临沂别墅市场初步调研（大全五篇）

第一篇：临沂别墅市场初步调研

临沂别墅市场调研

2012年，临沂已有30多个别墅楼盘上市销售，临沂别墅市场正在上演一幕“诸侯争霸”的大戏，谁能笑傲江湖？谁又将黯然退场？临沂别墅的曾经与现在，各样的别致风情，我们一起了解临沂别墅的发展。

一、临沂别墅起源

临沂首个别墅——双月园别墅

提到临沂的别墅，绕不过去的自然是双月园别墅，这个曾经轰动一时，开创了房地产与教育结合的开发模式，成就了双月园集团的辉煌。在一段时间内，远在罗庄的双月园别墅，成为众多临沂人追捧的对象，不得不说，这就是营销创新的胜利。

时至今日，双月园别墅幽静依旧，只是学校早已成为明日黄花，漫步其中，一栋栋沉稳而大气的欧式别墅，掩映在林影疏密间，似乎在诉说过去的辉煌，临沂的别墅大幕曾经由此缓缓拉启。

第一个纯别墅社区——佳和别墅

谈及临沂的别墅，我们不得不说佳和别墅，它是临沂第一个纯别墅社区，也是临沂时至今日的别墅典范。从建筑形态上，它延续类双月园的欧式园林风格，但更加活泼，色彩的跳跃度更强，从内部景观上，40000平米的中心广场，2000平米的中央水系，超高绿化率在今天的临沂别墅市场依然无出其右。虽然临西六路与北园路的地理位置在开发之初来看，略有偏远，但随着临沂城市的扩张，今天的佳和别墅已被大片的批发市场所包围。高质量的批发市场业主已经成为其最大的入住客群。

应当说，佳和别墅在开发伊始就迎合了市场对纯别墅产品的需求，虽然同期还有其他别墅推出，但佳和别墅无疑是一枝独秀的，其别墅楼王甚至卖出了7000元/平米的天价。究其原因，地段只算是其一，佳和的开发团队领先半步的开发理念在当时的临沂来说，也走在了同行业的前列。

滨水别墅——美澳花园

2002年动工的美澳花园，是临沂第一个滨水别墅，也是第一个将假山流水概念引进社区实现大型景观的别墅产品，其大型水系的营造，在目前临沂众多别墅中，也鲜有人再去如此操作。外有沂河美景与人工河，内有豪华水系贯穿整个别墅区，同时，融合大量文化元素于小区其中。

在这里，我们不得不说，南滨河今日的地产繁华，在一定程度上得益于美澳花园，作为南滨河片区最早的开发项目，是它真正意义上启动了该片区的房产市场。作为一个高端产品，它一直以高性价比吸引了众多市区购房者，并一定程度上弱化了罗庄与兰山区的分界概念。最早的类别墅产品——金鼎艺墅

金鼎艺墅一直很低调，甚至有些临沂人还不知道，但是老临沂人大多有所耳闻，临沂真正意义上的早期的一些有钱人，基本都住在这里。因为它的低调绝对属于真正的老城核心区位，从区位上来说，它算是临沂最的的城市别墅。

金鼎艺墅的布局其实类似现在的叠拼别墅，一共4层，前面为1——2层。后面则为3——4层。面积为200——300余平米，在当时来说，每套60——100万的价格已然算是高价，但是还是被一抢而空。

二、别墅沿河布局

沂河，临沂的母亲河，五条河流纵横临沂，最终流入沂河，成就了大美的滨水临沂。从北城新区到南滨河沿岸，一条大河，蜿蜒而上，从北到南，临沂的诸多别墅一字排开，百花竞放。

从最初的美澳花园到奥林匹克花园，从百联华府到沂龙湾.龙园，从鲁商.凤凰城到涑堤春晓，水是临沂别墅的灵动之魂。有了水，临沂的别墅是有了生命。

天然水景：清水出芙蓉，天然去雕饰

关键词：公共性、观赏性

代表水景：沂河、祊河、涑河、沂蒙湖等

代表项目：鲁商.凤凰城、沂龙湾.龙园、涑堤春晓、金昌.白鹭金岸、沂河.美域、福布斯湾等

水景解读：拥有天然水景的别墅大都依江河而建。沂水边，祊河畔，大批楼盘已然耸立，其中不乏别墅。相比湖景，江河水景更大气更有活力。在观赏性十足的同时，其公共性也决定了不能独享。

梦中近距离与涑河交流

代表项目：涑堤春晓

水景概况：在“尊重城市、尊重自然、尊重生活”的开发理念下，城建地产充分利用地势优势，涑堤春晓项目近距离与涑河交流，让业主在睡梦中听闻涑河潺潺水声，酣然入睡。广场与河的联袂主演

