第一篇：物业管理以人为本的探讨
物业管理中以人为本的探讨
摘要：从物业管理现状入手，着重了物业管理行业贯彻“以人为本”的关键所在，提出了物业管理中应重视物业管理员工与业主的沟通。关键字：物业管理、以人为本、物业管理员工与业主之间的关系物业管理是二十世纪末兴起的服务性行业。随着房地产行业的大力和人民生活水
摘要：从物业管理现状入手，着重了物业管理行业贯彻“以人为本”的关键所在，提出了物业管理中应重视物业管理员工与业主的沟通。
关键字：物业管理、以人为本、物业管理员工与业主之间的关系
物业管理是二十世纪末兴起的服务性行业。随着房地产行业的大力和人民生活水平的提高，物业管理观念也逐渐深入人心，且人们对于物业管理的要求也越来越高。所以在近几年，物业管理行业迅猛发展。但在物业管理市场繁荣的背后，还存在着诸多：如服务质量较差，简单，收费不规范等等，使广大消费者对物业管理公司意见很大。物业管理工作中产生这些问题的原因有很多，但我认为，最重要的一点是物业管理公司没有牢固树立以人为本的观念，没有认真落实以人为本的宗旨。因此，在物业管理市场日趋成熟的今天，物业管理公司只有牢牢把握以人为本的宗旨，才能在竞争中不断增强实力，发展壮大，实现可持续发展。
一、物业管理“以人为本”的重要意义
（一）“以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现
物业管理虽然是的经营性服务活动，但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合，承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大劳动者的身心健康，满足了他们的根本利益，从而激发了他们的能动性和创造性，保证了城市发展的活力，实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。毕业论文 http://
（二）“以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件
物业管理作为服务性行业，品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要，包括生理需要和心理需要，从而提供相应的服务，如为老年人和残疾人设置无障碍通道，为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小，但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成，赢得用户信任，显出物业管理的名牌效应。
（三）“以人为本”是物业智能化的必要补充
随着信息技术的高速发展，机及其技术进入建筑领域，智能大厦、智能小区成为发展的必然趋势。智能产品使物业提升了档次，高的使用使人们极大的减少了脑力体力劳动的强度，但是却无法取代人们情感的沟通。以人为本为智能化发展开辟了广阔空间。物业管理就是要通过开展丰富多彩的公共活动，创造良好的文化氛围，发挥出科技的巨大效能。
（四）“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段
物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高，管理服务收费受政府指导价格约束等原因，所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展，取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求，并由此减少收费过程中的矛盾，实现物业管理公司效益和社会效益的双赢。毕业论文 http://
二、物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理作出了一个明确的定义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动，它离不开人的参与。因此，在物业管理活动中，贯彻“以人为本”的理念尤为重要，调动人的积极性，使物业管理取得良好效果的决定因素。
（一）人是物业管理活动中的主、客体
物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体，它的本身并不会发生变化，一块点还是一块地，一栋房子还是一栋房子„„而在人参与管理后，他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此，物业的本身在整个物业管理的活动中，它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业，它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工；物业管理的客体（服务对象）是物业所有人和使用人，也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中，物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用，为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境，进而提升物业的使用价值和经济价值。
（二）处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键
