不动产投资考试重点

第一篇：不动产投资考试重点

不动产：土地以及建筑物等土地定着物，是实物，权益，区位三者的抑制房价的政策

（一）住房限购政策.效果:大部分已“限购”综合体，具有自然和经济双重属性。不动产投资：投资者为了获取城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明

显。

（二）住房限贷政策.实行更严格的差别化住房信贷政策，对不确定的预期效益而将先期的一定收入转化为不动产的经济行为。

不动产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基配偶及未成年子女，下同）

买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得础上，对房地产在估价时点的客观合理价格进行估价和判定的一种活低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款动。不动产价格：在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益比例和贷款利率应大幅度提高。效果:排队等待银行按揭的景象几乎绝所支付的代价。不动产市场：从事不动产买卖，租赁，抵押，典当迹。

（三）大力推进保障房建设

（四）征收房地产税.而在等交易活动场所。抵押贷款：又成押款，是指贷款人要求借款人提供现实层面，由于应税面窄、税率过低，目前征收房产税对降低房价的影一定抵押物作为保证的双方同意把不动产抵押给贷款人，以用作借款人响微乎其微，对改善地方财政收入也收效不大。

付款偿还贷款的担保。效果: 虽然大部分地区房价的增幅在回落，但房价绝对值还是在以小不动产抵押贷款：指银行以借款人或第三者拥有的不动产作为抵押幅上升。成本上升、需求增加、居民收入增加等多种因素都在一定程度物而发放的贷款。固定利率不动产抵押贷款：师从于先确定的利上支撑房价上涨。目前看来，限购、限价、限贷，提高存款准备金率已率和分期还款方式来运行的信贷工具。可变利率不动产抵押贷款:经加息等一系列调控措施对房地产市场的影响显著，投资、投机需求和

房价过快上涨势头得到有效抑制。具体的调控效果表现在以下四个方在贷款合同期内,贷款利率可以依据某一指标变动而调整的贷款方式

不动产税：直接或间接以不动产为对象而征收的税。不动产业：面：(1)房地产住房新开工面积减少(2)小户型成为新房销售的主力，房产一不动产商品作为经营对象，从事不动产开发，经营，管理和服务的产市场成交量下降(3)限购、限贷政策对市场影响力度大，部分经营者预期业不动产泡沫：不动产市场价格由于不动产投机而引起的与使用价下半年房价会下降(4)信贷从紧，房地产开放投资银行贷款减少，企业自

筹资金比例大增 值严重背离，价格脱离实际使用价值支撑而持续上涨的过程和状态 政策效果不理想的主要原因:目标不够细化;地方政府的执行力不动产法律：国家调整不动产关系的法律规范的总称 有待考量;国民投资、投机热情高涨；住房保障制度不够成熟。不动产金融市场：指就不动产基础上的金融商品和相关金融工具交土地增值税累进税率:增值额/扣除项目金额=50%以下税率易买卖的场所。不动产证券化：指以不动产所产生的未来现金流为30%,50-100=40%,100-200=50%,200以上60% 基础发行证券的行为。不动产信托：是信托公司通过制定信托投资 计划，与投资者签订信托投资合同，通过发行信托收银平直等方式受托 投资者的资金，然后进行不懂厂货不动产抵押贷款投资，并委托或聘请 专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。土地所有权：只土地所有者在法律规定的范围内，行使对土地占有 使用收益和处分的权利土地使用权出让：国家奖国有土地使用权在 一定年限内出让给土地使用者，有徒弟使用者向国家支付徒弟出让金的 行为土地使用权划拨：指级县级以上人民政府依法批准，在徒弟 使用者缴纳补偿，安置等费用后将该幅徒弟交付其使用，或者将土地使 用权无偿交付给徒弟使用者使用的行为房地产开发：指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施 房屋建设的行为基础设施建设：指给水，排水，供电，供热，供气，通信和道路灯设施建设和土地的平整房地产转让：指房地产权利人 通过买卖赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为房地产 抵押：只抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提 供债务履行担保的行为房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为融资租赁：只具有融资性质和所 有权转移特点的物品租赁业务，俗称“以租待赁”市场比较法 :将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行 比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因 素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法:收益资本化法、收益还原法:预计估价对象未来各期的正常净 收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估 算待估对象的客观合理价格或价值的方法。成本法:成本逼近法、原价 法、重置成本法:求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除 折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。不动产的特征：1地理位置的固定性，不动产具有不可移动性2商 品本身的唯一性，每一件不动产商品都是唯一的，独特的，异质的产品3使用寿命的长期性，土地是一种不可毁灭的自然资源，房屋，建筑物 的耐用年限长4使用功能的多样性，相同功能用途的房地产中，利用方 式也不尽相同5投资消费的双重性，房地产具有投资性和消费性6房地

产价值嗯哒相关性，房地产的价格呈现出很大的相关性7房地产投资的 大量性，投资数额大，产品价值高8房地产的可合并性及可分性，徒弟

和房屋在一定条件下可进行合并或分割

不动产业的特点1房产，地产交易的不可分割性2不动产投资的高度关联性3投资数额大，回收期长，风险高4易受政策法规的限制和影响5开发经营业务的复杂性

不动产投资的特征：1巨额性2建设与回收的长期性3高度风险性4较强的盈利性与保值增值性5较强的金融依赖性6较强专业性 影响不动产的因素(1)一般因素①行政因素：土地与住房制度，城市规划，房地价格政策，交通管制，行政隶属变更②人口因素:最主要.人口密度人口素质家庭人口构成③社会因素:政治安定状况.社会治安状况,房地产投机,城市化进程④国际因素⑤经济因素2区域因素a繁华程度b交通条件c基础和共用设施条件d城市规划限制(3)个别因素a地质，地貌，地势，地形，日照，通风，干湿，临街街道条件，与市政设施的接近程度b坐落位置，面积，用途，结构，类型，式样，装修，户型，层次，朝向，建造年代，设备，质量等