代表项目：沂河.美域

水景概况：位于南滨河核心区域的沂河.美域，美丽的湿地公园，波光绚丽，水质优良，与青啤文化广场融为一体，悠然的田园气息与现代的都市风情在此水乳交融，堪称临沂城南的都市后花园。

1000亩水景原生湖泊，与白鹭停留

代表项目：金昌.白鹭金岸

水景概况：白鹭金岸拥有临沂南滨河最大面积的1000亩私家原生湿地公园。浩渺湖面，1公路悠长湖岸线，被称为难得的“自然空调”。作为临沂首家生态湿地公园，沂蒙湖为白鹭金岸增色不少，为其提供了独享180度湖景的便利。

自然+人工水景：有时打扮比长相更重要 坐享200亩五洲湖

关键词：扩建、公园、公共与私密皆享

代表水景：五洲湖等

代表项目：海尔.临天下、圣兰菲诺等

水景解读：由天然湖泊池塘引发的生态效应，正吸引着临沂众多别墅相拥而上。一般而言，此类水景源于一些自然水域，利用人工把水域扩大后，再修建公园等市政配套。此类水景多为湖泊，灵动而不失静逸。

代表项目：海尔.临天下

水景概况：海尔.临天下，坐拥临沂市政府200亩碧波荡漾的五洲湖，与文化广场相邻，坐享北城新区城市中央稀缺水资源，140余套新东方主义别墅与6万平米云墅高层，形成了规模和档次兼备的大型高端社区，灵秀水色，风景如画。

三、当别墅有了个性

从2010年开始，临沂的别墅市场呈现井喷式发展，从最初的不足10个别墅项目发展到今年的近30多个别墅项目。中式庭院、西班牙宫廷、法式风情或英伦格调等等，在不断地冲击消费者的眼球。

1、法师贵族别墅

在城市化日益加剧，城市生活日益压抑，烦闷凸显的今天，崇尚自然的风气逐渐盛行。近几年，法式建筑以其建筑点缀自然、心灵回归自然的独有风格在楼市风靡一时，成为楼市的一大景观。

法式建筑风格讲究将建筑点缀在自然中，在设计上讲求心灵的自然回归感，在开放式的空间结构里，随处可见的花卉与绿色植物，雕琢精细的家居饰品，都从整体上营造出一幅田园之美。法式建筑是经典的，是经过数百年的历史筛选与时光打磨留存下来的。法式建筑推崇优雅、高贵和浪漫，是一种基于对理想情景的考虑，追求建筑本身以外的诗意，力求在气质上给人以深度的感染。

法式风格的另一特点是既从整体层面对建筑进行把握，又善于在细节的雕琢上下工夫。法式风格庄重大方，整个建筑多采用对称造型，营造出一种恢弘的气势。屋顶多采用孟莎式、坡度略有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖，造型各异。外墙多采用石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺讲究精细。

法式别墅风格沿袭了法式建筑风格的一般特点，在自然的讲求方面与细节的雕琢方面都更胜一筹。

纵观临沂楼市，不乏主打法式风格的建筑。在别墅产品上，则首推近期即将全面推出的白鹭金岸项目，它完美地利用地势资源，将法式风情园林与建筑多角度展现。

代表楼盘：白鹭金岸、塞纳荣府

2、西班牙宫廷别墅

西班牙风格是一种融阿拉伯风格与欧洲古典主义风格为一体的建筑形态，其实也是地中海风格的一种，只是融合了诸多历史因素之后，它显得更为神秘、内敛、沉稳、厚重、色彩也更为古朴。其建筑上部采用低坡屋顶，多为红色瓷瓦，并与白色涂料为主、采用拉毛处理的建筑墙体，组成西班牙风格建筑的典型外观：“红瓦白墙”。其屋檐运用小拱圈心态进行修饰。此外，拱凯廊柱也是西班牙风格建筑造型的主要特征，给建筑物外部增添了立体感和个性感。

从建筑元素的角度而言，西班牙风格以如下形态出现：屋顶多为红色筒瓦；墙体厚重，多为白色、米色，异形墙面；屋檐朝两侧平缓外伸，户内有庭院；门廊和窗多呈拱形，窗洞略小。谈及西班牙建筑的设计及工艺细节，其中有些细节和重点表达了这种建筑风格及形式的宜居性。

西班牙是海洋国际，有美丽的海岸线，所以，“水”是西班牙风格的灵魂元素之一。水岸是曲线的，路也是曲线的，建筑沿水岸自然排布，体现了建筑与水、与人的和谐的居住形态及港湾式规划理念。

