威海市物业管理条例2007

第一篇：威海市物业管理条例2007

威海市人民政府关于印发《威海市实施＜物业管理条例＞办法》的通知 威政发〔2007〕9号 目录

第一章

总 则

第二章

业主、业主大会及业主委员会

第三章

前期物业管理

第四章

物业管理服务

第五章

物业的使用与维护

第六章

法律责任

第七章

附 则

各市、区人民政府，高技术产业开发区、经济技术开发区管委会，市政府各部门、单位：

《威海市实施〈物业管理条例〉办法》已经市政府同意，现印发给你们，望遵照执行。

二○○七年二月十五日

威海市实施《物业管理条例》办法

第一章

总 则

第一条 为认真贯彻实施《物业管理条例》，规范我市的物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于威海市区（包括环翠区和高技术产业开发区、经济技术开发区，以下简称市区）范围内的物业管理活动。

第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）和户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位。

本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

第四条 威海市房地产管理局是市区物业管理的主管部门（以下简称市物业主管部门），依法对物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是：

（一）贯彻执行物业管理法律、法规、规章和相关政策，监督指导市区物业管理活动；

（二）根据有关法律、法规、规章和政策，制定物业管理具体规定、标准及实施办法；

（三）依法审核、批准物业管理企业资质；

（四）管理、监督物业管理启动基金和中心城区旧住宅小区维修养护资金的投向和使用；

（五）会同有关部门划定物业管理区域；

（六）参与有关物业管理区域内房屋的竣工综合验收；

（七）组织、指导物业管理从业人员培训；

（八）市人民政府授予的其他职责。

环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区的房地产行政管理部门是各自辖区内物业管理的主管部门（以下简称区物业主管部门），依法对辖区内的物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是：

（一）参与辖区物业管理区域内房屋的竣工综合验收；

（二）负责管理辖区内筹措的有关政策性资金；

（三）指导辖区内物业管理的招标投标活动；

（四）指导物业管理区域内的业主召开第一次业主大会会议并选举产生业主委员会；

（五）负责物业管理区域业主委员会的登记备案；

（六）监督物业服务收费行为；

（七）负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉；

（八）依法纠正违反物业管理规定的行为。

第五条 公安、民政、财政、建设、环保、环卫、燃气、热力、广播电视、工商、供电、邮政、通讯等有关部门、单位，应按照各自的职责分工，协同搞好物业管理。

第六条 物业管理区域范围，由市物业主管部门会同建设、规划部门划定。第二章

业主、业主大会及业主委员会

第七条 房屋的所有权人为业主。

第八条 业主大会由全体业主组成，为物业管理区域内物业管理的最高权力机构。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

第九条 物业管理区域入住（使用）率达到50%以上，业主、建设单位或物业管理企业应当及时告知区物业主管部门，区物业主管部门应在接到通知之日起1个月内，会同有关街道办事处指导业主代表和建设单位成立业主大会筹备组，并指导筹备组召开第一次业主大会。

前款所指入住（使用），是指业主收到建设单位的书面入住（使用）通知并办理完相应交接手续。业主收到书面入住（使用）通知，但在限期内无正当理由不办理相应交接手续的，视为入住（使用）。建设单位没有事先书面通知业主入住（使用）的，以业主实际入住（使用）为准。

业主大会筹备组按建设部《业主大会规程》的规定由业主代表和建设单位等成员组成。

第十条 业主的投票权按照下列原则确定：

（一）拥有住宅房屋的业主，每拥有1套住宅享有1票投票权；

（二）拥有非住宅房屋的业主，按照其持有的房屋所有权证载明的建筑面积计算投票权。建筑面积不足100平方米的，享有1票投票权。建筑面积在100平方米以上的，每100平方米为1个计票单位，每个计票单位享有1票投票权。不足1个计票单位的部分，如建筑面积在50平方米以上的，则增加1票投票权；建筑面积不足50平方米的，不计算投票权。

