铁路用地的开发策略[合集5篇]

第一篇：铁路用地的开发策略

铁路用地的开发利用策略

邓小明

（柳州铁路腾龙房地产开发公司工程师邓小明）

[摘要]分析铁路用地与社会的相关性以及未来国企用地的发展趋势，对铁路用地的可利用空间进行分类，从开发收益的角度，探讨如何开发利用铁路用地，发挥其最大效益。

[关键词]铁路用地；开发；效益

1对铁路用地的认识

根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法规，铁路用地属于国家重点扶持的交通基础设施用地项目，由国家无偿划拨。

我国的基本国情是人多地少，随着城市化进程加快，城市人口急剧增加，土地资源日益有限，地产级差和地产的增值性决定着土地是具有商品性质的特殊商品。影响土地价格的因素很多：国家土地、住房制度等行政因素，位置、交通等区域因素以及地块长宽尺寸、临街宽度等自身因素。

由于历史原因，长期的土地无偿使用制度使得铁路土地作为资产，其稀缺性、增值性一直无从体现。铁路企业和其它符合划拨用地的机构一样，在满足企业主业生产需求的前提下其土地有一定的可压缩利用空间。

2铁路用地社会化演变的四个阶段

铁路用地的社会化演变可简略分为四阶段：分离、接触、移交、融合。1954年国家取消城市土地价格，1954－1979年城市土地无价使用。长期的计划经济体制，铁路系统形成一个自成体系的小社会，它拥有学校、燃气站、水电段、医院等。铁路用地的社会化处于分离阶段，其经济价值基本无从体现。

1980年对外开放政策后，隐形土地市场开始出现。铁路职工、居民经济意识开始觉醒，铁路用地上居住小区、办公场所临街的，清一色地改为门面，一些企业多经纷纷办一些临时小厂、私立学校、幼儿园等。但局限

1于时代，铁路用地的多元化利用处于初步接触阶段。

2004年，国家推进国企分离，社会职能和主辅分离辅业改制等政策的实施，企业所办学校、医院移交地方政府部门管理。2005年铁路分局撤消，部分站段合并。这一阶段，铁路土地随着社会职能的移交而部分移交。土地开发利用保持原规模。

之后铁路中长期路网规划、铁路十一五规划公布实施，新线建设的铁路用地体现集约使用。与此同时，近年生产力布局调整和既有线改造形成车站、线路用地空置数量迅速增加，在新的时代，如何融入经济社会，依托铁路优势，保地增值成为铁路各级部门土地利用管理的重点。

3铁路用地的可利用空间

3.1站段合并闲置用地

站段较大规模的撤并，车、机等各系统都进行了整合，车站货场、线路、办公用地等空置土地大量增加。以三个站段合并计算，每个站段段部按200人办公计算，合并后减员集中办公，两个站段按400人需要办公面积计算，人均10m，容积率按0.5，则闲置用地为400×10÷0.5＝8000m。

3.2提高办公用地的容积率，可有效释放铁路用地

历史上铁路设客站一般处于城市的亚中心，货站处于城市的边缘。由于城市建设扩张，铁路生产办公、生活设施逐步过渡到城市的中心，铁路用地形成早、位置好、数量多。建设初期，办公、厂房多为低层建筑，厂房多为一层建筑，建设用地容积率较低。目前许多办公建筑面临更新改造，新一轮的铁路建设可以采取各种投、融资方式，提高建设用地的容积率，集中建设办公生产建筑，将更多的土地集中利用起来，根据其区域优势发挥铁路用地的最大效益。

作一个初步的估算：2000人集中办公，人均办公建筑面积按10m计算，按2.0的容积率（高层），需要用地面积10000m。如果分散办公，按400人5个院落办公，容积率0.7（多层）计算，需要建设用地28571m，土地利用面积是集中办公的2.8倍。

3.3集约规划生产用地，以运输生产、市场导向调整规划铁路用地 2222

2要达到土地效益的最大化，必须按照地级差价规划利用铁路用地。首先确定铁路站段的生产办公以及规划发展需求用地，这是必须保证的。然后根据城市的总体规划、分区规划以及城市既有的基础设施进行剩余铁路用地规划，按最优用途进行调整利用，划分出商业用地、办公用地、住宅用地。

3.4安全保护区内以及清理出来的铁路用地

借助《铁路运输安全保护条例》的公布执行，铁路部门加大力度清理铁路线路安全保护区内违章建筑、清理铁路用地区域内由于历史问题所建设的地方单位、个人房屋，以及由于临时出租、出借铁路用地但一直未收回悬而未决的用地。

