武汉写字楼市场简报年第二季度（含5篇）

第一篇：武汉写字楼市场简报年第二季度

级写字楼体量维持在191万平方米。

米每月108.8元，租金指数环比下跌5.1%。

足去年同期的一半。

16.7%与15.9%。

在退租行业中排名前两位。

目也出现转租率下降的情况。

度难以恢复常态。”

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savills.com.cn/research 1 武汉-2020年7月

写字楼 MARKET IN

MI NUTES

Savills Research

第二篇：青岛香港中路公寓、写字楼市场简报

2010年，岛城办公用房各月份成交大都在150套左右，全年成交2105套，同2009年相比，减少1650套，下降43.94%。

由于酒店式公寓并不是目前主流统计数据中的一种，所以我进行了分项目的统计，结果如下：

华润中心，酒店式公寓88000㎡、写字楼42000㎡；鲁商二期，酒店式公寓30000㎡，写字楼100000㎡；银座中心，一期32层公寓，二期24层公寓，预计85000㎡，一期39层办公，预计128000㎡；世奥大厦写字楼60000㎡。以上公寓总计203000㎡，写字楼总计330000㎡。

在08年入市的竞品中，凯悦中心311套可售公寓累计销售公寓161套，共55513㎡；在09年开盘的竞品中，万丽海景225套可售公寓累计销售122套，共63000㎡；在10年开盘的竞品中，远雄国际广场317套可售公寓累计销售7套，共64000㎡；即将入市的青岛中心371套可售公寓现有效客户100多套，共54845㎡；银座领海公馆140套可售公寓有效意向69套，共61000㎡。以上总计298358㎡。

综上统计，青岛市CBD区域共有1364套高端公寓，已完成销售459套约100248㎡，存量为905套，共约存量率为66.4%。

根据统计局拍卖土地公示的结果，近两年内入市的项目基本局限于我们所熟知的这些，但是青岛市规划局规划中央商务区北迁，具体位置见附件地图，所以将来香港中路沿线可能写字楼用地审批将紧缩。

据以上数据，我推断：青岛公寓市场并不成熟，本地大众甚至不明白公寓与住宅相比的利弊，销售商普遍无法引导本地客户“公寓住宅化”，公寓去化量依靠本地和外地投资支撑，公寓已经被扣上了“投资产品”的帽子。将来两年的市场存量将会达到400000㎡，若按照2010年100000㎡的去化量，公寓市场的前景无疑是严峻的，但是每一个市场都有突破口，毕竟我们34000㎡的体量并不算庞大，找到好的切入点（包括宣传、产品、价格）将是最重要的。远雄失败的案例让我知道一定要挖掘本地市场，并且合理的定价。我们有核心的位置，我们有便利的商业，我们有靓丽的外观，我们有优质的海景，我们有全新的LOFT，我们有合理的价格，基于以上这些，我对泰核广场项目信心百倍。

另一方面对于泰核广场来说，LOFT部分如果不用来做酒店，其接近三百平米的单套面积如果不拿来自己住，租赁客户将很少（从香格里拉、颐中假日的酒店式公寓50%的入住率可以看出），所以我认为，充分发掘本地客户（写字楼客户打包购买公寓可享折扣、看好本地段的住宅客户购买），大力推广LOFT生活理念，通过积累客户合理定价，将是比较实用且紧急的策略。

或者，我们是不是可以考虑公寓的面积做小一些，户型区间做大，因为结合当时在威海考察“广信·百度城”这个LOFT公寓的经验，购买LOFT的客户里35岁以下的客户占55%，他们买来用作SOLO办公、婚房和自住等，（此项目在威海卖到8000元/㎡，跟我们项目在青岛的情况很相似，也是紧挨着佳世客，高层可看海，开盘1年已经销售完毕）这群人可能并不需要套三套四，而且手里资金积累可能并不会太多，小面积、小总价更适合这批客户的心理。

在08年入市的竞品中，凯悦中心311套可售公寓累计销售公寓161套；在09年开盘的竞品中，万丽海景225套可售公寓累计销售122套；在10年开盘的竞品中，远雄国际广场317套可售公寓累计销售7套；即将入市的青岛中心371套可售公寓现有效客户100多套，银座领海公馆140套可售公寓有效意向69套；两年内入市的项目包括世奥大厦、鲁商中心公寓、华润中心等。

综上统计，青岛市CBD区域共有1364套高端公寓，已完成销售459套，存量为905套，存量率为66.4%。而且万丽海景在开盘后三个月内销售量占总销售量的50%，且2011