第十一条 业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。

第十二条 业主委员会经业主大会选举产生，并应于选举产生之日起30日内，向区物业主管部门备案。业主委员会成员的工作报酬和业主委员会的办公费用由业主大会决定。

第十三条 业主委员会成员应从业主中选举产生，成员总数应为奇数，设主任1人、副主任1至2人。

业主不足7人的物业管理区域，业主委员会的组成由全体业主协商确定。

业主委员会任期届满前2个月，应当召开业主大会会议进行换届选举。

第十四条 新成立的业主委员会到区物业主管部门办理备案手续时，应提交下列资料：

（一）备案申请；

（二）业主大会议事规则、业主公约；

（三）与会业主名单；

（四）由计票人、监票人签字的表决记录；

（五）业主委员会成员名单、简历及职务；

（六）筹备组的会议纪要和工作报告。

区物业主管部门应当自受理之日起5日内完成备案工作。

业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当自变更之日起15日内到区物业主管部门办理变更登记。第三章

前期物业管理

第十五条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经区物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第十六条 建设单位应当按国家和省、市的有关规定以及物业服务合同，向物业管理企业办理物业及有关资料的验收和移交。

前期物业管理终止时，前期物业管理企业应当向业主委员会办理验收和移交手续。

第十七条 业主入住前的物业服务费用由建设单位承担；业主入住后的物业服务费用，应根据本办法的规定和物业服务合同的约定，由业主或物业使用人承担。

第十八条 建设单位在前期物业管理活动中享有下列权利：

（一）依法参与业主大会的筹备工作；

（二）以未出售物业的业主身份享有业主的相关权利；

（三）依法享有的其他权利。

第十九条 建设单位在前期物业管理活动中应承担下列义务：

（一）负责物业保修期间的维修；

（二）提供商品房质量保证书和使用说明书及配套设施设备说明；

（三）协助成立业主大会；

（四）依照本办法规定配置物业管理用房；

（五）以未出售物业的业主身份承担业主的相关义务；

（六）明示业主临时公约；

（七）依法承担的其他义务。

第二十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位不得保留和处分。

第二十一条 市、区物业主管部门应参加相关物业管理区域内的房屋竣工综合验收，未经物业主管部门参与验收的房屋不得交付使用。第四章

物业管理服务

第二十二条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内向市物业主管部门申请物业管理企业资质。

物业管理企业只能从事与其资质等级相适应的物业管理服务活动。

本市行政管理区域外的物业管理企业进入市区从事物业管理活动的，应按照有关规定到市物业主管部门备案。

第二十三条 物业管理企业的成立应当具备下列条件：

（一）有符合规定的名称章程和固定的办公场所；

（二）有符合规定的企业法人组织管理机构和专业技术及管理人员；

（三）有独立的法人资格；

（四）有与企业资质相适应的注册资本；

（五）法律、法规、规章规定的其他条件。

第二十四条 物业管理企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。

第二十五条 物业管理企业应当与建设单位或业主、业主委员会本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则签订物业服务合同。

物业服务合同应当包括下列主要内容：

（一）合同双方约定的服务事项；

（二）业主的权利与义务；

（三）物业管理企业的权利与义务；

（四）物业服务的质量要求；

（五）物业服务费用、专项维修资金以及业主大会决定的有关分摊费用的收取标准、收取办法及使用；

（六）物业管理用房的使用；

（七）合同的期限、终止、解除的约定，以及合同终止或解除时物业共用设施设备及档案资料的移交方式；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

物业服务合同签订后，物业管理企业应自签订之日起30日内将物业服务合同报区物业主管部门备案。

第二十六条 物业管理区域内的机动车辆的停放和保管，由物业服务合同依法约定。

第二十七条 物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担物业服务合同规定的维修养护项目时，合同中约定的物业管理企业的责任不随之转移。

第二十八条 物业服务合同期满一方不再续签或物业管理企业因故终止物业服务的，应当提前2个月通知对方，由业主委员会组织召开业主大会，选聘新的物业管理企业。

物业管理企业应当在合同终止或解除后将物业管理用房、共用设施设备及有关资料及时移交业主委员会，并办理各种费用结算手续。

第二十九条 建设单位应当按照《城市居住区规划设计规范》的标准，在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