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现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”，也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展，时代的进步，人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境；要求邻里的和睦、互助„„。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光，放眼望去小区里到处簇拥着绿色，一出门便可以和邻居亲切的打招呼„„因此，业主间的和睦很重要。同样，业主同管理公司员工之间人际关系更为重要，他们需要期为他们提供一系列的服务，同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突！那么要处理好业主同物业管理人员之间的关系，如果我作为物业管理的一名成员或者管理者，我会这样做：
1、物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通的条件
要处理好与业主的关系，首先物业管理员工要先提高自身的素质，才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触，我们的一言一行，工作的方式和态度都要正确、得体，物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现，那么较高的综合素质就十分重要。当业主对物业公司抱怨连天时，我们不能去跟业主炒，而是要耐心地倾听，最后在向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决；当出现一些技术上的问题，我们不会束手无策，而是能够运用自身的专业知识，使问题迎刃而解„„遇到这种种问题，只有具备一定素质的员工才能够树立解决，为物业公司树立良好的形象，与业主保持良好关系。当然不要以为只具备解决、处理问题的能力，足够的专业知识就能够很好的与业主沟通，其实不然，微笑、礼貌的服务也相当重要。文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课。
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2、了解业主的潜在需要 要处理好与业主的关系，贯彻“以人为本”的服务宗旨，挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前，做在业主前，使业主感到有这样一个物业公司为自己服务是自己生不少心，那
2、了解业主的潜在需要
要处理好与业主的关系，贯彻“以人为本”的服务宗旨，挖掘出业主的各种需要十分重要。
要能尽量做到一切想在业主前，做在业主前，使业主感到有这样一个物业公司为自己服务是自己生不少心，那么业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。有小孩的业主家庭对于接送小孩的一定很发愁，那么我们就可替业主想个办法，租一辆车，找一些有责任心的人来负责接送小孩，这样节省了业主的时间，且收费也不高，业主今后就不必再为没有时间接送孩子而发愁了。小孩子们呢，每天一起去幼儿园，互相之间就成了万般，也可以间接促进业主间的交流，也可谓是一举两得了；现在大多的家庭都使用饮水机代替了以前的烧开水，如果送水员一天到晚的出入小区会给小区的安全管理带来不便，因此就这一点我们可以自己雇一些送水员，每天统计业主的药水需求量，同意为业主送水，既方便了业主也不至于对小区的安全管理造成麻烦。当然我们也可以在走访用户的时候留意一下业主家是否还有存水，在业主还没有药水之前主动为他们送水，业主心里一定会使暖洋洋的。还有我们可以成立老年活动站，让老年朋友们有自己活动的地方；进行室内滤纸维护；定期进行房屋检查、维修等等。我们应尽可能全面的通业主着想，替业主办事情。这样即使偶尔我们犯了一些小错误，业主也会看在我们以往的“周到”服务上不与我们计较。那么这样，物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。
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3、营造社区人文氛围，使业主与业主之间及与物业管理员工之间融洽沟通
从许多的新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意，对物业公司这么挑剔那么挑剔，其实，业主并不是都不好说话，不是那么爱挑理。只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围，而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少，导致了双方或多方的互相不理解，才会生去许多看似很大的矛盾，但其实并不大的问题。其实要解决这样的问题不是很难，物业公司可以利用节假日或者双休日，组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。宣传栏经常能挑选一些精彩的小文章，组成小型的散文展、诗会；地方特色的工艺品的展示也可成为会所的固定项目；儿童活动区域小规模的童趣壁画；„„如此种种不经意的安排，花费低廉，却能在很大程度上丰富业主的业余生活，创造了良好的社区人文环境。宣传栏里的小文章等也可以向业主征稿，从中挑选比较好的刊登出来，对于投稿多，质量高的业主予以奖励；在每年的九月份可以举办一次消防逃生演习，并且向业主介绍一些消防逃生知识以及使用灭火器的，组织使用灭火器灭火比赛，优胜者进行一定的小奖励。业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活，也与其他业主进行了良好的沟通，当然也与物业管理人员进行了良好的沟通，大家彼此之间增进了友谊，增进了了解，从陌生人变成了朋友。有了沟通，许多事情也就迎刃而解了。
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4、亲善、友爱，如家人般的感觉，物业管理员工与业主的良好沟通
