物业费按等级实行政府指导价格)

第一篇：物业费按等级实行政府指导价格)

物业费按等级实行政府指导价格

市府出台《关于加强哈尔滨市物业管理工作的若干意见》

为进一步加强物业管理，理顺管理体制，日前，市政府出台《关于加强哈尔滨市物业管理工作的若干意见》。《意见》规定，市房产住宅部门要以房屋及共用设施设备维修养护、保洁服务、公共秩序维护、绿化养护等物业服务基本内容为主，制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。市物价部门要根据物业服务等级标准等因素，测定普通住宅小区物业管理服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，制定与物业管理服务等级相适应的政府指导价格。同时要将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区公示。

物业纠纷由联席会议协调解决

《意见》规定，对物业管理实施“市、区、街道、社区”四级管理体系。市房产住宅部门是全市物业管理的行政主管部门。各区政府将指定一个机构，负责本辖区内物业管理活动的日常监督管理工作，如指导、监督业主大会和业主委员会活动，监督物业管理用房的配置和使用，协助市维修资金管理中心做好辖区住房专项维修资金的归集工作，调解物业管理活动中的纠纷，及时处理投诉等。

《意见》要求，各街道办事处（乡镇人民政府），要明确一名领导分管物业管理工作。负责组织业主大会成立和业主委员会选举、备案工作，调解社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业相互之间的关系等。此外，社区居民委员会也要明确具体人员协助做好物业管理工作。

《意见》要求，建立联席会议工作制度。物业管理活动出现矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会等相关单位召开联席会议，共同协商解决。

建设部门负责监督房屋保修

《意见》要求，市房产住宅行政管理、区物业管理机构、民政、城管等行政管理部门要加强物业管理区域的监督检查力度，形成齐抓共管的局面。建设行政管理部门要监督建设单位严格落实工程质量保修责任制，按照法律、法规规定及房屋买卖合同约定的保修范围和时限履行保修义务；公安部门要加强物业管理区域的防盗、防抢、安全监控、区域保安、流动人口、犬类豢养等治安防范的检查监督等；规划部门要审核物业管理用房按规定标准配置情况，在批准的规划图纸中明确标注位置和面积；质量技术监督部门要加强电梯的检验检测、安全监察工作，监督物业服务企业委托专业公司进行电梯保养维护，保证电梯正常安全运行等。

合同期内物业不得退出服务

《意见》对前期物业管理工作也作出了规范。据规定，物业项目交付使用时，由区物业管理机构对物业管理用房配置情况进行核实，未按规定标准配置物业管理用房的，不得交付使用。建设单位在销售房屋时，不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将物业

图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记。

《意见》还完善了物业服务企业退出机制。合同期限内物业服务企业不得擅自退出物业项目管理服务。企业擅自退出物业项目管理服务的，记入企业信用档案，给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

(来源：哈尔滨日报 2008-05-05)

第二篇：刘宏诚：物业费按政府指导价标准将上调19？

物业服务费将上调19？

近日，北京市发展和改革委员会和北京市国土资源和房屋管理局公开征求对《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的意见再次引起媒体和业主的关注，由于物业管理费关系到众多北京业主的切身利益，笔者对此次征求意见的“政府指导价”和现行的物业收费进行了比较，发现如果真的按此“政府指导价”收费，业主在综合管理费，物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费，绿化养护费，清洁卫生费，秩序维护费五项基本收费上，经济适用房的业主支出没有变化，普通住宅小区的业主则将多支出19.北京市普通居住小区现行的物业收费执行的是1977年物价局和国土房管局196号文的规定，标准中分为甲类、乙类、一般住宅三种情况。现将笔者进行比较的情况加以说明：

一、综合管理费：

目前执行的196号文上称为“管理费”，甲类、乙类、一般住宅分别为每年每建筑平方米3.50元、2.82元、2.40元，加上5.5的税费，折合每月每建筑平方米0.31元、0.25元、0.21元。

此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.32元（含税）。

二、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费，绿化养护费：

目前执行的196号文上该费用相对应的项目包括：化粪池清掏费、房屋公共部分小修费、小区共有设施维修费及相关税费。化粪池清掏费和小区共有设施维修费，甲类、乙类、一般住宅相同，分别为每年每建筑面积0.30元和1.00元；房屋公共部分小修费，甲类、乙类、一般住宅分别为每年每建筑平方米1.83元、1.37元和0.91元。这些费用加上税费，甲类、乙类、一般住宅分别为每月每建筑平方米0.27元、0.24元和0.20元。

