对物业管理现状焦点问题的分析及几点建议5篇

第一篇：对物业管理现状焦点问题的分析及几点建议

对物业管理现状焦点问题的分析及几点建议

最近一段时间，各种媒体连续对小区业主与物业公司之间的问题进行了大量的讨论。联想近几年的物业管理情况，不难发现，目前的物业管理状况是；业主维权强烈、物业公司叫苦连天、政府左右为难。为什么会出现这种情况呢？原因是多方面的，那就需要我们针对物业管理的行业特点进行认真、系统地分析、解剖，从宏观经济和微观经济的角度找到问题的根本所在。

我是一个在北京从事小区物业管理工作近十年的物业管理工作者，深知物业管理对国家、集体、个人及维护社会稳定的重要性，也愿意为这个新兴的行业做一点事情。本人认为，之所以会发生业主、物业公司、政府都不满意的现象，说明目前的物业管理行业的运行存在着违背事物发展规律的地方，政府在制定有关的物业管理法律法规的过程中存在着宏观调控失衡，责、权、利不对称等问题。整个行业在期盼物权法的出台，社会各界也都希望通过立法形式使得物业管理方面的纠纷与冲突不断下降。但要真正解决目前物业管理现状中的焦点问题，真正通过立法的形式调节物业管理方面出现的纠纷，就必须冷静地分析造成这些焦点问题和纠纷的根本原因，制定切实可行的法律、法规及办法，在各方面共同努力下，逐步加以解决。下面就把自己对目前物业管理中存在的一些问题、看法及针对目前出现问题的解决方法和建议谈一谈，希望能促进物业管理行业的产业调整，使得这一行业能健康、快速的发展。

一.目前物业管理的几个特性；

物业管理行业是从房地产开发派生而来, 是随着商品房的产生而产生的新兴行业，是房地产开发过程中的必然副产品，它是由购房人的必然需求和开发企业的必然需要而产生的，它即是市场经济的产物又是发展过程中不可缺少的环节。所以物业管理行业的产生有其有别于其它企业的特殊性。在现阶段表现出以下几方面的特性；

1． 权力不对等性;

为了更好地把一个房地产项目做的更具有人性化, 更有利于开发后期的物业管理，房地产开发前期设计阶段、施工阶段都需物业管理企业的前期介入，从物业管理的角度提出合理化建议，并在施工过程中了解整个施工的全过程，以确保物业交付使用后能够达到合理、可靠、经济、安全。这就需要在房屋销售前的设计、建筑期就必须选定一家物业管理公司为这一项目的管理者。这也是北京市规定的房屋销售许可的必要条件之一。也是国务院颁布实施的《物业管理条例》中提到的前期物业管理部分的内容。虽然近年来北京市相继出台了《物业管理企业资质管理办法》《北京市物业管理招标投标办法》等相关规定来保证前期物业管理公司的管理质量。但只是规定了公司的注册资金、人员构成等简单要求，并没有从根本上解决什么样的物业公司，具备什么样的条件、达到什么样的水平，才能管理什么样的物业项目的问题。这就使得一些不具备管理能力的物业公司在这一阶段进入某个物业项目进行前期物业管理。有些物业管理公司只是有个营业执照、和几个只有上岗证的人员，所有人员以前就从来没有从事过或只是简单了解物业管理工作，又如何进行项目的前期介入及行业规范要求的管理呢？购房人在决定购买这个物业项目的房产时就必须接受这已经确定的物业管理公司的服务。如果不接受只能等到业主委员会成立，通过投票2/3以上业主通过才能更换物业管理公司（这里暂不讨论更换物业公司的难度）或不购买这个物业项目。购房人的被服务权只能由政府职能部门来保证了，但目前的法律法规仍不建全，可操作性差。及某些政府职能部门的不作为。开发企业所选定的物业管理公司在服务质量和服务意识上不能满足物业购买人的基本服务需求，而物业购买人在前期物业管理阶段只能被动接受。所以就造成了购房人与售房后服务人的权力不对等性。使得购房人从入住那天起就是一种被动的接受服务加管理，就不认可为其服务的物业管理企业，也给管理这物业项目的物业管理公司增加了管理难度。

2.价值转移性;

任何产品都有其价值，价值又是通过价格给以体现，有时价格会偏离价值，但总在价值上下波动。物业管理公司的产品就是服务，服务就会有成本，在保证服务质量和效率的前提下，物业公司所收的服务费应大于或等于服务的成本，企业才能生存、发展。但这一理论在很多物业管理公司特别是开发公司组建的管理居住小区的物业管理公司不适用，很多开发公司在组建物业公司的时候就已经明确了物业公司的三大职能，一是促进售房；物业服务好，收费低是物业项目的一种展示，是房屋销售的买点，暂时满足了购房人少付费多享受的心理需求。是为了把物业项目卖的更好。二是帮助业主（更确切地说是开发公司）解决开发中的遗留问题；也就是产品的售后服务问题，虽然开发过程中的遗留问题应该由开发公司来解决，购房人也知道这一法律关系，但购房人房款已交，钥匙已领，找开发公司打官司没精力也没时间。最省事的办法就是不交物业服务费。三是不断

