珠海电子大厦房地产评估纠纷

第一篇：珠海电子大厦房地产评估纠纷

珠海电子集团大厦房地产评估纠纷

一、珠海电子集团大厦概况

该房地产评估纠纷案的评估客体是坐落于广东省珠海市吉大路2号的珠海市电子集团大厦（以下简称电子大厦），隶属于珠海市电子集团公司（以下简称电子公司）。电子大厦是珠海经济特区周转厂房发展有限公司于1984年报建，1986年竣工的四层钢筋混凝土框架结构轻工业厂房，总建筑面积3930平方米，土地权属性质为划拨土地使用权。

1988年10月，电子公司前身珠海经济特区电子工业总公司从珠海经济特区周转厂房发展有限公司购得电子大厦，每建筑平方米600元人民币，总计235.8万元人民币。电子公司购得电子大厦后，将其改为商铺和办公楼，并将商铺和部分办公用房对外出租。珠海市政府“清理擅自改变建筑物使用功能和用地性质领导小组”于1994年7月27日，就电子公司擅自改变建筑物使用功能和用地性质发出查处通知书，责令于1994年8月11日前向珠海市国土局清查整顿办公室申报登记。电子公司提出将大厦一层800平方米使用功能改为商场的申请，经珠海市规划委员会、规划局、国土局批准同意改变使用功能，并要求按照有关文件规定补交地价、办理有关手续。

二、珠海电子集团大厦的委托评估

因电子公司的下属公司拖欠珠海国际有限公司债务，广东省高级人民法院于1995年4月22日二审终审后作出民事判决，珠海国际有限公司于1996年6月9日向法院申请执行，执行总金额本息合计1200余万港元。法院于1995年7月31日查封电子大厦，1996年1月委托珠海市拍卖行对电子大厦进行拍卖。拍卖前，法院于1996年1月23日委托珠海房产评估所对电子大厦的价值进行评估。珠海房产评估所以1996年3月11日为评估基准日，评估电子大厦的价值为14587723元人民币，并向法院出具了估价答复书。法院分别于1996年4月16日和5月31日两次将估价答复书送达电子公司，电子公司当时并未对评估结果提出异议。

三、珠海电子集团大厦的拍卖

法院委托珠海市拍卖行以珠海房产所的评估价为底价进行拍卖。为保证拍卖活动的公开、公平、公正，拍卖行分别于1996年4月8日、4月22日、5月31日、6月5日在《珠海特区报》上刊登了拍卖公告，其中在后两次拍卖公告中还公布了拍卖底价。1996年6月7日，拍卖行举办了公开拍卖会，电子大厦在拍卖会上由唯一的应价者珠海港电力燃料公司以1460万元的拍卖价竞得。该拍卖竞得人实则是澳门恒富阳光地产公司的竞买受托人。澳门恒富阳光地产公司1996年6月6日与珠海港电力燃料公司签署了竞买委托授权书，不过澳门恒富阳光地产公司却是1996年7月10日成立的。

四、珠海电子集团大厦评估纠纷的缘起

电子大厦被拍卖后，电子公司对拍卖底价确定中所依据的评估结果产生了质疑。电子公司认为，他们曾经于1994年6月委托广东粤建审计师事务所对电子大厦以抵押贷款为目的进行过评估，评估基准日为1994年6月18日，评估价值为2751万元人民币，况且，“按照珠海市1992年颁布的《关于调整珠海市有偿使用土地价格的通知》，坐落于珠海吉大路上的办公大楼，有偿使用的土地价格是4250元/平方米”，而珠海房产评估所对电子大厦的评估价值为3700元/平方米，这还没有土地的价格高。1996年7月10日，电子公司向珠海市国有资产管理局递交了《关于拍卖国有房屋确定底价问题的报告》，1996年7月19日，珠 1

海市国有资产管理局向电子公司发出《关于国有资产底价确定问题的批复》，认为珠海市房产评估所对电子大厦的评估违反了国务院《国有资产评估管理办法》，珠海市房产评估所不具有广东省国有资产管理局授予的评估资格，因此该评估行为无效。

五、有关部门的调查及新闻媒体的介入

电子大厦评估纠纷引起珠海市有关领导及原国家国有资产管理局的高度重视。广东省国有资产管理局根据国家国有资产管理局的指示，同意电子公司要求对电子大厦进行重新评估以作对比的申请，由珠海市国有资产管理局牵头，组织珠海市审计事务所、珠海市资产评估事务所、珠海经济特区会计师事务所三家联合，于1997年10月对电子大厦进行评估，评估基准日为1996年3月11日，评估价值为2565万元。鉴于珠海市房产评估所的评估结果与此次评估结果相差1100多万元，广东省国有资产管理局及资产评估协会组建了资产评估行业评估纠纷调节委员会，经过多次调查取证，结论认为：巨额国有资产流失已是既成事实。

应珠海市房产评估所的请求，广东省房地产估价师学会与中国房地产估价师学会组建了十余人构成专家小组，于1998年1月14日至21日对电子大厦重新进行了评估，评估基准日为1996年3月11日，评估结果为：按报建批准的轻工厂房用途评估，评估价为780万元(含补地价)；按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估，评估价为2026万元(含补地价)；若不考虑补地价因素，评估价为1400万元。珠海市房产评估所对电子大厦的评估结果与专家小组重估结果相近，不存在评估偏低的问题。