这不单是某个物业管理人员的事，全体物业管理人员都应这样做，把业主当作自己的家人去对待，这样，难以处理的物业管理员工与业主之间的关系就会缓和许多，大家彼此间像亲人，像朋友，关系自然能处的很好。比如，业主每天回到“家”，第一要经过的是小区的大门，那么我们的保安人员要做到笑脸相迎，主动问候，见到老人小孩要主动搀扶；物业管理人员在小区内遇到业主也要主动打招呼，问个好，遇到业主有困难要主动帮忙；当然，要建立亲善、友爱的关系就要经常到业主家走访，好比串亲戚一样，除了说一些贴心的话以外当然还要收集一些业主需要服务的各类信息和要求，以便以后更好的服务与他们。在这里谈几个细节的东西，首先，既然是把业主当作家人看待，那么要尽量记下每位业主的姓名，房间号，楼号，见面打招呼的时候亲密的称呼一句“王小姐”、“李女士”什么的，业主一定会倍感亲切，这会让业主感觉到我们确实对于他们很重视；还有，在每位业主过生日的时候，主动打上一个
电话祝福一下，或是送上一张简单的写有祝语的贺卡，既寄托了全体物业管理员工对业主的祝福，也让业主感到了温暖。在工作中需要注意的细节还有很多，只要我们细心观察就可以从任何方面帮助业主，服务于业主，这样，既处理好了物业管理员工与业主之间的关系也实行了良好的管理，不是两全其美吗？
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5、舒适、安全的归属感
物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产，是建筑物，是社区的环境，业主每天下班回到了我们的小区，他们是回到“家”了，“家”是什么概念，是一种归属感，一种安全感，一种舒适感，那么我们要如何为业主提供这样一种感觉呢，我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的社区环境。在这里我提出一个想法，就是建立“绿色社区”，“绿色”不仅代表小区的绿化率，还代表健康、文明、整洁等等。业主每天晚上一回到“家”，看到的是整洁的绿色，而不是垃圾遍地的垃圾场；呼吸道的是清新自然的空气，而不是污浊带有异味的杂味；听到的是轻松活泼的轻，而不是隐约的机器的噪音。自然而然，就会联想到快乐的东西，就会有快乐放松的心情，即使白天在单位遇到了不愉快的事情也会一时间忘掉，而只享受着快乐的气息。这就是我想要给业主的“归属感”，也就是“家”的感觉。
物业管理的“以人为本”，可以概括的看作“以业主为本”，就是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的，其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境，使物业保值增值。业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的重要标准。但作为房地产开发的后续服务机构，物业管理公司还是要有盈利赚钱的义务。那么从这点上说，有时候在获取利润和满足业主需求上就会发生矛盾。但作为物业管理公司，作为以“以人为本”为服务宗旨的物业公司，就应当在这上面把握好。我们应当不求利润最大化，但求业主满意，把每一分钱都用在有利于小区管理和对业主的服务上，用我们的真诚为业主服务。我想只有这样真正做到“以人为本”，才能够得到业主的满意，得到业主的支持。在以上我认为处理物业管理员工与业主之间官的一些方法中，出“诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的服务管理模式，如果能够真正的运用到物业管理中并加以修改和完善的话，一定能够把“以人为本”的服务宗旨贯彻得很好，也一定能与业主相处得很融洽。毕业论文 http://综上所述，我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性，在物业管理行业中的重要性。新世纪，物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够更好的服务与业主；只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够得到更广泛的业主的支持；只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够在公司经营中获取利润；只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够创建物业管理品牌„„。因此，只有坚持“以人为本”，进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新，勇于实践，开拓进取，不断拓宽空间，才能使物业管理保持可持续发展，一直处于行业的领先地位。
第二篇：以人为本，进一步加强物业管理，改善人居环境
《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的颁布，预示着物业管理正向法制化、市场化、规范化的方向发展，物业管理制度的确立，为维护物业管理市场、规范物业管理活动提供了有力的法律保障。2005年物业管理工作，要抓住全面贯彻物业管理法规的契机，从实践“三个代表”重要思想出发，在物业管理这一关系到广大人民群众切身利益的工作中，充分发挥党的执政能力，扎扎实实推进物业管理的各项工作。
一、依法行政，加强物业管理，构建科学、民主、和谐的社会环境。物业管理是社区管理的重要组成部分，加强居住区的物业管理是创造科学、民主、稳定社会的前提，作为物业行政管理部门，要牢牢抓住物业管理企业和业主这两个市场主体，依法履行房地行政管理职能，指导和监督物业管理企业、业主开展物业管理工作。