1提高服务质量，使物业项目保值增值。其目的仍然是促进售房。物业服务这个产品的价值只有一部分以服务费来体现，而很大一部分是通过促进售房、提高房价来体现的。成本是物业管理公司来支出，而房地产开发公司却受益。这就形成了物业管理企业价值的转移。很多房地产开发公司为了解决其物业公司的亏损问题，采用明补或暗补的方式维持物业公司的运转。一旦开发终结，开发公司不能给物业管理企业明补或暗补，物业管理公司经营将出现困难。今年因国家房地产政策调整及信贷政策的改变，北京市就有约500家房地产开发公司停止开发新的项目。那么这些开发公司以前开发的物业项目的明补和暗补还能否实现，管理这些项目的物业管理企业仅靠房屋促销时经过打折的物业收费标准还能否保证在不降低服务质量的前提下生存，提高物业服务费标准业主能否同意并给予支持，这些都是我们需要思考的问题。

3.服务范围的不确定性；

目前很多居住小区的物业费收费率低并非是因为物业管理企业整体服务质量低，而是因为开发遗留问题太多、房屋销售过程中的不切合实际的承诺太多及管理权限不规范等问题，造成小区业主不交费。例如《北京青年报》2005年元月20日所刊登的一些小区的问题。如业主不能办理产权证的问题、养犬人太多的问题、前期承诺与兑现差距大的问题、社区配套设施不到位的问题等，都不是物业管理企业自身能够解决的问题。国务院2003年9月1日公布施行的《物业管理条例》第四十五条规定；物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。但目前又有多少能落实的呢？而没有落实的所产生的费用只能由物业管理企业来消化。业主如果不交水、电、暖费用，物业公司却不能停止服务，而所有费用总和物业公司必须如数上缴各职能部门。如果以上这些部门能做到向最终用户收取费用而服务却不能到位，服务质量低这顶帽子仍然要给物业管理企业扣上。仍然是不交物业费的理由。河南郑州466家物业公司联合罢收水、电、暖等免费代收费用也同时说明了这些问题。如果北京在落实《条例》上长时间没有明确、可行的办法，物业公司长期代人收费又代人受过，是否能够长期维持下去，是否会发生罢收，这些都是值得考虑的问题。所以规范物业管理的服务内容和范围，分清物业管理企业的职责和理顺各方责、权、利的关系，是减少物业管理企业与业主矛盾的条件之一。

4..标准不可测量性

我们大家都知道测量重量用秤，测量长度用尺。这是测量的单位，每单位长度或重量所体现的社会平均价格是测量的单价,只要有了公认的测量单位和体现社会平均价格的单价，在商品交易的过程中经过协商就能使双方都满意。物业服务是物业管理企业的产品，也是一种特殊的商品。即然是一种商品，在测量它的价格的时候，也必须具备测量的单位和单价，才能在商品交易中进行正常交易。最近所有关心物业管理行业的部门、业主及有识之士都在讨论关于物业费应该定多少钱一平方米更合适的问题。有人说0.9元/平方米太少了，物业企业无法生存，不能保证服务质量，最少也要1.66元/平方米才行，这是经过调查一些正在管理的小区的平均值，是社会的平均价格。有人说，我们的小区不是高档小区，0.9元/平方米就已经很高了，经济适用房物业费才0.52/平方米。为什么会出现这样的问题呢？为什么有的人少也觉得多，有的人多也觉得少呢？是因为没有大家公认的测量标准，没有真正具有说服力的、公认的体现社会平均价格的单价。物业费每平方米收1.66元的小区服务的标准是什么？每百平方米应有的保安人员是多少？保安的职责有哪些？应有的服务项目有哪些？物业费每平方米收0.9元的小区服务标准又是什么？等等。所以没有测量的标准也就无从谈起物业费的高与低。饭店的菜单上，龙虾有龙虾的标准和单价，小虾米有小虾米标准和单价。决不可能付的是小虾米的价钱而吃的是龙虾。更不可能付的是龙虾的价钱而吃的是小虾米。

物业管理企业的社会平均价格是多少？平均成本是多少？要想说清楚这个问题就要搞清这一行业的规模效益和规模成本的问题。我们都非常清楚，物业管理企业是劳动密集型企业，是规模效益企业，只有有了一定的规模才会降低成本，增加效益。但多大的规模才会产生最佳的经济效益？多大的规模才会产生社会平均价格，规模又包含哪些因素？因为历史的原因，北京的几千家物业管理企业规模相差很大，小到只管理一栋楼几千平方米，大到管理几百万乃至上千万平方米，有的物业项目售价

一、两万元/平方米，有的物业项目售价只有两三千元/平方米，项目的档次不同、配套不同、业主需要不同。服务的标准也不同．我们必须经过大量的调查研究，采用科学的计算方法，运用经济学的理论推倒出具有科学根据的，物业管理行业的社会平均价格，才能使物业管理费的标准具有可信度、可接受度和可测量性。

停车收费问题一直是一个较为敏感的话题，也是很多社区物业公司与业主矛盾的交点。其根本原因仍然是不具备可测量性的问题。在没有标准、没有范围、没有监督的情况下，让物业所有人或管理者和业主委员会

去协商停车收费标准是不现实的。况且目前北京市近4000家社区中只有600多家成立了业主委员会，也就是说有3400家没有业主委员会的小区根本没法协商。由于地理位置的不同、停车场地的所属不同、停车场地的配套设施不同、保存车辆的价值不同、管理方式不同、承担的责任不同，承担的风险不同，其管理的成本也不同。只有根据不同的社会公认的平均成本，才能最后协商确定停车收费标准。也就是说先要制定几把可以用来测量的尺子，才能算出停车收费的标准。也才能充分体现责、权、利的对等关系。

