第一篇：东方文化步行街市场调研报告
东方文化步行街
市场调研报告
论文题目学生姓名
专业班级
学号
院（系）
完成时间2011 年 10 月 20日
东方文化商业步行街
---DIY手工制品店调研与预测
引言：
作为一名即将毕业的大学生，由于现在就业压力大，就业形势严峻，而且随着人们生活水平的提高，越来越多的人开始自己创业，看着如此高涨的创业浪潮，我也有了创业的想法，并为创业做了一系列的调研。此次调研以新乡市东方文化商业步行街为调研场所，以里面所经营商铺的类型、特点、以及趋势等为对象，并结合自己所想经营的DIY手工制品店为依托，作出以下分析：
调研的意义与目的：
随着先进生产技术的大量应用，市场竞争日益激烈，已有“卖方市场”转变为“买方市场”，企业要生存与发展，必要前提之一是做好市场调查与预测，以便把握瞬息万变的市场，及时调整经营策略，因而，市场调查与预测是现代市场经济条件下企业经营管理的重要组成部分。而此次调研不仅是分析新乡东方文化商业步行街的整体销售规模，也是深入探索其各个销售类型和运营模式，是自主创业前不可或缺的一步。
调研背景：
（一）新乡东方文化商业步行街概况介绍：
东方文化商业步行街位于河南省新乡市城市商业中心区。该街为东西走向，东到市南北中心大街——胜利路；西至市南北中心大街——解放路；全长700米。该街总体形状为南北窄、东西长，占地面积75亩。建筑面积11．6万平方米。该步行街集东方传统文化与现代建筑、城市景观融为一体的独具特色的文化+商业步行街。它集商业、居住、休闲、文化、旅游、娱乐、餐饮七大功能于一体，代表了国际上最先进的城市商业发展理念，是2004年市政府重点工程。是与历史人文景观相互映衬的现代人文景观。
（二）步行街的市场定位：
步行街代表着现代城市（区）步行街、商业街的一种发展趋势。其次，游
憩功能是步行街的核心功能。商务商业功能也具有明显的休闲游憩性。更为重要的是，城市（区）生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是休闲步行街形成的重要动力机制。
调研方法和内容：
调研方法的选择是调研结果准确性的重要因素。所以，此次，我运用实地考察的方法了解消费者在步行街的消费状况以及消费趋势等，此外，采用问卷调查的方式对调研信息进行收集和统计。从而了解消费者购买商品所考虑的因素购买动机，如：品牌、品种、价格、外在包装等。
步行街周围的居民以休闲消费、购物为目的的消费群其中以普通居民和上班族居多。周围办公楼和各种公司类型属于文体、居民、银行。其中有400余户各行业的商家。销售的商品以服装、鞋、化妆品店、奶茶店、小饰品店、糕点店、游戏城等为主的涵盖购物、餐饮、娱乐三大板块的类型。步行街各种商品和周围居民与各种机构是互利互助、不可分割、赖以生存的关系。如下品牌：Adidasa、Nike、阿依莲、以纯、美特斯邦威、可爱洋服、鞋柜、贵足、啊呀呀等国内外知名品牌旗舰店和一些自主经营的小店如时尚女郎等。此外，还有豪享来、娱乐城等餐饮娱乐店。
调研结果：
根据调查得知销售量高的商铺类型：
1、步行街小饰品店叫喊的声音大，引人注意，因为小饰品女性喜欢的居多，而且便宜，所以销售情况比较好。
2、女性衣服鞋店打折的商店门口音响声音大，节奏越快人就会越多，销售也越好。销量不好的商铺有以下特点：
1、价格比较高。
2、不适用。
3、质量不好的商品。
4、成本较低但是价格偏高的商品。
综合上述的几项情况，我决定开一家DIY手工制品店，并做下面一些分析：
（一）DIY手工艺市场现状分析：
1、DIY手工艺品的“多样化”
目前，市场上流行的手工艺品种类繁多，样式新颖，多以民族性手工艺品、功能性手工艺品、自制性手工艺品、情感性手工艺品、新材料手工艺品为主。
2、DIY手工艺品的“热卖化”
据了解，80%的饰品店都退出DIY饰品来吸引顾客，一方面顺应了年轻一代喜欢与众不同、标新立异的心里；另一方面，自制饰品的价格相对比较低，可以随时更新换代，也满足了年轻人“喜新厌旧”的需要，因而倍受欢迎。