3.5市政建设收回划拨用地的置换土地

按照现行《土地管理法》规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，按相关程序，可以收回国有土地使用权，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。由于城市建设需要，每年都有相当面积的铁路用地被收回，建议铁路部门在参与拆迁补偿协议时，少采用货币补偿方式，多采用土地置换方式。因为即使土地的货币净现值与拆迁补偿的货币净现值相等，但随着时间的变化，土地的升值率远远大于货币银行存储利率，即土地置换利润空间大。3.6通过拍卖取得新线建设铁路站场周围城市地块的土地使用权 按国家土地政策，目前新线建设仅考虑站场用地以及生产运营部门配备房屋建筑用地，如车务、机务等运营维护等生产用房用地。生活用地仅配备职工单身宿舍用地。

因为投资热点未形成，新线建设的铁路站场周围的用地拍卖价位较低，其用地可以通过拍卖方式取得，并初步规划建设物流集散市场等。

4开发利用铁路用地的策略

按照国家土地政策，目前铁路用地基本以划拨方式取得，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合划拨目录规定的，实行有偿使用。按其发展趋势，国企的划拨用地无偿使用变为有偿使用将是一种趋

势。因此，铁路系统及时摸索一套经营土地的有效办法应该是大势所趋。由于土地资源稀缺，地价不断走高。以南宁市为例，2007年随着国家宏观调控政策和土地使用政策的落实出台，以及中国与东盟贸易往来增加和泛北部湾经济建设大环境的推动，南宁市的土地价格一路飚升。上半年土地交易价格同比上涨16.9%，其中：居住用地、商业、其它用地价格同比上涨19.9%、19.5%、5.3%。

4.1闲置房屋出租

闲置房屋出租不涉及土地使用权的转移。适用于土地价值不高，城市工业化程度不高的城市，操作程序简单，甲乙双方只需签订合同，仅对出租对象、年限、用途、租金以及保证金约束条件给予规定即可。目前各铁路局相关管理部门都有对生产、生活房屋进行出租的情况。

在铁路沿线小站，由于生产力布局调整，许多小站封站。既有线新增双线后，老线沿线的生产办公、居住房屋，其土地价值的利用也应该是土地利润的增长点。依托铁路运输的优势，在保障小站铁路用地不流失的情况下，可开发为小站旅馆、蔬菜培育基地、食品加工业、私立学校、工业园区等等。

4.2办理出让金，出让地申请用途变更，让用地利润更大化

在区域优势明显，工业、商业气氛浓厚的场所，划拨用地的属性约束了铁路用地的效益最大化。按国家规定，划拨地的土地使用权人可在不改变原有用途的情况下向土地管理部门申请将划拨地变更为出让地，由于各地掌握的协议出让地的出让价格基本根据基准地价确定，和市场价格尚有一定距离，因此这一政策可以给铁路企业赢得利润空间。

划拨土地办理出让手续后，出让地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。工业、仓储等一类的出让地，取得成本低廉，如果能够转变为类似住宅、商业、旅游用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。出让地申请用途变更，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

此方式适合城市地价较高地区。铁路部门对用地进行统一规划、分类管理，充分发挥铁路用地资产的社会效益、经济效益。

4.3划拨转出让，然后整体出让 利用原有土地资源，盘活存量土地。在企业转制过程中，土地作为有形资产，划拨转出让，然后整体出让，明晰产权，直接套取市场价和出让价差。

4.4利用新线建设进行拍得建设用地

利用建设初期新线站场地价不高的特点，预先拍得建设用地，作为办公、物流用地、小商品集散地。根据铁路站场发展的规律，铁路周边容易自发形成小商品的集散地，通过市政规划的进一步引导，最终会成为全省、全国、甚至整个东南亚的小商品集散地。比如柳州的飞鹅市场，依托柳州火车站，从1980年以来，南来北往的商人渐渐把它发展壮大为广西地区的小商品市场，如今已经成为包括服装、礼品、文具等门类比较齐全的市场。南宁站附近的水果市场曾经也辉煌一时，但由于缺乏引导，其优势渐渐不明显。铁路站场周围，依托铁路运输优势，依托穿越于千里铁道线上数以亿计的旅客，做大做强周边市场应该有天时、地利、人和的优势。做成市场后，其周边可以形成一个产业链，继续完成居住办公人员的吃、住、行、医、校、物流、办公等系列产业开发。