不动产市场的特征：1市场信息不充分，市场供给具有非同质性，不动产市场具有高度的垄断性，不动产市场信息在供给主体间的竞争不充分，不广泛2市场区域性强，不用地区市场发育和完善程度千差万别，同一类型产品地域价差大，市场供求能力不同3市场对商品短期供求变化反映不灵敏，房地产商品生产投资大周期长4市场垄断与竞争并存，房地产市场是一垄断竞争型市场

不动产市场的特点：1市场供给的特点：市场供给在短期内缺乏弹性，市场供给具有非同质性2市场需求的特点：不动产需求是一种几本需求具有广泛性多样性3市场交易的特点：实质是不动产产权的流转及再界定4市场价格的特点：价格总体呈向上波动的趋势，具有保值和增值性

不动产法律的调整对象：1房地产开发关系：房地产开发人与土地所有权人，其他法人，法律组织之间的经济关系2房地产交易关系：房地产权利人与其他平等主体在转让，租赁抵押，交换过程中发生的法律关系3房地产管理关系：政府及管理部门与法人，其他经济组织在管理过程中发生关系的社会关系

不动产金融市场的特征：1融资规模大：不动产金融的资金存在着使用支出的集中性和来源积累的长期性，分散性的矛值，为此，需要金融市场为企业，个人进行大量的融资2政策性强：受政策的干预较多3安全程度高：不动产金融属于长期信用需要肩宽人提供担保 不动产金融市场的分类：1按服务对象不同，分为房产金融市场和地产金融市场：住宅金融市场在房产金融市场中占据重要位置，地产金融市场又分为农地金融和市地金融2按市场层次的不同，分为初级市场和二级市场：初级市场是不动产金融市场的基础部分，二级市场师核心部分，主要交易对象师不动产证券3按市场交易方式分为协议信 用市场和公开市场：公开市场已偿还期为标准分为货币市场和长期资平市场

不动产抵押贷款的基本特征：1不动产抵押贷款中用作抵押物的不动产价值高于贷款的额度。银行贷款额通常为抵押物事物价值的50%-80%2不动产抵押贷款金额大，期限比较长，通常在五年以上，最长可达三十年3不动产抵押贷款的工具创新非常活跃，为满足社会多方面的融资需求，提高金融机构经营效益，增强资本的流动性和安全性，不动产抵押工具呈现多样化趋势

不动产业的特点：1房产，地产交易的不可分割性2不动产投资的高度关联性（先导性，基础性的支柱产业，投资乘数效应明显）3投资数额大，回收期长，风险高4易受政策法规的限制和影响5开发经营业务的复杂性

第二篇：投资银行学考试重点（xiexiebang推荐）

商业计划书的内容是什么？ 杠杆收购定义及其金融工具。投资银行一、一、名词解释 １、证券做市商（定义及其优缺点）: 证券做市商是指在证券市场上，由具备一定实力和信誉的证券经营法人作为特许交易商，运用自己的账户从事证券买卖，通过不断向公众投资者报出某些特定证券的买卖价格，并在该价位上接受公众投资者的买卖要求，以其自有资金和证券与投资者进行证券交易，借以维持着证券价格的稳定性和市场的流动性绿鞋期权

２、路演:路演是国际上广泛采用的证券发行推广方式，指证券发行商发行证券前针对机构投资者的推介活动，是在投、融资双方充分交流的条件下促进股票成功发行的重要推介、宣传手段，促进投资者与股票发行人之间的沟通和交流，以保证股票的顺利发行。

３、尽职调查：由中介机构在企业的配合下，对企业的历史数据和文档、管理人员的背景、市场风险、管理风险、技术风险和资金风险做全面深入的审核，多发生在企业公开发行股票上市和企业收购中。

４、ＭＢＯ：即“管理者收购”的缩写。经济学者给MBO的定义是，目标公司的管理者与经理层利用所融资本对公司股份的购买，以实现对公司所有权结构、控制权结构和资产结构的改变，实现管理者以所有者和经营者合一的身份主导重组公司，进而获得产权预期收益的一种收购行为。

５、ＬＢＯ：是企业兼并的一种特殊的形式，其实质在于举债收购，即以债务资本为主要融资工具，通过目标公司的大量举债来向股东买公司股权，而这些债务资本大多以被并购企业的资产为担保而获得的。

６、ＩＰＯ：首次公开募股（Initial Public Offering，简称IPO）：是指企业透过证券交易所首次公开向投资者发行股票，以期募集用于企业发展资金的过程。2012年7月17日，中国大陆千万股民在网上大签名，强烈要求大陆政府证监会停发新股、停止IPO。７、买壳上市（借壳上市。造壳上市）； 买壳上市就是非上市企业通过收购上市企业，获得上市企业的控股权之后，再由上市企业收购非上市的控股企业实体资产，从而将非上市企业的主体注入到上市企业中去，实现上市的控股企业间接上市的目的。借壳上市： 借壳上市是指集团企业或某个大型企业先将一个子企业或部分资产改造后

上市，然后再将其他资产注入，实行重组上市，从而得以规避现实的额度管理。

８、ＯＴＣ（第三市场、第四市场）：是指银行间外汇市场交易主体以双边授信为基础，通过自主双边询价、双边清算进行的即期外汇交易。

９、可转换债券 是一种赋予持有人可将其债券在特定时期内按发行时约定的价格和条件转换为普通股票的债券。这种债券兼有股票和债券的特性。持有者可以行使转换权利，由债权人转换为公司的股东，也可以不行使转换权利，继续持有债券直到期满收回本金并按约定收取利息。

