经济型别墅市场研究

第一篇：经济型别墅市场研究

经济型别墅市场研究

我们说的经济型别墅或者类别墅，有别于占有很好的景观资源、价格高昂的豪宅型别墅，包括了联排别墅（Townhouse）、双拼、叠拼、上下仅为两户的跃层住宅（有人称为cityhouse）、以及最近热门的小独栋等等多种形式。

目前不少开发商对经济型别墅概念理解错误。将经济型别墅作为一般住宅或者是当成真正的别墅来开发，而没有真正认识到大部分经济型别墅的购买者真正需要。导致的错误主要表现在：

概念上的错误导致选址的错误，结果造成有的经济型别墅项目没有可以依托的城市外部配套环境。

片面追求高密度、容积率。有的达到0.7、0.8，甚至超过了1，使小区环境严重下降。根本不能发挥经济型别墅这种居住形式的优势。

建筑规划设计上容易走极端，要么盲目崇洋，不考虑国内的气候环境与人文条件；要么根本不理解其特性以及生活方式，产品不能满足使用需求，建筑外观形象与室内空间单调平庸、没有特色。

忽视整体社区的环境设计。环境设计粗糙，缺乏细部，室内室外环境过渡空间没有质量，没有规划设计中忽视建筑的可持续发展要求，不考虑建筑能耗标准，缺少能真正提高居住质量的、适合中国国情的生态技术的应用，使经济型别墅产品质量低下，很快在市场上失去竞争力，以至于迅速被淘汰。

以下我们试图从多个方面来探讨如何通过规划设计的手段来塑造全新的经济型别墅社区空间和文化环境。

新型社区文化是经济型别墅的特殊需要

中国传统的居住形式以围和式院落形式的平层或二、三层建筑为主。特别适合于传统大家族生活的方式。这种居住形式除了各种大小的房间以外，还提供了多种不同空间尺度、不同等级、功能的院落，这种建筑形式能够满足人们对外的防御和私密性的要求，对内部可满足在不同层次上的交往和传统家族式的生活方式。

到了现代社会，由于人口、土地的压力大城市内居住形式的主体转化为多层和高层公寓式住宅。这种形式可以较好地解决私密性要求，但在人类交往和与自然环境接触方面明显不足。

由于开发商和设计者大多这方面经验不足，在初期的经济型别墅项目中，往往只注意住宅单体设计本身，而对居住在这种社区的居民的生活方式、交往要求和社区文化的建立，没有时间与精力去研究。

如何提高经济型别墅居住区的社区文化，提供满足居住在这里的人群的生活方式的社区环境，将是下一代经济型别墅发展竞争重点之一。研究经济型别墅居民的生活方式特点和需求，寻找能够满足他们需求的解决方案，是我们下一步急待研究的课题。

此外，精心推敲设计经济型别墅社区的室内外空间，使之不仅仅是普通住宅的简单复制，不是建筑与道路切割之后剩下的空间。而是一种完整的空间，可以促进人们的交往，促进社区互动，有不同等级层次的空间。这是社区文化和人居环境塑造的重要手段。

从规划形态上提高经济型别墅的人居质量

经济型别墅的规划形态应避免城里大规模开发的集合住宅的批量化、工业化生产所惯有的那种呆板的行列式、兵营式格局。

京城第一代的经济型别墅社区，比如一栋洋房、康城，在规划形态上刻意营造自然丰富的规划格局，道路与室外空间形态也尽量弯曲自然。建筑所组成的小区内的空间非常丰富、生动、有趣、自然。虽然第一代的经济型别墅项目的产品和设计本身还存在种种缺陷，但由于规划形态非常人性化，其社区整体环境迄今为止都是一大亮点。比较遗憾的是其后的经济型别墅产品因过于追求高容积率，基本都是行列式的布局。无论其在户型、室内空间和其它的理念方面有多大的提高，在规划的环境质量方面无疑是下降了。

经济型别墅社区的规划还应该注意形成不同层次、不同规模的室外绿化和景观空间。特别要重视中央绿化和组团绿化。虽然经济型别墅或者别墅每户都有自己的花园、院落，这是其必备的品质。但是住户并不仅仅生活的自己家的院子里。孩子游戏、老人散步、溜狗，都希望在大社区里有个相对广阔的活动范围，沿着小区的道路行走可以像游览公园一样。也可以在小区内跑步健身。看看别人家院落的装修，花园的设计与种植也是一种乐趣。所以需要有相对完整、具备一定规模的中央绿化或者水系，和住宅组团所形成的宅间绿地。分散的绿地应形成系统，使人散步能够选择不同的路线，尽可能连贯通畅。

经济型别墅社区规划的另外一点应尽量做到人车分流，至少车行路线和人的步行路线系统应该相对清晰。应能够形成一条无障碍的尽量少与车行交叉的步行系统。因为在经济型别墅社区以散步锻炼为主的户外活动是生活的重要部分。有可能的话，应该借助人工的或者自然的地形高差，把人行路线和车行路线用不同的标高加以分流。同时这种室外高差的处理也能丰富建筑南北口和室内空间。

空间的动感与灵活性是衡量标准

经济型别墅产品的户型面积指标通常介于普通多层及高层公寓住宅和独立别墅之间，既没有前者的紧张局促，也没有后者的大气轩敞，如何在有限的天地中创造出精巧宜人的室内效果，并形成自己独特的经济型别墅空间氛围，是提升其居住舒适度的关键因素之一。高质量室内空间的营造，需要户型布局、形体塑造、功能分配等多方面环节的紧密结合，并在细微之处精雕细琢。

目前市场上大多数经济型别墅项目过于偏重对厅房面积及数量指标的控制，较少考虑其室内空间质量。因而导致一大批在室内空间上乏善可陈，与普通跃层、复式住宅毫无二致的经济型别墅产品的出现。其中原因既有消费者认知水平的局限，也有开发商、设计师引导不力所致。不过随着市场竞争的加剧，改善室内空间质量也日益受到关注，也出现了一些有益并且获得成功的尝试。

空间是建筑的灵魂。对住宅而言，它既是一个包容生活的容器，也是一个感受建筑魅力的主要场所。要提高经济型别墅产品的室内空间质量，必须在室内空间效果的趣味性和丰富性、空间的动感流畅，空间的灵活可变、交通空间的重新定位以及室内自然光照环境设计等方面多下工夫，做足文章。

室内空间效果的趣味性和丰富性迎合了民众在满足基本居住需求之后对居住舒适度更高的心理需求，这也是其选择经济型别墅产品的主要出发点之一。室内空间的高度、形状、不同空间在平面及竖向上的关系，开窗的位置及形式等在满足相应法规的同时，应加入更多的个性化因素。空间序列的抑扬顿挫、开合收放也应刻意组织。

空间的动感流畅、通透灵活也是经济型别墅室内空间设计的重要内容。因为经济型别墅受总面积限制，又通常为两、三层，使得每层的面积偏小，甚至不如普通多、高层公寓住宅。怎样营造小中见大的空间效果成为一个难点。通过对户内公共空间、私密空间、交通空间的巧妙布置，保证室内空间的通透流畅，可以使每个独立空间的空间感都得到延伸和扩展，并加强了其间的对话和交流。