没有物业管理用房的旧住宅区，可按新划定的物业管理区域，依照前款标准择址集中配建物业管理用房。

第三十条 建设单位按规定提供的物业管理用房，所有权归全体业主。

未经业主大会同意，任何单位和个人不得侵占物业管理用房或将其改作他用，不得对其进行抵押、交易或交换。

第三十一条 物业服务的主要内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护；

（二）物业管理区域的卫生保洁，但不包括居民生活垃圾的外运；

（三）物业管理区域的绿化养护；

（四）物业管理区域内公共秩序的维护；

（五）合同约定的其他事项。

第三十二条 业主及物业使用人应当遵守业主公约，按照物业服务合同的约定或业主大会的决定支付物业服务费、专项维修资金以及应分摊的其他费用。

第三十三条 住宅物业服务收费根据物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。具体标准由业主或业主大会与物业管理企业依据市物价主管部门和市物业主管部门制定的物业服务收费指导价协商确定，并在物业服务合同中明确后报市物价主管部门备案。

前期物业服务的收费标准参照本条第一款的规定确定。

非住宅物业服务收费由业主或业主大会与物业管理企业协商定价，并报市物价主管部门备案。

第三十四条 业主、业主大会与物业管理企业可以按《山东省物业服务收费实施办法》的有关规定采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

第三十五条 物业管理区域内未出售或未出租使用的空置物业的交费，应由其业主按照该物业管理区域内同类物业的收费标准交纳。

第三十六条 房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金，由业主按规定分摊和交纳，属于业主共同所有。

物业管理区域内没有建立房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的，其维修费用由业主按房屋建筑面积分摊。

房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的具体管理办法，由市物业主管部门会同财政部门另行制定。

第三十七条 房改房的专项维修资金来源于从房改售房款按比例提取的共用部位、共用设施设备维修基金的利息。

前款所列资金应专户储存、单元核算、专款专用，并定期向业主公布使用情况。

房改房共用部位、共用设施设备物业专项维修资金不足部分，由业主按房屋建筑面积分摊。

未参加房改的公有住房的维修费用，由房屋所有权人从房租收入中将共用部位、共用设施设备维修费用按季度拨付物业管理企业。

第三十八条 市政府每年从城市建设维护费中提取一定比例的资金，作为中心城区旧住宅小区物业管理公共资金，主要用于中心城区部分旧住宅小区物业管理的启动、购置或租赁物业管理用房、配置相关设施设备及小区的维护，由市物业主管部门制订年度使用计划报市财政部门审核拨付。

中心城区旧住宅小区的范围由市物业主管部门会同市财政部门共同确定。

第三十九条 中心城区旧住宅小区内的非市政道路及公共场地的维修养护和绿化管理所需资金，由市物业主管部门会同财政部门商定后，从城市建设维护费中列支。卫生清扫等所需资金，由环翠区财政部门拨付给同级物业主管部门。第五章

物业的使用与维护

第四十条 物业管理企业与业主和其他部门、单位的维修责任按下列原则确定：

（一）住宅房屋共用部位的维修，由物业管理企业负责；住宅房屋的室内维修和非住宅房屋的维修由业主负责。

（二）从产权分界点（含产权分界点）向电源侧的供配电设施的维修养护，由电业部门负责；从产权分界点至用户电表间的供配电设施设备的维修养护，由物业管理企业负责；从用户电表（含用户电表）至室内线路的维修养护，由业主负责。

（三）从用户的供水总表（含总表）到公共管网的供水设施的维修养护，由供水企业负责；从供水总表至室内业主共用供水设施的维修养护，由物业管理企业负责；从自来水分表到用户用水终端供水设施的维修养护，由业主负责。

已实行一户一表的用户，用户水表（含水表）到公共管网的供水设施由供水企业负责维修养护；用户水表到用户用水终端的供水设施的维修养护，由业主负责。

（四）从化粪池至业主室内共用排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修，由物业管理企业负责；从化粪池至城市污水管道的维修养护，由污水处理企业负责。

（五）实行生活垃圾袋装化的物业管理区域，业主应将袋装生活垃圾送到垃圾箱内。物业服务合同另有约定的，从其约定。

（六）非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。

（七）供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维修养护需由有关专业部门负责的，由有关专业部门按各自职能分工负责。各专业部门可根据需要，将物业项目的维修养护委托物业管理企业负责。