１０、绿鞋期权：绿鞋期权在我国又称为超额配售选择权,是指新股发行时, 发行人授予主承销商在本次既定的发行规模之外, 按同一发行价格超额配售一定比例股份的权利。

１１、资产证券化（定义及流程）：是指把流动性小的资产，按信贷类型、期限、利率风险等分为不同组合，然后再将这些组合变为资本市场工具的一种过程。

１２、联合做空策略：联合做空策略是指主承销商在分配股票给辛迪加成员时分配的额度比原先讲定的要少,从而人为造成一笔该股票的空头。

１３、要约收购：要约收购是指收购人通过向目标企业的股东发出购买所持的该企业股份的书面意见表示，并按照依法公告的收购要约中所规定的收购条件、价格、期限以及其他规定事项，收购目标企业股份的收购方式。要约收购无需事先征求目标企业董事会、经理层的同意，多用于敌意收购中。

１４、协议收购：协议收购是指收购人通过与目标企业的股东反复磋商，并在征得企业董事会和经理层同意的情况下，达成协议，按照协议所规定的收购条件、价格、期限以及其他规定事项，收购目标企业股份的收购方式。协议收购一般是善意收购时使用，其过程短、法律手续简便、不易产生纷争，并且协议收购所涉及的股份多为场外转让，交易成本低廉且不易造成股价剧烈波动。不过协议收购在信息公开、交易公正方面存在一定的缺憾，亟待司法完善加以控制。

１５、股票权证： 权证是一种股票期权，在港交所叫“涡轮”(warrant)。权证是持有人在规定期间内或特定到期日，有权按约定价格(行权价)向发行人购买或出售标的股票，或以现金结算方式收取结算差价的有价证券。权证可分为认购权证和认沽权证。

１６、混合资本证券：属于混合型证

券是针对巴塞尔协议对于混合资本工具的要求而设计的一种债券形式，所募资金可计入银行附属资本。商业银行可通过发行一定额度的混合资本债券，填补现有附属资本不足核心资本100%的差额部分。

１７、期权（定义及其影响因素）： 是指在未来一定时期可以买卖的权力，是买方向卖方支付一定数量的金额（指权利金）后拥有的在未来一段时间内（指美式期权）或未来某一特定日期（指欧式期权）以事先规定好的价格（指履约价格）向卖方购买或出售一定数量的特定标的物的权力，但不负有必须买进或卖出的义务。影响因素：

1、期权的执行价格与市场即期汇率

2、到期时间(距到期日之间的天数)

3、预期汇率波动率大小

4、国内外利率水平

二、简答

１、ＩＰＯ流程，股票价格发行的主要影响项因素包括哪些？简述路演和含义及目的？

路演(Road Show)也称巡回推介, 是股票主承销商帮助发行人安排的股票发行前的营销调研与推介活动。一般来讲,主承销商会选择一些可能销出股票的地点, 并选择一些可能的或潜在的投资者(主要是机构投资者),然后, 带领发行人的代表逐个地点去召开会议,介绍发行人的情况及未来发展规划, 包括以展示文字资料、播放精制的录像等方式, 与潜在的投资者进行充分地沟通和交流,了解投资者的购买意向。

(一)让投资者进一步了解发行人

(二)增强投资者信心,创造对新股的市场需求

(三)为进一步确定发行方案获得有用的信息

２、债券和普通股融资的优缺点？债券和股票的异同点？

普通股不用还本如果股票被一家公司持有达相对多数有被收购的危险债券要还本付息但不会有被收购的危险 优先股没有参与公司治理的权力但收益固定，都是有价证券，都是投资工具，都是用牺牲当期的现金使用权来交换未来的收益，都有风险。债券收益是事先确定的，不考虑违约情形的话，利息及本金支付的时间和金额都事先确定好了，股票不是，可能有分红也可能没有，可能有资本利得也可能是本金的损失。

企业清算时，优先清算债权人的本息，最后剩余的才是股权人分配。

跟股票比较，通常认为债券的风险更低，收益也低。但不是绝对的，比如通胀时，加息有可能导致债券狂跌或者购买力缩水，而股票因为企业的业绩同步增长，反而跌的少或许还涨了。３、什么是证券投资基金？其特点是什么？

证券投资基金是一种利益共存、风险共担的集合证券投资方式，即通过发行基金份额，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运用资金，从事股票、债券等金融工具投资，并将投资收益按基金投资者的投资比例进行分配的一种间接投资方式。特征是：1．集合投资。2．分散风险。3．专业理财。４、“稳定价格技巧”有哪些？

５、投资银行与商业银行的主要区别？

1.两者的功能和业务不同：吸收存款和发放贷款是商行最主要的传统功能，主要在货币市场 ；而投行不能吸收存款以及发放贷款，其主要业务是证券发行与承销、资产证券化、企业并购、风险投资等业务，主要在资本市场 ；2.主要利润来源不同：商行：存贷款利差；投行：佣金3.外部性不同：由于商行大量吸收居民存款，所以具有较大的外部性，因此负有保护储户、应付流动性需求的责任，需要交纳存款准备金；并且对其他银行也具有外部效应。一家银行破产可能使邻近银行陷入困境。而投资银行是直接融资的金融中介，仅充当中介人的角色，对投资人的风险不承担责任。4.商行起到信贷投放量等货币政策的传达作用，而投行没有。

６、简述企业并购的具体动因？

（一）追求协同效应 ：1.经营协同效应／企业并购的生产经营协同效应，可带来企业效率的明显提高，主要有四个原因：1）规模效应 2）优势互补 3）节省交易费用，降低不确定性 4）促使管理集中度提高 2.财务协同效应／1）合理避税 2）预期效益3）市场份额效应

（二）追求企业发展 1.可有效突破进入新行业（新领域）的壁垒2.减少投资风险和成本，缩短投入产出的时间差3.获得经验优势

（三）实现企业发展战略目标

分散化经营以稳定收益、多元化经营实现战略转移、获取科技上的竞争优势、实现证券市场战略

（四）寻求分离价值和冗资出路

（五）满足企业家的价值追求

（六）降低交易费用和代理费用

（七）实现跨国经营

7、反并购策略有哪些？各自具体含义？反并购的六种策略：

1、帕克曼式防御【这是目标公司先下手为强的反收购策略。当获悉收购方有意购并时，目标公司反守为攻，抢先向收购公司股东发出公开收购要约，使收购公司被迫转入防御。实施帕克曼防御使目标公司处于可进可退的主动位置：进可使收购方反过来被防御方进攻；退可使本公司拥有的收购公司部分股权，即使后者收购成功，防御方也能可分享部分利益。但是，帕克曼式防御要求目标公司本身具有较强的资金实力和相当的外部融资能力；同时，收购公司也应具备被收购的条件，否则目标公司股东将不会同意发出公开收购要约。此种防御地进攻策略风险较大。】