如果缺乏管理经营人才，可以采用租赁的形式拍卖土地租赁权，提前取得利润，将投资风险化小。

4.5铁路安全保护区的利用

千里铁道线用地利用一直是空白，在保护区用地内，探索种植根系不发达，对线路无干扰的经济树种或草本植物，既是对自然环境的贡献，也可以体现安全保护区用地的经济效益。

流动的铁路线也可开发成为市场广告的发布地。

4.6建设经济适用房

按照《经济适用住房管理办法》规定，中央和国家机关、直属企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。因此利用闲置铁路用

地进行经济适用住房建设，既解决了职工安居乐业的问题，也能充分利用既有铁路用地。

铁路用地的开发利用总体原则是服从和服务于铁路运输主业，并在保证主业的基础上，正确处理长远利益和眼前利益，整体利益和局部利益，按照国家土地政策，采取多渠道盘活土地资源，才能充分发挥铁路用地的价值，为铁路企业谋求更大的利润。

参考文献：

1.关于印发《铁路企业改制土地资产处置操作暂行办法》的通知（铁运〔2004〕101号）

2.关于印发《铁路用地资产处置规定》的通知（铁运〔2006〕49号）

3.关于印发《铁路用地开发利用管理办法》的通知（铁运〔2006〕198号）铁路用地开发利用管理办法

4.《严格土地管理重要批示的通知运地管理》〔2005〕149号

5.《2007年上半年南宁市房地产市场分析》广西新闻网

6.《土地估价相关经济理论与方法》，改革出版社，2006年10月

第二篇：如何管好铁路用地

主题：如何管好铁路用地

土地是铁路企业赖以生存和发展的基础。是完成铁路运输生产任务和建设工程必备的重要物质条件，是改善铁路设备的有力保证。铁路用地属于陆地交通用地，它是国家根据国民经济发展战略的总体规划直接安排蛤铁路企业用于完成运输生产任务，工程建设，生活后勤以及为其服务的组织和机构的专用土地。因此，依法管理和合理利用路地，维护路地的合珐权益，即加强铁路用地管理，就显得十分重要。

一、搞好地藉管理是管好路地的前提条件

地藉管理在实现土地科学化管理的过程中起着重要作用，是整十土地管理的基础工作，简言之，管好铁路用地，首先要搞好地藉管理工作。

(一)地藉管理的概念

地藉管理是国家为收集和取得有关 地藉贷料和全面研究土地的法律(权属)、自然和经挤状况面采取的 以地藉调查(权属调查、地藉测量)、土地登记、土地统计和土地评价等为主要内容的国家措施体系。地 藉 管理 的核心是 土 地 的权属 问题，建立、健全地藉管理制度，不仅可以及时掌握土地数量、质量的动态规律，保持土地调查成果的现势性．而且可以利用它对土地利用及权属变更进行监测。所以，地藉管理，一方面是土地权属管理 的必要前提条件；另一方面也是为土地利用管理提供最新的基础图件及数据资

料。

（二）地藉管理的内客

地藉管理 的基本 内容包括 ：地藉调查(权属调查、地藉量)、土地登记、土地统计、土地评价和地藉档案的收集、整理等。、地藉{ 胃 查自古以来就是为取得有关土地 位置、权属、数量、质量及其他地藉资料的必要 手段。地藉管理所需的能反映更为详细内容的专用地 图——地藉图。

2、土地登记主要是土地的权属登记，是国家用以确认土地所有者或使用者拥有土地所有权或使用权的一项法律措施。由于土地登记是一项法律措施，因此有着严格的衡量标准，要做到手续齐全，包括被登记单位的法人身份证明书(或委托代理人身份证明)，申请书． 权属界线协议书、土地权源证件，地籍图、审批表、国有土地注册表、面积认定表、登记卡薄等等。这是我们正在进行的一项工作。、土地统计是经济统计的一种形式，基本内容在于准确地反映土地分类、面积、质量、分布、权属及利用状况。、土地评价是随着地藉管理的深入．以适应经济关系需要发展起来的一门科学。它是通过对土地的有关特性的深入研究，确定它适用于某种利用的类别和等级，指出发展生产的限制因素和 限制程度，为土地利用方向确定提供科学依据。一般可分为土地质量评价和经 济评价两类。、地藉档案是土地档案的最重要的组成部分．地藉挡案的收集和整理工作是土地档案管理的最基础的工作，也是建立、健全各项土地管理制度的基础。