物业管理区域内应由专业部门负责维修养护的物业服务项目发生问题的，物业管理企业应积极协调有关部门解决。

第四十一条 供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程等单位根据需要在物业管理区域内占用、挖掘道路以及从事相关作业时，施工企业应当通知物业管理企业。双方可签订工程施工管理协议；没有签订工程施工管理协议的，施工企业应承担恢复原状的责任。

第四十二条 业主或物业使用人装饰装修房屋应当遵守房屋使用的有关规定和业主公约，并事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

第四十三条 物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护时，有关业主和物业使用人应当给予配合。因业主或物业使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当修复或者承担赔偿责任。第六章

法律责任

第四十四条 违反《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第四十五条 违反《物业管理条例》的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处以5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十六条 违反《物业管理条例》的规定，不移交有关资料的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第四十七条 违反《物业管理条例》的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第四十八条 违反《物业管理条例》的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十九条 违反《物业管理条例》的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十条 违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十一条 违反《物业管理条例》的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第五十二条 违反《物业管理条例》的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十三条 违反《物业管理条例》的规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第五十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第五十六条 违反《物业管理条例》的规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七章

附 则

第五十七条 本办法下列用语的含义是：

（一）中心城区是指市区东山小区以西，四方路以北，古寨东路以东，菊花顶小区—古陌西路以南，不包括未解体自然村的区域。

（二）物业管理区域入住（使用）率，是指物业管理区域内物业入住（使用）套数/物业管理区域内物业总套数。

第五十八条 本办法由威海市房地产管理局负责解释并组织实施。

第五十九条 本办法自发布之日起施行，《威海市城市住宅小区物业管理暂行办法》（威政发〔1997〕52号）同时废止。

第二篇：威海市图书馆

威海市图书馆：

威海市图书馆始建于1958年，1987年地级威海市成立后，威海市图书馆由县级馆升格为地级馆。1992年威海市政府决定在市文化中路重建新馆，1995年5800平方米新馆落成，即现在的图书馆，座落于文化中路（威海日报社西侧）。

威海市图书馆有职工25人，馆内设有办公室、编目部、成人阅览部、外借部、少儿部、地方文献部、参考咨询部、技术部和辅导部九大部门。威海市图书馆作为综合性公共图书馆，是社会公共文化服务体系的重要组成部分，是向社会公众提供图书借阅和信息咨询服务的教育学术性机构。我们坚持 “一切为了读者”的指导思想，利用丰富的馆藏，通过阅览、外借、课题检索、解答咨询、信息服务、举办展览、报告讲座等多种形式为读者服务。现有对外服务窗口9个，全年开放，节假日不休（每周五下午闭馆整理）。

经过半个世纪图书馆人的艰苦奋斗，威海市图书馆藏书规模日趋扩大，内容日趋丰富，特色日趋鲜明。截至2008年底，现馆藏文献已达到29万（册）件，其中基本书库12万册，社会科学和自然科学外借部文献34086种，78280册；儿童阅览室近30000册；地方文献3091 册；资料室10000册；古籍1571册。每年新订报纸、期刊600种，过期期刊和报纸全部装订成册入藏。

世纪之交，焕发勃勃生机的威海市图书馆在上级部门的关怀和正确领导下，图书馆事业的发展进入了快车道。2001年6月图书馆自动化管理系统开始运行；2003年全国文化信息共享工程威海支中心成立，中国数字图书馆威海分馆正式成立并举行了揭牌仪式；2004年6月威海市图书馆网站开通；2007年文化共享工程培训中心建成，电子阅览室重新改造以全新面貌向读者开放。读者可在馆内的电子阅览室在线查询、阅读、下载50000多种的数字图书及“全国文化信息资源共享工程”服务平台提供的新农村网上图书馆、万方、维普数据库、龙源电子期刊、地方戏剧、影视作品等内容。

近年来，威海市图书馆坚持“以人为本，读者第一”的服务理念，打破传统的思维定势，更新观念，推行了一系列的措施，促进图书馆的发展。目前，全面实现办公自动化，图书编目、借阅、书目信息查询、信息咨询服务实行计算机管理，中文图书书目数据库已建成，网上的查询、咨询、续借、预约等功能已初具规模，图书馆管理和服务完全由封闭型向开放型转变，图书报刊文献借阅全面实行开架管理。对外建立2个分馆，经区皇冠社区分馆、环翠区文昌社区分馆，并在威海水警区、海警支队等设立10多处图书服务点。自去年以来馆内又增设了特殊教育阅览室、自修室、幼儿活动室、古籍保护中心，丰富了图书馆的服务内容，方便了读者。

