项目复盘中设计和工程容易出现的问题

第一篇：项目复盘中设计和工程容易出现的问题

项目复盘总结中设计和工程容易出现的问题

黄成谋

2016年12月7日

在我经历过的多个项目的复盘总结以及参阅其他公司复盘总结的基础上，归纳总结出一些设计与工程容易出现的问题，有些观点，可能存在争议，敬请理性分析与选择，为提前防患，以作参考。

一、设计方面

1.建筑专业 1.1 总平面图

1.1.1 只有总平面图，无分区建设图，无含售楼处、样板体验区、看房通道的位置的总图。有的项目开始甚至没考虑做样板体验区，后来营销又提出要做体验区，这样既不利于现场总平面规划布置，也不利于营销开展。

解决建议：与营销研讨、确定，提供分区建设图，尽早提供含有售楼处、样板房体验区、看房通道的位置的总图和施工图，以利于售楼处、样板体验区、看房通道工程的提前启动。

1.1.2 人流、车流动线混乱，主干道理离建筑近。人行道被车行道切得很乱，行人基本不选择在人行道上行走；车行道拐弯不顺畅，断头路太多，与车库入口衔接不顺畅；区内主干道靠近建筑，车行视线窄，安全系数低。

解决建议：对人、车流动线系统进行单独研讨，做到小区入口、车库入口布置合理，尽量人车分流，与景观、建筑、市政管线完美结合，并把动线体现在总图中。

1.1.3 配电室、排烟机房、排风机房、水泵房等设备机房分布不合理。比如：太分散，不利于管理；从机房到给末点总体线路太长，增大管线安装成本；出地面的配电室、排烟机房、排风机房、车库安全通道出口、车库入口顶棚等建（构）筑物对着单元门入口，业主认为影响风水。

解决建议：尽可能选择在一个小区的中心集中设计，缩短总体路由长度，并尽可能布置在地下车库，降低建筑安装成本，注意审核出地面建（构）筑物与主体建筑物的相对位置关系。

1.1.4 环境设计滞后，未与总图设计同时进行，在总图中体现不了环境设计的方案，仅是为了报规绿化率指标。造成后期环境设计对总平的大量修改，既不 利于对整体效果的把控，也不利于验收。

解决建议：环境设计方案前置，并合图于总图中，环境设计既有标高也有等高线表示；因为涉及园林景观还需要深化施工图纸，入口、道路、地面停车位不体现具体坐标，以免给验收带来麻烦。

1.1.5竖向标高取值不合理，未做土方平衡，造成大量土方外弃或外购土源。

解决建议：在进行总平设计前，一定要结合园林堆土造型进行土方平衡分析，对整体体块及各楼座做竖向分析，确定楼座的±0.00，特别是山地项目，减少对山体项目高低错落优势的破坏，减少土方外弃或外购土源，既避免成本浪费，又可堆坡造景，美化景观环境。

1.1.6 建筑朝向设计不合理，不利于节能保温。比如北京有一个别墅+洋房住宅项目，因为地块的朝向问题，第一次设计时，建筑朝向选择了南北偏离39°，这是最不利于节能保温的角度范围（南北偏离30-60°），节能计算时，外墙保温板厚度超过了16cm，屋面保温板厚度超过25cm。后来，我们对建筑朝向做了全面调整，颠覆重来，重新出图，造成极大的时间和成本的浪费。

解决建议：在做方案设计任务书时，要明确下给设计公司，确保建筑朝向有利于节能保温。

1.1.7 楼座无地下室，车库与楼座分离，业主不能从车库直接进入楼座，需要走出车库外面才能进入楼座。造成业主从楼座进入车库或者从车库进入楼座极为不便，严重影响了销售。

解决建议：楼座与车库要有相连，如楼座无地下室，也需要设计从车库进入楼座的地下通道。

1.1.8塔楼或板楼与商业裙楼处于同一立面，高空坠物易砸伤裙楼外行人。解决建议：在设计时，使塔楼或板楼与商业裙楼不处于同一立面，采用塔楼或板楼退后裙楼，留有一定的安全距离；对空调室外机百叶的固定进行加固处理。

1.1.9 报规图中的技术经济指标数据没有认真核对，数字错误。比如有一个项目在已审的规划复函总平图由于机动车数量笔误少了一个“0”，在做《建设方案》时被建委工作人员发现，需要规委重新审图，从新替换图纸并盖章，造成规证延后好几天。

解决建议：对总图的经济技术指标认真审核，做到无遗漏、无错误。

1.2 屋面

1.2.1 坡屋面排水檐沟选型不可合理，檐沟宽度窄、内外侧一样高，暴雨时，屋面雨水跨过檐沟，直冲而下。

解决建议：做好排水组织设计，做好檐沟选型，高宽比例合理，可以考虑选择外壁高于内壁的檐沟。

1.2.2 屋面排水排入下层私家露台，造成私家露台雨水往室内回灌或者外墙渗漏水。

解决建议：屋面雨落水管专管专用，直排地面。1.3 外立面

1.3.1 外墙凹凸过于复杂，体形系数大，增大建筑、结构成本，也不利于节能保温。

解决建议：多方案比选，对建筑物外形进行优化，寻求简单、大方、优美和合理成本的建筑外立面方案。

1.3.2 住宅建筑形式单调，外立面竖向只有一段或两段。

解决建议：外立面竖向分成三段，采用不同的颜色或者不同的材料，选择合适的比例，丰富美化外立面形象。

1.3.3 外墙同一平面不同立面的两种不同颜色的涂料不交圈；外墙石材、文化砖、文化石、涂料之间收口不交圈、不合理，交界收口处有的设计在阳角；立面上下两种不同材料之间的线脚连贯性差，很突兀，不自然，不顺畅。

解决建议：须仔细分析立面不同材料之间的交圈、收口情况，纵线收口宜选择在阴角部位，横线收口宜有线脚过渡，过渡做到自然、顺畅。

1.3.4 空调外机空调板位置设计不合理：没有合理选择在凹进面或阴角处；与该层楼板同标高（阳台或露台的除外），造成空调内机与外机连接管暴露在外墙太长，影响外立面形象；位置不便于安装、维修或更换。

解决建议：空调外机位尽量结合阳台、露台布置；选择凹进面或阴角处布置；空调机板的高度应结合穿墙套管的高度考虑，减少空调内机与外机连接管在外墙的暴露长度；空调外机板的设计应符合便于安装、维修、更换的原则；采用空调百叶遮挡空调外机，并尽可能使空调百叶与凸出的外墙在同一个立面，达到外观优美的效果。

1.3.5 外立面的雨落水管、阳台或露台排水管、冷凝水排水管布置不合理：有的布置在山墙面，有的在显眼的立面部位，有的出现遮挡窗户玻璃的现象，甚至还出现排水管下口是入户门口的现象。

解决建议：须对外立面排水管位置进行优化，选择阳台内侧墙的阴角，选择外立面凹面或阴角不显眼处布置，空调冷凝水管也可选在空调板靠墙一角处布置，并安装百叶遮挡，排水管不可遮挡外窗玻璃，排水管下口应避开行人动线、门窗洞口，并便于排水的部位。

1.3.6 外立面排水管与外墙墙体颜色不一致，影响美观；排水管采用喷涂颜料来达到与墙体颜色一致，这种做法还比较普遍，风吹日晒，时间一长，容易褪色掉色，非常难看。

解决建议：同一厂家定制，与墙体颜色相同，禁止使用喷涂颜料的排水管。1.3.7 用GRC材料做外墙装饰桁架，材质脆，自重大，安装困难，易脱落，安全隐患大；造型过于复杂，成本高；表观效果差，且维修困难。

解决建议：简化造型，寻求简单、大方、优美和成本合理的造型形象；选用经济、安全、美观的装饰材料，如实木、PU或木塑等。

1.3.8 山墙面窗户中线偏移屋脊中线，平面图与立面图不符，严重影响外立面形象。

解决建议：加强图纸会审，核对平面图与立面图的对应关系。

1.3.9 幕墙特别是玻璃幕墙设计时，没有对幕墙后面的隔墙、层间楼板进行设计处理，造成此部分在幕墙施工前没有施工，施工有漏、或施工界面不清晰，后期补救处理效果差。

解决建议：在外墙设计时，考虑幕墙后面的隔墙、层间楼板的设计处理，在幕墙面板安装前，处理好。

1.3.10 窗地比不合理，外窗分格过细，既不利于美观效果，又增加了成本。解决建议：一般认为，从美观角度来看，落地、大窗户、大玻璃更显高档，分割太细不利于美观，且因增加铝合金材料，从而增加外窗成本；但过于追求大窗户、大玻璃也会因不利于节能保温和单片玻璃超过1.5平方需要钢化而增加成本。因此，设计标准化成熟的公司，对各种类型产品的窗地比都有对应的标准要求。我们要寻找一个与整体建筑结构协调一致，视觉效果美观，成本合理的外窗方案。

