中国物业管理现状及历史使命分析

第一篇：中国物业管理现状及历史使命分析

中国物业管理现状及历史使命分析

摘要：物业管理市场是房地产发展到一定水平的产物。我国房地产业经过近二十年的发展，已经取得骄人的成绩，并且成为了我国经济发展的一支中坚力量。可是，水行舟未行，我国物业管理并不像房地产那样令人满意，存在许些问题等待解决。，党的十七大报告提出了实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求，要确保到2020年全面建成小康社会，需要包括物业管理行业在内的各行各业发挥应有的作用，作出更大的贡献。今后的十几年是物业管理攻坚的关键时期，我们既要看小康社会建设的美好前景，又要充分认识到建设过程的艰难曲折；既要对物业管理的发展前景充满信心，又要做好长期艰苦奋斗的思想准备。新的时期，承载着全社会的希望和重托，面临着完善自身和服务社会的双重挑战。

关键词：满意率低 打破瓶颈 承载希望面临挑战

参考文献：《中国物业管理现状大透视及分析》 马兰

《物业管理的发展和展望》---《中国地产》2008年8.9合刊

正文：

物业管理市场是房地产发展到一定水平的产物。我国房地产业经过近二十年的发展，已经取得骄人的成绩，并且成为了我国经济发展的一支中坚力量。可是，水行舟未行，我国物业管理并不像房地产那样令人满意，存在许些问题等待解决。现在，消费者已经视“物业管理为鸡肋”，充满了一股“食之无物，弃之可惜”的情绪。近日，记者走访了广州市、上海等地部分物业管理公司、六十多户业主以及相关的管理部门，发现我国物业管理市场出现的问题主要表现形式如下：

一，满意率低，投诉率高

从广州房管局获悉的一份资料，正常注册的物业管理已超过了500家，分布在各个楼盘之中，正式当起了“管家”，从事着“一切为了业主”的服务业务。众所周知，物业管理作为商品房售后的一种重要的后续服务“产品”，其作用越来越大，故业主的要求也越来越高，受重视的程度逐年提升。但满意度极其低下，未到20%，不满意者达到60%，其状况确实令人担忧。另据一份中国消费者协会的资料统计，2002年全国物业管理和商品房投诉与2001年相比降低30．7％，可是仍然是消费者投诉的焦点，居前四列之中。从上海消费者协会了解到，2002年有关物业管理和商品房投诉案件有所下降，但仍然是上海市民投诉的热点，居各类投诉案件的前三位。

二 有市无场，运作困难

广州物业管理市场的发展空间很大，市场前景很好，这与当地房地产的快速发展有着直接的关系。可是广州的物业管理和房地产相比，其管理水平严重滞后，形成了一个„有市无场‟的怪异市场。”华南板块某楼盘负责人对记者如此说道。事实上，广州物业管理市场结构不全，交易体系不完善，楼盘开发商与物业管理公司的责权利概念模糊，运作体系僵化，不易操作，阻碍了物业管理公司的发展，也降低了物业管理的管理水平。

本文一方面有实力的物业管理企业难以找到项目，只能在原经营规模上艰难支持；另一方面企业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路，更谈不上有所选择。这种状况在我区普遍存在，“有市无场”造成了物业管理市场上的运作困难，使一切优秀的物业管理公司失去了“英雄用武之地”！

三 缺乏规范 缺少互动

物业管理重在“管理”，而“管理”又重在“服务”，这与它的本质有关。现有关物业方面投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面，物业公司和业主缺少互动以及相关交流。比如业主搬进新小区，首先应考虑的是居住环境是什么样的，自己的心态应该怎么调整？这可能是一个最尖锐的问题。要考虑到，新的居住环境是由背景、期望值、心态都不同的人汇集到一起，成为一个新的社会群落。其次，这个新群体的秩序由谁来维护？公共区域的事务由谁来打理？作为一个业主，你需要遵守什么样的秩序？你需要享受哪些权利？物业公司和业主没有确定一个互动规则，那样在以后的管理中就会产生一些本不该发生的不愉快的事情。

物业管理还是个新型的行业，目前相关的法规尚未健全，物业管理公司与业主之间的矛盾是客观存在的，因此物业管理公司必须提高物业管理水平，完善服务体系，确保业主财产以及生命的安全，而业主也应配合物业管理公司做好相关的属于自己的事情，两者之间互为补充，互为协助，共同建设一个安乐和幸福的家园。

经过十几年物业管理的摸索，我国在房地产业的社会化、市场化、专业化市场的形成，为物业管理行业带来了生机和活力，也提高了物业企业的适应力和竞争力。事物是辨证的。在这些可喜变化的背后，还应看到一部分企业存在着这样或哪样的病症，缺乏战略眼光。目前，广州市有500多 家的物业管理企业，而这些物业企业基本是由原来的房管系统基层单位组合而成，或是由房地产开发派生出来，或是由机关、科研、院校、事业单位等后勤社会化转制组建，也有为数不多的依托市场发展的专业化物业管理公司。总体情况是，管理的物业多属于自建自管项目。因此实际运行中大都没有明确的经营目标和长期的战略规划，常常为了追求眼前的利益，不注重维护、创造企业的品牌形象和管理特色，浮躁和急功近利的特征明显。

管理理念滞后。物业管理方面的问题多，形成了近几年消费者投诉的热点之一，诸多个案也常见报端。“从业人员服务意识差，管理水平偏低”成了我国物业管理公司最为“抢眼”的缺点。这反映了物管企业经营理念与市场需求不相适应，也是企业主观方面的问题。客观上，业主在选用物业管理公司方面也存在理念上的落伍，许多的物业管理招投标活动由竞标变成了竞价，造成了日后的管理中问题多多，也给物业管理行业的健康发展带来极为不利的影响。就物业管理企业的发展而言，需要的是良性竞争，而不是把成功建立在对手失败的基础之上。伴随着相互依存的经济全球化时代的到来，需要的是优势互补，推动企业发展壮大。企业间更需要的是合作与和谐，以求共同做大做强市场，那样共同的利益才得以保障以及提升。

盲目跟随成“潮流”。物业管理是一个“朝阳行业”，发展速度较快，这符合我国市场经济的发展规律。可是记者在采访中发现，盲目跟随企业也不少，不管楼盘大小，条件是否具备，凑几个人，或是临时转行部分人，或从社会上吸纳点人，加之市场准入门槛较低，注册个“物业管理公司”即开张营业。并未把物业管理当成行业和职业看待，以为是一个简单的“人人可为”之事。而往往是越简单的反到不简单，看是容易做起来难。现实中出现的：投诉多、业主解聘或更换物业公司，开发商贴钱养物业公司，日子过不去自己炒自己的鱿鱼，相当数量的物管企业难以为继、面临倒闭的局面等等。与事先对行业缺乏了解、市场判断有误、自身定位不准不无关系。

