的明确的可以操作规定，以减少社会矛盾。如江苏省界定棚户区的标准是：一是主要以木板、土坯、240mm厚砖墙为承重结构，以油毡或石棉瓦为屋面材料的简易房屋和棚厦房屋；二是低洼易涝、基础设施配套不齐的小平房；三是按建设部《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定为严重损坏房、危险房的房屋；棚户房建筑面积5万平方米以上的为棚户区。然而，更多的地方近年来由于没有依法界定“棚户区和城中村”的标准而为所欲为。于是，“棚户区和城中村”改造便成为大拆迁的代名词，成为以公权力征收房屋的借口。为此，我们有必要从科学和法律的角度认识政府工作报告中提到的这个“棚户区和城中村”改造的范围，超过界定范围的房屋不能依据<国有土地上房屋征收与补偿条例>来启动房屋征收程序。至于城中村改造鉴于其土地性质更需要注意是否遵照了土地管理的法律规定。第二，我们是社会主义国家，人民群众是社会的主人。“棚户区和城中村”中的居民应当是“棚户区和城中村”改造的主体。如何在“棚户区和城中村”改造中保护他们的利益，既是“棚户区和城中村”改造的目的，也是顺利完成“棚户区和城中村”改造的必要条件。改造不仅是民生工程，同样承载城市综合治理功能。一些地方有了新的举措。例如北京市政府自去年以来安排的“棚户区和城中村”改造工作强调指出坚持依法办事，从程序到实体上提出了新的要求。在程序上，这次改造将统一政策，旧房拆迁统一补偿标准，并细化拆迁程序，采用两次征求居民意见的方式，每个改造片区居民同意率达到90%以上，改造工作才能启动，签订补偿协议的居民达到90%以上，协议才能正式生效。在改造的的实体政策上，北京市此次中心城区棚户区改造，要求尽量实现就地安置。将通过房屋修缮改善居住环境，通过院落平移适当增加居住面积，通过调整规划原地建设回迁安置房。确实需要异地安置的，选址在轨道交通沿线、配套设施齐全的区域建设安置房。将充分考虑居民就业、就医、出行等需要，将城区优质的教育、医疗等资源输出到城市发展新区。这些政策虽然还有争议之处，但较过去已经进步很大，若能如果能落实到位，一定会尽可能的防止过去拆迁中常发生的冲突。

第三，在一切可以组织群众起来自行依照规划进行“棚户区和城中村”改造的地方，地方政府都应当积极支持这样的改造模式，提供相应的政策与资金的支持。目前自行改造模式被排斥的主要原因是土地财政，是政府总是指望拆房卖地来赚上一笔。一些城市不批准居民维修改造房屋已经很久了，这是与法不符的。如何端正城镇化的动机、真正的执政为民是所有官员应当有的理念。以各种各样的名目与民争利不符合宪法和党章的规定，也与现代文明相违背。

相信和依靠人民，是共产党人的传统与本色。在改革开放30多年后的今天，我们能否坚持这一点，必然关系到“棚户区和城中村”改造的成败，关系到亿万城乡居民的合法权益，关系到共产党人执政之基是否稳固。附:国务院关于加快棚户区改造工作的意见(国发（2013）25号)

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。但也要看到，目前仍有部分群众居住在棚户区中。这些棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应，现提出以下意见：

一、总体要求和基本原则

（一）总体要求。以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。

（二）基本原则。

1.科学规划，分步实施。要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定各类棚户区改造的目标任务，量力而行、逐步推进，先改造成片棚户区、再改造其他棚户区。

2.政府主导，市场运作。棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予积极支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。

3.因地制宜，注重实效。要按照小户型、齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。坚持整治与改造相结合，合理界定改造范围。对规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。

4.完善配套，同步建设。坚持同步规划、同步施工、同步交付使用，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。

二、全面推进各类棚户区改造

（一）城市棚户区改造。2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。

（二）国有工矿棚户区改造。五年改造国有工矿（含煤矿）棚户区90万户，其中，2013年改造17万户。位于城市规划区内的国有工矿棚户区，要统一纳入城市棚户区改造范围。铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区，要按照属地原则纳入各地棚户区改造规划组织实施。国有工矿（煤矿）各级行业主管部门，要加强对棚户区改造工作的监督指导。

（三）国有林区棚户区改造。五年改造国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，其中，2013年改造18万户。对国有林区（场）之外的其他林业基层单位符合条件的住房困难职工，纳入当地城镇住房保障体系统筹解决。