5.业主委员会委员的责、权、利的不对等性；

业主委员会其职责是业主大会的执行机构，代表业主履行业主大会赋予的职责。维护的是全体业主的利益。而就其业主委员会的成员来讲责任是重大的。在法律法规不建全、很多事情无法可依的情况下，他要保证持不同观点、不同看法、不同理解、不同需求的业主的利益不受侵害。工作是繁重的，没有人为他们配置交通。、通信等工具及设施，只有靠他们的双腿走东家、串西家去争求意见，了解情况。权利是有限的；他们对物业管理企业只有建议权、监督权及占自己房产面积比例的选择权。对业主也只有建议权和劝说权。而他们的利益却几乎等于零。作为一个由纳税人养活的政府职能部门也许能够进行正常的工作，但作为一个自然人的业主，他自身要消费、他要养家糊口。他付出的很多又没有劳动所得，他自己的劳动利益都在受到侵害。又怎么来保证广大业主的利益长期能有保证呢，靠学雷锋做事情不符合市场经济规律。这可能就是目前全市4000个社区，只有600个业主委员会的原因之一吧。

二、对解决目前物业管理问题的几点建议；

1.加强对物业管理行业的法制化管理，建立具有政府职能的专业化的监督机构；

在目前的市场条件下，要想全面提高物业管理企业的整体素质和服务水平，只靠行业自律或通过普遍不具备专业水平的业主委员会与物业管理企业的协商，是不可能的，由于物业管理法律法规仍不建全，行业标准没有形成，走完全市场化道路、通过市场调节来提高物业管理企业的服务质量，也不可行。所以为了能够保障业主与物业管理企业的利益，规范行业行为，政府必须行使政府职能，建立专业化的管理、监督机构并及时制定符合现实情况的法律、法规。指导行业向专业化、标准化健康发展。可以说当前物业管理方面的纠纷与冲突不断增多、激化，业主与物业管理企业矛盾不断增加与政府职能部门的无为有着直接的、必然的关系。

2.加强公司及资质审查力度，首先保证“优生” 原则；

强化物业管理及为社区服务的专业化公司的资质审查力度，强制物业管理企业提高服务质量，通过优胜劣汰，在专业职能部门的指导下经过征求广大业主的意见淘汰一批服务质量低，经济效益差、管理面积小的物业管理企业。并规定不具备一定资质和管理经验的物业管理企业，不准接管新入住小区的前期物业管理工作。严格控制开发公司在所成立的物业公司的股份。通过考察、验收确定部分有丰富管理经验的、正在对物业项目实施管理的物业管理企业为前期介入顾问公司，并给予资质认可，也就是只有具备前期介入顾问资质的公司才能接管新开发物业项目的前期物业管理．前期物业管理公司有对后期物业管理公司的培训，顾问责任。后期物业管理出现问题，要追查前期物业管理的顾问责任。通过严格的审查及管理适当控制物业管理企业的数量，促使物业管理走向规模化经营。区域化经营，减少不必要的成本开支，提高行业综合效益，降低物业管理的社会平均成本。

3、.明确物业管理企业的管理服务内容；

物业管理企业之所以会出现价值转移现象，就是因为责任不清、范围不清、服务内容不清。服务与收费不对等、权力与义务不对等、成本与收益不对等。建议把整个项目的物业管理分成几个不同的管理阶段，根据不同的阶段具体划分相关各方的责、权、利。

（1）顾问阶段；此阶段物业物理企业的服务对象是开发企业和以后购房的业主，顾问质量的好坏直接影响

到物业项目的品质及后期的居住品质，并直接影响后期物业项目的服务质量。此阶段就需开发公司必须按照政府规定的内容选聘有资质的物业顾问公司，对所开发项目进行顾问，并承担顾问费用。物业顾问公司按政府规定的内容、项目进行顾问工作，以保证开发项目的合理化、人性化。政府要赋予顾问公司一定的权限，来约束开发企业的设备、设施的使用，以保证房屋的建筑质量和后期设备、设施的正常运行。保证购房人的利益。如门、窗的选型、水泵的选型、电梯的选型等。

（2）介入阶段；从对项目的验收到业主的入住这段时间叫介入阶段。此阶段物业物业管理企业服务的对象

仍然是开发企业和准备入住的业主。此阶段的费用也应该是开发企业承担。因为此阶段属于产品售后服务前的准备过程阶段，属于开发成本的一部分。

（3）保修阶段；产品的保修原本属于开发企业或开发企业委托的房屋建筑商，但目前业主入住后，房屋出

现质量问题或保修不到位问题，往往要找物业管理公司，如果物业公司未能帮助业主协调解决好这些问题，将是业主以后不交物业费的直接理由。房屋建筑的保修合同是开发商与建筑商签订的。物业公司没有权力去要求开发公司或开发公司委托的房屋建筑商对房屋进行按时、按质保修．最多也就是替业主维护其应该得到的房屋本身的质量保修期内的保修问题。很多物业公司在协调不利的情况下，只有自己付出成本帮助业主解决一些问题，以减少业主对物业公司的不满。建议政府在此阶段强制规定，物业企业在接收项目时与开发企业、建筑企业共同签订房屋保修合同的补充条款，赋予物业公司在建筑企业保修不到位时，使用保修款对房屋质量问题进行保修的权利，并保证款项的落实。物业企业同时向保修单位收取管理配合费用。此方法本人已经过使用，虽然没有政府规定，力度不是很大，但也起到了一定的效果。

