关于如何改善物业管理现状的思考[样例5]

第一篇：关于如何改善物业管理现状的思考

关于如何改善物业管理

现状的思考

随着城市建设的快速发展，新建居民小区越来越多，但阿尔山的小区基础设施建设严重滞后，给物业管理带来无法面对的现状。也就是说居民小区目前不是管理、规范的问题，而是如何完善小区基础设施建设的问题。可以说阿尔山的物业现在是处于有米无锅的窘境，已经从一般性城市管理问题上升为民生问题。比较突出的问题主要表现在以下几个方面。

一、小区基础设施建设严重缺位。

1、无地下管网，生活用水全部靠物业的吸污车外运。无地上雨水排放系统，雨水横流，大部分流入检查井，也要靠吸污车外运。

2、无硬化。无论老旧小区还是新小区要么无硬化、要么硬化严重应付、凹凸不平，左挖右抠，七裂八瓣，出入小区泥泞不堪。有的新建不到两年的小区内经常陷车。

3、无绿化、无封闭、无亮化。无从下手管理，规范管理在阿尔山目前只是个奢望。

4、无物业用房，无社区用房，无一项配套设施（车棚、活动室、停车位）喝口水，上趟厕所的地方都没有，谁来解决。

对此，我们建议地下管网，地上三通由政府配套解决；

小区封闭、绿化、亮化由物业协调，政府、业主各出一块解决。物业用房及其他配套设施政府划拨用地，采取建二留一的办法吸收民间资本结合小区实际加以解决。

二、建筑质量问题严重。

近几年建的楼，越建质量越差，像棚户区改造、低保楼、廉租楼等质量连片滑坡。而且无人面对。出现问题无论大小官员就一句话找物业。现在物业不是服务，而是没日没夜的在抢修。地下室几乎无法控制渗漏，却各个楼都要建地下室。高寒地区，屋面却不做有组织排水，冰雪下滑，危机业主生命财产安全。刚刚入住的楼房下水管道折断不能用。夏天还好，冬天怎么办？难死物业了。

对此，我建议成立建筑工程回访督察组，成员由市纪委和物业总公司参与，对认真履行义务的宽大处理，对拒不认真回访（不彻底解决问题）的追究相应经济、法律责任。公开督查电话。

三、责任不清

现在物业是业主的救命稻草，无论是水、是电、是质量还是缺位，全体人民一致盯住物业。随便找一个理由就拿物业费说事。做造型漏雨水了，不交物业费，相变到楼总开关之间断了找物业，屋面漏水围攻物业，地下室返水找物业，二级清运找物业。楼里楼外私搭乱建找物业。邻里矛盾找物业。现在又发明一招，门市的垃圾城管围追堵截往小区倒。

对此，我建议政府出台责任分工细则。在《兴安盟物业管理实施细则》按照有关规定物业服务企业与各专业供应（相关）单位的职责原则划分的基础上，建议划分如下：

（一）供电设施：楼宇进户线以内，有物业服务企业或房屋产权单位（人）负责；以外由电业部门负责。

建议将“物业服务企业或”删掉，责任更明确。

（二）燃气管道：燃气部门负责人供气安全工作，燃气管网支线干线、室内管线及附属设施由燃气部门负责。

（三）自来水管线：以进楼口总闸为界，阀门以内（包括阀门）由产权单位（人）负责；以外由自来水公司负责。

建议改为楼宇进户阀以内由房屋产权单位（人）负责（含阀）；以外由自来水公司负责。

（四）下水管道：小区红线内化粪池及管线（不含市政管线）由物业服务企业负责；以外由排水部门负责。

（五）电信（网通）管线：楼内电话预埋管线由产权单位（人）负责，其他管线由电信（网通）部门负责。

（六）供热管线：楼宇外供热管线全部由供热部门负责。

建议改为楼宇进户管线以内由房屋产权单位（人）负责，以外供热管线全部由供热部门负责。一方面供热有其专业性，另一方面解决不热找物业的经常性矛盾。

（七）质量问题：由建设行政主管部门负责与施工单位协调解决。

（八）一、二级清运：小区内垃圾的收集清运由物业服务企业运往城区内指定的垃圾点或中转站，属一级清运；由垃圾点或垃圾中转站运往垃圾处理厂属于二级清运，由环卫

部门负责。

（九）楼内私搭乱建乱放：由建设行政主管部门负责清理。

（十）楼外（外表及其楼外公共区域）私搭乱建乱放：由规划城管部门负责清理。

（十一）邻里矛盾：由社区街道负责调解。列如：邻居开麻将馆影响休息，屋内养狗、楼上漏水影响楼下财产及生活等。

（十二）无组织排水伤人：由规划设计部门负责改善。

（十三）地下室渗水：由规划设计和施工部门协调解决。

四、认识脱离实际，投入层层受阻。

现在有的领导把物业同先进城市的物业看待实行网格化管理，或推掉不管，现在网格化管理对没有物业的楼房政府出资打扫卫生，其他的事项业主怎么办？就算有办法，物业都退出，你都政府出资打扫卫生。那物业将是一个高福利的物业。

对此，我建议在目前及其特殊时期，在没有地下管网之前政府给物业合理补贴。并开始完善小区基础设施建设，建好一个交给市场一个，市场化运营，小区管理不能偏离物业服务的轨迹。

五、大修资金不按规定收取

现在的大修资金按每平30元收取，远远低于国家规定的数额。应按当地住宅建筑安装工程每平方米造价5%至8%收取。对于以入住没合规手续的小区，政府负责补办手续，并通过办房产证等措施鼓励业主办证，同时收取大修资金。减免后患。

