2018-2024年中国房地产市场前景预测与发展状况分析报告

第一篇：2018-2024年中国房地产市场前景预测与发展状况分析报告

2018-2024年中国房地产市场前景预测与发展状况分析报告

[出版时间]: 2018年11月

[交付形式]: e-mali电子版或特快专递

第一章2017年全球房地产市场发展状况 第一节2015-2017年全球房地产发展分析

一、2017年全球房产市场现状

二、2017年全球房产市场现状

三、2017年全球房地产商投资额分析

四、2017年全球房地产市场发展概况

五、全球房地产市场发展形势分析

第二节2017年世界部分国家房地产发展分析

一、2017年美国房地产市场发展分析

二、2017年欧洲房地产市场发展分析

三、2017年德国房地产市场发展分析

四、2017年法国房地产市场发展分析

五、2017年英国房地产市场发展分析

六、2017年日本房地产市场发展分析

第三节2017年港台地区房地产市场发展状况

一、2017年香港房地产市场发展分析

二、2017年台湾房地产市场发展分析

三、台湾公司有望直接投资大陆房地产 第四节世界房地产泡沫及其影响分析

一、世界房地产泡沫概述

二、房地产泡沫特征分析

三、房地产泡沫的影响

第二章2017年中国房地产发展环境分析 第一节2017年中国宏观经济发展环境分析

一、2017年中国GDP增长情况分析

二、2017年工业经济发展形势分析

三、2017年全社会固定资产投资分析

四、2017年社会消费品零售总额分析

五、2017年城乡居民收入与消费分析

六、2017年对外贸易的发展形势分析

第二节2017年中国房地产业政策环境分析

一、2017年中国房地产土地政策分析

（一）《关于土地增值税清算有关问题的通知》

（二）国土资源部加大闲置土地清理力度

（三）《2017年全国住房用地供应计划公告》

二、2017年中国保障性住房政策分析

（一）中国保障性住房主要政策分析

（二）央行银监会要求支持保障房项目贷款

（三）保障性住房建设成为政府的工作重点

（四）《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》

三、2017年中国房地产限购政策分析

（一）新“国四条”与新“国十条”

