购房合同纠纷案例解析

第一篇：购房合同纠纷案例解析

购房合同纠纷案例解析

来源:未知 作者：gege 日期：12-03-1

3单方扩大解约权

【实例1】《××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”

【实例2】《××花园商品房认购协议》中规定，“认购方应在2003年×月×日之前前往签订《商品房买卖合同》，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废。”

【分析】

订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。

任意使用免责权

【实例】

某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。

【分析】

在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。

违约责任不对等

【实例】

某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“(1)甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”

【分析】

上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%;消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

第二篇：购房合同纠纷案例

购房合同纠纷案例

所属类别：商品房预售合同转让纠纷案 法院所属区域：吉林省判决法院：吉林省长春市中级人民法院 案号：(2008)长民一终字第162号

判决日期：2008-6-19 当事人：贾腾、田丽丽

上诉人贾腾，男，1983年7月24日生，汉族，无职业，现住长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室。

委托代理人唐康，吉林君浩律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)田丽丽，女，1981年12月17日生，汉族，无职业，住九台市怡景花园小区。

委托代理人李玉珍，吉林国洋律师事务所律师。

案情介绍：

2001年10月16日，贾腾与卖房人吉林省建业房地产开发有限公司签订《购房合同书》，购买长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室。合同约定，贾腾首付款交付后，余款21万由卖房人提供按揭贷款给付。此后，卖房人去向不明。2006年6月，田丽丽称卖房人已将贾腾应按揭支付的购房款债权转移给她，并向长春市绿园区人民法院起诉贾腾，要求贾腾给付购房款。

2006年6月28日，长春市绿园区人民法院(2006)绿民二初字第304号《民事判决书》判决：贾腾给付田丽丽购房款210，000.00元或于本判决生效后20日内贾腾将办理按揭还款的委托手续及其他全部与按揭相关的资料交与田丽丽，由田丽丽办理按揭，费用由贾腾承担;案件受理费5660.00元由贾腾承担。贾腾不服，向长春市中级人民法院提出上诉。

2006年12月4日，长春市中级人民法院(2006)长民四终字第686号《民事裁定书》裁定：撤销长春市绿园区人民法院(2006)绿民二初字第304号民事判决书;发回长春市绿园区人民法院重审。

2008年1月18日，长春市绿园区人民法院(2007)绿民重字第6号《民事判决书》判决：贾腾给付田丽丽购房款21万元，或于本判决生效后20日内，贾腾将办理按揭还款的委托手续及其他全部与按揭相关的资料交与田丽丽，由田丽丽办理按揭，费用由贾腾承担;案件受理费5660.00元由贾腾承担。贾腾不服，向长春市中级人民法院提出上诉。

2008年6月19日，长春市中级人民法院(2008)长民一终字第162号《民事判决书》判决：驳回上诉，维持原判;二审受理费由贾腾承担。

争议焦点：

没有商品房《土地使用权证》，买卖该商品房是否合法有效。

本案先后经过四次审判，吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)至今不能向人民法院提交长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室的《土地使用权证》，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条、《中华人民共和国合同法》第52条、《长春市城市房地产交易市场管理条例》第7条、第11条、第13条之规定。

法院审判：

关于贾腾与建业公司签订的《购房合同书》是否有效的问题，本合议庭认为，该《购房合同书》系贾腾与建业公司双方真实意思表示，且已交付贾腾使用多年，该房已于1999年取得了商品房预售许可证，并于2005年8月22日在产权登记发证中心办理了商品房登记备案，具备商品房转让条件，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定该合同有效。综上，原审认定事实清楚，适用法律

正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决如下：驳回上诉，二审案件受理费由贾腾承担。

经典评析：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。《”城市房地产开发经营管理条例》

第23条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”《长春市城市房地产交易市场管理条例》第7条规定：“房屋及其附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随同转让。有下列情形之一的房地产，不得转让：(一)无合法权属证件的。”第11条规定：“办理房地产转让手续，当事人应当提供下列证件：(一)房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件。”第13条规定：“商品房预售，应当进入房地产交易市场挂牌交易，并符合下列条件：(一)持有土地使用权证书等有关证件。”