年一月成交8套；凯悦中心已经销售近两年的时间，仍有50%的公寓在售，且2011年一月成交16套。这充分说明了以下几点：（1）在楼盘项目更新换代速度极快的今天，房地产市场已经渐渐向买方市场转变，开盘前半年为销售黄金期，若开盘半年后仍未充分销售，则日后会被其他新开盘项目湮没；（2）2011年1月的限购令对公寓市场同样有影响，在限购令持续的2011年，可能迎来商业地产的春天，我们的泰核广场恰好是此阶段入市的项目，应该辅以大力度的宣传，用醒目的口号传达我们的价值、时机。（3）大面积的公寓项目市场情况并不乐观，若我们的LOFT对外销售，要着力向客户传达“公寓住宅化”的全新生活方式。

我入职时间短，以下属于童言无忌的观点：如今限购令祭出，可能未来一年将是商业地产难得的崛起时机，此谓“天时”；对于泰核广场项目本身位置就是最好的宣传手段之一，此谓“地利”，如果LOFT部分对外销售，应该抓住客户现在的心理，敲山震虎，诱导其释放压抑的购房欲望，同时也要使我们的产品更加符合住宅的要求，比如改西厨为中厨等；还有至关重要的一点就是入市价格，在中国价格就是最好的卖点，目前市场上公寓产品的价格普遍偏高，竞品均价维持在35000元/㎡左右，我们的LOFT公寓面积在260㎡以上，若单价过高则总价将会形成巨大的门槛，我们应该及早开始积客，在积客的过程中摸索价格，并通过客户的积累在开盘后前三个月充分销售，避免被之后的项目所覆盖。在激烈的市场竞争中走“量”将是明智的选择，但是同时也要避免出现类似中铁青岛中心的纠纷。

游姐，忠言逆耳，今天是2011年2月13日，若按原定计划我们将于5月份开盘，积客的时间过短将使我们失去大量的信息和资源，可能欲速则不达。

第三篇：2009 年第二季度中国手机市场研究报告

2009 年第二季度中国手机市场研究报告

2009 年第二季度有清明、“五一”、端午三个小长假，但连续的小长假并未给手机市场带来销量的大幅提升，中国手机市场整体上依然被低迷氛围笼罩。尽管手机销量不容乐观，但手机新品市场上依然有很多看点。月中旬，苹果的iPhone3G S 发布，尽管未在中国大陆上市，但仍然激起了不少苹果粉丝的热情。5 月末，诺基亚机皇N97 横空出世，尽管其水货产品有着高达7800 元的售价，也仍然吸引着无数诺基亚迷的目光。6 月末，诺基亚主题大会上，诺基亚又发布了12 款新机。一线品牌稳定市场，二线品牌抢占市场，各大手机品牌之间的你争我夺在Q2 大有愈演愈烈之势。月，适逢暑期前夕，各大厂商又借暑期开始大力促销。手机市场的销量能否在这次暑期促销中得

到一次提升呢，仍需拭目以待。

在刚刚过去的2009 年第二季度中，中国手机市场品牌分布、产品结构、区域格局、价格结构到底呈现何种态势呢？互联网消费调研中心ZDC 对此进行了监测和分析。

一、市场概述及主要观点

1、市场概况

市场：市场成熟，手机消费萎缩

中国手机市场目前已经达到基本成熟的程度，一、二线城市提升空间有限。2008 年下半年延续至今的金融危机引发的消费萎缩在手机市场表现明显，很多用户推迟新机购买或手机升级换代计划。

品牌：你争我夺，对抗激烈

诺基亚品牌在中国手机消费者心目中的位置比较稳固，其他品牌则竞争激烈。摩托罗拉产品线显出陈旧态势。LG 新品频出，与联想激烈对决。苹果则大有一副不进入中国手机市场誓不罢休的架势，与多普达、HTC 等高端智能手机品牌形成对抗局面。

产品：智能手机意气风发、高像素受宠、新技术上市快

产品方面，智能手机在市场上所占的份额正在超过传统手机，且智能手机正在成为厂商新的利润增长点。手机摄像头的高像素正在越来越受到用户的追捧。QWERTY 全键盘+横向宽屏的输入和输出方式开始流行。

价格：中端价格比例扩大，降价产品多但幅度小

2009 年第二季度手机市场，中端价格区间手机用户关注再度升温。降价方面，降价产品数量较多，尤其6 月份暑期前夕，近六百款产品价格出现下降。部分厂商均价下降幅度较大。

产业链：3G 实现全方位试商用，三大运营商竞争激烈

在产业链方面，3G 的发展有了实质性进展。5 月17 日电信日当天，中国三大运营商全部实现了试商用，中国3G 进程全面开始。三大运营商通过广告、促销等各种方式展开竞争。