二、加强规划管理，制定铁路用地的总体规划是管好铁路用地的重要措施(一)规划管理是对土地利用实行宏 观控制和调节的首要措施。

铁路用地具有点多、线长、分散、予留的特点，如何从宏观上合理控制路地的使用，避免展此失被． 乱占乱用． 多占少用，作到运输、生产、生括用地合理安排。协调好各单位各方面对土地的需求． 做到综合平衡，精打细算，节约用地 ． 提高路地利用的经济效益和社会效益。实行路地利用的规划管理是对土地利用进行有效控制前一项重要手段，具有十分 重要的意义。随着改革开放的不断深入。国民经济 的飞 速发展 ．铁路建设也随之 发展，对土地需要量也在 不断增加 ． 如果全靠征地不仅需要 大量资金，而且受土 地资源的限制也难以充分满足。因此如 何充分利用现有路地，使有限的土地发挥更大的作用．就必须从宏观上进行控制和调节，做到合理布局，从长计议，克服在土地利用上的短期行为，从而做到合理利用路地和节约用地。

(二)规划管理是堆护路地权属的有力措施。

在土地清查确权工作中．经常遇到权属不清和路地被任意侵占以及被地方重复拔地等问题。追其原因有多种因素． 但对路地利用缺乏规划是一十不可忽视的重要因素。特别是铁路发展的予留地常年闲置，如何开发利用维护好路地的权属，实行路地利用的规划管理． 不仅对管好、用好路地有着重要的意义． 而且对维护路地的权属也具有一定的作用。建设项目都要经地方规划管理部门批准 ． 有了土地利用规划．并呈现地方土地和规划管理部门，纳^地方的总体规划之 中，实际上就等于明确了土地权属，对防止路外单位非法占用路地蔼到了一定的限制作用。特别是在 当前有些地方 ． 土地 和规划管理部 门尚未统一的情况下，土地由土地部门管理，规划由规划部门管理，且映乏严密的配套管理制度，往往出现土地管理部门给铁路确了权，发给了土地使用证。但规射部门却在确权给铁 路的土地上又批谁了其它单位或个人的建设占地，为处理一些占地纠纷增加了更大的难度。实行路地利用规划管理就 可以在一定程度上有效地避免类似问题 的发生。

(三)规划管理是土地科学管理的重要措施。

土地利用规划管理是土地管理的龙头． 也是土地科学化管理的要求。土地管理授有规划舶指导就是盲目的．映乏宏观的战略指导。我们当前在土地管理工作中就存在着这一弊端，比如我们审批基建用地时． 由手授有规划做指导． 只能审核地界，把住地界的关口，而不能把住 用地是否音理关口．因而使一些基建

用地台法而不合理，导残 用尽失控。土地资源浪费，甚至给铁路的发展建设带来后患，造成人为的拆迁浪费，给国民经济造成损失。实行规划管理 ． 就曲把用地审批建立在科学依据的基础之上．就能打破微观的局限性．发挥土地管理部门的统管作用，对各项用地做出符台整体利益的统筹安排，提高路地利用的合理性和 科学性。

三、提高土地管理干部的素质． 是管好路地的关键

提高干部的素质．是强化土地管理工作 ． 健全土地管理机构的重要内容． 是关系到土地管理事业健康顺利发展的关键。

(一)政治作风

土地管理干部必须坚持四项基本原则． 应该严格要求 自己、培养谦虚谨慎的工作作风． 艰苦奋斗、团结协作． 讲究工作效益． 遵法守纪及文明札貌优良作风。

(二)加强业务技术学习

土地 管理干 部必 须精通业务 技术 ． 熟悉掌握土地管理法及其它有关法规。干部培训做到经常化、制度化，走出去考察学习变藏经验，取长补短，加强土地管理部门的横向交流、要开展典型案例的分析研究总结经验．提高业务技术和管理水平

(三)完善各项管理制度国家已颁布的土地管理法．标志着我国土地管理工作进人法制孰道，拟草持续八年。历经三十多次讨论． 才经全国人民代表审议通过，来之不易。我们要捍卫 土地法。甘当土地管理卫士、从铁路部门来讲： 今后应建立健全配套法规、从 法律上堵塞违法 占地漏洞。要尽快制定 一套有莲续性、穗定性、宏观与具体相结合的配套政策。使法规能产生行政效力．指导具体工作。

以上谈的是在土地管理方面的一些粗浅的认识，还徭到实践中去发晨，土地管理的前景是美好的、任务是光荣而艰巨的、让我们肩负起历史的重任． 为铁路的发展、祖国经济的繁荣昌盛、做出应有的贡献。