按照市政府的规划，威海市图书馆要重建2万多平米的新馆，那时图书馆将以其优雅的环境，优良的设施，优质的服务，现代化的管理手段，弘扬着人类璀灿的文明。它是我们每个公民终身的学校，它将让我们美好的生活更加丰富多彩，它是信息时代的知识殿堂，为“人居威海、幸福威海”将做出更大的贡献。

文登市图书馆：

始建于1956年4月15日，原址在清同治二年建成的丛氏家祠，1992年市委、市政府筹资300余万元，在市中心建起了3565平方米的图书馆大楼。新馆按设计要求可藏书30—40万册。1993年10月新馆正式开馆，市委市政府为此拨10万元专款，为图书馆购置设备，同时每年拨6万元专款购置新书。1997年又拨专款10万元购置图书馆自动化管理系统，使图书管理全面实现现代化管理。现在文登市图书馆馆藏25.3万册（件），馆内设成人外借部、阅览部、儿童借阅部、采编部、参考咨询部、辅导部、读者服务部、老年阅览室、微机室、电子阅览室、办公室等部门。在编25人，其中大专以上学历19人，高级职称6人，中级职称9人，初级职称7人。

古籍藏书是文登市图书馆的一大特色。不管是从数量还是质量都居山东省县级图书馆之首。现有善本150余种，2200多册，其中经部10种，史部22种，子部29种，集部90种。有珍贵的稿本抄本。最早的刻本是明代永乐七年内府刻本《圣学心法》四卷。有69种善本列入《中国古籍善本书目》，其中八种为孤本。近年来，在市委、市政府的大力支持下，1988年购买了影印本《四库全书》，1996年购买《四库全书存目丛书》，2002年又增购《续修四库全书存目丛书》。古籍藏书已达4万册。

文登市图书馆自1986年以来，连续17年被文登市委市政府授予“文明单位”称号，1988年被威海市授予“图书馆工作先进单位”，1989年被山东省授予“先进图书馆”称号，1994年、1998年连续两次被文化部授予“全国一级图书馆”和全国文明图书馆称号。该馆编辑出版的《徐公谳词》一书，2002年获得华东优秀古籍图书二等奖，2003年又荣获威海市第六届社会科学优秀成果一等奖。

荣成市图书馆：

最早建于1922年，解放后正式建馆于1956年，1993年9月重建新馆，馆舍1500平方米，馆藏14万余册。现有工作人员31人，其中大专以上学历27人，副研究馆员3人，中级职称8人，初级职称14人，1994年被文化部命名为二级图书馆。

该馆设有外借部、阅览部、采编部、辅导部、儿童阅览部、科技资料库，每周开馆时间60小时，拥有阅览座席260个，拥有持证读者1500人，年读者流通量在15万人左右，年图书流通量16万多册次。1989年购得卷帙浩繁的《四库全书》一套，1993年建立了科技资料库，2000年3月配齐图书馆业务专用计算机，为荣成市的两个精神文明建设打下了牢固的基础。

该馆坚持定期为老读者开展跟踪服务。为开发荣成文化旅游区、千里海疆文化长廊、国际海洋博览会等重大举措，提供了可靠的历史资料和科学依据。每年为读者解答咨询800余条。每年开展“图书馆服务宣传周”活动都有新内容、新形式。近年来，参与编撰的专著2部，在省级以上的专业刊物发表论文有26篇。每年举办一次基层图书管理员学习班，并义务帮助基层图书室购书、整书。

荣成市图书馆连续11年被市委、市政府授予“文明单位”称号，支部连续7年被机关党委评为“先进党支部”。多次受到省文化厅、威海市文化局的表彰。

乳山市图书馆： 成立于 1975年10月，现座落于市政府大楼东，面积6700平方米，被文化部评为二级图书馆。全馆共有在编工作人员14名，其中大专以上学历8人，中专5人，高中1人；高级职称1人，中级职称3人、初级职称7人。馆内现有办公室、采编部、辅导部、参考咨询部、外借部、阅览部、成人阅览室、儿童阅览室、资料室等部门，现有微机10台，其业务工作已实行自动化管理。