我真诚的希望上级领导多多关心物业，帮助把小区建设好。初级实现业主出了楼门能下脚的迫切愿望。最好实现习总书记说的，房子面积不用太大、小区环境要好的美好愿望。

第二篇：关于中国物业管理的现状与思考

关于中国物业管理的现状与思考

摘要：就全球而言，经济全球化已成为不可阻挡的潮流，中国的物业管理也必然伴随这种潮流，适应经济全球化的趋势。

就总体趋势而言，“老式的工业生产、行为和思维方式迅速被淘汰，让位于知识为基础的经济发展。”。因此，科学尤其是计算机、网络在未来的物业管理中起到越来越重要的作用，在这个过程中人才的价值和不可替代性也将表现得越来越突出。

就全国而言，国内物业管理的主要发展趋势是产业的向北延伸。

就西部地区而言，西部地区首先无疑是应当向国外和国内先进地区进行学习的。这是一种必然的发展趋势。物业管理的影响会不断地深入每个地区的各个方面，这也是一种趋势。

关键词：

经济全球化、时代信息化、人才强国、优秀传统文化、管理者素质、向北延伸、企业效率、企业监督、效率与公平、接受挑战，不断创新，风水

物业管理伴随着社会主义市场经济的兴起和发展走进了中国市场。迄今为止物业管理在中国大概有二十多年的历史。也正如社会主义市场经济的发展一样，物业管理在中国经历着由传入到发展再到中国化进而又向世界市场进军。随着科技的突飞猛进和世界经济联系日益紧密，经济全球化已成为一种不可阻挡的潮流。作为市场经济一部分的物业管理也必然朝着这个方向发展。

最重要的是现在信息已经全球化，已经成为世界的主宰。以前，人类财富的多少以拥有多少土地、人口、黄金来衡量，然而在信息已经成为主宰的现代。人类财富衡量标准的天平已经向拥有或者占据信息的多少开始倾斜，这种倾斜最终也必将占据物业管理的整个世界。

物业管理由国外传入，并首先在中国交通便利、经济发达的沿海地带发芽、生长，经过近三十年的发展物业管理在沿海地带的良好发展势头已初见端倪，深圳、上海在这方面做出了优秀的示范。作为一种具有良好发展前景的新生事物，物业管理也悄然进入了中国西部市场。

西部地区地处内陆，交通不便，加之气候条件差，因此西部地区的商品经济也相对落后。经济基础决定上层建筑，由于西部地区在市场经济中的商品经济发展相对落后因而导致了物业管理在西部地区存在很多问题。这些问题重点表现为粗放式的管理以及管理过程中对人才运用环节的缺乏。

西部地区物业管理起步晚，但在市场经济潮流、国家政策以及各方面的推动下，西部地区的物业管理的发展极其迅速。在这种迅速下一种常见的现象是：物业管理经常被置于以资金的洪流博得利润而非以科学的手段进行管理的境况中。这种利益的博得往往是付出了极大的损失的。不得不承认资金在物业管理中伴有十分重要的角色。然而，引进人才的科学管理是更有前途的。

在大的国际物业管理发展的背景下，在东部地区已经做出榜样的情况下，在期待中国的物业管理具有更大的竞争力和影响力的促使下。我相信，未来的物业管理发展方向将会呈现出以下的发展趋势：

第一，就全球而言。经济全球化已成为不可阻挡的潮流，中国的物业管理也必然伴随这种潮流，应经济全球化的趋势，将自身的发展紧密地和世界结合起来。这种结合是向西方先进的管理

体制的学习，是学习中的引进和自我思考下的不断完善。在科学的领域，在能提高人民生活

水平的先进文化领域，文明是一种人类共有的文明成果。国外的管理思想比我们的先进，更

具科学化水平所以我们应该无条件的学习物业管理中的一切科学管理成果，把西方的先进思

想引进中国为我们的经济发展服务。然而，作为民族，我们是独立的。我们需要自己的思想、文化体系，也只有这样我们的民族才能有自己的特色。不同的国家、不同的民族、不同的地

区都有属于自己的特点。因此，无论如何外来的思想和管理模式不可能完全适用于我们，只

有我们自己的思想和管理模式才能拯救自己、发展自己、复兴自己。基于这点，对于西方先

进的管理模式我们需要将它转化，转化成一种真正属于我们自己的东西。这种转化的前提和

必要条件是我们需要不断的探索自己，这种探索应该包括：对民族心理、对地方实际、对不

同阶层、对不同条件，总之，一切的探索都应“合于利而动，不合于利而止。”⑵，顺应但

不顺从。惟有这样，在时代潮流中我们才能顺时代而生，应变化而动，不失时机地促成自己的飞跃。

第二，就西部地区而言。国外和上海以及深圳在管理方面已经做出了模范和事例，这种事例不但

是对西部物业管理事业的一种方向引导，而且是一种鞭策。因此，西部地区首先无疑是应当

向国外和国内先进地区进行学习的。这是一种必然的发展趋势。

另一方面，文明的推进，是先进对落后的同化，这种同化是一种吞噬，是一种改造。物业管

理是人类先进文明的一种具体表现形式，它首先由西方向中国经济发达的沿海地推进，再由

沿海推向经济发达逐步发达的内陆地区。然而这种作为推进文明的一种代表形式，它的推进

决不可能到此中止。它的推进趋势不可阻挡，未来，物业管理的身影将会遍布任何一个地方，这个地方会是美国华盛顿的某个角落，会是上海深圳的某个街角，也会是西部地区的某个楼