第三篇：铁路用地检查工作汇报

“铁路用地检查工作汇报” 商丘车站铁路用地管理工作汇报

****: 为认真做好我站铁路用地检查工作，进一步规范全站铁路用地利用和管理秩序，维护铁路用地合法权益，保障铁路运输安全，完善车站铁路用地监护管理行为。依据《铁路运输安全保护条例》（国务院令第 430号）、《关于印发＜铁路用地监察管理办法＞的通知》（铁运〔2007〕99 号）的精神，和郑州铁路局土地房产管理处下达的《关于开展 2011 基层单位铁路用地管理工作经营业绩考核有关事项的通知》（郑铁房函[2011]783号）、《郑州铁路局铁路用地管理工作综合考核办法》（郑铁房[2007]226 号）、《郑州铁路局基层单位铁路用地监护管理办法》（郑铁房[2008]100 号）等文件内容的要求，商丘车站对铁路用地各项检查工作高度重视，认真学习路局文件内容，广泛宣传，认真组织，扎实推进，深入开展铁路用地检查工作，完善制度、健全组织，并进一步完善车站和各车间铁路用地档案、台帐的建设。现将工作情况汇报如下：

一、宣 传、贯彻国家土地管理法律、法规、政策和铁道部铁路用地管理规定。车站组织学习依据《铁路运输安全保护条例》（国务院令第 430号）、《关于印发＜铁路用地监察管理办法＞的通知》（铁运〔2007〕99 号）的精神，和郑州铁路局土地房产管理处《关于开展 2011 基层单位铁路用地管理工作经营业绩考核有关事项的通知》（郑铁房函[2011]783号）、《郑州铁路局铁路用地管理工作综合考核办法》（郑铁房[2007]226 号）、《郑州铁路局基层单位铁路用地监护管理办法》（郑铁房[2008]100 号）等文件内容，要求有关职能人员必须熟知保护铁路用地管理范围，从思想上必须有足够的重视，强化车间管理人员责任心。使全站职工都树立起管好自己脚下土地，做铁路用地主人翁的责任感。车站土地管理人员以“6.25的土地宣传日”为契机，到站管各单位、乡村、学校以及家属区进行广泛宣传，对预防侵占铁路用地行为实行有奖举报的形式，激励群众保护铁路用地的意识。

二、健全完善车站铁路用地管理的规章制度

车站对全站铁路用地进行全方面的统计，并按照铁道部、铁路局下发的铁路用地监察监护工作的要求，建立铁路用地监护管理机制，健全铁路用地监护管理网络，配备铁路用地监护管理人员。车站大力加强铁路用地档案资料管理，以铁路用地档案管理科学化、标准化、规范化和信息化为标准。将车站铁路用地档案进行审核、登记和备案，按照编号装订保存。根据铁路局的有关安排，配合局土地管理部门开展铁路用地管理档案的信息化建设工作。与此同时，车站进一步完善铁路用地管理基础台账和档案借阅制度，借阅档案须向上级主管部门申请，经过批准并办理完相关手续后方能查阅。

三、加强三级管理，把档案管理落实到一线

车站成立了以站长、书记为组长，主管副站长为副组长，各车间主任为成员的铁路用地管理领导小组，把工作落实到车间、班组、个人，大家齐心共管，实行在铁道部、路局、站段三级网络管理体制下的小三级管理网络。将铁路用地管理和工作业绩考核相挂钩，车站对管内车间、班组的铁路用地档案管理工作进行指导、监督、检查。实行一票否决，对造成铁路资产流失、损坏的一律严肃处理。各车间作为铁路用地的使用人对车站签订“铁路用地责任书”谁使用、谁主管、谁保护、谁负责。制订完善了商丘车站土地管理办法和车间的责任书。

四、积极主动配合上级部门工作

车站在完善自身工作的同时，积极配合测绘单位的测绘工作和开封土地管理处的对白云社区的铁路土地边界的实际测量分定工作。遇到特殊情况及时与上级主管部门沟通，按时高效的完成上级分配的各项工作。力争将铁路用地管理工作做到最好。

在今后工作中，我们将严格按照路局对铁路用地的各项要求，紧紧围绕确保安全、合理利用这个中心，以严格管理监督为主体，以预防侵占铁路用地行为重点，全面落实到车间、班组、个人，切实提升我站铁路用地监督管理水平，实现铁路用地各项工作的科学化、标准化、规范化和信息化管理。