工作上“重外轻内”。我国的一些物业公司在工作上仅仅表现为“重视外部推销，忽视内部管理”。我们知道，市场经济要求企业必须充分重视市场分析，重视环境因素对企业生存和发展的影响，重视消费者、竞争者、业务相关组织的分析，重视外部经营策略、市场战略的研究、制定和实施。但是外部经营的成功必须有强有力的内部条件为基础和后盾。没有好的内部管理，没有高素质的人才，没有坚实企业基础工作，就没有企业的真正实力，企业外部环境的威胁就无法避免，企业就无法进入、占领和巩固市场。但现实中，相当一部分企业，特别重视外部市场的占领，而企业的基础工作差，人员缺乏系统培训，职工素质提高缓慢，企业管理基础混乱，效率低、成本高、效益差。这种“三落后”的内部管理到头来又影响外部市场的拓展，使外部市场失去了保证。这种“重外轻内”的结果，企业所获得的只是暂时的、局部的利益，缺乏持续发展的基础，企业竞争乏力，企业内外受困。

贪新忘旧思想严重。物业管理行业的发展，一靠规模，二靠稳定，也就是现实中所讲的“接项目与保项目”的关系问题。多接项目而求扩大规模，对物业管理企业成长非常重要，属于一种积极主动的市场进攻策略。而在维系项目方面，在很多企业未能引起重视，下功夫不够，认为合同签了，时间还有几年，到手的“鸭子”飞不了。这是一种非常危险的经营观念，企业丢项目大多源于此。

缺乏诚信。诚信是公司发展之本，而我区的一些物管公司却少讲诚信。一些企业在进行市场经营活动时，重视一时承诺和宣传，而忽视长期的兑现和服务，收费高低与服务质量不相称。房地产开发的前期销售与后期的物业管理脱钩，消费者买房时与住房时反差较大，心理上有一种上当受骗的感觉。另则，物业自建自管形不成有效的监督机制，管理水平难以提高。信誉是企业的生命，道德是职业的本钱，作出的承诺就一定要兑现的物业管理公司在我国还不是很多。

党的十七大报告提出了实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求，要确保到2020年全面建成小康社会，需要包括物业管理行业在内的各行各业发挥应有的作用，作出更大的贡献。今后的十几年是物业管理攻坚的关键时期，我们既要看小康社会建设的美好前景，又要充分认识到建设过程的艰难曲折；既要对物业管理的发展前景充满信心，又要做好长期艰苦奋斗的思想准备。新的时期，承载着全社会的希望和重托，面临着完善自身和服务社会的双重挑战，物业管理行业应自觉承担以下四个方面的历史使命。

一是不断提高专业服务水平，满足人民群众日益增长的物业管理需求。现阶段物业管理的许多问题，是源于人民群众物业管理需求的日益增长与优质物业管理服务的有限供给之间的矛盾，高质量的服务是化解各类矛盾的最好方法，要提升客户满意度，改善物业管理的行业形象，必须从提高专业服务水平入手，而提高专业服务水平，必须从提高从业人员的专业素质入手；

二是不断改进企业管理水平，构建和谐稳定的社区环境。目前我国正处于社会转型期，存在着不少影响社会和谐的矛盾和问题，物业管理行业的公共性和综合性，持续性和长期性，受益群体的广泛性和差异性，都对企业的管理水平提出很高的要求，只有精于管理、善于协调，才能实现社区安定和社会稳定的和谐目标；

三是不断提升产业创富能力。实现客户价值和企业效益的同步增长。一方面，良好的物业管理，能够使物业保值增值，科学的资产管理，能够为客户创造价值，另一方面，物业管理企业通过经营活动，本身也在为社会创造财富，随着物业管理产业化程度的提高，作为新的经济增长点，物业管理行业创造的产值在国民经济中比重将日益提高；

四是不断增强行业创新能力，探索具有中国特色的物业管理发展道路。在《物权法》赋予业主更多的选择权和监督权的背景之下，物业管理行业的生存要依靠优良的服务，物业管理的发展要依靠不断的创新，物业管理行业只有不断进行观念创新、理论创新、制度创新、机制创新、经营创新和技术创新，才能在激烈的服务市场竞争中保持核心竞争力，探索出一条符合中国国情、具有中国特色的物业管理发展道路。

当前应抓好以下主要工作：一是认真学习贯彻有关法律法规，完善各项配套政策，大力推进物业管理的法制化进程，切实将物业管理纳入依法运行的轨道；二是整合政府主管部门、街道、社区的力量，加大对物业管理活动的监管以及对业主组织的指导，及时化解矛盾和纠纷，建立物业管理的和谐氛围和正常秩序；三是加强行业自律，抓紧行规建设，切实规范企业经营行为，不断提升物业管理和服务的整体水平，提高行业的社会公信力；四是加快建立质价相符的物业管理收费机制，改善行业生存状况，为行业的可持续发展创造条件；五是加快物业管理的市场化进程，推进行业的优胜劣汰。要加大物业服务企业体制和机制改革的步伐，推进物业管理与房地产开发的建管分离，鼓励管理层和操作层的逐步分离，打造一批有实力的物业管理服务集成商，通过市场竞争机制的建立和完善，让有实力的品牌企业占领更大的市场份额，使更多的业主享受到优质服务。六是抓好物业管理师考试注册工作，注重企业关键岗位和一线员工的技能培训，建立一支具有良好敬业精神，恪守职业道德，具备熟练专业技能的员工队伍，以适应行业快速发展的需要。

我国的物业管理一步一个脚印，走过了不平凡的昨天，取得了今天来之不易的成就。尽管前进的道路上有很多困难，但是我们有法律法规的规范、约束、引导和保障，有发达国家的经验借鉴，有广阔的物业管理市场，有一大批勇于开拓、竞争力强的物业服务企业，有几百万热爱事业，无私奉献的物业管理工作者，我们相信，物业管理的明天更加美好。

第二篇：论文：中国财政支出现状及分析

中国财政支出研究

摘要

财政支出按照经济性质分类，可以分为购买性支出和转移性支出。随着我国社会主义市场经济体制和公共财政体制的建立，财政支出逐步退出了一般性和竞争性领域，支出的重点转移到了三农、教育、科技、医疗卫生、就业、社会保障、环境保护等。公共产品和公共服务领域 一方面转移性支出项目不断增加，在财政支出中的比重不断提高;另一方面财政开始更多地注重运用影响总需求的。购买性支出和转移性支出的不同方式来间接调控宏观经济。财政支出的结构随着经济发展而变化，相对于我的经济发展程度来说，我国政府自身的消耗过大，而各项社会公益性支出，特别是对社会保障 医疗卫生 教育支出等方面的投入明显不足。本文针对我国目前财政支出不平衡的现状进行分析及探讨，对我国财政支出的发展趋势进行讨论。