2、主要观点

根据统计，ZDC 总结出2009 年第二季度中国手机市场的主要特点：

整体市场品牌结构：

· 诺基亚一家独大，独揽用户关注的半壁江山，但其新技术更新速度慢，未来不被看好。· 三星低端市场策略成效不明显，用户关注比例有低走趋势。

· 多普达、HTC驾乘智能东风，用户关注比例一路高走。

· LG新品发布速度加快，排名首度取代国产品牌老大联想第五的位置。· 苹果技术优势明显、新品速度快，用户关注不断攀升。

细分市场品牌结构：

· 诺基亚品牌在智能手机市场占据七成用户关注比例，垄断明显。· 苹果智能手机领域优势尽显，排名第三，直逼三星。

· 多普达与摩托罗拉在智能手机领域拼抢激烈，难解难分。

· 索尼爱立信在智能手机领域处于无优势境地，跟其在音乐手机领域的亚军位置形成天壤之别。

· OPPO、步步高在音乐手机领域占据一席之地。

区域结构：

·华南地区占据三分之一关注比例，区域关注因为经济水平的不同而呈现不平衡。

·诺基亚在七大区域地位均不可撼动，三星、索尼爱立信、摩托罗拉在区域市场各有所长。·联想在区域市场的品牌关注度超过LG。

·北京、上海、广东三大重点地区的品牌关注仍然以诺基亚独占鳌头，索尼爱立信在广东市场的用户关注认可度较高。

产品结构：

· 智能手机用户关注比例再创新高，超七成。

· 300 万及500 万像素产品正在接近主流，高像素用户关注比例提升较快。· 1000-2000 元价格区间产品用户关注比例上升，超四成。· 高端价格区间产品用户关注比例萎缩。

价格指数： · 2009 年第二季度中6 月手机市场价格指数下降幅度为三个月最大。5 月、6 月高端新品上市较多，四种类型手机价格指数均有不同程度上扬。

平均价格走势：

· 新品上市致使6 月的整体市场均价较4 月出现回涨。

· 十大主流手机厂商均价较Q1 均出现下降，HTC 下降幅度最大。

二、品牌结构

(一)整体市场

1、整体市场最受用户关注的前十五大手机品牌

(图)2009 年Q2 中国市场最受用户关注的前十五大手机品牌分布图

如上图所示，2009 年Q2 中国市场最受用户关注的前十五大手机品牌分布中，诺基亚以52.9%的用户关注比例高居榜首。

其他品牌的用户关注比例均在10%以下。值得注意的是亚军品牌三星，以往其用户关注比例保持在10%以上，而Q2 则滑至10%以下，9.9%。索尼爱立信牌在第三位，获得7.5%的用户关注比例。

摩托罗拉、LG、联想、苹果的用户关注比例分布在4%-3%之间。Q2 品牌排行榜上，LG 力超联想0.4 个百分点的用户关注比例，新品优势强劲，直逼摩托罗拉第四的位置。

多普达凭借其出色的智能技术，获得2.7%的用户关注比例，位居第八位。黑莓、HTC、夏普的用户关注比例非常接近，三者称得上是智能手机领域二线品牌的佼佼者。国产品牌天 语、魅族分别获得1.3%、1.1%的用户关注比例。飞利浦、酷派获得的用户关注比例均在1%以下。

其他未上榜品牌累计获得3.5%的用户关注比例。

可见，手机市场诺基亚品牌的垄断程度非常高，对其他品牌形成巨大的冲击。同时，用户关注比例在3%左右的二线品牌之间的对抗异常激烈，稍有不慎，即有可能被超越。

2、Q2 与Q1 最受用户关注的前十大手机品牌变化幅度

(图)2009 年Q2 与Q1 最受关注前十大手机品牌变化幅度对比

从上图来看，2009 年Q2 用户关注比例变化幅度最大的手机品牌为苹果，较Q1 增长了1.9%，这主要归功于5 月中下旬苹果iPhone 3G S 发布引起的关注。

增长幅度为正增长的其他品牌还有索尼爱立信、LG、HTC，前两者增长幅度均为0.4%，HTC为0.27%。

增长幅度为负增长的品牌有六家，其中三星负增长的幅度最大，较Q1 降低了1.2%。其次为摩托罗拉，降低0.7%；诺基亚、联想均降低0.5%；多普达降低0.1%；黑莓降幅最小，为0.06%。

总体来看，增减幅度在0.5%左右的品牌数量达到一半。三星在中国3G全面开展之时，将很多精力用在了3G手机的开发方面，而3G手机目前在中国的关注群体非常有限，致使其用户关注比例呈现走低的趋势。ZDC预计，一旦中国3G事业开始井喷式发展，三星在3G手机方面的努力就会体现出来。

(二)细分市场

下表是2009 年Q2 中国市场最受用户关注的前十大智能和音乐手机品牌排行及用户关注比例情况。

观察上表可见：

诺基亚品牌优势突出——诺基亚在智能手机市场拥有无可比拟的优势地位，其用户关注比例高达七成；在音乐手机市场亦获得高达68.1%的用户关注比例。

三星在音乐手机市场的优势不敌在智能手机市场——三星在两大市场获得的用户关注比例接近，但排名却不尽相同。

苹果出色的智能操作系统及个性化功能助其在智能手机市场获得第三的佳绩，其在音乐手机市场排名第五。

多普达在智能手机市场与摩托罗拉激烈争夺，二者用户关注比例并驾齐驱，不分上下。摩托罗拉音乐手机市场的排名及用户关注比例均高出智能手机市场，时下，智能越来越成为未来手机市场的发展趋势，摩托罗拉要想保住雄风，仍需在新产品开发方面做出努力。