2、股份回购 【这是指通过大规模买回本公司发行在外的股份来改变资本结构的防御方法。股份回购的基本形式有两种；一是目标公司将可用的现金或公积金分配给股东以换回后者手中所持的股票；二是公司通过发售债券，用募得的的款项来购回它自己的股票。被公司购回的股票在会计上称为“库存股”。股票一旦大量被公司购回，其结果必然是在外流通的股份数量减少，假设回购不影响公司的收益，那么剩余股票的每股收益率会上升，使每股的市价也随之增加。目标公司如果提出以比收购者价格更高的出价来收购其股票，则收购者也不得不提高其收购价格，这样，收购以计划就需要更多的资金来支持，从而导致其难度增加。实施股份回购必须考虑当地公司法对回购的态度，美国许多州的公司认为，仅为维持目前的企业管理层对企业的控制权而取得本企业股票的违法的；但如果是维护企业现行的经营方针而争夺控制权，实质上是为了维护公司利益，则回购又是可以允许的，我国《公司法》明文禁止公司收购本公司的股票，但为减少公司资本而注销股份或者与持有本公司股票的其他公司合并时除外。】 3.员工持股计划 【美国公司是鼓励员工持有所服务的公司股份的。而员工为自己的工作及前途考虑，不会轻易出让自己手中握有的本公司股票。如果员工持股数额庞大，在敌意收购发生时，目标公司则可保安全。】 4.管理层收购【管理层收购本是杠杆收购中的一种类型，有如前述，杠杆收购下收购者利用被收购公司的资产及营运所得贷得收购资金，而被收购公司的资产价值或营运状况在一般情况下经理人员自以为最熟悉，故有相当比例的杠杆收购系由被收购公司的经理发动。管理层为了筹得收购资金，往往会设立一家新公司专事收购，并使被收购公司大量举债；管理层也可能自己出资收购，从而令被收购公司转变为合作企业。在公司遇有敌意收购时，公司管理层出面收购自然也是解救公司的途径之一。不过管理层收购在国外屡屡为人们所反对。反对者称之为纸面游戏、财富的重新分配和大规模的内幕交易。】5.财产锁定 【 如果目标公司管理层觉得没有能力融资买下自己所服务的公司，则可能寻找一个善意的收购者以更高的出价来提供收购，那么即使不能使袭击者知难而退，也可使他为购并付出高昂的代价。这样的善意收购者通常是与目标公司关系良好的企业，在美国称为“白衣骑士”。目标公司常常愿意给予白衣骑士较其他现实或潜在的收购者更为优惠的条件，如财产锁定。锁定有两种不同类型：（1）股份锁定，即同意白衣骑士购买目标公司库存股或已经授权但尚未发行的股份，或给予上述购买的选择权；（2）财产锁定，即授予白衣骑士购买目标公司主要财产的选择权，或签订一份当敌意收购发生时即由后者将主要资产售予前者的合。】

6.死亡换股 【死亡换股是指目标公司发行公司债、特别股或它们的组合，以交换发行在外的本公司普通股，通过减少流通在外股数以抬高股价，并迫使收购方提高其股份支付的收购价。但这种防御手段对目标公司有一定危险性，因为其负债比例提高，财务风险增加，即使公司市值不变，权益价值比重也会降低，但股价未见得一定会因股数减少而增加，此外，虽然目标公司股价上涨，买方收购所需股数却减少，最后收购总出价不变，对目标公司可能无任何好处。】

课件上的：

1、事前反并购策略、2、作为反收购策略的企业重组【指对企业的资产、业务和财务，进行调整和再组合，使得企业原有“价值”和吸引力不复存在，这种重组往往使企业的素质和前景变得更差，对企业的长远发展起着负面作用。】、3、帕克曼防御术或小精灵防御术【是指企业在遭到并购威胁或袭击的时候, 不是被动地防守,而是以攻为守、以进为退,它或者反过来对并购企业提出购买其普通股, 并购其企业;或者以出让本企业的部分利益, 包括出让部分股权为条件, 策动与企业关系密切的友邦企业出面收购并购方的股份,以达到“围魏救赵”的效果。】、4、寻找“白马骑士”【在敌意并购发生时，目标

企业的友好人士或企业作为第三方出面来解救目标企业，驱逐敌意收购者。所谓寻找“白马骑士”，是指目标企业在遭到敌意收购袭击时，主动寻找第三方即所谓的“白马骑士”来与袭击者争购，造成第三方与袭击者竞价收购目标企业股份的局面。】、5、公关游说，6、诉诸舆论、7控告与诉讼、8股份回购与死亡换股 【股份回购是指目标企业或其董事、监事回购目标企业的股份。死亡换股即目标企业发行企业债，特别股或其组合以回收其股票。这样起到减少在外流通股份和提升股票价格的作用。】、9、刺激股价涨升、10、管理层收购。

8、简述股票私募的特征和采取私募筹集资金的原因？

私募发行(Private Placement)又称非公开发行或内部发行或私下发行, 是指面向少数特定的投资者发行证券的方式

（一）股票私募的特征 1.不需要板栗发行注册手续

2.有确定投资人，不会出现发行失败 3.采用直接销售方式，私募股票一般不允许转让。

4.投资者要求更优厚条件

（二）采取私募进行筹资的原因

1.企业需要的资金规模没有达到公募发行的“规模经济”的要求 2.公司历史经营波动幅度较大 3.组织机构和契约关系过于复杂

4.所需资金规模太大而难以通过公开发行达到目的

９、简述做市商制度的优缺点

１、做市商制度的优点（1）成交及时。（2）价格稳定性。（3）矫正买卖指令不均衡现象。（4）抑制证券价格操纵。2.做市商制度的缺点（1）缺乏透明度（2）增加客户负担。（3）可能增加监管成本。（4）可能滥用特权。