灵活的空间划分在经济型别墅产品中有很强的可操作性。与普通多层及高层公寓住宅要求结构体系整齐划一不同，其上下各层均为一户，且至多三层，在房间布局方面有较大的自由度。通过对结构形式、承重墙和设备管井的合理优化设计，可以创造出灵活的室内空间，满足业主个性化室内设计的需求，这也是可以充分发挥经济型别墅竞争优势之处。

交通空间在经济型别墅产品中占有较大的比例，必须将其从仅仅满足水平及垂直交通的简单功能中解脱出来。赋予其组织空间序列的意义。使走廊、楼梯成为室内空间景观的一部分，形成一条流动的景观轴线。交通空间的精彩设计往往成为室内空间系统的点睛之笔。

室内自然光照环境的综合设计是产生高质量空间氛围的不可或缺的重要环节。虽然可以通过在室内设计中以人工光照渲染空间气氛。但前者更加亲切、自然且与建筑立面、形体密切结合，在创造丰富空间效果的同时，更体现了人与自然的交流。通过各种形式的开窗方式（如顶窗、侧窗、高窗、低窗、落地窗、转角窗等）和采光材料（如透明玻璃、磨砂玻璃、玻璃砖、百页等）形成光影丰富、多彩、明暗变化有致的室内空间。

室内外结合部分是环境质量的关键

经济型别墅业主都会把在花园里的活动和小区内的户外活看作是自己生活的一个重要部分。以往的住宅的规划设计，由于不同专业的分工，在产品设计的连贯性上有明显的缺陷。小区规划由规划师做，建筑设计由建筑师做、室内装修由装修公司做，室外园林由园林公司做。这样就形成了一些盲点、一些空白。比如在建筑和室外相交接的地方，那些露台、平台、阳台、建筑入口处、门斗、雨罩等位置的细节设计，经常是既不属于建筑师的工作，又不属于园林师的工作。因而缺乏深入的设计处理。而这些位置对于业主的生活体验又够成非常重要的一环。所以有人说一幢住宅无论其内部样板间装修得多么好，外立面设计多么漂亮，只要看看其入口处的设计就能看出其精细程度和对使用舒适度的考虑是否到位。

新一代的住宅项目，包括经济型别墅项目,有几个非常好的典型，都是在规划、建筑、景观的结合上下了很大工夫。比如珠江国际城、“Class”、天津万科水晶宫。作为新一代住宅的代表，其使人眼前一亮的优点之一，就是打破了园林景观、建筑外观和建筑装修之间的界限，把建筑的外立面设计做到了建筑外装的深度。除了店铺设计有外装修，做住宅设计的很少专做外装修。居住在经济型别墅里的人们会有很多的时间在花园里面种植、游戏，或者坐在花台、露台上休息，所以室外空间的质量，室外装修和景观的设计及施工精度，构成了经济型别墅产品室外空间质量重要的一环。要想做到这样的精度，需要开发商或操盘者有非常强的资源整合能力，能够通过整合的手段调动设计各个方面的积极性。各方面设计人才高度默契的配合，才能达到一个完整连贯的设计。

另一个办法就是找到一家具备规划、建筑设计、景观设计甚至装修设计综合力量的，技术丰满的设计公司，从头到尾、从宏观到微观地完成项目的整体设计。这样做的好处第一是同一家公司完成不同方面的设计任务，对项目理念的贯彻会有较深的理解和把握，成果的一致性较好。第二方面不同专业的设计人员不会互相推委责任，而有可能互相促进达到新的高度。另一方面也可省却大量不同专业间交底、协调的时

间，对项目运作效率的提高有好处。而最重要的是节约了开发商花在多方协作上的时间与精力的成本。

增加生态技术含量，创造舒适的低能耗居住环境

生态建筑技术的采用与住宅中科技含量的不断提高是改善居住环境和提高住宅内部舒适宜人性的有效手段。生态建筑技术的系统应用能够有效地控制和减少建设活动对环境所造成的负面影响，降低建筑的能耗和日常运营开销。

目前市场上设计较差的经济型别墅和别墅每年能耗费用上万元，这不光是一笔对使用者来说巨大的费用，同时为产生这些能源所排放的CO2、SO2等废气也是对环境的严重破坏。

经济型别墅设计中生态技术的采用可以以下例几个方面着手：

经济型别墅中的生态技术应用首先体现在社区规划，总体布置中考虑自然气候与主导风向、地形地貌、树木植被、水系河流等因素。由于设计周期紧张，与容积率等规划条件限制，经济型别墅的规划设计往往忽视了这些方面对建筑生态技术设计的影响。

在建筑单体设计上要充分考虑建筑的朝向、体形系数和开窗面积比例等因素，以及建筑形体本身所形成的自然通风采光系统。

采用高效外墙保温技术构造，以及先进的高效保温隔热节能玻璃与遮阳系统，以及高气密性的门窗系统。

通过上述三个方面的精心设计使建筑的能量负荷降到最低点，在这个基础上进行与系统相配合的建筑采暖与空调设计，能够达到舒适宜人的居住环境，同时降低建筑能耗。

太阳能取暖与发电系统，及地热、地冷的应用。

先进的卫生间给排水设备系统，如隔音、卫生的悬挂式侧排水系统。

先进的建筑隔声系统包括地板、墙体、门窗隔音系统。

选用健康环保型建筑材料。

上述各系统之间有效合理的整合与搭配，将是下一代经济型别墅产品所应具有的基本技术配置。

第二篇：别墅市场调查报告

别墅市场调查报告

一、越都名府

1、概况：越都名府由浙江嘉城投资建设开发有限公司,地处柯岩大道东首,新未庄对面,该楼盘已交付使用,总占地面积335亩,容积率1.0,绿化率40%.由147幢单体别墅和158套排屋组成,目前已售完,但在房产二级市场上流通的房源较多,多为排屋.2、特点：紧靠柯岩风景区,鉴湖五星级大酒店,高尔夫公园,胜利西路明年全线通车,区块方位好,离柯桥,绍兴的车程在十几分钟之内.配套窗户质量不是很好,业主反应的较多.套型设计不好,不实用.3、配套设施：闭路电视监控系统,室内报警系统,中心会所,网球场,篮球场,游泳池,各种健身器材等等.4、物业管理公司：浙江绿城物业管理有限公司

5、建筑风格：现代坡屋顶

6、全案策划：杭州和声广告

7、车位：单车位和双车位

8、主要户型：排屋270平方,别墅350平方

9、单体别墅价位：4980起至6200元每平米不等.花园价:开发商出售价为:1000元每平方米,市场价为:1200元每平米.10、销售对象：企业主,企业事业高层管理者，轻纺城经商人士等。