对于电子大厦评估纠纷一事，从1997年10月起，广东卫星电视台、《南方日报》、《羊城晚报》等新闻媒体相继进行了报道，1998年1月9日，原国家国有资产管理局机关报《中国资产新闻》发表题为“时间相差一年半，评估差了千里远，1300万国资哪儿去了?”的文章。1998年2月7日晚，中央电视台“焦点访谈“栏目以“一纸评估，损失千万”为题对此事进行了专题报道，从而引起了社会的广泛关注。

电子大厦评估纠纷主要涉及两个焦点问题：一是法院委托对电子大厦进行评估的珠海市房产评估所有无评估资格；二是珠海市房产评估所对电子大厦评估的结果是否过低，从而造成国有资产流失。

六、房地产估价师学会专家小组对评估纠纷的理解

（一）关于房地产估价行业的主管部门

1994年7月5日由全国人大常委会通过颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”第33条明确规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第58条明确规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。1991年11月16日由国务院令第91号颁布的《国有资产评估管理办法》第2条规定：“国有资产评估，除法律、法规另有规定外，适用本办法。”1998年1月10日由广东省人大常委会公布的《广东省资产评估管理条例》第3条规定：“在本省行政区域内从事资产评估活动适用本条例。法律、法规规另有规定的，从其规定。”为了贯彻《中华人民共和国城市房地产管理法》确立的法律制度，建设部、人事部于1995年发布了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》，具体规定了房地产估价师执业资格考试、注册、执业等有关内容。为了规定房地产估价机构的行为，1997年建设部又发布了《关

于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，就房地产估价机构资格的确 认以及定级分类、晋升条件、不同等级从业范围等作了规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》是国家1994年颁布的法律，《国有资产评估管理办法》是国务院1991年颁布的行政法规 按照新法优于旧法，效力层次高者优于效力层次低者的法律适用规则，显然管理房地产估价行业的政府职能部门是国家和省建设行政主管部门和城市房地产管理部门，而不是国有资产管理部门。《国有资产评估管理办法》及《广东省资产评估管理条例》中“除法律、法规另有规定外”的涵义就在这里。这也是为保证法律的严肃性、统一性，避免法律、法规之间的相互冲突而设立的。国有资产管理部门要求从事房地产评估的机构和人员都由他们“统管”、由他们认定资格，完全是有意无意地曲解法律，在实践中也是行不通的。

（二）关于珠海市房产评估所的评估资格

国有资产管理部门负责人认为，珠海市房产评估所不具备房地产评估资格，其理由一是它没有取得国资部门颁发的资格证书，二是投有领取营业执照。这种观点是片面的，也是极不负责任的越权行为，明显带有部门争权夺利的色彩。首先，房地产评估机构资格应由国家和省建设行政主管部门和城市房地产管理部门来确认，而不是由国有资产管理部门认定。其次，珠海市房产评估所是1993年4月10日由珠海市编制委员会批准设立的事业单位，下属于珠海市房产管理局，行使一定的政府职能，也是珠海市首家从事房地产估价工作的机构，领取有广东 省行政事业性收费许可证。作为事业法人，我国的法律、法规并没有一定要进行工商登记的规定。早在1992年9月7日建设部发布的《城市房地产市场估价管理暂行办法》第4条就明确规定：“城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部分，承办本行政区域涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务。”在英国、香港等发达国家和地区，也有类似的做法。第三，该所1996年6月20日取得了广东省建 设委员会首批颁发的《房地产评估资格证书》；1997年10月21日广东省建设委员会根据建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，审定其为二级评估机构。

房地产为不动产，与机器设备等动产有着本质区别，其中最重要的一点，是其价格实质上是权益的价格。同一宗房地产，具有的权益不同，价值是极不相同的。因此，房地产评估与一般资产评估相比更具专业性。在国外及港台，房地产评估都是一个独立的专业 从这个意义上讲，一般的审计师、会计师、资产评估师如不经过房地产评估的专业训练和考核，是无法也无能力从事房地产评估的。

（三）关于电子大厦的评估结果

房地产评估中首要的评估原则是合法原则，即要以评估对象的合法使用、合法转让为前提进行。例如，在用途方面应以城市规划为依据；在产权方面应以土地使用权证书和房屋所有权证书为依据；另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

对于电子大厦评估，其在1996年3月11日土地产权性质为行政划拨，合法用地性质和使用功能为轻工厂房。所以，广东粤建审计师事务所及由市国资局牵头组织的三家联合评估，“假设”它为商业和写字楼的出让土地使用权，如果不是一种故意的违法行为，就是一种对房地产评估专业的完全无知。此外还须说明的是：（1）未经市场检验的评估价不能用来作为衡量公开市场价格正确与否的标准。（2）高估抵押价值有可能造成国有资产流失。高估房地产抵押价值会加大金融机构的风险，在贷款者违约、须处置抵押物时，高估的抵押价值极易给金融机构带来额外损失。若提供抵押贷款的金融机构是国有的，就会带来国有资产流失。