基。总之，只要有经济崛起的地方就会有物业管理的身影和存在。物业管理的影响会不断地

深入每个地区的各个方面，这也是一种趋势。

商业的竞争是商机的精准把握，加之大胆的投资，因此，拥有战略性的眼光和抢先占领市场

是非常必要的。

目前，物业管理在西部地区涵盖的地区并不广泛，也就是说，在西部地区物业管理还存在十

分大的发展空间。把物业管理贯穿于西部地区的每个角落，这种模式或者说这种可能性实现的方式可以通过资金的融通和扶持商业代表而实现。当然这种实现方式需要以强大的财力为

后盾。

第三，就管理而言。在社会条件下物业管理是一种产业，在竞争状况下物业管理是一场激烈的战

争，在体制上物业管理恰似一个国家。对于管理者来说，他们是企业的负责人，是战争的指

挥者，是体制运作的规划者。物业管理朝什么方向发展，怎样发展，会发展成什么。都与他

们息息相关。优秀的管理者不但能够顺应时代的发展潮流，而且能在潮流中管理出自己的特

色。物业管理传入中国就意味着它必将中国化，这种中国化是将中华民族的先进文化与物业

管理相结合。其最佳的表现方式应该是运用中国传统文化指导物业管理。这一点应与运用自

己的思想联系实际解决自己当时当地的问题殊途同归，或者说是一致的。要想物业管理在中

国真正的发展，发展出中国自己的特色，不顺着不适合自己的路途强走，不遇到重重困难，管理者必须学习和运用中国自己的文化，对物业管理进行规划。

第四，就总体趋势而言，“老式的工业生产、行为和思维方式迅速被淘汰，让位于知识为基础的经济发展。”。因此，科学尤其是计算机、网络在未来的物业管理中起到越来越重要的作用，在这个过程中人才的价值和不可替代性也将表现得越来越突出。

劳动密集型和科学化（网络化和管理信息化）程度低，仍然是中国物业管理的两个突出特点。

未来是时代是信息化的世界，能否及时获取信息，很大程度上意味者管理的成败。

无论是中国沿海还是内陆，物业管理的信息化都是一条必须要走的道路。办公自动化、网络

会议都是应该努力的方向。以网络化信息代替车轨式交通应该不断实现。这也是一种发展趋

势。

针对这种情况，物业管理在发展过程中必须重视信息化人才和语言型人才的引进。走一条科

技化含量高，经济效益好的发展道路是物业管理将是物业管理永无止境的追求。第五，就物业管理的内容而言,物业管理在中国现在具有的常规性的公共服务主要有以下8项：

（1）房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；

（2）房屋设备、设施的管理；

（3）环境卫生的管理；

（4）绿化管理；

（5）配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；

（6）车辆道路管理；

（7）公众代办性质的服务；

（8）物业档案资料的管理。

从这些内容上看，物业管理涵盖了人类社会生活很大的一部分。但存在的问题是这些内容在实施和现实操作的过程中与理论上的仍然存在很大的差距。具体的说，物业管理涉及的方面仍主要停留在以上低一点的房屋建筑主体的管理，以及第二点、第三点、第四点、第八点。对于第一点中的住宅装修以及第五点中公共秩序的维护和安全防范工作，我认为物业管理还没有真正的将这些纳入自己的发展体系。很明显，房屋装修现在是独立于物业管理有自己发展的行业。并且第一点里谈到的只是对住宅装修的日常监督，我觉得对于这种说法或者说如果是这种说法已经成为了一种做法，是坚决不可取的。物业管理毕竟不是一种监督部门。物业管理想具有强大的竞争力并且更广、更全面的涵盖或者影响人类的生活就必须将住宅装修真正、彻底的纳入自己的发展体系，做到以自己目前具有的相对实力将其兼并。

对于第六点内容，我认为总结或者说表达的比较笼统，因为我们知道车辆道路管理应该是属于国家交通部门的职责，如果说这里的车辆管理要具有意义，那它的含义和内容就仅局限在了物业管理对于住宅或者是建筑区内的车辆道路管理。这个纳入物业管理服务的系统化是比较重要的。然而，如果说把物业管理置于一个大的发展背景来说这点就显得不是一种趋势。在这里我把就把它纳入物业管理的系统化中，因为物业管理的日趋系统化是一种不可阻挡的趋势。在上文中我也提到作为一种新生事物，物业管理的发展具有强大的生命力和竞争力。在这里我再次预言：物业管理将会不断地渗入人类生活的每个部分，最终建立一体化的现代服务。

“风水”这个词语应该是中华文明所特有的。及至时代发展到今日，我们对“ 风水”一词的了解仍存在着理解上的偏差。以致我们一直将它视为封建迷信的产物。追溯“风水”的起源，我们会发现风水其实是人类在古代生产力低下的状况下为探索适宜人类生存和居住场所的过程中对环境情况的一种总得概括。再看“风水”的科学解释，（一）风的意义，物质方面：一种流动中的空气，由气压梯度差异造成，“流向”由地转偏向力以及地表上的“山”为主导，也可泛指一切地形环境。理气方面：由宇宙光能产生的气候变化谓之“风”。

（二）水的意义，物质方面：即水流流向，由自然界中的江河、溪涧、湖泊、池塘、海洋、雨水所主导，其次以供人饮用的水源最重要，可泛指一切食物。理气方面：宇宙引力磁场的表达形态，称之“水”。如果这样看的话，风水也就摆脱了封建迷信的说法，并且在一定程度上还可以将其视为某种意义上的科学。

在我们不断打击和批判风水为封建迷信时，中国的风水学在西方国家却成为一门专门学科悄然兴起。这不得不让我们对风水进行重新的思考。

风水在中国的盛行主要表现在民间，其形式包含为阴和阳两种形式。但作为一种传统的思想产物，它在意识形态上仍然是适应中国民众的心理的。

但风水又和物业管理能有什么样的关系呢？这主要得从物业管理的管理范围谈起。这篇文章里也提到了它主要涵盖八个方面的内容，以及物业管理应该扩大其服务范围的话题，那是不是能够把风水学引入到物业管理的服务范围内呢？答案是肯定的。上面我们说正确理解意义上风水学是为人类生存寻找良好环境的一门学科。那此时就可以将风水学的为人类寻找良好的居住环境改换为物业管理在房地产建设中的选址。它涵盖：生物学、自然地理学、人文地理学、地质学、大气科学、天文学、气象学、建筑学、景观艺术、考古学、历史学、环境科学等各个方面。这样的话“风水”学的优越性和其对民众心理的影响作用也就不谋而合。与此同时，物业管理的内容以及其创造利润的范围也将扩大。

