执行《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》应注意的几个问题

第一篇：执行《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》应注意的几个问题

实施《若干规定》应注意的几个问题

——————鹿钦连

《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》（以下简称《若干规定》）终于在2013年11月27日得以发布，此时距2007年11月若干规定课题组成立整整六个年头。一部规章制定历时如此之久，确实比较罕见。这既有立法体制的原因，也有为了更好适应国家后颁布的物权法及其司法解释要求的原因，同时也是为了更好地解决我市物业管理不断出现的新问题、新矛盾。本人自2008年至2011年全程参与了《若干规定》三次送审稿的制定工作。本次发布的《若干规定》与第三次送审稿（2010年9月）相比较，条数由原来的53条增加到77条，字数由原来的大约6900字增加到14000字左右。从总体上看，新发布的《若干规定》内容更加详备，有关制度设计更加科学，这将有利于指导我市物业管理的规范运作，有利于物业管理矛盾纠纷的调解处理。限于篇幅，简单探讨几个在实施《若干规定》应该注意的问题，请大家批评指正。

一、关于业主身份的认定问题

《若干规定》第十五条根据《物权法》及相关司法解释对符合业主身份的情形做出了列举，但应注意：

1.第十五条第（二）项规定的“尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑 1

物专有部分的人”中的 “买卖”之情形，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，应该严格限定在“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为”，不应该扩大适用（即在二手房买卖中，尚未完成所有权转移登记的买受人不具备业主身份）。

2.在实践中出现的夫妻一方是房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人，另一方是否具备业主身份的问题本规定并没有解决。

在业主大会会议表决、业主委员会选举，以及联名推荐业主委员会候选人的过程中，这类情况经常会发生。根据婚姻法及相关司法解释，夫妻另一方可能享有共有权，也可能不享有共有权。如享有共有权的，符合《物业管理条例》规定的“房屋的所有权人为业主”。但在物业管理实践中很难根据房产证、结婚证直接进行认定，因为是否为婚前、婚后财产，是否为一方父母出资等等诸多因素都直接影响到了另一方是否享有共有权（及具备业主身份），因此在操作中一般不认为另一方具备业主身份。这样处理其实也并未限制业主的法定权利，一是夫妻一方完全可以通过房地产权利证书或者不动产登记簿记载的一方行使物业管理权利，或者通过变更登记等方式成为房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人。

3.第十五条表面上规定得很明晰，但实际在实践中操作难度很大。比如说，如果有一个人拿着遗嘱或者赠与合同来主张业主的权利，业主委员会或物业主管部门该如何来认定？能否在物业管理规章中

只规定“房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人”和“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人”为业主，因为对于十五条规定的其他情形完全可以房地产登记转化为“房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人”。

二、关于建设单位或者物业服务企业拒不参加筹备组问题

《深圳经济特区物业管理条例》规定“筹备组由五至七名成员组成，其中社区工作站负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名”。在实践中建设单位或者物业服务企业拒不参加筹备组的情况非常普遍，他们为了自身的利益往往通过这种方式阻挠业主大会的成立和业主委员会的选举，主管部门面对这种情况也常常束手无策。本规定只是规定了“物业管理区域筹备召开首次业主大会时，建设单位或者物业服务企业应当予以配合，不得拒绝派出代表担任筹备组成员”。为了解决这个问题，以前的送审稿中曾做过这样的规定“建设单位或物业服务企业放弃筹备组代表资格时，由社区工作站在业主中增加一名业主代表，建设单位或物业服务企业对筹备工作应给予必要配合。筹备组成员因故不能参加筹备工作的，社区工作站应当在业主中另外选定筹备组成员”。

虽然颁布的《若干规定》未采纳原来的设计，但我认为并不影响此问题的解决。部分筹备组成员放弃行使权利、履行义务的行为，不应该由此侵害到广大业主的合法权益。所以在实践中应当坚持“筹备组成员拒不参加筹备工作的，不影响筹备工作的开展及筹备组工作会

议所作出的会议决议”的原则。

三、关于业主大会会议的召集主体问题

根据物业管理的有关法律、法规，业主大会会议的召集主体包括业主委员会、街道办事处、筹备组。其他任何单位和个人都不具备召集业主大会会议的主体资格，即使召集了也会因主体不合格导致业主大会会议决议的违法。比如物业服务企业以征集意见的方式召开所谓的书面业主大会会议，某些以自治委员会名义召集的业主大会会议均属主体不合格。