此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.31元（含税）。

三、绿化养护费

目前执行的196号文上该费用为每年每建筑面积0.55元，绿地率超过30的可上浮20，加上5.5税费，绿地率30以下的，每月每建筑面积0.05元，绿地率30以上的每月每建筑面积0.06元。

此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.07元（含税）。

四、清洁卫生费

该费用196号文没有统一规定，区、县物价局的标准按每月每户计算，除密云、顺义为5元外，其它区县为1.5-3元。按国家甲类、乙类、一般住宅标准：每户面积在56-102建筑平方米之间，取中位数计算，每户80建筑平方米3元清洁费，加5.5税后每月每建筑平方米0.04元，比经济适用房现行的标准每月每建筑平方米0.05元还低。

此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.08元（含税）。

五、秩序维护费

目前执行的196号文上该费用叫做保安费，每户年月3-5元，如果我们取甲类住宅（面积范围83-102建筑平方米）中位数每户90建筑平方米缴纳5元保安费计算，加5.5税后每月每建筑平方米0.06元；取一般住宅（面积范围56-64建筑平方米）中位数每户60建筑平方米缴纳3元保安费计算，加5.5税后每月每建筑平方米0.05元，与现行经济适用房收费持平。

此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.11元（含税）。

综上所述，取现行标准高的计算，上述五项收费共计每月每建筑平方米0.75元（含税），此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.89元（含税），上涨幅度19.为何上涨却说下降？

此次物业费调整前的宣传同三年前一样，只不过3年前说的是下降40，这次说的是略有下降，为何笔者算的上涨了，宣传却说下降了？原因是此次“政府指导价”剥离了业主自用部分的中、小修费，防范了物业公司共用部分中修费的重复收取，取消了去年9月就应依法停收的每户每月1元的所谓“代办费”。

市发改委收费管理处处长王岩先生也承认了过去物业服务收费“存在重复缴费问题”，这就引发了一个主管部门知道“存在重复缴费问题”为何不纠正或纠正不利的问题，同时也引发了重复缴费是否应退还的问题，欠费业主要不要补缴这部分本来就不该收的“重复收费”和“不合法收费”。

业主将从“政府指导价”中得到的实惠

从196号文发布到现在，业主缴纳的物业费大多包含了业主自用部分的中、小修费，但却有为数不少的业主在自用部分进行维修时还要另行向物业公司缴纳维修费或所谓的“材料费”。这笔费用甲类、乙类、一般住宅的业主分别每月每建筑平方米要缴纳8.35元、6.86元、5.03元，如果按“政府指导价”，将不用缴纳这笔费用。

1999年1月1日以后购房的业主缴纳的公共维修基金已包含了共用部分的中修费，但仍有物业公司继续收取这部分费用，甲类、乙类、一般住宅分别每月每建筑平方米为5.30元、4.57元、3.51元，如果按“政府指导价”，将不用缴纳这笔费用。

电梯、水泵的大、中修费、折旧费由于是按部、台计算，也有物业公司进行重复收费的，具体数字要根据各个小区的具体情况计算，笔者只能略过，如果按“政府指导价”，物业公司将不法再骗收这笔费用。196号文规定了物业公司可每户每月收取1元的“各项费用统收服务费”，去年9月1日《物业管理条例》实行，该费用应停收，但很多物业公司仍然收取，如果按“政府指导价”，这笔费用将不能再收取。

“政府指导价”将无人驾驶电梯收费单列，按此办法，使用无人驾驶电梯的小区业主可比现在少缴40的电梯运行费。

“政府指导价”的服务标准比196号文时有提高，增加了清洗外墙、物业公司统一着装、计算机管理等要求。

“政府指导价”的意义

北京市新的物业收费办法征求意见稿虽将“经市政府有关部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区；办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区；按照《北京市物业管理招投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；按照《物业管理条例》第十条规定，成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时与选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；在房屋买卖合同和物业服务合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区”列为实行“市场调节价”的范围，并不要求实行“政府指导价”，但不等于这些实行市场调节价的物业费就一定要比“政府指导价”高，业主大会在选聘物业公司时，可参考“政府指导价”和物业公司约定物业收费标准，甚至可选择经济适用房的物业收费标准或更低的标准。“政府指导价”可帮助业主了解物业收费的构成和应享受的相对服务。