1.3.11 商业楼外立面泛光照明灯管或霓虹灯在玻璃幕墙立面内，无法维修；广告电源点位不清晰；幕墙设计未考虑泛光照明走线，造成泛光走线裸露在幕墙外。

解决建议：强调立面设计、泛光照明设计、广告设计三者之间的沟通和协调，把在立面设计、泛光照明设计、广告设计纳入审图重点，设计任务书中明确提出“便于维修”，泛光走线要做隐蔽处理。

1.3.12 北方区域商业出入开口，正对冬季季风主导方向；门斗内外门的高度高；门斗内外门的开口方向一致，冷风灌入商业区内。

解决建议：尽可能避开冬季季风主导方向设计出入口；外门控制高度在2700mm，内门控制在2400mm；门斗内侧门采用两侧开门的方式。

1.3.13 外立面店招广告杂乱。

解决建议：对外立面广告设计、安装统一规划管理。

1.4 室内

1.4.1 消防电梯前室、两部楼梯两个前室，三室合用导致消防性能化设计，前室增加正压送风。

解决建议：前室分开设置，尽量精简前室，合理配备通风和正压送风设施，减少公摊面积。

1.4.2 楼梯间消防栓外露设计；消防栓采用嵌壁式，但嵌入业主功能房墙体。解决建议：楼梯间的消防栓采用嵌壁式设计，避开人行主要通道，但在主要 5 视线范围内，避免消防栓嵌入业主功能房墙体，可以选在嵌入管道井墙体中。

1.4.3 住宅户型餐厅门正对马桶，餐厅功能空间及流线交叉，开向客厅的门太多。

解决建议：优化室内布置，房门尽可能设计得更隐蔽，优化空间及流线。1.4.4 厨房、卫生间、阳台、室外楼梯相连处的墙体、管道井、设备间、上人屋面及雨棚靠墙一侧没有设计反坎（有剪力墙的除外），造成水渗透过墙体。

解决建议：审图时关注反坎施工部位，不要遗漏。1.4.5 客厅与餐厅之间设计了梁，不利于吊顶装修效果。解决建议：采用大板形式，客厅与餐厅之间不出现梁。

1.4.6 卫生间、阳台没有降板；露台下面是室内的，没有计算露台保温厚度、保护层厚度（室内顶板须做保温层、保护层），而没有降板，造成做完保温层、保护层后，门窗往外开启不了，且露台比室内完成面高。

解决建议：审图时重点关注，不要遗漏。

1.4.7 插座设计在暖气片后面；开关设计在门后面，开门后被遮挡。解决建议：审图时重点关注，由建筑专业负责，对建筑、结构、电器、水暖专业等各专业进行综合会审，开关、插座、管井、箱、柜、雨水口、地漏、集水坑、洁具定位都要表达清楚。

1.4.8 主卧床头墙与主卫墙共墙，进主卫要穿过主卧。业主大多讲究风水，不愿头对主卫睡觉，许多业主都会从新调整设计，更改主卧门位置，更改电气、网络设计，造成成本浪费。

解决建议：设计时卧室床头墙不与卫生间墙共用。1.4.9 地下车库柱网设计不利于停车位规划，使用性差。

解决建议：优化柱网设计，大有文章可做，我们的一个商业项目地下室，对柱网进行了几轮优化，既达到了建筑、结构的合理性，又提高了停车位的使用率，同时还降低了结构成本。

1.4.10 商业交通流线混乱不清，商场出现多处死角；地下室卸货区与车库出入口冲突，常造成车库堵车。

解决建议：要对商场的整个交通和流线系统做专项分析和审核，实现交通流线清晰合理，商场店面没有死角；卸货区不宜设在交通要道处，人、车、货、垃 6 圾运输流线分开。

1.4.11 商业楼中庭未设计自动吊挂系统或吊挂系统点位少、吊重设计荷载小，满足不了大型活动需求。

解决建议：设计不要遗漏，吊挂点位和吊重荷载设计留足富余。

1.4.12 设计在地下室的配电室、水泵房没有降低底板，造成要么凸出地面，既影响景观形象，又占用面积指标，要么增加整个地下室高度，增大成本。

解决建议：配电室、水泵房等层高要求高于车库的部位，降低底板，从而降低成本。

1.4.13 垃圾房异味严重，无新风，无空调，夏天天热，气味特别严重。解决建议：垃圾房要有给排水、排气、新风、空调设计，并做好垃圾房的防水。

1.4.14 管道设备夹层未做防水、未设地漏，设备夹层管道一旦泡水，必然造成漏水至下层。

解决建议：管道设备夹层做好防水，并设地漏。

1.4.15 设备机房未做防水，易使设备间潮湿，导致设备容易生锈；未做排水沟或地漏，一旦泡水或进水，造成设备浸泡。

解决建议：设备机房做好防水，并设排水沟或地漏。

1.4.16 室内外标识标牌混乱，指示错误，高低不平，颜色风格不一致。解决建议：室内室外由一家公司深化设计，划线、标识标牌由一家施工，避免颜色、风格不一致。

1.4.17 精装吊顶标高，达不到精装设计要求，满足不了使用标高要求。解决建议：设计管道穿梁、穿墙套管，结构施工时预埋；机电设计进行“二次深化”，优化管线路由，优化交叉点位；施工所采用“先大管、后小管，有压让无压”的施工顺序；精装方案考虑施工误差和施工作业的预留高度，进行合理调整。

2.结构专业

2.1 基础形式选择没有优化，选择单一的基础形式，增大了成本造价。如第一个洋房项目采用的都是天然地基（或换填）+筏板基础，设计没有进行优化，基础形式单一，成本较高。

解决建议：依据详勘报告和结构荷载要求，对基础结构形式做多方案比选，并进行优化，选择安全、经济、合理的地基处理方案与基础结构形式。对于现场开挖后与详勘不一致的，根据实际，进行调整。如：第二个洋房+别墅项目、第三个商业+酒店式公寓项目及第四个养老地产项目都根据详勘与荷载要求对基础进行了优化，有天然地基（或基础换填）+（筏板基础、独立基础、条形基础），有混凝土搅拌桩、CFG桩等各类桩+（筏板基础、独立基础、条形基础）等各类基础形式，使整个结构更为合理，成本更优。

2.2 护坡方案没有根据现场施工组织设计的要求，选择安全、经济、且满足现场施工管理的需要进行优化。

解决建议：需根据现场施工组织设计的要求，选择安全、经济、且满足现场施工管理的方案。比如，一个商业+酒店公寓项目，根据现场平面布置和施工顺序，我们对车库护坡方案进行了优化，在离施工道路近、离楼座近的地方，采用护坡桩+锚索的方案；在条件允许的地方采用放坡+喷锚与护坡桩（桩顶标高为放坡坡底）+锚索结合的方案；在条件特别好的地方采用放坡+土钉墙的方案，让方案达到了安全、经济，又满足了现场施工要求。

2.3 因出图时间创促，钢筋含量、混凝土含量没有认真优化，超过其他公司同类产品的设计市场的平均水平。

解决建议：钢筋含量和混凝土含量是成本一个非常重要的测算指标，需要认真优化，找到结构安全合理、成本最优的方案。如：我们一个抗震等级8级，标准层高3000mm，无人防的6层洋房，经过优化后，标准层钢筋含量44.81kg/㎡，混凝土含量0.45（仍略偏高），地下车库钢筋含量123kg/㎡，混凝土含量0.8，基本达到了设计市场的平均水平，13万平米的项目，比未优化前节省成本约600万元，因此，需要我们足够重视。

2.4 地下室柱网布置没有考虑停车位划线、交通流线的合理性，不利于地下交通组织，也不利于停车位划线的最大化。

解决建议：充分考虑停车划线的最大化，交通流线的合理性，优化柱网布置。如：某知名商业公司某项目地下车库柱子600×600，柱网8400×8700平均布置，停车位利用率和交通流线都非常合理；另一知名公司的地下车库柱网标准化设计如图：

2.5 商业楼柱网布置没有考虑业态特点、主力店及各品牌店的合理分隔。解决建议：柱网设计时充分考虑业态分布特点及店面分隔进行合理优化。2.6 无地下室的首层室内隔墙未设置基础梁，也未从筏板上生根，直接采用在回填土（回填土较深，有的超过2米）的元宝基础上砌筑隔墙，使室内隔墙存在下沉、开裂隐患。