（二）新“国五条”限购政策出台

（三）新“国八条”房地产限购政策

（四）住建部公布新增限购城市五项标准

四、2017年中国房地产其他政策分析

（一）《住宅销售价格统计调查方案》

（二）个人住房转让营业税政策调整

（三）《商品房销售明码标价规定》

（四）2017年新“国五条”房地调控政策

五、银根紧缩政策对房地产行业的影响分析 第三节2017年中国房地发展社会环境分析

一、2017年人口规模及结构分析

二、中国城镇化进程分析

三、中国人均住房面积情况

四、家庭人均居住支出情况

五、居民住房观念的改变

第三章2015-2017年中国房地产市场运行分析 第一节2017年中国房地产景气指数分析

一、2017年企业景气指数持续回升

二、2017年“国房景气指数”分析

三、2017年“国房景气指数”分析

第二节2015-2017年中国房地产业供给情况分析

一、土地开发及购置面积

（一）2017年房地产土地购置与开发情况

（二）2017年房地产土地购置与开发情况

（三）2017年房地产土地购置与开发情况

二、房地产投资完成额

（一）2017年房地产开发投资增速分析

（二）2017年房地产开发投资增长分析

三、资金来源分析

（一）2017年房地产开发企业资金来源分析

（二）2017年房地产开发企业资金来源分析

四、房屋施竣工面积

（一）2017年房屋施竣工面积

（二）2017年房屋施竣工面积

五、房地产业市场供给结构分析

（一）2017年房地产业市场供给结构分析

（二）2017年房地产业市场供给结构分析

（三）2017年房地产业市场供给结构分析 第三节2015-2017年中国房地产业需求情况分析

一、2017年中国房地产市场需求情况分析

二、2017年商品房销售面积和销售额增长情况

三、2017年商品房销售面积与销售额增长情况

四、2017年全国房地产市场价格变动情况

（一）2017年全国房地产市场价格变动情况

（二）2017年全国房地产市场价格变动情况

（三）2017年全国房地产市场价格变动情况 第四节2017年中国房地产企业发展情况分析

一、2017年中国房地产上市企业特征分析

二、2017年中国房地产企业销售业绩剖析

三、2017年中国房地产企业拿地速度放缓

四、2017年中国房地产企业打响业绩保卫战

五、2017年中国房地产企业品牌价值分析

六、2017年中国房地产企业发展分析

第四章2017年中国房地产业市场分析与展望 第一节2017年中国房地产市场发展状况分析

一、2017年中国房地产发展特点分析

二、2017年二三线城市房价变动情况

三、2017年保障性安居工程建设进度 第二节2017年中国房地产发展形势分析

一、2017年中国房地产总体走势

二、2017年房地产贷款情况分析

三、2017年房产成交情况分析

四、重点城市住宅库存量激增

五、2017年房地产市场融资情况

第三节2017年中国房地产发展趋势及预测分析

一、2017年宏观经济形势预测

二、2017年购房者心理预期分析

三、2017年房地产细分市场走势分析

第五章2015-2017年中国主要城市房地产市场分析 第一节上海市

一、2017年上海市房地产投资开发情况

二、2017年上海市房地产土地市场情况

三、2017年上海市房地产建设供给情况

三、2017年上海市房地产销售需求情况

四、2017年上海市房地产价格走势情况

五、2017年上海市房地产市场运行分析 第二节北京市

一、2017年北京市房地产投资开发情况

二、2017年北京市房地产土地市场情况

三、2017年北京市房地产建设销售情况

四、2017年北京市房地产市场运行情况 第三节广州市

一、2017年广州市房地产调控政策分析

二、2017年广州市土地市场供求分析

三、2017年广州市房地产投资开发情况

四、2017年广州市房地产建设销售情况

五、2017年广州市商品住宅市场分析

六、2017年广州市保障房建设力度加大 第四节深圳市

一、2017年深圳市房地产市场运行情况

二、2017年深圳房地产市场表现分析

（一）一级市场城市改造及土地成交

（二）二级市场商品房成交分区情况

（三）三级市场商品房成交分区情况

三、2017年深圳房地产土地市场分析

四、2017年深圳市新房市场供需分析

五、2017年深圳二手房市场供需分析

六、2017年深圳房地产写字楼市场分析

七、2017年深圳市房地产市场展望分析 第五节南京市

一、2017年南京市房地产市场发展概述

二、2017年南京房地产建筑与销售情况

三、2017年南京市房地产市场成交情况

四、2017年南京市房地产市场运行状况 第六节苏州市

一、2017年苏州市房地产市场概述

二、2017年苏州市商品房成交分析

三、2017年苏州市土地市场分析

四、2017年苏州市住宅市场分析

五、2017年苏州房地产开发销售情况 第七节杭州市

一、2017年杭州市房地产市场概述

二、2017年杭州市房屋建筑与销售情况

三、2017年杭州市房地产市场发展状况

四、2017年杭州市房地产景气指数分析 第九节重庆市

一、2017年重庆房地产土地市场分析

二、2017年重庆房地产土地市场分析

三、2017年重庆房地产市场运行分析

四、2017年重庆房地产地方政策分析

五、2017年重庆房地产市场前景展望 第十节成都市

一、2017年成都市房地产土地市场分析

二、2017年成都市房地产市场供需分析

三、2017年成都市房地产市场运行分析

四、2017年成都市房地产土地市场分析

五、2017年成都市房地产市场供需分析

六、2017年成都市房地产市场运行分析

七、2017年成都市房地产市场发展分析 第十一节武汉市

一、2017年武汉市房地产开发市场分析

二、2017年武汉市房地产市场运行特征

三、房地产市场运行中存在问题及分析

四、未来武汉市房地产市场前景展望