第三篇：物业费的价格构成

荆楚网消息（楚天都市报）（记者熊星星 通讯员沈佳 实习生夏菲娅）经济适用房业主可以免交物业费吗？如果不是，有标准没有？昨日，省物价局三位处室负责人做客本报接听

“3·15维权直通车”热线时，很多市民咨询这个问题。

汉口长丰大道百姓之春小区业主夏女士说，她家经济房去年2月验收，一直未入住，不知按规定可否免交物业管理费。接听热线的省物价局房服处副处长胡时中说，按规定，武汉

市普通住宅和经济适用房的物业服务费，都实行政府指导价，最多只能上浮20%。按现行物业费的指导价标准，每平方米的物业服务费指导价标准为1.2元，它包括8项费用：0.15元的综合管理费、0.15元的共用设施运行维护费、0.05元的绿化养护费、0.1元的清洁卫生费、0.15元的秩序维护费、0.05元的智能化系统运行维护费、0.5元的电梯费和0.05元的水泵费。指导价“下不保底”，若服务标准降低或减少，收费也相应缩减。

第四篇：吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格

吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价

格

一、我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：

1、普通住宅

一级：每平方米1.00－1.50元；

二级：每平方米0.70－1.00元；

三级：每平方米0.50－0.70元；

四级：每平方米0.30－0.50元；

五级：每平方米0.30元

2、高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定。

二、非住宅物业服务价格由各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际经济发展水平和社会承受能力，按照《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》规定的原则，制定本地区非住宅物业管理服务政府指导价格。

三、住宅小区物业服务收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》由双方协商议定，并报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。非住宅物业服务收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照当地非住宅物业管理服务政府指导价格协商议定，并报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

物业服务收费标准难以确定的，报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核准。

附件3：

吉林省住宅小区物业管理服务等级标准 一、一级物业管理服务等级：

1、基本要求

（1）物业管理企业原则上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年（含三年）以上管理住宅小区经历的三级物业管理企业。

（2）建立完善的物业管理服务制度，并落实到位，按规范签订物业服务合同。

（3）物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验。

（4）80%以上物业管理人员应持有物业管理上岗证。

（5）80%以上物业管理人员应具有大专以上学历。

（6）物业管理企业对业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等实行计算机管理。

（7）小区设有“服务中心”，实行24小时物业服务接待，公示服务联系电话。适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收费价目。采取多种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，保证每年与50%以上业户作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95%。

（8）建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。

（9）适应业主需求，组织、配合社区开展文化活动。

（10）建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费用的收支状况。

（11）按规定管理、使用专项维修资金。

2、房屋管理

（1）按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

（2）房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁；外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

（3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

（4）空调安装统一有序，支架无锈蚀。

（5）阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面。

（6）无超出设计或统一设置以外的防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。

（7）房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料、日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝止，并报告有关部门。

（8）小区主出口设小区房屋、道路平面分布图，小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

3、设施设备维修养护

（1）共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。

（2）实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场。维修回访率达到90%以上。

（3）水、电、电梯、消防、监控等设备运行管理人员技能熟练，严格执行操作规程。定期进行消防演练，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

（4）道路、停车场平整通畅，交通标志规范、齐全。

（5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在98%以上，按规定时间定时开关。

（6）维修养护制度健全，并在工作场所明示。工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

（7）对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

（8）办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险。

（9）各设备场所卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。

（10）各设备场所、公共场所、场地，具有危及人身安全隐患处要有明显标志和防范措施。

(11)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秩序维护

（1）小区主出入口24小时值班。

（2）对小区重点部位按合同约定巡查。

（3）中央监控室对小区实施24小时监控，监控员不得离岗。

（4）对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。（5）对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。

（6）对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。

（7）对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。

(8)消防设施符合公安消防部门的要求，标明防火疏散通道。

5、卫生保洁服务

（1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。

（2）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每两周擦拭一次。

（3）及时清扫积水、积雪。

（4）清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

（5）根据物业实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋装，并对垃圾进行分类收集。

（6）垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

（7）设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

（8）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

（9）对小区内公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保证排放雨水、污水管道的畅通。

（10）对小区内的雨水、污水井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证雨水、污水井通畅。

（11）禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，并报告有关部门，协助有关部门进行处理。

（12）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

6、绿化管理及养护

（1）有绿化专业人员，管理制度落实。（2）小区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率达到规划设计要求。

