专项整治物业服务乱收费 争创沈阳星级物业企业

第一篇：专项整治物业服务乱收费 争创沈阳星级物业企业

专项整治物业服务乱收费 争创沈阳星级物业企业

自1992年沈阳市成立第一家物业公司以来，目前全市共有物业公司828家，从业人员10万余人，管理着4000多个物业项目，服务业主500多万群众。目前，全市住宅小区4000多个，其中，实行专业化物业管理的不到40%，还有60%约2500多个老旧小区。近年来，物业企业乱收费现象层出不穷，严重扰乱了物业市场秩序。为整治物业乱收费行为，纠正物业服务乱收费这一行业不正之风，沈阳市房产局加大对物业企业的专项整治力度，要求通过自查自纠等方式进行专项整治，提高物业管理水平，争创沈阳星级物业企业。

（一）坚持集中治理与制度建设相结合。各企业要一边加大查处力度，一边完善相关制度，重点在建立长效机制上下工夫。要通过此项工作，进一步落实区政府、街道办事处（社区）在物业管理中两个“负全责”的管理体制，理顺各职能部门的工作职责，积极推进业主自治管理制度和物业服务企业信用信息管理制度、物业管理招投标制度、物业服务公开制度的落实。

（二）坚持先行试点与整体推进相结合。物业管理问题纷繁复杂，物业服务乱收费仅仅是其中一个比较突出的问题。各企业在切实解决这一问题的同时，要注意总结经验，探索规律，举一反三，形成协同合力，力争运用此项工作积累的经验，促进更多问题的解决。

（三）坚持企业主导与公众参与相结合。在物业管理市场中，企业是提供物业服务的主体，负有管理责任，该管的必须管好、管到位，但同时也要充分发挥广大业主的监督管理作用，各企业要进一步畅通投诉渠道，通过开通微信微博、设立电子邮箱、主动深入社区征求业主意见等方式，及时发现、解决物业服务乱收费问题，真正做到预防为主、惩处为辅，把广大业主的利益损失程度最小化。

物业品牌价值的塑造、形象的提升及影响力的壮大，都能直接提升企业在沈阳甚至全国的行业地位。打造有口皆碑的物业品牌，争创沈阳星级物业企业，将成为未来沈阳物业企业努力和探索的重要方向。

(“2014中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第七届中国物业服务百强企业家峰会”将于2014年6月18日在北京钓鱼台国宾馆隆重召开。由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行七年，得到了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动房地产开发百强企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用,为国内外优秀物业服务企业搭建了一个成功经验交流的平台。）

第二篇：物业服务企业

 复习、总结《物业服务企业》内容，下次课重点检查。以下是复习提纲 1 物业服务企业的概念和特征。物业服务企业的类型。物业服务企业的常见模式。物业服务企业的工商注册登记。物业服务企业章程的内容。物业服务各登记资质应具备的条件。资质等级的功能。物业服务企业的资质管理部门。新设立的物业服务企业资质等级规定及在申报资质时需提交的资料。10 物业服务企业的组织形式的特点（直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制）。物业服务企业组织形式的优缺点。物业服务企业组织机构的设置的影响因素及其具体体现。物业服务企业职能机构及其职责。

重点学习的法规：《物业服务企业资质管理办法》

部分复习要点总结

8物业服务企业的资质管理部门

国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

9新设立的物业服务企业资质等级规定及在申报资质时需提供的资料

10物业服务企业的组织形式的特点

11物业服务企业组织形式的优缺点

12物业服务企业组织机构的设置的影响因素及其具体体现

第三篇：物业服务企业

物业服务企业

资质动态考核及信用评价申报表

XXXXX物业管理有限公司

2014.X.X

目 录

1.考核及信用评价申报表

2.营业执照正、副本复印件

3.资质证书正、副本复印件

4.机构代码正、副本复印件

5.物业服务合同复印件

6.荣誉证书复印件

7.物业服务承接查验协议复印件

8.收费标准登记备案复印件

9.服务质量满意度调查表

10.整改情况

11.业主投拆和责任事故处理情况

12.2013总结

13.锦绣苑住宅区管理制度

14.专业技术人员资格证

15.上物业管理人员资格证

16.账务报表

17.资质动态考核信用评价评分表

XX年工作总结

五台县中信物业管理有限公司在XX，在上级领导正确指导下，各有关部门的团结协作配合下，经全体职工的共同努力下，圆满地完成了全年的各项服务工作，主要表现在以下几个方面。