（四）国有垦区危房改造。五年改造国有垦区危房80万户，其中，2013年改造37万户。要优化垦区危房改造布局，方便生产生活，促进产业发展和小城镇建设。将华侨农场非归难侨危房改造，统一纳入国有垦区危房改造中央补助支持范围，加快实施改造。

三、加大政策支持力度

（一）多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。

1.加大各级政府资金支持。中央加大对棚户区改造的补助，对财政困难地区予以倾斜。省级人民政府也要相应加大补助力度。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。各地区除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。

2.加大信贷支持。各银行业金融机构要按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，积极支持棚户区改造，增加棚户区改造信贷资金安排，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。各地区要建立健全棚户区改造贷款还款保障机制，积极吸引信贷资金支持。

3.鼓励民间资本参与改造。鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。要积极落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策，消除民间资本参与棚户区改造的政策障碍，加强指导监督。

4.规范利用企业债券融资。符合规定的地方政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。对发行企业债券用于棚户区改造的，优先办理核准手续，加快审批速度。

5.加大企业改造资金投入。鼓励企业出资参与棚户区改造，加大改造投入。企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。要充分调动企业职工积极性，积极参与改造，合理承担安置住房建设资金。

（二）确保建设用地供应。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。

（三）落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。

（四）完善安置补偿政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。

四、提高规划建设水平

（一）优化规划布局。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。要贯彻节能、节地、环保的原则，严格控制套型面积，落实节约集约用地和节能减排各项措施。

（二）完善配套基础设施建设。棚户区改造项目要按照有关规定规划建设相应的商业和综合服务设施。各级政府要拓宽融资渠道，加大投入力度，加快配套基础设施和公共服务设施的规划、建设和竣工交付进度。要加强安置住房管理，完善社区公共服务，确保居民安居乐业。

（三）确保工程质量安全。要落实工程质量责任，严格执行基本建设程序和标准规范，特别是抗震设防等强制性标准。严格建筑材料验核制度，防止假冒伪劣建筑材料流入建筑工地。健全项目信息公开制度。项目法人对住房质量负终身责任。勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负相应责任，积极推行单位负责人和项目负责人终身负责制。推广工程质量责任标牌，公示相关参建单位和负责人，接受社会监督。贯彻落实绿色建筑行动方案，积极执行绿色建筑标准。

五、加强组织领导

（一）强化地方各级政府责任。各地区要进一步提高认识，继续加大棚户区改造工作力度。省级人民政府对本地区棚户区改造工作负总责，按要求抓紧编制2013年至2017年棚户区改造规划，落实建设计划，加强目标责任考核。市、县人民政府要明确具体工作责任和措施，扎实做好棚户区改造的组织工作，特别是要依法依规安置补偿，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位、分配补偿到位。要加强信息公开，引导社会舆论，主动发布和准确解读政策措施，及时反映工作进展情况。广泛宣传棚户区改造的重要意义，尊重群众意愿，深入细致做好群众工作，积极引导棚户区居民参与改造，为推进棚户区改造营造良好社会氛围。

（二）明确各部门职责。住房城乡建设部会同有关部门督促各地尽快编制棚户区改造规划，将任务分解到，落实到市、县，明确到具体项目和建设地块；加强协调指导，抓好建设进度、工程质量等工作。财政部、发展改革委会同有关部门研究加大中央资金补助力度。人民银行、银监会研究政策措施，引导银行业金融机构继续加大信贷支持力度。国土资源部负责完善土地供应政策。

（三）加强监督检查。监察部、住房城乡建设部等有关部门要建立有效的督查制度，定期对地方棚户区改造工作进行全面督促检查；各地区要加强对棚户区改造的监督检查，全面落实工作任务和各项政策措施，严禁企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。对资金土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出的地方政府负责人进行约谈，限期进行整改。对在棚户区改造及安置住房建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的行政机关及其工作人员，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

2013年7月4日

国务院

第四篇：关于推进 “城中村”改造的探索与思考

一、“城中村”：推进城市化发展中出现的现象我省已经确定了提前基本实现现代化的战略目标，加快城市化进程是实现这一战略目标的必由之路，而“城中村”则是城市化进程快速推进当中出现的现象。所谓“城中村”，是指改革开放以来，由于城市化快速推进而把周边地区部分村落及其农用地一起纳入城市用地的范围，使大部分农用地的性质由集体所有制转化为全民所有制，而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等则维持征地前的集体所有制性质不变，在维持征地前的集体所有制性质不变的土地上以居住功能为主、且深受城市影响的农村社区就被称为“城中村”。近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

二、“城中村”存在的问题“城中村”是发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：

1、土地利用粗放，土地资产流失由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

2、管理体制不顺，管理难度较大“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

3、人口构成多元，社会治安堪忧“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

4、公共设施缺乏，环境问题严重“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，城市形象低下；此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。