１０、影响可转换债券价值的因素有哪些？

票面利率、转股价格、股票波动率、转股期限、回售条款、赎回条款 １１、影响并购交易价格的因素？ １２、投资银行的主要业务有哪些？投资银行的经济功能？

投资银行是主要从事证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、项目融资等业务的非银行金融机构，是资本市场上的主要金融中介。

１３、投资银行的组织结构有哪几种？有哪几种经营模式？各自的优缺点是什么？

现代投资银行的组织结构形式主要有三种。第一、合伙人制。第二、混合公司制。第三、现代公司制。

１４、投资银行在证券交易中的作用 １５、美国大型独立投资银行在次贷危机中遭受重创的主要原因？

河南大学杨海波整理

第三篇：不动产投资入股税务处理

不动产投资入股税务处理

不动产投资入股，需要开具发票吗？

营业税相关政策规定，以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但是，对于不动产投资入股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两种意见：一种认为既然以不动产、无形资产投资入股不征营业税，且不动产、无形资产的评估价值可通过符合资质的中介机构核定，企业就可以根据中介机构的评估报告入账，为必申请代开发票。另一种意见则认为，税务机关应为企业开具发票，因为税务机关具有长期管理发票的经验，且发票具有防伪标识，可以方便税务机关日后跟踪及监控，而且在现行税收法规中找不到对此行为不开具发票的依据，所以是否开具发票不该以是否应税作为标准。

笔者认为，根据相关的发票管理办法，发票用于生产经营活动，而股东把不动产投资办企业，不属于生产经营活动，不应开具发票。因此，企业可以根据相关中介机构出具的评估报告进行相关的账务处理。

个人股东以不动产投资入股，要缴个人所得税吗？

《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》（国税发〔2008〕115号）规定，个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。个人不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值。

但是后来，该文件被国家税务总局收回了。笔者认为：如果一个自然人以不动产投资一家企业，需要缴纳税金。而另一个自然人以货币资金投入一家企业，不需要缴纳任何税金。对于不同自然人来说，这就造成不公平，也违背了税法的公平性。因此，在实践过程中，纳税人碰到用不动产投资入股的情况，要与主管税务机关积极沟通，争取在投资环节不缴纳个人所得税，等待转让或处置环节缴纳个人所得税。

法人股东以不动产投资入股，要缴企业所得税吗？

企业法人以非货币性资产——不动产投资入股另一家企业或成立新企业，意味着，该企业法人用非货币性资产换取了另一家企业的股权。

如果该企业法人符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号文）特殊重组的条件规定：可以暂缓缴纳企业所得税，可以达到延迟纳税的目的。如果上述交易不符合特殊重组的条件，根据企业所得税法的相关规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应该视同销售货物，转让财产或者提供劳务。这就意味着用不动产换取股权的交易行为，企业应该视同销售不动产，按照不动产的销售确认转让的损益。结论：企业法人以不动产投资入股需要缴纳企业所得税，除了符合财税〔2009〕59号文件企业特殊重组的规定。

第四篇：投资银行学重点 财大 09级 双学位考试

名词解释

1、风险投资广义的风险投资是指一切具有高风险、高收益特征的投资；狭义的风险投资是指投资于具有高风险和高潜在收益的产业或企业，特别是高新技术产业或企业。

2、做市商制度做市商指运用自己的账户从事证券买卖，通过不断的买卖报价维持证券价格的稳定性和市场的流动性，宾从买卖报价的差额中获取利润的金融服务机构。

3、资产证券化广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，主要包括实体资产证券化、信贷资产证券化、证券资产证券化、现金资产证券化四种业务；狭义的资产证券化就是信贷资产证券化。一般认为，资产证券化是将缺乏流动性但能够产生未来现金流的资产，通过结构性重组，转变为可以再金融市场上销售和流通的证券，并据以融资。

4、资产支持证券资产支持证券就是由特定目的信托受托机构发行的、代表特定目的信托的信托受益权份额。受托机构以信托财产

为限向投资机构承担支付资产支持证券收益的义务。

5、杠杆收购、敌意收购杠杆收购指通过增加爱公司的财务杠杆来完成收购的行为。敌意收购，又称恶意收购，是指收购公司在未经目标公司董事会允许，不管对方是否同意的情况下，所进行的收购活动。

6、资产配置资产配置是指根据投资需求将投资资金在不同资产类别之间进行分配，通常是将资产在低风险、低收益证券与高风险、高收益证券之间进行分配。

7、路演路演是股票承销商帮助放行人安排的发行前的调研与推介活动。

8、绿鞋期权首次公开发行股票数量在4亿股以上的，发行人及其主承销商可以在发行方案中采用超额配售选择权就是绿鞋期权。

9、一级自营商

国债一级自营商，是指具备一定资格条件，经财政部、中国人民银行的中国证监会共同审核确认的银行、证券公司和其他非银行金融机构。其主要职能是参与财政部国债招标发行，开展分销、零售业务，促进国债发行，维护国债市场顺畅运转。