1、全年保安全工作不分白天昼夜，坚守工作岗位，紧抓防范措施，全小区未发生重大安全事故，保证了小区居民平安、稳定、详和的度过了春夏秋冬。

2、响应县委、县政府号召，积极开展创卫工作，将小区24幢楼的共用楼道全部粉刷一新加强了小区路灯的配置，广告牌的设立全部更新做到整齐、整洁、得到五台县文明建设指导委员会的好评，并授于“文明卫生：小区称号。

3、环卫保洁按照统一布置，结合各自的区域，坚持常抓不懈，并更换了全部装运的垃圾箱，使小区卫生环境得到加强，常年清洁不留死角，得到小区住户的一致好评。

4、小区绿化、美化成绩突出，面积达到绿化标准的基础上，着重进行苗坪培植，种植更新，花草管护，灌木修剪，并购买了新式机器设备对草坪进行统一浇水，割草、对树木灌木长期修剪管护，达到整齐、整洁受到上级领导和业主的一致好评。

5、管理人员为住户方便着想，长年不分上下班节假日，坚持上班有专人负责，下班随叫随到，热情为住户解决供电、供水修理故障。

1）全年共计为小区修理更换通道、楼道共用照明灯400多次。

2）下班后充电多次

3）及时处理水管堵漏，下水道堵塞多次。

4）为协作单位收水费、电费、采暖费不计其数，5）节假日增设彩灯，悬挂彩旗，为小区节日增添气氛。

6、物业公司经过对小区住户填报服务表，其满意度达68%，基本满意达24%，不满意8%。

7、为小区配套煤气管道、电视光缆、电脑联网督促其协作单位，保证小区用户满意。

XXX年已过去，在新的一年里全体物业职工以饱满的热情服务的良好，住户的方便为服务宗旨，配合上级更好的把小区建成文明卫生小区，使住户的满意度更高。

第四篇：物业服务企业岗位职责

物业服务企业岗位职责

一、管理人员职责

1、总经理岗位职责

1、协调各部门关系；全面主持工作，保证公司运作高效有序；

2、开展多种经营，以实现以业养业；

3、代表公司对外开展工作；

4、处理协调公司各承接项目的日常事务；

5、负责会所、幼儿园的管理及对外招租、经营等协调工作；

6、对公司人事、财务经营等事务形成建议报董事长会；

7、保证公司各个管理项目安全稳定。主要工作描述

1、全面主持公司的各项经营、服务管理工作，组织实施董事会决议；

2、向董事会提出经营预算和费用预算；

3、按既定的模式管理好公司；

4、审订公司各项规章制度，并在实际运作中提出修改意见；

5、审核、签发、屁事各部门提交之文件、申请、报告；

6、对公司员工人事聘任有处理权，部门主任、主管、组长的聘任原则上须经上级领导同意；

7、认真监督、审核公司有关经济合同及协议；

8、指导、监督、检查公司各部门工作；

9、及时处理小区、住户维修、维护、投诉、纠纷，及时向上级领导报告重大事情；

10、经常开展、组织小区的文化娱乐活动，塑造好开发公司及物业公司形象，做好物业管理品牌以支持销售工作；

11、代表公司对外开展公关工作，处理好与政府主管部门的工作关系；

12、定期向董事会提交营业状况和财务状况并接受质询；

13、保证公司运作的合法性；

14、尽力尽职保护小区业主和非业主使用人。客人、员工在小区内的人身和财务安全；

15、及时发生物业管理存在的问题，提出修补的办法；

16、行使公司章程或董事会授予的其他职权。

2、项目经理岗位职责

1、协助总经理管理、开展小区的物业管理工作；

2、全面主持项目的各项管理服务工作，对项目社区的工作结果负责；

3、指导、检查、监督、协调客户服务中心及保洁组、保卫队及工程组的工作；

4、配合总经理完成物业公司的经营管理工作。主要工作描述： 直接职责

1、熟悉、掌握与物业管理及与物业管理相关行业的法律、法规、规定；

2、熟悉本公司物业管理各项业务操作规程，熟悉公司各部门、各岗位的职责范围；

3、熟悉本小区的楼宇分布、楼宇结构、公共设施，机电设备和住户的基本情况；

4、管理工作做到理论联系实际，提出有效的管理改进措施；

5、根据统一管理与明确分工的原则，统筹指挥客户服务工作、协调清洁卫生、包围、维修工作，做到人人有事做，事事有人管；