解决建议：可考虑采用增加连梁或从筏板上生根砌筑隔墙。

2.7 结构图与建筑图不符，结构图中存在门窗洞口遗漏、位置偏移和预留预埋遗漏、错误等现象，因没有认真审图，造成设计变更或洽商签证产生。

解决建议：加强各环节、各专业的图纸综合会审。加强设计院图纸综合会审、规划院或设计部图纸综合会审、工程部组织监理与总包图纸综合会审，三大图纸综合会审环节，层层把关，层层消化。

2.8 沉降缝设计位置不合理，设计在地下车库的设备机房、配电室、水泵房或中控室中间，给防水和设备施工安装工期带来很大的麻烦。

解决建议：重点关注沉降缝设计位置，当出现这种情况时，及时跟设计公司沟通，重新优化，避开这些部位。我们的其中一个项目，就出现了沉降缝设在中控室中间，经及时发现，与设计沟通，调整了沉降缝的位置。

2.9 电梯或自动扶梯参数确定晚，电梯或自动扶梯品牌招标晚，造成电梯井 或自动扶梯安装处的结构与电梯井或扶梯不匹配，出现需要剔凿结构或增加连接结构的加固处理。

解决建议：早定参数，早定品牌，核对尺寸，控制施工误差。

2.10 设备用房（热力站、冷冻站、锅炉房、水泵房等）顶板没有考虑管道重量的荷载，造成后期加固。

解决建议：凡是顶板有管道或需要增加荷载的，都要考虑结构荷载的增加。3.给排水专业

3.1 材料设备表规格参数体现不充分，有通用型号的材料没写通用型号材料，写的是厂家的专属型号。

解决建议：在图纸中材料设备表格参数要清楚，一般不注明品牌。3.2 给排水管、燃气管、热力管线、电气管线设计出户路由太集中，各种出户管线都集中在出户单元门口。造成许多弊端：单元出入平台处的井盖影响景观效果；出户管过于集中，电力进户管井位置占用面积大，将其他出户管路由占用，造成其他管线需要绕过电力井，增加施工难度、增加成本；若管线接口有破坏，维修起来对居民出入造成不便。

解决建议：将各种出户管线尽量分散，出户管位置尽量避开单元门口；电力进户管线设置在出户平台背面；进行管线综合，加强综合会审，将电力井的实际尺寸对其他管线的影响考虑进去。

3.3 室内设备、管线没有进行“二次深化”，路由没有优化，重点部位、各管线交叉部位无节点剖面，造成水、电、通风空调管线打架，设计变更或洽商增多，成本增加；降低吊顶标高。

解决建议：对设备、管线进行“二次深化”，优化路由，重点部位、各管线交叉部位要有节点剖面。

3.4 二次加压设备未按规范规定选用低噪音水泵，水泵噪音大，声音传至业主室内，引起投诉。

解决建议：按规范规定选用低噪音水泵；水泵就位前，注意水泵基础的平整度和水平度，注意对水泵基础隔振、管道避震等环节的质量控制。

3.5 给水控制阀门少，不利于水管维修。案例如：为节省安装成本，设计按照2-4个楼座设计一个给水控制阀门，造成后期物业管理难度大，一旦漏水维修，10 多个楼座同时停水。

解决建议：控制阀门数量既符合设计规范，也符合工程实际。

3.6 地下室内的集水坑设计标高高于电梯底坑，起泵水位高于电梯底坑地面。

解决建议：地下室内的集水坑设计标高一定要深于电梯底坑，并且坑内的启泵水位要低于电梯底坑地面，避免水倒流；

3.7 水泵房内未设排水沟，或排水沟断面尺寸不能满足水箱跑、溢水时的排水量要求；

解决建议：水泵房内要设排水沟，且水沟断面尺寸应能满足水箱跑、溢水时的排水量要求。

3.8 厨房、卫生间给排水管布置不合理。如：厨房中排水立管远离窗户，而一般洗菜盆靠窗设计，这样就造成要用很长的排水管来连接洗菜盆与排水立管，既方便，又不美观。

解决建议：认真审查给排水立管位置是否合理，支管走向设计力求简捷、通畅、合理，注意协调好排水主管位置与卫生器具布置之间的相互关系。

3.9 洗衣机进水口、排水地漏、洗衣机插座位置不协调：洗衣机位置与排水地漏相对位置不合理，或是相距太远；洗衣机给排水位置与洗衣机插座不在同一侧。

解决建议：加强审图，消除问题。

3.10 设计布置厨房排水立管时，与灶台边缘距离小于0.4m，与燃气热水器小于0.2m，不符合设计规范要求；有时出现燃气热水器的排气孔对着外墙雨落管；空调外墙预留洞口正对外墙雨落管，造成设计变更或签证，增加成本。

解决建议：认真核图，并在施工时注意减少施工误差，避免类似打架的冲突。3.11 布置排水立管时，因贴近墙体布置，没有考虑到下层剪力墙加厚（特别是高层容易出现剪力墙厚度变化），结构预留与安装冲突，造成设计变更或签证，重新开洞。

解决建议：认真审图，重点关注此类问题，提前消化掉。

3.12 消防水管室内室外均采用镀锌钢管，没有考虑到不适合室外埋设方式。解决建议：加强审图环节，采用合适的室外管材和连接方式。

3.13 地下车库入口漫水问题，没有注意入口处抬坡或抬坡不够高，造成路面雨水漫进车库。

解决建议：在车库入口第一道截水沟前做抬坡处理。

3.14 有机械停车位的车库，消防先出图纸，先施工，机械停车位后确定，且机械停车位施工安装单位后确定，因设计没有考虑到机械停车的标高要求，消防水管路由和喷嘴与机械停车位冲突，造成后期消防水管路由变更，喷淋下喷改为喷嘴朝上，产生设计变更，增加成本。

解决建议：提前确定机械停车位的位置和技术要求，关注机械停车位范围内的管线及设备的设计与安装，对有问题的进行优化，避免相互冲突。

3.15 地下室没有设计排水沟；设备间未设计排水沟或一层以上设备间未设地漏；管井未设地漏，一旦漏水或跑水，易被浸泡。

解决建议：加强审图，地下室设计排水沟，设备间设计排水沟或地漏，管道进设计地漏。

3.16 给排水低温易冻结区域无相应的防冻保温措施。如：车库入口、从室外进入室内的部位、楼梯间。

解决建议：在容易冻结的部位增加保温措施，如电伴热等。4.电气专业

4.1 电力方案迟迟没审批确定，变电所的位置、配电室的位置和数量、高低压管井方案、电力设备都确定不下来。提前施工风险大，不提前施工，对其他小市政施工影响非常大（因为电力管井深，且占地面积大，从施工顺序上应先施工电力管井或管沟，后施工其他市政管井和管线），高压部分及配电室设备招标须上供电系统招标平台，招标周期长，加工周期长，严重影响正式供电时间。

解决建议：高度重视电力方案，提前计划，提前准备，提前启动，不遗余力确定供电方案。在方案没有大的风险下先施工低压部分电力井管，审批时做足工作，避免更改，以满足其他市政施工。

4.2 配电室设计在地下室但在最底层，防水等级不高，顶板有的进行凿洞，存在很大的漏水隐患。

解决建议：设在地下室时不宜在最底层，如是一层地下室，将配电室的地面抬高100-300mm，以防水流入配电室，顶板禁止凿洞，配电室要设计排水沟，12 并做好防水措施。

4.3 泛光照明效果延续性差、主次性差；景观夜景照明效果与整个环境不匹配；商业楼内照度过高或过暗，过高不利于节能，过低不利于商业氛围。

解决建议：由专业商业灯光公司对泛光照明、景观夜景照明以及商业楼内照度进行专业优化，提升灯光系统设计，强调泛光照明灯光的延续性和主次关系，并对商业楼内完工后的照度进行测试，是否达到设计要求。

4.4 配电室出线柜未设计计量装置；住宅配电室公共区域用电回路未加装二次计量电表。业主购买电费存在跨月现象，无法统计当月业主用电量，不利于公共区域用电量与住宅业主用电量统计分析。

解决建议：配电室出线柜安装计量电表；住宅配电室公共区域用电回路加装二次计量电表。

4.5 商业楼中庭、步行街中庭未设计活动专用供电点位，无法保障大型活动的正常供电，举办大型活动，需从外广场接入电源，既不安全，也不美观。

解决建议：在中庭（观光电梯附近）设计50KW的配电箱。

4.6 开关、插座点位设计不符合规范要求，如强弱电插座之间的距离小，不符合设计规范要求；与建筑图及其他专业图纸不符或出现打架现象，如：空调插座与室外空调机板不在同一侧，相隔很远；插座在暖气片、燃气炉等设备后面，开关安装在房门后面等。