作为临沂第一个将西班牙风情引进的楼盘，滨河国际在其别墅产品上做了大胆的尝试，一度在临沂别墅市场上引起广泛的管住，而后期陆续推出的龙园、和润.香堤与福布斯湾项目更是利用自己纯低密度的产品优势进一步有话组合，随着别墅消费市场的日渐成熟，最求产品文化与底蕴成为高端别墅消费群体追求的重点。热情奔放的西班牙风格亦因其独特的建筑艺术，以及在休乃至全世界堪称领先的建筑成就，必然获得更多临沂高端住宅消费群体的青睐。

代表楼盘：沂龙湾.龙园、滨河国际、和润.香堤、福布斯湾

3、英伦格调

英伦风格别墅是18世纪早期，安妮女皇时代发展起来的。

英伦格调别墅特点也很鲜明，一般是以下几种设计元素的结合：首先是底部用手工的砖砌墙，另外，一般使用木质的屋顶版，圆顶角楼与多重人字形坡屋顶相互衬托。在色彩上，一般外立面材质为暖色系，主要是砖红色，并且以有木质白色条状饰条或者是石灰岩细节。在窗户的使用上，一般有凸肚窗和角塔。另外，在整体形象上，英伦建筑的正立面不对称设计，并且有进深较大的入口和宽广的门廊。

目前，临沂典型的英伦风格别墅有很多，除了沂河.美域和英伦花园外，其他的别墅项目体量相对较小，另外，对于临沂的受众群体来说，英伦风格别墅的外立面效果可以吸引很多市民的关注，但是内部结构对追求实用功能的临沂人来说又略显浪费，在这一点上，如伊

丽莎白.东岸、百联华府、汇通天下等都做了适当的调整。以融合进临沂人所追求的如花园，室内实用性等元素。

要说纯粹的英伦别墅不得不说2个楼盘，一个是来自欧洲的地产开发企业——瑞柏置业的鼎峰.英伦花园，从根子上足够英伦，所以在产品的打造上，更多是考虑到居住习惯的原汁原味，值得品味学习。

而沂河.美域则充分利用青啤的品牌优势，加之产品的河景优势和产品特性，将充足的英伦元素进行整合融汇，相信出彩的地方更会层出不穷。

代表楼盘：沂河.美域、英伦花园、汇通天下、伊丽莎白.东岸、百联华府

4、托斯卡纳风格别墅

托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表，它让人想起沐浴在阳光里的上坡，中世纪的古老小城，文艺复兴时期丰富精彩的文化艺术瑰宝，美丽如画的田野风光，诱人的美食及顶级的CHIANTI葡萄美酒......当地奶白的象牙般的白垩石，出名的金色托斯卡纳阳光，以及红色的土壤，浓绿的森林，葡萄园和牧场，浅绿色的橄榄树果园，鲜红的番茄，各种色调调和成了托斯卡纳。表现在建筑上，通过采用天然材质如木头、石头和灰泥表现光与影的关系，别墅在入口设戏剧性的塔或是圆形大厅、喷泉、壁饰、壁炉和庭院、铁艺、百叶窗和阳台，尤其是爬满滕蔓的墙同样表达了托斯卡纳的生活方式无拘无束而实际。托斯卡纳以其丰富的人文资产及绝美的田园景色，早已征服了全世界的游客，著名中国诗人徐志摩在《翡冷翠山居闲话》更是对那里的风景赞赏有加。

其实，真正 来到托斯卡纳的人才知道，托斯卡纳建筑风格与其称之为托斯卡纳建筑风格，倒不如称之为托斯卡纳生活风情更为全面和准确。建筑仅仅是这个风情的一个重要组成部分。这种建筑主要以乡村农舍未主体，最典型的特点就是红色陶土屋瓦，屋面坡度不大，舒展而自然。墙面多为石灰泥图层或文化石嵌入墙体，墙面涂刷着黄或桔红的颜色。在纯净的蓝天白云之下，在托斯卡纳金色的阳光照耀下，在深绿的葡萄牙和森林的掩映下，色彩斑斓醇厚，构成了托斯卡纳的建筑风情。加上慵懒而富足的人们，悠闲幸福的慢节奏生活，托斯卡纳的迷人风情更被演绎的如醉如痴。

临沂的托斯卡纳产品不是很多，首先要提到的成熟产品就是香醍荣府，充分将托斯卡纳风格乡村的、简朴的、优雅的元素进行融合。而经典黄金分割比例，罗马式穹顶、哥特式花式窗棂等元素也得到充分体现。