物业管理是顺应经济发展应运而生的时代产物，它的发展必然顺应经济全球化的趋势不断前行。同时伴随经济全球化的趋势，物业管理对知识、信息、人才的要求度不断提高也成为一种不可阻挡的趋势。随着中国在世界经济中地位的不断提升，中国未来的物业管理也一定会与世界的物业管理接轨。这种接轨不是商

讨，而是最惨烈的竞争。我们的管理模式和管理理念将与世界上最为先进的资本主义国家会面。为在竞争中取得胜利，我们需要具有远大的目光以及应对这种竞争挑战的实力与信心。

物业管理生存在经济全球化的国际背景下，它将伴随世界经济发展的步伐迈向一个新的方向。然而物业管理生存在中国，作为我们民族的产业，它也必需适应我们的民族经济的发展需要。现在，国内物业管理的主要发展趋势是产业的向北延伸。这个问题在前文中有简单的描述，在这里需要重点强调的一个方面就是物业管理在向北延伸的过程中需要引起三方面的关注。第一，作为国家应该积极支持物业管理的兴起发展以及它向北延伸的趋势，通过宏观调控和财政支持，将中国南北的物业管理统一起来。做到以南带北，创造协调南北发展趋势。第二，作为物业管理在中国的开启者，南方应该重视自己先进管理理念、人才管理机制等各方面的北移，积极地发现、发展、开拓西北市场。以市场经济的竞争性鞭策和推动西北地区物业管理的发展。第三，作为西北地区，首先必须认识物业管理发展在西北经济发展中的重要性，在思想上树立忧患意识与发展意识。其次，审时度势，抓住机遇，利用好每一个可以利用的国家扶持政策，将西北的物业管理与国家经济发展政策紧密结合。其次，要具有从引进到走出的意识，积极主动地向南方经济发达的地区学习经验，结合自己实际情况制定发展战略，确保在外来经济发展中西北物业管理与南方经济发达地区的物业管理并驾齐驱，相互学习，相互借鉴，互相竞争。此外，西北地区需要再当地不断的寻求开拓新的具有发展前景的市场，做到在未来西北地区物业管理向城镇转移，以物业管理带动西北城镇化的发展。另外，面对这种趋势我们还需要做的是将它绘上中国的标志，附上中华民族的特色。这些包括真正的用我们自己的思想去管理，把我们优秀的传统文化管理理念注入我们产业的发展之中；在贫富差距日益加大的现实国情下认真处理好效率与公平的关系；在官僚主义依旧会盛行的时刻，彻底解决好监督与效率的关系；在信息与知识为主流的社会里不断提高管理者的知识水平；在人才强国战略的指导下，高度重视人才的选拔和利用。

清晰认识国际与国内的经济发展形式，敢于面对现实，迎接挑战，不断创新，才能使物业管理在中国大步稳定坚毅的前行。

参考文献

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（2）《生存风水学—学林出版社》

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（5）孙兰，白丽华．物业管理实务与典型案例分析[M] 北京：中国物资出版社，2002．

（6）鲁捷，付立群，胡振豪．物业管理法规案例分析[M] 大连：大连理工大学出版社，2004．

（7）（班道明．物业管理概论[M] 北京：中国林业出版社社，2000．

(8)赵向标．物业管理操作制度范例[M] 广州：海天出版社，2002．

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(10)上海华联物业管理有限公司．华联商业物业管理企业标准[M] 上海：上海科学技术出版社，2004．

(11)周宇，顾祥红．现代物业管理[M] 大连：东北财经大学出版社，2001．

第三篇：物业管理现状分析与思考

物业管理市场现在分析与思考

一、引言

随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。

二、我国物业管理的现状及存在的问题

（一）物业管理市场现状分析

自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万，年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。

与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到2000年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的有98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理的有82485.65万平方米，实行物业管理率为20%.详细数据及各地情况见下表：

地 实有房屋（万平方米）实有住宅（万平方米）

区 面积 物管面积 物管率（%）面积 物管面积 物管率（%）

第1页

全国 73545998861.88***85.6520

甘肃 964739.050.4515134.270.67

陕西 14328301.082.17624253.883.3北京 274305930.9921.6142114630.8532.58

深圳 ***54067

上海 3***193101666186

从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

（二）物业管理市场中存在的问题

我国物业管理虽然发展了20来年，但与国外成熟的物业管理相比还有很大差距。同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业，还存在着很多问题和不足。

1.物业管理立法滞后，理论体系不够健全

物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。

2.物业管理市场竞争机制尚未形成物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。

3.物业管理收费难且不规范

物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现

比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。

4.物业管理发展的区域性不平衡

我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常；而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。

5.物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才

目前，我国物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。

三、我国物业管理发展的若干对策

1.要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权，以减少纠纷，更好地维护各方利益，从而促进物业管理企业的不断发展壮大。

2.政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。

3.着重加强边远落后地区的物业管理建设，广泛宣传物业管理的相关知识，提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒，通过多种形式，大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识，才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。

4.提升人员素质，做好人才储备。物业管理不仅涉及面广，而且专业性强，需要多方面的专业人才，并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血，要适应市场的需要，就必须在人员培训上下功夫，制订切实可行的培训计划，坚持理论和实践相结合的原则，进行定向培训、专业培养，提升队伍素质，以适应物业管理市场的需求。

四、我国物业管理的发展趋势

针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。

（一）物业管理的社会化

物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。

（二）物业管理的专业化

物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。

（三）物业管理的智能化与信息化

物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中，运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理行业有巨大的发展空间，但也存在诸多问题急待解决，服务质量急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。

参 考 文 献

胡伯龙，杨韬.物业管理理论与实务[M].北京：机械工业出版社，2008.郭世民，周建华.物业管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.姜早龙，张涑贤.物业管理概论[M].武汉：武汉理工大学出版社，2008.张瑞敏,吕晓娟.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛，2008，（5）:34-35.余东萍.我国物业管理的现状及对策[J].洪都科技，2001，（1）:49-54.