3、DIY手工艺品的“自助化”
据介绍，经常光顾DIY饰品店的都是些希望得到世界上“独一无二”饰品的年轻人，他们在琳琅满目的货架上随意挑选，然后亲手串连，他们就是偏爱这种DIY 的方式，完全自助。
4、DIY手工艺品的“个性化”
DIY饰品是根据年轻女性要充分展现自己个性的需求，完全由消费者自选、自组、自制，这样就能在每个消费者亲手制作、充分发挥他们的艺术想象力的基础上，创作出作品，达到展现个性的效果。
5、DIY手工艺品的“价格弹性化”
DIY手工艺品具有一个完全的弹性价格空间：选择饰珠的种类和多少是由顾客自己掌握，所以消费者可以根据自己的消费能力进行取舍。此外，由于是顾客自己制作，所以从原料到成品的附加值就可以自己享用。
6、DIY手工艺品的“创作交流性”
我们的DIY手工艺品门店会定期进行作品交流，启发顾客的灵感，为顾客提供创作的的源泉。
（二）消费者购买消费DIY手工艺品的特点分析
1、购买“女性化”
消费者以女性居多且消费是多种多样，丰富多彩的，除食品外，很大一部分开支都用于服饰，娱乐，小饰品等。女生比较偏爱小饰品之类的消费，女生天性爱美，对小饰品爱不释手。社会越发展，物质越丰富，女性的时尚美丽消费也愈加激烈，因此也为饰品业创造了无限商机。因此，我们的消费人群主要以女性为主。
2、价格“适中化”
考虑到我市人群消费水平不是很高，故在一定程度上限制了我们一定的购买力，因此，人们会在价格方面做适当考虑。我们所推出的手工艺品价格适中，因
此一定会吸引众多顾客。
3、消费“多样化”
因我们的消费人群以女性为主，女性之所以钟爱饰品，或许是因为她的新颖，可爱，实惠，时尚，简单等。其次，我们的饰品价格适中，有些还富有深刻的意义。
结尾：
当今社会的市场形式瞬息万变，市场调研作为了解市场的一个重要的手段和方式给实践和创业提供了丰富且真实的第一手信息和资料。营销规划和市场调查可以帮助我们了解这些客户的需求，进而去满足顾客的需求，它将使得我店的商品具有良好的性价比和较大的市场份额。而且，此次的市场调研为我以后的创业和工作提供了实践能力和经验，使我受益匪浅。
参考文献：
http://baike.baidu.com/view/4594401.htm
调查问卷
您所知道的饰品品牌：（多选）
a啊呀呀□ b哎呀呀□ c七彩女孩□ d咿呀呀□ e或与番□ f其他_____
在您所熟知的饰品品牌中哪些品牌美誉比较高？（多选）
a啊呀呀□b哎呀呀□c七彩女孩□d咿呀呀□e或与番□f其他_____
您更倾向于那类饰品：
a品牌饰品□b便宜的街边饰品□c DIY手工制品□e其他
您对饰品品牌的认知渠道主要通过：
a电视□b报纸□c杂志□d网络□e朋友介绍□f其他_______
您每个月的生活费是多少？
a300元以下□b300——400元□c400 ——500元□d500——600元□e600——800元□f800——1000元□g1000元以上□h生活费中不含服装消费的请选这一项□
您每个月购买饰品的频率：
a 一次□b 两次□c三次□d 三次以上□
您平时购买饰品的情况：
a 有意识的□b 随机性的□
在您随机性的购买活动中主要诱因有：（多选）
a 潮流变化□b 节庆促销□
c 看到同学购买的饰品□d 逛街时随意看中□
第二篇：东方文化
东方文化
思考问题时：通常从整体的角度去把握，从事物的普遍联系当中去分析把握内在的规律性。中医是望、闻、问、切，从整体把握，阴阳是否平衡，经络是否畅通。
在思维方式上：归纳型、举一反三；思辩型、体验感悟；强调悟性、灵性、天性，更多的是靠直觉、靠洞察力、潜意识或第六感官，难以教和传；要靠悟、修、炼，所谓师傅领进门，修行靠自己。禅修等定性，从事物的性质上判断非线性的，要结合环境情形去分析判断；更擅长做非结构化的问题或很难结构化，即对于人这个时间最复杂的对象的时候，智慧跟灵光讲得较多的是潜规则，而往往是水很深，要付出高成本才能把握和了解潜规划；右脑思维较多，非结构化的、模糊的、突变的、可联系的东西。