《若干规定》在街道办事处工作职责中也规定了，在“对未能依法选举产生业主委员会”、“业主委员会集体辞职”、“业主委员会被区主管部门解散”、“业主委员会不按规定召集业主大会会议且拒不执行限期召集决定的”情形下，街道办事处应当组织召集业主大会会议。这里需要提醒的是，业主委员会是业主大会的执行机构，是全体业主通过业主大会会议选举产生的。除首次业主大会会议和一些法定情形外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。在实践中切莫矫枉过正，剥夺本应属于广大业主和业主委员会的权利。在条件允许的情况下，尽量通过业主委员会或者筹备组召集业主大会会议，充分保证业主自我管理的权利，尽量避免使用公权干涉私权。

四、部分条款表述不够严谨

语言表述是立法技术的核心，它不仅要准确将法律思想表达出来，还要有自身严格的规则。因此大到行文成篇，小到遣词用字都必须非常严谨。

《若干规定》个别条款中的措词有待商榷，比如“指导”、“监督”和“管理”并列使用、“撤销”和“内容”搭配使用、“决定”和“无效”搭配使用、“办理”和“备案事项”搭配使用等等。有些可能换个词更为准确，比如“认定”和“无效”搭配、“受理”和“备案事项”搭配。

个别相邻条之间、个别条中的各款之间缺乏有机的联系，有为减少整个规定的篇幅刻意合并的痕迹。同时各别条款立法语言不够简练、表达不够清晰。

以上可能造成在使用《若干规定》的过程中理解出现偏差，物业管理主体权责混乱，甚至成为以后物业管理矛盾纠纷的焦点，建议主管部门通过加强宣传、业务培训，或通过制定其他规范性文件等方式来减轻其带来的不良后果。

第二篇：执行《企业登记程序规定》应注意两个问题

执行《企业登记程序规定》应注意两个问题

四川省成都市青白江工商局徐 林

为更好地贯彻实施《行政许可法》，国家工商总局制定了《企业登记程序规定》。从内容看，在执行中有两个问题值得我们注意。

核查

《企业登记程序规定》第三条规定，根据法定条件和程序，需要对申请材料的实质内容进行核实的，依法进行核实。但实际情况是，我们目前执行的法律、法规中，尚未见明确规定有核实一项内容，仅是《企业登记程序规定》第十一条作出了“企业登记机关认为需要对申请材料的实质内容进行核实的，应当派两名以上工作人员，对申请材料予以核实”的规定。

《企业登记程序规定》是行政规章，属法定程序，符合《行政许可法》第三十四条三款“根据法定条件和程序，需要对申请材料的实质内容进行核实的，行政机关应派两名以上工作人员进行核查”的规定。问题是，“核查”的标准是什么？根据《企业登记程序规定》中“企业登记机关认为需要”的规定，其标准是由国家工商总局统一“认为”，还是省级、市级、县级登记机关“认为”？“认为”有没有标准？

另外，核查属实质审查的范畴，工商机关对注册登记所实行的审查，应当是形式审查，还是实质审查？或是两种审查兼容？如果实行形式审查，对实质审查（核查）就不需作规定；如果实行的是实质审查，就不需规定“企业登记机关认为需要”；如果实行两种审查兼容，其“认为”就应当有一个标准。否则会“五湖四海”花样百出，显失公平。就工商机关注册登记而言，笔者认为应该实行形式审查。因为注册登记这类行政许可的主要功能，是通过使相对人获得某种能力向公众提供证明或者信誉、信息，只要申请材料齐全，符合法定形式，就可以登记。

领取

《企业登记程序规定》第十六条规定，作出准予企业设立登记的，应当出具《准予设立登记通知》，告知申请人自决定之日起十日内，领取营业执照。而《行政许可法》第四十条规定，行政机关作出准予行政许可的决定，应当自决定作出之日起十日内向申请人送达行政许可证件……如果工商部门仅告知申请人十日内来领取，而申请人十日内未来领取，而我们又未去送达，一旦申请人提起行政诉讼，我们该如何应对呢？当然，要在十日内送达，现实中不一定能完全做到。但《行政许可法》既然作了这样的规定，在法规尚未修改前，我们将如何有效地执行？值得研究。

第三篇：教学实施中应注意哪些问题

教学实施中应注意哪些问题

在新课程实施中教师应关注学生的知识与技能、过程与方法、情感态度与价值观三维目标的有机统一，在课堂教学中应解决以下问题：

⑴ 在模块背景下，教学内容要以模块为整体，设计模块教学实施方案，教学活动围绕模块主题开展。倡导以任务型语言教学活动为主，培养学生综合运用语言的能力。

⑵ 致力于转变学生的学习方式，倡导探究性学习方式，在继承优秀传统的基础上不断开拓创新，探究符合新课程精神的丰富多彩的教学方法，有效促进教学质量的提高。

⑶ 运用现代教育技术，开发并合理利用以现代信息技术为载体的英语教学资源，促进教学和学习方式变革。积极开发多样性的课程资源并加以合理的利用，以保障英语课程的顺利实施。