第四篇：加强物业管理 改善人居环境

随着我市房地产业的迅速发展和人民居住消费水平的日益提高，物业管理已成为现代城市管理中不可缺少的重要力量，在美化城市环境，维护居住安全，提高城市品位，树立城市形象，促进城市发展等方面都起到了重要作用，但是目前物业管理行业发展遇到很多难题，急需社会各界出谋划策，共图发展。

一、物业管理工作基本情况我市物业管理工作经历了从无到有，不断发展壮大的过程。1994年12月，我市成立首家物业公司。到2008年12月，全市物业公司已发展到25家（不含外地在我市设立的9家分公司），其中一级资质企业1家，二级资质企业1家，从业人员达1982人。新建住宅小区的物业管理覆盖率达到了98％以上。市区有1/3人口近8万人居住在有物业管理的小区。近几年来共荣获全国物业管理优秀小区1个，省级优秀小区2个，温州市示范小区5个，温州市优秀小区12个。为了加强对我市物业管理行业的管理，根据国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》，我市于2006年修改制订了《瑞安市物业管理实施细则》，其中明确了首次业主大会的筹建工作由乡镇、办事处和社区居委会牵头组织，物业主管部门负责业务指导，建立首届业委会筹备资金统一筹集制度。明确了首次业主大会筹备经费的详细标准及来源。建立物业管理企业信誉档案。

第五篇：高校物业管理现状

高校物业管理现状及发展定位的思考

东北大学 韩子秋 有勇

一、概 述

物业管理是我国改革开放以来出现的一个新兴产业，80年代初期由国外引入，在深圳出现，陆续传播到内地。在20多年的发展历程中，对改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社区稳定，扩大就业，起到了积极作用。最近几年来，随着住房制度的改革，住房分配货币化政策的实施，城镇居民出现了大量的个人购房，物业管理直接进入了千家万户。

在物业管理的快速发展过程中，不可避免地出现了一些问题，如物业管理企业行为不规范，服务不到位，收费与服务不相符，损害业主的合法权益等；也有业主夸大权力，忽略义务，轻视合同的现象，造成物业管理无法进行。这些 , 是中国物业管理行业的普遍特点。

二、国内物业管理现状

物业管理由深圳引入，也在深圳得到了快速的发展。国内物业管理行业的现状，大概可以分为以下几种情况：

1、快速发展的物业管理企业

快速发展的物业管理企业以南方为多。这类物业管理企业的特点是已经形成了完善的物业管理体系。这其中包括管理企业的管理与服务已经完善，同时业主的权力与义务也正常履行。如深圳的万科物业管理公司。这类小区确实达到了绿、静、美、安的要求，物业管理从业者与业主密切配合，大家充分行使权力，认真履行各自的义务，共同建设小区。物业管理企业有充足的人力资源和经济实力，在工作中不断地总结经验，查找不足，努力完善自己的服务，竭力提高服务质量。在这个孜孜以求的过程中，不断产生新的适应当时形式的管理和服务模式，提高物业管理档次。他们不断地提升物业管理的理念，达到了快速发展。

2.、靠借鉴别人的模式和经验得以存在和发展的物业管理企业

并不是所有的物业管理企业都有足够的人力资源和经济实力，因此更多的物业管理企业不具备创新的能力。他们更多做的，是“拿来主义”，向先进的物业管理企业学习，通过实地考察、查阅资料 , 并结合自身的实际情况，来选择一个管理的模式。这种管理模式尽管不是很先进，但在借鉴的时候取长补短，秉承被借鉴对象的优点，加上对自身有了足够的认识，因此对企业来讲在的一定的时间段还是很合适的。在这类企业的身上，不能发现太多新的东西，物业管理水平提升缓慢。社会上的绝大举数物业管理企业属于此类情况。不在最前沿并不等于说搞不好物业管理，他们也一直按行业标准的要求来充分行使权力并履行自身的义务，与业主关系融洽，小区管理井井有条。

3、转型阶段的物业管理企业

说其为转型阶段物业管理企业，是因为物业管理企业本身不正规。往往是某个单位的什么科室在快要解散的时候，突发灵感组成了一个物业管理企业。人员情况、经费情况等等都不能达到物业管理企业要求的标准。几个人管理者雇用几个保洁员、保安员就开始了“物业管理”。上级拨点款，自己再出租几套房屋，实在不行就卖几套门市房，收不收物业管理费无所谓。这种情况也不少，在某些事业单位和国家机关较多，尤其是在北方中小型城市中，这种情况几乎是随处可见。这样的物业管理企业所辖的往往就是本单位的小区或自己开发的小区。几幢楼，规模很小，因此在没有做出太多成绩的同时往往也不会出现什么错误。况且以前没有人管的小区现在有人管了，业主的心里觉得还不错。

4、物业管理企业尚未形成

这种情况也是集中在北方中小型城市中，南方相对少些。物业管理这一概念还未能明确，大家的观念还停留在总务处、房产科、基建处等老式的计划经济概念当中，何为物业管理，尚未来得及考虑。

