关于重庆房屋中介行业及其管理经营模式的简述

第一篇：关于重庆房屋中介行业及其管理经营模式的简述

关于重庆房屋中介行业及其管理经营模式的简述 卓立 发表于搜房社区-地产沙龙

关于重庆房屋中介行业及其管理经营模式的简述

今年以来，全国房地产市场全面升温，重庆的房屋价格也大幅攀升，一时之间大大小小房屋中介公司如雨后春笋般纷纷开店，老百姓购房在买房时对中介公司往往不加选择，由此带来不少房产纠纷，本文旨在通过对重庆目前市面上的中介公司及其管理模式的简述，让广大市民对房屋中介有更多的了解。

来自重庆市国土资源房屋评估和经济协会的资料显示，2003年度重庆市房地产经济机构按资质分类如下：A级机构13家；B级机构25家；C级机构155家，共计193家有资质的经济机构，另有大量个体、私营等未取得资质同样经营中介的经济体100多家。

2004年，随着台湾鼎盛房屋，天津顺驰集团，香港美联物业，台湾信义房产，陆续登陆重庆市场，重庆中介行业正面临着新的变革，一大批早年的房串串，黑中介纷纷被市场所淘汰。更加规范，更加注重企业品牌形象，更加拥有资源，管理优势的优秀中介企业必将取得更大的发展。

调查显示，今年4、5月份观音桥世纪新都附近几十家大小中介公司目前剩下八九家仍在经营，与小中介纷纷关门形成鲜明对比的是：金丰易居，中原房产，美联物业，鼎盛房屋，天津顺驰这些实力中介公司依然有新店开张，（8月12日金丰易居三店开张；8月15日德威大渡口增开新店；8月18日中原地产为新店招募经理；8月20日美联物业江北新店即将开业；8月24日鼎盛房屋凤天路分店开业；天津顺驰计划年内布控80家分店；7月9日台湾信义地产携手重庆立业公司进入重庆中介市场）。重庆中介行业正在经历质的变革。实力中介公司除了拥有资源优势外，在管理模式方面也与传统中介相去甚远。

随着中国住房制度改革的进一步深化发展，商品房制度的不断完善，中国房地产业的发展已经不可逆转。近年来，随着国民生产总值GDP的实际增长，中国国民的实际消费能力增加，人们对住房的需求明显呈上升势头。建设总住宅与房地产业司司长谢家瑾指出，当前我国正进入全国建设小康社会，加快推进社会主义现代化的新发展阶段，居民消费结构升级和城市化加速推进将为住宅与房地产业发展提供巨大的市场需求。预计今后8年我国城镇每年将有7亿平方米左右的住方需求。

居民住宅不再是从前的一辈子一套房，提升居住品质的需要，房产作为一种重要的个人财产也已不仅仅是一种居住使用价值，加上目前国民投资渠道有限以及股市的长期低迷都使得商品住宅的再交易变得实际而频繁。

如果从1998年的住房制度改革算起，中国的房地产市场仅仅只有短短的不到10年时间，完全是一个处于上升期的黄金产业。同时考虑目前的国际汇率等诸多因素都是导致国内乃至境外资金流向房地产业的主导因素。

重庆作为国家西部大开发的重点城市之一，拥有资源优势，基础设施优势，以及人口优势，更是成为房产一片热土。中介公司等房地产相关服务产业的升温和发展就显得不足为奇。本文将重庆目前的中介公司根据其管理动作模式的不同做以下分类：

一、房串串、小中介

此类中介的生存策略往往是“化妆”成房东与买方周旋，以收取定金的形式套牢买方成交，在市场日益规范的今天将逐渐淡出市场。

二、本土一般实力公司

此类本土中介公司多属B级乃至C级资质公司，由于自身实力所限，无力承担全部市场风险，所以大多采取加盟形式扩大企业影响力，典型企业有：中房网络、恒安易居、钢运等。

三、本土实力传统中介公司

此类本土中介公司多属A级资质企业，一般有较长时间的经营历史，市场网络，全部以直营店形式，经营投资均较稳健，是目前市场的主体。典型企业有：德威置换、大泽、金丰易居、等。

四、外来传统中介

此类企业以目前只在沙区有网点的鼎盛房屋为代表。沿用台湾中介机构的经营管理方式，注重企业形象员工培训，业务洽谈更具技巧性，经营扩张稳健，既有加盟店也有直营店，以输出品牌，输出管理为经营策略（加盟成本较高）。

五、外来集团企业

此类企业以天津顺驰进入重庆市场为代表，有财团实力的顺驰公司同期进入重庆一、二、三级市场，其经营管理模式已完全不同于传统中价，有深刻的资本运作背景，为重庆中介行业带来不小的冲击，特别是其调入、调出的买卖二手房策略，以几万定金的代价换取独家代卖的时间以及售房差价，能够获取丰厚回报，顺驰的经营风险主要是资金链方面的以及全国政策面上的，所以顺驰经营管理上更加讲究团队精神，业务组织以店为单位。（如果全市房价下降10%顺弛麻烦大了）

六、外来房产服务商

此类企业以香港中原为代表，有着多年经营管理经验的中原集团，涉足整个房地产服务相关领域，从市场研究，项目前期策划到一手盘代理销售，二手市场交易….我个人比较看好中原的市场研究部门，因为有直接的一手市场信息真实反馈，相信其研究报告较政府相关部门的报告更为准确和贴近市场真实，成熟的管理体系是中原等实力外来企业在重庆中介市场长盛不衰的坚实保证。

收费：前叙一、二、三类企业收费低廉，一般均按买卖双方各1%收取；

四、六类外来企业因其专业化的优质服务，一般按2%收取。

风险：购买二手房最大的优势在于便宜，但是市场中依然潜伏着风险，特别是有的二手房

产权不明晰，手续不完备，老百性在购买时根本不清楚，谁都不想花了几十万买个“扯皮”房子，中介公司，特别是有实力、管理规范的中介公司往往能够为购房者规避风险，这也是一家中介公司取中介费背后理应承担的责任。