关键词：财政支出、公共、经济发展、趋势

目录

一、引言… … … … … … … … … … … …

2二、财政支出的含义… … … … … … … … …

2三、我国的财政支出结构… … … … … … …

2四、我国财政支出存在问题 … … … … … … …

2（一）财政规模方面的问题 … … … … … … …2

（二）财政范围方面的问题 … … … … … … …2

（三）财政结构方面的问题 … … … … … … …

3（四）财政效率方面的问题 … … … … … … …3

（五）财政管理方面的问题 … … … … … … …3

五、财政支出结构演进展望… … … … … …

3六、参考文献… … … … … … … … … …

4一、引言

中国的财政是在计划经济体制下建立的，改革开放前，其主要功能是经济建设，是生产

建设型的财政。改革开放以来，财政顺着四个方向调整：一是生产建设支出的比例在逐年下降，但仍占很大比重，二是由于党政机构得不到控制，行政运转费用的比例日益上升，所占的分额越来越大，三是预算外的自收自支 规模越来越大，一些政府和政府各部门收费被收支两条线固定和合法化，四是地方政府的财政特别是县乡财政的显性债务和隐性债务越来越多，数额巨大，五是财政支出结构中，近两年开始更多地向社会保障等公共支出进行调整。

二、财政支出的含义

定义：财政支出通常是指国家为实现其各种职能，由财政部门按照预算计划，将国家集中的财政资金向有关部门和方面进行支付的活动，因此也称预算支出。财政支出与财政收入一起构成财政分配的完整体系，财政支出是财政收入的归宿，它反映了政府政策的选择，体现了政府活动的方向和范围。所以，它是财政分配活动的重要的环节。

三、我国的财政支出的结构

根据交易的经济性质，可将财政支出区别为购买性支出（或消耗性支出）和转移性支出。两者的变化趋势在一定程度上反映了政府政策的侧重点。购买性支出是指政府为了履行其职能，从市场上取得物品与劳务并支付相应资金而发生的费用。转移性支出是指政府按照一定方式,把一部分财政资金无偿地,单方面转移给居民和其他收益者的支出,主要有补助支出、捐赠支出和债务利息支出。随着我国社会主义市场经济体制和公共财政体制的建立，财政支出逐步退出了一般性和竞争性领域，支出的重点转移到了三农、教育、科技、医疗卫生、就业、社会保障、环境保护等。

公共产品和公共服务领域 一方面转移性支出项目不断增加，在财政支出中的比重不断提高;另一方面财政开始更多地注重运用影响总需求的。购买性支出和转移性支出的不同方式来间接调控宏观经济。财政支出的结构随着经济发展而变化，相对于我的经济发展程度来说，我国政府自身的消耗过大，而各项社会公益性支出，特别是对社会保障 医疗卫生 教育支出等方面的投入明显不足 就目前而言，我国财政支出尚不能很好地体现出它的公共性，而这恰恰是公共财政的本质要求。

四、我国财政支出存在的问题

1．规模方面

当前我国的财政支出仍面临支出增长过快和支出不足并存的两难困境。一方面，由于财政包揽过多的问题没有解决，特别是财政支出需求刚性的增强，财政支出规模急剧增长；另一方面，一些必要的财政支出项目却无法得到保证，财政支出占GDP的比重有逐年下降的趋势，不仅大大低于发达国家水平，而且低于发 展中国家水平。

2．范围方面

(1)政府职能越位

表现在:过多参与私人产品的生产和提供，影响了市场机制的发挥，造成政企不分、政资不分。国有企业经济效益难以提高，财政支出严重越位，即支出范围过宽，包括了许多既包不了又搞不好的事务，这既挤占了稀缺的财政资源，分散了财力，又不利于推进经济体制的转轨，同时也造成了某些财政支出项目效益低下。

(2)政府职能缺位

表现在:宏观调控能力不足，包括财政政策、货币政策在内的一系列政策手段还不够完善；财政支出方面过于分散，支出重点不明确，如对社会保障的支持不足，对某些社会文教、公益事业的保障乏力，对某些基础设施和某些公共设施建设的投入不足等。这不仅弱化政府宏观调控的职能和力度，而且不利于市场经济体制的建立，并在一定程度上扰乱了国民经济的正常分配秩序。

3．结构方面

(1)经济建设支出比重仍然偏高

我国经济建设支出有下降趋势，但下降缓慢，比重还是很高。大量的经济建设支出，有效地增加了社会总需求，提高了中国的基础设施水平，促进了经济的高速发展。然而，经过多年的增长，经济建设支出表现出了投资过度的倾向随着 经济建设支出投资过多和内部结构的不合理，制造业的边际资本生产率逐渐下降，甚至降到零。

(2)行政管理支出增长过快

改革开放以来，随着社会主义市场经济的建设和社会各项事业的发展，政府的社会管理职能逐步扩大，机构人员逐步增加，行政管理费的增长是必然的。但是从现实的情况来看，行政管理费的增长已超过了同期财政收入、财政支出以及GDP的增长速度。不可否认，行政管理支出的增长有随着经济发展、社会进步而增长的合理性的一面，但也有由于机构不合理膨胀、人员编制过多、经费增长过快、服务效率低下等不合理的一面。

4．效率方面

目前我国财政支出运行效率低下，机制不健全。长期以来，我国并没有建立一套相对完整的财政支出效率评价指标体系和方法，对财政资金的使用过程及其效果缺乏必要的监督，对财政支出的失败也缺乏责任追究制度，财政支出决策缺乏科学的论证和规范的程序，导致财政资金的严重浪费，资金紧张和资金浪费并存的怪现象经常发生。

5．管理方面

管理方面，我国财政支出存在的问题主要表现在：一是支出预算编制粗化。二是支出预算约束软化。作为财政工作基本法规的《预算法》颁布后，国家同时又以法律、法规的形式规定了农业、教育、科技等财政支出项目必须达到一定的增长比例。这对促进和保证一些重点事业的发展的确发挥了一定作用，但同时也肢解了财政职能，人为地造成了法律之间的不协调，影响了优化财政支出结构实施主体的统一性、权威性。

五、财政支出结构演进展望

从政府合法性来看，财政支出是政府存在的唯一合法基础，政府只有通过适当的财政支出结构安排来实现执政的正当性。在个体化社会，财政支出结构调整体现了政府为公众解决公共风险，政府介入经济和社会发展，就是由于市场无法有效的化解公共风险。