1、加强党的领导，依法组建业主大会和业主委员会。业主大会、业主委员会依法开展自治管理，是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础。加强业主大会、业主委员会的指导和帮助，首先，在业主大会组建和业主委员会组建、换届中，要把握好程序关、人选关。在业主委员会的人选上，要紧紧依靠社区党组织的力量，充分发挥社区党组织的核心作用，推荐一些守法、尽责、热心的业主，通过房地局指导程序，组织业主选举，依法规范组建业主委员会，使业主委员会正确行使职权，真正发挥作用；其次，加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训。要结合当前出台的一系列物业管理政策法规，对业主委员会成员开展1-2次集中培训，使他们尽快熟悉《条例》、《规定》以及配套文件，能够在日常工作中，依法维护广大业主的利益。第三，探索建立业主自律、业主委员会监督体系。将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下，通过业主公约和业主大会议事规则，引导业主间的自律机制。要在商品房小区内，试点开展业主公约和业主议事规则主要内容公示，采取楼道内张贴，业主委员会办公室上墙；建立业主委员会定期接待制度，业主委员会成员每周设立固定时间接待业主；帮助、指导业主委员会做好投诉、咨询、会议记录等台帐。
2、加强行业监管，努力提升物业管理企业的服务水平。房地办事处要指导和监督物业管理企业依法开展物业管理活动，组织物业管理企业学习《条例》和《规定》，使之尽快掌握法律、法规的规定，并按照物业管理服务合同的约定，科学规范地进行物业管理。要继续以小区经理为抓手，会同居委会、业主委员会开展小区经理的日常考核，从小区的房屋维修、绿化养护、保洁保安、装修管理等方面，综合评定小区经理的管理水平，并在充分听取业主意见的基础上，实行小区经理年检制度，对一些不合格的小区经理，坚决不予通过年检。同时，将小区经理的日常考核和年检，与企业资质评定挂钩，促使物业管理企业管理重心下移，真正做到管理责任落在小区。在物业行风建设中，仍要以“维修、服务、收费”为重点，继续与区纠风部门联合，聘请物业行风监督员，通过明查暗访、征询业主、舆论报道等外部门监督机制，开展各种形式的物业行风检查，宣传和发扬行风建设中物业管理企业的先进事迹和规范做法，批评物业管理中存在的不规范行为，从而促进物业行风建设的长效管理机制。
3、加强自身建设，严格实施行政管理。物业行政管理人员要认真学习法规、法章、相关业务和社区管理理论，在实践中提高综合知识的掌握运用能力，认真履行职责，开拓工作思路，规范行政行为，严格依法办事。房地办事处的属地管理工作要落到实处，主任要定期向街道（镇）汇报物业管理工作，沟通辖区的物业管理信息，接受街道（镇）布置的物业管理工作，并保证每周有一天时间在小区内检查、指导；管理员要带领今年上岗的房屋协管员，开展物业小区的巡查、指导、监督工作，确保每月巡视小区一遍，每周走访居委会、业委会，并做好记录，及时解决物业小区内的各类物业管理矛盾。房地办事处要做好房屋协管员的业务培训、指导、考核等工作，要发挥协管员在基层管理中的作用，使之成为房屋行政管理中的一支重要力量。同时，房地办事处要继续完善物业基础资料信息，充分利用物业管理信息系统，强化物业行政管理，抓好日常来信、来访、来电的处理，力争将各类物业矛盾化解在基层。
4、加强基层管理，切实推进物业管理网格化建设。物业管理行政资源的合理配置，要结合社区网格化管理的要求。物业行政管理要充分运用社区网格化为载体，加强行政执法和日常监管。在组织管理机制上，街道（镇）物业协调小组统揽全局，具体领导和协调物业管理的各项工作；在各网格管理中，以若干个居委会范围划成网格，以居民区党组织为核心的“四位一体”为基础，运用快速反应机制、综合协调机制，具体处理居住小区内的物业矛盾。物业管理网格化，房地办事处要在每个网格中按排管理人员，实行划块负责，责任到人。日常管理上，房地办事处要服从街道（镇）的统一指挥，实行12小时轮流值班制度，在工作效果上，体现各司其职，形成合力。物业管理网格化建设中“四位一体”的
第三篇：以人为本，进一步加强物业管理，改善人居环境
《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的颁布，预示着物业管理正向法制化、市场化、规范化的方向发展，物业管理制度的确立，为维护物业管理市场、规范物业管理活动提供了有力的法律保障。2005年物业管理工作，要抓住全面贯彻物业管理法规的契机，从实践“三个代表”重要思想出发，在物业管理这一关系到广大人民群众切身利益的工作中，充分发挥党的执政能力，扎扎实实推进物业管理的各项工作。
一、依法行政，加强物业管理，构建科学、民主、和谐的社会环境。
物业管理是社区管理的重要组成部分，加强居住区的物业管理是创造科学、民主、稳定社会的前提，作为物业行政管理部门，要牢牢抓住物业管理企业和业主这两个市场主体，依法履行房地行政管理职能，指导和监督物业管理企业、业主开展物业管理工作。
1、加强党的领导，依法组建业主大会和业主委员会。
业主大会、业主委员会依法开展自治管理，是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础。加强业主大会、业主委员会的指导和帮助，首先，在业主大会组建和业主委员会组建、换届中，要把握好程序关、人选关。在业主委员会的人选上，要紧紧依靠社区党组织的力量，充分发挥社区党组织的核心作用，推荐一些守法、尽责、热心的业主，通过房地局指导程序，组织业主选举，依法规范组建业主委员会，使业主委员会正确行使职权，真正发挥作用；其次，加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训。要结合当前出台的一系列物业管理政策法规，对业主委员会成员开展1-2次集中培训，使他们尽快熟悉《条例》、《规定》以及配套文件，能够在日常工作中，依法维护广大业主的利益。第三，探索建立业主自律、业主委员会监督体系。将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下，通过业主公约和业主大会议事规则，引导业主间的自律机制。要在商品房小区内，试点开展业主公约和业主议事规则主要内容公示，采取楼道内张贴，业主委员会办公室上墙；建立业主委员会定期接待制度，业主委员会成员每周设立固定时间接待业主；帮助、指导业主委员会做好投诉、咨询、会议记录等台帐。