5、村民素质较低，就业问题严峻由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲、无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。近些年，我市的“城中村”改造进展缓慢，随着城市化进程的加快，“城中村”带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动“城中村”土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安置难”不断加剧。同时，由于脏、乱、差问题和对土地资源的粗放利用问题十分突出，形成大量的违法占地、违章建设，则严重破坏了城市土地市场秩序。所以，改造“城中村”，是实现农村城市化，推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，势在必行。

三、解决“城中村”问题的建议和对策“城中村”是城市发展到一定阶段的特殊现象，改造“城中村”是城市化进程中必须破解的一道难题。“城中村”改造是一个涉及户籍制度、土地利用制度、集体资产处理、村民自建住宅政策、投融资体制等多方面的复杂系统工程，改造的任务重，经济利益复杂，所需资金数额巨大。省内外一些大中城市在“城中村”改造中，已经探索积累一些成功经验，例如，珠海市对“城中村”进行拆除并安置旧村民，辅之以一些配套措施，吸引房地产公司参与旧村改造。广州市的“城中村”将在最近完成改制，都市农民将成为公司股东，“城中村”撤消村委会，组成股份公司，按《公司法》经营原来集体企业与物业。深圳市试点改造“城中村”，按每镇一村的办法试点。试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求。借鉴省内外“城中村”改造的经验，针对我市的实际情况，个人认为我市在推进“城中村”改造中，需做好以下几方面的工作。

1、“城中村”改造，必须遵循

科学规划、合理布局、统一建设的原则。规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计。充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设。建筑设计要有民俗特色，有品味，成为城市的一道亮丽风景线。

2、“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合。必须以“三个代表”重要思想为指导，大胆解放思想，不断更新观念。各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理国家、集体和个人利益关系。“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。此外，“城中村”改造还必须调动村民参与改造的积极性。“城中村”改造，触及到群众的既得利益。要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。在正确制定和运用政策的同时，充分发挥”城中村”党组织、群众自治组织、股份经济组织的作用，用干部、党员的模范行动，调动群众参与“城中村”改造的积极性。

3、“城中村”改造，必须与加强城市社区建设相结合。撤村建居后，农民变成了居民，成为城市社区的一员，要针对农民变成市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能。通过大力开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。

4、“城中村”改造，必须处理好集体土地的关系，并对集体资产进行改制。撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。农村集体资产去留和经营中涉及到村民切身利益的大事，建议通过税费政策和土地升值收益的调节使集体资产实现普遍增值，再将村的集体资产组建为社会化股份公司。在改制工作中，还要正确处理国家、集体和个人的关系，在留足必要的集体公共积累外，按人口、劳动年限将股份尽可能量化到个人，从而壮大和优化原有的集体资产，解决“城中村”农民转为城市居民的后顾之忧。

5、“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段。“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。只有把政府调控与市场运作相结合才能解开这一难题。如资金运作，单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资，除可采取群众集资一部分，银行贷款一部分，政府补助一部分外，要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本，从根本上解决建房资金缺口的困难。通过市场运作，收到好的经济效益。

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第五篇：关于推进“城中村”改造的探索与思考

一、“城中村”：推进城市化发展中出现的现象我省已经确定了提前基本实现现代化的战略目标，加快城市化进程是实现这一战略目标的必由之路，而“城中村”则是城市化进程快速推进当中出现的现象。所谓“城中村”，是指改革开放以来，由于城市化快速推进而把周边地区部分村落及其农用地一起纳入城市用地的范围，使大部分农用地的性质由集体所有制转化为全民所有

制，而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等则维持征地前的集体所有制性质不变，在维持征地前的集体所有制性质不变的土地上以居住功能为主、且深受城市影响的农村社区就被称为“城中村”。近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

二、“城中村”存在的问题“城中村”是发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：

1、土地利用粗放，土地资产流失由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

2、管理体制不顺，管理难度较大“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

3、人口构成多元，社会治安堪忧“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

4、公共设施缺乏，环境问题严重“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，城市形象低下；此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。

5、村民素质较低，就业问题严峻由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲、无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。近些年，我市的“城中村”改造进展缓慢，随着城市化进程的加快，“城中村”带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动“城中村”土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安置难”不断加剧。同时，由于脏、乱、差问题和对土地资源的粗放利用问题十分突出，形成大量的违法占地、违章建设，则严重破坏了城市土地市场秩序。所以，改造“城中村”，是实现农村城市化，推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，势在必行。

三、解决“城中村”问题的建议和对策“城中村”是城市发展到一定阶段的特