6、指导、监督各下属人员、部门的工作，经常进行有效的检查工作，跟进到位，狠抓落实；

7、进行物业接管验收；办理交付验收手续；

8、按规定的内容、环节、程序、手续、费用做好各种装修管理及监管工作；

9、受理各项服务、报修、投诉，及时下达通知，监督执行；

10、开展社区文化娱乐活动，组织各种培训讲座；

11、及时催交各种物业费用，制定对待欠费钉子户的有效收费办法；

12、及时发现、组织消除隐患；制止违反用户公约的一切行为；

13、配合国家有关部门做好安全防范、广告、工商、城市管理和计划生育等工作；

14、及时反映社区存在的问题和住户意见；

15、按规定的表单记录上述各项管理工作，并存档； 领导职责

1、反映下属意见，传达上级指示；

2、定期欲行部门的例会；

3、代表项目协调部门间的工作；

4、对部门员工人事任免有建议权；

5、完成公司及总经理授权或搅拌的其他工作。

6、做好部门工作计划、总结，考核下属员工及部门，对保洁、保卫、工程部门的绩效考核有建议权，对部门工作结果负责。

3、客服人员岗位职责

1、协助项目经理开展小区的物业管理工作；

2、办理交付手续；

3、办理装修管理手续，执行装修管理；

4、催交各种物业费用；

5、开展社区活动；

6、受理业务，及时反馈传达；

7、指导、检查、监督、协调各部门的工作；

8、信息中转。主要工作描述

1、熟悉、掌握与物业管理及物业管理相关行业的法律、法规、规定；

2、熟悉公司物业管理各项业务操作规程，熟悉公司各部门、各岗位的职责范围；

3、熟悉本小区的楼宇分布、楼宇结构、公共设施、机电设备和住户的基本情况；

4、管理工作做到理论联系实际，提出有效的管理改进措施；

5、指导、监督、检查、协调部门的工作，经常进行有效的检查工作，跟进到位，狠抓落实；

6、进行物业接管验收、办理交付验收手续；

7、按规定的内容、环节、程序、手续、费用做好各种装修管理；

8、受理各项服务、保修、投诉、及时下达通知，监督执行；

9、开展社区文化娱乐活动，组织各种培训讲座；

10、做好业主的沟通工作，及时催收各种物业费用；

11、及时发现、组织消除物业管理隐患；

12、制止违反管理规约的一切行为；

13、及时反映小区存在的问题和住户意见；

14、及时反映相关部门员工存在的问题意见；

15、按规定的表单记录上述各项管理工作，并存档；

16、对自己分管的事务负责。

4、档案管理员岗位职责

1、协助项目经理开发小区的物业管理工作；

2、负责住户、各类物业用房、设备设施档案管理；

3、接听电话，受理保修、投诉、各项服务业务，记录，协调执行；

4、协调物业服务协议单位管理。主要工作描述

1、熟悉、掌握与物业管理及与物业管理相关行业的法律、法规、规定；

2、熟悉公司物业管理各项业务操作规程，熟悉公司各部门、岗位的职责范围；

3、熟悉本小区的楼宇分布、楼宇结构、公共设施、家电设备和住户的基本情况；

4、汇集客户服务中心工作的文件、资料分类、整理归档；及时记录客户联系方法的变更；

5、收集物业管理相关行业相关法律、政策、规定、文件，送直接上级批阅、按指示处理；

6、起草、打印、整理、发放部门资料、文件（部门内部）；

7、办理各种资料文件的借阅、领用、保管工作；

8、建立部门各类文件夹；

9、接听电话，受理报修、投诉、各项服务业务，记录，协调执行（信息中转）；

10、跟进物业服务协议单位的业务执行情况，并协调；

11、代服务协议单位收取费用；

12、按规定的表单记录上述各项管理工作，并存档；

13、对自己分管的事务负责； 档案管理内容包括

1、小区接管验收时记录资料、文件档案，以及按管时移交的资料；

2、机电用房、物业管理用房、幼儿园、会所、设备设施、娱乐设施资料、证书、档案；

3、住户档案：业主及非业主使用人家档案、书信往来、协议、申请、报告、证明、声明、验收记录、交接记录、报修处理、投诉；房屋质量回访、房屋维修档案、房屋质量保证书、房屋质量说明书；交费及物业管理其他情况、记录资料。