2、加强行业监管，努力提升物业管理企业的服务水平。
房地办事处要指导和监督物业管理企业依法开展物业管理活动，组织物业管理企业学习《条例》和《规定》，使之尽快掌握法律、法规的规定，并按照物业管理服务合同的约定，科学规范地进行物业管理。要继续以小区经理为抓手，会同居委会、业主委员会开展小区经理的日常考核，从小区的房屋维修、绿化养护、保洁保安、装修管理等方面，综合评定小区经理的管理水平，并在充分听取业主意见的基础上，实行小区经理年检制度，对一些不合格的小区经理，坚决不予通过年检。同时，将小区经理的日常考核和年检，与企业资质评定挂钩，促使物业管理企业管理重心下移，真正做到管理责任落在小区。在物业行风建设中，仍要以“维修、服务、收费”为重点，继续与区纠风部门联合，聘请物业行风监督员，通过明查暗访、征询业主、舆论报道等外部门监督机制，开展各种形式的物业行风检查，宣传和发扬行风建设中物业管理企业的先进事迹和规范做法，批评物业管理中存在的不规范行为，从而促进物业行风建设的长效管理机制。
三、明确目标，开展房屋综合整治，营造整洁安宁的居住环境。
历年来，开展房屋综合整治取得了明显的效果，居民对居住小区环境的改善，表现出了极大的欢迎，为此，2005年房屋综合整治工作要在已取得经验的基础上，进一步加大力度，切切实实将这件为民办实事的好事做好。
1、认真梳理，制定计划。
要在深入小区、调查研究的基础上，广泛听取广大市民和社会各方对居住物业管理的意见，认真梳理各类历史遗留的险、漏、堵、水、电等“老大难”问题，合理编制整治计划，集中力量开展整治，切实解决物业管理方面的“急、难、愁”问题。2005年房屋综合整治的重点为：着重开展大楼整修，以电梯改造更新、墙面脱落、消防设施老化、管道堵塞等项目，明年整治58幢，计69万平方米；旧公房小区整修，以屋面墙面渗漏、路面损坏、上下水管道堵塞、绿化缺损、门卫、车棚整修等项目为整治目标，突出小区的单项目整治，明年共整治48个小区，计110万平方米。
2、各方筹措，落实资金。
旧住宅小区的房屋整治资金，以业主维修基金和物业租金筹措为主，市房地局整治资金、街道（镇）社区创建资金、建设单位资金等作相应补贴，原则上区政府净归集款不作补贴；大楼房屋整治资金需求量大，资金筹措推行“六个一点”原则，即在上述五方共同筹集的基础上，区政府净归集款再给予一定的补贴。
3、落实责任，巩固成果。
房屋综合整治后，小区的各项管理措施要及时跟上。要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理，要维护小区的整体环境，特别要防止违章搭建的“回潮”。物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区，使综合整治成果在日常管理中加强和提升。
四、强化机制，突出长效管理，提高管理水平和管理质量。
1、运用市场机制，建立舒适型小区的长效管理。
商品住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定，突出保修、保安、保洁、保绿的服务特色，注重管理的效果性，体现人性化的管理理念。服务质量的评价体系，要以业主的满意度为标准，建立物业管理企业与业主互相监督机制。物业管理企业的选聘要充分运用市场机制，采取招投标的方式，建立优胜劣汰，择优选聘的竞争机制。商品住宅小区要在物业管理法规的范围内，通过市场调节，建立完善的长效管理机制。
2、运用指导、协调机制，建立改善型小区的长效管理。
旧售后房小区和动迁房小区要积极推进“一体化”管理，切实做好保修、保安、保洁、保绿等基本服务工作。服务要求上，做到维修及时、保安保洁尽责、绿化养护到位、收费规范。房地办事处要会同街道（镇）积极协调多家管理，引导业主大会在听取业主意见基础上，选聘一家物业管理企业管理，使小区物业管理开展规范有序。在小区管理层面要注重发挥“四位一体”作用，运用“四位一体”管理机制，切实解决小区中的难点、热点问题。
3、通过宣传、引导，逐步推进保障型小区的规范管理。
无人管理房屋在综合整治以后，落实了物业管理企业托管，但由于业主付费服务的观念尚未转变，业主大会、业主委员会又无法组建，因此物业管理以维持日常维修为主开展。为此，要充分发挥“两级政府，三级管理”中街道（镇）的综合协调作用，通过居民的自治组织――居委会牵头，会同房地办，组织居民实行自我管理，将小区的维修、清洁、保安、绿化等分项委托专业部门实行有偿代管。同时，社区和房地办积极动员居民，实施有限产权房屋接轨，解缴房屋维修基金，对符合条件的帮助组建业主大会和业主委员会，然后选聘物业管理企业，落实物业管理，使无人管理房屋物业管理逐步向规范方向发展。
物业管理法制化道路尚处在起步阶段，面临的任务仍然很艰巨，但我们有信心在各级领导的帮助和指导下，以让人民高兴满意为出发点，积极探索、开拓创新，努力开创长宁物业管理的新局面。
第四篇：以人为本,进一步加强物业管理,改善人居环境
《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的颁布，预示着物业管理正向法制化、市场化、规范化的方向发展，物业管理制度的确立，为维护物业管理市场、规范物业管理活动提供了有力的法律保障。2005年物业管理工作，要抓住全面贯彻物业管理法规的契机，从实践“三个代表”重要思想出发，在物业管理这一关系到广大人民群众切身利益的工作中，充分发挥党的执政能力，扎扎实实推进物业管理的各项工作。
一、依法行政，加强物业管理，构建科学、民主、和谐的社会环境。物业管理是社区管理的重要组成部分，加强居住区的物业管理是创造科学、民主、稳定社会的前提，作为物业行政管理部门，要牢牢抓住物业管理企业和业主这两个市场主体，依法履行房地行政管理职能，指导和监督物业管理企业、业主开展物业管理工作。