索尼爱立信在智能手机市场的成绩远远不敌在音乐市场。音乐手机市场，索尼爱立信堪称佼佼者，位居亚军，获得9.8%的用户关注比例，但在智能手机市场仅获得1.7%的关注比例，排名第八。

国产品牌魅族尽管只有一款产品魅族M8，但在智能手机市场取得了第九名的成绩，用户关注比例为1.4%。

在整体市场排名第一的国产品牌联想仅在音乐手机市场占据一席之地，排名第六，获得3.0%的用户关注比例。

以音乐为卖点的手机品牌OPPO、步步高，在音乐手机市场分别获得第八、第九的排名。

ZDC 总结：四大国际手机巨头中，仅有索尼爱立信在智能手机市场的成绩差些，其他品牌均有全线产品，可见，产品线的丰富是手机市场制胜的一大关键。另外，专业亦是用户所注重的，多普达、HTC、OPPO、步步高分别在智能、音乐手机领域的专业是其获得较高用户关注的一大法宝。

三、区域结构

1、区域分布结构

(图)2009 年Q2 中国七大区域手机市场用户关注分布图

观察上图可见，七大区域市场中，华南区获得最高的30.1%的用户关注比例，其次为华东地区，用户关注比例为18.8%，华北、华中分别获得15.9%、13.2%的用户关注比例，东北、西北、西南地区的用户关注比例在10%以下。

这种关注格局说主要明由于经济发展水平、大众消费水平不同，手机这类通讯产品在各地市场的用户关注比例也不尽相同，经济发展水平高，人们的消费水平相对也高。另外，华南作为中国手机通讯电子产品的集中制造地，其市场上手机产品自然相对较丰富，也会引起人们的关注。

2、区域品牌格局

下表是2009 年Q2 中国七大区域手机市场最受用户关注前十大品牌分布格局情况。

从七大区域的品牌格局来看，诺基亚在七大区域均稳坐着冠军的宝座。三星七大区域中亚军的位置，仅华南地区被索尼爱立信夺去。与之对应的是，索尼爱立信除了在华南区取代三星位居亚军外，其他六大区域均排第三位。

摩托罗拉七大区域第四名的位置在华南市场被LG 赶超，摩托罗拉仅位居第六。国产品牌老大联想与LG 在区域市场的对抗紧张，LG 除了在华北、华南排在联想的前面外，其他五大区域均在联想后面，且紧追不放。

多普达、苹果、黑莓在七大区域的七、八、九位鏖战，打得难分胜负。多普达在华东、华中、西南、西北等市场排名第七，略胜一筹。黑莓在华北市场稍具优势。苹果则在华东、华南、华中、西南等南方市场更受关注。

夏普、HTC、天语在七大区域第十的位置上你争我夺。HTC 在华北、华南、西南三大市场占第十位。天语占据华中、西北第十的位置，夏普则分割了华东、东北两大区域。

ZDC 总述：四大手机巨头品牌的区域优势明显。二线品牌区域市场对抗激烈，尤其是国产一线品牌与国外二线品牌竞争加剧。

3、重点城市品牌分布

(1)北京地区

(图)2009 年Q2 北京地区最受用户关注的前十大手机品牌

从上图可见，北京地区，诺基亚品牌傲视群雄，获得45.0%的用户关注比例，三星位居亚军，获得11.5%的用户关注比例，其他品牌用户关注比例在10%以下。其中LG、摩托罗拉的用户关注比例难分伯仲，但LG 的后发优势更明显。

黑莓在北京市场获得不错的用户关注，位居第七，用户关注比例达3.8%，超出其在整体市场用户关注比例两个百分点。

HTC 在北京市场的排名及用户关注比例均超出其整体市场成绩，苹果在北京市场排名第十位。

(2)上海地区

(图)2009 年Q2 上海地区最受用户关注的前十大手机品牌

如上图，上海地区手机市场上，诺基亚依然高居榜首。三星的用户关注比例则较北京市场降低两个百分点。索尼爱立信、LG、联想的用户关注比例均有0.5%-1%的上升幅度。

上海市场，摩托罗拉仅排名第七，3.5%的用户关注比例，均不敌北京市场。夏普在上海市场备受关注，排名第六，关注比例达4.1%，高出其在整体市场三个百分点。苹果在上海市场亦表现出了较高的用户关注，排名第八。黑莓排名第十。