11、工程形象：已交付使用。

二、镜湖山庄

1、概况：地处湖塘街道，绍兴104国道南复线南侧，占地500亩，容积率0.28，绿化率：65%以上，分A区92套和B区74套单体别墅。

2、特点：镜湖山庄内有镜湖森林公园，享受自然森林的绿意，景

色秀丽，花园面积较大。离市区和县城稍远一些，道路交通相对于其他别墅楼盘弱一些。

3、配套设施：镜湖森林公园，杨梅山，闭路电视监控系统，室内

报警系统，中心会所，网球场，各种健身器材等等。

4、物业管理公司：镜湖物业

5、建筑风格：现代坡屋顶

6、价位：4800元/平方米左右，花园价：800元/平方米。销售对象：

企业主，企事业单位高层管理者，轻纺城经商人士等。

7、折扣情况：一次性96折，按揭98折，银行可按揭7成8、销售情况：2003年开盘销售B区74幢，还剩16套，A区92

套于2005年8月份开始预定，还剩65套

9、花园面积类型：300~2000平方米不等

10、套型面积类型：300~700平方米不等

11、景观设计：日本奥原生态美景设计咨询杭州有限公司

12、全案策划：升平中国投资顾问机构

三、康郡别墅

1、概况：该楼盘一期于04年8月18日开盘，总占地600亩，容积率0.38，绿化率65%以上

2、优势：小区内配套高尔夫球场，并且可使用。旁有鉴湖，柯岩风景区。

3、配套：高尔夫球场，闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，各种健身器材等等

4、物业公司：浙江卓越物业管理公司

5、价位：一期5000~6800元/平方米，二期7300元起步，花园1200元/平方米

6、折扣：不打折

7、销售对象：企业主，企事业单位高层管理者，轻纺城经商人士等

8、套型面积：350~1000平方米，花园面积：330~1000平方米

9、建筑风格：现代美式坡屋顶

四、森海豪庭

1、概况：地处绍兴鲁迅东路底的城东开发区，总占地面积1000亩

2、特点：小区规模较大，绿化好，被评为建设部绿化生态住宅示范小区，离绍兴市中心只十几分钟车程。别墅的私密性不是很好，与公寓一起较乱，杂，安全性不高

3、配套设施：高尔夫练习场，闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，游泳池，各种健身器材等

4、物业公司：浙江金昌物业管理公司

5、价位：单体别墅8500元/平方米，花园1580元/平方米

6、面积：295~470平方米

7、建筑风格：现代坡屋顶

8、工程形象：交付使用

9、入住率：别墅区入住30%，公寓区入住60%以上

五、日月翠泽苑

1、概况：地处柯桥群贤路与百柯路交叉口，占地110亩，容积率0.62，绿化率40.2%，由6套单体别墅和65套双联别墅组成，2005年9月开盘，07年5月交付

2、特点：旁有轻纺城高级中学，鲁迅外国语学校，交通方便，缺山缺水，自然景观不是很好

3、配套设施：闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，游泳池，各种健身器材等

六、湖山花园

1、概况：柯岩风景区旁，全独立别墅06年4月28日开盘，起步价7380元/平方米，共98幢，建筑面积400~630方，花园面积300~600方，花园价格1200元/平方米

2、特点：楼盘旁有山有水，设有酒店，自然景观好。

第三篇：别墅研究邀请函

中国城市典型别墅项目研究 2011中国城市典型别墅项目研究吴经理：

由中国指数研究院、中国房地产指数系统联合开展的“2011中国城市典型别墅项目研究”，是建立在中国别墅指数系统的基础上，结合中国别墅市场发展现状开展的专项研究课题。该课题旨在准确把握地方城市乃至全国别墅市场的脉搏，客观评价项目专业特色及核心价值。

在房产市场，2011年延续的是2010的严厉调控政策，新国八条、房产税、加息、限购等各种调控措施接踵而至，叠加效应对中国楼市产生强烈反响。对别墅市场而言，楼市调控政策令2011上半年别墅供应量锐减，项目入市时间延期。下半年，随着政府对政策执行力度进一步加强，别墅市场低迷态势仍将持续。在此背景下，中国指数研究院启动“2011中国城市典型别墅项目研究”，确立以“典型性”、“唯一性”为基本原则，发掘别墅市场中具备专业领域特色及核心价值的典范楼盘，帮助项目树立并提升品牌形象，助消费者深入了解项目附加值。

经过初步的市场调研及门槛值的筛选，研究组优选出在各大城市具有较强知名度和广泛影响力的楼盘作为“2011中国城市典型别墅项目”的研究对象，＿＿保利银滩＿＿＿＿＿是此次研究的样本项目之一。为保证研究的客观性和公正性，诚请项目负责人按附件内容协助提供相关数据资料。

中国指数研究院中国房地产指数系统

2011年6月

中国指数研究院中国房地产指数系统

地址：广州市天河区天河东路67号丰兴广场A座8楼

联系人：***电话：020-38115900传真：020-38115999

第四篇：婺源县别墅市场调查报告

江西婺源建信置业有限公司

婺 源 县 别 墅 市 场

调 查 报 告

二零一一年七月二十号

江西婺源建信置业有限公司

招商部

江西婺源建信置业有限公司



前言

一、婺源别墅状况综述

1、婺源别墅板块的分布状况

2、已售、在售的别墅项目状况

二、婺源别墅市场的表现特点

1、数量少，分布散

2、小区规划混合型与纯别墅共存

3、模仿有余,创新不足

4、以经济型别墅为主

5、价格与城区高层住宅相当

6、别墅的销售并非阳光灿烂

三、存在的问题

1、营销推广混同于一般商品房

2、品质、品位差，自然景观不优美

3、开发理念设计规划落后

4、缺乏纯别墅经典产品

5、文化性差，缺乏别墅灵魂

四、开发理念探讨

1、别墅分类

2、Townhouse的优势和设计原则

3、独立别墅区的吸引力与设计原则

4、别墅的营销推广

5、购买者分析

6、特征分析

五、别墅市场形势预测

江西婺源建信置业有限公司

前 言

“别墅”，晋书谢安传：“方与玄围綦睹别墅”。为本宅外另建的园林游息处所。可见“别墅”在中国古已有之。

“别墅”英文VILLA，源自法语，可直译为“乡间的小屋”，产生于欧洲。在美国传统词典解释为：The often large luxurious country house of well-to-do person（一般说是富有、有钱的人在乡村拥有的大的豪华房子）。

“别墅”可以说是现代人们追求住房需求的最高心理取向。古今中外对“别墅”的理解是一致的，它应该建在依山傍水的园林之中，它不仅是具有使用的功能，还应具备选景、观景的功能，要具有强烈的文化内涵，要极具个性，要能体现住房人的文化气质、身份、地位。

婺源的别墅市场正处于发展阶段，那么婺源的别墅市场到底是什么状况？存在什么问题？其发展特点是什么？发展趋势又是如何呢？我为此查找各方资料，作了深入的市场调查。

1、调查内容

（1）全面了解婺源县的“别墅”市场，切实掌握每个别墅的区域分布、规模、销售状况、户型、建筑风格、配套设施、环境状况。（2）重点了解别墅的规划设计特色，开发策略、销售策略。（3）开发商在开发别墅中遇到的问题。

