批量住宅精装修工程质量调研报告

批量住宅精装修工程质量调研报告

根据《赣州市“不忘初心、牢记使命”主题教育实施方案》和《赣州市政府党组“不忘初心、牢记使命”主题教育实施方案》文件精神，以及市委主题教育办《关于制定调研工作方案有关事项的通知》有关要求，XX同志和XX同志紧紧围绕制定的“提升批量住宅精装修工程质量”主题调研方案于2019年10月11日至12日深入基层进行了现场调研；邀请项目管理人员、购房业主、基层党员干部召开专题座谈会，听取对提升批量住宅精装修工程质量方面的意见和建议。

一、调研选题考虑

近年来，赣州市精装修住宅项目逐渐增多，随之而来的精装住宅质量问题也成为了一大民生热点，提升精装修住宅工程质量已成为一个迫切需要解决的民生问题。希望通过此次调研，摸清全市住宅精装修工程质量存在的突出问题，了解属地政府对精装修住宅项目监管情况及《赣州市住宅精装修工程监管要点》的落地效果，认真听取基层意见，深入剖析精装修住宅工程质量突出问题的成因及矛盾焦点，探寻源头管控、系统解决的方法，进一步夯实各方主体责任，提升工程质量水平，提高人民群众对住宅产品的满意度。

二、调研情况简介

2019年10月11日至12日分别对市本级、章贡区、经开区恒大帝景、中海天玺、碧桂园玺台、新力钰珑湾等4个住宅精装修项目进行了现场调研并和中心城区五区监管部门、项目参建单位及管理人员、购房户、建设协会、装修企业、设计院开展了座谈。主要就精装修住宅项目的现状，参建各方质量控制措施、管理的成功经验做法、存在的不足和困难、对监管部门的建议，购房业主的担忧和想法及建议，建设协会及装修企业、设计院面临的困境和建议，市区两级监督机构监管措施、存在的不足、下一步的打算及对上级主管部门的意见建议等进行了深入的探讨交流。

三、调研发现的问题

（一）参建各方层面

建设单位：1、部分房地产开发商开发精装修住宅的初衷仅仅是为了提高房价，而不是从环保、节能和提供更高品质产品的角度考虑。因此精装修住宅工程低价中标、垫资施工情况比较普遍。2、房地产开发商未切实履行工程质量首要责任。为抢预售开盘随意压缩合理工期，缺乏工程质量精品意识，对工程质量常见问题的处理不认真、不到位。3、对施工单位的管理不到位。目前一个精装修住宅项目往往有几家装修单位，土建施工单位与装修施工单位交接不到位、推诿扯皮的情况时有发生。4、部分房地产开发商存在过度宣传甚至虚假宣传的问题，导致购房户心理预期过高，交房后心理落差大。

设计单位：施工图设计文件深度不够。安全质量技术措施未予以详尽说明，对常见质量问题的防治未予设计交底，甚至存在部分设计缺陷。装修设计与土建设计单位未融合到位，未作统筹和统一。

施工单位：1、对工程质量常见问题防治工作未予以高度重视。对涉及主要使用功能的质量问题未有效实施事前、事中质量控制，质量问题的技术处理随意性大。2、因低价中标、垫资施工、精装修管理人才难找、追求更高的利润等多种原因，精装修管理人员配备普遍不足。3、工人的素质、培训不够，对标准的理解、意识不够。

监理单位：1、对工程质量常见问题防治工作未予以高度重视。对涉及主要使用功能的质量问题未有效实施事前、事中质量控制，质量问题的技术处理随意性大。2、监理人员专业化水平不够，有些用土建监理人员代替精装修管理人员。

（二）社会层面

1.购房户普遍缺乏相关的专业知识，对精装修住宅质量水平没有专业的判断能力，只能依靠对房企品牌的信任来作出选择。

2.购房业主普遍希望在确保安全的前提下，提前对自己所购买的精装修住宅进行查看、监督。

（三）质量监管层面

1.未有效监督参建各方责任主体严格落实工程质量管理标准化相关工作要求，特别是工程实体样板制度；

2.对涉及重要使用功能的关键部位、关键工序的重点质量监督抽查、抽测不够到位，未及时发现质量常见问题并监督责任方全面排查整改到位。

3.因精装修住宅项目近年才在赣州兴起，监督人员对精装修住宅项目标准、规范掌握不到位，专业技术水平有待提高，亟待培训、学习。

四、下一步的对策和思路

（一）积极推介优质房企住宅工程质量事前、事中、事后管理的成功经验

工程质量事前管理

1．设计标准化。开发商根据产品缺陷库、客户敏感点，形成设计、部品部件标准化做法，并在此基础上，根据不同城市的不同市场及特殊需求进行局部修订，使住宅产品在设计定义阶段避免重大设计缺陷及投诉点。

2.合同标准化。住宅项目合约条款、合同界面按标准化执行，项目招标策划前端避免合同缺漏，避免易出现工作面扯皮部位，避免影响项目实施、交付。

3.质控体系化。开发企业根据自身企业文化及市场定位，形成企业质量管理体系，涵盖工程质量标准、质量管理评价、工程专业技术管理等，管理动作及实施标准标准化，过程质量管理有章法。