西方文化
思考问题更多的是强调局部功能，强调从局部入手，化整为零，一项一项去解决。西医是开一连串的单子做生化指标化验，让你做CT，B超…每个局部研究得清晰，全局综合上就有点欠缺了…；
思维方式上：演绎型、逻辑型，基于数据分析思考、推理；强调知性和理性，可学可教，有模版；定量、尽量拿数据说话，指标会定量、量化；线性的，直来直去，有一才有二；擅长解决结构化问题，结构化、标准化、流程化、规范化；左脑思维多，多线性问题的思考。
回答：2008-12-05 23:49 提问者对答案的评价：
一，饮食观念不同，比如西方人侧重营养，中国人注重美味。
二，饮食方式不同，比如西方人侧重交谊，中国人注重气氛和愉悦。三，饮食习惯不同，比如西方人习惯用刀叉，中国人习惯用筷子 四，饮食环境不同，比如西方人注重精致，中国人注重排场 五，饮食口味不同，比如西方人吃甜食，中国人大多以咸为主。以上只是概略性的说明，你可以展开论述。可参照：
略谈中西方饮食文化差异
餐饮产品由于地域特征、气侯环境、风俗习惯等因素的影响，会出现在原料、口味、烹调方法、饮食习惯上的不同程度的差异。正是因为这些差异，餐饮产品具有了强烈的地域性。中西文化之间的差异造就了中西饮食文化的差异，而这种差异来自中西方不同的思维方式和处世哲学。中国人注重“天人合一”，西方人注重“以人为本”。
这里简要从下面三个方面谈谈中西方饮食文化的差异。
一、两种不同的饮食观念
对比注重“味”的中国饮食，西方是一种理性饮食观念。不论食物的色、香、味、形如何，而营养一定要得到保证，讲究一天要摄取多少热量、维生素、蛋白质等等。即便口味千篇一律，也一定要吃下去——因为有营养。这一饮食观念同西方整个哲学体系是相适应的。形而上学是西方哲学的主要特点。西方哲学所研究的对象为事物之理，事物之理常为形上学理，形上学理互相连贯，便结成形上哲学。这一哲学给西方文化带来生机，使之在自然科学上、心理学上、方法论上实现了突飞猛进的发展。但在另一些方面，这种哲学主张大大地起了阻碍作用，如饮食文化。在宴席上，可以讲究餐具，讲究用料，讲究服务，讲究菜之原料的形、色方面的搭配；但不管怎么豪华高档，从洛杉矶到纽约，牛排都只有一种味道，无艺术可言。作为菜肴，鸡就是鸡，牛排就是牛排，纵然有搭配，那也是在盘中进行的，一盘“法式羊排”，一边放土豆泥，旁倚羊排，另一边配煮青豆，加几片番茄便成。色彩上对比鲜明，但在滋味上各种原料互不相干、调和，各是各的味，简单明了。
中国人是很重视“吃”的，“民以食为天”这句谚语就说明我们把吃看得与天一样重要。由于我们这个民族几千年来都处于低下的生产力水平，人们总是吃不饱，所以才会有一种独特的把吃看得重于一切的饮食文化，我想，这大概是出于一种生存需要吧。如果一种文化把吃看成首要的事，那么就会出现两种现象：一方面会把这种吃的功能发挥到极致，不仅维持生存，也利用它维持健康，这也就是”药补不如食补”的文化基础；另一方面，对吃的过份重视，会使人推崇对美味的追求。
在中国的烹调术中，对美味追求几乎达到极致，以至中国人到海外谋生，都以开餐馆为业，成了我们在全世界安身立命的根本！遗憾的是，当我们把追求美味作为第一要求时，我们却忽略了食物最根本的营养价值，我们的很多传统食品都要经过热油炸和长时间的文火饨煮，使菜肴的营养成分受到破坏，许多营养成分都损失在加工过程中了。因而一说到营养问题，实际上就触及到了中国饮食文化的最大弱点。民间有句俗话：“民以食为天，食以味为先”。就是这种对美味的追求，倒使我们忽略了吃饭的真正意义。
中国人在品尝菜肴时，往往会说这盘菜“好吃”，那道菜“不好吃”；然而若要进一步问一下什么叫“好吃”，为什么“好吃”，“好吃”在哪里，恐怕就不容易说清楚了。这说明，中国人对饮食追求的是一种难以言传的“意境”，即使用人们通常所说的“色、香、味、形、器”来把这种“境界”具体化，恐怕仍然是很难涵盖得了的。