(3)广东地区

(图)2009 年Q2 广东地区最受用户关注的前十大手机品牌

广东地区市场上，依然是诺基亚独霸天下，且用户关注比例较前两大地区有所扩大。索尼爱立信则超过三星，获得9.9%的用户关注比例，位居亚军。三星排在第三，仅获得7.9%的用户关注比例。

LG、多普达分别位居第四、第五，超过摩托罗拉。联想紧随摩托罗拉，用户关注比例则不相上下。苹果、夏普、HTC 排在第八、九、十位，用户关注比例在2.2%-1.5%之间。

ZDC 总结：

品牌：LG 在三大地区均超越摩托罗拉，具有一定的品牌优势；HTC 在北京市场更受关注，夏普则在上海市场表现突出，多普达则在广东市场表现不错。另外索尼爱立信在广东市场优势较三星更加突出。

每个品牌都有自己的品牌、产品推广战略，从三大地区最受关注的十大品牌格局来看，因地而异、因时而异是需要厂商注意的，另外根据用户的关注与偏好，来制定新的市场拓展战略。

四、产品结构

(一)不同类型产品

1、不同类型手机用户关注比例分布

(图)2009 年Q2 不同类型手机用户关注比例对比图

如上图所示，智能手机在四大手机类型中获得最高的关注比例，66.4%；其次为音乐手机、拍照手机，分别获得47.4%、41.4%的用户关注比例；3G 手机由于中国3G 手机用户关注高峰还未真正到来，目前只获得13.2%的用户关注比例。

2、Q2、Q1 不同类型手机用户关注比例对比

(图)2009 年Q2 与Q1 中国市场不同类型手机市场用户关注比例变化对比图

从上图来看，红色柱形为Q2 各类型手机的用户关注比例。与Q1 对比来看，智能手机、3G 手机的

用户关注比例较Q1 均增加近3 个百分点；传统的音乐、拍照手机的用户关注比例较Q1 分别下降0.5、0.9 个百分点。

纵向来看，新兴手机类型的用户关注比例明显呈上升走势，且用户关注比例增长幅度较大，传统的、市场成熟度较高的手机类型用户关注比例较为稳定。3、4 月-6 月不同类型手机用户关注比例走势

(图)2009 年Q2 与Q1 不同类型手机用户关注比例走势图

如上图，从Q2 三个月不同类型手机用户关注比例的走势来看，智能手机、3G 手机用户关注比例呈直线上升趋势，音乐、拍照手机则呈波动起伏状态。

(二)不同像素产品

1、不同像素手机用户关注比例分布

(图)2009 年Q2 不同像素手机用户关注比例分布图

观察上图可见，2009 年Q2 拍照手机市场上，200 万像素的用户关注比例略显集中，为33.5%，高出300 万像素用户关注2.1 个百分点。200 万、300 万像素共同成为目前拍照手机市场用户关注的主流像素。500 万及以上像素的用户关注比例为23.5%。无摄像头手机的用户关注比例仅为3.4%，为特殊用户群体。200 万以下像素手机的用户关注比例为8.1%。

2、Q2、Q1 不同像素手机用户关注比例对比

(图)2009 年Q2 与Q1 不同像素手机用户关注比例对比图

从上图的对比可以看到，2009 年Q2，200 万以下像素及无摄像头手机的用户关注比例急剧缩小，下降3.7 个百分点；2008Q4 以来，200 万像素手机已经成为手机市场用户关注的主流，其用户关注比例一度超过40%。2009Q1 200 万像素手机的用户关注比例高达38.8%，而Q2 下降至33.5%。

如今，高像素已成手机发展趋势，正如上图所示，300 万、500 万像素手机的用户关注比例Q2 较Q1 分别增长5.6%、3.4%。可见，高像素正在成为手机市场一个新的利润增长点。3、4 月-6 月不同像素手机用户关注比例走势

(图)2009 年4 月-6 月不同像素手机用户关注比例走势图

从4 月-6 月不同像素手机用户关注的走势来看，200 万像素手机用户关注持续低走，300 万像素手机则一路上行，二者用户关注比例出现交叉为时不远。ZDC 预计，2009Q3300 万像素手机的用户关注就有超过200 万像素手机的可能。

500 万像素手机近期内虽不会成长为用户关注的主流，但其关注前景较为乐观，随着市场上500 万像素手机上市新品的增多，会迎来其发展春天的。

五、价格结构

(一)价格关注研究

1、不同价格区间用户关注比例分布

(图)2009 年Q2 中国市场不同价格区间手机用户关注分布图

观察上图可见，2009 年Q2 1000-2000 元价格区间手机的用户关注占据主流，为42.9%；2001-3000元价格区间与1000 元以下价格区间用户关注比例仅相差0.2 个百分点，分别为21.7%、21.5%；3001-4000元价格区间手机的用户关注比例为9.3%；4001-5000 元价格区间及5000 元以上手机的用户关注比例分别为1.5%、1.3%。