城建地产是将托斯卡纳风格产品第一个引进临沂的房地产开发商，在城建时代庄园洋房系产品取得巨大成功后，顺势推出涑堤春晓。涑堤春晓对托斯卡纳风格做了充分的调整，其产品在满足美观基础上，还具备极强的实用性和舒适性。

代表楼盘：香醍荣府、涑堤春晓、银河龙门花园

5、北美风情别墅

美式别墅又称北美风情风格别墅，美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。美国的建筑，尤其是住宅，是集当今世界建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。

因此，北美风格实际上是一种混合风格，不像欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接收了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节，有古典情怀，外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。

美式风格与英式别墅相比较，美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大；美式别墅多木结构，而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块；由于气候的差别，英式别墅的坡屋顶较陡；英式别墅空间灵活适用，流动自然。

目前，临沂有圣兰菲诺、爱伦坡等项目主打北美风情，圣兰菲诺的别墅产品为290——

500平米的美式庄园别墅，对于临沂的市场来说，北美风情无疑是个新鲜产物，是否可以吸引到足够的眼球度，还需要时间来验证。

代表楼盘：圣兰菲诺、爱伦坡

6、中式庭院风格

中式庭院风格别墅的特点非常突出，首先是以南北纵轴对称布置和封闭独立的院落为基本特征的。通过道路延展，形成以家庭院落为中心，街坊邻里为干线，社区地域为平面的社会网络系统，同时也形成了一个符合人性心理，保持传统文化，邻里关系融洽的居住环境。

另一个必不可少的自然是园林了。中国古代的建筑对于园林的要求很高，在一定程度上也是配合了人需要私密空间的心态，而这一点与现代人的居住要求也非常符合。因此，在园林植栽的配备上，目前，流行的做法式关注科学性、多元性和立体性，通过有效的布局，在马头墙、青瓦片等粉墙黛瓦的庭院元素映衬下，中式庭院别墅的幽静与端庄以一种人与自然和谐生长的形式呈现。

目前，临沂唯一在的中式庭院别墅式海纳.曦园。对于临沂这样的偏北方城市，其建筑文化中，本身以北方民居风格为主，南方元素十足的中式庭院别墅，还是存在生存土壤养分不足的状况，客户可接受程度略有不足。

代表楼盘：海纳.曦园、水榭华庭

四、未来临沂别墅发展趋势

作为一种稀缺资源，别墅必然是一种少数人享受的产品。但是，对于拥有绵长河岸线的临沂来说。2012年开始，别墅产品在短期内的大批放量，在一定程度上压制了别墅稀缺价值的释放，对于整个市场来说。我们通过分析，研判未来临沂的别墅市场将呈现以下5个主要特点：

1、短期内市场放量较大，造成销售压力骤增。目前临沂共有30多个别墅项目，总体的供应量在3000余套，这对于原本一年只消化300——500套别墅产品的临沂来说，足够消化近10年。产品的供需矛盾，在未来一定时间内长期存在。

2、沿河聚集的哑铃式别墅集群更加明显：临沂别墅项目中的绝大多数位于环境优美的滨河两岸，以沂河为轴，北城新区与南滨河片区各占一头，自然环境的优势和地域的独占性、稀缺性，使得临沂别墅产品的聚集效应表现的越来越明显，而相应的配套资源也会向该区域倾斜。

3、别墅产品创新：目前来看，随着陶朱公这类创新性别墅产品的热销，在一定程度上使得别墅开发商对自身的产品要有所调整，毕竟要以市场为导向，可以判定的是，未来一段时间，临沂后期退出的别墅产品创新性更强，尤其集中在产品的附加面积赠送和强调功能的实用性上。

4、文化产品将大行其道：没有文化的产品只是一堆建筑的堆砌，所以，在满足基本的居住需求后，临沂未来的别墅项目，必然是要充分将文化与别墅融合，无论是与建筑风格相配套的文化，还是以独特的园林或特殊的地理位置，文化将成为客户选择别墅产品必要的因素之

一。而如何将文化内容融入前期的产品设计和规划中去，贯穿到每一个产品线，形成鲜明的文化特征，是对该类产品开发商的一个考验。

5、价格上涨必然成为必然：临沂别墅市场的炒作气氛并不浓郁，总体价格相比国内同等城市具有相当的优势，预计随着高端别墅产品的不断上市，市场竞争压力会越来越大。我们认为，临沂别墅产品价格呈现快速上涨的空间基本不存在，在未来一段时间内，临沂的别墅产品价格会保持稳定，基本呈现稳中小幅上扬态势。