（3）根据国家有关法律法规的规定，以划拨土地上的房地产设定抵押的，抵押价值不应包含土地使用权价格，若将包含土地使用权价格在内的评估价作为抵押的价值依据是错误的。电子公司只拥有划拨土地使用权。划拨土地使用权与出让土地使用权有天壤之别，划拨土地收益只能依法上交国家所有，绝不能由土地使用者所有。

七、广东省建设委员会关于电子大厦评估情况的说明（1998、2、9）

（一）珠海市房产评估所对电子大厦评估的情况

1996年1月，珠海市中级人民法院以[1995]珠法执字第119号委托函，委托珠海市房产评估所对市电子集团吉大景乐路二号楼进行评估。评估基准日为1996年3月11日，评估目的：为法院判案提供参考。1996年3月5日，评估所派了两名工作人员到现场实地勘察，评估档案记载有该大楼的大概位置图、外部及内部装修情况记录。由于该大楼的房产证只注明是非住宅，而且在评估时也没有该大楼被批准改变使用功能的任何资料(实际上也没有批准改变使用功能)，因此，评估所在评估时依据原来的报建批文，按厂房的用地性质进行评估。珠海市中级人民法院一直认为电子大厦就是轻工厂房，并且对这一情况作了充分的调查，证据确凿。评估所根据房地产评估的合法原则、最高最佳使用原则，估价时点原则等，运用了成本法和收益法进行评估，综合得出该大厦房地产在土地的原规划用途为兴建工业厂房这一状态下的价格为1458万元，平均每平方米3712元，评估报告由注册房地产估价师黄永东审核签名，以《珠海市房产估价答复书》(编号0004631)提交市中级法院。

（二）关于房地产权证落到澳门商人手里的情况

新闻传媒的报道提到，电子大厦拍卖时，只有珠海港电力燃料公司竞价，最后的成交记录也是该公司，但最后办房产证时，业主的名字却是澳门的恒富阳光地产投资贸易有限公司。关于这个问题，通过到珠海市国土局、房产局的档案室查阅档案，当时的情况是：1996年6月7日拍卖完成之后，珠海市拍卖行出具了《拍卖成交确证书》，确定恒富阳光公司为成交人，证明其已付清价款。珠海市国土局出具了土地转让许可证，受让人也是恒富公司。珠海市房产局依据这些材料确认产权人并办理了房地产权证。关于为什么竞价人与办证人不一致的问题，拍卖行的总经理说，按照拍卖法的规定，拍卖时是允许委托竞投的，关于两家是否有书面委托，经询问回答是肯定的。

需要说明的一点是，在市国土局查阅档案时，发现国土局的土地使用权有偿转让计费单、土地使用权转让申请审批表都记载电子大厦有商业用途，而且土地使用权证上标明的是综合楼，但却没有见到市规划部门任何的批准改变土地使用功能的文件。

（三）关于珠海市房产评估所是否具有房地产评估资格的问题

报纸及电视台均认为该所不具备评估资格，原因是它既没有取得国资部门颁发的资格证书，也没有领取营业执照。珠海市房产评估是由珠海市编委于1993年4月批准成立的事业单位，隶属市房产局，一直负责珠海市房地产交易税费征收的评估。该所于1996年6月经省建委首批确认取得房地产评估资格证书，所长黄永东于1995年经全国统考取得房地产估价师资格并已注册。作为事业法人，我国的法律法规并没有一定要进行工商登记的规定。

八、珠海资产评估行业评估纠纷调节委员会对评估纠纷的理解

（一）关于珠海市房产评估所的评估资格

按照《城市房地产管理法》第57条（5）的规定，设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后方可开业。国务院颁布的《国有资产评估管理办法》及1994年7月1日实施的《广东省房地产评估条例》都规定，必须领取营业执照才能开展评估业务。关于我国法律法规没有就事业法人一定要进行工商登记规定的说法，是混淆了事业单位履行行政职能所开展的业务和向社会提供中介服务两种职能的区别。珠海市房产评估所1996年6月才取得《房地产评估资格证书》，而电子大厦估价答复书的签发日期为1996年3月11日。如果不违规，该所何必于1998年1月补办工商登记手续。

按照当时的《国有资产评估管理办法》规定，国有资产占用单位发生产权变动时，需向有关行政主管部门申请资产评估立项，并由其产权主体直接委托中介机构进行资产评估。

（二）关于电子大厦的评估价值

1．关于电子大厦用途的确定

按照资产客观现实的存在状况，应当以电子大厦在评估基准日的现实功能即办公和商场用途为评估基础。理由是：（1）1994年9月电子公司在电子大厦功能转变的申报中，将电子大厦列明为“原用途为办公楼”，并申请将一层800平方米改为“商场用途”，同时得到珠海市国土局和规划局的批准。（2）法院在拍卖委托函中指出，“委托拍卖机构公开拍卖被执行人珠海市电子集团公司坐落于珠海市吉大路二号的办公楼”，因而已经作出了标的物功能的确认。（3）拍卖公告及电子大厦过户计算补交的地价和转变功能费用的用途也是办公楼和商场。

2．是否要评估土地使用权价值

根据《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。因而，当企业资产发生产权变动时，除了应该单独估算电子大厦价值外，还应该估算电子大厦所占用土地使用权的价值。

