杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案[推荐]

第一篇：杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案[推荐]

杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

裁判摘要

一、人民法院依法独立行使审判权,在审理案件中以事实为根据,以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据,是指经依法审理查明的客观事实.建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件,在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力,如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实,并且该客观事实确系建筑施工所致,则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。

二、除有特别约定外,房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定,房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的,人民法院应当予以支持。

原告：杨珺

被告：东台市东盛房地产开发有限公司 法定代表人：季国栋,该公司总经理

原告杨珺因与被告东台市东盛房地产开发有限公司(以下简称东盛房地产公司)发生商品房买卖合同纠纷,向江苏省东台市人民法院提起诉讼。原告杨珺诉称：2006年3月25日,原告与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同,购买被告开发的东台市水景湾10号楼A室房屋一套,并于同年5月至9月进行了精装修。在装修、居住过程中,原告发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题,虽然被告得知后对裂缝及渗漏问题进行了多次处理,但仍未能根治修复,从而给原告造成了损失 随后,南京东南建设工程安全鉴定有限公司对裂缝渗漏原因及修复方案进行了鉴定,认定墙体裂缝主要是因温度变化时结构材料的不均匀收缩所致,屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致楼层温度裂缝明显,而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因。故原告要求被告承担修复房屋裂缝及相关费用的民事责任,赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

原告杨珺提交了如下证据：

1、原告杨珺与被告东盛房地产公司签订的商品房买卖合同、房屋产权证、住宅使用说明书、住宅质量保证书各一份,用以证明原被告之间存在买卖合同关系,且屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、地基结构工程和主体结构工程都属于被告的保修范围。

2、照片16张、南京东南建设工程安全鉴定有限公司第SF207078-1号鉴定报告一份,用以证明被告东盛房地产公司交付的房屋存在裂缝和渗漏的质量缺陷,且系温度变化时结构材料不均匀收缩所致,屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显,这种裂缝严重影响了原告杨珺对房屋的使用和观瞻。鉴定报告还 对裂缝提出了整改及修复方案。

3、东台市建筑工程质量监督站出具的建设工程质量监督报告、监理单位工程质量评估报告各一份,用以证明被告东盛房地产公司交付的房屋在工程设计上存在着建筑节能方面的质量缺陷,在合同中被告没有载明此情况,在交付时亦未能告知。4、2007年8月13日和6月12日被告东盛房地产公司作出的关于东台水景湾维修的说明和关于对业主反映有关质量问题的处理情况说明及其态度和建议,用以证明被告已进行了维修,但未能修复的事实。5、2007年12月30日建筑工程预算书,用以证明按照鉴定结论提出的整改修复方案产生的工程预算。

6、南京千都装饰工程有限公司东台分公司税务登记证、营业执照、装饰工程合同书、收条、报修记录表、情况反映及证人证言各一份,用以证明原告杨珺在房屋装修期间,因被告东盛房地产公司对A室墙体进行二次修复,导致装修工期延误,补偿装修方违约金等共7100元。

7、中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出的建苏宁价[2008]213号《关于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》,用以证明对房屋修复整改所需的费用。

被告东盛房地产公司辩称：被告交付给原告杨珺的房屋经竣工验收合格,被告仅在保修期限内依据合同约定和法律规定承担维修责任。被告的施工图设计文件通过了有关行政部门审查,符合国家强制 性标准及规范的要求。屋面未做保温屋符合设计要求和规定,不是被告的过错。新建、增建屋面保温层不属于被告的法定义务。原告的主张没有合同和法律规定上的依据,故请求驳回原告的诉讼请求。

被告东盛房地产公司提交了如下证据：

1、勘察单位质量评估报告、设计单位工程质量检查报告、监理单位工程质量评估报告、单位工程竣工验收报告、单位工程交付竣工验收证明书、建设工程质量监督报告,用以证明该房屋通过了各方主体,包括政府的工程质量监督部门的验收,该工程按图施工,符合设计要求,为质量合格工程,符合国家强制性标准及规范。

2、关于发布《住宅工程质量通病控制标准》的通知、《住宅工程质量通病控制标准》、《住宅工程常见质量通病防治措施手册》,用以证明墙体砌体裂缝、渗漏属于工程质量通病,2006年4月才将建筑节能列为强制性标准。3、20041226号施工图设计审查报告、设计施工图通用图纸说明、原告杨珺所在房屋设计图纸、建设工程抗震设防审查证书,用以证明被告东盛房地产公司交付原告的商品房及其施工图纸符合国家的强制性规范,通过了有关行政部门的审核,屋面保温层施工不是被告的法定义务。

4、东台市规划建设局东建发[2006]136号文件,用以证明江苏省建筑节能强制性标准和强制性规程在东台市是2006年6月1日起施行的,原告杨珺所诉的房屋在建筑时没有节能要求。

东台市人民法院一审查明： 2006年3月25日,原告杨珺与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同一份,该合同载明,原告购买被告开发的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾 10号楼A室房屋一套,房屋用途为居住,房屋总价款为441430元,《住宅质量保证书》作为合同的附件；出卖人自房屋交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任,在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务,因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。水景湾10号楼为叠加别墅,除去顶楼阁楼层后有4个结构层,为砖混结构,屋面未设臵保温层,对此,被告向原告出售房屋时未予告知。该楼的设计单位为通州市建筑设计院,施工单位为通州市华建建筑安装工程公司,监理单位为通州市天元建设监理咨询有限公司。该楼于2005年4月1日开工, 2006年1月20日竣工。

2006年6月21日,原告杨珺领取了涉案房屋的房屋所有权证。在装修、居住过程中,原告发现存在墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题,多次报修,被告东盛房地产公司多次派员维修,但均未能根本修复。