第六章2017年中国房地产竞争格局分析 第一节2017年房地产市场竞争层次体系探讨

一、房地产市场竞争层次概述

二、产品式样竞争

三、产品大类竞争

四、产品使用价值竞争

五、基于消费观念和文化导向的竞争 第二节中国房地产市场竞争格局分析

一、中国房地产百强企业研究报告

二、中国房地产上市公司总体状况

三、国资委勒令非地产国企退出房地产

四、中国房地产行业并购与重组分析

五、中国房地产市场集中度提高

六、中国房地产市场销售门槛提升

七、中国房地产市场竞争格局分析

第三节2017年房地产开发企业竞争力分析

一、房地产市场竞争阶段

二、房地产市场竞争特征

三、房地产企业竞争力分析

第四节2017年信息化与房地产企业核心竞争力

一、新形势下房地产企业核心竞争优势

二、房地产企业信息化增强核心竞争力

三、中国房地产企业信息化规划的原则

四、房地产企业培育核心竞争力的策略

第五节2017年中小房地产企业竞争策略分析

一、中小房地产企业发展现状

二、房地产中小企业竞争优势

三、房地产中小企业竞争劣势

四、中小房地产企业的竞争战略

五、中小房地产企业市场竞争措施

第七章2015-2017年中国房地产企业发展战略分析 第一节后危机时代下中国房地产业发展的思考

一、未来宏观经济政策可能锚定房地产

二、当前我国房地产市场发展存在的问题

三、对当前房地产宏观调控力度的把握

四、对房地产信贷政策和房产税的思考

五、房地产企业战略转型的思考与对策 第二节企业应对房地产周期波动的经营策略

一、资本运作策略

二、土地储备策略

三、业务组合策略

四、区域互补策略

第三节房地产企业发展战略制定分析

一、房地产企业制定明确的发展战略

二、房地产企业品牌发展战略分析

三、房地产企业客户发展战略分析

四、房地产企业文化发展战略分析 第四节中国房地产业发展战略选择分析

一、中国房地产业的战略选择

二、房地产企业专业化战略选择

三、房地产企业多样化战略选择 四、二三线城市房地产开发策略选择

五、国有房地产企业的发展战略分析

六、新形势下房地产企业的战略选择

第五节新形势下中国房地产发展创新战略分析

一、新形势下房地产发展需要创新型智慧

二、新形势下房地产需要产品与金融创新

三、新形势下房地产市场的管理创新分析

四、新形势下房地产市场的创新营销策略

五、新形势下房地产企业创新转变的热点 第六节新形势下中国房地产企业持续发展思考

一、中国房地产企业发展面临新形势

二、房地产企业持续发展存在的问题

三、中国房地产企业持续发展的思路 第七节中国中小房产企业发展战略分析

一、中小房地产企业发展战略管理的特点

二、中小房地产开发企业发展战略的选择

三、中小房地产开发企业的竞争战略探讨

四、中小房地产企业的品牌战略建设分析

第八章2015-2017年中国房地产企业发展策略分析 第一节房地产企业发展管理分析

一、成本控制策略

二、定价策略分析

三、竞争策略分析

四、并购重组策略

五、融资策略分析

六、资本运作策略

第二节房地产企业品牌发展策略

一、房地产品牌及其作用

二、房地产品牌塑造的必要性

三、房地产主流企业的品牌误区

四、房地产企业品牌开发步骤分析

五、房地产物业管理品牌化发展趋势

六、中国房地产企业品牌创建战略

七、中国房地产企业品牌战略的实施 第三节中国旅游房地产业发展策略分析

一、旅游房地产的概念及分类

二、中国旅游房地产发展的市场前景

三、发展旅游房地产业的宏微观思考

四、中国旅游房地产业发展对策探究 第四节新形势下房地产企业融资发展分析

一、新宏观形势下房地产企业融资困境

二、新宏观形势下房地产企业融资对策

三、宏观调控下房地产中小企业融资策略

四、中国房地产企业财务风险管理及防范

五、中小房地产企业财务风险分析与对策

第九章2015-2017年中国房地产营销策略分析 第一节当前房地产企业营销状况分析

一、房地产企业营销中存在的问题

二、房地产企业做好市场营销的策略 第二节新形势下房地产企业发展策略

一、新形势下房地产企业产品策略

二、新形势下完善房地产营销的策略

三、新形势下的房地产整合营销策略

四、房地产市场迎对危机营销价格策略 第三节基于GISVR的新型房地产营销模式

一、GIS和VR介绍

二、基于GIS/VR新型营销模式的优势 第四节房地产网络营销的策略选择

一、房地产网络营销运作模式分析

二、房地产企业开展网络营销的优势

三、房地产企业开展网络营销的缺陷

四、房地产企业网络营销的整合互补

五、房地产实现网络“赢销”的策略

第十章2017年中国房地产重点企业经营分析 第一节万科企业股份有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第二节保利房地产（集团）股份有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第三节合生创展集团有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第四节北京首都开发股份有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第五节恒大地产集团有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第六节中国海外发展有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第七节碧桂园控股有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第八节绿城房地产集团有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第九节武汉南国置业股份有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析析