综上，一般老百姓购买自住房，可考虑第三类企业，既能节约一定的费用，又能有效通过中介公司规避交易风险；投资者购房则可考虑四、六类企业，既能得到专业的投资咨询，又能获得专业的全程服务，费用相对高一些但投资有保障。

[另外的声音]：

不少业内人士提醒消费者，警惕房地产风险！特别是投资型客户。

不要认为与京、沪相比重庆房价还很低，就相对风险也低！！重庆本土消费占多少？外来热钱拉高房价，而外来热钱总是追求利润，当市场一有波动，最先逃离的也必是热钱！留下满目城市的伤痕！！

近期，摩根士丹利不断警告：中国地产泡沫全球第一！！

美元再度升息！！

（如果再有人恶意打击中国经济？？？）

提醒：在看信息时要注意是什么人在发布？他是代表哪些利益集体？

最后，祝愿山城人民安居乐业，祖国更加繁荣富强!

第二篇：重庆模式

伟：与欧盟智库专家谈“重庆模式”六大特点及“蛋糕论”

2011年09月21日 19:09:44 分类：未分类

2011年9月16日，“欧洲外交事务委员会”（第一个泛欧思想库）执行主任马克o莱昂纳德（Mark Leonard，代表作有《为什么欧洲会领跑21世纪？》、《中国在想什么？》）等三位欧盟智库专家拜访了重庆市委党校教授苏伟及西南政法大学教授赵亮，就“重庆模式”进行了交谈。苏伟及其助手王涛博士将会谈内容整理如下，供参考，请批评。

问题集锦：

--为什么会出现“重庆模式”？

--什么是“重庆模式”？有哪些特点？

--“重庆模式”与***、黄奇帆的个人关系是怎样的？

--“重庆模式”能持续下去吗？

--“唱红”的内容是怎么确定的？

--毛泽东与邓小平谁更伟大？

--***与汪洋的政策有什么区别？

正文

--为什么会出现“重庆模式”？

苏伟：2007年中共召开十七大后，中国特色社会主义建设进入了一个新的阶段。改革开放30年了，成就极其伟大，GDP超过日本成为世界第二，重庆城从外表看，也比你们欧洲这个现代化的老家更“现代化”。但中国这些年积累起来的矛盾和问题，官方话语叫做“发展中不平衡、不协调、不可持续的问题”，用我们学者的话来讲，就是“以钱为本”的问题，就是社会两极分化、道德滑坡、贪污腐败严重的问题，就是城乡、区域、经济社会、人与自然、内需与出口五大矛盾激化的问题，也就是中共中央之所以提出科学发展观，所要解决的问题。

中国各个地方都在努力探索如何科学发展。沿海的广东、天津、上海，西部的内蒙、四川，还有我们重庆等，比较出彩，都有一些独特的创造。重庆的探索，可能由于旗号更加鲜明、措施更为有力、体系更为完整、效果更加显著，所以影响也就更大一些，被海内外媒体称为“重庆模式”。

--什么是“重庆模式”？有哪些特点？

苏伟：概括地说，我认为“重庆模式”就是中共的科学发展观的一个地区的实践模式，它至少有以下几大特点。

第一，重庆模式的意识形态特征要更鲜明一些。

重庆模式把中国共产党的指导思想提得非常鲜明，强调马列主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的指导，把它们作为“唱红”的核心内容，作为引导重庆前进的旗帜。同时，重庆模式还发扬了中华民族几千年坚忍不拔、自强不息的优良品质以及重庆人民艰苦奋斗、勇于拼搏的精神，也把它们作为“唱红”的精神内容。此外，重庆模式还汲取了你们西方文明的精华，尤其是科学、民主、法治精神，《读点经典》一开始就选了美国老总统林肯讲“民有、民治、民享”政府的《在葛底斯堡国家烈士公墓落成典礼上的演讲》嘛。

重庆“唱红”，首先把干部队伍和重庆人民的“精气神”唱起来了，这几年，重庆的干部们干劲特别大，有个“5+2”（每周五个工作日加上两个休息日）、“白加黑”（白天加黑夜）的口号，这样只争朝夕、踏实苦干，带领群众取得现代化建设的显著成绩。

但是，也有人说重庆模式 “左”倾，说“唱红”是“文革”那一套。这些人不是很多，然而议论集中，影响不小。这样说的人，大概有两类。

一类是不了解情况，对“文革”心有余悸的人，他们说重庆模式尤其是“唱红”“左”，这可以理解，耐心解释清楚就是。这些人最好亲自到重庆来看看，“咬两口梨子，才知道梨子的滋味”嘛。而且，他们来了重庆还会发现，重庆“唱红”，正像是一群“棒棒”抬着巨石爬坡上坎，像一群纤夫拉着上水船一样，必须要喊号子一样。你总不能指责这群“棒棒”和纤夫“为什么喊号子，而不哼小调”吧。

而另一类，是极少数别有用心有的人，即便他们很了解情况，仍指责重庆唱红是“左”。这是因为，他们想让中国“向右转”，走解体苏联那样的“右车道”。站在“右车道”上，看走在正道上、在他们左边的重庆，当然就会说重庆“左”了。

正因为重庆“唱红”，把中国化马克思主义、中国特色社会主义唱响了，把“民生为导向”、“共同富裕”的道路唱响了，把党的领导唱响了，所以，才一方面得到重庆和全国广大人民群众拥护，另一方面，又得到小部分反对或不赞成马克思主义，反对或不赞成社会主义，反对或不赞成共产党领导的人士的强烈反对。

