我国保险资金投资不动产的现状与问题

我国保险资金投资不动产的现状与问题

作者：王洪

陈秉正

刘超

2010年02月05日

摘自：《中国金融》

2010年第3期共有

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随着我国保险业的迅速发展，保费收入激增，保险资金规模迅速增长，保险公司面临着越来越大的经营压力，需要提高保险资金运用的效率，构建更多元化的投资渠道来规避市场风险。2009年10月1日实施的新《保险法》进一步拓展了保险资金运用渠道，为我国保险资金直接投资不动产提供了法律保障。同时监管部门也在根据新《保险法》起草保险资金投资不动产的管理办法和实施细则。虽然保险资金按规则全面投资不动产要等该办法颁布后才能真正启动，但有关法规调整意义重大，必将对保险公司的资产配置产生深远影响。

我国保险资金投资不动产的现状

保险资金不动产投资规模。随着保险资产规模的不断扩大，保险资金运用规模日益增大，至2009年底，保险公司总资产突破4万亿元，达到4.1万亿元。净资产3904.6亿元，比上年末增加1097.4亿元。保险资金运用余额3.7万亿元。

随着资本市场的快速发展和监管政策的逐步放松，保险资金在运用结构方面也发生了重大变化。近年来我国保险资金运用呈现出“此消彼长”的态势，即银行存款占资产总额的比重大幅下降，从2001年的42.05%下降为2009年10月的25.75%；投资占资产总额的比重明显上升，从2001年的37.30%上升到2009年10月的65.64%，牢牢占据保险资金最大资产配置的龙头地位，这无疑有益于提高保险资金的整体收益，对社会经济影响力和辐射度亦明显提升。

为了控制风险，保监会对保险资金投资比例有着明确的上限。虽然配套的《保险公司不动产投资试点管理办法》尚未出台，但业内专家普遍认为5%的不动产直接投资比例最为可能。在国际上较为成熟的市场，对于不动产投资比例的上限一般是针对购买可产生租金收入的物业实体。因此，5%的比例应不包括以往对上市房地产开发公司的股份买入，只是指购买可出租的物业或商业地产。依此测算，未来保险投资不动产的资金将达2000亿元。2000亿元资金的进入对商用地产影响无疑是巨大的。目前，我国商业地产存量规模在2.5万～3万亿元左右，其中北京、上海、深圳、广州等四个一线城市的甲级写字楼存量规模约为2000亿～2500亿元。也就是说，目前可投资不动产的保险资金规模已基本接近全国一线城市甲级写字楼存量总规模。

保险资金不动产投资形式。由于不动产投资期限长、租金收益相对稳定（比如，近年来商用地产的租金收益大约在5%～10%），因而需要大量资金，这能够很好地匹配保险资金的负债需求。基于保险公司的长期投资战略，这类资产也更符合保险资金的负债特性。因此，尽管受限于之前的政策，但是许多保险公司已经采取多种变通模式先期开展了不动产投资业务。一种方式是以租赁、自用名义购买写字楼进行投资，另一种方式是通过集团旗下信托、资产管理公司投资于房地产。

上个世纪90年代以来，保险公司已开始大量购置自用物业并部分用来商业出租，并有部分保险公司投资于养老地产（例如，泰康人寿把投资设立养老院定为该公司三大发展战略之一，已在四川先后援建了4个养老院）；随着股票、基金的放开，也有部分保险资金被用来购买房地产上市公司的股票；亦有保险公司通过控股的资产公司、信托公司投资房地产项目和公司的股权或债权。

有统计数据显示，从2006年到现在，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，其中包括中国人寿、中国平安和友邦保险等10家左右中外资保险商早已捷足先登房地产领域。

不动产投资已获法律支持。自1995年《保险法》颁布以来，保险资金运用长期受到严格限制，投资渠道非常有限。1999年之后，相关机构制定出台了一些新政策，使保险资金投资渠道有所拓宽。2001年以来，我国在拓宽保险资金运用渠道方面的步伐逐步加快，先后扩大债券投资的比例和品种、允许保险资金直接投资股票市场、放宽保险资金境外投资条件、松绑保险资金投资基础设施建设及产业基金等领域，甚至允许保险公司投资非上市银行的股权。

2009年10月1日实施了新《保险法》，在考虑到保险资金运用既要满足行业和基金发展的需要，又要兼顾安全和稳健原则的基础上，适当拓展了保险资金运用渠道，保险资金投资不动产有了明确的法律地位。不动产领域的放开是保险资金配置多元化的又一大迈步。但是，新《保险法》的颁布并不意味着保险资金能够在基建和房地产市场无限制地进行投资。美国次贷危机提醒我国监管部门，房地产和经济周期紧密关联，投资房地产应有严格的比例限制。因此，我国保监会已明确表示，将坚持“先定规则，再做运作”的原则，在具体管理办法和操作细则出台前，不允许启动具体业务。同时，将对保险资金的具体运用范围作出严格的限制，保险机构投资不动产主要是允许其购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商用物业等，以获取稳定的租金收入，不允许直接参与房地产开发，不允许进行房地产炒作。