第二篇：装饰市场初步调研分析

装饰市场初步调研分析

目前国内装饰市场随着国内房地得发展方向为主导，家居装饰业正处于迅速成长阶段，家居装饰企业的竞争异端激烈，家居装饰的广告随处可见，促销和策划活动层出不穷，许多企业一方面加强内部管理以降地成本，（如明雕公司据我所知在南山石岩有个大的加工场生产和仓库。），另一方面通过报纸和媒体来迅速提高自身企业的知名度（如同某知名品牌合作单位等），以便占领更大的市场份额，所以作为本公司PEDINI有着意大利纯血统的品牌在内地市场发展的可能性渠道之一，以下是对PEDINI可行性合作噶分类分析。

一、家居现有普片认识度高噶牌子：

1.居众

2.3.4.5.6.7.满堂红 名雕 海大 拓步 好家庭 经典

二、客户对家居装修的要求分析（以下是按照1300多万人口，但户籍人口大概230多万人来分）

A/4到10万的占有大概百分之到65，这一部分人大部分是工薪阶层或一般噶白领人士，首次置业和面积小，自身经济能力一般。

B/10到20万的占有大概百分之到25，这一部分人大部分是二到三次置业或原居民（俗称深圳本地人），普通公务人员。

C/20到40万大概百分之6，这一部分人大部分是企业部门领导中小型企业老板或原居民（俗称深圳本地人）同政府部门人员为主

D/剩下的大概百分之到4。100到500万不等，这一部分人都是大型企业家或政府和大型企业主要领导。

三、从客户对家居的投入装修比例分析

1、A和B都是以质量、实用为主设计和品牌需求为次要，因为一旦入住就是5到10年不等。所以有一些公司会针对这类型会出一些实惠套餐，香港都会由此类型。

楼盘为小户型和价位比较低噶住宅。

2、C类是对设计和品牌有一定的要求。但所选的档次只为中上的价位。

所以是装饰公司的主要利润对象。

楼盘为和价位中等住宅花园小区有会所类。

3、D类是对设计和牌子有好高的要求，也是能接受本公司PEDINI价位能力的客户层，而这类

客户所找寻的装饰公司不叫装饰公司而是另外有两种名称（工作室）(有限公司)（设计顾问

有限公司）和（事务所），我所了解的有以下几家，它们都是高级圈子出名不怎打广告。

而深圳顶级的公司比较集中在南山的华侨城创意园里面有梁志天、高文安、梁景华、雅典居、陈飞杰、贝森豪丝（新加波）等多家公司。D类型公司有效进行方案分析中。

第三篇：瑜伽市场的初步调研

瑜伽市场的初步调研

一．市场现状

目前，呼市地区大多数的瑜伽属于自主经营（私营）模式，只有少数是连锁式经营。练习瑜伽的主要以女性为主，少数男性。

呼市的瑜伽情况和全国差不多，目前数量非常多。但多是一些私营的，有的和健身房合作，价格质量参差不齐，普遍比较低。教练多没经过专业培训，教学水平比较低，各瑜伽馆比较雷同，差异化小。

经营形态：瑜伽行业的经营主要以传统商业为模式。

在经营形态上，经营场所以租赁为主，以中小型会馆为主流者居多，在经营进展中，绝大多数的瑜伽会馆经营基本形式，以健身和服务并重，但随着消费者对瑜伽认识的不断加深，除服务被重视规范外，以专业为主的瑜伽场所越来越成为经营者的共识。

其中，美容(个体经营者+瑜伽)，逐步过度到(运动健身馆+瑜伽)，目前倡导主流的属于挂牌专业性质的瑜伽会馆，这三大经营模块同时在市场策略和开发上更加主动和多样化，以适应日益激烈市场竞争。

宣传手段：

手段：传统广告+单线传播+公众号发布+朋友圈互动转发等

宣传上，网络上、媒体上、街道上林立的各类瑜伽经营广告，到开始主动接近自己的目标顾客和老顾客，用各种手段请顾客上门光顾，同时增强了宣传的投入的同时，也增进了与顾客感情沟通的投入。

例如：节日里进行的亲客活动，日常联络，礼品馈赠等，瑜伽会馆各显形式，使尽力气。

经营特色：

经营以瑜伽健康练习为特色，成为瑜伽各类经营会馆的竞争主要生存点。其特色就是“与众不同”的差异性，但目前绝大多数瑜伽各类会馆所谓的特色经营，基本就是习惯跟着市场走，创建特色瑜伽会馆的策略无非是，比如“突出自己的服务品牌理念”，“保证瑜伽教习的效应”，“服务项目的独特性”，“超前性，新颖性”，“引进瑜伽的专有技术”，“制定独特的促销赠送方案”，“个性化的服务方式”，“有特点的装修风格”，“引进新型的实用管理技术和某些设备”，“塑造瑜伽老师的专业形象，强化员工的主人翁意识和礼仪训练，激励瑜伽老师发挥自己的潜能”等等。