2007年9月3日,原告杨珺将被告东盛房地产公司诉至法院要求其修复房屋的裂缝。审理中,原告申请对墙体裂缝渗漏的原因及维修方案进行鉴定。2007年12月 11日,南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》(以下简称鉴定报告),其鉴定结论为：水景湾10号楼A室产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所 致,屋面未做保温屋和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显,上述裂缝对主体结构安全没有影响,但严重影响观瞻和使用功能。其整改修复方案为：

1、现有裂缝的修复方案：对内外贯通的裂缝可采用结构胶进行灌缝,对墙面粉刷层的裂缝,可铲除原粉刷层,进行重新粉刷

2、防止裂缝继续发展的处理方案：水景湾10号楼 A室的裂缝基本上都属于温度缝,当温差较大时,房屋的裂缝发展会比较明显,虽然温度裂缝不影响主体结构的安全性能,但是会影响建筑的观瞻和使用,因此,应该采取措施,降低温度变化带给建筑的损伤,考虑到10号楼A室的屋面未设臵保温屋,建议拆除原屋面瓦,参照图集苏J9801-1／8新做保温屋面 新保温屋面各层做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2.5水泥砂浆掺107胶,内调16号镀锌钢丝网一层；(3)40厚挤塑保温板；(4)3ram厚高分子卷材 SBS一层；(5)20厚1:3水泥砂浆找平层；(6)钢筋混凝土现浇屋面板。

2007年12月19日,原告杨珺向法院提出撤诉申请,同日法院作出(2007)东民一初字第1895号民事裁定书,裁定准许原告撤诉,同年12月21日,原告另诉要求被告东盛房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏及相关费用的民事责任,赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

2008年1月7日,原告杨珺申请对东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价进行评估。2008年7月9日,中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出建苏宁价[2008]213号《关于东台市水景湾 10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》,结论为：原告位于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价为35481.36元。本案一审的争议焦点是：

1、被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋是否存在质量问题；

2、若存在质量问题,被告是否应当承担民事责任；

3、若被告应当承担民事责任,则应当承担何种方式的民事责任。东台市人民法院一审认为：

第一,被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋存在质量缺陷。

1、根据《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)第六十条、第六十二条的规定,竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷,且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》(以下简称质量管理条例)未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。本办法所称质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定 ”。参照该条规定,只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的,则可以认定存在质量缺陷。

2、根据建筑法第五十二条的规定,建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求,具体管理办法由国务院规定。根据质量管理条例第三条、第十六条的规定,建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责,建设单位在收到建设工程竣工报告后,应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收, 由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后,方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中,建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件,以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件,只能作为证据使用,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。

3、本案中,原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题,这是一个客观事实,并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致,屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。综合以上三点,足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷,被告认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格,因此应当认定房屋质量合格的理由,不予采纳。

第二,被告东盛房地产公司应当对本案的房屋质量缺陷承担相应的民事责任。

1、如上所述,我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定,在正常使用条件下,房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限,房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年,保修期自竣工验收合格之日起计算 根据司法鉴定结论,本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题,但存在裂缝的质量缺陷,且出现了渗漏。原告杨珺在保修期内主张权利,应当予以支持。

2、根据《中华人民共和国产品质量法》第二条的规定,建设工程不适用该法,因此,原告主张的房屋质量缺陷责任应当适用建筑法律法规的规定以及民事法律的一般性规定。建筑法第五十八条、第六十条确定了由施工单位对建筑工程施工质量负责的一般原 则。质量管理条例第四十一条规定：“建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任 ”以上建筑法律法规的规定,旨在明确建筑工程质量的最终责任承担者为施工单位。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百五十五条的规定,出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以要求其承担相应的违约责任。所以,原告向被告主张权利有法律规定上的依据。

3、本案中,被告交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽,经鉴定,质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在,只是在交付后才被发现。在原、被告双方签订的《住宅质量保证书》中,也约定了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。综合以上三点,原告有权主张被告承担相应的民事责任。

第三,被告东盛房地产公司应当对房屋质量缺陷承担修复责任。根据合同法第一百一十一条的规定,对于质量不符合约定的,买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同或赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 ”本案中,被告交付给原告杨珺的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影 响居住使用,原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任,依法应予支持,被告应当按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第 SF207078-1号鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务。关于原告要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的相关费用的诉讼请求,因该费用尚未实际发生,不予支持。关于原告要求被告赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元,证据不足,不予支持。

据此,江苏省东台市人民法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条,合同法第六十一条、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定,于2008年12月 14日判决：

一、被告东盛房地产公司于本判决生效之日起三个月内对属于原告杨珺所有的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾10号楼A室按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》中所明确的整改修复方案进行整改修复；

二、驳回原告杨珺的其他诉讼请求。

东盛房地产公司不服一审判决,向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉,主要理由是：一审认定事实错误。上诉人提供的施工图纸及竣工验收文件等,能够证明本案房屋设计施工通过了有关行政部门的强制性标准审查,被上诉人杨珺的屋面未设计、未设臵保温层,符合当时的建筑标准和规范,故一审法院判决上诉人按鉴定报告方案修复房 屋裂缝渗漏,依据不足；被上诉人在购买该商品房时,上诉人已经依据相关规定提供了相应的图纸及资料,双方对房屋的结构、层次等在合同中作了明确的约定,房屋竣工交付时,上诉人也依据相关规定提供了验收证明书及质量监督报告等文件,被上诉人应当知道屋面未设臵保温层的事实,故一审判决认定上诉人在售房和交房时未尽告知义务,无事实依据。请求二审查明事实,依法改判上诉人仅对室内裂缝部分承担修复义务,并驳回被上诉人的其他诉讼请求