作为朋友，你们理解、赞成还是疑惑、反对重庆“唱红”呢？

第二，重庆模式的改革开放特点非常鲜明，措施也非常有力度。

这几年，重庆通过努力改革创新，已经成功地把自己打造成为中国最大的一个内陆开放战略高地，而且，是直接与你们欧洲大开放的大平台。今年1月，一列货运专列从重庆出发，由“渝新欧国际铁路大通道”，经新疆进入哈萨克斯坦、俄罗斯、白俄罗斯、波兰，直达德国的杜伊斯堡，将来还要延伸到荷兰的鹿特丹。今年4月，一列货运专列反向由德国的杜伊斯堡直达重庆。以前，这条铁路在物理上是相连的，可是，国家的分割，体制机制的分割，却使得直达专列“难于上青天”。重庆深化加工贸易体制机制、交通运输体制机制、海关体制机制、企业经营管理体制机制等“连环”、系统的改革、开放，终于打开了以重庆为大门的中国与欧洲的开放通道。

除了要直通你们欧洲那边的大西洋，重庆之前就直通了我国沿海的太平洋，还要从西南方向直通印度洋。请想想：中国腹地的重庆（重庆是中国的地理中心）联通“三大洋”，将会给中国的经济格局、物流格局等，带来多么巨大的变化！这就是“畅通重庆”的深层次内涵。这说明，重庆模式是积极参与经济全球化的改革开放型模式。

莱昂纳德：噢，“五个重庆”不仅仅是口号啊。

苏伟：是的。“五个重庆”的政策内涵都丰富得很、具体得很哪。

此外，重庆模式中的“国（国有经济）进民（民营经济）也进”、大规模公租房建设、大规模户籍制度改革、大规模发展微型企业、大规模发展农村新型股份合作社、交巡警平台、“三进三同”等干部作风建设等等，尤其是缩小城乡、区域、居民收入三大差距，促进共同富裕的12条战略措施，都是率先于全国的改革开放新措施。重庆模式充满改革开放精神。不但有经济改革的重要内容，而且有政治改革的重要内容，比如“三进三同”推进的干部制度改革，比如“扫黑除恶”推进的民主法制建设等等。

第三，重庆模式的“民生导向”特点非常突出。

改革开放，中国早已经解决了人民的温饱问题，但养老、住房、教育、医疗卫生等民生问题还没有得到很好的解决。因为不少地方一度认为靠“市场化”机制可以解决这些问题，因而不少地方的政府放弃了自己主导解决这些问题的责任，把它们全部推向市场，结果使它们成为老百姓愤怒地称之为的“新三座大山”。而重庆模式率先强调政府应该承担起主导性解决这些问题的责任。这几年，不但市级财政支出的一半以上直接用于民生，更创新了一系列体制机制，如大规模建设公租房、在农村建立合作医疗、向贫困地区儿童提供免费午餐、给全部农村老人提供养老保险、解决基层群众“文化民生”问题等措施，尤其是，重庆模式提出了“民生10大工程”和“缩小三大差距、促进共同富裕12大措施”，它们将有效地解决许多已经很急迫、很尖锐的民生问题，使得重庆模式得到了重庆人民的广泛支持。

在这里，我也想向欧洲的朋友们提一个问题，你们的市场经济已经搞了好几百年，积累了不少值得我们学习的经验。你们是如何看待和处理市场经济的马太效应（富者日富、贫者日贫）的呢？

第四，重庆模式“天人合一”（人与自解和谐）的特点非常突出。

重庆模式也是一个积极推进工业化、城市化，同时积极应对它们带来的资源和环境问题，促进人与自然和谐发展的模式。

在近代史上，作为工业化中心的伦敦曾长期为污染问题困扰，狄更斯的《雾都孤儿》，中国人也都熟悉。那种重污染的背景下，原始资本主义的黑暗更叫人难受。后来你们把重污染治好了。重庆跟伦敦一样，也被人称作“雾都”，又是一座重化工重镇。如何在工业化加速发展的过程中治理工业污染，我们很愿意向你们学习。实际上，重庆也因中国要修建世界最大的水库--三峡水库--而直辖，所以直辖之初中央给重庆的“四大任务”之一，就是既要工业化，又要生态安全。近几年的“五个重庆”中的“宜居重庆”尤其是“森林重庆”，就是要进一步解决这个问题的。搞了快三年的“森林重庆”，一年就种下过去10年的树，主城区的污染企业都搬迁、改造、升级了，生态也开始“平安”了。

第五，重庆模式的鲜明特点，是集中体现并弘扬了中国共产党为人民服务的宗旨和理想。

重庆人民、整个中国人民的历史任务，是实现现代化。实现现代化离不开精神的力量。全世界争论了一百多年的一个问题，就是现代化为什么只在西欧发端。德国学者马克思o韦伯给出的答案，是由于新教伦理起了决定性作用。就是说，资本主义现代化得益于新教伦理的精神支撑。中国包括重庆搞的是社会主义的现代化，要靠什么做精神支柱？其实我们自己就有，就是中国共产党人的根本宗旨，就是毛泽东讲的“全心全意为人民服务”；就是中国共产党人的优良作风，就是毛泽东讲的“理论联系实际、密切联系群众、批评与自我批评”和“谦虚谨慎、艰苦奋斗”。从邓小平到胡锦涛，强调的也都是这些。但是，共产党坐江山坐了60几年了，改革开放，又强调利益驱动，所以，很多共产党人把“为人民服务”变成

了“为人民币服务”；把“理论联系实际、密切联系群众、批评与自我批评”变成了“理论联系实惠、密切联系群众、表扬与自我表扬”；把“谦虚谨慎、艰苦奋斗”变成了“骄傲自大、贪图享乐”。这样发展下去，肯定亡党亡国。