解决建议：组织对各专业图纸进行综合会审，注意电器点位与功能布置及各设备之间的相互关系。

4.7 强电桥架铺设电缆数量太多，影响电缆散热效果，缩短电缆寿命，支架难以承受电缆重量。

解决建议：按规范要求设计，电缆横断面填充率不能超过规范规定（电力电缆不超过40%，控制电缆不超过50%）。

4.8 商业不同类型店面要求电量与原设计电量不符，造成设计变更，原电缆、配电箱、开关浪费，并延误工期。

解决建议：提前与商家沟通，总结不同类型店面对电量的需求，达到设计与商家要求统一目的。

5.暖通空调专业

5.1 商业不同类型店面冷量、新风量需求与原设计不符，需增加冷量、新风量，造成设计变更。

解决建议：提前与商家沟通，总结不同类型店面对冷量、新风量的需求，达到设计与商家要求统一目的。

5.2 地下室商业街和换热站排风系统设置排风热回收装置，即新风机与排风机合并为新风换气机，虽然符合节能的相关标准，但机组的尺寸较大，安装空间要求大，特别是换热站内根本无法安装，并且机组价格较高，节能效果不明显，维修麻烦。

解决建议：仍采用独立的新、排风系统，可降低设备采购成本，风机占用空间小，安装灵活，维修也容易。

5.3 商业、步行街、超市等出入频繁的大门处设置了两套热风幕系统，一套为水热风幕，一套为电热风幕，增大了成本。

解决建议：采用一套大风量水热风幕系统，水热风幕系统比较好，一套水热风幕系统就能减少大量冷风侵入，建议采用高温水系统，不建议采用空调水。

5.4 冷却塔效率低，噪音大。

解决建议：选择功率大、噪音低的电机，增加压头，调整叶片角度，提高冷却塔进风量，解决通风不畅问题，使用新型隔音消音材料，降低噪音。

5.5 商业店油烟管井未加装内衬，油烟进入其他店面或住宅业主房间。解决建议：增加内衬。

5.6 商业餐饮仅设计排油烟机，未设补风系统。

解决建议：依据厂家排油烟量预留安全系数，设计补风系统，使排油烟机与补风机形成联动。

5.7 装修设计未考虑消防的相关问题，例如，未考虑设置挡烟垂壁，未考虑格栅对排烟量的影响等。

解决建议：装修设计单位一定要与建筑设计单位沟通情况，了解消防规范的相关规定，在装修设计中避免出现影响消防验收的问题和消防安全问题。

5.8 楼梯间散热器立、支管未单独配置，与邻室供暖房间散热器共用一根立管，楼梯间是有冻结风险的区域，一旦冻结或发生故障，影响临室供暖效果。

5.9 壁挂炉烟囱与燃气立管交叉净距不满足燃气验收标准（间距小于 14 150mm）由于燃气图纸出图较晚，楼内施工图纸出图时未考虑燃气与壁挂炉烟囱交叉间距问题，造成燃气立管移位、燃气切断阀电源插座设计变更。

解决建议：出具施工蓝图时应考虑燃气施工验收规范要求，并咨询燃气验收单位；应尽早确定燃气规划方案和设计单位。

5.10 图纸说明中做法有遗漏，如：社区服务楼的采暖系统管道保温位置不明确；未明确排水立管是否加设阻火圈；风管包裹材质未注明等。

解决建议：加强审图，对细部做法予以明确。

5.11 坡屋面太阳能设备基础（钢筋预埋件）分布于每栋楼坡屋面，最多处近达百个，屋面防水材料采用波形沥青防水板+屋面瓦。太阳能设备基础防水节点施工难度大，波形沥青防水板无法安装，基础根部存在较大渗漏隐患，且太阳能集热板下部无法通过屋面瓦的铺装，影响屋面外观效果。

解决建议：采用新工艺，挂件固定安装的方案，在防水层施工完成后，采用螺栓固定在屋面挂瓦条上，对螺栓孔进行防水处理，最后完成屋面瓦的铺装。如照片：

（原太阳能设备基础预埋）（采用新工艺——挂件固定）

6.市政与园林专业

6.1 小市政图纸与大市政实际现状的接驳点标高、坐标对不上，造成设计变更甚至重新调整图纸。

解决建议：设计管理部门向项目公司提供“规划设计条件清单”，项目公司现场测量，填写“规划设计条件清单”，并反馈设计部管理部门；对市政管线综合叠图，综合会审，对路由进行优化，在重要的管线交叉部位要有断面图；在施工前对小市政与大市政接驳点重新复测。

6.2 因电力方案审批慢，电力图纸滞后，造成小市政图纸综合有很大的不确 定性，由于工期紧，小市政图纸无法等到电力图纸出来后再综合优化，只能以报批而未审批的电力图纸为参考，各自为政，有图就先施工，但一般施工顺序是先电力管井管线后其他市政管井管线，电力管井管线施工要按审批电力图纸施工，路由不能随意调整，造成后期的电力管井管线施工对前面已施工的市政管井管线破坏以及增加已施工的市政管井管线出变更。

解决建议：高度重视电力方案的审批，把电力方案、电力施工图纸出图工作前置，提前启动，遵循“先电力，后市政”，“先深后浅”，“先无压，后有压”的市政施工原则；提前与供电公司沟通，做到即使未审批下来，但也基本没有风险。

6.3 电力、市政、燃气、热力管井井顶标高标注不明或标准错误，与市政道路及园林完成标高不符。特别要关注市政道路放在园林单位施工的，在市政道路坡度变化大的出入口的电力管井井顶标高，是否与市政道路一致。如：一项目出入口坡度大，在出入口有一个电力管井，电力管井施工完成后，发现管井井顶标高比市政道路标高高了近600mm，最终只有把管井拆除，降低标高，重新施工。

解决建议：电力、市政、燃气、热力管井及管线的标高要明确，管井顶标高标注在图上，并与市政道路、园林完成面标高进行核对，避免出错。

6.4 电力、市政、燃气、热力管井管线设计分布与路由不合理，造成打架、破坏、变更增多。如：出户管线太集中，且都在单元门入口，造成单元门入口管线、管井打架，电力管井占地面积大，造成其他管线需要绕过电力井，增加施工难度、增加成本；单元出入口处的井盖多，影响美观效果。

解决建议：园林图纸与规划方案总平图同时进行，建筑方案确定了，园林方案也要确定。出图顺序：设计出图顺序先园林—电力—市政—其他管线；对园林、电力、市政、燃气、热力管井管线进行综合审图，室内重点考虑给排水、电气、燃气、热力管线的出户路由与室外接驳布置是否影响园林景观的美观效果。室外管井管线重点考虑布置是否符合规范要求，是否与园林、市政道路有冲突。

6.5 电力、市政、燃气、热力井盖一半占在市政道路、园林道路上，一半占在路外面；有的井盖在围墙位置，与围墙冲突；有的井盖占在台阶上，一半在上台阶，一半在下台阶，有的一半在台阶上，一半在台阶外；有的井盖占位在小品、水池等建筑物或构筑物上。以上低级错误既增加成本，又影响美观。

解决建议：以园林专业牵头，组织相关专业，对井盖进行优化，优化电力、市政、热力、燃气路由，力求把井盖设计在绿化地中，杜绝低级错误。

6.6 电力、市政、燃气、热力一个专业路由的改变，没有考虑对其他专业的影响，造成其他专业施工的被动。如：一项目因施工场地原因，雨水调蓄池向西调整5M，没有考虑到移后的位置上是幼儿园围墙，造成幼儿园基础无法正常施工，最后采用对围墙基础做加固处理。

解决建议：各种管线更改路由及构筑物更改位置时，需征得相关专业水暖、市政、电力及园林设计师及现场工程师的签字认可，并由园林设计师最终把关。

6.7 施工单位投标清单和施工图苗木清单不符，主要原因是招标时，园林图纸还没有确定，仅是以园林方案图纸和清单报价的方式招标，造成后期的大量更改和认质认价的大量工作，不利于成本的把控。

解决建议：提前确定园林图纸，招标图纸应达到施工图纸深度。

6.8 地形坡度大的小区，房屋一侧室外地坪能满足防水、防潮及小区排水要求，但另一侧室外地坪标高高于房屋内±0.000，造成室外雨水渗入室内；采光井墙顶标高与室外地坪标高差不满足规范要求，常会出现采光井墙顶标高与室外设计标高相平，甚至低于室外地坪。以上现象特别容易出现在地形坡度大，又想偷点首层层高的项目。