第十节金地(集团)股份有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第十一章2018-2023年中国房地产发展趋势与前景预测分析 第一节2018-2023年中国房地产行业发展前景分析

一、促进房地产市场长期繁荣的因素

二、中国房地产业中长期发展目标分析

三、“十三五”中国保障房建设发展规划

第二节2018-2023年中国房地产行业发展预测分析

一、未来中国房地产市场分化趋势

二、2018-2023年中国房地产投资前景分析

三、2018-2023年中国房地产业的发展目标

第三节2018-2023年中国房地产企业发展趋势分析

一、房地产企业民营化趋势分析

二、房地产企业集团化规模化经营

三、房地产企业服务的差别化趋势

四、房地产企业专业化和品牌化趋势

五、房地产企业网络化信息化趋向

六、房地产企业与金融业融合的趋势

七、房地产企业市场营销新趋势分析

八、未来房地产企业发展方向分析

九、小户型未来房地产市场发展趋势 图表目录：

图表1 2015-2017年全球房地产商直接投资额变化趋势图 图表2 2017年全球房地产投资分布情况

图表3 2015-2017年美国新房及二手房销售库存情况 图表4美国历次房地产下行周期的房屋开工数量变动 图表5美国房地产投资于经济周期

图表6 2015-2017年德国房地产市场开工量与价格指数 图表7 2015-2017年法国房地产市场情况 图表8 2015-2017年英国房地产市场情况 图表9 英国房价年度增长预测

图表10 2017年10月-2017年3月日本房地产市场情况 图表11 2015-2017年香港房地产成交量 图表12 2015-2017年香港住房成交均价情况

第二篇：2013年中国房地产行业发展趋势预测分析

2013年中国房地产行业发展趋势预测分析

2012年我国房地产市场趋势是，上半年回落，下半年底企 稳，年末有所回升。从价格来看，2012年1-12月份，70大中城市中新建商品住房价格环比下降城市数量由49个减至8个，二手住宅环比下降城市数量由53个下降至10个。其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格分别累计上涨1.7%、0.1%、2.3%、0.8%；二手住宅价格分别累计上涨1.6%、0.59%、2.6%、1.2%。展望2013年我国房地产行业发展将呈现以下几大发展趋势：

一、高使用率的功能地产是房地产正能量

从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。

从2012年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地块，这样将在一定程度上为功能地产创造了良好的条件。因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。所有开发商和消费者都要考虑二率：使用率和满意率。

二、土地制度顶层设计与改革将深刻影响中国房地产业土地是制约房地产业发展的基本要素。从目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。这种土地垄断

供应制度产生了许多严重问题，如高地价引发的高房价、土地财政依赖症、经济结构扭曲、地方发展转型动力严重不足等等，这些问题不但对房地产业的消极影响相当深远，而且短期内很难解决。

土地制度的顶层设计显然已经十分紧迫。未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。

深圳先期开始的集体用地转化为工业用地的分配制度改革已经开始尝试了新型的土地增长方式，降低工业用地在现有用地指标里的比率，增加住宅用地的指标能缓解供不应求的住宅需求现状。当然，不同区域的公共资源换取飞地用地指标也是可以思考的话题。

三、房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击

近年来，关于房产税和资源税的消息有很多传言，但保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多的模式和经验。

虽然存在着重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素，但是从长远来看，国内房产税的全面推进还是一个大的发展方向。预计今年将在6-8个城市试点和推进。

资源税以各种应税自然资源为课税对象，它能够调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用。作为国有的一种重要资源，理

所当然是基本的课税对象。资源税一旦开征，将深深影响当地的盲动奢侈消费模式，重视资源价格和环境价格，通过供需角度也会影响土地市场的价格，且这种效应会迅速传导到房地产市场和高端非理性消费市场。

资源税的开征，将会有效平抑资源的过度开采，抑制各种冲动，从而尽可能避免更多的类似鄂尔多斯、营口等资源型城市的发展速度和需求背离现象的出现。

四、2013年房地产各项指标将会好于2012年

预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%扣除价格因素实际增长14.9%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。