5、财务负责人岗位职责

1、协助总经理工作；

2、在总经理的领导下，全面主持财务部日常工作；

3、对会计核算、财务监督和收支监督管理全面负责；

4、组织制定本单位的财务补充规定；

5、组织编制财务计划，监督各部门实施；

6、参与公司的预决算管理，进行财务分析；

7、组织并参与拟定有关重要文件、经济合同，负责向上级领导汇报工作；

8、反映公司财务状况，反映物业经营情况、各项费用的收支情况，对于各种欠收、少收等情况及时反映公司领导，并及时提出解决；

9、负责对内、外各种报表，及时向公司领导、董事会、业主反应财务收支情况；

10、资金合理运作；

11、负责你费户的费用催收工作。主要工作描述 直接责任

1、熟悉小区的单元户和面积，以及管理服务费、代收代交等费用的收费标准和计算方法，完成各项应收费用工作；

2、对出纳制定各记账凭证，进行审核监督。并对各会计科目的发生及余额登记入账；

3、制定往来结算的手续制度，及时清理各种往来账款；

4、设置总帐科目，及时登记入账，并及时与各明细账核对；

5、根据会计制度编制会计报表，承包各相关单位，及时上交税收、费用；

6、根据会计资料进行财务分析，反应经营成果；

7、编制资金计划，参与资金的筹措，组织资金供应；

8、整理并负责保管会计档案，确保会计档案的完好无损；做好保密工作；

9、负责财务工作电算化；

10、对各种费用收取情况及时反映，并组织人员学习，保证各种费用不少收、不漏收；

11、负责保管各种财务印章；

12、协助总经理完成其他各项工作；

13、负责与出纳催收欠费。领导职责

1、制定部门员工的合理分工；

2、对下属员工进行工作绩效考核；

3、制定工作机械化、工作总结；

4、及时反映公司财务方面存在的问题，并提出解决方案；

5、制定公司之财务补充规定报上级领导审批后执行，努力提高财务管理水平。

6、出纳岗位职责

1、协助部门领导工作；

2、及时进行成本、费用收支管理；编制凭证，登记现金日记账和银行存款日记账；每月及时盘点库存；

3、保管各种有价证劵、各种票据；

4、根据现金收支管理办法进行现金收支；

5、催收欠费户费用； 主要工作描述

1、熟悉小区的单元户数和面积，以及管理服务费、代收代交费的收费标准和计算方法，完成各项收费用工作；

2、负责公司现金、银行存款的收支管理，根据现金管理规定收付现金；

3、编制记账凭证，及时登记银行存款日记账，每月与总账核对相符，每月盘点库存现金；

4、负责公司员工的工作将近核对、汇总，每月发放工资及奖金；

5、每月及时计算物业管理各项费用、开票，编制小区各种费用收取汇总表，并及时报告部门领导，对各种少收、欠收情况进行分析说明，提出建议措施，并催收；

6、根据公司领导及部门领导的安排，协助其他部门完成各项临时工作。

二、安全岗位职责

1、安保部门负责人职责

1、在物业总监和当地公安部门的领导下，全面负责安全、消防工作的管理；

2、协调公司相关部门协助公安、消防部门处理各种重大治安案件和事故；

3、制定治安消防工作计划，组织实施各项安全防范措施；

4、组织消防检查、训练、演习、处理重大消防事故；

5、部门内部业务培训计划制定与开展；

6、指导、监督部门工作，定期进行员工考核；

7、协助公司消防安全领导小组及公司总经理做好外部协调事务的处理工作；

完成公司消防安全领导小组领导及公司总经理委托、授权的其他工作。

2、巡逻岗岗位职责

1、按规定线路定时巡更巡查，做好24小时巡检工作；

2、维护所辖区域正常营业秩序，查询、监视可疑人员，直至偷盗行为；