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2012-3-7

第四篇：集体用地转开发用地

1、集体建设用地不算农用地，但属于农村集体所有。

2、因只有乡镇企业、乡镇村公共设施和公益事业、村民住宅才能使用集体建设用地，如果企业想购买集体建设用地，则需要通过县级以上人民政府进行征收，使原集体土地变为国有土地性质，在企业缴纳了征地补偿安置费用和土地出让金后，国家才能将土地交付企业使用，因征用前用途就是建设用地，所以不需要办理农用地转用审批手续。具体程序是先必须由政府进行征用转为国有土地后，再通过土地市场挂牌拍卖的方式取得土地的使用权，而不是所有权.农村集体建设用地需由国家征收并转为国有建设用地后，再进入土地交易市场，开发商通过招拍挂的方式获得土地的开发使用权。

1、根据现行土地法律法规规定，集体农用地转为国有土地，需经国务院和省级人民政

府批准，且需依法征收后才能转为国有土地；

2、只有项目用地才能将集体土地转为国土地，但还须办理农转用等一系列的征地手

续，居民个人无权改变土地性质。《土地管理法》第四十三条中明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。因此，能够将农民集体所有的土地，直接转化为建设用的的，仅限于以下几种情况：

1、兴办乡镇企业；

2、村民建设住宅；

3、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。其他情况下，若想使用集体土地作为建设用地，必须先使该集体土地被国家征用，转化为国有土地后，再进行国有土地的有偿转让。

3、集体农用地转为国有土地的主要税费是：

1、契税按招拍挂所得土地出让金的3%

收取（由地税局征收）；

2、涉及农用地的农用地占用税的收取：耕地25元/平方米、其他农用地20元/平方米（由地税局征收）；3新增建设用地土地有偿使用费按20元/平方米收取（上缴省人民政府）；

4、耕地开垦费按18元/平方米收取（地方财政征收）。

4、《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或

者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这里规定了一种特殊的情况，即乡镇企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的，可以不用先将集体土地转为国有土地，而直接作为建设用地。

5、集体土地征用的法律特征是：首先，集体土地征用是一种政府行为、行政行为；其

次，集体土地征用是一种强制行为，集体土地征用是以国家政治权力作为依托，以法定程序进行，不管集体土地所有者是否愿意都必须服从；再次，集体土地征用行为具有一定的补偿性，被征地单位的农民得到了相应的补偿；最后，集体土地征用是一种引起民事权利变更的行为。土地被征用后引起土地权属的变更，土地性质发生了根本的变更，土地由原来的集体所有变为国家所有，土地出让应以法律规定的程序进行。

6、土地使用权出让方式：国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第三

条规定：“招标、拍卖或挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”第四条第一款规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各种经营用房，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”；第二款规定：“前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地由两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或挂牌方式出让。”

第五篇：浅谈铁路货运市场营销策略

浅谈铁路货运市场营销策略

随着我国改革开放的不断深入，社会主义市场经济的迅速发展，各种经济力量的发展壮大，激烈的竞争正改变着运输市场的格局，铁路在运输业中 “一统天下” 的地位已悄悄地发生变化，受到了来自其它运输方式的严重挑战，运量占有份额下降.要改变这一状况，重现铁路货运的优势，就要下大力气搞好铁路货运营销，以最小的成本支出获取最大的经济效益.改变目前 “货主为我服务” 的生产型运输组织体系，形成 “我为货主服务” 的经营型运输组织体系，真正体现人民铁路为人民的宗旨.市场份额问题是铁路走向21世纪面临的严峻课题.我国的基本国情是疆域辽阔，人口众多，源分布不均匀，经济发展不平衡，需要铁路长途运输大宗货物，决定了铁路是交通运输的骨干.然而近几年的统计数据表明，铁路客货运输在整个运输市场中所占的份额是不断下降的，而且下降的幅度还比较大.市场份额下降直接影响铁路经营，使得铁路经济出现亏损，运营效益、指标下降.目前铁路货运营销工作存在的问题