（3）花草树木无枯死，发现的死树，应在一周内清除，并适时补种。

（4）绿篱超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无枯枝烂叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

（5）造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

（6）根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土，花草树木长势良好。

（7）及时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。

（8）绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。二、二级物业管理服务等级：

1、基本要求

(1)物业管理企业应具有三级以上物业管理资质证书。

(2)建立完善的管理服务制度，并落实到位，按规范签定物业管理合同。

(3)物业管理项目经理应具备二年以上物业管理经验。

(4)70%以上管理人员应持有物业管理上岗证。

(5)70%以上物业管理人员要具有大专以上学历。

(6)物业管理企业对业主档案、收费管理等多方面要实行计算机管理。

(7)对业主实行每天12小时物业服务接待（公示服务联系电话）。

(8)根据小区实际条件，根据业主需要，开展有偿特约服务及代办服务（公示服务项目及收费价目）。

(9)采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与30%以上业主作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到90%。

(10)招牌、广告牌、霓虹灯统一规划，整齐有序。

(11)建立较完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案），并落实到位。

(12)根据小区实际条件，配合社区开展必要的文化活动。

(13)建立健全财务管理制度，每年向业主公布一次物业管理服务费用的收支状况。

(14)按规定管理、使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1)按政策规定和业主公约约定，对房屋及配套设施进行管理服务。

(2)房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

(3)空调安装位置统一有序，支架无锈蚀，无安全隐患。

(4)封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

(5)除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。

(6)房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理。

(7)小区主出入口设小区平面示意图，主要路口设有路标，小区内组团及各栋、单元（门）、户门及公共配套设施场地有明显标志。

3、设施设备维修养护

(1)共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。

(2)实行24小时报修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率达到80%。

(3)水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急方案，进行消防演练。

(4)道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志规范、齐全。

(5)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。(6)维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

(7)对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

(8)各设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。

(9)具有危及人身安全隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施。

(10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秩序维护

(1)小区主出入口24小时值班。

(2)对小区重点部位每2小时巡查一次。

(3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。

(4)进出小区的车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。

(5)进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。

(6)对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案（每年演练一次）。

5、卫生保洁服务

(1)小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。

(2)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每月擦拭一次。

(3)及时清扫积水、积雪。

(4)清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

(5)根据物业管理实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱，并将垃圾进行分类收集袋装。

(6)垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

(7)设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

(8)垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。(9)对小区内公共排放雨水、污水的管道每年最少全面

疏通一次，保证排放管道的畅通。

(10)小区内的雨水、污水排放井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅。

(11)小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，报告并配合有关部门进行处理。

(12)建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

6、绿化管理及养护

(1)有绿化专业人员，管理制度落实。

(2)小区内绿化的布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率达到规划设计要求。

(3)花草树木无枯死，发现死树，必须在半月内清除，并适时补种。

(4)绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物。

(5)造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

(6)根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

(7)适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。

(8)绿地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。三、三级物业管理服务等级：

1、基本要求

(1)物业管理企业应具有物业管理资质证书。

(2)物业管理企业应制定日常管理制度。

(3)按规范签订物业管理服务合同。

(4)物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。

(5)50%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。(6)物业管理企业实施每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）。

(7)每年与10%以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80%。

(8)建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。

(9)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。

(10)按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1)按政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理、服务。

(2)房屋外观良好、整洁。

(3)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

(4)空调安装无安全隐患。

(5)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

(6)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护

(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

(2)设立24小时报修值班电话，急修一小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70%。

(3)设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

(4)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。

(5)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

(6)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90%以上，按规定时间定时开关。

(7)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

(8)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制 度。

(9)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

(10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秩序维护

(1)小区主出入口24小时值班。

(2)对小区重要部位每4小时巡查一次。

(3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设置安全警示标志。

(4)进出小区的车辆按指定位置有序停放。

(5)秩序维护员经过突发事件应急处理培训。

(6)每年进行消防培训一次。

5、卫生保洁服务

(1)小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道，每天清扫一次。

(2)及时清扫积水、积雪。

(3)楼道玻璃每季擦拭一次。

(4)合理布设垃圾桶、果壳箱。

(5)垃圾每日收集1次，做到日产日清。

(6)设有垃圾中转站的根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、虫孳生。

(7)垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

(8)小区内公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证排放管道畅通。

(9)对雨水、污水排放井定时清掏，保证排放井通畅。

6、绿化管理及养护(1)花草树木无枯死，发现死树，及时清除，并适时按需要补种。

(2)绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。

(3)造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。

(4)根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土。

(5)适时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。四、四级物业管理服务等级：

1、基本要求

(1)物业管理企业应具有物业管理资质证书。

(2)物业管理企业应制定日常管理制度。

(3)按规定签订物业管理合同。

(4)40%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

(5)物业管理企业实施每天6小时服务接待（公示服务联系电话号码）。

(6)每年与10%以上业主作有效沟通；每年物业投诉有效处理率达到80%。

(7)建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。

(8)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。

(9)按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1)按政策规定和业主公约约定对房屋进行管理服务。