3、制止顾客在卖场内的不文明行为及时劝离闲杂人员；

4、巡查公共区域各设施设备项目是否完好、正常使用，有无安全隐患；

5、负责对施工现场的监督、检查，检查施工队伍的施工手续是否齐全，检查施工现场有无安全隐患并做好处理；

6、时刻保持警惕，遇有各种突发事件，反应迅速、处置有效，并及时向上级汇报；

7、接受顾客关于商品、服务方面的咨询，为顾客提供力所能及的服务；

3、停车场岗岗位职责

1、及时引导车辆出入停车场，按秩序出入，确保行驶安全；

2、疏导停车，维持停车秩序，保证车辆通畅，车辆顺利通行；

3、负责停车场的安全管理，加强巡查，维护停车安全，对车辆异常情况做好登记；

4、收费系统及自动升降车库严格按电脑程序操作，不得违规操作，不能自行解决的问题立即上报并联系厂家维修；

5、维护场地内的公共设备设施（消防设施、广告牌、停车须知、照明灯具、护栏等）；

6、遇有紧急突发事件，反应迅速、处理有效，并及时向上级汇报；

4、监控岗岗位职责

1、负责对所辖范围进行全天24小时的安全、消防监控；

2、负责监视并处理火灾报警控制器的火警、故障和启动、反馈信号灯报警信号机报警情况；

3、负责处理发生火灾、地震、突然停电等突发事件；

4、负责监视屏幕墙上所有电视显示器的图像显示情况，并负责电视录像的保存及查看，为查清治安事件提供有力的证据；

5、配合夜间值班人员巡查，做好防盗报警系统的撤防、布防；

6、发现可疑、重大情况立即通知安全保卫部迅速处理；

7、负责电子巡更器的发放、收回及信息输入；

8、负责钥匙、器械的领取、回收、维护及保养；

9、负责信息的传递。

5、便衣岗岗位职责

1、在所辖区域内巡逻，组织不良行为；

2、捉拿偷盗嫌疑人，做好证据的取得，协助主管或班长处理；

3、负责处理所辖区域内的突发事件，并及时上报上级领导；

4、负责检查所辖区域的消防安全隐患，发现隐患及时处理或上报上级；

5、负责财务大额现金的押送工作；

6、负责处理小区内的突发事件，并及时上报上级领导。

三、环境保洁绿化岗位职责

1、环境主管职责

1、参与制定并执行公司对物业区域内环境管理的有关规章制度，负责环境部门的工作计划、组织、指导工作，承担环境部门的管理责任；

2、督导环境部门的员工（含外包人员）遵守公司的规章制度，严格按规定的操作流程和服务标准工作，保证取得最佳的工作效果，保持服务及环境工作处于优良状态；

3、监督、控制环境部门各种物品，用品的小号以及清洁绿化等设备的使用，监督报表的管理和档案的存储，做好本项目的开支预算；

4、关心员工的思想和生活，注意提高部门员工的素质，鼓励下属员工发挥工作积极性，积极参加培训，定期组织考核，注意和选拔有潜质的员工；

5、建立健全卫生、绿化、消杀等各项标准和规范，检查监督岗位责任制和操作规范的执行情况，并进行相应处理；

6、指导做好部门对突发时间及特殊天气的应急处理；

7、完成公司交办的其他工作任务。

2、保洁领班职责

1、协助主管负责保洁项目日常管理工作，督促检查员工的职责履行情况。

2、协助主管负责对卫生死角，重要服务区域、工作质量不高的员工经常检查，并将发现的问题及时要求负责人整改。确保所有服务区域的卫生状况处于优良状态。

3、负责落实本部门的培训计划及新进员工的培训工作，了解员工思想动态，做针对性的思想工作。

4、负责检查员工的出勤情况，随时跟进员工的工作情况，及时调整各种工具及人力配备，合理安排员工工作，协调各班次之间的工作关系。

5、每月26日提报下月物料使用计划，监督检查物料使用情况，以减少消耗，控制成本。