这种情况往往在一些机关或事业单位较多，这些单位往往历史较长，有些福利房子以前分给了职工，形成了一个小院，因此卫生、维修等都得有人负责。再加上以前单位为了安排人、提职、提干 , 而产生了一个个新的部门，目前又无法合并。总之，一般的活现在都有人干，物业管理晚一点实施并无大碍。

三、高校物业管理现状 应该说，高校的物业管理受社会环境影响非常大。高校的物业管理本身就很落后，又没有足够的人力来对此进行研究和探讨，因此向社会先进的物业管理企业学习是高校物业管理获得间接经验和管理模式的主要渠道。对国内高校物业管理作一下简单的分析就不难发现，处在物业管理整体水平较高城市的高校，物业管理也就更加规范、更加完善、更加接近行业标准的要求；反之，所在城市的物业管理水平不是很高，高校的物业管理也不会走得很超前。因此说，社会大环境对于高校物业管理的产生和存在非常重要，甚至是决定性的作用。

高校物业管理的发展，也与社会大环境有密切的关系。如果大环境形成，物业管理这一概念得到普及并深入业主之心，物业管理的进程自然要快，实施物业管理的难度自然就小。如果大环境不是很先进，招投标市场不健全，业主脑海中还都是计划经济下的条条框框，实施物业管理的难度也就大。

我们曾对高校的物业管理作过认真的分析，认为高校的物业管理分为以下几种情况：

1、完全企业化，并走出高校，占领校外市场

这类高校中的物业管理企业是高校后勤社会化改革的排头兵。往往是成立得较早，学校给予了足够的政策，外部市场环境好；同时，从业者有敏锐的头脑和开拓市场的精神。

学校给予政策扶植和经济扶植对高校物业管理的产生和发展很重要。学校的物业管理企业离不开学校的支持，以什么样的姿态产生、存在和发展都与学校定的调子有关，至少对于高校物业管理企业初期运行十分重要。如果学校先把物业管理企业完全企业化了，将它的职能统一了，将它的基本条件完备了，自然也就有了走向市场的可能。如果市场是相对完善的，竞争是平等的，那么凭借高校这一社会认可的品牌，将在高校所做的物业管理工作作为经验和业绩，从业者大胆地开拓市场，自然会产生良好的经济效益和社会效益。据了解，浙大的求实物业管理公司就是这样一个典型的例子，我们曾与陈福江总经理通过电话，他们2003年校外业绩非常出色。

2、半企业化状态，同时具备企业和事业“双重性格”

这种情况在高校中较为普遍。有的已经是一个企业，取得了独立法人资格； 但同时对于校内来讲，职能象一个科、一个处。这种情况的形成往往与学校定的调子、历史沉淀下来的组织机构有关。历史的原因将物业管理的职能给分解了：供暖归一个部门，绿化归一个部门，维修又是一个部门负责等等。每个部门的负责人都在兢兢业业地工作，级别再提升的可能不大，撤职又没有什么理由：大家都有很多功劳、辛劳、苦劳。这种管理模式己经延续了好多年，好象并无太大的不足之处。在这种情况下，学校往往下不了决心将所有属于物业管理的职能归属，因此物业管理企业也就是一个“五脏不全”的物业管理企业。随着高校后勤社会化改革的提出和推进，“大物业”和“小物业”是高校一直在探讨、在思考的问题。“大物业”，就是说将所有物业管理职能统一起来，形成一个完整的物业管理企业，如将住宅区与教学区的物业管理统一起来，将供水、供暖、供电等职能归属到一起等；“小物业”，就是维持现状，力所能及地归属物业管理职能，逐步完善物业管理企业的职能。

半社会化状态的物业管理肯定是“小物业”：“小物业”也就决定所实施的物业管理是半社会化状态。

半社会化的物业管理企业一般都不具备冲向市场的条件。首先，从业者就不是一个完全合格的物业管理者。职能的不健全不完善势必造成从业者在物业管理的某个领域的直接管理经验为零；其次，本身就不是一个完整的物业管理企业，市场招标过程中又不可能将一个小区的物业管理工作分为几家来完成，这就造成了不完整的物业管理企业与完整的物业管理企业同台竞标的局面，结果可想而知。

东大的物业管理公司就是这样一个不完整物业管理企业。东大的物业管理公司是独立法人企业，但不负责小区的供暖、供水等任务。我们也曾试图走向市场参与竞争，前来考察的单位都认为你们所负责的部分干得都很出色，但还有一部分物业管理职能你们不懂。

不能到市场中寻找经济来源，只能依靠学校而生存。因此这类物业管理企业的腰板不硬，依赖感大家共知。在这种情况下，学校的一些职能部门便不时地管一管这些法人，这些企业。因此，这样的物业管理企业有时看起来更象是一个科室，用的是一个企业的名字，做的一些事务性的工作。

当然，随着物业管理这一概念的深入，随着学校决策者、物业管理从业者、业主观念的转变，让物业管理企业职能完善，最终完全企业化只是迟早的事。

3、成立了物业公司，但完全事业管理 这种情况的物业管理企业在高校中也较为多见，已经走出了酝酿的阶段，萌芽出来了物业管理企业，但从学校决策者到从业者的头脑中物业管理概念均未形成。往往涉及到了一定的物业管理职能，如设立了保洁、维修 , 还开展了出租房屋等经营性物业。没有物业管理合同，没有业主公约，没有业主委员会。在管理上，学校也是按照一个科室来对待，人、财、物样样不独立，主要领导叫了“经理”，却不能履行经理之权、无经理之实。

凡事总有一个开始，开始自然也就意味着有很多东西尚待进一步完善。事业型的物业管理企业在北方的中小型城市较多见，与很多因素有关，需要时间来逐步完善。当然，完善速度和质量取决于决策者的观念，也与从业者对物业管理的理解和努力有关。