2、调查目标

（1）弄清婺源县别墅市场情况，为未来房地产全面掌握市场提供参考。（2）研究婺源县别墅建设特点与存在的问题。（3）寻找婺源县适合别墅开发的模式。（4）预测未来婺源县别墅建设发展趋势。

一、婺源别墅状况综述

婺源县由于拥有优越的自然环境、人文底蕴、丰富的旅游资源，所以婺源别墅的价值就会更加的突出，也会很快的被市场所挖掘。同时随着婺源县用地的减少、国家对土地资源的控制，这些无疑提供了进入别墅开发门槛的同时，也在加大婺源现有别墅的价值含量。

江西婺源建信置业有限公司

中国别墅的发展已经有十几年了，婺源的别墅发展史分量不轻。那么在这样的一个发展过程中，别墅的建筑设计、开发理念、营销推广以及市场销售都在发生着波段性的演变。婺源现在的别墅市场目前追求大户型、超豪华的阶段，室外的花园较小些。也就是说，市场目前室内的私密的空间大，室外开放的空间较小。土地对于市场来说，成为别墅销售的核心。

现在市场非常注重别墅产品以及产品所营造出来的生活氛围，别墅是需要细节的、需要沉淀的，这不仅仅是营销层面上的问题，这些是别墅的组成部分，没有这样的产品要素和品质，那不叫别墅，只能叫“大房子”。

婺源别墅市场的发展史比较短。由于人们的生活质量、消费水平的提高，近几年随着婺源县旅游业的发展和婺源各市场的持续发展，婺源县明确提出拉大城市框架，扩大城市规模，城市基础设施得到很大改善，环城快速公路的规划改变了人们的时空概念，新财富阶层、中产阶层、白领阶层等市场的形成，车房组合，人居文化进步，消费观念转变，一部分先富起来的人群需要更为理想的住房环境，这就当然的进一步激活了别墅市场。

（一）婺源县别墅板块的分布状况

江西婺源建信置业有限公司

(二)已售、在售的别墅项目状况

1、案名：盛世名城（在售）

开盘时间 2011-05-05 交房时间 2012-08-31 开发商名称：婺源县兴源房地产开发有限公司

位置：婺源县才仕大道北侧

售楼地址：婺源县才仕大道与公园东路交汇处 别墅类型：独栋、联排（未装修、毛坯房出售）每套占地面积：100多㎡ 每套建筑面积：320—420㎡

层高：二层半、三层半 建筑风格：徽派建筑风格 推广策略：购一栋别墅赠送80㎡ 今年价格：4000—5000元／㎡

特点：与多层混合型小区

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。

工程形象进度：建筑工程基本完工，只剩下独栋别墅正在施工中，预计今年下半年或明年年初开盘。

主要客户群为婺源二次置业人士和周边外来投资人士，主要用为居住和投资。盛世名城独栋别墅效果图：

江西婺源建信置业有限公司

盛世名城联排别墅效果图：

2、案名：方汇兰桂小区（已售）

开盘时间 2007-09-29

交房时间 2008-08-19 开发商名称：江西婺源方汇房地产开发有限公司

位置：婺源县东升路5-5号 售楼地址：婺源县东升路5-5号

别墅类型：联排（未装修、毛坯房出售）每套占地面积：200多㎡ 每套建筑面积：300㎡-400㎡

层高：二层、三层 建筑风格：后现代风格，坡屋顶 今年价格： 约3500元/㎡

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。工程形象进度：已全部竣工。

特点：与多层混合型小区

主要客户群为当地成功的商务人士，主要用为居住和投资。

江西婺源建信置业有限公司

兰桂小区别墅（二层）前视图：

兰桂小区别墅（二层）后视图：

江西婺源建信置业有限公司

兰桂小区别墅（三层）前视图：

兰桂小区别墅（三层）后视图：

江西婺源建信置业有限公司

3、金谷小区（已售）

开工日期 2007年01月18日

竣工日期

2008-12-16 开发商名称：婺源县房地产综合开发公司

位置：婺源县二环路中段

别墅类型： 二层半（未装修、毛坯房出售）每套占地面积： 200㎡ 每套建筑面积： 300㎡左右

建筑风格： 徽派建筑风格 今年价格： 约3500/㎡ 出售总价格： 约100万元左右

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。工程形象进度：已全部竣工。

特点：与多层混合型小区

主要客户群为当地成功的商务人士，主要用为居住和投资。

金谷小区别墅（二层半）前视图：

江西婺源建信置业有限公司

金谷小区别墅（二层半）后视图：

金谷小区——别墅区

江西婺源建信置业有限公司

4、平安小区（已售）

开盘时间 2008-07-29

交房时间 2012-03-06 开发商名称： 婺源县鸿昌房地产开发有限公司

位置： 婺源县紫阳镇二环路东侧 售楼地址： 婺源县紫阳镇二环路

别墅类型： 二层半（未装修、毛坯房出售）每套占地面积： 约180㎡ 每套建筑面积： 300㎡左右

建筑风格： 徽派建筑风格

今年价格： 约4000/㎡——4800/㎡ 出售总价格： 约100多万元左右

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。工程形象进度：已全部竣工。

特点：与多层混合型小区

主要客户群为当地成功的商务人士，主要用为居住和投资。

平安小区别墅（三层）前视图

江西婺源建信置业有限公司

平安小区别墅（三层）后视图

5、婺源婺里山水别墅（在售）

开发商名称： 裕和置业有限公司

位置： 婺源李坑 售楼地址： 婺源李坑

别墅类型：独栋、四栋联排、六栋联排、共58套（全部精装修）

江西婺源建信置业有限公司

每套建筑面积： 200多㎡，100多㎡

户型： 四种户型 建筑风格： 徽派建筑风格

价格： 1.2万/㎡——2万/㎡ 出售总价格：每套价格在200万至500万

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。主要客户群为上流社会人士，外地投资度假客户。

婺里别墅总平图：

婺里别墅户型图：

江西婺源建信置业有限公司

婺里别墅户型图：

婺里别墅户型图：

江西婺源建信置业有限公司

婺里别墅户型图：

婺里别墅效果图

江西婺源建信置业有限公司

二、婺源别墅市场的表现特点

别墅是住宅消费的必然阶段，代表着现代人们追求住房需求的最高心理取向，综观整个市场表现，婺源县的别墅建设现在还处于不成熟阶段，其市场表现有以下特点：

1、数量少，分布散

纵观婺源别墅区的分布，以县城星江河为界：

1、城西有盛世名城，据了解新汽车站旁也有本地有钱人购置土地自建别墅的。

2、城东有金谷小区、兰桂小区、平安小区，分布较为集中。

2、小区规划混合型与纯别墅共存

别墅与多层住宅混合，其优点是配套设施较全、较成熟，人气旺，但其别墅的安全性和私密性稍差。

3、模仿有余,创新不足

婺源县的别墅，清一色徽派建筑风格。从规划来看，部分项目仍有兵营的“遗迹”，从社区配套看，未脱离公寓类住宅老路。开发商对土地成本，市场承受力多虑了点，而要对住别墅的人文气氛要求重视不够，比如设施设备的选择，产品的细节，本土化问题以及同类产品的差异化等深层次问题，近乎无暇顾及，环境的缺山少水问题；高容积率带来的私密性问题；户型的适用问题。而这些问题正是本土化所应认真对待，通过走创新之路才能解决的问题。