1、加强党的领导，依法组建业主大会和业主委员会。业主大会、业主委员会依法开展自治管理，是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础。加强业主大会、业主委员会的指导和帮助，首先，在业主大会组建和业主委员会组建、换届中，要把握好程序关、人选关。在业主委员会的人选上，要紧紧依靠社区党组织的力量，充分发挥社区党组织的核心作用，推荐一些守法、尽责、热心的业主，通过房地局指导程序，组织业主选举，依法规范组建业主委员会，使业主委员会正确行使职权，真正发挥作用；其次，加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训。要结合当前出台的一系列物业管理政策法规，对业主委员会成员开展1-2次集中培训，使他们尽快熟悉《条例》、《规定》以及配套文件，能够在日常工作中，依法维护广大业主的利益。第三，探索建立业主自律、业主委员会监督体系。将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下，通过业主公约和业主大会议事规则，引导业主间的自律机制。要在商品房小区内，试点开展业主公约和业主议事规则主要内容公示，采取楼道内张贴，业主委员会办公室上墙；建立业主委员会定期接待制度，业主委员会成员每周设立固定时间接待业主；帮助、指导业主委员会做好投诉、咨询、会议记录等台帐。
2、加强行业监管，努力提升物业管理企业的服务水平。房地办事处要指导和监督物业管理企业依法开展物业管理活动，组织物业管理企业学习《条例》和《规定》，使之尽快掌握法律、法规的规定，并按照物业管理服务合同的约定，科学规范地进行物业管理。要继续以小区经理为抓手，会同居委会、业主委员会开展小区经理的日常考核，从小区的房屋维修、绿化养护、保洁保安、装修管理等方面，综合评定小区经理的管理水平，并在充分听取业主意见的基础上，实行小区经理年检制度，对一些不合格的小区经理，坚决不予通过年检。同时，将小区经理的日常考核和年检，与企业资质评定挂钩，促使物业管理企业管理重心下移，真正做到管理责任落在小区。在物业行风建设中，仍要以“维修、服务、收费”为重点，继续与区纠风部门联合，聘请物业行风监督员，通过明查暗访、征询业主、舆论报道等外部门监督机制，开展各种形式的物业行风检查，宣传和发扬行风建设中物业管理企业的先进事迹和规范做法，批评物业管理中存在的不规范行为，从而促进物业行风建设的长效管理机制。
3、加强自身建设，严格实施行政管理。物业行政管理人员要认真学习法规、法章、相关业务和社区管理理论，在实践中提高综合知识的掌握运用能力，认真履行职责，开拓工作思路，规范行政行为，严格依法办事。房地办事处的属地管理工作要落到实处，主任要定期向街道（镇）汇报物业管理工作，沟通辖区的物业管理信息，接受街道（镇）布置的物业管理工作，并保证每周有一天时间在小区内检查、指导；管理员要带领今年上岗的房屋协管员，开展物业小区的巡查、指导、监督工作，确保每月巡视小区一遍，每周走访居委会、业委会，并做好记录，及时解决物业小区内的各类物业管理矛盾。房地办事处要做好房屋协管员的业务培训、指导、考核等工作，要发挥协管员在基层管理中的作用，使之成为房屋行政管理中的一支重要力量。同时，房地办事处要继续完善物业基础资料信息，充分利用物业管理信息系统，强化物业行政管理，抓好日常来信、来访、来电的处理，力争将各类物业矛盾化解在基层。
4、加强基层管理，切实推进物业管理网格化建设。物业管理行政资源的合理配置，要结合社区网格化管理的要求。物业行政管理要充分运用社区网格化为载体，加强行政执法和日常监管。在组织管理机制上，街道（镇）物业协调小组统揽全局，具体领导和协调物业管理的各项工作；在各网格管理中，以若干个居委会范围划成网格，以居民区党组织为核心的“四位一体”为基础，运用快速反应机制、综合协调机制，具体处理居住小区内的物业矛盾。物业管理网格化，房地办事处要在每个网格中按排管理人员，实行划块负责，责任到人。日常管理上，房地办事处要服从街道（镇）的统一指挥，实行12小时轮流值班制度，在工作效果上，体现各司其职，形成合力。物业管理网格化建设中“四位一体”的规范运作，是网格化推进的关键，房地办事处要落实“四位一体”的各方职责，明确“四位一体”的操作程序，使物业管理网格化工作规范，有序的推进。
二、抓住难点，加大行政执法力度，规范违法建筑执法体系。已经实施的《上海市住宅物业管理规定》明确了房地部门是物业小区违法建筑行政执法的主体，这就要求，行政管理部门必须加大行政执法力度，以进一步维护小区舒适、整洁的居住环境，因此，在违法建筑的处理上，必需依据法规，采用各种措施，力求达到整治拆除的效果。
1、违法建筑整治的措施。按照《条例》规定，对正在实施的违法建筑，房地办事处在接到举报或小区巡查中发现后，应立即会同物业管理企业进行制止，制止无效的，暂扣施工工具、材料，并由房地办事处组织物业管理企业代为改正；对老的违法建筑要结合小区综合整治，会同街道、城监、工商、市容等部门，开展集中整治；对严重影响小区环境、矛盾焦点较突出的违法建筑个案，运用行政处罚程序，通过司法途径强制拆除。
2、违法建筑整治的方法。新建住宅小区，要督促物业管理企业加强管理，从源头上控制违法建筑的行为。同时，小区内要加大业主临时公约或业主公约的宣传力度，引导业主自觉维护小区环境，制止违法搭建。在一些高档住宅小区内，例如：新城花园、田园别墅等违法改建、搭建较突出的小区，要会同规划部门开展专题研究，从房地、规划执法的程序上，寻找结合点，采取集中整治、联合执法的方式，进一步加大高档住宅小区的执法力度。
三、明确目标，开展房屋综合整治，营造整洁安宁的居住环境。历年来，开展房屋综合整治取得了明显的效果，居民对居住小区环境的改善，表现出了极大的欢迎，为此，2005年房屋综合整治工作要在已取得经验的基础上，进一步加大力度，切切实实将这件为民办实事的好事做好。