1.1对铁路货运营销缺乏正确认识.铁路货运营销工作目前还停留在 “揽货源” 状态，因此在货源充足，货运量持续增长，货运产品供不应求时，营销工作就不再被重视，很容易回到以前坐等货主上门的状态.1.2铁路货运质量和服务质量都有待提高.铁路部门目前的运输状况和服务很难为货主抢时间、争效益.治安状况也不尽人意，货赔现象较为突出.1.3铁路货运价格体制缺乏竞争力.一方面铁路运价统得过死，不能随市场情况变化，适应市场能力不强，缺乏竞争力；另一方面，铁路货运的综合费用较多且透明度低，乱收费现象屡禁不止，使很多货主对铁路运价搞不清楚或难搞清楚.1.4缺乏现代化的铁路货运营销手段.铁路货运营销工作目前还没有实现系统化、网络化、科学化，货物运输动态管理手段落后，铁路局、站段与重点企业之间虽然实现了有关台账、报表的信息传输，但基本上还停留在人工作业阶段，信息传输不及时，没有很好发挥作用.1.5货运营销员未充分发挥作用.铁路系统已向重点企业派驻了货运营销员，营销员作为路企衔接的桥梁，直接接触市场，责任大，素质要求高.但目前营销员缺乏培训，工作水平、营销技能参差不齐，作用尚不够明显.铁路货运市场营销策略铁路货运营销工作首先要适应经济的发展和进行生产布局的调整，积极探索新形势下铁路运输组织要求，使运输组织形式不断满足社会的需求.传统的铁路运输具有很强的计划性，要将计划经济的思维定式转变为市场经济的思维方式，首先要转变观念，打破铁路货运的封闭或半封闭状态，面向市场提供优质服务，为铁路的可持续发展创造条件.2.1货运价格策略

价格是市场营销组合中最重要的因素之一.基于目前的铁路运价的现状，铁路自身必须不断强化意识、改变观念建立适应市场经济体制的运价新体制.因此，在铁路货物运输定价时，必须实施以下策略：

①改变按标记载重量计费方法，实行以实际载重量折价计算的方法.即对根本装不到车容量的货物制定不同的折价系数；对轻质货物制定实行以容积计价的方法，以此计算运费会更加合理完善.②完善运价收费体制，充分考虑到回空费用.建立和完善往返收费方法，最大限度地减少空车无效走行和占用股道的费用，积极推广车辆租用，将自备车和一些企业的特种车纳入，与路用车统一管理，实行企业单位租用，尽可能减少空车费用.③改革指定径路计费方法，完善运费清算方法.在确定运价时，要充分考虑到径路这一因素，把运输费用最合理、最有利市场竞争作为确定车流径路的原则和依据，对所有指定径路进行调整，不因分流运输而无形增加货主负担.④简化运价表现形式，提高价格透明度，实行 “一口价”对现行的各种收费简化为运费、杂费、建设基金等几个主要费种，并不再增加新的收费项目，使运价内涵简单明了.同时对价规的分号与品类也进行合理的调整、归并、化繁为简，避免相同货物因其用途不同而采取相异运价.实行新线新价，积极探索 “批运价”、“运行线运价” 和 “上下限浮动运价”.⑤理顺比价关系，改善失调局面.理顺比价关系，必须形成铁路对社会物价的 “影子” 价格，根据影响铁路成本的资金价格和主要生产资料价格的变化，形成与之对应的运价调整机制，并得到政府的认可，相互参照掌握.2.2设计良好的质量形象是货运营销的前提

长期以来，铁路独家经营，而且长期处于运输市场的霸主地位，等货择运的作风形成已久，经铁路运输货物需要申报计划，需要请求车，需要按货场的要求进货、装车，有各种制度、要求去约束货主，运输服务质量形象差，而且各种形式的费用繁多.多年来铁路内部的体制也没有太大的变化，没有竞争，营销观念落后.因此以市场为主体，通过改善对运输需求的供给方式，设计良好的质量形象，是铁路货运营销 工作的前提.2.3建立营销体系，健全营销机构

目前铁路货运部门的营销工作正处在起步阶段，还没有建立起一个适应市场经济的营销体系.铁路货运部门的机构设置，应该说是在计划经济年代里、政企合一体制下形成的业务管理型机构.因此，要开展好货运营销工作就要建立起适应市场经济的货运营销体系，健全营销机构.①改变现行的多级管理体系.在全国范围内，应结合省、区的地理位置和铁路线路的分布情况，减少管理层次，实行路局直管站段，提高工作效率.②建立路局级营销机构.在路局建立营销机构，彻底改变局机关只搞管理的现状.路局营销部门可设置为客货营销部，其下可设客运营销中心、货运营销中心、调度指挥中心、设备保障中心.原运输、客运、货运、调度、机务、工务、电务、车辆、统计等处室的有关人员分别属于上述各中心.③建立站段级营销机构.在站段也要根据上述原则建立起切合实际的营销机构.具体设想可以设置货运营业所，作为货运营销体系的重要组成部分.车站也可以结合铁路货场内部企业化经营管理的开展，改革现有运输管理体制，主业和 “多经” 一体化经营货运，以市场为导向，强化营销工作，彻底转变几十年来计划经济形成的僵硬的管理方法和垄断思想，逐步形成主副合一，适应市场经济发展的货运营销体系.2.4企业整体利益最大是货运营销的目标