珠海市房产评估所1996年3月11日提交给法院的评估答复书上，只列明了房产所有权证号码、所有权人、结构层数、面积和房屋价值，以及包括主要设备在内的评估价值14587732元，对其土地状况及功能改变没有做如何提示。珠海市房产评估所在1997年12月提供的一份电子大厦评估情况补充说明中称，本应对电子大厦的评估以报建登记用途轻工厂房估价，但由于该大楼的现实用途为商场和办公楼，因此根据最高最佳使用原则，按照收益法和成本法对该大楼进行估价应该是2024万元，从而承认其原评估值未包含土地使用权价值。

本案例主要依据以下文献整理：

1． 陈信元等，转型经济中的会计与财务问题----基于中国上市公司的案例，清华大学出版社2003，第8章。

2． “一纸评估，损失千万”事件真相，《中国房地产估价师》1998年第2期

（总第9期）。

第二篇：房地产评估

1.房地产的定义：房地产又称不动产，房地产指土地，土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权或利益。就房地产评估而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。

2.房地产物权：①所有权 ②使用权 ③租赁权 ④抵押权 ⑤典权 ⑥地上权 ⑦地役权

3.房地产特性：

①位置固定性，地区性和个别性 ②长期使用性 ③大量投资性 ④易受政策限制性 ⑤相互影响性 ⑥保值性与增值性

4.房地产价格的含义：

房地产价格一般根据该房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三因素互相结合，产生了该房地产的经济价值（交换价值）而形成的。房地产价格一般以货币额表示。

5.楼面地价：

楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单位/容积率

6.房地产价格是由效用、稀少性和有效需求三者相互结合而成的。

7.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

8.名义价格是指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。

第一章房地产价格的一般因素：一般

因素、区域因素、个别因素。

1.一般因素：

①社会因素：人口数量和密度，社会文明集教育状况，家庭规模，政治安定状况，社会治安程度，房地产投机，城市化，心理因素等。

②经济因素：经济发展状况，财政金融状况，产业结构变化，税收负担状况，居民收入，物价等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市规划，房地产价格政策，税收，交通管制，行政隶属变更，特殊政策。

第二章房地产评估的概念

1.房地产估价的含义：从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的判断与推测。

2.估价程序：

①受理估价委托 ②明确估价基本事项 ③拟定估价作业方案 ④搜集估价所需的资料 ⑤实地勘察估价对象 ⑥选定估价方法计算 ⑦确定估价结果 ⑧撰写估价报告

3.房地产估价的基本原则： ⑴合法原则 ⑵最高最佳使用原则 ⑿替

4、房地产估价应独立、客观、公正。

5.最高最佳使用的判断程序：法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大。

五-七：估价方法：

概念→思想（理论依据）→适用对象范围→估价步骤→各步骤详解→应用举例

第五章 市场比较法

1.概念：它是参照与估价时点近期类似房地产的识记成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。

2.理论依据：房地产交易中的替代原理

3.应用的条件：适用于在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用

①充分的交易实力资料 ②资料具有相关性 ③市场供求关系基本一致 ④明确显示具备的条件⑤资料必须详实可靠

4.步骤：

①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格

5.比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数。

7.替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是市场比较法的基础。

8.建立价格的可比基础：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位。

9.造成成交价格偏差的因素：有利害关系人之间的交易、急于出售或基于购买的交易、不了解市场行情的交易、特别动机或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易税费非正常负担的交易、相邻房地产的合并交易、受债权债务关系影响的交易。

第六章 收益还原法 1.概念：是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.基本思想：预期原理 3.适用范围：是有收益或有潜在收益的房地产。4.操作步骤： ①搜集有关房地产收入和费用的资料②估算潜在毛收入③估算有效毛收入④估算运营费用⑤估算纯收益⑥选用适当的还原利率⑦选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 7.纯收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用 第七章 成本法 1.概念：是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的合理价格或价值的方法。2.理论依据：卖方：生产费用价值论；卖方：替代原理 3.适用范围：①无交易无收益的房地产估价②特殊目的的房地产估价③特殊建筑的房地产④狭小市场上的房地产⑤市场比较法中的修正计算 4.步骤：①搜集有关房地产开发的成本，税费，利润等资料②估算重新构建价格③估算折旧④求取计算价格 5.①新开发土地价格的构成：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费+土地增值收益 ②新建房地产的成本法估价：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费 注：开发利润=（土地取得成本+开发成本+新建成本+管理费用）*投资利润率