中国饮食之所以有其独特的魅力，关键就在于它的味。而美味的产生，在于调和，要使食物的本味，加热以后的熟味，加上配料和辅料的味以及调料的调和之味，交织融合协调在一起，使之互相补充，互助渗透，水乳交融，你中有我，我中有你。中国烹饪讲究的调和之美，是中国烹饪艺术的精要之处。菜点的形和色是外在的东西，而味却是内在的东西，重内在而不刻意修饰外表，重菜肴的味而不过分展露菜肴的形和色，这正是中国美性饮食观的最重要的表现。
在中国，饮食的美性追求显然压倒了理性，这种饮食观与中国传统的哲学思想也是吻合的。作为东方哲学代表的中国哲学，其显著特点是宏观、直观、模糊及不可捉摸。中国菜的制作方法是调和鼎鼐，最终是要调和出一种美好的滋味。这一讲究的就是分寸，就是整体的配合。它包含了中国哲学丰富的辩证法思想，一切以菜的味的美好、谐调为度，度以内的千变万化就决定了中国菜的丰富和富于变化，决定了中国菜菜系的特点乃至每位厨师的特点。
二、中西饮食对象的差异
西方人认为菜肴是充饥的，所以专吃大块肉、整块鸡等“硬菜”。而中国的菜肴是“吃味”的，所以中国烹调在用料上也显出极大的随意性：许多西方人视为弃物的东西，在中国都是极好的原料，外国厨师无法处理的东西，一到中国厨师手里，就可以化腐朽为神奇。足见中国饮食在用料方面的随意性之广博。
据西方的植物学者的调查，中国人吃的菜蔬有600多种，比西方多六倍。实际上，在中国人的菜肴里，素菜是平常食品，荤菜只有在节假日或生活水平较高时，才进入平常的饮食结构，所以自古便有“菜食”之说，菜食在平常的饮食结构中占主导地位。中国人的以植物为主菜，与佛教徒的鼓吹有着千缕万丝的联系。他们视动物为“生灵”，而植物则“无灵”，所以，主张素食主义。
西方人在介绍自己国家的饮食特点时，觉得比中国更重视营养的合理搭配，有较为发达的食品工业，如罐头、快餐等，虽口味千篇一律，但节省时间，且营养良好，故他们国家的人身体普遍比中国人健壮：高个、长腿、宽大的肩、发达的肌肉；而中国人则显得身材瘦小、肩窄腿短、色黄质弱。有人根据中西方饮食对象的明显差异这一特点，把中国人称为植物性格，西方人称为动物性格。
三、饮食方式的不同
中西方的饮食方式有很大不同，这种差异对民族性格也有影响。在中国，任何一个宴席，不管是什么目的，都只会有一种形式，就是大家团团围坐，共享一席。筵席要用圆桌，这就从形式上造成了一种团结、礼貌、共趣的气氛。美味佳肴放在一桌人的中心，它既是一桌人欣赏、品尝的对象，又是一桌人感情交流的媒介物。人们相互敬酒、相互让菜、劝菜，在美好的事物面前，体现了人们之间相互尊重、礼让的美德。虽然从卫生的角度看，这种饮食方式有明显的不足之处，但它符合我们民族“大团圆”的普遍心态，反映了中国古典哲学中“和”这个范畴对后代思想的影响，便于集体的情感交流，因而至今难以改革。
西式饮宴上，食品和酒尽管非常重要，但实际上那是作为陪衬。宴会的核心在于交谊，通过与邻座客人之间的交谈，达到交谊的目的。如果将宴会的交谊性与舞蹈相类比，那么可以说，中式宴席好比是集体舞，而西式宴会好比是男女的交谊舞。由此可见，中式宴会和西式宴会交谊的目的都很明显，只不过中式宴会更多地体现在全席的交谊，而西式宴会多体现于相邻宾客之间的交谊。与中国饮食方式的差异更为明显的是西方流行的自助餐。此法是：将所有食物一一陈列出来，大家各取所需，不必固定在位子上吃，走动自由，这种方式便于个人之间的情感交流，不必将所有的话摆在桌面上，也表现了西方人对个性、对自我的尊重。但各吃各的，互不相扰，缺少了一些中国人聊欢共乐的情调。
所以，归根结底还是感性与理性之间的差异。但是，这种差异似乎在随着科学的发展而变的模糊。越来越多的中国人以不再只注重菜的色、香、味，而更注重它的卫生与营养了。尤其是在经历了非典以后。还有，人们因为越来越繁忙的工作，觉得中餐做起来太麻烦，不如来个汉堡方便等。这样一来在饮食上差异也就不太分明了
第三篇：洛阳新都汇与新乡东方文化步行街交通对比分析
洛阳新都汇与新乡东方文化步行街交通对比分析