（4）正常管理阶段；从业主入住开始就已经进入正常管理阶段。物业公司按照业主公约及法律、法规所约

定或规定的服务内容、项目进行服务并向业主收取费用。代收代交费用向职能部门收取服务费。并以法规的形式规定水、电、气、暖等职能部门的责、权、利。

4.制定物业服务的可测量标准；

目前物业费的高与低意见分歧很大，其主要原因是没有一个公认的可测量标准。196号文中所列的及目前正在讨论中的收费项目和标准只是一个规定，而不具有可测量性，也就不会得到大多数人的认可。建议对全市的所有居住物业项目在充分调查的基础上进行分类，制定类别测量项目和可测量的标准，确定类别系数。再根据类别系数及可测量的服务标准确定收费标准。例如

服务级别及收费标准近似于《北京市住宅物业管理服务标准》只是在工作内容及要求一栏要更加细化和量化，根据不同社区的特点分出不同的级别标准。

也就是制订物业收费分等定价的规定。规定上限的总价标准和自由组合的菜单式服务内容、等级，业主可以按需在菜单中选择服务“套餐”，总价在规定的最高标准之下具体的由业主大会和物业公司“讨价还价” 后协商确定

目前停车场的收费问题也是物业公司与业主的交点。按照条例等相关规定，地下停车场的收费标准要由业主委员会和物业管理公司协商确定，但此方法可操作性很差。业主委员会站在业主的角度要多服务少付费，而管理单位要考虑成本和利润。双方很难达成统一。因此政府要根据停车场的地理位置、设备设施情况、规模大小、管理水平、产权归属、车位配比、职责范围等情况确定停车场的等级标准，根据不同的等级制定不同等级的政府指导价。在根据车辆的不同价值、管理的成本及风险的大小，制定不同车型停车费的政府指导价。两项政府指导价综合考虑就能对某地区的某一停车场内的某辆车进行协商确定停车费的标准，只有这样才具备了业主委员会与管理单位协商，达成统一的可能性。

5.明确公共区域并以可行的方式公示给全体业主；

《条例》明确规定；“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 由于社区的房屋及场地的复杂性。70~80%的业主分不清楚哪些是共用部位、哪些是共用设施。有些房屋的地下室产权是开发商的，开发商以暗补的形式让物业公司去经营，所得收益用于补充由于房屋促销而降低物业收费标准的不足。而很多业主认为只要不是已经买给业主的产权部分，只要是在小区红线以内的都是共用部位、共用设施设备。包括为整个社区服务的会所、学校、幼儿园。所以要想让业主监督使用共用部位、共用设施设备，就要采用业主可以接受的方式、方法提前向业主公示、告知。建议每个已建成小区都要在小区明显位置，建永久性告知牌，标明小区建筑面积数、可销售面积数，包含的部位，产权所属、共用面积数，包含的部位，产权所属、地下空间面积数，包含的部位，产权所属等所有基本情况，做到一目了然。政府专业管理部门制定统一的格式并进行监督管理。之所以目前业主对物业公司不满意。物业公司也叫苦连天。就是因为双方缺乏了解、缺乏有效的沟通。在物业管理还不成熟的今天。缺乏政府的统一指导。

6.尽快落实维修基金使用管理办法、简化程序

一个几十万平方米的小区的维修基金是一个不小的数字，但只是因为小区没有成立业主委员会或业主委员会无为，就造成了房款的2%的维修基金不能使用，设备设施每天都在运转，楼体每天都在经受风吹日晒。设备设施、楼体、道路不可能因小区没有成立业主委员会而不损坏。即使存在业主委员会而委员也未必就是专业人士，又如何进行监督使用呢？况且目前广大业主关注更多的是能够亲身感受到的小区的保安、保洁、绿化等情况，评价一个小区的好坏也只是更多的是看保安、保洁、绿化怎么样，服务态度怎么样。很少有业主关心设备、设施怎么样，还有一些业主根本不知道小区还有泵房、配电室、消防中控室、锅炉房。更不知在这些地方还需要大量的人力、物力、资金的投入。而维修基金几乎全部体现在对设备、设施的大、中修上。维修基金不能很好的落实将会加大物业管理企业的管理难度，同时因为资金不落实，忽视设备、设施的大、中修维护有可能会造成巨大的经济损失。建议政府的专业监督、管理部门行使其管理职能，成立房屋维修基金会，具体负责全市房屋维修基金的管理。担负起替广大纳税人的业主监督、使用好维修基金的责任．在具体操作中，可以是物业公司或物业公司和业主委员会共同提出房屋维修基金的使用申请，房屋维修基金会派专家组进行现场评估、论证，并签署基金使用审批意见，由物业管理公司或专业公司具体落实。基金会制定详细的房屋维修基金的使用管理办法，并与业主委员会共同对基金的使用情况，进行全程跟踪监督管理。简化申报程序，加强监管力度，负起政府的管理职能的责任。因为只有这样才能协助物业管理企业解决小区设备、设施的大、中修的资金问题，也能使物业公司更好的为小区服务。业主会感谢你们，物业公司也会感谢你们。

8.制定符合国情的业主委员会章程

目前，因为存在着业主委员会委员的责、权、力不对等性，很多人不愿意从事业主委员会的工作，不愿干这费力不落好的事情，越是物业管理好的小区，业主成立业主委员会的积极性越低，越是物业服务不好的小区，业主成立业主委员会的热情越高，一旦成立就要求提高服务质量、降低物业费，或通过重新选聘物业公司