解决建议：建筑、园林等相关专业对项目做竖向分析，分析项目整个排水组织是否合理，对以上重点部位重点把控。7.设计管理

7.1 工作计划性差，出现不能按计划提供施工图纸，或者为了满足计划节点考核，虽按计划提供，但提供的图纸不是最终版的，常出现刚发图纸不久，就开始替换图纸的现象；出图顺序不合理，如：出现先出市政图纸，其后是园林图纸再后是电力图纸的情况，造成要么等待，不施工，要么先安排施工，工序前后倒置，变更签证增多。

解决建议：编制详细的设计管理工作计划，增强工作的主动性，减少盲目性，保证工作有条不紊的进行，每周总结计划完成情况，查明未完成原因，落实计划推迟的补救措施，约束和督促设计管理工作，梳理科学的出图顺序，按质按时提供施工图纸，对于替换图纸的情况，出现一次，考核扣分一次。

7.2 设计任务书闭门造车，不征求招商、销售、工程、成本的意见，什么样的产品其他部门在出图前都不清楚。

解决建议：设计任务书编制前充分征询招商、销售、项目、成本等各部门意见，确定产品定位，办理设计任务书会签手续并存档。

7.3 公司设计不重视设计标准化建设，设计任务书编制、图纸审核依赖设计管理工程师的个人能力高低和设计公司的设计水平，因为没有标准化，致使出现诸多“缺、漏、碰、错”等低级错误，出现大量设计变更，增加成本，甚至出现使用功能和质量上的缺陷。

解决建议：公司要把设计标准化当做大事来推进，只有成熟的设计标准化，才有成本建造标准的标准化，才能可靠的成本控制，才有成熟完美的产品。依据设计标准化来指导施工图设计和图纸审核，减少设计失误。如果公司还没有设计标准化，则可以借鉴先进公司同类产品的标准化设计来作为指导。

7.4 设计变更管理的问题：一是及时性差，现场已经施工完成，无法更改，设计变更才下发；二是设计变时，变更不交圈，各专业未综合考虑，各自为政，比如一个专业的位置变化，有的会涉及水、电、其他管线等诸多专业变更，但相应设计变更没有跟上，甚至出现一些不合理变更；三是设计变更只有设计、工程、成本会签，没有商管、销售会签，造成有些变更与原合同条款有冲突，而商管、销售不清楚，引起合同纠纷。

解决建议：设计变更内容要及时沟通现场，是否符合现场实际情况，要具备可实施性；完善设计变更的设计部内部会签审批手续，各专业设计变更要交圈，重视专业会签；变更内容要注意设计、工程、成本、商管、销售等相关部门的沟通与会签。

7.5 设计服务与现场脱节，不驻现场，来现场服务少，发现问题、解决问题不及时。有的设计公司基本不来现场，设计部人员来现场时间也少。

解决建议：与设计公司签订合同时，根据工程进展和专业特点要求，明确驻场服务相关时间要求或一个月来现场服务的次数；建议设计部人员驻现场，特别是各专业主要施工阶段的对应工程师。

7.6 设计部专业工程师图纸审核“二传手”。因出图计划性差或出图时间紧，图纸满足不了现场施工进度要求，设计公司刚晒好图，设计部人员没有审图，直 18 接把图纸发到工程部，造成一些设计问题没审出来，就开始施工，这种图纸审核“二传手”情况，在房地产公司还很普遍。

解决建业：发给工程部的施工图，必须经过设计部的审核，而且还要组织相关专业的设计师会审，审图成果与会签手续需要存档。

7.7 许多公司对施工图出图节点有考核，但对设计成果质量考核标准很模糊，没有具体量化，特别是对各专业设计工程师个人的考核。

解决建议：建立可量化的、操作性强的考核标准。

二、工程方面

1.领导缺乏凝聚力，团队没有战斗力，缺乏决心、信心、斗志，没有务实、吃苦的精神，主动性差，责任性不强，专业能力弱。

解决建议：带兵先选将，用兵先选强。组建、打造一支专业性强、能吃苦、愿务实、讲团结、战斗力强的钢铁队伍，对一个项目的工程管理非常重要。

2.工程管理与设计、成本、招采、计划、前期、销售关系均非常紧密，是项目推进的非常重要的协调部门，但仅仅只是站在狭隘的工程现场管理角度推进工作，没有起到核心协调作用，造成项目整体推进慢。

解决建议：只盯着现场工程，管不好工程，与公司各部门及政府关联职能部门的协调工作同样是工程管理最重要的工作。工程管理是非常综合的管理工作，需要重视与公司各职能部门、政府关联职能部门的协调工作，整合各方资源，形成合力，形成举公司之力共同推进。

3.在管理理念与方法上，工程管理过度依赖总包，自身工程管控能力差，若总包管理水平低，则工程管理就失控。

解决建议：对于工程现场的管理，为充分发挥总包的协调、管理职能，建议执行总包制，但对项目工程的推进与管理，一定要把控在自己手里，不能过度依赖总包自己，从合同到执行中，就要重视对总包、监理、各甲指分包的领导班子的要求与评估，对不合格人员必须要求更换，关注劳务、材料、设备的准备与进场，对进度、质量、安全文明全面掌控。

4.对总包及各甲指分包只重管理，不重服务。造成与施工单位关系紧张，施工单位不与开发商一条心、一个目标，背地里对工程系统意见大。

解决建议：对总包及各甲指分包既重管理，也重服务。这一条很重要，也是 常出现的问题，不重服务，会让许多问题得不到及时解决，制造甲乙双方的矛盾，影响工程推进。

5.监理没有发挥监理职能的作用，形同虚设。

解决建议：把监理当成左右手去使用、去维护，发挥好监理的主观能动性，特别是要发挥监理对工程质量的把控。

6.对工程现场管理重点不明，管理没有章法。如：对基础工程施工阶段、市政施工阶段和设备安装阶段工程管理重视力度不够；对农忙影响劳务流失的重视程度不够，无劳务保障预案措施；对门窗、电梯、配电设备等重要材料设备的加工周期不了解或跟踪管控力度小，造成工程管控失控。

解决建议：工程管理抓好七点：一是细化计划，按计划推进，在落实计划时，如有偏差，立即上措施，及时补救；二是重点抓两头，即前期抓工程的地下工程（土方、基础、地下结构）和后期市政进场、室内设备安装、精装施工；三是催进场，抓落后，即把施工单位快速催进场，样板先行，然后大面积展开，抓做得慢的队伍，不让其拖后腿，影响整体进度；四是抓劳务落实情况，工程进度、质量、安全文明的管理很大的程度上就是劳务的管理，没有充足的、技术娴熟的劳务，一切都免谈；五是对甲供甲指及承包商加工周期长的材料设备要重点跟踪和管控；六是抓方案，抓样板，抓交底，方案先行，样板先行，然后大面积展开，抓好甲方对施工单位的技术交底，检查总包及分包对劳务的交底落实情况。七是按时提供图纸，做好技术服务、按合同审批与支付资金。

7.不重视现场平面图的布置，施工道路、加工区、材料堆放区、塔吊布置、开挖顺序等没有认真分析，没有结合公司的开发计划及科学的施工顺序，出现塔吊不能满足抢工时的运输，塔吊、加工区、施材料堆放区位置、施工道路布置不合理，影响施工；开挖顺序没有计划。

解决建议：重视现场平面图的规划，结合进度目标，与总包共同分析，制定合理的现场平面图，并进行审批。

8.开挖时间、开挖顺序、回填时间、回填顺序计划性不强，抢工意识差：没有组织，想到哪里挖到哪里，造成交通不畅、下道工序窝工、也不利于基坑支护；在天气好的时间不抓紧、不加班、不抢工开挖或回填，经常拖到雨天甚至雨季，耽误工期，增加成本，加大安全风险。

解决建议：审批开挖方案，按方案进行开挖，开挖方案要做到安全、有序、符合公司工程进度目标；关注天气预报情况，尽量避开雨季施工，在天气好时，增加开挖或回填机械，提高加班、抢工意识。

9.防水材料以次充好，防水施工未按规范进行，沉降缝、伸缩缝重点防水没按要求处理，偷工减料，有的甚至把SBS双层防水做成单层防水，验收把关不严，造成地下室漏水。

解决建议：做好材料进场验收，必须复试合格后才能进场施工；把控过程施工质量，重要部位防水必须有监理旁站，检查交底记录和旁站记录；严把隐蔽验收。

10.不熟悉图纸，不重视图纸会审，不能及时发现和预控问题，技术管理失控。

解决建议：工程师对本专业的图纸要非常熟悉，同时熟悉与本专业有关联的图纸，加强本专业内部图纸审核和各专业图纸的综合会审，形成审图和会审成果记录，检查各工程师的审查成果，对无审查成果的进行处罚；组织监理、总包、各分包图纸会审，形成审图成果记录；把审图成果及时反馈给设计，最终由设计解决审图意见。