然而公共风险本身也是一个动态的概念，在一定的时期内不断变化，而且它还与公众的传统价值观念、文化素质和政府执政理念有关。随着我国经济发展水平的不断提升，公众风险无论在内容上还是在范围上都较改革开放之初有了很大变化，改革开放初期最突出的公共风险就是解决社会的贫困和人民生活遭遇的物质产品匮乏，因此财政支出的结构安排就必须服务于解决这一社会的主要矛盾，财政支出结构应服务于物质财富的创造，所以建设性财政有其必然的合理性。但随着我国经济的发展，物质产品匮乏时代的基本结束，我国现阶段公共风险主要是人民日益增长的公共服务需求难以得到满足，进而导致内需不足，严重影响了我国经济发展方式的转变。这意味着财政支出的结构在这一历史过程中必须作出相应的调整，以适应社会日益个体化的情况下公众面临新的公共风险。这一阶段公共服务型政府的建设无疑有利于应对公众公共风险，政府需要继续加大对农业、教育、公共卫生、社会保障等支出，不断提高人的“可行能力”，降低公共风险。

1998年我国提出公共财政框架目标，2003年提出“健全公共财政”，2007年提出“完善公共财政体系”，2012年党的十八大提出“加快改革财税体制，健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，完善促进基本公共服务均等化和主体功能区建设的公共财政体系”，从“提

出→健全→完善→加快改革”可以看出，我国公共财政框架逐步形成并不断完善。与此同时，2004年中央提出公共服务型政府建设要求，我国财政支出大部分已经投入民生领域，从财政支出的结构来分析，中国财政已经具备了公共财政的基本形态。公共服务型政府建设的提出与实践，标志着我国政府致力于化解个体化民众的公共风险，来实现以内需为主的经济发展发式转变。

当下，在建设公共服务型政府的背景下，我们把教育、科学技术、文化与传媒、社会保障与就业、医疗卫生、农业支出等视为本研究的公共服务项目，因为这些项目不仅都属于流动性要素非常弱的项目，同时也具有非常强的公共性，事关广大人民群众的切身利益，符合公共服务型政府的公共性与服务性特征。下面我们通过1998-2011年14年的公共服务数据来分析我国政府建设公共服务型政府的状况。

（1）公共服务支出由3376.03亿元增长到49695.2亿元，年均增长率高达22.9%。公共服务支出中，前7年累计支出44914.54亿元，占18.75%，后七年占到81.25%，因此，集中度非常高。与此同时，公共服务支出占财政支出比例也不断提高，由1995年的31.2%增长到2011年的45.4%，13年上升了14.2个百分点，如图4。

（2）分区域看，我们以教育支出为例，如表3所示，财政教育支出地区差距非常明显，支出总额与比例最大的是东部地区，在45%以上，但是优势在减弱；其次为西部地区，比例在不断提高，说明了国家加大了对西部教育的投入；中部地区第三，基本保持在19%左右，14年来基本没有变化；东北地区比例持续减少，2010年仅仅占8.25%，增长倍数和增长率均低于其他三大区域。

（3）分城乡来看，我们以医疗卫生为例，我国城乡差距非常大，如表4所示，通过卫生总费用、卫生机构、卫生人员3项指标农村比例不断减少，每千人床位城乡差距不断扩大，农村由1998年占城市比例的43.4%下降到2011年的39.6%。因此，我国大部分卫生资源都集中在了城市，农村明显处于弱势地位。政府降低民众公共风险的主要方式是调整财政支出结构，加大对公共服务的支出力度，建设公共服务型政府，使改革的成果惠及到每一个人。公共服务支出占财政支出的比例不断提高，但是，公共服务在城乡以及区域间的差距过大，不利于农村地区及其中西部民众应对各种公共风险，公共服务型政府建设任重道远。

参考文献

【1】李文军、朱稳根.中国财政支出结构的演进研究.《中州学刊》2013年第3期.2013年07月16日

【2】曾娟红、赵福军.促进我国经济增长的最优财政支出结构研究[J].中南财经政法大学学报，2005

第三篇：2012中国茶叶市场现状及分析

一.茶叶行业的现状

中国是茶叶原产地和第一生产、消费大国，有上千年的饮茶历史，茶叶已经融入到人们的生活中。现在的国内茶叶市场看似波澜不惊，实际上却是暗流涌动，众多茶叶企业亟待破茧而出。

国内茶叶市场问题

目前我国茶叶市场整体需求趋于饱和，消费增长速度低于茶叶生产能力的扩张速度，呈现供大于求的买方市场特征，在这样的背景下，加上历史积淀的影响，我国的茶叶市场呈现如下特点：

1.多：茶叶种类多，行业企业多。

由于历史、地理原因，我国茶叶种类众多，大约有上千种茶叶，仅名茶就有两百种左右，而每一种茶叶因采摘时节、产地不同又可分出众多子类。

与茶叶种类多相对应的就是我国从事茶叶种植、加工的企业数量众多，分布广泛，据统计我国目前有大约8000万茶农、7万家茶企。

2.乱：管理无序，标准缺失。

产品种类和行业企业众多本就容易形成混乱的市场局面，而行业管理不健全和产品标准的不易操作更导致了茶叶行业出现比较混乱的局面。

近年来，各地大建茶叶城、茶叶批发市场，甚至一个城市建有多个批发市场，超出了市场的需要，结果导致市场内商户的销量和利润越来越薄。而且批发市场由个体商户组成，自身所普遍存在的散、乱、杂和不易监管等特点，很容易发生漫天要价的情况。管理的松懈也导致食品行业普遍推行的QS认证在茶叶行业得不到有效执行。

我国现行茶叶品质标准中，关于茶叶的感官品质都采用定性语言描述，消费者难以理解和应用，致使标准在交易定价中很难发挥作用，形成实施上的标准缺失情况。普通消费者在购买茶叶时往往难辨良莠，听任一些不良茶商的信口胡言，以次充好，长此以往也会抑制消费者需求。

此外，行业内还存在假冒伪劣、农药残留超标的情况，也严重影响了行业形象和消费者的消费需求。

3.弱：企业实力弱，品牌意识弱。

我国茶叶企业数量虽多，但多数都非常弱小，规模上亿的企业屈指可数，而且没有能够主导行业发展的企业。20010年，7万家茶企共实现茶叶总产值300亿元人民币，而同年仅联合利华立顿一家茶加工企业年产值即达到230亿元人民币，相当于国内茶叶产值的2/3强。