盐城市中级人民法院经二审,确认了一审查明的事实。盐城市中级人民法院二审认为：

上诉人东盛房地产公司与被上诉人杨珺签订房屋买卖合同,其应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量,现上诉人交付给被上诉人的房屋出现墙体裂缝及渗漏问题,经专业部门鉴定,其主要原因系温度变化时结构材料不均匀收缩所致,而屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。对此,上诉人作为房屋的出卖人,对其出售房屋存在的质量缺陷,依法应当承担相应的修复义务,一审判决并无不当。

关于上诉人东盛房地产公司以交付的房屋通过了有关行政管理部门的强制性标准审查且通过了竣工验收为由拒绝承担相应责任的主张,法院认为,虽然上诉人交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准,未设臵保温层符合当时的建筑标准和规范,但是上诉人交付给被上诉人杨珺的房屋存在明显有质量缺陷,且已严重影响被上诉人对房屋的正常居住使用,其原因亦经相关专业部门鉴 定。上诉人提出的房屋通过标准审查仅是有关行政管理部门认定的事实,并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实 故对上诉人的该上诉理由,不予采纳。

上诉人东盛房地产公司认为,其已向被上诉人杨珺出具了房屋的相关图纸资料,被上诉人应当知道屋面未设臵保温层的事实。对此本院认为,房屋的图纸资料属于专业技术材料,没有上诉人的相关告知,被上诉人仅凭常识,不可能得知房屋未设臵保温层,即使被上诉人知道未设臵保温层的事实,在上诉人交付房屋时,被上诉人也不可能知道未设臵保温层会产生裂缝渗漏等问题。且本案中的房屋质量缺陷具有隐蔽性,被上诉人在使用过程中才得以发现，上诉人不能以订立合同时所拥有的信息优势来免除保证房屋质量的法定责任。故上诉人的这一上诉理由,不予采纳。

据此,盐城市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,于2009年5月 15日判决：

驳回上诉,维持原判。

本判决为终审判决。

2010年11月10日中华人民共和国最高人民法院公报[2010]第11期出版

第二篇：澳大利亚JBP建筑设计有限公司诉镇江祥盛房地产开发有限公司建设工程设计合同纠纷案

澳大利亚JBP建筑设计有限公司诉镇江祥盛房地产开发有限公司建设工程设计合同纠纷案

中华人民共和国江苏省镇江市中级人民法院

民事判决书

（2007）镇民三初字第51号

原告澳大利亚JBP建筑设计有限公司。

法定代表人Tom Mathews，该公司董事会主席。

委托代理人王庭军，江苏南京华庭律师事务所律师。

被告镇江祥盛房地产开发有限公司。

法定代表人陈洪祥，该公司董事长。

委托代理人唐雷洪，江苏大唐人律师事务所律师。

原告澳大利亚JBP建筑设计有限公司诉被告镇江祥盛房地产开发有限公司建设工程设计合同纠纷一案，本院受理后于2007年12月19日公开开庭进行了审理。原告法定代表人Tom Mathews、委托代理人王庭军，被告委托代理人唐雷洪到庭参加了诉讼。本案已审理终结。

原告澳大利亚JBP建筑设计有限公司诉称，2007年3月7日，双方签订了一份“聆湖尚郡中心湖区景观工程设计合同”。原告依约完成并如期交付了工程方案后，被告没有按约支付设计费用并单方提出解除合同。现请求判令被告立即支付设计费用117000元，并支付逾期付款违约金50324元（计算至2007年9月10日止）。

被告在法定期限内没有书面答辩，其在庭审中辩称，双方签订合同是事实，但是原告没有依约完成设计任务，原告的请求没有事实理由，正因为原告的违约才导致被告解除合同。被告请求驳回原告的诉讼请求。

原告为支持自己的主张，在法定期限内向本院举证如下：

1、（境外）建设设计合同复印件一份，证明双方构成了设计合同关系；

2、2007年3月20日，被告发给原告的函件复印件一份，证明原告已经依约完成了前期的设计，被告也表示同意并交付了设计成果，但是被告没有按约定支付第2笔款项；

3、2007年3月23日，由被告出具的收条复印件一份，证明被告收到了原告工程设计的施工定位图和基础标高文件；

4、2007年3月25日，由被告出具的“关于中止合作的函”复印件一份，证明被告单方面终止合同的违约事实；

5、2007年8月17日由被告的委托代理人江苏镇江大唐人律师事务所出具的律师函复印件一份，证明被告单方面违约及其本案的大致经过。

被告对原告提供的证据的质证意见是：对原告所提供的1-5证据的真实性和关联性没有异议。但对证据1，认为147000元仅仅是估算设计费而非确定，本合同为格式合同且约定的违约金比例过高，请求调整。并认为该合同约定原告提供境外发票且不承担税收违反法律规定，应认定无效；对证据2，认为文件提交延迟且被告是基本同意并非完全同意。且在该函件中被告明确要求原告于3月22日提交定位图等整改内容，但是被告没有按约提供上述

成果；对证据3，认为被告虽然收到相关文件，但是无法使用实施；对证据4，认为说明了双方争议的问题及其终止合同的理由；对证据5，认为是被告针对原告律师函的回复，说明了终止合同的事实和依据。