工程质量事中管理

1.过程实施。项目施工过程中，全过程引入第三方过程评价体系，从住宅的实测实量、质量风险进行周期性评估，鞭策项目质量均好发展。

2.项目交付。交付前3个月，开发商项目部、设计部、客户关系部等联合物业公司，成立交付工小组，开展至少3轮项目交付查验、销项、整改，做到质量问题的整改闭环。

3.交付评估。项目交付前一个月引入第三方交付预评估，项目交付前15天进行项目交付评估。项目交付评估从室内实测及观感等客户敏感维度进行评估。

工程质量事后管理

1.倾听客户心声。项目全周期进行客户满意度调研，从销售服务、签约后沟通服务、交付服务、物业服务、房屋质量、整改维修、园林景观设计、小区规划及配套、投诉处理等维度进行客户满意度调研，倾听客户原声，反馈并落实改进。

2.集中交付维保。交付前形成专项工作小组，在交付前组织交付前业主见面会，进行项目交付前关怀活动，对业主关心的交付问题可提前进行沟通，建立沟通和信任平台。集中交付时，项目部成立应急维保小组，对交付过程问题当场解决，确保在集中交付阶段，一次性收房率达到100%。集中交付后6个月，项目部负责日常维保，对交付问题进行全面处理。

3.积极处理客诉。对业主合理诉求进行积极对接，落实整改，注重问题闭环的时效，避免问题有小到大，涉及面由窄到广。

（二）加强工程质量监督，完善相关机制。

质量监督层面

1.优化质量监督交底重点内容。针对工程质量常见问题防治列出重点监督抽查、抽测工作清单，质量监督交底要有工程质量常见问题防治的针对性监督要求。

2.监督各方主体编制并执行项目质量常见问题防治方案。建设、设计、施工、监理单位运用住建部《建筑工程质量安全手册（试行）》、《赣州市建设工程质量常见问题防治手册》，结合项目施工图设计、项目特点和易多发频发的质量投诉问题，突出事前、事中质量控制，必须具有针对性和可操作性，报属地质监站。

3.加强对各方主体按图施工、工程质量标准化实体样板制验收的监督检查、抽查。发现问题严格监督执法到位。

4.优化住宅工程实体质量监督抽查、抽测工作，积极发挥市工程质量专家的技术支撑作用。针对钢筋直径及重量偏差、结构砼试件留置及养护（标准养护、同条件养护）、结构砼强度、板厚和钢筋保护层厚度、裂缝观测、抹灰空鼓检查、外门窗型材及玻璃、中空层厚度等质量风险，邀请质量专家、采用便携式仪器实施监督抽测，用数据说话，提高质量监督工作的科学性、公正性。

适时开展对厨卫阳台闭水试验、屋面及外墙淋水试验现场抽查，对参建各方护栏与主体连接、排气道制品、室内结构及建筑高差、防水节点做法等涉及安全及主要使用功能的试验检验工作进行抽查核实，提出处理意见并监督整改到位，最大限度降低质量风险。

5.深化《赣州市住宅精装修工程监管要点》。针对此次调研发现的问题，结合当前实际，不断深化、细化并逐步出台相关的指导细则。

6.监督检查质量常见问题防治方案的落实情况。针对地下室、外墙及公共部位墙砖镶贴、楼板及墙体裂缝、外墙厨卫阳台渗漏突出问题实施重点监督。

7.鼓励建设单位设立“业主开放日”。在保证安全的前提下允许准业主看房，发现并提出质量问题，建设单位负责收集汇总并及时全面排查整改。

8.实施信息化监督执法。积极运用移动质监手机APP、执法记录仪等信息化监管手段，加大房地产开发项目工程质量违法违规行为特别是存在结构安全隐患或房屋主要使用功能严重缺陷的责任主体、责任人的处罚力度。

（三）质量行业管理层面

9.着手实施“双随机、一公开”站级季度巡检。将住宅工程主要使用功能、工程质量强规强条的执行情况纳入巡查检查重点。

10.充分发挥中介机构的技术支撑作用。通过政府购买第三方工程质量评价服务并将评价结果在一定范围内公开，及时转化为质量监督工作成果。

11.继续实施全市工程质量信访投诉月报制度。跟踪指导房地产领域重大工程质量问题的调处，主动分析全市工程质量总体形势、主要问题、解决方法和结果，优化质量行业管理。

12.全面试行房地产开发项目监理月报制度。重点报送项目和属地存在的工程实体质量突出问题、原因分析、采取的监理措施及处理结果。

13.激励先进、示范引领。探索集中表彰一批质量行为规范、实体质量控制标准化落实较好的施工、监理、建设单位，列入住建领域“红名单”，提炼推介项目质量创优工作的典型做法及工序质量管控措施；依据局质量标准化实施方案压实属地质量报优、质量标准化实体样板落实的责任，纳入年度工作考核重要指标。

14.试行质量差评工程推送工作机制。每个县市区每季度报送1项质量差评工程、市本级报2项，对差评工程重点实施差别化监管、挂牌督办，减少工程质量问题存量、遏制增量；对房企实施联合诚信评价，推送工程质量失信行为，激励守信行为。

15.优化企业内部管理模式，打通企业对项目质量管理的中梗阻。建议局建管科将工程质量企业管理纳入企业资质动态核查的重要内容，引导企业导入卓越绩效管理模式，积极申报“市长质量奖”，辐射带动驻市企业提升质量管理水平；组织包括但不限于本地的2家以上质量管理基础较好的企业开展工程质量管理标准化示范工作，建立可推广的工程质量管理标准体系。

16.加强人员培训，提高管理水平。加强对质量监督机构、建设单位、施工单位、监理单位相关人员的培训教育，提高素质、管理能力和技术能力。