1、认真梳理，制定计划。要在深入小区、调查研究的基础上，广泛听取广大市民和社会各方对居住物业管理的意见，认真梳理各类历史遗留的险、漏、堵、水、电等“老大难”问题，合理编制整治计划，集中力量开展整治，切实解决物业管理方面的“急、难、愁”问题。2005年房屋综合整治的重点为：着重开展大楼整修，以电梯改造更新、墙面脱落、消防设施老化、管道堵塞等项目，明年整治58幢，计69万平方米；旧公房小区整修，以屋面墙面渗漏、路面损坏、上下水管道堵塞、绿化缺损、门卫、车棚整修等项目为整治目标，突出小区的单项目整治，明年共整治48个小区，计110万平方米。
2、各方筹措，落实资金。旧住宅小区的房屋整治资金，以业主维修基金和物业租金筹措为主，市房地局整治资金、街道（镇）社区创建资金、建设单位资金等作相应补贴，原则上区政府净归集款不作补贴；大楼房屋整治资金需求量大，资金筹措推行“六个一点”原则，即在上述五方共同筹集的基础上，区政府净归集款再给予一定的补贴。
3、落实责任，巩固成果。房屋综合整治后，小区的各项管理措施要及时跟上。要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理，要维护小区的整体环境，特别要防止违章搭建的“回潮”。物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区，使综合整治成果在日常管理中加强和提升。
四、强化机制，突出长效管理，提高管理水平和管理质量。
1、运用市场机制，建立舒适型小区的长效管理。商品住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定，突出保修、保安、保洁、保绿的服务特色，注重管理的效果性，体现人性化的管理理念。服务质量的评价体系，要以业主的满意度为标准，建立物业管理企业与业主互相监督机制。物业管理企业的选聘要充分运用市场机制，采取招投标的方式，建立优胜劣汰，择优选聘的竞争机制。商品住宅小区要在物业管理法规的范围内，通过市场调节，建立完善的长效管理机制。
2、运用指导、协调机制，建立改善型小区的长效管理。旧售后房小区和动迁房小区要积极推进“一体化”管理，切实做好保修、保安、保洁、保绿等基本服务工作。服务要求上，做到维修及时、保安保洁尽责、绿化养护到位、收费规范。房地办事处要会同街道（镇）积极协调多家管理，引导业主大会在听取业主意见基础上，选聘一家物业管理企业管理，使小区物业管理开展规范有序。在小区管理层面要注重发挥“四位一体”作用，运用“四位一体”管理机制，切实解决小区中的难点、热点问题。
3、通过宣传、引导，逐步推进保障型小区的规范管理。无人管理房屋在综合整治以后，落实了物业管理企业托管，但由于业主付费服务的观念尚未转变，业主大会、业主委员会又无法组建，因此物业管理以维持日常维修为主开展。为此，要充分发挥“两级政府，三级管理”中街道（镇）的综合协调作用，通过居民的自治组织――居委会牵头，会同房地办，组织居民实行自我管理，将小区的维修、清洁、保安、绿化等分项委托专业部门实行有偿代管。同时，社区和房地办积极动员居民，实施有限产权房屋接轨，解缴房屋维修基金，对符合条件的帮助组建业主大会和业主委员会，然后选聘物业管理企业，落实物业管理，使无人管理房屋物业管理逐步向规范方向发展。物业管理法制化道路尚处在起步阶段，面临的任务仍然很艰巨，但我们有信心在各级领导的帮助和指导下，以让人民高兴满意为出发点，积极探索、开拓创新，努力开创长宁物业管理的新局面。
第五篇：以人为本,进一步加强物业管理,改善人居环境
以人为本，进一步加强物业管理，改善人居环境
《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的颁布，预示着物业管理正向法制化、市场化、规范化的方向发展，物业管理制度的确立，为物业管理市场、规范物业管理活动了的法律保障。2005年物业管理工作，要抓住物业管理法规的契机，从实践“”思想，在物业管理关系到切身利益的工作中，执政能力，扎实物业管理的工作。
一、依法行政，物业管理，科学、民主、的社会环境。
物业管理是社区管理的组成，居住物业管理是科学、民主、稳定社会的前提，物业行政管理，要牢牢抓住物业管理企业和业主这两个市场主体，依法房地行政管理职能，和监督物业管理企业、业主物业管理工作。
1、依法组建业主大会和业主委员会。业主大会、业主委员会依法自治管理，是社区稳定、规范物业市场的基础。业主大会、业主委员会的和帮助，在业主大会组建和业主委员会组建、换届中，握好程序关、人选关。在业主委员会的人选上，要紧紧社区党组织的力量，社区党组织的核心作用，推荐守法、尽责、热心的业主，房地局程序，组织业主选举，依法规范组建业主委员会，使业主委员会行使职权，真正作用；加大业主委员会的综合素质和知识培训。要当前出台的一系列物业管理政策法规，对业主委员会1-2次培训，使尽快熟悉《条例》、《规定》配套文件，能够在日常工作中，依法业主的利益。，业主自律、业主委员会监督体系。将业主和业主委员会置于业主大会和业主的监督之下，业主公约和业主大会议事规则，业主间的自律机制。要在商品房小区内，试点业主公约和业主议事规则主要内容公示，楼道内张贴，业主委员会办公室上墙；业主委员会接待制度，业主委员会每周设立固定接待业主；帮助、业主委员会投诉、咨询、会议记录等台帐。
2、行业监管，努力提升物业管理企业的服务。房地办事处要和监督物业管理企业依法物业管理活动，组织物业管理企业学习《条例》和《规定》，使之尽快法律、法规的规定，并物业管理服务合同的约定，科学规范地物业管理。要以小区经理为抓手，会同居委会、业主委员会小区经理的日常考核，从小房屋维修、绿化养护、保洁保安、装修管理等，综合评定小区经理的管理，并在业主意见的基础上，小区经理年检制度，对不合格的小区经理，坚决不予年检。，将小区经理的日常考核和年检，与企业资质评定挂钩，物业管理企业管理重心下移，真正管理责任落在小区。在物业行风建设中，仍要以“维修、服务、收费”为，与区纠风联合，聘请物业行风监督员，明查暗访、征询业主、舆论报道等外监督机制，的物业行风检查，宣传和发扬行风建设中物业管理企业的先进事迹和规范做法，批评物业管理中的不规范，从而物业行风建设的长效管理机制。