被告在法定期限内没有提供证据。

本院的认证意见是：对原告提供的证据1-5的真实性和关联性予以确认，对其合法性应该从双方的真实意思表示、是否符合法律法规等方面综合认定。

经审理查明：2007年3月7日，原告澳大利亚JBP建筑设计公司和被告镇江祥盛房地产开发有限公司签订了一份（境外）建设工程设计合同。合同约定由被告委托原告承担被告开发的楼盘“聆湖尚郡”中心湖区景观的工程设计。估算设计面积为14700平方米，包括二组团内两条沟谷、三组团内两条沟谷、沿中央湖区驳岸设计、二、三组团交接处水体与驳岸及湖区补（排）水系统、水循环电气设计（照明弱电），设计单价为每平方米10元，估算设计费147000元，最终总价按实际景观面积计算；被告在合同签订时向原告提交设计范围红线图、设计任务书各一份；原告在2007年3月10日向被告提交施工定位图8份，同月15日提交手绘彩图1份，中心湖区沿岸景观和4条沟谷的设计方案8份，景观总图8份，同月31日提交中心湖区沿岸景观和4条沟谷设计施工图8份；另外原告还需要向被告提交反映提交过程的电子设计文件1份。以上的设计资料及文件均为施工蓝图，一式8份。被告在合同签订时付定金30000元，合同履行后定金抵作设计费，在设计方案提交时支付58200元，在施工图提交时支付58800元，付费的时间参照上述的资料及文件提交时间；设计方提供境外发票且不承担中国境内的任何税收。双方还约定被告应该在约定时间内向设计人提供基础资料及文件并对完整性、正确性、时限负责，如逾期支付应承担应付金额每天千分之五的逾期付款违约金；原告应按照国家规定技术规范、标准、规程和被告的设计要求进行工程设计并依约交付质量合格的设计资料，每延误一天应减收该项目应收设计费的千分之五；设计人对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充；在合同履行期间，被告要求终止或解除合同，原告未开始设计工作的，不退还已付的定金；已经开始设计工作的应根据设计人已进行的实际工作量，不足一半时按该阶段设计费的一半支付；超过一半时按该阶段设计费的全部支付。双方还约定了其他事项。合同签订后，被告依约支付定金30000元，并提交了相应的设计资料给原告。原告也投入该项目的设计工作，并就本项目的设计方案等与被告做了沟通。2007年3月19日，原告提交被告中心湖区沿岸景观和4条沟谷的方案设计及补充说明。次日，被告致函原告表示基本同意并要求按此方案继续进行施工图设计并就施工图的设计提出了8点要求，包括深化挡土墙方案、做全4条沟谷方案、保证提交相应主要节点位置的透视图、充分考虑竖向等。另外，被告要求原告于3月22日前提交施工定位图（特别是中央湖区、沟谷区挡土墙的施工定位图），整理好中心湖区沿岸景观和4条沟谷的设计方案文本及相应的电子文件，并要求原告将达到施工图预算深度的完整施工图设计文件于3月31日前提交被告。接到被告的函件后，原告继续该项目的设计工作并在同月23日向被告发去“聆湖尚郡中心湖区景观工程设计”施工定位图电子文档一份并传真“基础标高”文件一份。被告收到后出具了收条，被告的副总经理郑俊山签注：收到此文，但无法实施。同月25日，被告又向原告发出函件一份，称原告没有依约在3月15日提交景观总图，特别是三组团的沟谷至今未见任何方案，中心湖区沿岸景观和4条沟谷的设计方案均未考虑竖向，以致不符合标准，提交的施工定位图无法指导施工等。在该函件中被告决定终止与原告签订的设计合同。2007年8月1日，原告在接到函件后委托江苏南京华庭律师事务所向被告发出律师函，说明原告已经依约交付了设计成果，要求被告履行付款义务。2007年8月17日，被告的委托人江苏镇江大唐人律师事务所回复律师函，认为原告违反双方约定，在约定的时间内没有提交合格的设计文件，已构成违约，应承担违约责任。为此，双方发生争议，原告为追索剩余设计费用诉至本院。庭审中，双方同意适用中国法律进行审判。

本案的焦点是：

一、2007年3月7日签订的（境外）建设工程设计合同的效力；

二、原告是否依约提交被告符合约定要求的设计方案文本和电子文件以及原被告双方的民事责任的承担。

本院认为，原被告对本案争议同意适用中国法律进行审理和裁判，本院予以准许。2007年3月7日双方签订的（境外）建设工程设计合同是被告委托原告进行商品房景观的设计协议，是双方的真实意思表示，被告也已支付了定金，合同已经履行。双方约定的“设计人提供境外发票，不承担中国境内的任何税收”条款以及定金超过合同标的额的20%以上部分因违反法律规定属无效外，国家法律和法规对本案纠纷所涉及的事项并无强制的禁止性规定，故其他条款应确认为有效；2007年3月19日，原告提交被告中心湖区沿岸景观和4条沟谷的方案设计及补充说明，次日被告回复表示基本同意，且要求按照此方案完成施工图，由此可以认定原告虽然延迟4天，但还是依约提交了设计任务中的中心湖区沿岸景观和四条沟谷的设计内容。同时，被告提出了整改意见并要求在3月22日前予以交付，应视为同意对原告设计方案的延迟履行。至于被告在2007年3月25日函件中提出三组团没有设计的问题，因被告在3月19日收到原告设计方案后并没有提出，现原告也否认漏项，故对被告的此抗辩本院不予支持，因此应该认定原告向被告提交了全套设计方案。双方预先估算了设计面积，在履行过程中并没有变更的情形，所以仍以约定的暂定面积确认设计费用。被告在履行期间，解除合同已有约定的违约责任条款，被告也没有举证因原告的违约所造成的经济损失，且本院依据现有证据不能确认是否过分高于任何一方因为彼此违约行为给对方所造成的损失，故对被告调整违约金比例的请求不予支持；在被告同意逾期交付的情况下，原告在3月22日提交了施工定位图电子文档一份，同月23日又传真基础标高一份。据此，应视为原告也履行了交付施工定位图的义务；被告在收到原告的设计文件后认为不能实施，因为工程的具体实施应等待原告交付施工图后才能进行，且被告单方面认为不能实施的证据也不充分，另外双方在合同中也约定原告对设计可能产生的遗漏和错误应予修改或补充，如存在设计问题被告应要求原告进行弥补。故对被告的此项异议，本院亦不予支持；手绘彩图和景观总图是否已经交付被告，双方各执一词，原告没有证据证明已经依约按时提交被告，但是从被告在3月19日前已经实施具体的定位、景观规划，而被告实施上述行为一般应该依据上述两图的内容，因此推定已经交付或被告已经完全知晓两者的具体内容较符合常理，即使没有交付，在被告已经实施具体定位和景观规划的情况下也不影响被告项目的后续工作；双方约定的整个项目可分为三个阶段：即签约、提交设计方案和施工图阶段。提交施工定位图和施工图方案是原告第二阶段工作的主要内容，综合本案事实，应认定原告完成了该阶段的二分之一以上的工作量。双方约定在原告完成第二阶段工作量大于约定工作量的二分之一时，被告应支付该阶段的整个设计费用，该约定可视为双方约定的违约责任条款。按照合同约定整个工程的施工图应在3月31日前交付被告，但在接受了原告逾期履行的情况下被告在3月25日发函单方面解除合同，缺乏约定或法定依据，对此，被告应承担违约责任。原告延迟交付定位图和设计方案也应按照双方约定支付逾期交付的违约金；原被告双方均未主张适用定金罚则，原告诉讼中选择违约条款追究被告的违约责任，因此对被告的同一违约行为不再适用定金罚则，对定金的处理按照双方在合同中的约定进行。双方约定的定金超过合同总金额20%以上的部分虽属无效，但该定金签订合同时被告已经支付，现合同已经履行且双方约定抵为设计费用，本院予以认可；双方约定了被告在合同履行中可以终止和解除合同并且涉案设计方案和施工已经另行完成，双方履行合同已经没有必要，可予以解除；原告并没有完成第三阶段的设计任务，也没有交付被告施工图纸，也没有证据证明被告实际使用了其设计成果，故其要求支付全额设计费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、最高