6、每月25日做好物品盘点工作，及时将库存数据及本月物品领用、下月物品需求计划等报主管。

7、完成上级交办的其他工作任务，根据需要随时协助各岗位工作。

3、保洁员职责

1、遵守物业公司制定的管理细则，统一着装上岗，树立良好形象。

2、领取日常清洁工作所需的清洁原料和工具；

3、到港后按各岗位的工作程序清洁工作区域；

4、工作根据天气变化，做好相应准备：如根据天气情况调整开关灯时间，如遇大风大雨关窗等；

5、认真做好清洁工作，保质保量完成；

6、严禁私自借用工具及物品，爱护公共设施及客户财产，如发现设施损坏及异常情况，要在第一时间内报告领班或主管，以便及时解决；

7、服从上级指挥，工作中遇到疑难问题及时请示上级；

8、清洁工作完成后，要环视检查保证工作质量，清点机器及其他工具，将其收拾干净，放回仓库或指定位置；

9、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待；

10、执行上级临时委派的其他工作任务。

4、绿化管理员职责

1、熟悉小区物业绿化概况，因地制宜，合理布置花草树木品种和数量，创造优美的职务景观，发挥绿化保养的生态环境效益；

2、提高绿化保养养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称、特性和栽培方法；

3、对花木进行挂牌，表明品种、科属、原产地、生长特性，繁殖方法，管理方法等，方便居民欣赏；

4、巡视小区绿化保养，掌握小区绿化保养的基本情况；

5、借鉴他人先进的管理方法，收集业主对绿化保养管养的建设性建议，结合实际情况，指定管养计划，办法，确保绿化保养管养工作的正常进行；

6、建设小区“爱绿化保养，护绿化保养”的文化环境。

四、工程岗位职责

1、工程经理岗位职责

1、理解公司的企业文化，执行公司的管理制度，带领部门员工团结合作，确保部门只能的全面履行；

2、主动做好横向工作协调，与相关部门密切配合，及时向总经理回报工作情况，保证公司内部相关信息沟通理想；

3、对部门员工进行企业文化、素质教育、技能培训，并对其进行公证考核，提出合理奖罚方案，确保员工工作能力，工作效率稳定提高；

4、根据公司的经营方案，拟定部门工作计划，经批准后组织实施，确保计划任务的按时完成；

5、负责辖区物业公共设施设备（包括机电、消防、供电等主要设备）的运行、保养、维修及安全监察的监督指导；遇到突发事件立即组织力量抢修，确保各种设备能正常使用；

6、负责所辖区各种设备、设施的正常运作，积极实施技术改造，节约成本，控制费用支出；

2、工程综合协调员岗位职责

1、本部门内信息传递、文件的上传下达；

2、对业主服务与报修电话的接听、记录、派单；

3、做好本部门预算工作的提报及预算监控工作；

4、公司水、点、暖维修材料费用的统计，并定期进行数据分析；

5、本部门内资料（合同、外部文件等）的存档，进行分类整理，做好与档案是的交接工作；

6、部门内零星维修费用的付款手续办理；

7、部门内资产的管理，不定期对部门内资产进行工资盘检查；

8、负责部门工作会议记录整理；

9、负责汇总上报工程部员工的每月出勤情况。

3、维修电工岗位职责

1、在主管领导下，负责所辖物业区域内的建筑物及设施巡检、维护工作；

2、负责对公司内电气、电梯、电话、制冷设备等系统的维修与保养工作及层间配电室运行管理；

3、根据设备保养要求，负责跟进监管有外协单位负责的维修保养事宜；

4、碎石应对处理突发性事故，如停电、跳闸等；

5、完成上级监事安排的其他工作。