问题：不够系统化，策略缺失，推广步骤混乱，品牌性质不明显 教习方案：

教习方案，其全国瑜伽各个会馆的水平基本是同一种模式的复制水平有些经营会所，把模仿几套国外的健身操，几种国外的练习方法，把这种类别叫做“国际瑜伽水平”。

有的瑜伽会馆请个印度来的青年“包装”一下，成为“瑜伽大师”，把这种叫做印度传统正宗瑜伽等。

需求变化分析：

目前国内瑜伽健身消费需求的变化，分析主要有两个原因：

1）一个是以白领为主流消费群体，所构成的变化引起大众消费需求方向的变化;2）另一个是同一消费群体思想观念的变化，引起市场方向消费需求的变化。长远发展需要注重质量，消费者的需求，起初是质量，即努力使产品适应各种不同的消费需求，但要发展就要做品牌，要竞争就要做好品牌，做好品牌就需要保证质量。

第四篇：别墅市场调查报告

别墅市场调查报告

一、越都名府

1、概况：越都名府由浙江嘉城投资建设开发有限公司,地处柯岩大道东首,新未庄对面,该楼盘已交付使用,总占地面积335亩,容积率1.0,绿化率40%.由147幢单体别墅和158套排屋组成,目前已售完,但在房产二级市场上流通的房源较多,多为排屋.2、特点：紧靠柯岩风景区,鉴湖五星级大酒店,高尔夫公园,胜利西路明年全线通车,区块方位好,离柯桥,绍兴的车程在十几分钟之内.配套窗户质量不是很好,业主反应的较多.套型设计不好,不实用.3、配套设施：闭路电视监控系统,室内报警系统,中心会所,网球场,篮球场,游泳池,各种健身器材等等.4、物业管理公司：浙江绿城物业管理有限公司

5、建筑风格：现代坡屋顶

6、全案策划：杭州和声广告

7、车位：单车位和双车位

8、主要户型：排屋270平方,别墅350平方

9、单体别墅价位：4980起至6200元每平米不等.花园价:开发商出售价为:1000元每平方米,市场价为:1200元每平米.10、销售对象：企业主,企业事业高层管理者，轻纺城经商人士等。