我国多数企业还处于小规模、分散经营的阶段，采用传统粗放经营模式，通过分布在各地的同乡和批发商销售。产品也主要依靠散装形式销售，茶企普遍缺乏品牌意识。目前我国有7万家茶厂，注册了自己品牌名称的还不到1000家。

二.茶叶行业的发展

改革开放以来，我国茶业依靠政策、投入和科技进步进入了新的发展阶段。2008年中国茶园种植面积和茶产量继续居世界第一，茶叶出口居世界第三。茶叶出口规模的不断扩大对提高中国茶产业的水平和竞争力、增加茶农收入发挥了重要作用。2009年中国茶园种植面积达到160万公顷，茶产量124万吨，占世界总量的1/3。2008年中国茶叶出口29.7万吨，出口金额6.82亿美元，仅次于肯尼亚和斯里兰卡。2010年，受良好社会环境的带动，中国茶业又一次站上新的历史高点——全国种植面积和产量均居世界首位，茶叶种植面积186万公顷，产量135万吨，产值超过430亿元。茶叶出口量突破30.3万吨，金额7.05亿美元，均价基本持平微增。

未来我国茶产业的增长潜力巨大，因为国内外市场需求稳定增长。从国内来看，喝茶已成为多数中国人的一种生活习惯，茶已成为社会生活中不可缺少的健康饮品和精神饮品，而且随着人们健康消费观念的普及，茶正在被越来越多的人接受、喜爱和追求。从国际需求来看，我国茶出口一直保持稳定增长态势。

茶叶从中国走向世界，早已成为世界饮料市场三分天下有其一的重要品种。世界茶叶市场竞争也日益尖锐，20世纪90年代以来各主要茶叶生产消费国都不断出现新的经营方式。

中国是茶叶的故乡，有绿茶、红茶等六大茶类，二十个产茶省，八千万茶农，是名副其实的产茶大国。

改革开放以来，我国茶业依靠政策、投入和科技进步进入了新的发展阶段。2008年中国茶园种植面积和茶产量继续居世界第一，茶叶出口居世界第三。茶叶出口规模的不断扩大对提高中国茶产业的水平和竞争力、增加茶农收入发挥了重要作用。2009年中国茶园种植面积达到160万公顷，茶产量124万吨，占世界总量的1/3。2008年中国茶叶出口29.7万吨，出口金额6.82亿美元，仅次于肯尼亚和斯里兰卡。

2010年，受良好社会环境的带动，中国茶业又一次站上新的历史高点——全国种植面积和产量均居世界首位，茶叶种植面积186万公顷，产量135万吨，产值超过430亿元。茶叶出口量突破30.3万吨，金额7.05亿美元，均价基本持平微增。

未来我国茶产业的增长潜力巨大，因为国内外市场需求稳定增长。从国内来看，喝茶已成为多数中国人的一种生活习惯，茶已成为社会生活中不可缺少的健康饮品和精神饮品，而且随着人们健康消费观念的普及，茶正在被越来越多的人接受、喜爱和追求。从国际需求来看，我国茶出口一直保持稳定增长态势。

三.茶叶的种类茶叶根据制作方法不同和品质上的差异,分为绿茶,乌龙茶,白茶,黄茶,黑茶,红茶六大类.绿茶:西湖龙井,碧螺春,黄山毛峰,安吉白茶,顾诸紫笋,太平猴魁,信阳毛尖,六安瓜片等等.乌龙茶:铁观音,大红袍,冻顶乌龙,凤凰单枞,黄金桂等等.白茶:政和白毫银针,白牡丹等等

黄茶:君山银针,平阳黄汤等等.黑茶:湖南白沙溪黑茶.普洱茶,六堡茶等等.红茶:祁门红茶,云南滇红等等..以季节分类:

①春茶----是指当年3月下旬到5月中旬之前采制的茶叶。春季温度适中，雨量充份，再加上茶树经过了半年冬季的修养生息，使得春季茶芽肥硕，色泽翠绿，叶质柔软，且含有丰富的维生素，特别是氨基酸。不但使春茶滋味鲜活且香气宜人富有保健作用。

②夏茶----是指5月初至7月初采制的茶叶夏季天气炎热，茶树新的梢芽叶生长迅速，使得能溶解茶汤的水浸出物含量相对减少，特别是氨基酸等的减少使得茶汤滋味、香气多不如春茶强烈，由于带苦涩味的花青素、咖啡因、茶多酚含量比春茶多，不但使紫色芽叶增加色泽不一，而且滋味较为苦涩。

③秋茶----就是8月中旬以后采制的茶叶。秋季气候条件介于春夏之间，茶树经春夏二季生长、新梢芽内含物质相对，减少叶片大小不一，叶底发脆，叶色发黄，滋味和香气显得比较平和。

④冬茶----大约在10月下旬开始采制。冬茶是在秋茶采完后，气候逐渐转冷后生长的。因冬茶新梢芽生长缓慢，内含物质逐渐增加，所以滋味醇厚，香气浓烈。

3、按其生长环境来分：

①平地茶----茶芽叶较小，叶底坚薄，叶张平展，叶色黄绿欠光润。加工后的茶叶条索较细瘦，骨身轻，香气低，滋味淡。

②高山茶----由于环境适合茶树喜温、喜湿、耐阴的习性。故有高山出好茶的说法。随着海拔高度的不同，造成了高山环境的独特特点，从气温、降雨量、湿度、土壤到山上生长的树木，这些环境对茶树以及茶芽的生长都提供了得天独厚的条件。因此高山茶与平地茶相比，高山茶芽叶肥硕，颜色绿，茸毛多。加工后之茶叶，条索紧结，肥硕。白毫显露，香气浓郁且耐冲泡。

四,茶叶的功效

绿茶中保留的天然物质成分，对防衰老、防癌、抗癌、杀菌、消炎等均有特殊效果，为其他茶类所不及。

如：西湖龙井有生津止渴、提神益思、消食化腻、消炎解毒之功效。

庐山云雾、六安瓜片可以帮助消化，杀菌解毒，具有防止肠胃感染，增加抗坏血病等功能。

雨花茶色、香、味、形俱佳。冲泡后，茶色碧绿而清澈，回味甘甜，有止渴清神、消食利尿、治喘、祛痰、除烦去腻等功效。

红茶的特点是红叶红汤，是经过发酵后形成的品质特征，干叶色泽乌润，滋味醇和

甘浓，汤色红亮鲜明。红茶有“工夫红茶”、“红碎茶”、“小种红茶”三种，著名的红茶有“祁红”、“宁红”、“滇红”等。高档祁红外形条索紧细苗秀，色泽乌润，冲泡后茶汤红浓，香气清新芬芳馥郁持久，有明显的甜香，有时带有玫瑰花香。祁红的这种特有的香味，被国外不少消费者称之为“祁门香”。祁红在国际市场上被称之为“高档红茶”，特别是在英国伦敦市场上，祁红被列为茶中“英豪”，每当祁红新茶上市，人人争相竞购，他们认为“在中国的茶香里，发现了春天的芬”。