4、物业管理的职能还在由一个科或几个科来完成

这是物业管理这股春风尚未吹到的角落。无论是领导还是居民，对物业管理缺乏一定的认识，甚至干脆不知为何物。所有的工作几十年如一日地运行着：设一个总务处、绿化中心、能源部、房产科、爱委会等等，实施着类似物业管理的职能。每月收一元或几角的卫生费，冬天供好暖气，几十年如一日有条不紊地进行。

这种情况在高校中占有一定的比例。地理位置越偏僻，这种现象存在的土壤就越肥沃。在这些学校中，物业管理这一概念基本为“零”，高校的物业管理企业在经历萌芽、半社会化、社会化的过程中，决策者、从业者、被服务对象观念的陈旧将束缚其发展。这将是一个漫长的过程。

以上，本文就中国物业管理现状、高校物业管理现状、高校物业管理的有利与不利因素进行了讨论。从中不难看出，全国的物业管理(含高校)发展不均衡，情况十分复杂。走在前面的，已经是大师级，可以授课带弟子；走在后面的，还根本没想到实施物业管理。

四、高校物业管理的几个特殊性

高校对于物业管理而言是一个特殊的群体。说其特殊，主要有以下几个原因 :

1、高校的建校史长，观念固化

高校成立的历史往往都比较长，很多高校已经庆祝了八十年、百年华诞。几十年上百年的发展过程中，已经形成了自身的管理模式和体系，经过历代人的努力，己经建章、建制条理清晰。因此领导者本身有些观念已经固化，不容易改变。同时，高校住宅小区的居住群体非常稳定，传统的东西非常多，居民本身已经习惯了计划经济下的衣食无忧的生活，居住观念也已经固化。

在高校实施物业管理，最难解决的就是改变决策者和居住者的观念问题。

2、高校是一个封闭的小社会，有很多已经形成的习惯

高校是一个小社会，很多人可以常年不出校门(或住宅区门), 但基本生活不会受到影响，有一部分人过着“秀才不出门便知天下事”的生活。同时高校人与人之间较为熟悉，领导与群众之间多有师生之情、同窗之谊；最差的，还可以绕个弯找到一个非常亲近的关系。因此，谁要是心里不顺了，很容易就可以找到领导聊一聊。

改革必然对原有的习惯与生活造成冲击，否则就没有必要进行改革。物业管理是要将无偿的服务变为有偿，直接触及到居住者的切身利益。收费的高低，服务的好坏，甚至是一些莫须有的问题，都会反映到领导者的案头，影响决策者的信心和力度。

3、高校正在从计划经济向市场经济过渡

在高校目前还可以经常看到计划经济的影子，如分房、分配方案等等。市场观念正在一点点走向高校，走向人们的脑海之中。这是一个过程。在过渡期，大家往往在发现过去不足的同时又很难接受新的事物。这个过程也是艰辛的，需要决策者、执行者、被服务对象的观点改变、行为支持；同时，也需要外部环境的影响和支持。

五、高校物业管理经历的几个不同阶段及定位

高校的特点也就决定了高校的很多做法会显得很“独特”，物业管理也不例外。以我们经过了广泛调研和认真分析，认为，高校的物业管理应该走这样一条路：以物业管理的行业标准为理论依据，以高校的实际情况为事实依据，将物业管理的产生、发展、成熟划分为若干个阶段，根据每个阶段的具体情况因地制宜地确定物业管理的模式和标准，即定位。

我们认为，为高校的物业管理定位应该分为以下几种情况：

1、产生阶段，要在维持原管理与服务的情况下逐步靠近行业标准 对于绝大多数高校而言，物业管理产生阶段都显得较为突兀，都是“平地”产生，都不是一个完整的企业模式，有些甚至没有企业的性质。每个角色都是新的，但每个人都是以往尚未发生变化的思维模式。观念的未转变、职能的不完善等等都要求此时的物业管理不应过分追求企业化、行业化，而应该尽量维持原有的管理与服务模式，努力提高服务质量，逐步提升服务标准，让物业管理这一概念潜移默化地浮出水面来。这一点很重要。产生的本身也就意味着一种转变的诞生，一场改革的开始。改革是最容易失败的。古往今来，在历代变法亦即今天的改革中，失败的例子很多：商鞍车裂、王安石罢相、戊戊六君子杀头，都是变革失败的结果。因此改革一定要在维持以往惯例的基础上，在小范围推广新的模式，树立典型，让大家感受到改革的好，让大家从心中需要改革。这就如小平同志所推行的改革：在深圳杀出一条血路来。因此产生阶段的高校物业管理就是要以渗透的方式切入，逐步引进新的观念，当然，最主要的是提高服务质量和服务意识。创造绿、静、美、安的居住环境，让业主多年的希冀变成现实，让业主体会到被 尊重与居住环境的大大改善。这也就是高校物业管理在产生阶段所要做的定位。

只要产生了,就自然意味着发展。关键是在产生时要有一个良好的心态,不能急,要认清形势,要分析内外环境。尊重历史、尊重现实本身也就具备了发展的前提,只要能把握好方向,掌握好节奏,良好的开端必然也就达到了成功的一半。

2、发展阶段之一, 将已有职能按行业标准来运行

正如以上所述,不管背景如何,产生了物业管理企业,目的就是要将物业管理企业化,按行业标准来运行。这应该说也是成立的初衷。职能不完善、政策不是非常有利、外部环境不好,都不是一朝一夕所能解决的问题。因此,对于处在这个阶段的物业管理企业而言,不能等、不能靠,更不能怨天尤人。最需要做的、最应该做的,就是将已有的职能完成好,并向行业标准靠近。比如说,只有保安、保洁、零星维修的职能，那就要努力建设这三个方面，让这三个方面的工作质量达到行业标准的要求，让业主从这三个方面所得到的服务是充分的、是满意的。尽管所涉及的面不是很宽广，但并不影响业主对这个类型物业管理企业的评价。正所谓“窥一斑可见全豹”：小事不可随便。己有的工作井井有条，业绩突出，那么企业的自信心会增强，业主的信任感也会得到提高。