受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。

但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业投资的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年，投资增速将达20%以上，但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。2012实质是政策最稳定的一年，2013是存在变数的，6月底和三中全会后都是重要观察节点，2013年只能是谨慎悲观的一年。

第三篇：2014年中国房地产结构调整分析

2014年中国房地产结构调整分析

智研数据研究中心网讯：

内容提要：2014年的房地产市场明显比较冷，从各大媒体报道的一些新闻以及根据全国住宅成交面积数据来看。

智研数据研究中心的数据显示：全国住宅成交面积大幅下降了18.9%；十大城市二手房总成交32.29万套，较去年同期大幅下跌了41.77%；全国商品房新开工面积为8.01亿元，也同比下降了16.4%。所以从这些数据很容易就看出上半年的房地产市场在下滑，并且下滑的比较明显。

但是购买房产往往都是投资未来。面对相同的市场环境，有投资前瞻性的专家往往能看到不一样的风景。7月16号举行的博鳌论坛就抛出“房地产市场新常态是波动，下半年楼市将转好”的判断。

每个人都有自己的判断。无论从城镇化率亦或是人口红利等，当前的市场调整与崩盘还相距甚远。这一轮调整更多的仅是结构性调整，或者说楼市阶段性的消化不良。从住建部陈政高部长的三点意见也能看：“千方百计的消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。”

也恰恰因为市场的深度观望，为部分有前瞻眼光的投资者提供了最佳窗口期。从大的方向而言，本轮房地产调整将呈现大U型的走势。但各个城市的U型底部的长度各不相同。一线城市的调整时间相对较短，二三线城市的调整时间较长。尤其是对于一线城市的北京，基于得天独厚的医疗、教育、文化等配套资源，其投资窗口期更是有限，短则几个月，长则半年，而现在已经过去了2个月。看看中指数据的数字也能佐证相关判断，6月份北京商品住宅（不含保障房）市场成交均价为26,232元/㎡，环比上涨7.9%，同比上涨14.38%。6月份北京商业市场共成交15.24万㎡，环比增长了63.87%，同比上涨了96.14%。

数据的背后往往是市场逻辑的梳理。之所以判断下半年会好于上半年，主要基于信贷市场放宽、地方政府松绑以及开发商促销这三大驱动力。

1、市场调整起源于信贷市场的收紧，但下半年信贷环境会明显好于上半年

中央的信贷投放已经从过去的管理调整为当前的月度管理和额度管理，信贷投放的实效性和灵活性将增强；二者，基于上半年经济增速的不乐观，下半年政府的微刺激将会更加密集出台。甚至不排除降低利率的可能。

2、城市确定取消或者放宽了限购

典型的城市如武汉，已经不再限购大户型；呼和浩特已正式取消限购；苏州更彻底的开放90㎡的大户型和90㎡以下的精装小户型；重庆对于90㎡以下的贷款

首付比例降至20%；郑州推出住房公积金组合贷；芜湖允许二套房申请贴息贷款；北京公积金提取从一年一次提高至3个月一次等。预计下半年地方政府各种曲线救市的政策将陆续出台。限购的取消将推高成交量和市场活跃度。

3、下半年品牌开发商主动降价促销的现象将更多

虽然市场成交低迷，但上市房企的高管绝不敢在年中就下调今年的销售目标，否则资本市场会用脚投票。更有可能的是在近期选择一两个项目降价冲全年的销售业绩，尤其是选择个别非核心区域的、降价能大幅去化的楼盘或个别项目的尾房。如近期热销的昌平区的首开国风美唐，通过一万抵减三万以及老客户带新客户大幅优惠等变相降价的方式，提升销售业绩。

总体而言，今年下半年对于一线城市的投资者而言是最佳的窗口期。对于机构投资者而言，今年下半年也是购买资产的好机会。而6月份全国商品房成交面积环比上涨超过40%，是下半年预期好于上半年的开端吧。

第四篇：2013年中国房地产行业发展情况概述

2013年中国房地产行业发展情况概述

2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。

在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企有望冲刺“千亿俱乐部”。与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。

回首2013，中国房地产行业经历了怎样的演变；展望2014，建立长效调控机制的时代，房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机？