祁红茶宜于清饮，但也适于加奶加糖调和饮用。祁红在英国受到了皇家贵族的宠爱，赞美祁红是“群芳之最”。

乌龙茶综合了绿茶和红茶的制法,其品质介于绿茶和红茶之间，既有红茶的浓鲜味，有绿茶的清芬香，并有绿叶红镶边的美誉。乌龙茶的药理作用，突出表现在分解脂肪，减肥健美等方面。

文山包种茶含有丰富的营养 保健成分，可强心利尿，消除疲劳，有消除血脂肪，防止血管硬化的妙效。

安溪铁观音：属乌龙茶之极品，产于福建省安溪县尧阳乡。饮之具有清心明目，防止动脉硬化，,降脂减肥之功效。

福建省福鼎县盛产白牡丹茶，其性清凉，有退热降火之功效。

福建省东北部政和县盛产白毫银针，其性寒有解毒退热降火之功效，被视为治疗麻疹的良药。

白沙溪黑茶具有降血脂、减肥、助消化、醒酒、解毒等诸多功效。人们在吃过酒肉后，常泡一杯普洱茶，以助消化和醒酒提神，普洱茶流行于许多国家和湾澳地区，被称为美容茶、减肥茶和益寿茶。

五,如何让进入茶叶行业

一、合理的选址

商业经营最注重的是“地气”“人气”，这并非迷信，“地气”主要是看这个地方有没有商业氛围，这种商业氛围对我们所经营的商品合不合适，“人气”主要是指我们经营的地方有没有顾客流这些顾客是否有购买我们商品的心理动机。

二、茶店装饰

茶叶店的装饰主要是突出茶叶经营的特点，使顾客产生一种和谐美的心理，茶叶店装饰分为外装饰域内装饰，外装饰主要能吸引顾客进店浏览，内装饰主要是能激起顾客的购买动机。

三、丰富的茶叶知识

作为一个茶叶经营者，首先需要的是掌握丰富的茶叶知识，简单的茶叶栽培知识，茶叶的产地、茶叶的种类、茶叶的加工，各种茶生长在什末地方？地方名茶的来历，茶叶质量的鉴别，茶叶价格的变动，茶艺、茶道、茶文化以及与茶有关的茶具知识等。同时，不断了解市场的要求，掌握茶叶消费的变化，更新经营观念，预测茶叶消费的变化趋势。

四、严把质量关

商品质量是决定一个商店经营好坏的重要因素，茶叶尤其如此，故此在进茶时，千万不能讲人情，一定要严把质量关，看外形、闻香度、测水分、开汤、品滋味、看叶底、评价格，一丝不苟，如若有条件的可以用先进的检测设备，如若自己把握不定，可以向一些专职技术人员请教，同时要求供货商有三证（营业执照、卫生许可证、商品检验合格证）进包装茶要了解对方有没有分装厂，且手续是否完备（分装资格、商品条码、产地、出厂日期、保质期），并且拆开一两盒（袋）看看品质是否相符，千万不能图省事，图便宜，轻易相信人，最好选择有规模、有实力、有无形资产的供货商。

五、进货的科学性

茶叶的季节性特别强，储存极为严格，种类繁多，这就要求经营者在进货时要有清楚灵活的头脑，千万不要图省事一下进许多货，一定要根据你经营规模的大小，上的销售量，了解市场动态，预测当年的销售情况，适当进货，对于高档名优茶更要谨慎从事，不要图高利润一下进许多，采取卖多少进多少，少进勤进，否则你辛苦一年，积压一大批茶叶，陈茶的贬值确实令人寒心，新进茶叶行业的经营者更要小心从事，多问一些行家，多跑几趟路，因为，你更赔不起。

作为零售商对批发商、厂家要建立信息档案，以便缺货时及时联系，这样就避免了缺货与积压的矛盾。

六、品种要齐全

消费者对茶叶的要求五花八门，作为经营者一定要适应市场需求，尽量达到品种齐全，确定自己经营的主品种外，不能拒绝其他品种，不要自我封闭，应该有宽容的胸怀，接纳新品种，有些冷门货可以少进一点，留下供货者的通讯地址，以备急用。

茶叶作为一种特殊的消费品和艺术品，顾客对其口感、滋味、内质、品位要一个相当的时间接受和评定过程，这样，就要求经营者要有耐心，不要开张几个月或一年挣不到钱就不相干了，要不断的进行宣传，同时针对顾客的要求不断改善，虽然开个茶叶店没有八年抗战那样“论持久战”，但也须两三年功夫不可，这也许是许多茶叶经营难以走出的误区。

十九、逐步走向连锁化

因现代市场经营越来越规范，利润越来越平均，如若你所经营一、二所茶店效益不错，同时，又积累了许多无形资产，千万不能就地踏步，更不能把挣来的钱消费掉，应该总结成功的经验，培训人才，把你的经营点在逐步稳健的基础上进行同步扩张，走向连锁化。这样，可以节约成本，有利竞争，在茶叶届立于不败之地。开设连锁首先可以建立配货中心，建立健全各项规章制度，选拔人才，对你已经经营好的点进行复制，这样，你的企业就会不断发展、壮大，原天下茶界同仁，齐心协力、共同壮大，以振我中国传统茶叶之雄风，与洋茶争夺国际市场，中国茶叶一定能胜利!

第四篇：中国电影院现状及发展前景分析

中国电影院现状及发展前景分析

在近年来出现的全球经济危机中，当一些行业在慢慢减慢发展及扩张步伐的时候，我国电影市场的扩张与运营却仍在如火如荼地进行着，在2008年，我国电影票房收入首次进入全球前十名，达到43.41亿元，较2007年增长30.48%。中国电影票房从2003年的约9亿元增长到2009年43亿的规模仅用了5年时间，2009年的电影票房达到60亿元，比2008年的43.4亿增长38.25%，并连续四年以25%以上的速率递增。

随着票房的增长和人们对高质量精神生活的不断关注，中国电影院也迅速得到成长，从2003年至今，在电影票房收入增长的刺激下，我国影院和银幕数量随之不断增长，全国院线公司范围内新增影院118家，新增银幕500多块，总数达到4000多块。预计到2010年，中国将拥有近2000个影院和约6000块银幕，成为仅次于美国，位列全球第二的电影放映大国，中国电影院现状剖析