第三篇：新盛大厦评估报告

新盛大厦工程

质 量 评 估 报 告

公司技术负责：倾金虎

总监理工程师：倾金虎

陇南市诚信建筑勘察设计有限公司

二〇一六年十月十八

一、工程概况

1、工程名称：新盛大厦

2、建设单位：陇南市新盛房地产开发有限公司

3、设计单位：广东粤建设计研究院有限公司

4、勘察单位：陇南市诚信工程监理咨询有限公司

5、监理单位：陇南市诚信工程监理咨询有限公司

6、施工单位：甘肃省土木工程建设投资有限公司

7、政府监督部门： 陇南市质监站

本工程为新盛大厦，建设场地位于陇南市武都区东江新区，框-剪结构，地下一层，地上十七层。地下一层为汽车库，地上一至三层及裙房部分为商业用房。地上一至二层建筑物长55.70m，宽度34.0m，三层以上为住宅楼，建筑物长55.70m，等效宽度19.56m；地下二层层高3.800m，地下一层高4.400m，一层层高4.900m,二层层高4.500m，三层层高4.200m.四层以上住宅部分层高均为3.000m，电梯机房层高4.6m，水箱间层层高为3.80m。室内外高差0.300m,房屋高度为55.90m。嵌固位置于地下一层顶板处； 该工程抗震设防类别：一~三层为乙类，其余均为丙类。抗震设防烈度为8度，设计地震加速度0.2g，地震分组第二组，特征周期0.4,结构阻尼比5%,多遇地震影响系数最大值0.16，罕遇遇地震影响系数最大值0.9。结构设计使用年限为50年，结构安全等级为二级；地下一层剪力墙、框架柱抗震等级为一级，框架梁抗震等级为二级，地下一层至地上三层剪力墙、框架柱抗震等级为特一级，框架梁抗震等级为一*级，四、五层剪力墙抗震等级为特一级，框架柱抗震等级为一级，六层以上剪力墙抗震等级为一级，框架柱、梁抗震等级为二级； 建筑耐火等级为二级，地基基础设计等级为甲级，建筑桩基设计等级为甲级，地下室防水等级为一级；抗渗等级不低于P8。

二、质量评估依据

1、工程设计文件、设计变更

2、本分部所涉及到的相关规范和标准：《建筑工程质量验收统一标准》GB50300-2013、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002

3、工程材料检测、施工试验的有关技术报告和结论

4、现行的有关建筑工程质量管理办法、规定

5、《施工承包合同》和《监理委托合同》

三、工艺标准执行和管理体系运行

本工程所报的施工组织设计与施工企业工艺标准及设计文件相符合。施工过程中基本能按照所制定的施工方案组织施工，施工质量基本满足企业标准，现场施工组织管理制度完整，管理体系基本健全。

四、工程分包内容、承建单位及质量管理情况

本工程主体结构无分包单位。

五、法律、法规及强制性条文执行情况

本工程施工中，认真按照施工图纸要求进行施工，严格按照施工质量验收规范要求及强制性条文施工，能满足法律、法规及有关规定，符合验收规范要求。

六、勘察、设计单位配合情况，设计功能指标实现情况

本工程在施工过程中，勘察、设计单位能够很好的配合工程的开展，及时的解决在施工过程中出现的有关疑问。在整个工程施工过程中，设计单位能及时解决现场施工中遇到的难题，对加快工程进度，提高施工质量起到了明显的作用。现场施工与图纸设计相符，能满足设计功能指标要求。

七、工程质量监理情况

1、在该分部工程监理过程中，我监理部认真学习相关法律、法规及《建筑工程施工强制性条文》，组织各专业监理工程师熟悉设计图纸、操作规程及相关资料，严格检查施工单位执行《建筑工程施工强制性条文》的情况，施工合同的履行情况。

2、监理项目部在总监理工程师的主持下编制了具有针对性的《监理规范》，经总监理工程师审批后用于指导本工程的监理工作。明确各专业分工，落实岗位职责，专业监理工程师相应制定了《监理实施细则》并突出了旁站监理的范围、内容及旁站人员职责等，督促施工单位建立健全质量保证管理体系。施工过程中随时检查现场质量管理体系运转情况，保证质量在动态管理控制之下。

3、积极参与建设单位组织的设计交底和图纸会审，严格审批施工单位所呈报的施工组织设计及专项施工方案。

4、严格执行工程材料报验制度，对涉及结构安全的材料如钢筋、水泥等进行见证取样送检，复检合格后方可使用于本工程。

5、严格实行检验批、隐蔽工程报验制度。通过对检验批的质量验收进行过程控制，在过程控制中检验批按主控项目和一般项目验收，如对钢材原材料、加工、连接、安装检验批的检查。模板安装、拆除检验批的检查。

6、对重要的工程部位或工序进行旁站监理，如框架柱、梁板混凝土浇筑进行全过程旁站监理。旁站过程中从模板支撑、混凝土坍落度、浇筑、振捣、钢筋变形等方面进行控制，并认真做好旁站记录，混凝土浇筑成型后，督促施工单位及时覆盖养护。

7、加强质量的事前控制，加大过程中的巡视力度，及时解决图纸中存在的问题，避免了一些质量问题的发生。

8、施工过程中存在的质量问题：施工单位在绑扎框架梁、板钢筋时，存在的钢筋偏位、垫块漏放等现象，在浇筑混凝土前全部令其整改完毕，经验收复查合格。

9、对施工中的测量放线进行复验，符合图纸设计及规范要求。

八、施工质量问题及处理情况

在施工过程中，严格控制工程质量，对有发生的一般质量缺陷已按方案处理。

九、检验批、分项、分部（子分部）工程质量验收情况

本分部工程各分项划分正确，各分项统计完整，各检验批验收记录真实完整，施工质量符合设计和验收规范要求。

十、工程质量控制资料

1、质量控制资料中，对各子分部的原材料如：钢筋、进场后首先检查产品质量证明文件及检验报告，核查原材料的品种、规格、性能是否符合设计要求和技术质量标准，同时对材料出厂证明文件、产品合格证进行审查、签发。