11.施工顺序前后颠倒，造成返工和破坏的损失。如：先安装雨落水管，后做保温和涂料，雨落水管两边保温和涂料无法顺延；又如：电力、小市政施工，没有按“先深后浅，先电力后市政”的原则，先施工给排水、消防水，后施工电力管井管线，造成对管线的破坏和变更或签证的发生。

解决建议：有组织、有计划，合理安排，工序不颠倒，不犯低级错误。12.交房时，维修小组组织不力，反应不及时，维修不到位，造成业主投诉。

解决建议：在交房方案中要明确维修领导小组的组织，工程副总挂帅，担任组长；维修队伍劳务有保障，明确各专业劳务的数量，带队人员；对验房提出的问题进行记录，并及时解决，避免业主投诉；对于不能及时解决的，要有维修预备队伍，对造成投诉的，要有处罚，并在合同中注明处罚措施。

第二篇：2013年鞍山项目复盘总结

鞍山兴隆四方项目复盘总结

鞍山兴隆四方项目作为兴隆宝通公司的初期作品，在开发建设中摸索出的经验和教训是值得总结和反思的。以下是工程部的反思：

一、1）前期住宅产品无专业的定位和设计环节及审批流程。

按规范的产品定位流程是从地块的区域属性和配套环境来定位潜在的目标客户，然后根据目标客户的需求来设计户型产品。对于依附商业，无大园区的住宅产品户型应以60-80平为主力户型。4#楼无论朝向、光照、还是户型都不是最好的，但就是面积区间很理想，4#楼很快售磬。100平左右的户型在鞍山地区就属于改善型住宅，那最好依托大园区、大景观才可以达到旺销。

2）

地下室的库房虽然被建设出来，但目前无销售及营销计划。并且5栋楼地下室都是相互独立不贯通，还不提供设备管道层。但供暖、供水、电力等设施分散在各个地下室，管网是相互连通；造成土建结构施工完后，配套施工相对野蛮，对土建结构造成一定的破坏，并使地下室利用空间狭小。

经验是对于地下室的设计一定以满足设备间需求为准，不多做；增设设备管道层。

二、管理人员变动过于频繁。鞍山兴隆四方项目工程经理更换4任，对于本身流程和制度并不完善的房地产企业，开发思路和构想无法贯彻落实到位。换热站、配电室、自来水泵房、消防泵房等等设备间均发生位置迁移及管线变更。加上总承包单位大业公司不是一个成熟的施工单位及设计单位的土建图纸与水电图纸不配套，故后期现场施工管理举步维艰。面对920交房任务，工程部被迫无奈决定以满足煤气、供暖、电力等部门需要为原则，对土建进行拆改，大业公司不配合的，就自行组织队伍进行施工。主要修建了贯通5栋楼地下室的地沟工程、为满足煤气进户的要求对网点门口进行整改工程、供暖因立达供暖私下单方调整管道施工无法与我方管道对接影响业主供暖效果而我方被迫对管道进行改造工程；配合电力进入而对土建设备间的调整及整改工程；由于1-4#楼北侧红线为5米，规划设计了排水管线、电力地沟、煤气管线、供暖管线，管线之间距离无法满足相关部门要求。供暖管道经与立达供暖公司沟通协调，由于于横溢经理的强力支持，和立达供暖自身管理混乱，供暖管道变更为从主管道直接入户，腾让了一定空间。煤气管道私自调整埋深，造成与电力管沟矛盾，两家互不相让，经工程部现场协调，煤气管道和电力管沟之间的安全防护由电力公司以煤气公司的标准进行施工，费用3万我方承担。后期煤气公司多次以安全距离不足，通过开发部以不供气胁迫我方。目前工程部已将现场煤气管道的测量数据和照片及与电力地沟之间的关系图转开发部处理。由我方施工的弱电管道已迁移到1-4#楼南侧。

由于人员变动，和政府各部门的关系不稳定，造成房地产公司很多比较成熟处理办法得不到应用。工程部总是被动应对。

总结：建立系统的管理流程和文件资料归档制度、图纸审批制度。档案管理对于房地产公司是一个很重要的岗位，给档案员一个晋升的空间，让其尽心尽责。

三、加强成本控制。团队建设是成本控制的最好办法。人员齐备、分工明确，团结合作是控制成本的最好手段。一个管理岗位的年工资不到10万。可增加一个方面的管理水平，给公司节约的成本 不会少于30万每年。鞍山地区，预算员赵华离职后，预算工作停滞，总公司人员也无力支援。造成进度款拨付，现场签证审计等等工作无法满足相关要求，影响了施工单位的情绪，给工程进度造成一定影响。目前我方人员招聘一再强调全日制本科毕业，而忽视了专业。很多人员是本科学历，但不是这个岗位专业的学历。入职后现培养锻炼、也增加人员沟通的矛盾。尤其预算岗位，预算专业大部分都是专科学校设立的专业科目。专业基础好，有工作经验的成手都被我们以不是本科学历拒之门外。所以建议对预算人员调整招聘方向。

四、工程管理的经验。面对一个不成熟的总包单位，对于工程部是一个极大的锻炼机会。教训是加强会议纪要和合同管理，当很多工作被胡搅蛮缠落实不到位时，工程部才集体研究合同，一切拿合同说话，购买录音笔，专人记录并录音，然后形成会议纪要会签下发。再无法完成，就工程部上一线充当施工员、质检员、工长。总结是合同条款一定是一旦违约如何处理的条款全面有效，条款要有可操作性，防微杜渐的能力。现场管理一定要先看合同，从合同入手进行工期进度、质量管理。

鞍山兴隆宝通房地产开发有限责任公司

工程部

第三篇：清洁自学-在保洁项目管理中如何运用复盘“四步法”

在保洁项目管理中如何运用复盘方法论

“清洁没文化，清洁很可怕！”“ 只知其言,不知其所以言”“断章取义”都从另一个角度说明学习永远是一个可持续、系统化的过程。知识体系就是自古以来简单的事情（起始的事情）复杂化、细分化、割裂化，到今天已形成知识的海洋，细分成千万个子系统、子学科、子专业、子技巧，让后来者看不到头，更无法突破专业边界。清洁急救网秉承“传承清洁文化，追求品质生活”的宗旨，自2010年提出“清洁行业知识管理体系”，根据不完全统计已经有超过一万家以上物业、清洁、家政行业从业人士从中受益。

今天与大家分享的是复盘“四步法”，企业要发高速生存发展，就必须要借助他人的智慧、多方的资源来成就自己的事业，在以服务为主的清洁保洁公司也不例外。特别是大型保洁投标项目中，如何能够合理预算、利益评估、对于企业自身发展和开拓更广阔的市场具有积极的意义。

一、复盘的来源及运用

柳传志先生在2001年联想投资成立之时，正式提出“复盘”这一概念，并在2006年的联想文化作用机制报告中明确把复盘作为联想的核心价值观和重要方法论，并且体现出极强的操作性和实践性。

万达创始人王健林给“复盘”定了调子：核心就是“复盘既是研究创新，也是管理推动”。他明确指出：希望今后每年至少选三到五个项目复盘总结。

华为有一种复盘方法叫“民主生活会”，它是华为始终坚持的一种自我批判方式。会议每三个月或半年举办一次，要求全体中高管理层参与其中，包括任正非。

在日本丰田汽车公司，也流行一种叫作“追问到底”的管理方法，即对公司新近发生的每一件事都采用追问到底的形式，找出最终原因。

丰田将复盘的方法演化为一个更为系统化的精益工作方法——A3 报告，就是把问题的源头、分析、纠正和执行计划在一张A3纸上表达出来，并及时更新结果。在丰田，A3报告已成为一个标准方法，可用于总结并解决问题的方案、进行状态报告以及绘制价值流图。

照搬大企业的复盘方法到中小企业，未必一定适用，复盘原本是一个围棋术语，指下完棋，棋手重新摆一遍下棋的过程，以探讨得失，总结当时有无更好的应对招数。“复盘”不仅仅是一种价值观和方法论，更多的是一种学习能力的体现，通过开放心态，坦诚表达，实事求是，反思自我，集思广益而不断地提升自我，提升业务能力。而这个词在物业保洁项目管理中却有着管理学上的意义，详细运用参看《清洁函授智能硬盘》，对于推动项目管理内部及市场化发展提高了效率。