人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第二百四十四条的规定，判决如下：

一、原告澳大利亚JBP建筑设计有限公司与被告镇江祥盛房地产开发有限公司2007年3月7日签订的（境外）建设工程设计合同终止履行；

二、被告镇江祥盛房地产开发有限公司支付原告澳大利亚JBP建筑设计有限公司设计费用58200元，扣除已折抵的30000元，还应支付28200元；

三、原告澳大利亚JBP建筑设计有限公司支付被告镇江祥盛房地产开发有限公司延迟交付设计资料的违约金4656元（16天×0.005×58200元）；

以上二、三项相折抵，被告应支付原告设计费用23544元，在本判决生效后的十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3700元，原告承担1700元，被告负担2000元。原告预交案件受理费中的剩余部分2000元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院缴纳。

如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》和《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》，同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费3700元（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京市山西路支行，帐号033291***475）。

审 判 长 易小辉

审 判 员 刘 凯

代理审判员 谢荣根

二〇〇八年二月二十五日

书 记 员 许满红

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第三篇：沈A诉A(上海)木业有限公司承揽合同纠纷案

沈a诉a（上海）木业有限公司承揽合同纠纷案

_______________________________________________________________________________________（2010）闵民二（商）初字第262号

民事判决书

原告沈a，男。

委托代理人邱a，上海a律师事务所律师。

委托代理人吕a，上海a律师事务所律师。

被告a（上海）木业有限公司，住所地上海市闵行区春申路×××。

法定代表人卜a，董事长。

委托代理人陈a，北京市b律师事务所上海分所律师。

委托代理人叶a，北京市b律师事务所上海分所律师。

原告沈a与被告a（上海）木业有限公司承揽合同纠纷一案，本院于2010年2月1日立案受理后，依法由代理审判员周皓媚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈a及其委托代理人吕a，被告a（上海）木业有限公司的委托代理人叶a均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告沈a诉称，其与被告存在长期的礼品加工承揽业务合作关系。2009年9月14日左右，被告员工俞a通过电话及网络要求原告为其紧急加工一批变色礼品杯，双方就此业务未签订书面合同，但口头约定礼品杯单价为8.3元（人民币，下同），加工数量5,000个，交货时间为2009年9月25日，被告于2009年9月14日先支付原告30%款项即12,450元。之后，原告立即按约完成了承揽义务，并于2009年9月25日交付被告。但被告收货三天后却以质量不合格为由拒绝支付余款29,050元，并要求原告将系争礼品杯取回。原告认为，其承揽的杯子不存在质量问题，被告以此为由拒不付款侵害了其合法权益，故诉至本院，请求判令：被告支付剩余价款29,050元。

原告为其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：

3、原告银行卡对帐单及送货单各1份，证明被告于2009年9月15日支付原告预付款12,450元；原告于同年9月25日按约交付被告约定数量的礼品杯；

4、通知1份，证明被告承认于2009年9月25日收到原告交付的礼品杯5,000个，以及被告以杯子存在质量问题拒付原告剩余价款。

被告a（上海）木业有限公司辩称，原、被告确实存在5,000个礼品杯的承揽合同关系。被告收到杯子后，因杯子的质量问题与原告进行过协商，原告之后委托了李a全权处理此纠纷。根据原告出具的授权委托书，被告与原告的委托代理人李a达成协议，双方同意将价款减少为21,450元，扣除已付原告的预付款12,450元后，剩余价款9,000元在签订协议时即支付给了李a。因此，本案系争的承揽合同纠纷已经了结，原告的诉请应予驳回。

被告为其抗辩向本院提交了以下证据材料： 1、2009年10月9日原告出具的授权委托书1份，证明原告委托李b、李a全权处理原、被告之间的承揽合同纠纷； 2、2009年10月12日的协议书1份，证明原告的委托代理人李a与被告协商后签订协议，同意将价款减少为21,450元，扣除已付款12,450元后，剩余价款9,000元在签订协议书时即支付给了李a，李a以收款人身份在协议书上予以签收。