当前保险资金投资不动产的问题

保险负债的特性要求资金运用在期限、成本、规模上与其较好地匹配，以满足偿付要求。目前，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5～20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金的期限分布特性，为其使用提供了宽裕度，也为投资的长期稳定复利增长提供了前提。因此，不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。尽管不动产投资符合保险公司的长期投资战略，但是目前我国保险资金进行不动产投资仍然存在以下几个问题。

不动产投资专业人才匮乏。作为与“承保业务”同样重要的投资行为，要求保险公司能够对经济运行趋势、产业发展方向等经济情况的变化有明确认知。不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。但是，受“重保险轻投资，重来源轻运用”的固有思想影响，我国的保险公司往往忽视发展投资专业队伍，缺乏具有较高专业性、技术性的投资管理人才储备，特别缺乏熟悉不动产投资领域的专业人员。由于监管方面的严格限制，保险公司也在相当程度上缺乏对保险投资领域的研究与开拓精神，使得即便是在监管部门放宽对某个投资领域的限制时，也难以在短时间里取得主动。我国保险公司自身投资管理水平较低，也大大制约了我国保险资金不动产投资业务的快速发展。因此，保险公司迫切需要培养适合于不动产投资的高素质专业人才尤其是高级管理人才，加强不动产投资的专业能力。

不动产投资组织形式尚需完善。经过多年发展，我国保险资金运用的组织形式，从保险公司内设投资部到组建资产管理公司，至今形成多种形式并存的格局。但一方面，很多保险公司成立时间不长，组建资产管理公司的条件不成熟，仍采用投资部或委托投资模式，当前有很多小保险公司比如安华农业、国民人寿等，都采取内设投资部的模式。另一方面，即使部分保险公司成立了资产管理公司，也因管理体制问题而可能导致投资业务效率低下，资金运用组织形式总体上仍处于比较散乱的状态。

不动产投资可投资产较少。按照保险资产配置的要求，保险资金投资不动产所要求的年化收益率通常在6%～10%的区间。从风险与回报匹配的角度看，往往能取得高租金和低空置率的一线城市核心地区的商用物业能够在中长期获得较高的回报水平，符合保险资金的安全性和追求长期回报的要求。而且，随着一、二线城市住宅与商用物业间价格差距的逐步拉大，商业地产的投资价值已经开始逐渐显现出来。因此，一、二线城市将成为保险资金主要关注的区域，一线城市核心区域的高端商业物业将成为保险资金重点考虑的投资目标。然而总的来说，现阶段我国保险资金可投的不动产资产较少，存在较大的发展空间。

不动产投资面临较大风险。当前，许多专家学者普遍认为商业地产的投资风险比普遍想象的要高。不动产投资风险主要是流动性差、变现难、市场行情波动大，在收益性上也往往存在较大的不确定性。而且，我国商业地产发展时间较短，不少城市尚未经历过一个完整的周期。另外，我国很多地产项目商业运作的成熟度还不高，这就更增加了未来的不确定性因素。

不动产投资监管有待完善。随着近年来保险业的急剧发展，偿付能力不足一直是保险公司面临的突出问题。目前，我国保险投资的政策环境不够完善，配套的《保险公司不动产投资试点管理办法》尚未出台，对保险资金不动产投资的有效监管机制还处于发展的初级阶段。法律法规体系不完善，监管信息化程度低，无法适应动态监管的要求；监管队伍力量薄弱，限制和制约了保险资金运用水平和能力的提高。同时，保险资金在不同市场的运用和保险金融集团跨行业运营，都会对现行的分业监管格局带来冲击，这些都对保险监管提出了挑战。

不动产投资决策机制薄弱。许多保险公司管理体制落后，在科学决策、内部约束机制方面比较薄弱。我国的保险资产管理业务在投资理念上，尚未完全确立起以价值投资、理性投资、稳健投资和长期投资为核心的理念；在技术上，运用资产的匹配管理、战略配置和组合管理的方法还不够娴熟；在投资策略上，对市场形势的判断、把握程度和准确度有待进一步提高；在投资风险控制上，仍缺乏识别、计量和对冲的技术手段；在投资绩效评估上，尚未形成科学统一的标准和方法。

（全文请阅读《中国金融》印刷版2010年第3期）