4、以经济型别墅为主

开发商考虑到目前我县的经济发展实力，消费人群的实际承受能力。开发的别墅多以经济型的别墅即Townhouse联排别墅为主。

5、价格与城区高层住宅相当

Townhouse多以县城中心区高层住宅为底的价格入市，他们的口号是公寓的价格别墅的享受，并以此来争取客户。

6、别墅的销售并非阳光灿烂

从所调查的别墅来看。全部清盘的基本没有，多半是开盘销售似乎还算可以，但难以形成持续热销，说明别墅的销售并不乐观。

江西婺源建信置业有限公司

三、存在的问题

别墅的要求是高的，也是房地产开发项目中真正最难以做的，既要有幽静优美的环境，又要有完善的生活保障系统，既要有居住的功能，又要有观景造景的功能；既要离开喧闹的城市，又不能离得太远，就目前婺源的别墅来看存在以下问题：

1、营销推广混同于一般商品房

在婺源的这些别墅楼盘，所采用的营销推广无论是售房部的布置，楼书的编排印刷、发放。售楼代表的素质，接待程序都和一般商品房无异。有的甚至还不如一些大的楼盘。需知对住宅别墅有需求的客户一般不仅有钱，而且还有较高的文化素养，较高的生活品味，这就要求营销推广更具有文化性、要有更丰富的内涵，促销手段不宜搞蝇头小利，更要注重口碑上的宣传，承诺的兑现。工地现场日新月异的变化，景观的靓丽，工程质量的保证，比一百个广告更有用。

2、品质、品位差，自然景观不优美

真正意义上的别墅是建在依山傍水的园林之中，可是从现有的别墅小区来看，小区的不论是规划、景观、还是物管、文化都没有高品位、高尚化生活的体现。

3、开发理念设计规划落后

建国以后我们在住房方面经历了温饱型到小康型，现在正逐步跨入舒适型以至豪华型。所以对何谓舒适？何谓豪华还有一个认识、理解、创新的过程。别墅当然是豪华型住宅，从目前看婺源的别墅无论是开发理念还是设计规划稍嫌落后，这与开发商对自己产品的信心不足有关，开发商只是与高档高层项目争客户，这应该说是一个误区，今后提高产品品质将是别墅市场竞争的核心要素。

4、缺乏纯别墅经典产品

婺源房地产在多层住宅建设方面已有很大进步，无论从总体规划、环境配套、还是户型、立面造型、细部处理都与市级城市近于同步了，但在别墅设计上却没有什么叫响的品牌，这不能不说是一种缺憾，这也给有意打造品牌别墅的开发商留下了空间，真正好的产品还是有 市场的，因为总有人愿意追求完美以彰显自己的身份、地位的与众不同。

5、文化性差，缺乏别墅灵魂

别墅代表一种放松、悠闲、享受生活的态度和环境，应该创造出一种符合人性，回归自然，意趣别具的居住环境，其内部设计更多地考虑人与人之间的关系，即保持着个人的 江西婺源建信置业有限公司

充分独立性，又使整个家庭更加温馨舒适，这些才是别墅的灵魂。可开发商考虑更多的是成本，业主的经济承受能力，其实质是对自己产品缺乏信心的表现。

四、开发理念的探讨

1、别墅分类

1)独栋别墅

【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。

【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。2)联排别墅

【定义】又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。

【特征】

1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。

2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。

3、户型设计丰富而前卫，有特色。3)叠拼别墅

【定义】它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是 江西婺源建信置业有限公司

中别墅发源于美国，以“ 江西婺源建信置业有限公司

3、独立别墅区的吸引力与设计原则

吸引力：独立别墅是人们居住需求的最高取向，可以说是终端产品，最能体现人的身份和地位，所以，应该是超凡脱俗的，让业主处处感到舒适，实用，美观和物有所值。环境没有山可以造山。没有水可以引水。让人感受到景观与构思达到高度和谐的境界，青草融融，花树依依，水溪潺潺，形成生态系列的自然流淌。

设计原则

（1）位置：自然风光优美，距城市的车程10－20分钟

（2）交通：周边应有完美的交通道路网络，临近快速通道，高速公路，强调交通的易达性和便捷性。

（3）环境：一是生态环境，优美科学的生态环境所形成的优美景观，即生态环保的原则，二是区内的人文环境友善、文明、高雅、时尚的文化氛围，三是建筑形态和绿化风格与自然相融。就是山、水植物与建筑协调的原则。（4）规模：应成一定规模，这样才能满足其区内配套和生活品位的要求。（5）规划：避免对视；杜绝兵营式痕迹布局，曲径通幽，流畅自然。（6）建筑强调科学完美合理的内部功能布局，以及空间尺度的把握，注重在建筑造型与色彩的优美、高品味。

（7）配套：商业、酒店、休闲及生活配套设施齐备

（8）安保：安全和私密的生活原则是住别墅的追求，智能化的监管，决不能妨碍私密性的原则，确保生活安全。（9）服务：要安全优质，贴心到位。

（10）营造文化氛围，满足客户精神生活需求。

4、别墅的营销推广：

拼弃一般商品房那种发布广告在售楼部坐等销售的格局，别墅是高档住房，要注意“人以群分”这一客观规律，所以，一定要走出去，通过举办各种有益的、知识性的公关活动来联络客户，并以客户联络客户的方式进行渗透；瞄准客户群，江西婺源建信置业有限公司

不要乱发单片以免降低别墅的自身价值。当然售楼部还是要设的，只是与客户签约的地方，不要太大，因为人流不会太大，但要比一般的售楼处更加富丽堂皇，更要典雅高贵，更要富有文化内涵。售楼代表要有较高的文化素养，典雅的气质谈吐脱俗，举止优雅大方；样板间同样也是需要的，装修要与建筑相协调，与高贵相匹配，要有深厚的文化氛围，这些包装不仅代表了开发商的实力，更反映未来的生活景象，给人遐想的空间。

5、购买者分析

成功人士：事业有成的老板，大款、明星、职业经理、外企、民营、金融的职业经理。

白领收入较高者：年收入在6万元以上者。中老年中的三高（高知、高位、高收入）

外地市的有钱者、投资者（作为全国知名的旅游城市，肯定会吸引外地市的有钱、有权人士）。

从以上分析看，尽管这一层面人士所占比例不大，但还是有一批人，这些人可能已不是 江西婺源建信置业有限公司

设施完善，人们对别墅的需求欲望会越来越强。人类总是向往自然美好的栖居地，总是渴望与自然相融汇地生活，而只有别墅才能使人们如愿以偿，当然我国人多地少，不可能象美国、加拿大那样享用那么大的别墅花园，只需有中国特色的、符合我们当地习俗的别墅。随着婺源县城框架的扩大，这就要求开发商要适时的选择好地块，把握市场形势，认真做好规划设计，要做建筑的“精品”，不要做建筑“垃圾”。别墅的价格应该与公寓式住宅适当拉开，只有这样开发商才有可能精心打造，建造出真正的别墅小区来。规划设计上要更多地考虑生态环保，节能、节水。回归自然，健康长寿是人们的真正追求。