2、Q2、Q1 不同价格区间手机用户关注比例对比

(图)2009 年Q1 与Q2 不同价格区间用户关注比例对比图

从上图可以看出，2009 年Q2 1000 元以下、1000-2000 元、3001-4000 元三个价格区间用户关注比例较Q1 均有不同比例扩大，其中1000-2000 元价格区间的用户关注比例增加幅度最大，增加了3.8 个百分点。

2001-3000 元价格区间手机用户关注比例较Q1 减少2.7 个百分点。4000-5000 元高端手机的用户关注比例较Q1 降低了2.8 个百分点，同时，ZDC 发现，5000 元以上高端产品的用户关注比例未发生变化，此价格区间用户消费群体稳定。

ZDC 认为，这种低端、中低端产品用户关注比例的增加跟大众高端消费萎缩有一定关系，同时跟市场上此类产品、新品的增多和上市有关。3、4 月-6 月不同价格区间手机用户关注比例走势

(图)2009 年4 月-6 月中国手机市场不同价格区间用户关注比例走势对比图

从以上走势图来看，1000 元以下、3001-4000 元、4001-5000 元价格区间用户关注比例呈微幅下滑的趋势；1000-2000 元、2001-3000 元价格区间关注曲线分别呈现向上、向下的波状起伏走势；仅有5000元以上手机用户关注呈直线微幅上升趋势。

ZDC 总结：目前手机市场价格关注呈现低端关注扩大、高端稳定，中低、中高端关注起伏的态势。

(二)价格指数研究

1、整体市场：4 月-6 月价格指数走势

(图)2009 年Q2 中国手机市场价格指数走势图

观察上图可见，2009 年4 月-6 月，6 月价格指数降幅最大，达8.2 个百分点；4 月、5 月降幅相当，在4%左右，4 月、5 月对比来看，5 月降幅主要集中在第四周。

2、细分市场：不同类型手机4 月-6 月价格指数走势图

(图)2009 年4 月-6 月中国市场不同类型手机价格指数走势图

如上图所示，从不同类型手机价格指数4 月、5 月、6 月的走势来看，四大类型手机6 月价格指数较4 月均出现微幅上涨，其中拍照、3G、智能手机类型价格指数在5 月达到峰值，音乐手机则在5 月出现价格指数的下跌。拍照手机价格指数上扬幅度较4 月最大，其次为音乐手机。月，手机市场新品扎堆，且以高端产品居多。6 月，新品效应开始体现，带动了各类型手机细分市场价格指数的微幅上扬。

(三)平均价格研究

1、整体市场：

(1)4 月-6 月平均价格走势

(图)2009 年Q2 中国手机市场平均价格走势图

根据上图可见，2009 年Q2 中国整体手机市场均价呈现小幅上升趋势，由4 月的1978 元上升至6月的2061 元，上涨83 元，这主要跟5 月、6 月新品集中上市有关，诺基亚、苹果、摩托罗拉、LG 等均有高端产品上市。

(2)与Q1 相比

(图)2009 年Q1 与Q2 整体手机市场均价对比

与2009 年Q1 对比可见，Q2 中国手机整体市场均价较Q1 出现78 元的小幅下降。ZDC 认为，4 月、5 月小长假期间，厂商掀起的降价风潮未给整个市场的销量带来利好消息。6 月，暑期前夕，众多厂商力求抓住暑假，进行促销。有的厂商甚至打出了杜绝降价虚假广告的条幅以证明这次的暑期降价促销是实实在在的。体现在数字上，就是均价的下降。

2、细分市场：

(1)不同类型手机4 月-6 月平均价格走势图

(图)2009 年Q2 中国市场不同类型手机均价走势图

观察上图可见，2009 年Q2，智能手机、音乐手机均价波动不大，变化幅度均在30 元以内。

3G 手机、拍照手机均价走势呈起伏波动状态，5 月较4 月出现上升，6 月则又下滑，总体来看，6 月较4 月仍高。

(2)不同类型手机Q1 与Q2平均价格对比

(图)2009 年Q1 与Q2 中国市场不同类型手机均价对比图

统计结果显示，2009 年Q2 智能、音乐、拍照、3G 手机均价较Q1 均为下降，其中3G 手机降价幅度最大，较Q1 降幅近500 元；智能、音乐、拍照手机均价降幅较Q1 保持在100 元左右。

从Q1、Q2 的总趋势来看，各类型手机均价尽管下降幅度不均，但均呈下降走势。

(四)主流厂商平均价格研究

1、整体市场与十大厂商均价分布

(图)2009 年Q2 中国手机市场最受用户关注的十大品牌均价对比图

如上图所示，通过将最受用户关注的十大手机厂商的均价与整体市场对比可见，诺基亚、三星、苹果、多普达、HTC 均价高出整体市场均价，其中诺基亚与整体市场均价最为接近，仅高出32 元；苹果均价高出整体市场最多，高达2088 元；多普达、HTC 高出整体市场幅度也较大，分别为836 元、739 元。这主要是由于苹果、多普达、HTC 产品多为高端智能手机所引起的。