中共中央清楚这些问题，要求加强党建，解决这些问题。重庆模式中的党建创新，主要是著名的“三项活动”，即“大下访”（变群众上访政府为干部下访群众）、“三进三同”（干部与贫困农民同吃同住同劳动）、“结穷亲”（干部与困难群众结成帮扶对象），就是弘扬与发展党的宗旨与作风，解决政治精英宗旨、作风问题，保持执政党内部纯洁性问题的有效方法和途径。正如新教伦理能催生资本主义现代化一样，由重庆模式部分而鲜明体现的中共伦理，一定能催生一个高于资本主义现代化的中国特色社会主义现代化。

第六，重庆模式自觉把社会主义与市场经济有机结合的特点非常鲜明。

你们欧洲搞市场经济有几百年了，第一次经济危机大概是1825年爆发的吧，到2008年由美国传过来的经济危机爆发，周期性确实突出，危害确实大，现在来找社会主义的中国来帮忙，确实有意思。

中国搞社会主义市场经济才30几年，大的经济波动，已经出现过几次，将来会不会出现经济危机？谁也不能断定。所以我们要学习你们搞了几百年的经验，也要注重吸取你们的教训。中国有后发优势啊，一开始就强调要把政府这只“看得见的手”与市场这只“看不见的手”紧紧握起来，当然这主要是中央政府的事，但地方政府也大有可为呀。重庆在这方面就做了多方面卓有成效的创造，例如，把这个结合的核心问题--公有制怎样与市场机制结合、怎样与非公有制共同发展，就有一个开始成功的解决，与其他地方激烈争辩的“国进民退还是国退民进”不同，重庆创造了一个“国进民也进”的模式，使“国进民退还是国退民进”成为一个伪问题。又例如，重庆“促进共富12大战略措施”正在解决社会主义与市场经济相结合的另一个关键问题--按劳分配、共同富裕怎样与市场机制相结合。还例如，重庆的“唱红”，还在解决着社会主义与市场经济相结合的又一个重大问题--集体主义的价值观怎样与个人利益的价值观相结合。如此等等。

正因为重庆模式有这个特点，所以，即便是中国的“右派”，在激烈批评重庆模式的时候，也不得不承认甚至欣赏其中体现“市场经济”的那些内容；即便是中国的“左派”，在热烈赞扬重庆模式的时候（当然他们赞扬的只是重庆模式中的社会主义成份），也不得不回避甚至批评其中体现“市场经济”的那些内容。这，也可以说是重庆模式引起如此巨大争议的一个内在原因吧。

我介绍的时间也到了。以上概括，挂一漏万。下面请各位提问。

--“重庆模式”与***、黄奇帆的个人关系是怎样的？

苏伟：唯物史观认为是整体的人民群众决定历史趋势，但个别的历史人物可以决定历史事件。重庆模式的出现，是一个历史事件，当然离不开***、黄奇帆个人的关键作用，甚至是决定性作用。这两位中共精英被香港媒体称之为“稀奇组合”，确实是绝配，有点像我们中共领袖毛泽东与周恩来的绝配组合（再次强调是“有点像”），因此高明的创新理念能通过高超的创新操作，化为实践和现实。但是，即便是其他同志这几年主政重庆，也会努力改革开放、科学发展，也可能会形成一套较系统的方针、政策、措施，即什么什么“模式”的。这是中国的大趋势，是重庆的大趋势。正如二战中如果你们英国没有“丘吉尔模式”，英国人民、世界人民会停止反法西斯战争吗？肯定会有另外一个“张吉尔”或“李吉尔”等，出来领导反法西斯战争。有可能会困难得多，暂时失败也不是没有可能，但最后胜利肯定是英国和世界人民的。道理都一样。

--“重庆模式”能持续下去吗？

苏伟：美国罗斯福总统当年去见上帝了，反法西斯战争就不胜利了吗？一方面，大的社会实践启动之后都会有历史惯性，另一方面，更重要的是，重庆模式给重庆3200人民带

来实实在在的利益，得到他们衷心的支持和拥护。重庆的书记、市长经常到各类普通群众中去，大家都是发自内心的高兴和欢迎啊！中国有句古话叫“铁打的衙门流水的官”，官们总是流动的，“人走茶凉”的情况多的是。但是，“五个重庆”会凉吗？内陆大开放会凉吗？统筹城乡、民生10条、促进共富12条会凉吗？弘扬社会主义核心价值观的“唱红”会凉吗？弘扬中国共产党人宗旨和作风的“三进三同”会凉吗？至于“扫黑除恶”，已经打掉几百个黑社会组织并且开始治本了，我们正希望它不（大规模）持续了。但是今天早上中国电视新闻讲，国家正式在全国范围部署“扫黑除恶”，这是重庆模式扩展到全国的一个重要方面。之前，中共的政法委书记***已经要求全国政法系统，就是包括公检法司和武装警察等在内的国家重要强力部门的所有单位和人员，都要“唱红”；今年以来，中国的湖北、广东、陕西、山西等省都大规模地开展了类似于重庆的干部联系群众活动。所以，即便是重庆模式中社会争议最大的内容--唱红打黑和党建创新，也得到了中共党内普遍的支持和效仿。因此，重庆模式，不但将持续，而且已经在扩展了。

--“唱红”的内容是怎么确定的？我们注意到《读点经典》甚至包含了马克o吐温的作品，请问这些经典是根据什么标准由谁来选择的呢？

苏伟：是的，《读点经典》这套书既包括中国古今的经典，也包括西方古今的经典。我随手给你们翻一本，你们看目录，既有中国孔子、孟子的语录，又有马列主义老祖宗马克思、恩格斯、列宁和中共领袖毛泽东、邓小平、江泽民和胡锦涛的语录；既有中国诸葛亮讲“静以修身，俭以养德”的《诫子书》，也有美国老总统林肯讲“民有、民治、民享”政府的《在葛底斯堡国家烈士公墓落成典礼上的演讲》，等等。我们的这个活动实际上继承了毛泽东的一个思想：从孔夫子到孙中山，都要批判地继承；西方的先进思想，也要学习。邓小平也是这样要求的。