正基于此，克而瑞研究中心发布《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》，总结了这一年来房地产行业的七大特征、房企四大战略方向，并对未来一年的房地产走势做了七大预测。

一、2013年房地产行业七大特征

(1)“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓

新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外。在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。

今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。

(2)全国商品房销售规模再创新高，13大城市成交突破千万平米

2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。

截至11月，北京（楼盘）、广州（楼盘）、上海（楼盘）、天津（楼盘）、重庆（楼盘）、长沙（楼盘）、成都、合肥（楼盘）、青岛（楼盘）、沈阳和武汉（楼盘）等11个城市市场成交量已超过1000万平方米，如果算上南京（楼盘）(前11个月成交906万平方米)和西安（楼盘）(今年数据缺失，但市场规模早在千万级中)，则今年全年将有多达13个城市成交破千万平，而去年的城市数量仅有今年的一半。

(3)一线及热点二线城市市场持续去库存，合肥消化周期仅4.7个月，北京不足7个月近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，典型如北京，当前新房可售面积依然在历史底部徘徊，上海、深圳（楼盘）消化周期较去年年底呈现下滑，究其原因，今年以来市场的持续回暖，成交量继续走高，而相对应地新增供应却依然不足，以北京为例，前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米；二线

城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月，这部分城市市场目前去库存化特征非常显著，这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。

而对于大多数二线城市和三线城市而言，2013年应是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二线城市及三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，近两年以来商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面，部分三线城市甚至已出现供应过剩的风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。

(4)房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力

今年小户型刚需类产品销售热度较去年有小幅下降。重点城市90平米以下房源平均供求比从2012年的1:1.17下降至1:1.1，典型如北京从2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海从1：1.26下降到1：1.13等；在我们看来，其主要原因有二：其一是去年以来各重点城市持续上涨的房价，其二是今年下半年以来银行贷款层面上的收紧，这两大因素导致刚需群体入市门槛逐渐提升。

90-140平方米属于满足改善住房条件、拥有基础享受功能的面积区间，一定程度上能够满足多代人分室而居的要求。从供求比数据上看，改善型项目热度较去年有明显提升，90-140平产品平均供求比从2012年的1：1.17上升到1：1.22。在我们看来，当前这波市场行情由2012年起展开，如果说去年各地主力需求是首置型刚需的话，那么2013年以来随着房价的上涨，改善型需求已经逐渐成为推动市场继续上行的最重要动力。

(5)全国一手房价格指数较前期高点上涨10%，8个城市房价涨幅已超控制目标

2013年11月中国城市住房(一手房)价格288指数达1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我们还可以将其与两个时间点做比较，首先是2011年9月份上一轮房价上涨周期的最高点相比，当前的指数上涨了10%；其次是2012年7月份本轮房地产调控房价的最低点相比，当前的指数上涨了16%。

此外，统计局发布的70大中城市房价指数也显示，至2013年10月，京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过20%，远远超过近三年来的人均可支配收入增幅，达成房价控制目标的形势极为严峻。虽然一线城市所面临的调控政策更为严厉，但在强大的人口吸纳效应所带来的旺盛需求下，其房地产市场价格仍然远远领先于其他城市。而西安、贵阳、昆明（楼盘）等西部城市控制情况相对更佳，房价增速相对稳定，并明显低于可支配收入的增长。

(6)土地市场量价齐涨，一线城市土地出让金收入三倍于去年

去年下半年起土地市场逐步回暖，今年以来成交热度继续升温。全国53个重点城市经营性用地前11月成交同比增长21%，其中一线城市贡献率最高，同比增幅高达83%，二线、三线城市分别提升了13%及34%。从成交规模上看，前11月土地成交建面超过2000万方的城市从去年同期的9个增加至12个，成交建面超过1000万方的城市从去年同期的20个增加至26个。同时，土地流标情况亦大幅减少，整体流标率从去年同期的17%下降至今年的3%，并且自3月以来一直维持低位。