2、本工程隐蔽工程验收记录内容均真实完整，各分项工程验收记录齐全，该分部工程质量控制资料完整。

3、依据《建设工程质量管理条例》规定，先后对原材料，构配件，设备，混凝土试块，砂浆试块等见证取样送检，不合格的原材料，构配件等没有用于工程中。

钢材：均有出厂合格证，复检报告55份，品种，规格，级别与设计文件要求相符，批量符合工程需要量，力学性能符合《钢筋混凝土结构》﹙GB51204-2002﹚质量验收规范要求。

钢筋焊接：电渣压力焊取样96组、套管链接118组试验合格。

商品混凝土：由龙富商品混凝土有限公司提供，商品混凝土均有质量证明书。砼抗压报告47份，试验合格。

十一、实体检测

1、钢筋保护层:达到设计要求。

2、混凝土强度回弹: 达到设计要求。

3、沉降观测: 符合验收规范要求。

十二、工程质量事故处理情况

无重大工程质量事故。

十三、工程观感质量验收 本工程主体结构分部混凝土浇筑质量经拆模后观察除局部存在蜂窝、麻面一般缺陷外，无严重质量缺陷。外观观感质量符合要求。

十四、质量评估总结

综上所述，本报告是在以施工单位对该项目自检合格、工程资料基本齐全、施工单位提出验收申请及自评报告基础上，根据监理工程师日常巡视、旁站、平行检查、复查、见证取样试验、资料审核等方式所掌握的情况，结合项目监理部对该分部的预验收情况编写。经过本项目监理部对主体结构分部工程施工质量及工程资料进行全面检查 ,认为资料完整,观感质量符合要求,工程质量满足设计及施工规范要求, 同意工程验收。

第四篇：房地产经济合同的纠纷

房地产经济合同的纠纷

由于现有的法律、法规不够完善，加上房地产行业本身涉及面广，因此房地产经济行业是产生社会矛盾和纠纷较多的一个领域。从现实经济生活看，房地产经纪活动中常见的纠纷大多与经济合同有关。

一、房地产经济合同纠纷的类型

（一）缔约过失造成的纠纷

缔约过失是指当事人于缔约之际具有过失，从而导致合同不能成立、无效或被撤销，使他方当事人受到损害或者因当事人违反对他人的照顾和保护义务，使他方当事人受到人身或财产损害的情形。这类纠纷的产生主要有两个方面的原因。

（1）房地产经纪人的失信、失职、房地产经纪人为了吸引客户承接业务，往往在缔约前

隐瞒应该让业主知道的情况，也称为影响业主的知情权，如房屋的使用状况、交易人情况、交易价格、交易的相关费用、交易合同和经济合同的订立和履行等，或者房地产经纪人接受委托时，明知已超越了自己的业务能力，但为了赚取佣金，抢先接受委托，迟迟无法完成对业务的承诺等，这类纠纷经常在一些素质差、急功近利的经纪企业发生。

（2）经纪合同当事人法律意识不足合同当事人往往由于缺少法律意识，未仔细审查合同约定条款，签定合同之后才发现遗漏的事项和要求，就希望改变或撤消合同的约定，由此引发纠纷。

（二）合同不规范造成的纠纷

① 房地产交易行为与房地产经纪行为混淆造成的合同纠纷

② 居间行为与代理行为混淆造成的纠纷

③ 经纪合同的权利义务不对等造成的纠纷

④ 经纪合同的主要条款欠缺造成的纠纷

⑤ 服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷

二、房地产经纪合同纠纷的防范对策

大量的房地产经纪纠纷不仅会降低社会的整体福利，还会影响房地产经纪行业自身的运行效率和发展前景。因此，有效规避房地产经纪纠纷是房地产经纪行业的重要内容。虽然，只有提高房地产经纪人员的职业道德，加强房地产经纪机构的自身管理才是避免房地产经纪纠纷的根本途径，但是，通过行业管理部门的引导和监督来规避房地产经纪纠纷也是一个不容忽视的重要手段。目前，中国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷。

1.制定示范合同文本

房地产经纪行业目前之所以存在以上种种纠纷，首先是由于经纪人和委托人缺乏必要的法律、法规意识；其次，一些经纪人员和委托人未掌握订立和履行合同的规则也是一个重要的影响因素；第三，经纪人员受商业环境和交易陋习影响，在职业活动中有意无意不遵守合同规则，甚至不讲求信用只谋求经济利益。为了维护合同当事人的合法权利，减少合同纠纷，除了督促房地产经纪人员在职业活动中加强自律，遵守合同规则外，政府或者行业组织应当制定符合合同规则的示范合同文本，加以推广。示范合同文本可以发挥多重作用。

① 既不干涉经纪活动的正常运行，又可以将合法规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自觉的权利义务关系。

② 示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地

违规、违法、违约行为。

③ 示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免受到违反合同规则的恶

意行为的损害。

④ 示范合同文本也是政府管理机构与行业组织公开进行宣传，维护消费者利益、行业形象合同政府的政策导向的有效手段。

2.制定服务标准，明确服务要求和内容

房地产经纪行业的服务标准既是房地产经纪人为委托人提供劳务服务的行为准则依据，也是房地产经纪人表现诚实信用方式的依据，又是房地产经纪人应当履行的合同义务，通过制定服务标准，明确服务要求和内容，能有效规范房地产经纪人的行为，也为委托人提供参考标准。