目前，该图书馆总藏量为 10万册，年订购报刊210余种，现有持证读者2600余人，阅览座席200余个，年流通读者10万余人次，图书6万余册次，每周开放时间在56小时以上。

乳山图书馆馆连年被评为市级文明单位，文化系统先进单位。多次被威海市文化局、劳动人事局评为先进集体，并被山东省文化厅授予“先进图书馆”称号。

山东大学威海分校图书馆：

山东大学威海分校图书馆创建于 1987 年，2003 年新馆建成使用。新馆大楼主体 12 层，总建筑面积 2 万平方米，楼内装有中央空调、自动消防、楼宇监测和电子屏幕等现代化设备。设有阅览座位近3000 个，信息检索点近1000 个。截至目前，已拥有中外文藏书 110余万册，报刊合订本 3万册，中外文期刊 2400 余种，报纸 130 余种。除印刷型书刊文献外，图书馆还拥有丰富的电子文献，各类中外文数据库多达 60 余个 , 其中正式数据库 34 个。

从方便读者充分利用馆藏文献出发，图书馆采取了全开架服务方式，实行借阅一体化管理，每周开放时间达 98 小时，节假日照常开馆。

近年来，山东大学威海分校图书馆自动化、数字化建设有了较快的发展，图书采访、编目、流通、期刊管理、书目查询等业务工作全部实现了计算机化管理，极大地提高了工作效率和服务质量，为读者创造了一个良好的信息服务环境。

第三篇：威海市教育局

威海市教育局

直属高中学校2012年选拔免费师范生公告

根据教育教学工作需要，威海市教育局直属高中学校（二中、三中、四中）公开选拔免费师范生。现将有关事项公告如下：

一、职位和数量

威海市第二中学：地理1人、生物1人。

威海市第三中学：地理1人。

威海市第四中学：语文2人、数学3人、英语3人、历史2人、地理3人、生物2人、政治3人、物理2人、化学1人、信息技术1人。

二、报名条件

1、具有中华人民共和国国籍。政治素质好，热爱教育事业，有强烈的事业心和责任感，品行端正，遵纪守法，为人师表。在校期间表现良好，未受过任何纪律处分。

2、身体健康。

3、2012年毕业山东省生源免费师范生，省外生源免费师范生须取得生源地省级教育行政部门同意。

三、选拔过程

（一）报名时间

自公告发布之日起至3月29日上午12时前。有意者可将有关资料发至邮箱：wt8836@163.com进行网上报名，也可电话报名，报名电话：0631-5819520、***、***。

（二）资格审查

3月31日上午8：00至10：00进行资格审查，审查地点：威海市教育局政工科，须提交以下资料：

1、毕业院校出具的2012年毕业的免费师范生证明。

2、毕业生就业推荐表、户口本、身份证、计算机等级证书、普通话等级证书(二级乙等以上)、英语等级证书、教师资格证书、各科学业成绩等原件及复印件各一份。

3、证件复印件按以下顺序排列并钉好：毕业生就业推荐表、户口、身份证、免费师范生证明、计算机等级证书、普通话等级证书、英语等级证书、教师资格证书、各科学业成绩等。

（三）试讲

时间：3月31日下午1：00。

地点：具体地点在资格审查时告知。

各专业按抽签顺序进行，每位30分钟独立备课时间，模拟讲课10分钟，试讲时应板书课程内容，使用普通话，英语专业须用英语，内容为高中现行教材，具体试讲课题由专业组在考生封闭后当场抽签确定。

四、体检和考察

根据试讲成绩，由高分到低分依次等额对报考人员进行体检和考察。体检标准参照教师资格认定体检标准进行。

五、聘用及待遇

对公示无异议的人员，经市人力资源和社会保障局审核备案后，办理聘用等相关手续，签定聘用合同。

六、名额如有空余，将面向社会公开招聘师范类毕业生。

第四篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。

第五篇：例物业管理有那些构成

例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费

费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常

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使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。

费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用

《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制

在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。

所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，