⑷ 改进语言知识和语言技能的教学。语言知识和语言技能教学是英语教学的重要内容，学生的情感态度、学习策略和文化意识的培养也要寓于语言知识和技能的教学中，建议教师根据《标准》中教学实施要求，积极探索有效的教学法，提高词汇、语法、阅读的教学效益。⑸ 要从学生的终身发展出发,开展课堂教学评价和学生学习评价的研究。在新课程实施中教师应根据标准中的评价建议要求，努力实现评价主体及内容多元化，评价过程动态化和评价主体互动化，促进师生共同发展。

⑹ 灵活地、有创造性地使用教材。教材是一种重要的课程资源，是学生学习和教师教学的重要内容，是英语课程资源的核心部分。教学要结合学生的需要，把握课程标准、教学目标、教材编写意图，以教材为载体，帮助学生奠定终身发展所需要的英语语言基础。在使用教材的过程中，根据教学的实际需要，在不影响教材完整性和系统性的前提下，对教材内容进行适当的替换、调整、补充或者取舍，以提高高中英语新课程实施的效果。

第四篇：制定、执行班规应注意的问题

制定执行班规应注意的问题

新的学期即将到来，班主任老师又会迎来自己心爱的学生，尤其是接受新班级的教师们，希望有一个良好的开端，克服以前管理中的弱点。今天我读的《班级管理智慧》一书中，熊华生、郑学志两位老师撰写的《法治是民主管理的必然方向》一文，使我深受启发。我想写一点感想，跟想利用“班规”管理学生的朋友一起研究，应该注意的问题。

一、依法治班中的法就是“班规”

国有国法，家有家规这是千古的道理，我们管理一个几十人的班级，学生家庭教育水平不一，这个学习的家庭一定需要规矩，这个规矩如果是班主任老师随时说了算，我们还是人（老师）治，有时候前后说法不

一、对待类似事件不一都会给学生造成不公平印象，从而影响老师的威信，以至于领导力。这就需要我们找到一个师生公平认可的中介----班规，师生在共同制定和遵守班规中，构建一种新型的教育环境，脱离师生管理与被管理的对立关系，实现依法治班。

二、制定班规应注意什么

从人治走向法治，法的内容是能否贯彻执行的关键，我想制定班规应注意以下几点：

1.制定班规要由学生先起草，并且人人参与，全班在综合，这样学生的实际思想和他们平时遇到的问题都能体现出来。如果是老师先制定在征求学生意见，学生对老师的崇拜与信任，很难提出新的意见，班规还是班主任意志的集中体现。2.教师对综合全班学生制定班规内容，要进行适当提升或降低，保证让学生跳一跳能摘到桃子。这就是班主任的主导作用的体现。

3.要有约束教师行为的内容，体现教师应履行的职责，满足学生的合理要求。涉及科任教师的内容要派学习委跟科任老师沟通。满足学生合理需求的教育是阻力最小的教育。师生行为共同被班规约束，体现了公平性，孩子更有兴趣去执行。

4.班规内容要以奖励、鼓励为主，适度惩罚，这样孩子们才会从心里喜欢，如果惩罚过多变为了惩罚方案，学生认为是一种禁锢与压力，会产生负面影响。开始一段时间有可能效果明显，时间长了影响学生心里的健康发展，影响良好班风的形成。所以我们应该坚持正面引导的德育原则。

5.班规制定好以后，班主任要给全班同学做详细讲解，也可以开个专题学习讨论的主题班会，了解班规内容，融入真情，才可产生遵规的行为。

6.如果您是老班主任手里存着以前的班规，切不可一股脑端给学生，做个推销员，说上个班级贯彻的如何好。制定过程也是教育过程。蝴蝶破茧的故事已经给了我们启示。

三、班规执行中应注意的问题

1.新制定的班规要有试用期，试用期大家可提意见或建议，使班规更加完善。

2.严格执行班规，维护班规的严肃性。有人说提出计划只完成这件事情的5%，实现这件事情还需要95%的实践努力。因此与之配套的要建立执行机构，班委会应该围绕班规去工作。