莱昂纳德：由谁来选择篇目呢？

苏伟：古今中外的理论、文化经典，早有公认，中国、各国早已出自了好多种。重庆号召人们读的都是一些大家早已公认的经典，编的《读点经典》，做的是精选、综合的工作。这些工作是中共重庆市委宣传部与西南大学出版社编辑出版的。

--毛泽东与邓小平谁更伟大？

苏伟：回答这个问题之前，我很有兴趣知道你们对毛泽东的基本看法，以及毛与邓关系的基本看法。

莱昂纳德：不可否认，毛泽东是20世纪最重要的政治人物之一。他领导人民革命，建立起一个新中国，又搞了文化大革命，摧毁了中国。邓小平在毛之后扮演了一个建设者的角色。

苏伟：我请问你对毛泽东的这个认识来自哪里？

莱昂纳德：来自香港的甘阳（译音）先生的介绍。

苏伟：我认为这个认识的前半部分是对的，后半部分则不对。文化大革命是完全错误的，但说文化大革命摧毁了中国，则与历史相悖：文革中的1967年，中国成功爆炸了氢弹；1970年，成功发射了人造卫星“东方红号”，后来成功收回卫星；1970年还成功试航了第一艘核潜艇；1972年，成功培育出杂交水稻；1974年，中国军队海陆空联合作战，一举从美国全力支持的南越手中收复西沙群岛，国威、军威达到鼎盛，谁敢在我们国家的门前庭院撒泼耍野？何来“中国被摧毁”之说？当然，这些都不但不是文化大革命的功劳，反而是在中共犯了文化大革命这个全局性错误的情况下，由于中国社会主义建设的“惯性力量”，由于拥护毛主席、拥护共产党的中国人民的艰苦奋斗，而取得的成就。如果没有文化大革命，新中国的成就会大得多。

回到“毛泽东与邓小平谁更伟大”的问题，中共中央（十五大）认为，近代以来，中国出了三位伟大人物，就是孙中山、毛泽东、邓小平，是并列的。邓小平自己在1978年说

过：毛泽东思想培育了我们整整一代人。也就是说，他是把自己也看成是毛主席的学生的。他在著名的1992年南方谈话中讲：他就是相信毛主席的实事求是，过去打仗靠这个，现在搞建设、搞改革也靠这个。当然，“弟子不必不如师”，但毛主席和邓小平的关系，似乎相当于中国儒家领袖孔子和孟子的关系，孔子创立儒学，孟子继承发展为“仁政”理论；也有点像中国汉朝的汉高祖刘邦与汉文帝刘恒的关系，刘邦开国，但纵容夫人干政，杀功臣，刘恒则进行改革，开创“文景之治”。哎呀，说了这些比喻我自己也想否定它。毛泽东和邓小平是何等伟大的马克思主义者，拿封建主义思想家和封建帝王来比，真是亵渎我们的领袖了！

--***与汪洋的政策有什么区别？

苏伟：一句话：大同小异。所谓大同，有两层意思。一是因为他们都是中共党内最坚定、最积极地要走中国特色社会主义道路的中坚人物，所以虽然率领的军团不同、面对的改革攻坚堡垒不同，但共同点是都自觉地当了“先锋将”，共同在奋力为继续开拓这同一条道路而冲锋陷阵。二是因为他们各自都有“一整套”改革开放和现代化建设的政策、措施，包括经济、政治、文化、社会、生态等各个方面，而且都取得了突出的成绩，重庆的叫重庆模式，广东的当然叫广东模式了。然而，重庆模式也好，广东模式也好，大家都是中国特色社会主义这个大模式中，百花齐放的小模式。我们不能离开这个“大模式”的共性，去谈论各个“小模式”的个性；更不能夸大各个“小模式”的差异，挑起“内斗”；尤其不能用一个“小模式”的个性去否定别的“小模式”的个性，去攻击、否定“大模式”的共性。

所谓小异，也有两层意思。一是***和汪洋的领导风格是相异的。作为我们重庆的新老书记，我观察的感觉，汪洋的风格有中共领袖周恩来和中国元帅刘伯承那种“举轻若重”的特点，也有“诸葛一生唯谨慎”（这是毛泽东对诸葛亮的概括）的特点，而***的风格有中共领袖邓小平那种“举重若轻”的特点，也有“魏征有胆敢作为”（这是苏某人对魏征的概括）的特点。二是由于汪洋主政的广东与***主政的重庆发展差距巨大，可能比你们欧盟内部的德国和波兰发展的差距还要大，所以具体的政策肯定有、也应该有差异，但能说德国和波兰的政策有原则上、方向上的差异吗？

莱昂纳德：我们听说***与汪洋有不同的“蛋糕论”？

苏伟：确实，他们有不同的“蛋糕论”。***认为：只有分好蛋糕才能做大蛋糕，因此要一边分好蛋糕，一边做大蛋糕；而汪洋认为：分蛋糕不是重点工作，做蛋糕是重点。但我觉得这个不同，仍然是“大同小异”的那个“异”。这个“大同”是什么呢？就是他们都是在强调我们中共同一条基本路线的同一个中心--“以经济建设为中心”时，提出有差异的“蛋糕论”的。相同的基础--都坚持“以经济建设为中心”，为什么会有有差异的“蛋糕论”呢？我觉得，关键在于对“以经济建设为中心”的关键词--“经济”--的不同解读上。在讲我的看法前，我想请问一下，你们是怎样理解“经济”这个概念的？