3、自身建设，实施行政管理。物业行政管理人员要学习法规、法章、和社区管理理论，在实践中综合知识的运用能力，职责，开拓工作思路，规范行政，依法办事。房地办事处的属地管理工作要落到实处，主任要向街道（镇）汇报物业管理工作，沟通辖物业管理信息，街道（镇）布置的物业管理工作，并每周有一天在小区内检查、；管理员要带领今年上岗的房屋协管员，物业小巡查、、监督工作，每月巡视小区一遍，每周走访居委会、业委会，并记录，解决物业小区内的物业管理矛盾。房地办事处要房屋协管员的培训、、考核等工作，要协管员在基层管理中的作用，使之房屋行政管理中的一支力量。，房地办事处要物业基础资料信息，物业管理信息系统，强化物业行政管理，抓好日常来信、来访、来电的，力争将物业矛盾化解在基层。
4、基层管理，物业管理网格化建设。物业管理行政资源的配置，要社区网格化管理的要求。物业行政管理要运用社区网格化为载体，行政执法和日常监管。在组织管理机制上，街道（镇）物业统揽全局，和物业管理的工作；在各网格管理中，以若干个居委会范围划成网格，以居民区党组织为核心的“四位一体”为基础，运用反应机制、综合机制，居住小区内的物业矛盾。物业管理网格化，房地办事处要在每个网格中按排管理人员，划块，责任到人。日常管理上，房地办事处要服从街道（镇）的指挥，12小时轮流值班制度，在工作上，体现各司其职，合力。物业管理网格化建设中“四位一体”的规范运作，是网格化的关键，房地办事处要“四位一体”的各方职责，“四位一体”的操作程序，使物业管理网格化工作规范，有序的。
二、抓住难点，加大行政执法，规范建筑执法体系。实施的《上海市住宅物业管理规定》了房地是物业小区建筑行政执法的主体，这就要求，行政管理加大行政执法，以小区舒适、整洁的居住环境，在建筑的上，必需依据法规，采用措施，力求整治拆除的。
1、建筑整治的措施。
《条例》规定，对正在实施的建筑，房地办事处在接到举报或小区巡查中后，应立即会同物业管理企业制止，制止无效的，暂扣施工工具、材料，并由房地办事处组织物业管理企业代为改正；对老的建筑要小区综合整治，会同街道、城监、工商、市容等，整治；对严重小区环境、矛盾焦点较的建筑个案，运用行政处罚程序，司法途径强制拆除。
2、建筑整治的方法。
新建住宅小区，要督促物业管理企业管理，从源头上控制建筑的。，小区内要加大业主临时公约或业主公约的宣传，业主自觉小区环境，制止搭建。在高档住宅小区内，例如：新城花园、田园别墅等改建、搭建较的小区，要会同规划专题，从房地、规划执法的程序上，寻找点，整治、联合执法的，加大高档住宅小执法。
三、房屋综合整治，营造整洁安宁的居住环境。历年来，房屋综合整治了的，居民对居住小区环境的，出了的欢迎，为此，2005年房屋综合整治工作要在已经验的基础上，加度，切实将这件为民办实事的好事。
1、梳理，制定计划。要在小区、调查的基础上，市民和社会各方对居住物业管理的意见，梳理历史遗留的险、漏、堵、水、电等“老大难”问题，编制整治计划，力量整治，解决物业管理的“急、难、愁”问题。2005年房屋综合整治的为：着重大楼整修，以电梯改造更新、墙面脱落、消防设施老化、管道堵塞等项目，明年整治58幢，计69万平方米；旧公房小区整修，以屋面墙面渗漏、路面损坏、上下水管道堵塞、绿化缺损、门卫、车棚整修等项目为整治，小单项目整治，明年共整治48个小区，计110万平方米。
2、各方筹措，资金。旧住宅小房屋整治资金，以业主维修基金和物业租金筹措为主，市房地局整治资金、街道（镇）社区创建资金、建设资金等作补贴，原则上区净归集款不作补贴；大楼房屋整治资金需求量大，资金筹措推行“六个一点”原则，即在上述五方筹集的基础上，区净归集款再的补贴。
3、责任。房屋综合整治后，小管理措施要跟上。要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理，要小整体环境，被过滤广告要防止违章搭建的“回潮”。物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区，使综合整治在日常管理中和提升。
四、强化机制，长效管理，管理和管理质量。
1、运用市场机制，舒适型小长效管理。商品住宅小区要物业管理服务合同的约定，保修、保安、保洁、保绿的服务，注重管理的性，体现人性化的管理理念。服务质量的评价体系，要以业主的满意度为标准，物业管理企业与业主互相监督机制。物业管理企业的选聘要运用市场机制，招投标的，优胜劣汰，择优选聘的竞争机制。商品住宅小区要在物业管理法规的范围内，市场调节，的长效管理机制。
2、运用、机制，型小长效管理。旧售后房小区和动迁房小区要“一体化”管理，保修、保安、保洁、保绿等服务工作。服务要求上，维修、保安保洁尽责、绿化养护到位、收费规范。房地办事处要会同街道（镇）多家管理，业主大会在业主意见基础上，选聘一家物业管理企业管理，使小区物业管理规范有序。在小区管理要注重“四位一体”作用，运用“四位一体”管理机制，解决小区中的难点、热点问题。
3、宣传、，保障型小规范管理。管理房屋在综合整治以后，了物业管理企业托管，但业主付费服务的观念尚未转变，业主大会、业主委员会又无法组建，物业管理以维持日常维修为主。为此，要“两级，三级管理”中街道（镇）的综合作用，居民的自治组织――居委会牵头，会同房地办，组织居民自我管理，将小维修、清洁、保安、绿化等分项委托专业有偿代管。，社区和房地办动员居民，实施有限产权房屋接轨，解缴房屋维修基金，对符合条件的帮助组建业主大会和业主委员会，然后选聘物业管理企业，物业管理，使管理房屋物业管理向规范方向发展。物业管理法制化道路尚处在起步阶段，面临的任务仍然很艰巨，但有信心在各级的帮助和下，以让高兴满意为点，、开拓创新，努力开创长宁物业管理的新。
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