大三下学期我专业进行了第二次综合实习，实习地点为洛阳。洛阳近几年来的发展是很快的。洛阳是九朝古都，文化底蕴深厚，但洛阳的总体感觉还是很现代的。通过此次实习，对洛阳的各个方面都有所了解，对城市的发展和规划都有了深刻的认识。现在针对洛阳商业中心新都汇的交通走调查分析并与新乡东方文化步行街作对比，得出其优缺点，为今后的学习和规划设计作指导。
1，洛阳新都汇步行街的交通分析 洛阳新都汇商业步行街地块为“L”形，南北长约220m，宽度最宽处为170m，是三层立体复式步行街，层次错落。以室外步行街为主要元素，配合各种大小尺度的立体广场空间，制造不同的场景气氛。此外，于适当的节点分别布置了大步梯，手扶电梯及观光电梯，带领人流前往各楼层的商铺，空中庭院。该步行街左右两旁为三至四层高的商铺，整条步行街贯通南北地块，并与中央转弯处较为宽阔形成一个中心广场，而商业街北段为一个大型音乐喷泉广场，作为人流的聚散。地块西端为人流较小的区域，因此在该处放置了户外停车场。此处还布置了一栋四层高的商业建筑，一层以及一层的夹层为停车库，以促使人流从西南进入，增加其商业价值。为了把人流引入二层及三层的商铺内，步行街在地块东北角布置了一个主要出入口，利用大步梯将人流引入二层平台。因此，步行街的各层人流相当。
1.1出入口
新都汇步行街的北段出入口设置的很有特色，此入口为两步楼梯，直接将人流引入到二层及三层的商铺内。不仅缓解了一楼人流的拥挤，也保证了二楼可达性，是各个楼层的客流量大致相当，使其整个新都汇步行街的商业价值发挥到最大
1.2步行走廊
一层的步行街旷凹结合，给人营造丰富的空间气氛。二层与三层的步行走廊是交通的主要部分。走廊的宽度与两侧的建筑高度为1.2:1的关系，使人在其中很舒服，没有压抑感。走廊中间为坐凳，为顾客提供休息的地方。整个走廊的设计处处体现人性化设计。
1.3垂直交通
对于长约200m的三层立体式步行街，楼梯的配置是不能少的。新都汇的垂直交通工具，经统计有7个，平均30m一段有一部楼梯。为各个步行街平台提供了便利的交通，也为其带来固定的客流。垂直交通为步行街带来便利的交通，但是多种形式和外观的垂直交通工具，不仅带来便利，也丰富了步行街的立面。站在观光电梯看步行街，也会给人不同的视觉感受。步行街的观光电梯也可以作为无障碍通道，体现了人性化的设计理念。
1.4天桥
天桥作为步行街连接两侧的主要建筑通道，加强了两侧建筑的连接性，便利了两侧的交通流线，引导顾客购物路线。这样就丰富了购物线路，使顾客走在其中更加便利与乐趣无穷，以此来达到吸引顾客的目的。
2新乡东方文化商业步行街
新乡东方文化商业步行街全长700m。该步行街总体形状为南北窄，东西长，为两层复式步行街。该街两旁是二层商铺。局部是很高的居住建筑。单就步行街的宽度与两层的商铺所形成的1.5:1来说，整个步行街的空间尺度还是很合理的。由于两旁的居住建筑，还是让人感到压抑。步行街一层的交通流线很简单，东西各一个出口，中间转角处为一个广场，整条步行街有四个广场，分别有不同的文化主题。不仅便于人们购物，也为顾客提供优美的休闲环境和充分的活动空间。步行街的二层的两端为外廊步道，东段为内廊步道。二层的廊道总长达1400m。西端的外廊步道为文化长廊，供人购物与休闲，充分体现了步行街的文化特点。此外，步行街的一层与二层分别以大步梯，手扶电梯相连，加强一层与二层的连接性，便于二层购物。
2.1出入口
东方文化步行街为东西两个出入口，分别是两个文化主题广场。广场配置有植物，雕塑及景观小品，广场的开敞性保证了出入口的明显，引导人流。广场以铺装为主，便利于人流的聚散。步行街的入口处设有台阶，阻止机动车的进入，保证步行街内部的安全性。
2.2步行走廊
一层的步行街中间有坐凳，绿篱和雕塑小品，将其左右两侧或隔开，或联通，加强人流的导向性。两侧的景观小品为购物人群提供丰富的视觉景观。二层的步行走廊的平均宽度仅为2.3m，中间又用构造柱阻挡，走在其中使人感到压抑。走廊的柱子上有中国文化典籍选取的哲理名言，使人在其中购物有另一番趣味。