10、经营杠杆度、财务杠杆度经营杠杆是指由于固定成本的存在而导致息税前利润变动大于产销业务量变动的杠杆效应。

单选、多选单选、多选

1、把证券称投行地 国家有哪些日本、中国、新加坡

2、一般认为投行的本能业务是什么证券承销、经纪和自营

3、我国的证券公司符合罗伯斯定义的哪一个第二个

4、把投行成为商人银行的有哪些英国、澳大利亚、新加坡5、2000以来，我国股票发行采取的制度核准制

6、新证券法规定从事证券交易最低注册资本金是？5000万元

7、从事证券承销、保荐、自营管理最低注册资本金是多少？ 1亿（2个以上5亿）

8、登记制（注册制）、核准制遵循的原则市场经济的自由性，市场主体活动的自主性，政府管理经济的规范性和效率性

9、对投行外部监管实行集中立法监管的代表有哪些 美国、日本、加拿大、韩国、中国、巴西

10、对短期贴现国债多采用单一价格 荷兰式 方式

11、对长期零息和附息国债多采用多种收益率的 美国式方式

12、一般把证券投资基金成为共同基金的国家是美国

13、第四次企业并购的浪潮特点 方式多样

14、买入并持有策略适合于哪种投资者长期、稳健

15、债务分析

16、投资银行的基本功能 ①提供金融中介②推动证券市场发展③提高资源配置效率④推动产业集中多选： 一级市场（发行市场）扮演的角色；资本运作、辅导与上市筹备、项目承揽 二级市场（交易市场）扮演的角色：证券交易、经纪业务、理财业务、对私业务

17、国债承销价确定因素有 市场利率、中标成本、流通市场中可比国债的收益率水平、手续费收入的高低、承销商期望的资金回收速度、其他国债分销过程中的成本。

18、LBO ,MBO ,MBS ,ABS 理解含义 Mortage-Backed Seurity 抵押支持债券，抵押贷款证券化。以贷款组合或应收账款组合为担保的证券。

19、资产证券化最初出现在 美国国家20、适合于证券化的理想资产特点有（多选）

21、美国标准普尔和穆迪投机级债权属于„第五级开始为投机型 前四级为“投资级”

22、以自残来驱退敌意收购称为 焦土

23、资产证券化的发起人是创造应收款的实体和基础资产的卖方

24、投行在传统新证券发行中的功能是

25、承销国债的收益来自于 差价收益、发行手续费收益、资金占用的利息收益、留存交易国债的交易收益

26、并购分类

27、监管机构对投行监管内容分为 市场准入监管、业务活动监管

28、证券投资基金管理最重要环节—分配，即资产配置

简答题1.投资银行与商业银行的联系和区别（1）含义不同，投资银行是指主营业务为资本市场业务的金融机构。商业银行是以盈利为目的的金融机构。（2）本源业务不同，投资银行的本源业务是证券承销，无法用资产负债表来反映。商业银行是存贷款，有表内业务和表外业务。（3）功能不同，投资银行主要是直接融资，并侧重于长期融资，而商业银行属于间接融资，侧重于短期融资。（4）主要利润来源不同，投资银行主要是佣金，而商业银行是存贷款利差。（5）经营方针，监管部门不同。前者是在控制风险前提下更注重开拓，监管由证券管理机构负责；

后者追求收益性、安全性流动性三者结合，坚持稳健原则，监管由中央银行负责。（6）风险大小不同。一般情况下，投资人面临的风险较大，投资银行风险较小。商业银行，存款人面临风险较小，商业银行风险较大。2.投行在股票承销时如何防范风险投资银行证券承销业务监管主要在于禁止投资银行在从事证券承销活动中获取不合理或不合法的利润及操纵市场的行为，以协调好投资银行与发行企业和投资者的关系。3.解释格拉斯斯蒂格法规的内容《格拉斯·斯蒂尔法》又称《1933年银行法》，其主要内容为：（1）商业银行与投资银行分业经营的原则（2）建立存款保险制度。为了保护存款人的利益, 维持金融稳定, 许多西方国家都通过法律形建立存款强制保险制度, 要求吸收存款的银行和其他金融机构参加存保险, 并服从存款保险制度的管理。（3）对存款利率实行限制。《格拉斯-斯蒂格尔法》规定, 商业银行对活期存款不支付利息, 即息为零, 后改为实行利率最高限额控制4.如何理解直接融资和间接融资（概念、对比）（1）含义不同。直接融资：盈余部门直接把资金贷给赤字部门使用，即赤字部门通过出售（发行）自己的债务凭证融入资金，而盈余部门则通过购买这些凭证向赤字部门提供资金（直接证券）。间接融资：盈余部门和赤字部门以金融机构为中介而进行的融资。（2）特点不同。间接融资比直接融资的风险小、成本低、流动性好等优点。5.投行监管机制有哪些优缺点（重点关注集中监管）当今世界上投资银行的监管体系主要有三种，一是国家集中统一监管体制（集中型监管体制），二是自律型监管体制，三是中间型监管体制。国家集中统一监管体制（简称集中型监管体制）是指国家通过制定专门的法律，设立隶属于政府或直接隶属于立法机关的全国性证券监管机构对投资银行业进行集中统一监管，而各种自律性组织，如证券业协会、证券交易所等只起协助性作用。中国目前投资银行业的监管体制也属于这种类型。优点：（1）具有统一的证券法律和专门的法规，使证券行为和投资银行业务活动有法可依，提高监管的权威性。（2）有一个统一的监管机构，能公平、公正、严格地发挥监管作用，防范市场失灵情况出现。（3）监管者的地位超脱，有足够的权威来维护证券市场的正常运行，有利于保护投资者的利益。缺点：（1）监管者超脱于市场，可能使监管脱离于实际，缺乏效率；由于其监管者的超脱地位，可能产生对证券市场的过多干预。（2）监管者与自律机构相比与市场相对较远，掌握的信息相对有限，对证券市场发生的意外行为反应较慢，可能处理不及时。（3）监管者的超脱地位往往被投资者以严厉的执法者或救助者面目出现，容易引发道德风险和逆向选择，增加监管者的间接成本。6.风险投资的退出渠道（1）IPO，上市。公开上市为主要形式，其中创业板上市尤为瞩目。创业板市场为风险投资者提供退出通道和以扶持中小型高新技术企业发展为使命的新兴市场。（2）出售（3）回购（4）破产与清算7.报价驱动制度与指令驱动制度的区别（1）价格形成方式不同。报价驱动是做市商给出某一证券的买入价与卖出价，买入与卖出数量，并且随时准备在该价位上买入或卖出；指令驱动证券成交价格的形成是由该证券交易双方直接决定的（2）信息传递的范围与速度不同。报价驱动制度，由于做市商在市场交易中处于信息优势，他也可为市场参与者提供更好的价格信息，提供拍卖师服务，维护市场秩序和公正。（3）交易量和价格维护机制不同。报价驱动制度的交易连续，价格稳定。（4）处理大额买卖指令的能力不同8.做市商制度的优势（1）成交及时（2）价格稳定（3）矫正买卖指令不均衡的现象（4）抑制股价操纵9.投行监管目的和原则目的：（1）更好地管理风险（2）对投资人负责原则：（1）