二、保洁项目管理复盘“四步法”

在保洁项目管理中，复盘分为四步：回顾目标、评估结果、分析原因、总结经验。

比如在《清洁函授智能硬盘》中分享的保洁招投标案例“低价中标赢了对手却丢了市场”以低价承接保洁项目中，导致钱没赚到，最后导致与甲方闹番，钱没挣到，客户也没挽留住，第一步：回顾目标

回顾目标其实就是要你回想一下当初做这件事情的目的或期望的结果是什么。目标与目的不同，目的是为什么要做这件事，目标是要做成什么样的结果。从此例子中，我们可以看到设定“不断争取项目，保证企业生存”是当期目标，而最终目的是致力于推动企业的长远发展。企业是为争夺市场还是秒杀对手？投标的目标是为了盈利还是为了其他项目？是因为内部人员太多需要缓解人力成本压力？

第二步：评估结果

评估结果要对照原来设定的目标，看完成情况如何。为何能项目管理成功?有没有值得总结的经验?这就是第三、四步要回答的问题。

第三步：分析原因

分析原因是要仔细分析事情成功或失败的关键原因。是因为保洁人员成本太高？还是在投标的时候对服务范围、流程标准等解读不清楚？把主要原因和次要原因分析清楚，是人的执行问题还是事情客观存在困难等等？

第四步：总结经验 总结经验，包括得失的体会，以及是否有规律性的东西值得思考，还包括下一步的行动计划。企业处于上升期时，也是最适合开展下一步布局的时候。公司的一把手与核心管理人员，一定要吃着碗里的饭，看着锅里的饭，再种着地里的田。如果等到没有饭的时候才去做锅里的饭，那时就会来不及，动作也会变形，在总结经验、规律时，不要轻易下结论，否则就会不客观，或者容易“自己骗自己”。

一两次的复盘，未必就真的能摸索到规律，只有通过若干次复盘，才能逐渐总结出一个规律的趋向。如果把不是规律的东西当成规律，把并不了解的情况当成非常了解的情况去指挥企业作战，那结果会比不知道规律还要惨得多。

当然，《清洁行业招投标应用大全》中提到，也有一小部分清洁公司说我们不做大型保洁项目，我们只做小型清洁，只做单次工程，大型清洁公司的模式我们没必要去学，其实企业发展不进则退，不仅仅在保洁服务领域的战场上，不是你死就是我活，企业要定位好自己的角色，知己知彼很有必要，切勿让别人把自己前进的路给堵住了。

三、保洁项目管理中复盘的关键词

在日常的保洁项目管理中，复盘作为一种基本的工作方法论，要理解复盘的精髓，需掌握三个关键词。1.亲身经历

我们人类的学习途径与方式有很多，按照来源，可以分为从自己学习和向他人学习两大类。从自己学习的主要方法就是复盘，因为自己过去经历的事件是成人获取信息、对信息进行加工与处理的主要途径。其他的方式与来源可能还包括顿悟、创新性的涌现等。向他人学习也比较普遍，大家都比较熟悉，如前人总结出来的教科书、案例或经验教训，以及标杆学习等，保洁管理人员常用到的有：快洁管理理论，清洁三维、120度清洁管理模式等等。

2.过去

组织学习大师彼得•圣吉（Peter M.Senge）曾讲过，从本质上看，我们人类只能通过“试错法”（try-error）进行学习。大卫•库伯（David Kolb）提出的“经验学习”模型也是成人学习领域最主要的基础理论之一。在物业保洁行业里，作为清洁行业投资或管理人员仅仅向过去学习是不够的，我们还需要向正在涌现的未来学习，详细参考《清洁函授智能硬盘》，但不可否认的是，成年人最主要的学习来源仍是过去的经验，而复盘就是从自己过去的经验中进行学习的结构化方法。

3.学习

复盘的本质是从过去经验中学习，但大家对“什么是学习”仍存在诸多理解上的差异，有的认为获取一些知识或信息就是学习，有的甚至将参加一两天的培训、关注一些公众号等具体形式看成是学习。

在我看来，所谓学习，指的是获得一些启发、见解，提升自己的见识和能力，从而提高个人的有效行动能力。学习是一个系统化、持续化的过程，详细投资《清洁函授智能硬盘》系统化把握清洁、清洗、保洁资源。实践是检验真理的唯一标准，只有落实到行动上，让自己的行动更为有效，才是学习的根本目的。在这方面，复盘也要注重行动的改进，不能仅仅明白了“这样做不对”就完了，也不能只是做了一些所谓的“推演”、假设就完事大吉，必须跟进、落实，看看后续的行动是否更加有效。这才是检验复盘质量的关键要素。

此外，复盘是以学习为导向的，它和一般的工作总结也有差别。近年来，在企业学习领域，行动学习、绩效改进都是比较热门的话题与技术，许多人搞不清楚它们与复盘之间的区别和联系。因此，在行动时犹豫不决。

简单说来，行动学习（action learning）是一种正式学习的项目设计方法论，指的是针对一个具体问题，组建一个团队，让其在一位教练的引导下，发挥探询与质疑精神，通过解决这个问题的具体行动过程，获得相关的知识、见解或展现某些能力。而复盘是对自己亲身经历、已经发生的事件或行动进行回顾、总结来学习，未完待续。（来源：快洁管理俱乐部，转载请备注）

第四篇：课程方案-房地产项目项目复盘及经验沉淀工作坊

《房地产项目复盘及经验沉淀工作坊》

版权课程介绍

1.课程对象

房地产项目管理团队。

2.课程背景

 房地产企业的价值依靠每个项目的完美设计及高效实施得以实现，因此项目的成败积累决定了整个企业的命运，每个项目从前期土地拓展到最终建成投入使用整个项目过程中积累很多宝贵的优秀经验或教训，这些财富对企业长远发展直观重要，需要得到有效沉淀。 传统的项目总结或是反思分享会，往往形式大于内容，并没有对项目实施过程中关键环节的经验和教训进行深入的挖掘、沉淀及分享。 需要建立一套项目复盘系统，帮助企业每位管理者掌握系统的工具方法，将整个项目过程进行回顾和总结，以及智慧挖掘，提升每个项目的实施价值。

3.课程收益

    有效总结和沉淀本企业项目开发的经验和教训，并形成系统性成果； 沉淀本企业项目开发关键时间经验，并达成共识；

掌握项目复盘会实施的常规流程及步骤，并可以组织部分自我复盘活动； 引入知名企业复盘会组织形式及流程，与标杆接轨，开阔管理视野。

4.课程优势

    房地产独家行动学习体验式教学，参与式学习； 随堂沉淀宝贵经验形成可执行文件； 房地产唯一行业专家+催动专家授课模式； 行业标杆经验共享，与标杆并肩。

5.课程四大团队引导工具

    智慧激荡 分析矩阵 众创空间 城镇会议 6.标准课程学时

2天

7.课程介绍

第一部分什么是复盘

1、复盘的由来

2、复盘的内容

第二部分 为什么房地产项目要复盘

1、从黄金到白银的房地产行业

2、房地产项目复盘带来什么 第三部分 复盘类型及角色认知

1、项目复盘开展形式

2、项目复盘是谁的责任 案例：联想、万达复盘模型 第四部分 复盘五步模型

1、回顾目标，结果比对

1.1选定项目产品型态，明确本公司房地产项目总目标 1.2组织进行成果比对

2、过程回顾，经验提炼 2.1分专业回顾项目全过程 2.2提炼关键事件及节点

3、自我剖析，寻找症结 3.1分析项目成功及失败原因 3.2 团队智慧寻找解决对策

4、总结规律，萃取案例 4.1沉淀提炼，固化优秀做法 4.2沉淀经验，汇总形成项目案例集

5、成果汇报，价值沉淀

5.1 依专业及流程，梳理系统做法 5.2 成果升华

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第五部分 复盘评估与归档

1、复盘成果 1.1项目团队复盘感悟 1.2领导复盘点评

2、复盘成果应用

2.1群策群力复盘实施计划承诺会

8.老师介绍

马老师

房地产实战讲师 行动学习项目专家

专注于企业组织与人才发展、绩效改进、学习技术创新等领域，现任职于TOP10知名上市地产集团企业大学，历任知名咨询公司高级顾问、某企业商学院培训总监、某企业绩效薪酬经理等职。

授课特点

课程结构严谨，内容贴近业务，形式丰富多样。善于针对组织及业务实际问题，采取互动研讨、实战演练等形式，充分激发学员学习及参与热情，知行合一，帮助企业及团队解决实际问题。