2.3垂直交通
垂直交通是复式步行街必不可少的，为步行街的交通带来便利。东方文化步行街共有5处垂直交通，平均140m一处，垂直交通的距离过远，不利于将人流引向二楼，这也是导致二层购物人群少的主要原因，也不利于步行街发挥其商业价值。
2.4天桥
步行街天桥通道加强了步行街两侧交通流行的便利性，也起到一定的导向性，将顾客引入到另一侧。在天桥上观察步行街的风景，也会给人一种别样的心里感受。步行街的通道共有7处，平均100m一处，通道与通道的距离过远，不利于两侧的信息交流。
3步行街对比分析
通过对洛阳新都汇与新乡东方文化步行街的交通调查对比分析，发现一些问题：
3.1新都汇的北端入口直接将人流引向二层三层，平均了个平台的人流量，是非常好的。新都汇的出入口有5个，而新乡文化步行街只有两个。
3.2新都汇有三处停车场、库，而东方文化步行街没有。
3.3新都汇的垂直交通是30m一处，而东方文化步行街是140m一处。3.4新都汇步行街的建筑与街宽比例适宜，而东方文化步行街二层的步廊过窄，使人产生压抑感。
3.5新都汇步行街中的景观小品单一，东方文化步行街的景观小品丰富。3.6新都汇中的交通流线丰富，东方文化步行街的交通流线单一。
综述：新乡东方文化步行街的二层几乎没人，与出入口的数量及位置，垂直交通的分布都是相关联的。因此在步行街的设计中应处处以人为本，设计便利的交通，使其发挥最大的商业价值。
第四篇：东方文化杂志简介
《东方文化》杂志简介
《东方文化》是一项跨媒体的文化传播工程。主要是传播先进文化，反映中国文化的建设，继承和发扬中国崇尚和谐的文化传统精髓，弘扬和美与共的情怀，实现人与自然的和谐相处，努力营造和谐创业的文化氛围。
《东方文化》通过大众传播渠道，把中国先进的文化传播给社会、传播给世界。《东方文化》系列活动是跨越电视、书报、手机、博览会、中外论坛及演唱会、文艺晚会等多种传播形式的文化品牌。
其中，《东方文化》（暂定名）杂志是由中国文学艺术基金会东方文化基金主办。
东方文化基金，作为中国文学艺术基金会的二级基金，全面体现中国文学艺术基金会的宗旨，为争取海内外热爱和关心中国文化的团体和个人的支持和赞助，加强文化交流与合作，促进中国文化的繁荣与发展而创立的。重点是支持《东方文化》项目。
《东方文化》读者目标指向：中国国家机关部委办、各省级机关领导、外国驻华机构、全球500强企业领袖、中国重点企业领导及中国文联机构领导。
国内正式出版刊号，发行量：2万份
首期创刊号为迎接十八大召开，出版特刊，主要编目为： 首期策划：“爱在香格里拉”、“文化部长谈中国文化潮流与趋势”、天地神赋：杨元惺与他的摄影世界等，重点把握中国文化潮流，打开非文化遗产的窗口，剖析现代文化现象。让世界了解中国文化，让中国文化走向世界。
北京环球星视点广告有限公司2012年9月19日 2
第五篇：市场调研报告
2012年第一季度济南市住宅市场调研报告
住宅市场广义上包括新建商品房、出售二手房、出租房等各类居住型物业，本文主要是对济南市市区范围内的近百个在售商品住宅项目进行的分析。
本调查目标区域为济南市市区（不含长清区）。统计分析的对象为市区内的在售商品住宅”。本次调查设定的“在售商品住宅”的一般标准是：“所有销售率在95％以下、以及刚刚达到95％―100％的商品房项目”，需要说明的是，部分“大盘”因开发周期长，我们将他们分为“母／子项目”，本调查只包含“子项目”部分。调查采用文案调查、实地调查（普查）及专家调查3种方式相结合。
一、调查结果与统计分析
1、项目规划总量
目前，在售商品房的规划总面积近600万平方米，总体容积率约为1.9，物业类型的总体状态是：多层、小高层、高层混合分布，以小高层和高层比重为多。其中，高档楼盘（均价4600以上）的规模和普通楼盘之比约为1:3。
不同楼型构成：通过统计可以看出：市场上多层商品住宅的面积将近总体的一半，小高层约占三分之一，高层约占五分之一。