3.严格执法中要有爱和思想工作。爱是需要人来传递的，思想工作也不是有法就能实现的。这两项工作仍然需要班主任在工作中努力付出。

4.班规未规定的事宜，可修改进班规或按其他规定执行解决。5.奖励或评比机制可促进班规的落实。

6.教师一旦违规要以身作则接受惩罚，给学生做出榜样。就像李镇西执行班规一样。

第五篇：PR活动执行中的应注意的问题

关于PR活动执行中应注意的问题

既然是活动执行，“执行”二字便是关键，如果能够将一场PR活动执行的非常完美，不在于你的活动执行手册写的多详细，而在于所有参与人员的多次沟通，让所有人完全了解融入到整个活动中。

如何做到活动“执行”精准度那就很难，其中任务的落实，沟通确认的机制、现场督察的物料准备等等其中稍微有一个环节出错就会导致整个活动面临巨大的风险。

那么如何讲一场PR活动举办淋漓尽致那就需要我们所有一起共同探讨，共同交流了。以下是我自己写的“关于PR活动执行中应注意的问题”的一篇文章，望大家批评指教。

第一部分 活动前期

1、制定详细的可执行活动手册

A． 包含活动执行时间表，人员配置图，分工及工作内容并落实到位。

B． 供应商提供的详细物料清单、最佳效果建议方案及相关注意事项（一定要多了解供应商的行业规则以免被供应商忽悠）

2、根据人员配置图进行2-3次主要负责人会议

主要是加强主要负责人对活动流程的熟悉程度，并进行讨论从而达到最佳默契的配合。

3、检查督促所有物料的准备工作

一定要进行实地检查，对所有准备的物料一定要进行亲自确认，以免发生沟通中理解错误导致物料制作出错。

4、演职人员确认、物料盘点及搭建

A、活动前3天所有物料到位并逐一进行确认核实。

B、活动签3天每天进行一次演职人员的确认工作。

C、活动前1天进行活动物料的搭建、安装、摆放及初次设备调试工作。

5、第二部分 活动进行中

1、现场勘察

活动前5小时间对现场进行勘察，主要检查所有搭建、安装、摆放的物料数量、安全程度、使用情况及电路安全等。以免发生突然变故。

2、音响、灯光调试

活动前4小时进行最终的音响灯光调试工作，确认最终的音响、灯光使用流程。（各种背景音乐的确认、灯光的使用确认）

3、人员就位及彩排

活动前3小时所有人员到位，讲解所有参与人员的分工及工作内容，并按照活动流程进行走位，彩排次数三次。（和演职人员沟通和所有参与人员的就餐）

4、活动正式开始

A、活动前1小时进行活动现场清理工作B、活动前1小时所有参与人员解决掉就餐问题

C、活动前半小时后进行最有一次设备调试工作

D、活动前15分钟所有人员根据人员配置图和分工明细表全部就位

5、活动进行中

A、总督导进行现场指挥和调控

B、音响负责人进行时时的音乐掌控

C、灯光负责人进行时时的灯光掌控

D、演职人员负责人主要负责所有演职人员的上场顺序、时间点

E、外围负责人员主要负责场内场外的安全问题，同时协助总督导进行临时指派工作

6、第三部分 活动结束后

1、撤场工作

A、嘉宾离场，所有人员均保持各自的站位，有礼仪负责引导客户初步退场

B、嘉宾离场后，所有人员进行场地初步清理工作C、音响师，灯光师可逐步进行设备的拆除工作

D、最后清理战场（避免将场地方使用过的东西丢弃或遗失）

2、活动结束

A、活动结束后次日想客户提交相关活动照片

B、活动结束后次日打听客户内部领导层对本次活动意见（重点）

C、活动结束后3个工作日内提交活动简报（根据打听到的客户内部消息进行适当调整）

3、第四部分 其他注意事项

1、执行时间表，人员配置图，分工及工作内容并落实到位

A、详细、合理化、落实到位B、沟通机制（2-3次的沟通会议）

2、供应商洽谈

A、供应商集体会议，告知供应商详细活动情况及流畅。

B、供应商根据活动要求提出合理化建议方案及相关注意内容。

C、一定要多了解供应商所在行业的潜规则，以免被供应商忽悠（重点）。

3、演职人员洽谈

A、演职人员筛选、面试。

B、行业隐性问题（潜规则）的了解（重点）。

C、演职人员的一再确认。

4、沟通、确认机制

A、定性的可执行活动手册一定要和所有人员进行三次以上的沟通，确认。

B、演职人员部分一定要进行多次沟通和确认，以免演职人员临时缺席。