莱昂纳德：您是说“经济”这个概念吗？我认为，从狭义上讲，“经济”就是GDＰ的增长；从广义上讲，“经济”还包括社会的发展。

苏伟：确实，对“经济”概念不同的解读，会引出对“以经济建设为中心”的不同理解，会得出不同的“蛋糕论”。

立足于马克思主义经济学来解读，“经济”，正如马克思在《<政治经济学批判>序言》中讲的，就是物质资料的生产和再生产过程，包括生产、交换、分配和消费四个环节；以此理解“经济建设”，就是要不断扩大社会再生产，保持生产、交换、分配、消费四大环节不断发展的良性循环。所以，“以经济建设为中心”这一命题本身，就既包括了“做大蛋糕”的内容，也包括了“分好蛋糕”的内容，二者是统一的，应该强调一边做大蛋糕，一边分好蛋糕。

不独马克思主义经济学，即便西方经济学的主流，从亚当o斯密到保罗o萨缪尔森等，也都认为“经济”既包括生产，也包括分配和消费。然而值得注意的是，以互联网为载体，因而影响很大的“百度百科”对“经济”的解释，却讲：基于西方经济学，可以对“经济”概念给出很多定义，而第一种定义“就是指财富”；进而认为，“经济”“就是如何以最小的代价，取得最大的效果，就是如何在各种可能的选择中，即在各种主观与客观、自然与人际条件的制约下，选取代价最小而收效最大的那种选择”。

从这种对“经济”的解读出发，“经济建设”，就只有“做大蛋糕”--增加财富--的内容，而没有分配财富--“分好蛋糕”--的内容。或者，更确切地讲，是也有“分蛋糕”的内容，但没有“分好蛋糕”的内容。因为，“以最小的代价，取得最大的效果”，就是以最小的物质成本和人力成本，获取最大的收益，也就是给“做蛋糕”的人们分最少的“蛋糕”，从而让剩下的“蛋糕”“最大化”。这样的逻辑再进一步，就会将“分好蛋糕”与“做大蛋糕”割裂开来，甚至对立起来；就会将“分好蛋糕”排斥于“经济建设”之外；就会将“以经济建设为中心”等同于“以做大蛋糕为中心”。然而，这样的理解，符合马克思主义经济学基本原理、符合西方经济学对“经济”范畴的主流观点吗？作为西方学者，请你们也“帮我们”谈谈“蛋糕论”吧。

莱昂纳德：这是个很有趣的问题，很遗憾我们要去下一个地方了，以后有机会继续探讨。谢谢苏教授！

第三篇：经营模式

市场环境

通过2008年公布的第五次“全国国民阅读与购买倾向调查”结果显示，中国是世界上最大的图书生产国，却是人均读书最少的国家之一。但是在国外，读书不仅使一种乐趣，更是一种式上，一种习惯。我相信以中国人的模仿能力水平的高超，我们估计会在不久的将来，也会提高人均读书的水平，那时候书店的市场将是一片大好。

书吧的氛围

书籍和阅读带给我们的不仅是对心中理想世界的坚持，更是对我们思想和心灵的升华和净化，进而改变我们的生活轨迹。阅读使文字具有了永恒的价值，它比图像更空灵，比记忆更清晰，比冥想更深邃。

开小小的温暖，知性的书店与香香，浓浓的奶茶店合体的一家店。在午后温暖的阳光下，安静的捧着一杯香浓奶茶，读自己喜欢的书。静候喜书的朋友上门，一起坐下来，品一品，品品茶香，品品书香......这种小资而又宁静的氛围是现代大学生所追求的，摈弃浮夸，摈弃浮躁......小情侣逛完街，感觉累了，可以在我们小屋休息休息，看看书，点杯喝的，可以不买书，但是我们依然有盈利。

选址

个人创业投资的书店规模较小，所以我们的流动客流和困定的客流都非常的重要。而在大成这个商业区，我们的大学生是源源不断的，居民区也居多是老师等知识分子，周边还有便利的交通，繁多的快餐店，而在客流量这一方面，问题已不成问题。而关于我们选址选在二楼是通过我们的调查二楼的人流量明显大于一楼，一楼电梯后面的商铺人流量很少。而且相比于地租，二楼也要低于一楼。

客户群体

由于我们选址在大学生聚集的大成名店，所以我们的主要顾客群体自然而然的就是素质较高的大学生们，他们学识渊博，喜爱文艺，喜欢安静的休闲或看书的环境，自然，我们的书吧就会努力迎合他们的喜好。其次，周边的白领等高素质工作人士也是我们顾客群体的一部分。我们的书吧将以一种纯净的文化氛围打造独到的休闲模式以迎合我们的顾客群体。

而针对我们的客户群体，我们所想经营得书吧，弥漫着图书馆的香气，兼具着茶吧的清雅，酒吧的松弛，咖啡馆的韵致，网吧的丰富，让我们的顾客在我们的书吧真正的享受自我，丰富自我。

书吧的经营需要很大营销与组织技巧，要想吸引更多的消费者，在装修上就要下足功夫，风格要古色古香，又要有自己独特的品味和格调，讲究与追求。大布局要有开有合，小布局要有情有调，内容要有吃有喝，另外借鉴猫空书吧，制作又仙林特色的明星片供消费者购买，有看的，有读的，有写的，有品的。高凳地椅，软位硬桌，分片划区。这样可以使顾客精心读书。当然也要有独立闲坐，也可以交友论道，品茶喝酒。

书吧的图书数量，最少要在1000种以上，以文学和报刊杂志为主，可租可卖，从贴近生活的报刊杂志到年代久远的文化书画。而书吧图书的销售额只能占到销售全部的5%~10%，其余90%的收入全部来自于茶类，咖啡类，或者酒类等。消费价格不能太高，切切实实做到高档享受，低档消费。

针对于学生群体，整体的消费水平不高，但对于烘托书吧的气氛尤为重要，可以做价格分流。

另外，特色书吧的经营模式，绝对不能以酒吧的经营模式，更不能以书店，餐厅的营销模式，要以我们独特的文化客厅与休闲娱乐相结合的特色的营销模式。可以定义为一种文化创新产业项目的客户群体也将极其广泛。