2、供应量的区域构成供应量区域构成如下图所示。从图中可以看出：开发面积较大的有：东部、西南部、新城；较小的有东北部、东南部、中部。
3、总体价格
统计结果每平方米的均价超过3900元，比去年增长很多，此价格是开发商的报价，真正的成交价估计为近3900元。比官方的结果高出一千多（房管局公布4月统计结果为2772元／平方米），其差异的原因是：官方统计范围是济南全市（包括各个郊县），造成“结构性偏低”。
4、按照区域分类的价格统计
分区域价格如图。从图中可以看出：价格高于平均的区域有：东南部、中部、东部、南部、东部新城；价格低于平均的有：北部、东北部、西部、西北部、西南部
?
5、按照档次分类的商品房价格
划分档次的方法：根据目前市场现状，我们将以均价为中心，分为5个价格档次，进行统计分析。从分档次价格图上，可以看出：市场价格目前的确处于一个较高的位置，从项目个体数量来看，最多的是2500―3490之间（37％），而从面积来看，最多的在3500-4500之间（36％）。
6、近年价格变动分析
为了研究近1的价格变动，市场将近1年的市区主要开发区域的房价变动，从中可以看出，通过对近年价格变动表的分析，可以得出：市场总体平均价格从去年同期的3100多，上涨到目前的3900元，同比上涨了20％还要多。价格变动最大有：花园路东段片、洛口片、匡山片等；价格变动最小有：泉城广场、经纬片、开元片等
目前，价格上涨空间较大的为价格原值较低的区域和项目（基本是中低档项目），而原本价格较高的中高档项目的涨幅空间就相对较小，深入分析可以看出：目前的价格离散性（19%）要比去年同期（26％）减小，出现了较明显的“价格同质化趋势”。
7、市场总体销售率
我们为了分析市场交易进度情况，采用销售率作为调查和统计指标。需要说明的是对于具体项目的销售率与“销售速度”不一定一致，但从市场总体来看，销售率仍是反应销售进度的关键指标。
市场上的总体销售率接近70％，说明整体市场销售良好，很多项目接近销售的后期。对比总体竣工率（60%），也可以看出：市场销售态势良好，已竣工的基本都售磬，接近竣工的销售情况也都不错。从销售率分布还可以看出：多数项目的销售率集中在60％到100％之间，接近尾房销售。
8、分档次销售率对比
分档次销售率图如下。可以看出，仍然是普通商品房的销售率较高。但高档的销售率也相当高，这与市场开发的阶段性有关。
9、分规模的销售率对比
分规模的销售率图如下可以看出：中等规模楼盘的销售率略好于大规模和小规模的项目。
二、对一手市场的相关分析
1、价格租售比分析
所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。(根据专家意见,此比例关系是对于包括一手房和二手房的所有住宅而言)
一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。买房可能有投资投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。因此，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。
根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系。在我国，租赁市场较为发达的深圳“租售比”是1∶200左右，上海二手房租售价格比在1∶150~200之间，杭州则达到了1∶300以上。(根据专家意见,比较健康的比例关系是1/180左右。)市场部也对这一问题进行了初步的调查，结果形成了《分区域租售比表》，从初步调查的结果可以计算：济南目前新房的“价格租售比”约为1/205。因为调查中采集的是“套内建筑面积”，而非“套内使用面积”，会使结果略偏小，加之测算口径不一（正确的租售比应包括一、二手商品住宅）
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