第五篇：物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治实施方案

物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治实施方案

为维护业主合法权益，加强和规范住宅小区业主公共收益管理，结合我区实际，制定本方案。

一、工作目标

坚守人民至上根本立场，及时回应当前群众信访反映较为集中的民生热点问题，更加突出整治群众身边腐败和不正之风，重点对新修订的《XX省物业管理条例》施行以来，物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益、收入及分配不公开等问题进行专项整治，纠正和查处一批物业服务企业，进一步规范住宅小区业主公共收益管理，推进物业服务企业规范化经营，维护业主合法权益，促进社会和谐稳定。

二、整治内容

（一）物业服务企业侵占属于住宅小区业主的共用部分、共用设施设备所产生的公共收益（公共收益主要指住宅小区楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费；

公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费；通信基站等设备占地费；属于全体业主的会所、幼儿园、游泳池（馆）、健身室（馆）、物业服务用房、架空层等公建配套用房或公共场地的租金收入）。

（二）物业服务企业未按规定分配住宅小区业主公共收益。

（三）物业服务企业未将住宅小区业主公共收益存入专户（专项维修资金专户、业主大会或业主委员会专户）。

（四）物业服务企业每季度未将住宅小区业主公共收益收支明细在物业服务区域内醒目位置公开公示。

三、责任分工

城管部门负责牵头推进专项整治工作，会同有关部门指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会配合开展整治。

发改部门负责依法归集相关部门推送的违法违规物业服务企业和从业人员失信信息，在“信用中国（XX）”网站向社会公示；对依法列入严重失信惩戒对象名单的物业服务企业，通过联合奖惩系统推送至相关部门实施失信联合惩戒。

公安机关负责依法查处以暴力、威胁、恐吓等方式侵占公共收益的物业服务企业和个人，对构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

民政部门负责指导居（村）民委员会配合开展专项整治工作。

市场监管部门负责物业服务企业合同的监督管理，对违法违规的物业服务企业按程序并记入“国家企业信用信息公示系统”。

四、整治步骤

（一）方案制定阶段（2021年6月20日前）

区城管部门会同发改、公安、民政、市场监管等部门制定工作方案，明确整治要求和时间节点。

（二）自查自纠阶段（2021年7月15日前）

区城管部门督促指导物业服务企业按方案要求认真开展自查自纠，并于7月15日前完成对本辖区住宅小区自查自纠结果及情况表的收集。

（三）抽查核实阶段（2021年7月底前）

区城管部门联合发改、公安、民政、市场监管等相关部门以及街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会组成调查组，对辖区物业服务企业管理的住宅小区进行抽查核实（抽查比例不少于辖区物业服务企业管理的住宅小区总数的10%），现场核查（前期）物业服务合同、公共收益收支账目、票据、工作台帐等相关资料以及公开公示等情况，查找问题线索，形成问题清单并收集问题佐证材料。可聘请第三方专家协助抽查核实。