3.加强对房地产经纪企业格式合同的监督管理

目前在房地产经纪行业中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，为了方便重复使用，很多经纪机构将这种合同制作成固定格式的合同文本。一些地方政府的房地产行政主管部门要求房地产经纪机构将这种固定格式的经纪合同提交房地产行政管理部门审查。这就是一种对合同的监督管理。

三、房地产经纪合同纠纷的解决

房地产经纪合同纠纷是关于房地产经纪合同权利义务的争执，主要是关于因房屋买卖合同无效、履行等情况产生的纠纷，因意向金或定金的处理争议产生的纠纷，因中介服务费的支付和计算产生的纠纷等。近年来随着房地产商品的供给量大增，房地产的买卖纠纷也逐渐增多，其中不少是因为房地产经纪机构的不适广告、销售人员的盲目许诺、销售程序混乱、违规销售、房地产产品质量低下造成的。因此，房地产经纪机构应导入依法中介、强化经纪理念和科学的操作机制，既能维护房地产经纪机构的信誉和房地产消费者的利益，也使得房地产市场能够健康的发展。

房地产交易纠纷属于民事纠纷，协调这类纠纷的方法主要有和解、调解、仲裁、诉讼等几种方式。

《合同法》第128条规定：当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿意和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁、涉外合同当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁无效的，可以向人民法院起诉、当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。在我国，合同争议解决的方式主要有和解、调解、仲裁和诉讼四种。

（一）和解

和解是指在合同发生争议后，合同当事人在自愿互谅的基础上，依照法律、法规的规定和合同的约定，自行协商解决合同争议。和解是解决合同争议最常见的一种最简便、最有效、最经济的方法。所以，发生合同争议后，应当提倡双方当事人进行广泛的、深入的协商，争取通过和解解决争议。和解应遵循以下原则。

（1）合法原则要求合同当事在和解解决合同纠纷时，必须遵守国家法律、法规的要

求，所达成的协议内容不得违反法律、法规的规定，也不得损害国家利益、社会公共利益和他人利益。这是和解解决合同纠纷的当事人应当遵守的首要原则。如果违背了合法原则，双方当事人即使达成了和解协议也是无效的。

（2）自愿原则是指合同当事人对于采取自行和解解决合同纠纷的方式，是自己选择

或愿意接受的，并非受到对方当事人的强迫、威胁或其他的外界压力。同时，双方当事人协议的内容也必须是出于自愿的，决不允许任何一方给对方施加压力，以终止协议等手段相威胁，迫使对方达成只有对方尽义务，没有自己负责任的“霸王协议”。

（3）平等原则表现为在合同发生争议时，双方当事人在自行和解解决合同争议过程

中的法律地位也是平等的，即平等的享有权利，平等的履行义务。

（二）调解

调解是指在合同发生争议后，在第三人的参加与主持下，通过查明事实，分清是非，说服劝导，向争议的双方当事人提出解决方案，促使双方在互谅互让的基础上自愿达成协议从而解决争议的活动。调解的方式主要有行政调解、法院调解或仲裁调解、人民（民间）调解。调解一般应遵循以下原则。

（1）自愿原则合同争议的调解过程，是双方当事人弄清事实真相、分清是非、明

确责任、互谅互让、提高法律观念、自愿取得一致意见并达成协议的过程。

（2）合法原则首先要求合同双方当事人达成协议的内容必须合法，不得同法律、法规和政策相违背，也不得损害国家利益、社会公共利益和第三人的合法权益。此外，在任何情况下，都必须要求调解人在调解活动中坚持合法原则，否则难以保证调解协议内容的合法性。

（3）公平原则要求调解人秉公办事，不徇私情、平等待人、公平合理的解决问题，尤其是在承担相应责任方面，应该实事求是，采取权利与义务对等、责权利相一致的公平原则。这样才能够取得双方当事人的信任，促使他们自愿达成协议。否则，如果偏袒一方压服另一方，只能引起当事人的反感，不利于争议的解决。

（三）仲裁

仲裁是指由合同双方当事人自愿达成仲裁协议、选定仲裁机构对合同争议依法作出有法律效力的裁决的解决合同争议的方法。仲裁具有如下特点。

（1）仲裁具有灵活性表现在合同争议双方有许多选择的自由，只要是双方事先达

成协议的，基本上都能得到仲裁庭的尊重，这包括双方当事人可以事先约定提交仲裁的争议范围，以此决定仲裁的管辖和采集范围；双方当事人先选择适用的法律、仲裁机构、仲裁规则和仲裁地点及仲裁员名单，其中不仅有法律方面的专家和知名律师，还有许多行业中颇有经验的技术专家、教授和具有管理经验的德高望重 知名人士等。将较复杂的专业内容争议案件交给专家们仲裁，比法院由专门研究法律而相对缺少行业专门知识的法官审判更具有权威性和说服力。