《以上提供意见、图片仅供参考》

第五篇：经济型饭店服务质量提升研究

经济型饭店服务质量提升研究

周梦遥

（合肥市长江东路，安徽合肥 230001）

摘要：本文简要介绍了经济型饭店的涵义与特点，我国经济型饭店服务质量基本状况，服务在经济型饭店中的重要性，经济型饭店服务质量存在的问题以及提升经济型饭店服务质量的应对策略。

关键词：经济型酒店；基础设施；服务质量；策略。

引言：

所谓“经济型酒店”是指经济、简约、酒店规模小；设施相对简单，但装饰布置考究；注重功能性，力求在提供的核心服务上精益求精的酒店。经济型酒店最早出现在20世纪50年代的美国，如今在欧美国家已是相当成熟的酒店形式。经济型酒店在我国作为一种新兴业态，正进入蓬勃发展期。随着我国经济和旅游业的快速发展，国际国内商务与休闲旅游以异常迅猛的速度发展。经济型酒店在此带动下也如雨后春笋般迅速成长。近年来，经济型酒店在国内扩张速度之快是学者和业界人士都为之惊奇的。经济型酒店迎合了人们的需求，有着广阔的发展前景。但高速发展与大规模的扩展不可避免会带来一些问题，本文就经济型酒店的发展优势及发展中存在的一些问题，深入探讨经济型酒店在我国的发展趋势。

服务质量是饭店管理的重要内容，酒店只有不断提高服务质量才能吸引更多的顾客，赢得市场，在激烈的市场竞争中获得经济效益。近年来，中国酒店业伴随着旅游业的迅猛发展而高速发展，尤其是经济型酒店，在全球金融危机的背景下逆市而行，锦江之星、七天连锁先后上市，中国经济型酒店迎来了第二轮的扩张，而高速发展的经济型酒店的服务质量是非常值得关注的问题。

一、经济型饭店概述

1.1.经济型饭店的涵义与特点

经济型酒店又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为“b&b”，即床+早餐。经济型酒店之所以“经济”就是在满足基本住宿需求的同时，省去了星级酒店的冗杂设施，节省投资成本。目前，学术界对经济型酒店还没有形成一个公认的定义。国外对经济型酒店的划分主要以价格为标准，根据经济型酒店的特点和中国的实际情况，经济型酒店的定义可以总结为： “以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉（一般在300元人民币以下），服务标准，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业态。[1]”作为一种新兴业态，经济型酒店是经济发展和社会生活的产物，区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，它是满足一般平民旅行住宿需求的产品设施。

由于经济型酒店是我国酒店行业的一个新型业态，在我国的发展尚不到5年时间，所以从思想认识到实践经验都还处于起步阶段，整个行业的发展还处于较低水平。虽然在这个阶段，已经出现了一些企业规范性强、市场认可度高的经济型酒店品牌，在很大程度上，它们推动着整个经济型酒店行业的发展。但是这些实力品牌的出现还仅仅是特殊市场背景下的个别企业行为，尚没有形成对整个行业的整合和规范，且没有国外知名经济型酒店的标准化服务、连锁经营等内在精髓。由于专业管理人员的缺乏，有的经济型酒店还存在管理不专业、不规范，服务过于单一，设施不够完善等问题。[2]其基本特征有以下几点：

首先是产品的有限性。经济型酒店紧扣酒店的核心价值——住宿，以客房产品为灵魂，剪除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐(Bed & Breakfast)，一些有限服务酒店还提供简单的餐饮、健身和会议设施。

其次，产品和服务的优质性。与一般的社会旅馆不同的是，经济型酒店非常强调客房设施的舒适和服务的标准化。清洁卫生、舒适方便的特点是社会旅馆所不具备的。

再次，经济型酒店的价格适中。相对于高档饭店动辄上千元的房价，经济型酒店的价格一般在人民币300元以下，一些青年旅舍和汽车旅馆只收取几十至一百元左右。

第四，经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。而高档酒店往往以高级商务客人、高收入阶层、公费旅客为主要目标市场。

最后，从经济型酒店的外在表现来说，经济型酒店一般采取连锁经营的方式，通过连锁经营达到规模经济，提高品牌价值。这种经营方式也是经济型酒店区别于其他星级酒店和经济型酒店的一个明显特征。经济型酒店依靠什么降低成本？“连锁”和“品牌”是经济型酒店成功的两个要件：前者可以使企业做大规模，通过统一采购、统一订房降低成本、提升出租率；后者可以提高企业知名度，增加客源，提高竞争力。

1.2.经济型饭店的发展现状

正确分析我国经济型酒店的发展现状，是确定我国经济型酒店发展对策的前提。为了直观把握和比较，首先应从星级标准的角度来分析，一星、二星级酒店属于经济型酒店，有5224家，占59%,客房为34.2万间，占38%；普通旅馆中个体旅馆因客房少、条件差达不到经济型标准，8.4万家社会旅馆有90%达不到标，于是，我国经济型酒店的客房（不含三星和个体旅馆）至少占酒店市场的85%以上，如果包括三星酒店，将占酒店市场的95%左右。[3]

再从市场发展的现状来看，经济型酒店激烈争夺中国酒店业中端市场。目前，经济型酒店因供不应求而倍受国内资本追捧，国内外的酒店投资者和酒店管理公司，都形成了共同认识，近期在中国发展高端酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的发展是酒店的新机会。万豪还专门请咨询公司作了中国未来酒店的发展报告，结论之一是，经济型酒店是一个新热点、新机会，比高档酒店有发展前景。自2004年五一前开业以来，逐月递增的入住率也证实了经济型酒店的火爆前景；而我国本土的经济型酒店先驱之一锦江之星公布的数据显示，2004年“五一”黄金周期间，该公司所统计的26家锦江之星经济型酒店入住率高达93%，其中有11家入住率竟达到100%。

我国经济型酒店的发展起步较晚，1998年上海锦江国际管理集团投资“锦江之星”连锁型经济型酒店，才标志着我国真正意义上的经济型酒店发展史。我国经济型酒店发展迅速，特别是在中国经济快速发展、旅游市场持续增长、各地相关的交通、会议、展览和城市基础设施建设加速改善以及奥运会、世博会等众多利好因素的推动下。据初步估计，迄今，我国经济型酒店连锁品牌近100个，全国目前拥有近1000 家经济型酒店，客房数量超过10 万间，成为一种全新的综合业态，可快速复制的商业模式。尽管如此，经济型酒店在我国发展空间依然很巨大。根据欧美成熟酒店市场结构，经济型酒店为70%，截至到2006年底，我国经济型酒店市场份额仅为7.5%，且从替代低档酒店静态角度分析，至少有10倍以上的发展的空间。[4]