(2)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

(3)空调安装无安全隐患。

(4)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

(5)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护

(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

(2)设立24小时报修值班电话，急修1小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70%。

(3)设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。

(5)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。

(6)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

(7)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到90%以上，按规定时间定时开关。

(8)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

(9)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备设施管理制

度。

(10)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

(11)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。五、五级物业管理服务等级：

1、基本要求

(1)物业管理企业应具有物业管理资质证书。

(2)物业管理企业应制定日常管理制度。

(3)按政策规定签订物业管理服务合同。

(4)管理人员应持有物业管理上岗证书。

(5)物业管理企业实施每天6小时服务接待（公示服务联系电话号码）。

(6)每年与业主作有效沟通。

(7)建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。

(8)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。

(9)按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1)按政策规定和业主公约约定对房屋进行管理服务。

(2)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理

(3)空调安装无安全隐患。

(4)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

(5)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护

(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

(2)设立报修值班电话，建立回访制度。

(3)设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。

(5)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。

(6)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

(7)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到90%以上，按规定时间定时开关。

(8)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

(9)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备管理制度。

(10)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

(11)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

附件4：

城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表

小区面积 管理人员 保洁人员 治安员 维修人员 人员总数

5万平方米 5 5 7 3 20

10万平方米 8 12 14 5 39

15万平方米 10 16 20 8 54

20万平方米 17 30 30 15 92

第五篇：转：天津物业费政府指导价调整

转：天津物业费政府指导价调整

http://news.dichan.sina.com.cn每日新报2009-12-2 8:46:03

提要：除别墅、酒店型公寓等高档住宅以及廉租住房、整修后实施物业管理的旧楼区以外的住宅小区，且采取包干制形式确定物业管理服务标准和收费标准的适用本办法。

除别墅、酒店型公寓等高档住宅以及廉租住房、整修后实施物业管理的旧楼区以外的住宅小区，且采取包干制形式确定物业管理服务标准和收费标准的适用本办法。

普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价，按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理，各等级收费标准为中准价格。

各等级中准价格分别为每月每建筑平方米1.20元、0.90元、0.70元和0.50元；开发建设单位、业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。

为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，市发展改革委和市国土房管局在广泛听取各方面意见的基础上，对现行的《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》进行了修订。修订后的《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》和《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》将于12月1日起执行。

《办法》规定了适用范围，明确了普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价，推出了成立业主大会的普通住宅小区，协商确定物业管理基本服务费可以采取“菜单式”选择的模式，重申了普通住宅小区机电设施设备日常运行养护费的概念和确定方式。

为缓解物业服务企业服务成本逐年上升的压力，《办法》本着既合理补偿企业成本，又兼顾消费者承受能力的原则，适当调整了各等级物业管理基本服务费政府指导价格标准。普通住宅小区机电设施设备日常运行养护费，由开发建设单位、业主大会与物业服务企业根据本小区具体情况另行协商确定。普通住宅小区物业管理基本服务费政府指导价格标准，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门适时调整，并向社会公布。

开发建设单位在售房时应当向购房人明示《住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》。购房人在购买新建房屋时，应当首先对《住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》的内容予以书面确认，并受其约束。

成立业主大会的普通住宅小区，业主大会与物业服务企业应当根据办法规定的物业管理基本服务费政府指导价格标准，结合小区前期物业管理情况和设施设备的使用现状，协商确定小区物业管理服务标准和收费标准。协商时，可以分单项跨等级选择组合服务标准和收费标准，也可以直接选择某一等级的服务标准和收费标准。

物业服务标准超出或低于《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》规定范围的，物业管理基本服务费由开发建设单位、业主大会与物业服务企业参照物业管理基本服务费政府指导价格标准另行协商确定，并在物业服务合同中予以明确。