庭审质证中，被告对原告提供的证据1认为系复印件，真实性无法确认，但认可俞a系其单位员工；对证据2真实性不能确认，但认可原、被告之间存在承揽合同关系，对于价款、数量等均无异议；对证据3中对帐单真实性无异议，对送货单真实性无法确认，但认可其员工俞a确实代表被告签收了5,000个礼品杯；对证据4真实性无异议。

原告对被告提供的证据1、2均不认可，认为李b、李a不是其委托代理人，授权委托书上债权人c制伞厂亦与原告自然人身份不符，但原告承认与被告发生纠纷后，其曾委托讨债公司追讨款项，并向讨债公司出具了该份内容并不完整的授权委托书，庭审中原告确认该授权委托书上第一行委托人处“沈a”的签名及落款处委托人“沈a”的签名系其本人所签，第二行手写的电话号码亦其本人所写，委托书除此之外的手写内容非其本人所写。对被告提供的证据2，原告亦不认可，认为该协议书无被告公章、所谓的原告代理人李a提供的身份证号虚假、且该协议书仅能证明被告与李a之间的约定。

本院对双方的证据认证如下：原、被告提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。

基于上述证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 2009年9月中旬，原、被告通过网络方式，商定被告委托原告为其定作5,000个礼品杯，礼品杯单价为8.30元，交货日期为同年9月25日，并约定被告于同年9月14日支付原告总价款的30%即12,450元作为预付款。双方达成承揽合意后，即实际履行。被告于2009年9月15日向原告支付了12,450元预付款，原告则于同年9月25日向被告交付了5,000个礼品杯。

2009年9月28日，被告致函原告，认为经对原告交付的礼品杯检查后发现存在严重质量问题，并要求作全部退货处理。双方由此产生纠纷。

2009年10月12日，原告的委托代理人李a持原告出具的授权委托书与被告协商后签订协议书1份，内容大致为：被告向原告采购的礼品杯由于质量问题，原告委托李a全权处理此事，原总价为41,500元，经协商一次性付款21,450元，前期已付款12,450元，今天再付款9,000元。协议书上，李a以原告代理人身份签字，并在收款人处签字，对此，被告称协议书签订当时，其向李a支付了余款9,000元后，由李a在协议书收款人处签字进行确认。

本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间就本案系争承揽合同所产生的债务是否已经结清。被告提供了原告出具的授权委托书及协议书，据此主张其已与原告的委托代理人李a就本案纠纷达成了减少价款的协议并已实际履行完毕，因此双方的债务已经结清。针对被告提供的授权委托书，原告述称该委托书系其先前委托讨债公司追讨本案系争价款时向讨债公司出具，其签名时委托书上其余内容均为空白，但其从未委托过李a处理与被告之间的纠纷，亦不认识李a。对此，本院认为，首先，原告对授权委托书上签名在前、主文手写内容形成在后这一节事实并未举证证明；其次，即便原告所述属实，那么原告作为一名完全民事行为能力人，理应具备一定的法律常识和风险意识，应当预见到其在授权委托书上签名并将委托书交付给他人所可能产生的法律后果。因此，该授权委托书应当对原告具有法律约束力，由此所引起的民事法律责任应由原告自行承担。根据我国相关法律规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”基于上述规定，本案中，李a持原告出具的授权委托书，以原告委托代理人的身份与被告磋商并达成的《协议书》，亦应对原告产生法律拘束力。原告作为被代理人，对代理人李a的代理行为承担民事责任。由此，被告根据《协议书》的约定将本案价款余款9,000元支付给了李a，其已经履行了余款支付义务。至此，原、被告之间的债务已经结清，原告现起诉被告再行支付价款，于法无据，本院不予支持。至于原告如认为李a在代理活动中对其合法权益造成损害的，可根据相关证据，另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下： 驳回原告沈a的诉讼请求。

案件受理费减半收取计263.13元，由原告沈a负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 书 记 员 周皓媚茅建中

第四篇：李长风诉新乡建业住宅建设有限公司商品房买卖合同纠纷案

李长风诉新乡建业住宅建设有限公司商品房买卖合同纠纷案

(2003)新郊民初字第448号

河南省新乡市郊区人民法院民事判决书

原告：李长风，女，汉族，1942年5月3日出生，住新乡市新华区姜庄大街29号，身份证号：***。

委托代理人：郭振雷，男，汉族，1966年10月14日出生，住新乡市姜北小区20号楼1单元15号。

被告：新乡建业住宅建设有限公司，住所地：新乡市开发区五一路农行三楼。

法定代表人：冯爱萍，董事长。

委托代理人：席建松，河南师大方正律师事务所律师。

李长风诉新乡建业住宅建设有限公司(以下简称建住公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李长风委托代理人郭振雷，原告建住公司委托代理人席建松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李长风诉称，2003年9月12日，李长风与建住公司签订了建业绿色家园11号楼2单元2层B(西)户认购协议书。李长风依约交纳了购房款，可是建住公司违反合同，在签订合同时，故意隐瞒其公司和房产销售的真实情况，欺诈李长风，为此将建住公司诉之法院，请求判令双方当事人签订的认购协议无效，返还李长风已付房款15万元，并按已付房款1倍赔偿金。

原告李长风为支持自己的诉讼主张，提交以下证据：

1、2003年9月12日李长风与建住公司签订的认购协议书；

2、2003年9月12日建住公司向李长风出具11＃-2-2B首付款，定金15万元的收据。

被告建住公司辩称，建住公司与李长风签订房屋认购协议属实，并未隐瞒任何真实事实，我们的手续正在办理之中，李长风是知道的。建住公司可以返还购房款及利息，但不可能赔偿。因为我们的商品房在开盘时至始至终并未隐瞒无商品房预售许可证的事实，我们售楼时在公开的地方贴有公示且售房销售员在售房时向买房者予以说明，一切合法售房手续正在办理之中。