目前经济型酒店正成品牌化、连锁化的发展趋势。对于经济型酒店来说，规模是管理的基础，品牌高于有形资产。只有在若干个知名品牌的旗下聚集了一定规模的企业群，才可以说经济型酒店已经发展到了相对成熟的业态。经济型酒店越来越具有个性化，符合不同顾客的需求。

二、经济型饭店服务质量的基本状况

2.1.经济型饭店基础设施状况

对于大多数高档酒店来说，从室内装潢到酒店硬件设施再到酒店用品，都讲究档次和质量讲究“货真价实”。而经济型酒店的装潢风格、材料和用品选择则是本着“经济实用、简洁舒适，能够满足客人的基本需求”的原则来进行的。酒店硬件设计时，第一应考虑的，就是哪些空间产生效益，哪些空间不产生效益。经济型酒店定位于普通大众消费，经济型酒店是把客房作为经营的绝对重点，精心打造客房，创造舒适、干净、方便的住宿环境是根本，餐饮、娱乐只为目标消费群做此必要的配套。对于经济型酒店而言，基础设施应包含如下：[5]

项目

名称

是否收费

备注

1

24小时保安

否

2

早餐

否

豪华标准房及豪华大床房包含

3

自助早餐

是

10元-17元

4

商务中心

是

个别酒店提供打印及复印服务

5

有线电视

否

6

免费宽带

否

7

配备电吹风

否

8

停车场

否

9

餐厅

是

利用率较低，依周边商业配套而定

10

淋浴房

否

11

电视机

否

12

电话

是

外线收费

13

洗漱用品

否

14

瓶装水

否

15

拖鞋

否

16

加床服务

是

市内标准价格100元/张

17

接受信用卡服务

否

VISA mastercard 银联

18

会员卡机制

是

办理不同级别会员卡享受不同优惠幅度

19

枕芯选择

否

全国多家连锁酒店已经开始将入住舒适度作为宣传点，市内经济型酒店还将自身定位于低价但无品质而言，品牌忠实度相对较低

20

400预订电话

全国直播订房电话，形象定位高，充分体现品牌价值

2.2.经济型饭店与星级饭店比较分析

为了了解经济型酒店与高星级酒店之间服务质量存在的差距，本文将研究结果[6]与《国内游客对饭店服务质量评论的文本分析—以e龙网的网友评论为例》（以下简称《国内》）进行对比。

2.2.1.总体评价比较

《国内》的研究结果显示，网友评论大多就饭店的总体情况进行评价，这与本研究过程中遇到的实际情况相符合。不同的是结果，高达44%的高星级酒店被认为没有达到相应的星级标准，而经济型酒店服务质量的总体得分均值高达3.89，在总分5分中的得分比高达77.8%。[7]这说明总体上顾客对经济型酒店满意度高于高星级酒店。

这个结论符合《国内》研究中对“星级越高服务质量越好”假设并不成立的检验结果，这可解释为饭店星级越高，顾客支付的房费就越高，因此对饭店服务质量的期望值就越高，对饭店的设施设备、服务人员的要求更加严格，所以顾客对高星级酒店的总体服务质量评价反而偏低。而经济型酒店从概念上就有降低顾客对服务质量期望值的作用，其简约的风格、相对低廉的房价符合顾客需求，从心理上有助于提高顾客对经济型酒店的总体服务质量评价水平。

2.2.2.具体指标评价比较

在针对各项具体指标的评论中，高星级酒店获得顾客评价较多的主要有“房间”、“客房服务”、“噪音”和“总台服务”，而经济型酒店获得顾客评价较多的是“房间”、“噪音”、“其他服务” 和“客房服务”。这表明顾客对高星级酒店和经济型酒店服务质量的关注因素一致，焦点集中在停留时间较长的“客房”、影响休息的“噪音”以及与之相关的“客房服务”。另外，研究发现，经济型酒店的设施、服务等一切从简，若有酒店推出某项附加服务，例如七天连锁酒店将浴室内毛巾进行封装处理并且赠送会员鲜牛奶，客观上更容易引起顾客的关注，但这些附加服务则容易被高星级酒店住客认为是理所当然的。

三、服务在经济型饭店中的重要性

根据ISO9000的定义，服务是为满足顾客的需要，供方和顾客之间接触的活动以及供方内部活动所产生的结果。简单来说就是服务是一种行为和过程及其造成的结果，而非实物形态，是一种运动形态的使用价值。经济型酒店的服务是在为顾客提供客房的有形服务产品的基础上消费者得到无形服务产品的享受。提升服务质量就是在为顾客服务中透射出的一种态度、一种可以转化为顾客能够切身感受到的利益或价值。

良好的服务质量是降低顾客流失率和吸引更多新顾客的有效途径。经济型酒店市场的不断完善，同业竞争加剧，顾客有足够选择权。提高服务质量成为经济型酒店在激烈竞争中取得相对优势的最为直接途径。通过对良好服务质量的体验，顾客能够切身感受到的利益或价值，可以提升顾客忠诚。并且，在信息传播高速发达的今天，顾客很容易就可以口碑传播享受到优质服务，间接地为酒店做了宣传工作，可能引领更多的潜在新顾客。

良好的服务有助于使酒店获取顾客的反馈信息改进经营管理。当顾客获得认可的服务后，回报的是对酒店发展有积极促进作用的建议和其他相关信息，有助于及时发现酒店在硬件或软件等方面的缺点或不足，从而有利于酒店进一步的服务创新、市场竞争等方面采取新措施、调整战略。

良好的服务质量是促进经济型酒店可持续发展的保证。经济型酒店经过近几年的发展，每家也摸索出适合其顾客群以及运营方式的服务模式和相应服务产品，其中包括有形和无形。同时，随着消费者对于经济型酒店的认识不断加深，对酒店更要求提供舒适的住宿服务项目之外的有助于提高舒适程度的附加服务。服务质量对于正处于高速发展的经济型酒店来说是可持续发展的保证。

四、经济型酒店服务质量存在问题的原因

4.1.进入门槛低

对经济型酒店始终没有准确定义和标准，对其服务流程和服务标准也没有相关规定，加上众多国际知名经济型酒店也进入我国，本土的经济型酒店的生存压力越来越大，继而通过恶性的价格竞争抢夺客源，一方面造成了市场秩序混乱，另一方面低价位造成了服务的低质量和经济的低效益，更是完全忽视了经济型酒店提供清洁、舒适、温馨住宿环境的宗旨。

4.2.对舒适程度缺乏关注

这是经济型酒店发展过程中必须要面对的问题。经济型酒店就是建立在“经济”基础之上，在兴建和运营过程中就涉及节约成本的问题。酒店外部周边配套设施的投入较少，酒店内部包括客房设施相对比较简陋。一些与住宿紧密配套的服务产品被忽视，如客房卫生很干净但酒店公共区域环境卫生却不注意，常用设施维护保养不及时，这些细节会影响顾客对酒店提供的服务产品的整体印象，降低了酒店的舒适程度和服务质量。