索尼爱立信、摩托罗拉、LG、联想、黑莓均价均比整体市场均价低，其中联想低于整体市场均价仅1000 元；索尼爱立信与黑莓均价相近，二者的产品线也有些类似，均是高低端产品“两端分化”路线，中端产品显有欠缺，因此在整体市场的竞争力有限。

摩托罗拉的AURA 奢华系列产品开始呈现过气之势，其均价也由2008 年的高于市场均价走到了今天的低于市场均价。

从十大品牌均价分布状况来看，诺基亚全线、丰富的产品决定了其均价与整体市场最为接近。国产品牌联想尽管从价格上看起来具有价格优势，但其品牌号召力的价值仍然低于其价格本身的影响力。

2、十大手机厂商Q2 均价较Q1 变化幅度

(图)2009 年Q2 与Q1 最受用户关注的前十大手机品牌均价变化幅度

如上图所示，2009Q2 不论是整体市场均价还是十大手机厂商品牌均价，其变化幅度均为负增长，即较Q1 均价全体下降。

其中下降幅度最大的品牌为HTC，降幅为442 元，主要是由于其4 月上市新品价格下滑速度快导致的；其次为摩托罗拉，降幅为403 元；号称“降价将军”的三星降幅为313 元，苹果、多普达、黑莓的降价幅度均在200-300 元之间；诺基亚降幅为47 元，与整体市场的78 元最为接近。索尼爱立信、LG、联想的降幅均在20 元之内。

需要注意的是，摩托罗拉在降价市场上，降价产品数量虽然不多，但其降价幅度却往往较大，这与诺基亚形成鲜明对比，诺基亚降价产品数量较多，但降价幅度往往较小。

六、市场预测

根据2009 年Q2 中国手机市场的品牌关注格局和价格走势，ZDC 做出以下预测：

品牌分布：

智能手机操作系统联盟的发展，使得诺基亚未来在智能手机领域的优势有被削弱的可能，另外诺基亚在新技术的开发方面，优势不明显，往往是一种新技术在别的品牌身上诞生，诺基亚则扮演跟进的角色，尽管诺基亚仍然拥有一半左右的用户关注，但其他品牌创新对诺基亚品牌也会造成不小的分流。再加上不久前，诺基亚在南方部分城市深陷“渠道门”，其品牌价值会不会缩水也需拭目以待。

尽管整体手机市场表现低迷，但手机品牌之间，尤其是国外二线品牌与国内一线品牌、国外二线厂商之间对抗最为激烈。

区域市场分布：

经济发展水平是导致七大区域用户关注不平衡格局的根本原因，这不是短期内能改变的。另外，中国一、二线城市手机市场发展的成熟度已经较高，市场拓展的空间缩小，品牌厂商应该加强对中国三级、四级城市渠道的开发与拓展。

产品功能、结构：

手机产品更新的速度在不断加快，宽横屏、QWERTY全键盘、GPS、无线上网都是时下时尚手机用户的关注点。

全功能的智能手机已经正在成为手机产业新的增长点，同时由于中高端智能手机集多媒体音乐、高像素拍照功能与一体，对单纯的音乐、拍照手机替代效应强大；3G手机仍需假以时日；300 万、500 万像素成为新的关注点。

价格结构：

主流用户关注1000-2000 元价格区间产品的态势不会改变，随着中国3G事业的不断发展，4000 元以上高端手机的用户关注比例会呈走高趋势。

近期分析：

2009 年暑期已经到来，手机厂商正在通过各种渠道、方式加紧暑期促销。ZDC 预测：近期内针对暑期学生市场的千元手机会获得不错的用户关注及销售。另外，时尚、低价智能手机更会获得张扬个性的学生群体的青睐。

第四篇：成都写字楼市场调查报告

一、宏观环境分析

1.经济环境

2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计7015.29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5.7%。

2011年1-4季度居民消费价格总指数累计105.3%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8%，人均消费支出累计13696元，同比增长13.1%。

2.区域环境

成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。

2012年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应2.35万平方米，环比下降94.54%，同比下降83.38%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61%，成都优质写字楼空置率16.24%，环比下降2.05%，空置率持续下降。

2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55%，其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34%。

二、微观环境分析

1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件

人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。

项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。

项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。

距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。

2、项目地貌

项目形状比较规整，地貌平坦，地面平整，没有不适合规划建设的情况。结论：对项目的规划设计和建筑布局不会有特别的限制。

3、项目用地市政配套条件

目前，本项目具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。分析：人民南路四段具有的水、电、气、通讯、排污等市政配套，是按照该区域城市发展需要进行建设的，完全能满足项目开发建设的需要。结论：项目用地的市政配套条件成熟。