两审法院不顾吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)至今没有向人民法院提交长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室《土地使用权证》的事实，无视贾腾在答辩状、上诉状及在庭审过程中多次提请法庭要求吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)当庭出示长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室《土地使用权证》的正当要求，违反上述相关的法律、法规规定，判定贾腾与吉林省建业房地产开发有限公司签订的《购房合同书》合法有效，实属错判。

2009年3月28日，贾腾向吉林省高级人民法院提交再审申请书，并提交新调取的证据。长春市规划局出具的建设工程规划许可证(附件)证明：长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室系案外人长春市人民检察院的房产，而不是吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)的房产，吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)依法无权处置长春市人民检察院的房产，该房的买卖应当由贾腾与长春市人民检察院签订《购房合同书》才合法有效;长春市土地管理局出具的《城镇国有土地建设用地审批表》证明：长春市绿园区蓝天花园小区11号楼703室是在国家无偿划拨的土地上建设的安居工程住宅，安居工程住宅依法不应以商品房出售。长春市人民检察院不是房地产开发商，其所属房屋也不是商品房而是安居工程住房，依法不应当以商品房出卖。本案中，非房屋所有权人吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)将房屋所有权人长春市人民检察院的非商品房--长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室以商品房的价格卖给贾腾，已侵害贾腾的合法住房权益。

第三篇：购房合同纠纷案例

购房合同纠纷案例：已生效合同不受限购政策影响 2011年2月出台的“京十五条”也被称为“限购政策”，此前签署的购房合同受不受“京十五条”的限制？成为近年来房屋买卖合同纠纷的新问题。日前，朝阳区检察院通报一案，明确正在履行中的房屋买卖行为不因为限购政策的出台而无效。

2010年1月，小谢与小苏签订《房屋买卖合同》，双方约定小苏将名下一套位于朝阳区望京的房产以288万元的价格转让给小谢，小谢分五期支付房款。合同签署当天，小谢支付了10万元订金并住进该处房产。就在小谢按约定支付完前四期房款后，“京十五条”出台。因为小谢没有本市户口，且双方没有办理房屋过户手续和网签（即签订合同后到房地产相关部门备案，并网上公布），小苏要求双方终止合同，小谢则起诉到法院要求小苏继续履行合同。

法院经过审理后判决合同继续履行，小苏应配合小谢办理房屋过户手续。小苏不服生效判决，向检察机关提出监督申请。检察机关经审查认定原审判决并无不当，最终未支持小苏的监督申请。

办案检察官认为，“京十五条”在性质上不属于行政法规的效力性强制性规定。我国合同法规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据上述规定，房屋买卖合同不因违反“京十五条”而无效。本案中，小谢是否具备购房资格、是否按行政机关的要求办理网签、是否具备过户的现实可能性，只会对合同履行及房屋过户产生影响，不影响合同生效。小苏提出的合同无效并没有法律依据。

其次，本案也不适用情势变更原则。国家对房地产市场的宏观调控并非是令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密

切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应有一定程度的预见和判断。房屋限购政策不属于不可预见的客观情况，不适用情势变更原则。

检察官提醒广大市民，卖房人将房屋卖给不具备在京购房资格的购房者，买卖合同一般是有效的，但可能会被法院判决解除。而在诉讼中，如果当事人对购房者是否具备购房资格等事实存在异议，可向房屋管理部门反映，购房者对其具备“京十五条”规定的购房资格应有举证责任。

第四篇：购房合同纠纷

购房合同纠纷

一、常见的购房合同包括哪些？

购房合同是由房管局统一编制、用以明确买卖双方权利的合同，所有的商品房销售都必须签订购房合同。常见的购房合同包括：房产买卖合同、房产租赁合同、房产代理合同、房产中介合同、房产抵押合同、房产转让合同、房产销售合同、房产赠与合同等等。