4.3.员工素质有待提高

经济型酒店尽可能的降低运营成本，在人力资源成本上也很节省。人力资源成本节约导致了酒店服务人员的整体素质较低。经济型酒店提供的服务有限，前台只执行开放、退房服务，长期下来或多或少会产生厌倦和烦躁情绪；客房只进行房间保洁，大多数采取计件工作方式，迅速完成工作不论何时就可以下班。顾客大多“夜宿晨离”，服务员只需要完成本职工作，对顾客的服务意识比较淡薄，很少关注顾客的满意度，综合以上因素导致经济型酒店的服务人员整体素质较低，工作过程中态度较差是影响酒店的降低服务质量的又一重要原因。[8]

五、经济型饭店服务质量提升策略

5.1.明确酒店内部工作流程和服务标准

美国著名营销学家贝瑞（Berry）、帕拉索拉曼（parasmaman）、塞莫尔（Zeitliatnl）等经过大量研究得出结论，顾客对服务质量的评价主要依据五个标准：可靠、敏感、可信、移情、有形证据等。其中，除“可靠”与经济型酒店内部相当有限的硬件设施有关外，其余几个都是与服务过程中的质量有关，可见服务过程中的质量对顾客评价酒店整体服务质量产生极大影响。[9]随着经济型酒店市场的发展和成熟，国外连锁品牌的进入，消费者的选择更多，又因为经济型酒店的“经济”，是在环境和硬件设施不如高星级豪华酒店，这就需要用专业化、规范化的服务来弥补这一劣势。因此，在经济型酒店内部非常有必要进一步优化服务流程，制定出完整的统一的服务及质量标准，对凡是涉及到与顾客接触的服务过程都具有可操作性的服务流程和标准，为顾客创造实惠及品质保证，使顾客在有限硬件设施的基础上可以得到高质量的酒店服务。

5.2.准确定位并创新服务类型

经济型酒店的特点之一是功能简化，也是经济型酒店能在现代酒店业市场以其独特性存在的原因。随着经济型酒店的连锁经营逐渐成熟，管理水平逐渐提高，各酒店间的综合水平逐渐缩小，服务水平、酒店环境等其他影响消费者住宿时感受因素，逐渐成为众多经济型酒店的竞争要点。经济型酒店可在正确评估有限资源与能力的基础上，识别并选择适合自己发展的目标市场，有一个合理和准确的定位，发现并开发细分市场，重组酒店的服务要素，在顾客关心的核心服务功能上精益求精，在其他方面综合考虑顾客需求与成本进行综合配置。创新服务产品，完善服务细节，增加服务模式，获得持久的竞争优势，打造酒店的核心竞争力。

5.3.提供差别化服务

对经济型酒店来说，要秉承顾客至上服务的理念，确保酒店顾客在不增加额外花费的情况下享受超值服务，才能够吸引更多的消费者入住。经济型酒店应注重周围的环境优化，尤其客房内部环境，增加舒适程度，让顾客的核心需求——睡眠得到完美满足。在住宿+早餐的服务基础上，根据顾客的偏好提供特色服务；如针对商务出差、自助旅游、休闲度假等提供交通和相关票务服务；如将酒店内部客房划分不同区域，在客人入住的时候根据顾客特性选择安排，既改善酒店内部的区域环境，也有利于顾客间的相互沟通；体现经济型酒店宾至如归的经营理念，顾客在不同作息时间入住酒店以后，随时提供“早餐”服务；客房采用隔音及环保材料，核心服务产品床要特别舒服；设计细节人性化，让每一位入住的顾客感觉耳目一新，入住更加方便；酒店房间设免费网络连接，电视提供国际、国内频道，满足顾客多方面的需求；在机场附近的经济型酒店可安排免费的接送机服务，展览会议附近的经济型酒店提供相关票务和游玩服务等。[10]建立网络预定系统，通过多种途径派发优惠券、会员卡以及相关打折卡，改进酒店的付费方式，为顾客提供更优质的服务。

5.4.加强培训和组织学习以提高员工的综合素质和价值

首先，加强员工培训，提高员工的综合素质。应对每个岗位制定一套以质量为依据的培训考核内容，建立培训效果评估系统，做到培训结果的转化和培训结果的保持。第二，强调组织学习，提倡全员学习，把优秀的服务意识和经验转换为公共知识互相学习，使全体员工形成向顾客提供超值服务的思想和行为，在日积月累中积淀成自觉的企业文化，渗透到酒店各方面的工作中去。第三，关注员工职业生涯规划。通过员工职业生涯规划，了解员工心态，帮助其形成比较现实的职业目标，给予员工丰富的教育和培训机会，提升其价值。

5.5.建立顾客信息反馈系统

了解顾客对酒店服务流程和服务产品的综合要求，从酒店和顾客的实际出发，建立科学的适应于酒店经营特征的顾客满意测量方法，搜集顾客偏好变化情况，把握顾客期望与感受，了解顾客对酒店的意见，分析判断当前服务或产品中存在的主要问题，针对酒店本身资源进行及时调整，满足顾客需求，不断推动酒店服务质量改进。

5.6.建立经济型酒店行业协会

设立专门的联合协会组织各个经济型酒店之间的沟通活动。充分发挥协会服务、沟通、监督、协调的职能，制定经济型酒店行业的标准，建立良好的市场环境，避免无序的恶性竞争，整体促进经济型酒店的良性发展和服务质量的提高。

综上所述，经济型酒店迎合了大众的需求，仍然有广阔的发展空间。作为专门提供服务的经济型酒店，要清醒地认识到提高服务质量将是企业的核心竞争力，是未来持续发展的保证。

五、结语：

我国的经济在不断的发展，经济型酒店的发展空间巨大，经济型酒店的发展也日趋成熟。经济型酒店已经成为酒店业非常重要的一部分，通过研究经济型酒店及其服务质量所面临的问题，我们可以看到经济型酒店有着良好的发展机遇，但同时也面临巨大的挑战。但随着经济型酒店服务质量的提高与规范化，经济型酒店势必会有更好的发展。

六、参考文献：

1、赵永秀，《经济型酒店标准化管理手册》，中国时代经济出版社。

2、赵永秀，《经济型酒店员工培训》，中国时代经济出版社。

3、王大悟，《经济型酒店再认识》，2004-9-10，www.xiexiebang.com。

4、巫景飞，《我国经济型酒店服务质量的IpA分析—以如家快捷与锦江之星为调查对象》，华东经济管理，2007（11）

5、河北蓝鲸商贸集团有限公司集团企划部信息收集。www.xiexiebang.com/view6、许俊华，《基于内容分析法的经济型酒店服务质量评价分析》。

7、许俊华，《基于内容分析法的经济型酒店服务质量评价分析》。

8、郭利娟,《经济型酒店发展中的问题与对策[J]》，浙江工贸职业技术学院学报,2005（3）。

9、张玉玲,《现代酒店服务质量管理》,北京大学出版社,2009。

10、邹统钎，《经济型酒店的关键成功因素与经营模式[J]》，北京第二外国语学院学报，2003。

游

2011年8月29日