优势：区位优势、交通优势、城市配套优势

人民南路四段已建成高端写字楼：

1.威斯顿联邦大厦

建成时间：2002年

出售价格：21000 元/平米

总建筑面积：54191 ㎡

物业公司：威斯顿物业管理有限公司

物业费：17（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）元/㎡/月

2.新希望大厦

建成时间：2010年

出售价格：均价24000 元/平米

总建筑面积：81140 ㎡

物业公司：锦官新城物业管理公司

物业费：18.5（含中央空调使用费，公共部分水电费记保洁费）元/㎡/月

3.国航新世纪

建成时间：2008年

出售价格：均价23000 元/平米

总建筑面积：106974 ㎡

物业公司：世邦魏理仕（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）元/㎡/月

4.大陆国际

建成时间：2011年

出售价格：均价19000

总建筑面积：49800

物业公司：第一太平戴维斯

物管费：20元（包括中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）

5.保利中心

建成时间：2012年

出售价格：均价18000

总建筑面积：390000

物业公司：戴德梁行顾问，保利物业

物管费：待定

6.华宇蓉国府

建成时间：2011年

出售价格：21000

总建筑面积：161700

物业公司：华宇物业

物管费：18元（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）

7.来福士广场

建成时间：2012年

出售价格：待定

总建筑面积：3257178 m2

物业公司：凯德置地

物业费：待定

人南区域未来将建成甲级写字楼20栋以上，高档商业5个以上，五星级酒店10个以上，国际标准服务式公寓5个以上。未来人民南路科技商务区可开发用地规模约1500亩，可贡献建筑面积600万平方米，按60%的商用面积计算可贡献商用面积360万平方米。未来，人南区域总的商用面积将达到550万平方米，可有效承载现代服务业集聚和参与全球产业分工。

1、准备更换的意向区域：以城南为主。从潜在客户对未来更换办公地点的意向区域来看，选择地点主要集中在城南，占近五成的比例，其次是选择在市中心以及城南副中心。说明对城南区域较为看好。

2、对办公环境的需求以交通干道、商业配套、公交多为主。

3、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、价格等。消费者对办公地点周边的交通、商业、生活配套的需求是其考虑的重要条件。购买写字楼所考虑的因素主要是区域的商务环境、位置地段、便捷交通以及价格等。这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重，这也是写字楼开发应具备的一些基本条件。

4、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼。消费者对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑对象，其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需求。

5、对物业交房标准的需求：五成比例要求全装修、三成比例要求部分精装，两成左右比例要求吊顶或清水房。消费者对物业交房标准的需求主要集中在全装修上，占50%的比例，这说明客户对物业交房标准有所提高。

6、对办公区内的配套要求：消费者对员工餐厅、公共绿化、商务中心、中小型会议厅的需求都比较高，因此，写字楼在考虑配套设施的设置时尽可能的从全方位来考虑消费者的需求，从而也弥补写字楼周边目前相关配套缺乏的劣势。

7、从潜在客户来看，租用所占比例大于购买所占比例，说明写字楼租赁者和业主共同构成写字楼市场。也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一个群体。

8、公司性质，潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主，而这两种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求。

9、潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外，与大型企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例，如运输、建筑业、贸易等。因此也可看出写字楼的目标客户群除了是成长型企业以外，相关的服务性行业也是写字楼的目标客户群之一。

综上所述：潜在客户对写字楼的需求以纯写字楼形式物业、用于自住的目的为主，且对交通、生活、商务、环境配套的要求较高，对交通、生活、商务、环境配套的要求较高，对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。此次调查中消费者对未来办公地点的选择中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比较高。人民南路四段的写字楼比较受青睐。

第五篇：写字楼市场知识扫盲

【写字楼扫盲】

5A级写字楼标准详解及案例

解读写字楼等级划分

国际5a甲级写字楼的标准2147361957甲级写字楼标准

甲级写字楼传播策略

写字楼营销方式

甲级写字楼的X个谎言

写字楼招商基础培训

典型写字楼分析

5A写字楼标准

写字楼基本知识培训

甲级写字楼直销破密

世界特色写字楼资料

【异地写字楼市场】

北京5A级写字楼市场介绍

广州甲级写字楼调查分析

成都甲级写字楼调研分析报告

上海写字楼市场培训

【重庆写字楼市场】

重庆甲级写字楼租金定价方法研究

重庆地区代表性写字楼调查

重庆主城各区写字楼调查报告

重庆写字楼市场调查报告2008年

重庆写字楼市场分析

重庆写字楼企业名录

【重庆市场写字楼案例解析】

重庆万达国际写字楼营销报告

重庆万豪中心写字楼项目2007年新建筑设计方案 重庆国汇中心写字楼项目营销策划报告 重庆江北城项目定位报告