二、什么是购房合同纠纷？

购房合同纠纷是房产纠纷中最常见的一种纠纷，如果房产买卖双方一方未按合同的要求履行合同规定的内容就会产生购房合同纠纷，例如买方不按时支付房产费；卖方不按时给买方办理房产证等。由于房产买卖涉及的相关法律法规较多，房产买卖的交易当事人由于风险意识差、房产法律知识不足等原因，在现实的房产买卖中很 容易引起购房合同纠纷的发生。

三、什么样的购房合同被视为无效合同？

1.产权主体有问题，合同无效。出卖房产的主体必须是该房产的所有权人。若干人共有房产时，须提交共有人同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房产的，其买卖行为也无效。

2.房产分离出卖，合同无效。由于房产是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房产所有权通过买卖而转让时，该房产占用范围内的土地使 用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房产时只转让房产所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种房产买卖合同无效。

3.非法转让，合同无效。下列房地产不得转让：法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未得到其它共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。

四、购房合同（商品房预售合同）的内容包括哪些？

1.主体。即房产开发商和购房者，应写明双方的名称地址等。

2.预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、坐落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房产建筑面积、房产结构、房产竣工交付日期及附房产平面图等。

3.面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

4.价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。

5.房产交付方式和期限。逾期交房的免责条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房产开发商的交房期限可以合理顺延。

6.房产使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

7.违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

8.房产权属登记义务。

9.物业管理条款。

10.购房合同纠纷的解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

11.其他条款或当事人约定的条款。

深圳律师：黄华(12年律师经验)

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第五篇：购房常见陷阱及案例解析

许多消费者在买卖房屋过程中，都关注房子的位置、价格，很少关注《购房合同》中的细节，特别是对定金、订金的概念模糊，一旦出现纠纷，不好解决。

案例一：商女士一直想购买一套二手房。2009年8月，经过多地查看，看中了陈先生一套100多平方米的房子，谈好交易价格40万元，与陈先生签订了《购房合同》，当场交了2万元购房定金。

谁知，第二天陈先生的朋友看中了这套房子，愿意出43万元购买这套房，一次性付款，陈先生随即将房屋卖给了朋友。

本来商女士谈好的房子，陈先生却私自转手给了他人，而且不愿退还双倍定金，只想还回商女士的2万元。商女士提出了仲裁申请。仲裁根据《中华人民共和国合同法》规定，收受定金的一方不履行合同约定的，应当双倍返还定金。之后，商女士收到了陈先生退还的4万元。

律云律师观点：

定金——合同履约的保证

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。

我国《担保法》规定：定金应以书面形式约定，定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果卖房者违约，就要向购买方双倍返还定金。

案例二：卢某在某二手交易网站挂出了自己欲出售房屋的消息，经过网站媒介的作用，李女士看好了他要出售的房子，两人见面后，谈好房款为35万，李女士向卢某交了5000元订金，当场手写了收条。然而让卢某没有预料到的是，在正式办理交易手续时，李女士却说他的房子价格有点儿贵，希望再便宜点儿。卢某不同意，李女士就提出不买了，要求退还订金。卢某说你都耽误我卖房子了，我没向你要钱就不错了。可咨询了律师后，卢某才发现一字之差区别很大，只好自认倒霉，退还了人家5000元钱，房子没卖出去，还耽误了很多功夫。

律云律师观点：

订金——预付性质的支付

在房产交易过程中，订金只是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对卖房者的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。

《担保法》规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。

综上，关于定金与订金区别，消费者在购房前要弄清楚。

《担保法》规定：“定金应当以书面形式约定。”如果开发商收取了定金后，并没有与客户签订书面合同，那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。在房屋买卖合同没有形成的情

况下，客户向开发商交的2万元钱就可能是“定金”，也可能是“订金”。

如果当时双方签订了书面的预售商品房合同，则可以在合同中约定“定金条款”，那么买方反悔不买时，开发商就完全有权没收定金。

特别需要指出的是，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。作为消费者，应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的时候，开发商如果提前向社会发售房产，认购时交纳的是保留金，购房者随时可以选择退房，保留金如数退还，对购房者的约束力较小。