来降低物业费，好像成立业主委员会的目的就是为了团结起来，有组织地和物业公司作斗争。很多业委会委员根本不懂物业管理企业的运行规律，也不管是否符合国家的法律、法规，只是出于朴素的情感，认为只要让广大业主少拿钱又能够得到更多的实惠，就是为人民服务了。这就使得物业管理纠纷不断激化、不断升级。完全违背了《物业管理条例》的成立业委会的初忠及指导思想。纠其原因主要是业主委员会组建、改选、更替中的制度建设出了问题，也就是说目前的业委会组建、改选、更替程序不符合中国的国情，或是某个地区的具体情况。只是国外管理经验的翻板。所以要根据中国的国情及各地区的具体情况制定适合于本地区的业委会章程，明确业委会委员的责、权、利。制定切实可行的、真正能够促进社区建设、保证社区长期持续发展的业委会组建、改选、更替要求及程序。并对业委会成员进行资格认定。在规范物业管理服务行为的同时规范业委会的监督管理职能及范围。只有规范了各方的行为并能很好地落实，业主委员会的法律地位以及诉讼主体问题也就不是问题了。因为在业委会章程中都已经包含了业委会的责、权、利。抛开责、权、利谈法律地位及诉讼主体问题是不符合事物发展规律的。也是和现有法律相违背的。

以上是本人在北京从事物业管理工作十来年的一点体会和几点建议，由于工作的局限性，也没有机会对全市的更多的社区及物业管理企业进行更全面的了解，难免有不切合实际的地方，有些观点也难免会产生偏激，写这些东西只是想起到抛砖引玉的作用。希望更多的有识之仕参与到对物业管理的问题的讨论中来，大家共同对当前出现的问题进行剖析，找出切实可行的解决办法，尽早解决物业管理中存在的问题。提高我市物业管理行业整体水平。

姓名；张学军

职务；北京银地物业管理有限公司 常务副总经理

电话；83725030***

信箱；zhangxuejun2000@163.com

地址；北京市丰台区花乡银地家园物业办公室

邮编；100070

二零零五年十二月

第二篇：物业管理现状分析

一、物业管理现状分析

（一）亏损经营（占比95%）

1、房地产商受制于宏观调控开发商物业补贴费用越来越受到严格的控制；

2、物业雇用人力成本的上升、生产资料成本的增加，物业收费受到的限制较多、传统物业管理存在管理落后、经营单

一、成本居高不下的问题

（二）未将物业管理做为经营载体、忽视客户的刚性消费

开发商仅仅将物业管理作为房地产销售的一个工具和卖点，忽视了社区消费才是真正的刚性消费，每开发100多万平米，等于产生了

1.5万户人，每年都在帮物业生产客户。

二、数据分享

（一）截至2012年，全国500户以上的社区约有5万个，约2500万户，人口7500万。

（二）社区客户层次

中国的中产阶级或以上的富裕阶层，保守按照人年均消费1万元计算，一年消费额为7500亿人民币。

（三）中国，社区商业占据社会商业总支出的30%

欧美，社区商业占据社会商业总支出的60%以上

社区是一块未被开掘的金矿！

物业究竟怎样才能深度挖掘摆在面前的金矿呢？

物业行业的转型迫在眉睫！

三、关键词

关键词一：社区移动电商（B2F）

关键词二：社区移动服务

关键词三：社区移动社交

四、关于产品

产品是以微信公众平台为入口，嵌入相关功能的网页和关联APP共同组成。

（一）产品设计

1、产品功能描述

2、社区电子商城产品销售规则

（二）产品的社区内推广

通过线上和线下相结合的方式完成推广。推广分为三个周期，每个周期需要由鼎晟科技、物业公司及产品供应商三方的共同配合完成。

三个推广周期（图）

五、关于项目

该项目主要涉及到产品研发及推广方鼎晟科技，各个物业公司和线上提供产品和服务的渠道商，以及项目的监管方微商会。

（一）资源整合（二）项目推广

第三篇：住宅小区物业管理现状与问题分析

住宅小区物业管理现状与问题分析

来源:物业管理师考试网

住宅小区物业管理现状与问题分析

一个行业要发展，首先要做到本行业的经济运作符合客观经济规律，服务的内容要符合广大消费者生活需求的内涵，管理运行的机制要有规则，并不断发展完善，物业管理行业的发展也是如此。随着社会经济的发展和社会消费水平的提高，物业管理作为服务行业有很大的市场需求空间，而且这个空间在不断扩大。但是，这个扩大的过程不是必然的，如果经营管理不善，这种扩大就可能停止，甚至被其他的经济模式所取代。随着我国住宅商品化的发展，物业管理服务已经逐步被社会广泛的接受，城市化进程的加速也促使物业管理的步伐加快。与此同时，物业管理也暴露出来由于体制的不完善而引发的各种问题，对于住宅小区实施的物业管理就更为突出。

在一些地方，物业管理首先是靠一种垄断的方式介入，是以一种半强加的形式出现和存在；许多物业管理企业服务的责任心不强，遇事扯皮推诿，不能让业主满意；由于一些体制的欠缺，使一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来，责任关系混乱；一些物业管理企业缺少管理规范和规则，把过去针对公有住宅的那一套管理方式用到住宅小区的物业管理服务当中去。总之，物业管理还没有完全实现社会化、专业化、市场化、规模化和法制化。其问题的根源在于：