必须清醒地认识到，这个阶段很重要。从一定意义上讲，决策者已经开始了第一个试探。如果成功，那么根据试探的结果会产生较大的有利于企业发展的政策出现；反之，决策者会要求企业稳一些，步子慢一些，增加观察的时间。这是一块试金石。“一屋不扫何以扫天下？”从业者具备足够的能力，所采取的措施与手段得当，被服务者从心里愿意接受和认可，这些才会让决策者下决心将高校的物业管理拓展开来。决策者、物业管理从业者、业主三者相辅相成，不可或缺。

3、发展阶段之二，归属物业管理职能，并按行业标准来运行

进入这一个阶段表明，物业管理从业者已经付出了艰辛的劳动，达到了预期的效果并取得了一定的成绩，获得了决策者的认可和支持，业主也对物业管理这一概念理解、接受，甚至已经开始配合物业管理从业者的工作。

进入这一阶段也表明，一个良好的开端己经为成功打下了一半的基础，它增强了与之相关人员的信心、热情和力量。

走进这一阶段，也说明此前已经积累了一定的经验。如什么是物业管理，它应该包含哪些职能，如何为业主提供最佳的服务，如何行使权力并履行义务等等。也就是说，从业者本身心理上和观念上已经是一个物业管理从业者，可能由于职能不完备而对某一个领域不熟悉。这已经不是关键的问题。“人非生而知之”学习物业管理知识是很容易就会学到，这对于工作来讲，不会有太大的影响。

物业管理者的经验、所取得的业绩、业主的理解支持，这些，都会促使从业者特别是决策者产生新的思考：完善物业管理职能并将高校的物业管理社会化。

完善物业管理职能，也就是我们经常谈到的“归口”问题，将应该由物业管理企业管理的部门，都纳入其名下，也就是我们高校后勤常常谈到的造大船，产生“大物业”。这多少有点残酷告,“统一”的过程将会带有“血腥味”很多人要因此被打乱了原本平静的生活，多年的地位与收入会发生变化，更多的是走了下坡路。这种工作不是一朝一夕能完成的，要一个一个地解决，一块一块地合并，合并之后还要有一个较长时间的磨合期。

归属合并的过程要突出一个概念，即所有新的职能要按行业标准来运行，至少经过短期的过渡与磨合之后，必须按行业的标准来运行。

归属合并肯定要涉及到人、财、物方面的问题，这里有一个最难解决的，就是人的观念的改变，由事业单位所拥有的思维方式向企业化改变。这就又回到了本文在前面所讨论的问题。这次转变观念的难度应该比最初产生物业管理企业时转变观念的难度小，时间短，对企业的影响不会太大。要有正规的考核办法与管理规章制度，要完善企业的氛围与运营机制。有规矩也就成了方圆，新的环境塑造新的观念，这也都是正常的事。一个职能完备的物业管理企业，势必就要按行业的标准来运行和发展。

4、发展阶段之三，完善物业管理职能，完全按行业标准运行

所谓的行业标准，也是在不断地变化。但最基本的条件是将物业管理企业在完全企业化的环境下运行，不断提升服务理念，提高服务质量。对于高校的物业管理企业而言，要彻底与高校形成甲方、乙方的关系，要完善合同的条款，在法制而非行政干预的轨道上运行。物业管理企业也可以通过竞标的方式来获得为本校业主服务的机会，不一定是行政命令的结果。从业人员可能有很多是高校的职工，但属于学校派出人员，所有的福 利待遇等都由物业管理企业本身负责。学校与业主在接受服务方面是一致的，属于甲方，对物业管理企业的工作进行指导、监督，行使相应的权力与义务。

按行业标准来运行对于物业管理企业是很重要的，使其经过了艰苦的历程之后终于变成了“正规军”。在市场这个浩瀚大海中品尝快乐与艰辛的同时，至少有一点是令人兴奋的：摆脱了很多束缚。

走到这一步的高校物业管理企业，市场对于他们来讲并不是很可怕。原因有以下几个方面：

①本校的小区已经是其辖区，有了一定的经济来源。这部分经济来源应该是能够满足公司本身的支出，维持公司的正常运行。这种得天独厚的条件解除了后顾之忧，是经济优势。

②高校的物业管理企业有很多都是高校派出人员，其中一部分管理者的学历层次较高，有较强的理论与实践能力。尽管他们未必是物业管理这一专业的，但至少具备企业所要求的素质。这是人力资源的优势。

③高校的物业管理企业在命名时绝大多数都会含有高校的名字或简称。高校本身就是一个品牌，因此高校的物业管理企业在社会上更具备信任感，容易被业主接受。这是品牌优势。

高校的物业管理企业还有很多优势，在此就不一一赘述。因此高校的物业管理企业很自然地就会想到这样一个问题：在占领学校市场的同时，冲向校外市场，获得更大的经济效益与社会效益。

5、冲出本校，走向市场，达到企业化最终目的

这是高校的物业管理企业的最高追求，这是一种结果。此时的高校物业管理企业与其它社会上的物业管理企业已经没有本质上的区别，最多是文化气息浓厚一些。因此本文在此不做过多地探讨。

以上，我们将高校的物业管理企业的产生和发展分为五个阶段进行了讨论。当然，并不是每一个高校物业管理企业都必须按照这个模式来运行，也可能忽略了其中的一个或几个环节，这都是正常的，无可厚非。本文只是探讨了一个较为普通的模式。

由于时间紧，调研工作不是很充分，加之水平有限，本文的有些观点未必十分准确，对问题的分析也可能不是很完善。我们谨以此文呈献给高校物专会的同行，供大家交流，请大家指正。