被告建住公司为支持自己的抗辩，提交以下证据：

1、2003年10月24日建住公司取得的商品房预(销)售许可证；

2、2003年5月15日河南省新乡高新技术产业开发区管理委员会证明，证明建住公司“建业绿色家园”项目相关手续正在办理中；

3、新乡开发区规划管理局证明，证明建住公司“建业绿色家园”项目相关手续正在办理中；

4、2003年5月20日建住公司制定的销售人员统一说词；

5、2003年8月23日建住公司在新乡市福星山庄召开客户座谈会会议纪要；

6、建住公司2003年9月16日致客户的一封信，证明预售许可证正在办理中；

7、河南新众力广告传播有限公司出具证明。证明建住公司委托其将新乡市开发区2份证明装入方框内，悬挂于一楼展厅西墙上；

8、新乡市东方广告有限责任公司出具证明，建住公司于2003年10月下旬将悬挂一楼展厅西墙上2份开发区证明换成房屋开发所需的5证；

9、建住公司销售大厅接待员陈海英2003年12月24日出具的该房售房经过证明；

10、建住公司购房户朱芝民、张麒麟出具的他们购房时建住公司已告知预售证正在办理中的证明；

11、建住公司提供三张照片以证明其告知广大购房户其项目手续正在办理中。

本院主持了庭审质证、认证。被告建住公司对原告李长风提交的所有证据无异议。原告李长风对被告建住公司提供1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11均有异议。证据1只能说明建住公司于2003年10月24日取得了，但在李长风起诉时尚未取得商品房预售许可证；认为证据2、3并未说明建住公司许可证正在办理中，只能证明开发区管委会对建住公司出具的证明，但并不能证明建住公司对消费者尽了告知义务；且是虚假的，是建住公司后来补充的伪证，对其真实性也有异议。建住公司销售大厅也从未挂过这种证明。销售代表也未告知我们其没有取得许可证的事实，建住公司在明知其没有许可证的情况下和消费者签订合同明显是欺诈。认为证据4、9是建住公司单方的东西，不能作为证据使用，只可以得知建住公司的业务人员有统一的说词，不能说明对消费者告知了，不具备证据的效力；认为证据7、8与事实不符，将2份证明悬挂框内是不需要广告公司未做的，证明的内容是虚假的。认为证据11没有证明建住公司是在什么时间拍摄的证明不了其悬挂的地点是消费者必然观看的位置，照片也根本看不清建住公司墙上挂的东西内容。法庭经质证，对双方当事人无争议的证据予以确认；建住公司的证据1、2、3、4、7、8、11李长风没有举出相应的证据证实，应予认证；建住公司的证据9由于超过法定举证期限本院不予采纳；建住公司的证据10由于2名购房业主身份不明，没有相应证据证明其是购房者，该证据不充分，本院亦不予采纳。由于证据5、6建住公司没有提交法庭质证，本院亦不予采纳。

基于上述证据，本院认定本案事实如下：2003年9月12日李长风与建住公司签订一份商品

房认购协议书，该协议约定，1、定购物业：建住公司开发的《建业绿色家园》11号楼2单元2层B(西)户，定购建筑暂定面积171.17m2，定购价格317126元(优惠3%)；

2、付款方式(一次性付款/银行按揭贷款)：定金20000元须于签署本认购书时付清，余款(认购房价扣除定金)须于签订认购书之日起的10日内付清；

3、买卖条款：买卖方同意于签订本认购书后按出售方指定日期，地点携带本认购书与出售方签署河南省工商行政管理局，河南省建设厅共同监制，新乡市房管局统一核发的《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行作废。在签订《商品房买卖合同》前，本认购书为买卖双方的正式合约。该协议签订后，同日李长风向建住公司交纳了定金20000元和首付款130000元。在签订该认购协议书时，建住公司尚未取得商品房预售许可证。但其在《建业绿色家园》开盘时已将河南省新乡高新技术产业开发区管理委员会、新乡高新技术产业开发区规划管理局出具的证明悬挂于销售大厅西墙的事实存在，且有河南新众力广告传播有限公司、新乡市东方广告有限责任公司出具证明佐证。2003年9月12日李长风与建住公司签订商品房认购协议书并交付首付款及定金150000元后，嗣后即于2003年9月19日向法院提起本案诉讼。

本院认为：李长风与建住公司签订的《建业绿色家园》商品房认购协议，由于该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且建住公司对此无异议，故该商品房认购协议书应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同由于建住公司在李长风提起诉讼前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，即商品房预售必须办理商品房预售许可证，故该商品房买卖合同无效。导致合同无效的责任应由建住公司负担。建住公司应当返还李长风已付购房首付款与定金合计150000元。同时建住公司应当赔偿李长风因此所受到的损失。由于建住公司在其《建业绿色家园》开盘时已将河南省新乡高新技术产业开发区管理委员会、新乡高新技术产业开发区规划管理局出具的证明建住公司投资建设《建业绿色家园》项目相关手续正在办理中，且有2家无利害关系的广告公司予以证明。这已充分证明建住公司在销房过程中不存在故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实，即不存在欺诈行为。故建住公司的辩称理由，本院予以采信。李长风请求建住公司按已收房款1倍赔偿的诉讼请求本院不予支持。但建住公司应当赔偿李长风交房款期间的经济损失，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计。从2003年9月13日算至返还款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(一)项、第(五)项、第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款第(四)项、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第(四)项；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：