1、机制的非竞争性。

物业管理缺乏竞争，从企业之间到物业管理企业内部之间都是如此。企业作为经济组织却对竞争的信号不敏感，岗位对员工的竞争要求不明显。在缺乏竞争机制的情况下，造成物业企业漠视业主需求，工作效率低下，浪费很多资源。先天的、难选择的物业公司与业主的关系阻碍了市场机制的发挥，同时使物业管理企业生存发展也受到限制。

2、管理的无规则性。

物业管理服务质量的标准不清晰，住户对物业管理普遍不满。2000年建设部曾下发《全国物业管理示范住宅小区标准及评分规则》以及2004年中国物业管理协会出台了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。但是，行业缺乏一个承诺性的文件，示范小区标准对一般的物业管理企业缺乏约束力，形成一个企业一个管法的局面。业主对物业管理公司的服务没有表扬、批评或评价的机会，也难以对物业管理服务表达自己的愿望。物业管理的服务水平与规范化要求相距甚远。

3、组织的分散性。

物业管理公司利微，企业发展困难。由于实施物业管理时要对治安、环境、车辆、公用设施等进行管理，支出较大，单靠企业收取的服务费用不足企业运营开支，企业开展服务的积极性受到影响。与此同时，企业本身缺乏规模、缺少品牌、自建自管，也违背和破坏了“优胜劣汰”的市场规则。

4、市场的不健全性。

物业管理公司与业主的初始关系不自主，纠纷不断，职责不明确。物业管理往往是在消费者选购商品房产时的既成事实，物业管理公司和业主之间缺乏一个规范的、自主的衔接过程。业主与物业管理公司缺乏相互信任，收支内容与服务项目的关系模糊，管理随意性较大，人员素质不高，服务意识淡薄。业主委员会的作用一直没有得到有效地发挥，应该说物业管理服务的市场还没有完全建立起来。对比分析物业管理行业的发展状况，经济发达地域优于经济欠发达地域，大城市好于小城市，物业管理行业发展好的地方具备有市场、有需求、有效益、工作规范较为清晰、经营稳定的特征。而越是物业行业发展得不好的地域，问题就越多，行为就越不规范，服务质量更是参差不齐，导致经济效益差。物业管理差异的存在，从表面上看是地域经济发展水平的差异，实质上是发展的观念、发展的方式、发展的机制的差异，是行业发展的共性的问题没有解决好。

第四篇：矿区住宅区推行物业管理的现状分析及几点建议

矿区住宅区推行物业管理的 现状分析及提升服务水平的几点建议

本文中，笔者针对近年来在矿区住宅区物业管理机构的工作实践中遇到的各类问题，结合自己所学的专业知识对矿区住宅小区推行物业管理的现状以及如何提升服务水平从框架层面进行了一些粗线条的思考并提出了一些不成熟的建议，仅供参考。

第一部分：矿区住宅区现有物业管理的特点

从现代物业管理的概念来讲，物业管理机构的主要职能是按照受物业所有人的委托要求，以物业管理委托合同为依据，对受托的房屋建筑及其设备、公用设施进行维护、修缮和管理，并按照合同约定提供有偿的绿化、保洁、保安等综合服务，上述管理和服务均应按合同约定进行收费。

而目前多数矿区住宅区的物业管理机构在职责界定上不同程度的担负着为小区供暖、供水、供电等非常规物业管理服务，这就使小区的物业管理工作体现出较强的特殊性，具体表现为：

一、物业管理机构管理职能突出。

矿区住宅区的物业管理机构在承担着小区基本物业管理服务的基础上还承担着该小区整体或部分的供暖、供水、供电和三费收缴等常规物业管理所不涵盖的业务范畴。而这些业务的存在使物业管理机构整体的工作职能更倾向于企业基层生产单位的管理而冲击了直接面向小区居民的服务功能。

二、物业管理基础服务项目缺失。多数矿区住宅区的物业管理机构目前仅提供物业管理基础服务项目中的保洁、绿化、维修等服务，而缺失了同样属于基础服务项目中的保安、交通管理等服务项目。基础服务项目的缺失，导致物业管理服务不能形成完整的闭合体系，在与居民日常生活息息相关的服务层面上不能实现全面覆盖，削弱了物业管理在小区居民中的影响力。

第二部分：提升物业化管理水平面临的客观困难。

一、硬件设施建设的先天不足。多数矿区住宅区设计、兴建于上世纪80年代前后，在建设之初主要是为了解决职工及其家属的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着近年来居民生活水平的不断提高，小区的配套设施已经不能满足居民正常的生活需求，如：绿植选栽不合理，小区内速生杨的种植导致部分楼房采光效果受到较大影响，引起居民不满；小区道路设计狭窄，随着机动车的不断增加和周边居民群体与小区居民交流互动的日益密切，交通安全压力与日俱增；没有停车位的规划，小区内车辆乱停乱放现象既影响了整体形象，又形成了一定的安全隐患…此外，由于年代久远，当初的供电、供水、供暖管网设计都存在着一定的缺陷，给现在的管理和维护造成了相当大的困扰。

二、小区居民素质的参差不齐。近年来，随着交通条件的不断改善和员工收入水平的不断提高，大量企业职工由矿区住宅区陆续向市区搬迁，矿区住宅区的二手房交易量持续增长，新迁入人员多为周边农民和外来务工人员。目前，矿区住宅区的居民群体呈现出如下特点：