三公原则，公平、公开、公正（2）独立原则（3）适度原则（4）法治原则（5）协调性原则（6）透明度原则

第五篇：证券投资基金考试考点重点整理

证券投资基金整理

第一章

1、证券投资基金是一种间接投资工具。P2

2、基金份额持有人、基金管理人与基金托管人是基金合同的当事人，简称基金当事人。P5

3、注册登记机构，其业务包括投资者基金账户管理、基金份额注册登记、清算及基金交易确认、红利发放、基金份额持有人名册的建立与保管等。我国承担基金份额注册登记工作的主要是基金管理公司自身和中国证券登记结算有限责任公司（简称“中国结算公司”）P6

4、证券交易所对基金的投资交易行为还承担着重要的一线监控职责。P7

5、封闭式基金/开放式基金p9

6、“马萨诸塞投资信托基金”—世界上第一个开放式基金。P11

7、中国境内第一家较为规范的投资基金—淄博乡镇企业投资基金。P148、2004年6月1日开始实施《证券投资基金法》p17

9、证券投资基金是一种集中资金、专业理财、组合投资、分散风险的集合投资方式。p20

第二章 1、2004年7月1日开始施行的《证券投资基金运作管理办法》，首次将我国的基金类别分为股票基金、债券基金、货币市场基金、混合基金等基本类型。P23

2、根据投资目标的不同，可以将基金分为增长型基金、收入型基金和平衡型基金p24

3、价值型股票的含义p31

4、非系统性风险包括企业的信用风险、经营风险、财务风险等。P33

5、净值增长率是最主要的分析指标，最能全面反映基金的经营成果。P34

6、债券信用等级可以将债券分为低等级债券、高等级债券。P38

7、剩余期限在397天以内（含397天）的资产支持证券。由于我国货币市场基金不得投资于剩余期限高于397天的债券，投资组合的平均剩余期限不得超过180天，实际上货币市场基金风险是较低的。P41

8、发生折价交易时，通过二级市场低价买进ETF，然后在一级市场赎回（高价卖出）份额，再于二级市场上卖掉股票而实现套利交易。

9、从海外成熟市场的经验看，判断基金业绩优劣的时间跨度至少应在36个月以上。对基金的综合表现不能简单地从等级评价上判断。P56

第三章

1、申请募集基金应提交的主要文件：申请报告、基金合同草案、基金托管协议草案和招募说明书草案等。

中国证监会应当自受理基金募集申请之日起6个月内作出核准或不予核准的决定。基金管理人应当在基金份额发售的三日前公布有关文件。P60

2、基金募集期限届满，封闭式基金需满足募集的基金份额总额达到核准规模的80%以上、基金份额持有人不少于200人的要求。P60

3、基金份额上市交易应符合的条件：5点。不低于2亿元人民币 ；基金份额持有人不少于1000人

详见p64

4、交易规则--基金的申报价格最小变动单位为0.0001元人民币。交易费用（起点5元）P65

5、投资者可以在当日15:00前提交撤销申请，予以撤销；15:00后则无法撤销申请。

6、申购、赎回原则：“未知价”交易原则与股票、封闭式基金等金融产品：“已知价”原则

不同。P67

7、对于持有期低于3年的投资人，基金管理人不能免收其后端申购费用。P67

8、单个开放日基金净赎回申请超过基金总份额的10%时，为巨额赎回。已经接受的赎回申请可以延缓支付赎回款项。但得超过正常支付时间20个工作日。P70、71

9、基金份额折算后，比例不发生变化。P73

10、现金替代分为三种类型：禁止现金替代和必须现金替代。P75

11、注册登记机构的主要职责p80

第四章

1、基金管理公司的注册资本不低于1亿元人民币。主要股东（注册资本比例最高且不低于25%的股东）注册资本不低于3亿元人民币。P83、84

2、基金管理人职责：依法募集基金p85

3、投资决策委员会的主要职责p93

4、投资决策程序p93

5、基金投资部门的基金经理向（中央）交易室发出交易指令。包括买入（卖出）何种有价证券、买入（卖出）的时间和数量、买入（卖出）的价格控制等p95

6、投资研究内容p95

7、基金经理不得直接向交易员下达投资指令或者直接进行交易。投资指令应经风险控制部门审核，确认其合法、合规与完整后方可执行。P96

8、特定客户资产管理业务规范：金融衍生产品及中国证监会规定的其他投资品种（商品期货）。费率不得低于同类型或相似类型的60%；业绩报酬不得高于所管理资产在该期间净收益的20。P99

9、独立董事人数不得少于3人，且不得少于董事会人数的1/3。下列事项应当经2/3以上的独立董事通过；督察长由总经理提名，董事会聘任。p102

第五章

1、申请取得基金托管资格，应当具备下列条件，并经中国证监会和中国银监会核准。P113-114

2、基金托管人的职责p114-115

3、基金募集阶段是基金托管人开展基金托管业务的准备阶段。P116

4、系统内证券交易结算资金在两小时内汇划到账。P117

5、基金设立独立的账户，单独核算，分账管理。完全独立。P119

6、结算备付金托管人名义在中国结算公司上海分公司和深圳分公司分别开立的。基金的证券账户包括交易所证券账户和全国银行间市场债券托管账户。交易所证券账户是指以托管人和基金联名的方式在中国结算公司开立的证券账户。基金印章均由托管人代为保管和使用。P120