市场份额下降，经济效益下滑，从铁路经营上来说，主要有三点原因，一是大锅饭严重，运输企业只重视完成任务，不注重市场信息和变化.二是一部分单位和个人把自己的小利益和运输企业的整体利益对立起来.三是铁路忽视了高运价率的货物经营，近几年来，全路货运增长的大部分是煤炭、石油、建材、粮食、化肥等，除石油外均属于低运价物资，而机械、家电等运价率高的物资大批流失.虽然有客观原因，但主要原因还是铁路货运手续繁杂、有乱收费、货损货差严重，时效性差等原因，即重视运营效率，忽视经营效果.因此追求运输企业整体利益最大，必须从降低运输成本，提高服务质量，改进运输组织体系入手.2.5组合营销是铁路货运营销的方法

目前铁路的各级都建立了市场营销机构，但是营销的方法，仍然停留在生产导向和推销导向的低层次水平上，其特征是以完成铁路运输企业自身的发送量、周转量和装卸车数、收入为主要目标.高层次的营销观念是以市场为导向、以社会为导向的，其特征是以顾客的需要为核心，企业的生产、经营、管理围绕营销转.在这里我们提出铁路货运组合营销策略：在深入开展市场调查，细分市场构成，确立目标市场的条件下，综合考虑运输产品的质量，包括运营质量和服务质量以及和质量相对应的价格、促销手段，发挥运输产品的安全、迅速、经济、便利的优势，以货主的需要为核心，按货主的需求安排生产，重新树立运输产品的质量形象.2.6增强竞争意识，开展优质服务

①增强竞争意识.要教育广大干部职工认清铁路目前所处的严峻形势，增加危机感、紧迫感，增强市场竞争意识和营销意识.要使广大职工真正树立起 “旅客、货主是我们的衣食父母”、“货主就是上帝” 这样一个指导思想.要彻底改变几十年一贯制的 “坐等货主上门” 的工作方法，主动出去搞营销，变坐商为行商，积极参与市场竞争.②大力开展优质服务，努力提高服务质量.各营销机构

都要延长服务时间，主要营销点应做到24小时对外服务.努力开展电话预约服务等新项目.车站内勤货运室要扭转 “机关化” 的倾向.所有营销人员都要坚持文明服务、微笑服务，真正做到 “想货主之所想，急货主之所急”.③简化货运手续.针对现有货运受理业务流程存在的问

题，可对其进行如下改进：取消货运外勤人员、内勤人员和计划受理人员，设货运受理人.使客户由对多部门变为对货运受理人一人.客户与货运受理人签订货运受理合同，填写有关资料并缴纳部分定金.货运受理人将受理情况汇总后，用计算机直接发送到铁路局调度所.铁路局调度所将批准计划发到各货运站，货运受理人接到装运计划后，按合同书的条款通知客户将货物运到指定地点，或由货运受理人安排运输工具到客户仓库拉货.货物到位后由客户根据合同条通过业务流程的改进，将由各部门串联完成的流程变为由货运受理人一人完成，使整个流程的效率提高，同时降低了管理费用.④运到货物交付业务流程改造.货运站在货物到达经外 勤人员核对无误后，交与内勤人员用网上公告、电话、邮寄等多种方式通知收货人.收货人到货运站将领货凭证交与货运受理人，提出相关要求，由货运受理人办理有关手续，并一次性结算费用.货运受理人根据收货人的要求，安排收货人提走货物或负责将货物送到收货人处.⑤改善硬件设施.各级货运营销机构，特别是车站货运

室要以方便货主为原则，进行必要的设备设施改造，增加微机制票、微机查询、通信联系设备等，配备必要的交通工具.实行全路计算机联网，运用现代化的管理手段提高服务效率.要舍得投资改善硬件设施，这是提高服务质量、增加营销能力的物质保障.通过硬件设施的改善和服务质量的提高，彻底改变铁路对外形象，扩大铁路货物运输营销份额.面对竞争激烈的运输市场，铁路货运营销必须大力加强，彻底改变以前那种仅停留在局部的、肤浅的、战术性的被动局面，积极融合到市场竞争中去.铁路货运营销必须着眼于变化的营销环境，开展营销创新研究，借助互联网，尽快地建立营销网络和具有分析、预测功能的营销数据库，实施数据库营销战略，拓宽营销渠道，巩固已有的市场份额，开拓市场，成功地迎接它的挑战，找到货物营销的广阔前景，以使铁路货物运输业在竞争中求得稳定持续的发展.