11、工程形象：已交付使用。

二、镜湖山庄

1、概况：地处湖塘街道，绍兴104国道南复线南侧，占地500亩，容积率0.28，绿化率：65%以上，分A区92套和B区74套单体别墅。

2、特点：镜湖山庄内有镜湖森林公园，享受自然森林的绿意，景

色秀丽，花园面积较大。离市区和县城稍远一些，道路交通相对于其他别墅楼盘弱一些。

3、配套设施：镜湖森林公园，杨梅山，闭路电视监控系统，室内

报警系统，中心会所，网球场，各种健身器材等等。

4、物业管理公司：镜湖物业

5、建筑风格：现代坡屋顶

6、价位：4800元/平方米左右，花园价：800元/平方米。销售对象：

企业主，企事业单位高层管理者，轻纺城经商人士等。

7、折扣情况：一次性96折，按揭98折，银行可按揭7成8、销售情况：2003年开盘销售B区74幢，还剩16套，A区92

套于2005年8月份开始预定，还剩65套

9、花园面积类型：300~2000平方米不等

10、套型面积类型：300~700平方米不等

11、景观设计：日本奥原生态美景设计咨询杭州有限公司

12、全案策划：升平中国投资顾问机构

三、康郡别墅

1、概况：该楼盘一期于04年8月18日开盘，总占地600亩，容积率0.38，绿化率65%以上

2、优势：小区内配套高尔夫球场，并且可使用。旁有鉴湖，柯岩风景区。

3、配套：高尔夫球场，闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，各种健身器材等等

4、物业公司：浙江卓越物业管理公司

5、价位：一期5000~6800元/平方米，二期7300元起步，花园1200元/平方米

6、折扣：不打折

7、销售对象：企业主，企事业单位高层管理者，轻纺城经商人士等

8、套型面积：350~1000平方米，花园面积：330~1000平方米

9、建筑风格：现代美式坡屋顶

四、森海豪庭

1、概况：地处绍兴鲁迅东路底的城东开发区，总占地面积1000亩

2、特点：小区规模较大，绿化好，被评为建设部绿化生态住宅示范小区，离绍兴市中心只十几分钟车程。别墅的私密性不是很好，与公寓一起较乱，杂，安全性不高

3、配套设施：高尔夫练习场，闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，游泳池，各种健身器材等

4、物业公司：浙江金昌物业管理公司

5、价位：单体别墅8500元/平方米，花园1580元/平方米

6、面积：295~470平方米

7、建筑风格：现代坡屋顶

8、工程形象：交付使用

9、入住率：别墅区入住30%，公寓区入住60%以上

五、日月翠泽苑

1、概况：地处柯桥群贤路与百柯路交叉口，占地110亩，容积率0.62，绿化率40.2%，由6套单体别墅和65套双联别墅组成，2005年9月开盘，07年5月交付

2、特点：旁有轻纺城高级中学，鲁迅外国语学校，交通方便，缺山缺水，自然景观不是很好

3、配套设施：闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，游泳池，各种健身器材等

六、湖山花园

1、概况：柯岩风景区旁，全独立别墅06年4月28日开盘，起步价7380元/平方米，共98幢，建筑面积400~630方，花园面积300~600方，花园价格1200元/平方米

2、特点：楼盘旁有山有水，设有酒店，自然景观好。

第五篇：别墅调研报告

别墅调研报告

XX学校

XXX

花溪碧桂园

花溪碧桂园，位于贵阳花溪区东南部，毗邻贵阳国际汽贸城。独享贵安新区发展优势。进门处双面喷泉衬托花溪碧桂园的标志，大气不凡，视野宽广。

交通网路

三纵三横一环一快铁一轻轨 市区-项目：解放路嘉润路口，上贵惠大道12分钟直达。金阳-项目：上南环高速（花二道），至小河上贵惠大道可直达项目。

花溪-项目：上南环高速至孟关出口，可到项目。未来孟溪路（东段已通）5分钟直达项目。

并且有公交车班次。方便住户出入，交通便利。

周边环境

碧桂园引进全套高端生活娱乐配套设施，满足业主多种需求。花溪碧桂园拟配套近12000㎡生态湖面、欧式商业街、风情客栈、大型超市、肉菜市场、社区医院、养老院、交通中心、豪华会所、泳池、网球场等高端配套设施。住户可以在这享用最尊贵的服务。花溪碧桂园涵盖集团顶尖产品钻石·墅，英伦、西班牙、法式多种风格双拼别墅，均是碧桂园21载别墅沉淀之精华。其中钻石·墅采用行业内少见的全挂石头雕花外立面。项目以整体造园手法重金打造贵阳罕见纯欧陆风情园林，通过景观与绿化实现无边界渗透，精心营造优美的居住环境，宛若生活在欧洲国度。

调研对设计举足轻重，通过调研别墅样式及设计风格，给这次设计课题 以辅助性的作用，切身了解别墅设计中的一些基本尺寸和基本能分区，发现问题，总结经验,身临其境从而体会身为住户的需求。

调研过程

我们小组4名成员，一同前往碧桂园，进行参观、拍照、考查、讨论、分析。返校后，根据实地考察，分别作出了环境、交通流线、结构、空间、功能等分析。主要调研了两个户型。调研户型一

建筑体型既有以清新、亮丽、现代为基调而形成轻盈、活泼的建筑形态，通体洋溢着新古典主义的法式风格。屋顶多采用孟莎式，坡度有转折；屋顶上多有精致的老虎窗，造型各异；外墙多用石材或仿古石材装饰；细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，呈现出浪漫典雅风格。整个建筑多采用对称造型，气势恢宏。

此户型为法式双拼一户三层型，总面积为231平方米，5房2厅4卫。

一层为门廊，客厅，餐厅，厨房，卫生间，卧室。客厅餐厅开敞式，进门感觉空间大，很宽敞，有气派。此卧室设计在一楼即可为腿脚不方便的老人居住，也可为客房使用。一层楼梯底下巧妙地运用空间作为储藏室，节省空间利用，便利生活使用。进门直接上楼梯会穿过餐厅跟客厅，楼梯位置靠中间影响较小。

二层进门主卧，转角独立衣帽间与卫生间连在一起方便换装洗漱，主卧附带着露台可观景。三层为多功能房，较大的露台，卧室。主客流线清晰，保护主人私密性。

从动静分区图可以看出，动静分区得当，保证了私密性和尊贵感。

从干湿分区图看出，不同空间各为所用，互不影响，考虑到了生活的细微之处，在很大程度上方便了人们的生活，提高了生活质量。

主体结构为框架剪力墙，符合当下的潮流，稳固牢靠，独立衣帽间与卫生间连在一起方便换装洗漱。经济适用且整洁大方，多开窗，房间宽敞明亮，通风条件良好.调研户型二

外立面材质为暖色系，砖红色。多重人字形坡屋顶，让整栋建筑看起来更加高端大气，有皇族的气势。屋顶采用木质作为材料，木质材料坚固耐用，整栋建筑显得十分自然、大气。浅色的石材与深红的面砖双色拼搭，在视觉上有层次感及过度感。