优势特长：

具备多年人力资源管理、培训技术开发以及企业大学建设经验，在任职资格体系设计、组织绩效提升、企业大学建设等方面拥有丰富实战经验。并且长期致力于行动学习理论的研究与实践，善于结合房地产行业特点及业务常见问题，将行动学习技术应用于学习项目设计及课程开发。在房地产企业绩效改进和人才培养等方面研发了系列实战性强、定制化程度高的课程，实现课程内容与业务痛点、人才发展紧密结合，全面提升培训课程的有效性。

3、宝贵经验：（1）组织发展方面

曾负责多家民营企业业务流程梳理及优化、组织结构设计、任职资格体系建设、绩效与薪酬体系建设等工作。曾参与成长型民营企业战略咨询项目，并负责咨询项目成果的落地实施，帮助企业搭建起基于集团化管控的绩效管理体系和基于项目管控的薪酬激励体系。曾主导多元化集团企业员工职业生涯体系及任职资格体系建设工作，帮助企业搭建起专业和管理“Y”型双职业发展通道。

（2）人才管理方面

曾参与多家民营企业干部梯队人才建设项目，搭建企业人才库，实现从选拔、培养、晋升、到淘汰的全流程人才管理。担任咨询顾问期间，曾参与多家知名国企人才测评及盘点项目，通过帮助企业建立人才评价中心，实现关键干部人才的多维度、多工具的评价，提升企业的人才识别能力。

第3页（3）培训管理及学习技术研发方面

曾参与知名国企的干部人才学习地图建设项目，分层级提炼各职能系统领导干部的能力素质，分别设计管理和专业课程体系，搭建学习通道，实现培训课程与人员晋升路径的紧密结合。长期致力于行动学习技术的研究及应用，曾获得国际行动学习催化中心颁发的催化师证书，结合房地产行业及业务特点，自主开发了系列房地产行动学习课程，实现培训主题与实际业务及团队问题的紧密结合，通过培训帮助企业解决实际问题，提升培训管理工作的有效性。

（4）企业大学建设方面

现就职于TOP10上市地产集团企业大学，全面负责集团酒店业态的培训管理工作，帮助业态设计并实施了多个重点培训项目：模块化智能学习的平台项目、梯队人才项目、销售精英绩效改进项目等。曾参与成长型集团公司的企业大学筹建及运营工作，在实体企业大学组织结构设计、体系建设、培训项目设计及培训运营等方面拥有丰富实战经验。

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第五篇：谈设计在EPC项目工程中的主导作用

谈设计在EPC项目工程中的主导作用

随着国内建筑业的快速发展,以设计为主导的风靡欧美发达国家的EPC项目管理模式已成为建筑业的新生力量，并越来越多地被工程公司所采纳。在此，就所了解的部分相关资料，略加整理，向领导做一个简单汇报，希望能对集团项目管理中存在的诸多问题的解决和集团今后的长足发展有所帮助。

EPC工程项目对项目经理的要求有别于传统的施工经理或现场经理。EPC的项目经理并不在于掌握多少技术，认识多少朋友，而是对EPC项目经理的综合能力要求较高，对专业技术要求相对较低，他要熟悉工程设计、工程施工、工程材料、工程的综合协调等。

“EPC”为英文“Engineering”、“Procurement”和“Construction”的缩写,一般习惯译为“设计、采购和施工”。EPC项目管理模式的特点是：大大缩短了工程从规划、设计到竣工的周期,提升了利润空间,减少了施工风险,并比较早地取得收益。

设计是工程建设的“龙头”,是工程采购和施工的基础。设计工作的好坏对工程的质量和费用以及进度起着决定性作用，这也决定了在EPC工程总承包项目中,设计具有主导作用。分析EPC工程总承包设计过程的主要特点,可以发现许多价值增长点,根据这些特点对设计阶段各项工作进行组织设计能够为实现项目的增值提供机会。因此,设计管理的成功与否一定程度上决定了EPC项目的成败,具有举足轻重的作用。

基于EPC全过程的分析,为能更好地分析各个阶段的设计工作内容,把握设计工作纵向联系,便于设计管理的控制，根据项目的运行周期,可以分为以下几个阶段:

一、项目策划设计阶段

(一)充分了解业主的意图,准确项目定位。在开展投标设计前,设计人员除认真学习招标文件和技术标准、规范外,还要加强与业主单位各相关部门管理人员的及时沟通,了解其项目建设思想,特别是新建项目与原有项目有牵连、利用原有设备或改造设备等。尽量把业主的想法充分体现在设计方案中。同时,也应敲定好项目所涉及到的相关事项,为后续工作做好准备。

(二)充分收集信息,利用价值工程原理,提供最优化的设计方案。要在激烈的市场竞争中取得成功,设计方案显得尤为重要,也是工程公司设计实力的最好体现。设计人员不仅要充分消化业主的意图,还要理解和把握关键技术标准,收集市场信息,了解当地实际的技术、经济水平,进行必要的现场踏勘。要充分利用以往设计经验,经过多方比较,把业主单位没想到的尽量完善,把业主认为不可能的变成可能。在设计管理中,一般采用限额设计。

(三)合理的设计深度。所谓合理的深度是既要满足当前工作需要,也能满足下一阶段的深化。在方案设计、初步设计、施工图设计中要分别满足估算、概算和预算需求。

(四)专业设计的版次管理。EPC工程总承包项目各专业的设计工作均采用版次设计,不同专业的版次数目各不相同。版次设计的优势表现为输入的假设条件减少,通常是条件成熟时输入确切的条件;返工的可能性减少;设计质量提高和现场设计修改减少。

二、采购阶段

(一)工程设计与设备采购有效结合。项目运作中充分发挥EPC项目整体协调优势,完全打破那种等设计图纸全部完成后再进行采购和施工的接续建设模式,这有利于各个阶段工作的交叉进行,节约工期，解决设计、采购、施工等环节存在的突出矛盾。在EPC工程的项目管理中将设计阶段与采购相融合,或称采购纳入设计程序,在进行设计工作的同时进行采购工作,设计工程结束时,采购工作也基本结束。由此缩短采购工期,提高采购质量,节省投资费用。

(二)把握设计的深度,保证采购的及时和准确,并与施工紧密配合。根据项目总体网络计划编制设计进度计划,将设计节点控制纳入项目计划监控体系。特别是施工周期长的关键子项,须详细制定从设备订货、工艺委托到土建施工的各个节点时间,要求各相关专业坚决执行。特别值得注意的是,与该关键子项周围的非关键子项对其的影响。

(三)划分工作包,为采购和施工有效的搭接或者变更服务。将一个工程按照不同的专业工程进行划分,形成不同的工作包,通过各工作包界面的明确划分,可以准确地控制工程造价。工作包通常分为以下三种类型:工程包、设备包及系统包,其中系统包主要是需要平行发包给各专业生产厂家或专业公司处理的工程内容,设计可以只提出相关技术指标要求,由专业公司提出解决方案,进行二次设计。

三、实施阶段

(一)施工具有了技术保障。施工过程中往往会出现突发问题或者在设计过程中未预料到的问题,设计能够在第一时间加以调整和指导，避免造成不必要的损失。

(二)加强沟通,积极协调解决问题。施工过程是一个项目从图到具体实物的过程。这其中关系着70%的造价以及项目落成后的质量问题。可以说,施工过程管理的好坏决定着项目的功能能否得到体现。在施工过程,存在多方,如业主(委托人)、承包商、项目设计以及采购等之间的协调与管理,而设计借以对项目有着特殊的制空权,驾驭整个项目始终的特殊地位。对项目存在的问题既可以立即发现问题亦可在顾忌变更影响的状况下对项目进行决策,更好的协调相关者之间的关系以及相关工作的搭接。发现问题,及时解决问题。

四、竣工交付阶段

(一)设计积极配合业主单位的试车。由于设计对EPC项目全过程相当熟悉,所以在竣工交付阶段应积极配合业主的试车等工作。在试车过程中存在的问题,应积极协调各部门进行处理。

(二)为工程索赔提供依据。业主可以发布指示或要求提交建议书的方式变更,对图纸、设计和规范提出变更一般都要涉及工程量和费用的变化,要完善各种会议纪要和往来文件管理制度,避免造成变更工程施工完毕,却找不到变更依据,为工程结算留下隐患。

总之，以设计为主导的EPC项目模式是项目管理的一个趋势,设计的主导作用也日益显现。设计的职能也随之发生了一些变化，设计管理的工作已经渗透到了项目管理的各个环节,全能是设计管理的最终发展趋势。