在高速发展的过程中，中国电影院的现状却让人几分欢喜几分忧愁，比如电影院发展的不成熟，产业体制的不完善，影院票房的不平衡，影院消费的虚高，影院分布的不均衡等等，都成为抑制电影院发展的绊脚石，为认清目前影院发展形势，笔者下面将从几方面详细剖析中国电影院现状。

一、电影院发展的不成熟期

预计到2010年，全国票房可达80亿，预计到2014年，国内票房将突破200亿元，这时才能到达一个比较成熟的电影市场。在目前国内的电影票房下，中国影院的发展还是处于发展的初期。在从前，电影院多了，就会有一种顾虑，当电影院过多了以后，有了这一家电影院，那一家电影院的票房会不会随之下降，实际上没有，因为蛋糕整体做大了。据一项数据调查报告得知，在2008年，超过1000万票房的电影院全国仅仅是117家，它占了60%多的市场份额，超过500万票房的216家，占了票房的80%，也就是说真正的有效的电影院在重要也就200家，真正的需求，有效的电影院应该到1000家，这是说真正的现代化、多厅电影院，达到目前的216家水平的电影院。

二、电影院消费的虚高

有人说，现在进电影院看电影是一种奢侈消费。电影消费随着电影院线市场的发展成为一种时尚的潮流，但是虚高的票价还是让人们对电影院望而却步。在北京、上海这样的大城市都拥有几十家影院，星级影城十多家。与全国其他大城市的票价相比，上海市区几大影院平均票价为40元以上（热门时段高达数百元），北京和杭州票价为40-80，贵宾厅达数百元，以乌鲁木齐为例，除去其他因素，票价一般维持在20-60元，然而相对人均收入来说，在美国，一张电影票价是居民人均收入的1／400，而中国是人均月收入的1／20，是前者的20倍，中小城市高票价更加突出。电影从大众消费变为高档消费，高票价把众多百姓拒之门外，当人们对豪华影院不再感到生疏，影院总有一天会失去市场。

三、电影文化尚未普及

在北京、上海等城市，都拥有几十家大型及星级影院，但是在很多二线城市及中小城市，电影还属于少数人的东西，电影文化尚未普及到这个角落。放眼望去，虽然中国的发展极其迅速，但是经济的发展并没有及时转变人们消费的观念，很多地方的经济圈已经形成，而且交通也非常便利，信息获取渠道很多元化，但是在全国287个总人口超过百万的城市里头，现在有很多地方没有电影院。曾经在网上看过这么一则短文，说的是一位教育厅干部到某二级城市调查教育普及工作，教育局长告诉他说，十几岁的孩子问他：叔叔，什么是电影？这就是我们现目前电影的普及水平，我们有电视、网络，但是一个十几岁的孩子生长在这么一个地方，他竟然没有进过电影院，因为当地没有一家多功能和现代化的电影院。

四、中小影院苟延残喘

我上面所提到的某市，并不是没有资金去办一家电影院，而是影院在这些区域经营较艰难，关键是我们没有合理引导消费者进入影院去消费。在很多大中型城市及发达地区，一些院线的票房以两位数的百分比增长，而在一些中小城市，影院在困境中寻求生存和发展机会，到最后只能是倒闭或仍旧苟延残喘。在中国现目前的电影院中，只有一部分影院是多功能、现代化的，其他很多影院都存在着设备陈旧老化、观影环境不理想、设施简陋等问题，在影响了影院效益的同时，打击了观众的消费欲望，最终失去了一大部分消费者。

五、电影市场发展的不平衡

在中国有一个有趣的现象，也是国际上常见的现象。中国2009年总的票房是60亿，国产片票房占到50%以上，但是其中的10部大片就占到了票房的80%。

从经济上来讲，电影院的经营管理者需要大片，但是多样化的文艺片小众电影还是需要的，这就需要包括电影院、政府要有积极的政策来扶持；从文化上讲，大成本电影占据了市场绝大部分的份额，在一定程度上却抑制了电影市场整体的发展，破坏了文化的多元性，导致了电影院市场发展的不平衡。

中国电影院发展前景

在未来几十年的电影院发展过程中，面对着中国巨大的消费群体及广阔的市场发展潜力，中国电影院面临着前所未有的发展机遇，在影院利润不断凸显的形势下，各种影院竞争也将变得越来越激烈，中国电影院的发展前景也逐渐清晰：

一、电影院的产业化

在若干年前，中国的广播影视业都是由政府投资创办，由政府管理，为政府工作服务，基本没有产业的概念，所有的费用都依靠政府拨款。改革开放以后，中国广播影视业开始融入市场经济，并以广告经营为起点开始进行产业化运营，到目前为止，全国广播影视系统的年经营性收入达到500多亿元人民币，成为广播影视运营、发展的主要经济来源。

在历史的变迁中，中国电影院也逐渐成为一项新兴产业。随着巨大经济利益的诱惑，部分传统国有院线斥巨资投入到影院基础设施建设中，社会资本继万达之后，金逸、时代今典、保利集团等又加入到投资影院建设的热潮中，以及韩国希杰CGV影院这样的国际品牌也加大资本投资力度，加快了影院建设的速度。各种国有、民营、外资企业纷纷投入到电影院产业的投资之中，并初步形成了巨大的产业链。随着电影院市场份额不断扩大，电影院产业链规模将不断加大。

二、电影院设计的现代化

随着生活节奏的加快，人们对精神生活的享受越来越依赖，电影院就是为人们提供了一个非常舒适和减压的地方，理念就是让观众欣赏电影、享受生活。在今后的电影院建设当中，现代化的设备及规格成为影院建设的主要标准，如意大利放映系统，杜比数码SRD、DTS等系统还原设备，美国QSC功放系统，德国施耐德高端镜头，以及英国进口超视野整壁式巨幅屏幕。越来越多的投资商都致力于做一流的电影院，甚至用五星级标准来衡量电影院，在装修水平、设备水平上推陈出新，获得更多的忠实顾客，比如说3D技术，超大屏幕等等，让顾客享受到影院间的差异化。

三、电影院利润的多元化

就如同现在的各大报纸，虽然做的是媒体出版业，但是利润来源并不是报纸本身，而是附属的报纸广告而带来的丰厚效益。电影院的投资也是如此，电影院的利润来源也不仅在票房上，当然了，这不是说票房不重要，没有票房也就没有后面的衍生产品、没有人气、没有其他的消费。影院在今后利润的主要来源有以下几个：

1、以影院业相关的多元化经营正在形成气候，受国外消费模式影响，许多影院充分利用周边环境，打造出了休闲、娱乐、购物、餐饮等为一体的新型影院场所；

2、广告来源，许多企业和广告公司把目光投向了电影播映前的广告，许多企业对片前广告很感兴趣，如红塔集团近年来先后拍摄了三部介绍红塔集团的专题广告片，在每部大片播映时，同时滚动播出红塔专题广告片，形成了很好的广告效益；