1、年龄结构偏高。中老年居民占了小区居民的多数，在该部分居民中，计划经济体制下的“福利”思想根深蒂固，把物业管理作为一种有偿服务进行消费的观念很难被接受。

2、文化水平偏低。由于小区居民以中老年职工、周边农民及外来务工人员为主，大多受教育程度较低，综合素质不高，在日常生活中表现出来的自律和自觉性相对较差，为了自己一时方便而破坏公物、私搭乱建等现象时有发生。

3、收入水平不高。小区内部分家庭的日常生活仅靠一人工资维持，甚至还有部分居民无稳定的经济收入，生活拮据致使部分居民采取户外生火烧水、住宅区饲养家禽、使用滴水的方式用水等与物业管理理念相冲突的方式来减轻生活压力，同时在收入水平不高的前提下，对通过物业管理的有偿服务来提高生活质量的预期热情不高。

三、物业管理人员专业水平不高。在现有从事矿区住宅区物业管理的人员中，受过正规物业管理从业培训的很少，多数管理人员并不具备系统的物业管理理论知识；在操作员工层面，个别职工国企“正式工”的思想根深蒂固，缺乏服务意识和危机意识，服务技能和服务水平也有待于经一步提高；多数员工没有相应的物业管理服务从业经验，致使在日常的工作实践中，往往无法摆正与用户之间的关系，不是站在服务的角度而是站在管理的角度去处理问题，导致服务满意度难以提升。

第三部分：提高物业服务水平的几点建议。

一、调整机构设置、突出物业管理的服务职能。通过将生产职能和服务职能剥离的形式，将供水、供暖、供电等生产特点明显的业务范畴由物业管理机构进行剥离；健全、完善保洁、绿化、保安、维修等常规物业管理服务体系，尝试拓展家政服务等业务市场，强调物业管理的服务职能，从而提升物业管理的专业化水平。

二、加强业务培训、提升从业人员的专业素质。对物业管理从业人员进行分期分批的专业知识培训，从政策法规、服务理念、作业规范、服务流程等各个环节进行系统的强化培训，从业人员内部形成正确的物业管理观念。从着装、礼仪、行为规范等方面按照市场化物业公司的标准进行设计，打造全新的物业管理服务形象，以全新的面貌推向小区居民。

三、加大资金投入、建设满足需求的配套设施。对小区内的绿化、硬化、照明等基本配套生活设施进行合理的设计和改造：尝试通过科学选址、建设停车场或对小区绿地布局进行重新规划，预留停车位的方式缓解停车压力；尝试对现有供暖管网进行升级改造实现分户供暖；尝试将户内水表改至户外安装，集中管理，一方面可以降低抄表的难度，另一方面可以杜绝住户在水表前接管取水的问题发生。

第五篇：对社会保险稽核工作现状分析及几点建议

对社会保险稽核工作现状分析及几点建议

摘要：社会保险是国家依法为保障劳动者在就业期间劳动保护和退休后正常生活设立的一项社会保障制度。社会保险稽核是国家和劳动保证部根据《社会保险费征缴暂行条例》和国家有关规定制定的赋予社会保险经办机构的一项重要职责。但由于社会保险法制建设滞后等原因，社会保险稽核工作还存在不少问题。

关键词：社会保险 稽核 存在问题 解决方法

前言：加强社会保险稽核工作既是维护基金安全、保持社会保险事业规范、有效、协调、可持续发展的重要措施,也是推动社会保险诚信机制建设、实现权利与义务对等的社会保险理念的重要手段。社会保险稽核工作还存在许多的操作阻力和环境阻力。文章通过分析社会保险稽核工作中常见的问题及难点，提出了对社会保险基金进行有效稽核的思路和想法。

1现阶段社会保险稽核工作存在的问题

1.1社会保险的重要意义在认识上还有待提高，社会保险稽核的执法环境缺乏社会的支持

由于社会保险工作开展环境与各地区经济发展环境差异的原因，以及社会保险相关政策法规健全和完善的滞后，特别是全国各地区执行社会保险有关业务的标准的不规范、不统一，社会保险方面的法律法规较之国家有关的税法和其他法规在社会上的影响力和对违法用工单位的震慑力明显显弱。这与对违法行为的处罚力度不同有直接关系。如国家税务方面的法律法规比较明确详细地规定了一些违法行为按构成犯罪而追究刑事责任。而社会保险方面的法律法规在违法方面的处罚规定上明显较弱且缺乏连续操作的实用性。因此这也是多年来一些用工单位把“瞒报”，“漏报”社会保险费作为企业降低成本，追求利润最大化的一个重要手段而且屡禁不止的原因。而且，在农村劳动力大量进入城市劳动力市场的今天，诸多劳动者对用工单位和劳动者应当承担的法律责任和社会义务意识淡薄，缺少依法维护自身合法权益的主动性，有的农村劳动者为了不愿从个人收入中扣除应该由个人承担的社会保险部分甚至和用工单位签定私下协议自愿放弃用工单位为其参加社会保险的权益。助长了用工单位不依法缴纳社会保险的行为。

1.2概念混淆，以少申报

有的单位以“实发工资”与“ 实领工资”相混淆，变相降低缴费工资基数。

根据有关文件规定，社会保险缴费基数是以单位实发工资总额构成的，由计时工资，计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资六项构成，而有些企业单位是以扣除个人负担的养老保险费、个人所得税、住房公积金等部分后的实领工资作为单位的缴费基数，很显然，是把工资总额实际构成等同于职工领到手的实领工资缩小了工资总额构成内涵。