（2）仲裁程序的保密性仲裁程序一般都是保密的，仲裁程序从开始到终结的全过

程中，双方当事人和仲裁员及仲裁机构的案件管理人员都负有保密责任。除非双方当事人一致同意，仲裁案件的申理并不公开进行，不允许旁听或者采访，这对于涉及商业密码或者当事人不愿意因处理争议而影响日后商业信誉和活动的案件，当事人可以放心地将案件提交仲裁解决。但是，除涉及国家秘密的仲裁事项以外，当事人协议仲裁公开进行的，则可以公开进行。

（3）仲裁效率较高和费用较低和司法程序相比较，仲裁效率要高一些。由于许多

国家的法律制度民事案件诉讼采用多审判（二审终审制或三婶终身制），时间花费较长，而且受到法律制度的程序限制，不可能加快进程。而仲裁则是一审终局的，无须上诉。仲裁程序从立案到最终裁决的持续时间要短德多，而且争议各方可以指定熟悉专业的人士担任仲裁员，他们的专业知识有助于快捷地判断那些专业性较强的案件中的是非曲直，从而可以加快审理和裁决进程。通常，仲裁所花费用也比诉讼相对要低些。

（4）一裁终局 《仲裁法》第9条规定：“仲裁实行一裁终局制的制度。”一裁终局是

指裁决作出后，当事人就用一争议再申请仲裁或者向法院起诉的，仲裁委员会或者法院不应受理。但是当事人对仲裁委员会作出的裁决不服时，并提出足够的证明、证据。可以向法院申请撤销裁决，裁决被法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人可以已裁决争议重新达成仲裁协议申请仲裁或向法院起诉。如果撤销裁决的申请被法院裁定驳回，终裁委员会作出的裁决仍然要执行。

（四）诉讼

诉讼是指合同当事人按照民事诉讼程序向法院对一定的人提出权益主张并要求法院予以解决和保护的请求。诉讼是最具有国家权威性的解决方法，诉讼具有以下特点。

① 提出诉讼请求的一方，是自己的权益受到侵犯和他人发生争议，请求的目的是为

了使法院通过审判，保护受到侵犯和发生争议的权益。任何一方当事人都具有权起诉，而无须征得对方当事人的同意。

② 当事人向法院提起诉讼，适用民事诉讼程序解决；诉讼应当遵循地域管辖、级别

管辖和专属管辖的原则。在不违反级别管辖和专属管辖的原则的前提下，可以依法选择管辖法院。

③ 法院审理合同争议案件，实行二审终审制度。当事人对法院作出的一审判决、裁

定不服的，有权上诉。对生效判决、裁定不服的，可向人民法院申请再审。

第五篇：房地产评估委托合同

合同编号：

房地产评估委托合同

甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系

方 式：通

讯 地 址：电

话：传

真：电 子

信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系

电 话：通 讯

地 址：电

话：传

真：电 子

信 箱：

甲方因 需要，特委托乙方进行房地产价格评估。现甲、乙双方遵照国家有关法律规定，经协商一致，签订本合同，以资共同遵守。

联系电话：

如乙方上述账户信息发生变更，乙方需提前向甲方发送书面通知，未能提前书面通知而产生的不良后果由乙方自行承担。

2.5 甲方支付每笔款项时，乙方应当同时提供可供政府审计并且符合税务规定的正式发票，否则甲方有权拒绝支付直至乙方能提供符合务规定的发票为止。

因乙方处理不当引起的损失由乙方承担全部责任。

4.6 应按合同约定的时间，及时提交《房地产评估报告书》及其他评估材料。

4.7 安排本项目注册房地产评估师就评估结果对被征收人进行现场说明和解释。

4.8 对甲方提出的在评估工作或评估报告中存在的疏忽、遗漏、错误和评估结果提出的意见进行补充、修改、调整。

4.9 因评估引发的信访问题，乙方应当就信访人员对评估报告的疑问，进行解释说明，协助政府做好息访工作。

决定，一般为20%至30%】的违约金。

5.6 乙方不得将本合同项下的全部或者部分评估工作转由第三方承担，否则，甲方有权解除合同，要求乙方退还甲方已支付的全部评估费用，同时乙方还应当承担评估费总额 %【提示：视情况决定，一般为20%至30%】的违约金。

5.7 若乙方违约给甲方造成经济损失，约定的违约金低于甲方损失的，不足部分由乙方据实赔偿，并应承担甲方因此支付的相应费用，包括但不限于通知公告费用、律师咨询代理费用、公证费用等。

第六条 争议解决

6.1 因合同履行发生纠纷，双方应协商解决；协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。

6.2 违约方应当承担守约方为解决争议而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、审计费、差旅费等。

第七条 不可抗力

7.1 此合同履行过程中，因不可抗力以致本合同无法履行的，遭受不可抗力方可以免除责任；但遭受该不可抗力事件的一方，应在事件发生后 日【提示：视情况决定，一般为3至5日 】内通知对方。发生不可抗力事件时，双方应尽一切合理的努力，使不可抗力对履行合同造成的任何延误或损失减少到最小。

7.2 此合同履行过程中，因接受政府行政指令而无法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除责任。

第八条 附则

8.1 本合同书中未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

8.2 本合同自双方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章后生效。

8.3 本合同书一式 份，双方各执 份，报 备案使用一份，各份内容相同，均具有同等法律效力。

第九条 补充条款