土地出让金方面，重点城市前11月土地出让金合计同比增长67%，主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行，前11月一线城市土地成交金额涨幅高达195%，几乎翻了两倍，以上海为例，其今年以来土地出让金高达1786亿元，去年的这个数字仅为664亿元。今年以来土地市场竞争激烈，重点城市平均溢价率为19%，比去年同期提升了12个百分点。其中一线城市成交溢价率最高为27%，同比增加10个百分点；单个地块方面，今年以来、尤其是下半年之后，一、二线城市高总价地块频出，总价地王纪录不断被刷新，尤其是北京和上海，7月份以来几乎每个月都占据全国地块总价、单价排行榜的榜首位置。

(7)千亿级房企数量将升至7家，龙头房企积极拿地补库存

回顾以往百亿房企发展史，我们可以清晰地看到近6年来房企快速发展轨迹。2007年时，十强房企金额门槛刚好卡在100亿元，可以这样说，当年年销量能否达到100亿元是衡量一家房企是否大型的标准。进入2008年，百亿房企数量迅速增加至12家，房企间冲百亿苗头初现。然而，从2008年到2013年，5年时光，房地产行业内已发生翻天覆地的变化。对房企大佬而言，年销百亿已成为过往烟云，根据《2013年前三季度中国房地产企业销售排行榜》，TOP50的入榜门槛已达105亿元。而像首创置业、建业地产、瑞安房地产等企业前三季度虽未入榜单，但是销售依然积极，前11个月亦完成百亿销售。按照这个趋势，至2013年年底，超百亿元销售额企业或将达70家左右。

房企今年以来在拿地规模上有较为明显的增长，50强房企通过招拍挂新增地块的建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%，投入金额总计5875亿元，同比增长57%。其中，万科、绿地、保利等企业新增土地储备量领先其他企业。TOP50企业拿地总量占到全国53个重点城市经营性用地成交总量的33%，而去年这一比例仅为26%。

第五篇：2014年中国房地产市场竞争前景预测

2014年中国房地产市场竞争前景预测 智研咨询网讯：

内容提示：调整可能会促使政府加快市场化改革，推动稳增长措施加快从需求方向供应方转变。这些变化将有助于中国朝一种更加均衡和可持续的增长模式转变。

智研咨询（2014-2020年北京房地产市场调查与投资前景评估报告）调查分析，房地产市场放缓是中国主要的宏观风险，房地产投资增速下降5个百分点会拖累GDP增长下降0.6个百分点，不过房价崩溃的可能性仍然较小。

分析认为，中国房地产市场的转变在很大程度上可以归因于供应过剩和2013年下半年以来的货币政策紧缩，另外房贷利率上升，也打压了房地产市场需求。

房地产市场的恶化已经触发了一些政策反应。央行日前要求主要商业银行确保它们的为首次购房者提供合理的房贷支持。另外，一些地方政府已经宣布了放松房地产紧缩的措施，南京、天津和无锡放松了住房限购的执行标准，铜陵为首次购房者提供财政补贴，扬州提供住房公积金支持。朱海斌判断，地方层面的松绑将不足以扭转市场形势。

房地产市场放缓已经引发了很多担忧。数据显示，房价崩溃的可能性仍然有限，原因是基本面支持和存在政策调整空间。首先，城镇化看起来并没有减速；其次，家庭收入增长仍然保持稳固；第三，中国的家庭储蓄率非常高，但是投资的选择有限，目前房地产仍是一种具有吸引力的投资对象；第四，鉴于房价崩溃可能会导致社会动荡，政府适时将会进行干预，防范下行风险。预测，未来几年每年的真实住宅需求约为10亿平方米，这与2013年销售的建筑面积大致相当。

不过，房地产市场调整仍可能是未来几个季度内中国面临的最大宏观风险，主要原因是房地产投资放缓和土地出让金下降。预计，全国房价将会温和下降2%，在一线城市房价仍将保持强劲，在供应较少的二线城市房价仍将持平，而在那些供应严重过剩的城市，价格可能会下降10%。

鉴于房地产投资放缓，预测中国今年GDP增长率下降至7.2%。同时，房价下降将会直接导致银行和影子银行房地产贷款的违约率上升，土地和房地产抵押贷款的信用质量也会随之恶化。

指出，从积极方面来看，房地产市场的调整可能会促进经济结构调整。在过去，高利润刺激了房地产投资，由此挤出了对其它行业的投资。如果房地产投资降温，它将会释放可以投在其它领域的信贷，如环境保护和医疗健康产业。