7、托管银行根据对基金运作的监督情况，每周编制基金运作监督周报，向监管机构报告。P126 第六章

1、市场营销控制。这可能要求改变行动方案，甚至改变目标。P138

2、基金产品线的布置。通常从三方面考察基金产品显得内涵：产品线的长度（产品的总数）；产品线的宽度（大类有多少）；产品线的深度（有多少子类基金）。

常见产品线的类型p140

3、基金产品风险包括低风险等级、中风险等级和高风险等级。P159

4、投资人风险承受能力主要：保守型、稳健型和积极型p160

第七章

1、我国基金估值的责任人是基金管理人，但基金托管人对基金管理人的估值结果负有复核责任。P173

2、计价错误达到0.5%时，基金公司应当公告并报 监管机构备案。P176

3、基金管理费、基金托管费及基金销售服务费均是按前一日基金资产净值的一定比例逐日计提，按月支付。

基金运作费

小数点后第5位的，预提或待摊的方法计入基金损益。P180

4、会计为公历1月1日至12月31日。P181

5、基金会计核算对象包括资产类、负债类、资产负债共同类、所有者权益类和损益类的核算。P182-183

第八章

1、期末可供分配利润，期末资产负债表中未分配利润与未分配利润中已实现部分的孰低数。P190

2、开放式基金分红方式：现金分红方式；分红再投资转换为基金份额。基金份额持有人事先未作出选择的，基金管理人应当支付现金。P191

3、买卖股票、债券的差价收入，免征营业税；基金卖出股票时按照1‰的税率征收证券（股票）交易印花税，而对买入交易不再征收印花税；基金取得的收入由上市公司、发行债券的企业和银行在向基金支付上述时代扣代缴20%的个人所得税。P193

4、营业税：金融机构买卖基金的差价收入征收营业税，非金融机构买卖基金份额的差价收入不征收营业税；企业投资者买卖基金份额暂免征收印花税；企业投资者从基金分配中获得的收入，暂不征收企业所得税。P194

第九章

1、披露内容方面应遵循基本原则；披露形式方面应遵循的基本原则p198-199

2、基金信息披露的禁止行为p199-200

3、基金管理人的信息披露义务。P204

4、在基金份额发售的3日前，将基金合同、托管协议登载在托管人网站上。

托管人召集基金份额持有人大会的，至少提前30日公告大会的相关事项。P206

5、基金份额持有人主要负责与基金份额持有人大会相关的披露义务。当代表基金份额10%以上，而管理人和托管人都不召集的时候，份额10%以上的持有人有权自行召集。P206

6、投资者缴纳基金份额认购款项时，即表明其对基金合同的承认和接受，此时基金合同成立。P207

第十章

1、基金监管的原则p226

2、中国证监会各地方监管局对基金的监管。各地方证监局对所在地在本辖区内的基金管理公司进行日常监管，分支机构及基金代销机构进行日常监管。P229

3、督察长应由董事会聘任，对董事会负责。P235

4、投资组合的平均剩余期限在每个交易日均不得超过180天；债券正回购的资金余额在每个交易日均不得超过基金资产净值的20%。P249

5、基金公司董事长、总经理离任，进行离任审计。基金管理公司副总经理、督察长、基金经理离任的，应进行离任审查。P259

6、拟由其他人员代为履行基金经理职责时间超过30日的，公司应当自决定之日起3个工作

日内报告中国证监会相关派出机构，并进行相关信息披露。P264

第十一章

1、无差异曲线的位置越高，其上的投资组合给投资者带来的满意程度就越高。P284

2、所有投资者拥有同一个证券组合可行域和有效边界。P289

3、套利是指人们不需要追加投资就可获得收益的买卖行为。P299

4、有效市场形式：弱式有效市场、半强式有效市场以及强式有效市场。P304

5、分析家推荐，指推荐购买某种股票的分析家越多，这种股票价格有可能下跌；入选成分股，指股票入选成分股，引起股票价格上涨等。P306

第十二章

1、资产配置对投资组合业绩的贡献率达到90%以上。P310

2、资产配置策略特征，详见表12-1。P32

第十三章

1、分散风险p332

2、按股票价格行为所表现出来的行业特征，可以将股票分为增长类、周期类、稳定类和能源类等类型。P336

3、以技术分析为基础的投资策略是在否定弱式有效市场的前提下，以历史交易数据（过去的价格和交易量数据）为基础，预测单只股票或者市场总体未来变化趋势的一种投资策略。P339

4、道氏理论是技术分析的鼻祖。目前世界资本市场应用最广泛，源于道氏理论的思想。P340

5、市盈率是股票价格与每股净利润的比值，市净率则是股票价格与每股净资产的比值。P343 第十四章

1、不同的期限结构理论，主要包括预期理论、市场分割理论与优先置产理论。P355

2、预期理论含着这样一个假定：不同期限的债券是可以互相替代的。而市场分割理论则认为，长、中、短期债券被分割在不同的市场上。P356

3、基点价格是指应计收益率每变化1个基点时引起的债券价格的绝对变动额。P359

4、凸性对投资者是有利的，在其他情况相同时，投资者应当选择凸性更高的债券进行投资。P361

5、紧急免疫的触发点。P368

6、指数化债券投资策略，有助于基金发起人增强对基金经理的控制力，因为指数化债券组合的业绩不能明显偏离其基准指数的表现。P370

7、加强的指数化是通过一些积极的但是低风险的投资策略提高指数化组合的总收益。P371

8、与多重免疫策略相比，现金流匹配没有持续期的要求，但要求在利率没有变动时仍然需要对投资组合进行调整。P373

第十五章

1、算术平均收益率被用来对将来收益率的估计。P381

2、夏普指数，给出了基金份额标准差的超额收益率。夏普指数调整的是全部风险。P386-386

3、M²测度与夏普指数对基金绩效表现的排序是一致的。P392

4、不同类别资产实际权重与正常比例之差乘以相应资产类别的市场指数收益率的和，就可以作为资产配置选择能力的一个衡量指标。P396