3、电影宣传品和书刊将会出现新的经济增长，随着人们对电影艺术的欣赏，电影海报的制作正在走俏，许多观众都有收藏海报的习惯，一些出版社也推出了与电影有关的书籍。

四、电影院的规模化

中国有世界上最大的广播影视消费群体。目前中国电视机、收音机的社会拥有量分别达到了四亿台和五亿台，电视和广播的人口普及率分别达到了94%和93%，然而电影普及率却很少，在这种情况下，中国急需规模化的大型影城来满足消费者的需求，在中国的中小城市中也将随着电影的普及覆盖到中型甚至是大型影院。按照专家的估算，中国的电影院市场份额在200亿元以上，具有很大的发展潜力。在今后的票房分布中，较大部分票房将被大型及星级影城所占据，其中利润大部分将被其瓜分，因此，规模化的高档连锁影城成为业内投资热点，外资、民间资本的注入将使影院的规模化进程加快。

五、影院设计的人文化

在今后的影院建设中，无不秉承大型国际影院的设计风格，凸显出人文关怀的色彩，处处体现艺术气息、人文设计和服务的国际理念。电影院大厅设有多个售票台，先进高效的售票系统取代了传统的人工售票方式。值得一提的是，在影院的设计中，将更为突出人性化的主题模式，例如为残疾人设计的专用座位及坡道，使残疾人也能体验电影院的快乐。另外，相对于传统影院的平面设计，视角不利于全景观看，先进的全场座椅以屏幕为圆心，45度角弧形排列面对屏幕，观众在任意座位都将得到完美的观赏角度，阶梯状交错排列，实现不受任何干扰，同时每个座椅设有饮料和食品的托放盘，更加体贴周到，影院的人文关怀因素成为今后设计的重点部分。

六、电影院文化的多样化

在今后的电影院中，随着各种全球文化的碰撞，各种电影文化将纷至沓来，例如中国近期出现的抗战及内战的大片，如《南京南京》《风声》《建国大业》等等，优秀的中国传统文化大片，如《梅兰芳》等，在国际大片的引进上，多年前引起轰动的爱情大片《泰坦尼克号》，近期风靡全球的科幻片《阿凡达》，喜剧片《非常主播》等等。随着地球村的不断扩张，人们对电影的需求越来越多元，多样化的电影文化带给人们的除了压力的缓解之外，更多的是多种文化的融合。在今后的影院中，多样化的电影将满足各种不同的消费人群，在为影院创收的同时，也加深了全球文化的融合。

经济危机影响了人们的衣食住行，同时，经济危机也蕴含着巨大的发展机遇。在中国，我们是有着一个13亿潜在观众的市场，我们也是一个越来越被世界关注的电影市场，我们也是一个“院线制”电影发行放映的市场，我们也是有着越来越多的现代时尚的连锁影院被不断兴建的市场。我们相信，在中国经济不断繁荣富强的同时，中国电影院市场一定会迎来一个明媚的春天！

第五篇：城市社区物业管理的现状及成因分析

城市社区物业管理的现状及成因分析

一、调查背景

随着城市建设的快速发展、房地产市场的逐步完善以及人民生活水平的不断提高，人们对居住环境和条件的要求也愈来愈高。小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。

为了更好的了解小区物业存在的诸多问题，暑期期间，我们走进庐江县庐城镇部分房地产开发公司，对一些小区进行实地调查。在调查中我们发现了很多对居民生活产生极大影响的问题，解决物业管理中存在的这些问题迫在眉睫。

二、研究报告

1、随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠，我们走访的小区中，就看到这样的问题；三是不按时交纳或不交纳物业管理费。物业管理得不到支持，不按照规定交费是出现这些问题的一个重要原因。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。据了解，目前我县已有很多房地产开发公司面临收费难的问题，物业管理工作难以为继，造成业主与物业管理部门矛盾升级。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

2、房地产公司对管理服务的定位不准确，物业管理企业从业人员文化层次较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。

3、老旧小区基础条件不配套。我县物业管理住宅小区主要为以下几种情况：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，建设时间较早，基础设施条件差，建设标准普遍不高；二是实行半封闭管理的住宅小区，基础设施条件一般，有的遭到人为破坏，无人管理；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，在我县所占比例不大。

我们实地调查了一个老旧小区，它所存在的物业问题具体表现为：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，基础设施不完善。二是安全防范设施匮乏，是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱。三是

小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区房屋本体屋面、楼道墙面等陈旧、破损严重，可以看见有些房屋渗漏留下的水渍。四是下水道排水不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，甚至很多居民不交费，物业部门也疲于催交费用，很长时间都没有人管理。

4、开发商遗留问题的解决不到位使得物业管理矛盾更加突出，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难辞其咎。质量问题得不到保障，业主对物业管理的不满程度也大大提高。

5、存在一些常见问题影响物业管理正常运作。（1）、供水、供电设施存在的问

题。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿责任。（2）、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。小区前面的门面房有的用于开设饭店，这些问题就更加明显了。物业公司苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。（3）、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到居民投诉后才被动维修。

6、现行物业法规操作困难，存在许多弊端。物业部门不能按照标准实施管理，业主不服从管理，对物业法缺乏了解等等。这些都严重阻碍了物业管理的正常运行。

三、相关建议

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》

和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、加强公共设备设施管理，保障居民工作生活秩序。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。

3、积极探索新的管理方式。推行目标管理责任制，明确各级责任，促进企业健康发展。各级都有明确的责任，都知道“该做什么”，“不该做什么”，“如何检查”，“做不好怎么办”，形成一级对一级负责，一级对一级进行检查和督促的责任氛围。有关部门要积极创造条件，借鉴全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。

四、业主责任

为了使我们的生活环境能够更加美好，我们每一个居民也有自己应尽的义务与责任。首先，要与物业管理部门积极配合，努力寻求解决问题的最佳途径。服从有关部门的管理，只有这样才能更好地解决自己所遇到的问题。其次，每个业主都应当知道，按时交纳物业管理费用是自己的义务。自觉做到这些，相信物业也会积极地进行小区管理。最重要的是要提高业主意识，使业主了解相关法律法规，只有这样才能够从根本上消除业主对物业部门的不满，缓和业主与物业之间的矛盾。

结束语：我们每个人都应当关心与我们的生活息息相关的问题，通过这次调查，我也学习到了很多。只有我们每个人都努力，才能让我们的生活更加美好！让我们携手共创美丽的家园！

调查人：高瑜2010年8月16日