1.3领导重视不够

长期以来，社保机构重资金到账，轻基数稽核；重养老金拨付，轻生存调查。社保稽核工作没有得到足够的重视，不规范行为的防范和纠正机制普遍空缺，从而使不规范行为的滋生成为可能。

1.4稽核人员少

按稽核办法，实施稽核必须有两人以上的稽核人员共同进行，由于目前社会保险部门常常普遍存在人员少的问题，而且身兼数职，很难抽出两人办理稽核工作。

2对改变稽核工作难题的几点建议

2.1、充分认清形势，切实转变思想观念

目前随着社会保险事业的不断拓展，企业瞒报、漏报和基层社保机构漏核社会养老保险费基数的现象也日益严重，已经影响到社会保险费的安全与完整，影响到在职职工和离退休人员的切身权益。对此，我们必须引起足够重视。强化社会保险稽核、完善社会保险管理，健全对不规范行为的防范和纠正机制势在必行。必须通过对参保单位实地稽核，掌握参保单位瞒报、漏报、漏核缴费的基本情况，对其发生的原因认真进行分析，有针对性的健全措施，严密规章，全面查堵社会保险费“跑、冒、滴、漏”的现象，通过边稽核边整改，做到应收尽收。为此，要转变思想观念，改变“重征缴、轻稽核”的做法，建立起以稽核促征缴、以稽核保征缴的新机制。长期以来，社保机构的工作重点往往集中在养老保险费的征缴上，社保工作人员的主要任务和精力就是下企业催缴养老保险费, 重资金到账轻费基稽核，重养老金拨付轻生存状况调查，从而使征缴中不规范的行为滋生蔓延，这些“重收轻核”不良后果的显现，促使我们思考必须进一步改进社保工

作。

2.2、坚持严格执法，增强企业法人代表的法律意识

稽核工作也是一种执法活动，2003 年劳动和社会保障部颁发的《社会保险稽核办法》（以下简称《办法》），就是社会保险稽核的“基本法”，是统领社会保险稽核工作的纲领性文件。实践证明，这些法规文件为开展稽核工作提供了有力的法律武器。因此，稽核人员在稽核检查中，要从大局出发，站在维护国家和参保人切身利益的高度，把每一次稽查都做为宣传、落实《办法》的过程，而不能简单地翻翻帐本、报表就了事。通过扎扎实实的稽核工作，来树立依法征缴保险费的权威性，维护参保职工的合法权益打造良好的社会保险工作形象。企业瞒报、漏报社会养老保险费的现象，很大程度上与企业法人代表的参保意识和行为密切相关。为了切实增强企业法人代表对依法参保的思想认识，必须稽核与教育并重，促使企业法人代表不断增强法律法规意识，改变过去不以职工工资总额为基数缴费，能少缴则少缴，只顾眼前利益而忽视职工的合法权益的错误思想观念，只有这样才能从根源上较好的遏制企业瞒报、漏报缴费费基现象的发生。

2.3提高队伍专业水平，强化队伍素质建设

为了适应社保工作新形势的需要，必须加大投资，尽快建立起一支精通业务，廉洁高效的社会保险稽核队伍。所谓素质高，就是要求稽核人员具备基本的道德素质和政策水平，不但要坚持原则，还要熟悉相关的法律、法规和政策，熟悉社保经办机构各项业务的工作流程和办理方法。所谓专业化，就是要求稽核人员具备基本的专业技能和相关资格。不但要具有财务、审计专业知识和技能，还要熟悉会计规则和有关会计、审计的其他法规。对这支队伍要重点管理，定期培训，年终考核，以不断增强廉洁公正服务意识，不断增强自觉学习、自我超越意识，从而不断提高工作质量和效率，促进社保事业健康发展。3重视社会保险稽核的重要性

社会保险基金是是社会保险制度实施的根本保障，社会保险基金问题始终是社会保障的首要问题。随着改革开放发展的客观需要，社会保险作为劳动制度改革的部分在特定的历史条件下展开。并为加快我国改革开放的进程和经济高速的发展起到了重要的保障和促进作用。但是由于社会保险立法工作的滞后。相关法规操作细则的不完善。我们的社会保险征缴现状还不能做到应收尽收，影响征收的瞒报、漏报和拖欠社会保险费的现象还存在不止。如何行之有效的规范社会保险的缴费行为，为社会保险事业的健康发展营造一个法治公平的良好环境。是我们社会保险稽核工作者应该思考的一个课题。所以，社会保险的稽核工作就是这其中的一项必不可少的工作，加强稽核审查不仅有利于保险制度的落实和保险金的正常发放，而且还会影响到整个社会的安定和长治久安，如果这项制度不能很好的落实，就会造成社会上许多人的不满和动荡，不利于整个社会的发展。因此加强社会保险的稽核工作是当前社会保险工作落实的重点内容。

结语：社会保险是国家对于劳动者保护的一项重要保障措施，也是维护为整个社会劳动者权益的工作，但是由于这项工作在实施中的一些漏洞和缺陷，也导致了许多问题，尤其是在社会保险的稽核方面存在的一些问题，所以加强对问题的重视和分析，寻找合理有效的解决问题的方法是当前整个保险行业面对的共同课题。

参考文献：

[1]周冲，对社会保险稽核问题的几点建议，扬州晚报，2011

[2]郭奕宏，加强社会保险稽核工作的重要性，兰州大学出版社，2009