此户型为英伦双拼一户三层型，总面积为271平方米，6房2厅4卫。与上个户型相比，空间设计不紧密，较为宽敞，南北通透，客厅跟主卧面积最大，显示出主人华贵的气质。恰当的功能分区，主客流线清晰，保护主人私密性。进门直接上楼梯会穿过餐厅跟客厅，楼梯位置靠中间影响较小。不足处，缺少衣帽间。

（动静分区图）

（干湿分区图）

从两图可以看出，卧室是最私密空间远离了活动空间，动静分区明确,干湿分区明确,通风良好,南向采光,交通面积少,公摊面积少,有良好的视觉景观,无视线干扰,无黑房间,房间尺度宜人。相同之处，多开窗框剪结构，牢固可靠，卧室多分布在东、南朝向。

空间分析

一个完整的建筑空间是由多个空间组合而成的。建筑空间不仅仅是形式上的，外型上的，同时也和使用功能紧密联系，所以我们要从形式和功能上进行分析。多个空间形式——详细分析

平面空间组合——流线式空间组合中的串联式  多个空间

 竖向空间组合—— 叠加、穿插

 串联式——各个使用空间按照功能要求，一个接一个的相互串联，没有明显的公共交通空间。 叠加——一层空间与二层空间的叠加

 穿插——一层空间与部分二层空间的错落，使一层客厅上面形成了很高的空间 单个空间——详细分析

（一）空间的大小——

 1.一层客厅的大空间保证了会客的宽敞  2.储藏室的小空间恰巧符合储存的需要  3.卧室的小空间创造了温馨的家庭气氛

（二）空间的高低——

 客厅的高度保证了会客时的，心情的舒畅，消除了压抑感

（三）空间的封闭与开放——

 1.室内空间的封闭，容易造成焦虑感和压抑感，因此创造阳台开放空间，拉近建筑与自然的距离

调研总结

本次别墅调研，是我们一行人首次对别墅进行调研。我们不仅从中学到了许多通过实践才能学到的知识，填补了很多之前对别墅的空白点，还发现了问题，认识自己的不足，其次我们从中体会到团队的力量。因此，这次调研对我们本次设计及以后的设计生涯都有很大帮助。

别墅案列分析：

顺驰林溪别墅

顺驰林溪，别墅。位于昌平区百善镇，是京城传统的上风上水之地，北临北六环10余万平米绿化带，西面紧邻沙河大学城，东接规划百善新镇区，南临百葛路，由六环和八达岭高速连接市区，交通便利，项目占地52万平方米共分三期完成有独栋、双拼、联排，属原创乡村别墅的风格。

作为令人最为轻松愉悦的居住形式，本套别墅在完美地保护私密性的前提下，让主人享受到与自然交融的乐趣。本别墅将室内的陈设成为自然景色的延伸。首层平面

总建面 324平米

其中地上 257平米

户型整体空间组合摆脱了Townhouse（户型）常见的三段式结构，“正式礼仪区”和“非正式家庭起居区”在空间上有了一定的分隔。

通过起居室的垂拔、不同功能空间的贯通、相互借景以及内庭院等手法的运用，营造了相对开敞、气派的空间效果，明显不同于普通Townhouse的狭窄和局促。

内庭院的运用既解决了楼梯与卫生间的采光问题，又使得室内空间变得更加生动和有趣味。二层平面

二层起居室上空处弧形转角楼梯的设计形成了楼上楼下空间的良好交流，同时形成了一个二楼的小公共空间，与内庭院的景观相结合，避免了别墅二层常见的一条走道两边开门的单调和压抑感。一大一小两个内庭院的存在更好的将光线和景观引入了主卧室和儿童房。主卧室的180度大露台观景效果极好，且给了业主未来一定的改造空间。

认为可改进点：

一层和二层的公共卫生间的面积应适当加大，并做到干湿分离，佣人房及其卫生间、洗衣房、设备间不应占用地上面积。主卧增加步入式衣帽间。案列总结

针对花溪碧桂园与北京顺驰林溪，两者各有亮点，地理位置都很不错。碧桂园整体设计过于死板，循规蹈矩，相比起来更喜欢顺驰林溪的设计，张弛有度，二层起居室上空处弧形转角楼梯的设计很有特点。根据两个别墅设计的对比，我认为在满足功能要求的同时，更应该满足其精神需求。别墅的设计要与周边环境相协调。这样才能更好的满足客户要求。