（四）集中整治阶段（2021年8月底前）

对于查证属实的问题线索，由区城管部门约谈物业服务企业，责令限期整改，并指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会就地化解问题。物业服务企业拒不整改或逾期未整改的，由区城管部门根据《XX省物业管理条例》的规定对物业服务企业予以处罚。受处罚的企业由市场监管部门记入“国家企业信用信息公示系统”，同时由发改部门将相关信息归集至省公共信用信息平台。有关企业和人员存在暴力抗拒检查或侵占住宅小区公共收益等行为的，由当地公安机关依法依规查处。

（五）验收巩固阶段（2021年9月底前）

区专项整治领导小组应做好专项整治检查验收工作，认真总结工作经验，建立健全物业住宅小区公共收益长效管理机制，规范物业住宅小区公共收益收支管理，加强常态化属地日常监管工作。物业企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治工作部署中，进一步明确部门的职责任务分工，按照“属地负责、部门尽责”的要求，形成整体治理工作合力，共同推进治理工作扎实有效开展。

五、整治措施

（一）积极动员部署。

区城管部门会同发改、公安、民政、市场监管等有关部门，积极协调街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会配合做好专项整治工作。

（二）强化责任落实。

区城管部门会同发改、公安、民政、市场监管等部门，成立专项整治工作领导小组，制定工作方案，细化整治和工作举措，明确责任单位、责任人和整治时限。全面排查摸底住宅物业服务项目备案情况，按照“一个企业不落、一个项目不落”的原则，摸清底数，建立企业和项目台账，不留死角。

（三）加强协调化解。

对专项整治行动发现的问题，可以就地化解的，由街道办事处（乡镇人民政府）会同居（村）委员会督促物业服务企业整改；无法化解的，由区城管部门联合街道办事处（乡镇人民政府）以及相关部门，督办整改问题，研究化解措施。

（四）严肃查纠整治。

区城管部门按照整治对象、整治内容、整治步骤等要求，扎实推进专项整治行动，会同有关部门查处一批违法违规的物业服务企业，通报曝光一批侵占业主公共收益的典型案例，以起到警示震慑和教育作用。

（五）完善长效机制。

区城管部门应认真总结物业管理工作中的短板和漏洞，借鉴各地好的做法和经验，结合工作实际，坚持问题导向，及时制定或完善公共收益管理相关制度，建立长效机制。

六、工作要求

（一）加大宣传力度。

各部门要加大开展物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治的宣传力度，在官方网站和微信公众号公布投诉举报渠道，开设点题整治专栏，将专项整治的精神和决心向群众传达，充分发挥社会监督作用，广泛征集整治问题线索。

（二）强化部门协作。

区城管部门牵头，会同区发改、公安、民政、市场监管等有关部门，协调推进专项整治行动。区城管、发改、公安、民政、市场监管等相关部门要加强专项整治工作的组织协调，充分发挥物业管理联席工作机制，按照各自职责，积极配合，形成合力，建立信息共享、联动查处、齐抓共管的协调机制。

（三）及时报送进展。

区城管部门加强对本辖区物业服务企业专项整治工作的指导和督办，及时收集汇总工作进展情况，落实报送制度，定期汇总“工作台账”和“问题（线索）台账”上报市城管局（每月8日、23日报送）；9月15日前，向市城管局报送专项整治工作总结报告。（含问题（线索）与整改清单、制度清单、成果清单、专项整治工作情况、解决的突出问题、发现的典型案例等）。

区发改、公安、民政、市场监管等有关部门要将负责整治的分管领导、责任处（科）室负责人、联络员名单以及联系方式，于6月20日前将名单报送区城管局物业服务中心（邮箱：XX@163.com）。