经营模式

我们的书店主要经营一些人文气息比较重的书籍，同时还提供一些明信片和书签的购买，以及一些简单的饮品。

我们的策略是先吸引目标群体进入我们的书店，然后用人文情调激起顾客的购买欲望。所以我们不会表现出特别关注顾客的行为，而是在合适的时候向顾客介绍适合他的书籍。并且我们会通过书籍把顾客浏览的路线固定为一条线，使顾客在浏览的过程中能一遍逛完不重复。我们还能在顾客浏览的路线中打弯的地方摆放一些我们店近期特卖的书籍或者明信片书签，吸引顾客的冲动消费。

如果我们一开始的经营顺利的话，我们可以在大学中招聘兼职，这样可以提高我们店的知名度，以及在大学中的知名度。这样我们也可以节省时间去进一些更好的书籍，或者策划更好的经营方案。

进货渠道

进货的话我们可以去山西路的军人俱乐部进，那里的书基本是6-8折，根据书籍种类（畅销与不畅销之分）不同价格也不一样。我们还可以去联系一些出版社，一般的正版书籍可以拿到定价的70%。

每本书的进价都不相同，越畅销的书进价就越高，但是卖得会很快。不畅销的书价格比较低，但是能否卖出去存在风险。一开始我们会进一些低价的书，以半价或者更低销售，这样先来吸引客流。一开始的进货不会进的很多，畅销书会稍微多一些，但不会超过20本。同时还进一些并不是很畅销但合顾客群胃口的书，大概先进个10本左右。不管是哪一类的书，如果很快就售空，我们可以马上补货。

因为在学校附近，很多书店都是教辅专柜，教辅类书和资料有很多。考虑到我们书店的整体风格和竞争状况，我们不会进教辅书籍。我们进的书会更偏向于人文一类，会有一部分的文学类、流行类、文化类、生活类的书籍，书籍可以从豆瓣上综合排序最高的一些书中挑选。我们会多跑跑图书批发市场，一周至少需要要跑两次，多了解现在什么书比较畅销。同时也去新街口的大众书局看看热销专柜和新书专柜，参考后决定进什么书使得风险比较小。

在做了一段时间后，我们应该对图书市场有一定了解，而且长期进货也结实了一些批发商，那我们可以选择和那些批发商长期合作，降低进价。

我们同时提供购买的明星片及书签则大多从网上进货，我们可以在淘宝上联系2-3家货品精美价格适中的店家，和他们合作，低价进一些精美的货品。

而我们提供的饮品，则可以直接在网上购买材料，因为不是主营业，所以需要的东西不用很多。

成本及遇到的问题

对于成本这方面，我想我是幸运的。由于是前面的店主急于转让，所以转让费并不高，100平米左右的店面，租金在10万左右，这是我们的固定成本。我们店内的书不是来自一家，而是由几家同时供货，因为我们书的种类比较多，而且大都是文学类的，所以每本书的进货量并不多。为了进一步减少成本，我们会在几家供应商之间做比较，找出同本书在三家的最低价格，这样就能保证我们在进价上的优势。

我们的书不仅可以自己买来阅读，而且还可作为送人的礼物，既不贵，也不俗。市面上有专门的包书纸，但我们的书都是自己买的原材料回来包的，做到了真正的DIY。这样不仅美观，也保证了独一无二。自己包书也是为了节约成本，充分利用待在书店里的时间。

有人也许会担心，要是进的书卖不出去怎么办？其实我们刚开店也遇到过这种现象，我们急得只能打折，低价出售，亏了很多。后来我们与供应商协商，最终决定将积压的书以进价的百分之九十退货，这样就保证了书的及时更新和资金的流动。

在经营中，我们还遇到一个问题，就是存在部分学生只看不买。所以我们的书有部分是封页的，每种书只有一本可以翻阅。同时，我们也提供了阅读的场所以及饮品，这个成本较低，但效果很好。许多学生喜欢在这里一边看书，一边喝饮料。这种休闲场所为大学生营造了很好的文化氛围。为了刚好的销售，我们还提供网上订单。不需要到书店就可以拿到自己想要的书，书店也省掉了展书的地方。

第四篇：经营模式

婚介公司的经营模式

当前婚介市场上存在如下几种经营模式：

一、传统的“包桌”模式

所谓“包桌”的经营模式，是传统婚介遗留下来的一种作坊式小规模运作方法。一般由几个婚介师共同来组建一个工作室。发起者选择合适的地段租赁一处办公场所，再把一个办公场所划分成几个工作区域，分租给若干个体的婚介师，相当于让个人承包了某个办公桌，大家共同出资打广告，做推广。发起者除了收取分租工作区的差价外，看具体提供服务的多少，也可以适当收取一定的管理费用。

这种“包桌”的方式相对比较简单，起步门槛非常低，婚介师自带资源，个人的工作时间也比较自由，灵活性大。但因为经营场所和规模所限，一般收费不高，多以几百元的会费居多。针对的人员层次不高，一般以流动人口及低收入群体为主。没有自己的网站，甚至部分投资者没有到相关部门办理相关证件手续。为了降低成本，广告推广多选择在一些生活服务类周刊的小版面中。

二、联谊会形式的活动组织

这一类公司的经营模式，更像是由活动组办机构和婚介机构的结合体，盈利的方式主要是靠收取活动费用。比如每周固定的一个时间办几场单身舞会，单身男女的聚餐会，或者组织单身男女短程的出游等。除了给单身男女提供结识的机会，也有的机构会让婚介师在活动中牵线搭桥，当然，这也是要额外收取相应的服务费用的。

这类机构一般有一部分数量相当固定的会员，几乎定期都会参加公司举办的活动。但每次活动之前，也需要做一定的宣传，来吸引更多的新面孔。除了周刊类杂志上的豆腐块广告，现在很多机构都看到了网络宣传的力度更大。有些机构甚至自己办一个单身男女的网上社团，把历次活动的介绍和部分活动照片刊登上去，达到很好的宣传效果。当然，经常到网上一些大型单身交友社区去发布活动信息，也是个不错的宣传方式。