一、李长风与新乡建业住宅有限公司签订的商品房认购协议书为无效合同。

二、新乡建业住宅有限公司于本判决生效后十日内返还李长风购房款150000元。

三、新乡建业住宅有限公司于本判决生效后十日内赔偿李长风付款期间的经济损失(按中国人民银行规定的同期贷款利率计。从2003年9月13日算至返还款完毕之日止)。

四、驳回李长风其他诉讼请求。

本案受理费7100元，由李长风负担3400元，由新乡建业住宅建设有限公司负担3708元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。

审 判 长：刘 浩

审 判 员：邵彦博

审 判 员：吴继伟

二○○四年一月十七日

书 记 员：张双喜

第五篇：黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

裁判摘要

对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。原告：黄颖，女，35岁，职员，住北京市宣武区虎坊路。被告：北京美晟房地产开发有限公司，住所地：北京市大兴区旧宫镇。

法定代表人：杨美玲，该公司总经理。

原告黄颖因与被告北京美晟房地产开发有限公司（以下简称美晟房产公司）发生商品房预售合同纠纷，向北京市大兴区人民法院提起诉讼。

原告诉称：原告通过签订合同，购买了被告预售的一套房屋。在办理入住手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。1

这个钢梁不仅遮挡窗户，给原告造成视觉和心理障碍，还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题，但被告均以各种借口拒绝。请求判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁，并负担本案诉讼费用。

被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工，并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已入住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。

北京市大兴区人民法院经审理查明：

2003年8月17日，原告黄颖与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄颖（买受人）购买美晟房产公司（出卖人）预售的美然・北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房一套，建筑面积143.4平方米，总金额567864元。2004年8月16日，美晟房产公司给黄颖发出《入住通知书》，现在黄颖已办理入住手续，并已交纳所购房屋价款。同月，黄颖给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。

另查明，2003年6月30日，北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方

当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。

上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、沙盘图照片、北京市建筑工程施工图、设计文件审查报告、竣工图等证据证实。北京市大兴区人民法院认为：

原告黄颖与被告美晟房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。美晟房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄颖未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请美晟房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。

据此，北京市大兴区人民法院于2005年3月20日判决：驳回原告黄颖的诉讼请求。

诉讼费50元，由原告黄颖负担。

黄颖不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉称：

1、本案是合同纠纷，双方都应当按合同约定行事，法院也应当按合同约定解决纠纷。一审既然承认双方在合同中对有无横梁并未约定，就不

能对这个合同未约定的问题添附“政府有关部门审核批准”等条款；

2、上诉人购买的是期房而非现房，故只能依照宣传册、沙盘的展示来签订购买房屋合同，这是合同中未提及钢梁一事的根本原因。而在签订合同前，被上诉人对有无钢梁是清楚的，却故意隐瞒了这一情节，已经违约在先。以无合同依据驳回上诉人的诉讼请求，是颠倒黑白；

3、在入住前，被上诉人并未将该房屋外有横梁一事告知上诉人。入住时，上诉人是在没有任何选择余地的情况下，才在《业主入住验收单》上签字，但同时在此单上对窗外有装饰钢梁一事提出明确的书面异议。一审认定上诉人在房屋交接时未提出异议，不是事实。请求：

1、撤销一审判决；

2、判令被上诉人将装饰横梁上移55厘米。美晟房产公司同意一审判决。

北京市第一中级人民法院经审理查明：

上诉人黄颖所购房屋之楼号，已经由《商品房买卖合同》中表述的E-7幢2单元502号，变更为10号楼2单元502号。对此处房屋窗外的钢梁，黄颖在一审中一再陈述，其已通过《业主入住验收单》明确提出书面异议，该《业主入住验收单》由被上诉人美晟房产公司保存。二审中，经法院要求，美晨房产公司拒不交出有黄颖签名的《业主入住验收单》。

经实地观察，诉争房屋窗外的钢梁，纯属该幢楼房外立面的装饰造型，对楼房主体结构没有影响。装饰造型底部的横梁位于5楼与6楼之间，对5楼部分房屋的窗户造成一定程度且永久性遮挡，从而影响窗内人的视觉感受。

除此以外，二审确认一审查明的其他事实。

二审中，上诉人黄颖提交由有资质证书的北京首都工程建筑设计有限公司出具的一份报告。报告主要内容为：为不影响黄颖、王永旗、吴卫兵、韩峻巍、莫莉、刘羽、赵远昭等5楼住户的采光，美利新世界D户型5层房屋外装饰钢梁的底部横梁以从现位臵上移55厘米重新焊接为宜。经质证，对北京首都工程建筑设计有限公司的上述报告，双方当事人均无异议。

本案争议焦点为：

1、对诉争房屋窗外的钢梁，黄颖入住时是否认可？

2、钢梁的存在是否构成美晟房产公司违约？美晟房产公司对此应否承担违约责任？

北京市第一中级人民法院认为：

房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视。上诉人黄颖在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是被上诉人美晟房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。一审认定黄颖在交接房屋时未提出异议，不符合事实，应当纠正。本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因装饰钢梁影响窗内人的视觉感受，上诉人黄颖诉请判令被上诉人美晟房产公司承担将装饰横梁上移55厘米的责任；美晟房产公司坚称，是从整个小区的美观与协调考虑，且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁，黄颖应顾及整个小区的利益。在美晟房产公司与黄颖签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房产公司交付给黄颖的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响，此意见应予采纳。

综上所述，一审判决认定事实不清，导致判决结果失当，应当纠正。据此，北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百五十三条第一款第（三）项规定，于2005年7月8日判决：

一、撤销一审民事判决；

二、本判决生效后10日内，被上诉人美晟房产公司将上诉人黄颖所购房屋窗外的装饰钢梁横梁上移55厘米并重新焊接。

一、二审案件受理费各50元，由被上诉人美晟房产公司负担。本判决为终审判决。

2006年2月10日中华人民共和国最高人民法院公报[2006]第2期出版