三、婚恋交友网站

目前，国内的婚恋网站主要有三种较为主流的运营模式：

一是心灵匹配模式，即用户在注册前，首先要通过100多道专业心理测试题的测验，明确自己的婚恋属性，然后再寻找到同自己匹配的婚恋交友人群。

二是搜索平台模式，即以免费婚恋交友平台为基础，推出一系列提高婚恋交友成功率的增值服务。

三是“搜索+约见”的传统模式，比如电话红娘，帮会员进行包装，并代为询问双方不方便直接问相亲对象的问题以及进行反馈。

凭借第一种模式，到目前为止一线网站已经实现年收入7000万~8000万元，盈利约2000万~3000万元。

但这样的盈利水平，显然与婚恋市场的繁荣状态是不匹配的，其中一个很关键的原因在于：用户的付费率并不高，大概只有5%~6%。

在我们看了，要提高用户付费转化率，最根本的还是要把服务做好。如果大家对婚恋网站不信任，就不愿意付钱，而不付费网站就没法提供更多有价值的服务。在这样的行业现状下，有些网站开始推出小额付费的做法，即15元试用一个月。同时，也在力推每年1万~2万元的VIP线下服务，这种高端服务的收益效果不错，目前来自线下的服务收入已经能够占到总收入的20%左右。

四、单身交友网站的线下服务机构

现在国内有很多单身交友的网站，上面我们说过，中国人和外国人有很大的不同，并不能够接受网络婚介交友介绍要交纳一定的费用，觉得这是看不见摸不着的东西。那么网络征婚交友网站就面临着资源信息庞大而不能够把资源转化成利润的困境。高额的广告支出大大提高了获得会员的成本，而用户付费转化率却始终处于低迷状态，从行业整体来看，多数婚恋网站仍未解决盈利问题。

目前，国内一些大型的交友网站也开始举办一些相亲会之类的活动，但因为线下没有实体的办公场所，所以大多只能举办一些一次性的活动，而很难将活动和线下服务长期持续的开展。因此也就出现了一类专门的服务机构，看到了这一空间的发展，帮助网络婚恋网站向垂直领域发展，不断降低会员的获取成本，专门为这些全国类的婚恋网站开办线下的服务站，让网上征婚不好收费的状况转变成实体店服务收费，帮助线上公司进行线下的收费，实现资源共享而达到共赢。

五、传统的婚介所

传统意义上的婚介所，现在都成立了婚姻介绍服务公司，以公司化的形式来运作。婚姻介绍公司是现在婚介行业的主流机构，是创造婚介行业庞大利润的主要力量。一般具备一定的规模，有自己的公司网站及一定的经营基础。主要以婚介师收取单身会员服务费为主要收入来源。也是我们以下内容中着重介绍的一种经营的模式。

六、高端征婚尝试，婚姻猎头

行业出现背景：

1、一些通过婚介收钱登记已经满足不了自身需要的高端人士的需求；

2、大量优秀“剩女”涌现，改变了当初“男强女弱”的婚姻格局，也改变了单身人士，尤其是女性对婚姻的期望值。

社会、个人对婚姻宽容度、期望值都在提高，爱情、婚姻关系也正在悄然发生变化，原先只求稳固、不求质量的婚姻观已经不适合现代人了，而传统的婚姻介绍方式也无法满足年轻人对高质量婚姻的追求。再加之，生活压力增加、离婚率的上升，更令单身人士对婚姻产生了一种潜在的不信任和恐惧心理，他们需要寻求第三方来保证自己的权利，这时原本应用于商品交易中的“合同制”被引入到婚姻中来，比如“婚前财产公证”、“婚姻协议”等，这些都可以在婚姻发生危机时，保障各自的利益。正是在这个基础上，产生了“婚姻猎头”。

和“合同制”类似，“婚姻猎头”将市场营销策略、爱情技巧学以及心理鉴定引入到婚姻中来，希望为那些“有钱没闲的结婚困难户”提供帮助。

这类公司一般只接收具备一定经济实力的会员，为某一个会员量身定制征婚计划，策划最佳的广告方式，有针对性的为其猎取适合的对象。除了媒体上的广告推广，有些婚姻猎头公司的员工甚至到当地最繁华的商业地段，亲自为委托人现场物色适合的交往对象。通过各种方式来打造“个性择偶”方案。

第五篇：3.简述参考咨询服务模式。

3．简述参考咨询服务模式。

参考咨询服务最早源于图书馆，是针对读者的需要，帮助和指导读者查找和获取各种形式信息的过程。参考咨询工作实质是为读者或信息用户解决文献或信息查询与获取过程中遇到的各种问题，其目标是向读者或信息用户提供或推荐相关文献或文献线索，帮助他们掌握各种文献查询工具的利用途径、方法与技巧，进而满足其自身的信息需求。

(1)基于电子邮件的参考咨询。在档案机构主页设置电子邮件地址的链接或一个表单，咨询问题就可嵌入参考咨询部的工作流程中。(2)基于实时交互的参考咨询。实时咨询服务利用基本的软件实现用户与档案馆员之间进行文本或视频信息的迅捷交流。(3)基于网络化协作的参考咨询。协作参考咨询是将两个或更多的档案馆联合起来，共同提供网络参考咨询，各方共担责任，优势互补，具有连锁经营的效果，可提高服务质量，体现档案馆长期以来追求合作共享的思想。(4)基于多种模式的参考咨询服务。网络呼叫中心充分利用现有通信手段和计算机技术的全新现代化服务方式.由于不同的参考咨询模式各有短长，应用于不同技术和非技术环境以及用户的不同偏好，需建立将各种咨询模式融为一体的咨询服务模式，即复合型参考咨询模式。(5)自动化解决方案