建设部陈淮：房地产发展与十二五城市化进程

第一篇：建设部陈淮：房地产发展与十二五城市化进程

建设部陈淮：房地产发展与十二五城市化进程

主持人：我们知道中国房产为什么发展这么快，其中城镇化化是非常重要的原因，接下来第12个五年计划，那二五计划当中也有城镇化，那么城市化在十二五当中有什么速度？那么城镇化建设究竟会给中国的房地产业带来怎样的一个新的特征呢？接下来我们顺着这个话题往下讲，我们有请建设部政策研究中心主任著名经济学家陈淮博士，他演讲的题目是房地产发展与十二五城市化进程，有请！

陈淮：我们今天讨论商业地产，还有一个城市化，不是十二五，还有一个城市化是我们中华民族面对的一个城市化，我们这个国家，这个社会，这个民族走到了一个历史转折的时期，这个转折就是从一个大多数人住乡下农耕文明自给自足的自然经济，转变到大多数人住城里城市人这一个过程，我们这一代深发现了前所未有的历史秘密，几千人没有被人逝波的历史秘密，什么秘密呢？大多数种地不一定吃饱，越少的人种地粮食吃不了，这就叫辩证法，这就是我们面对的城市化，当然我们面对城市化当中的问题是一个我们从来没有遇到前所未有的问题，我们今天讨论的是商业地产问题就是这个城市化组成部分，如同大家知道十二五规划当中二三线城市发展中小城镇建设，农民工定居以及完善住房保障体系都是城市化组成部分，另外我们从过去一段实践发展来看，一些城市群战略和一些新的综合配套改革试验区比如成渝，和一些新的近来区发展区域比如海新区，北部湾经济区，黄河三角洲这些都是十二五期间中国城市化新的特征。

我们今天讨论商业地产更靠近这个问题，主持人刚讲这句话我很赞成，他说下一段商业地产崛起将是一个很大的进程，我们走过了以住宅建设为人们瞩目焦点的阶段，现在我们到商业地产讨论的时候了，这不是我们自己主观想出来的，是世界上现代城市化进程中现代城市取代历史的城市，取代传统的城市最重要的标志，历史上人们知道巴黎什么呢？知道太晤湖，知道巴黎有巴黎圣母院，现在人们知道巴黎有协和广场，也就是说商业地产的崛起是现代城市发展过程中顺应市场经济用人权取代神权和王权的过程，是城市从贵族为主人转变为平民为主人的时代。商业地产和市场经济联系在一起，它的入场券不分人的社会身份差别，不管你是王爷贝勒，你爸爸是副部级还是老农民，你是农村户口还是城市户口，也不管是你美女超女还是丑女，在市场经济下参与资格只有一件事，就是以货币单位衡量的价格，这是一种平等，是一种文明，是一种进步，是对于历史上城市中形成的以神权和王权主宰的这样一个城市格局根本否定。历史上比兹堡钢铁之城很著名，底特律汽车之城很著名，现在他们还看成美国或者世界一流的城市吗？当人们提到东京的时候不再以重工业骄傲，而以他的新速度，当我们进入纽约的时候第五大道时代广场是人们津津乐道的地方，商业地产崛起，商业地产成为城市现代化城市的标志性区域和建筑是现代化的必然趋势。

第一层意思，我们不要小看，低估我们今天讨论的商业地产模式，是我们中华民族对城市化认识的一个巨大发展和深化，我们知道城市不仅是一个老工业基地，不仅仅是一个人口密集区，而且应当形成它特有的功能和资源配置能力，综合承载力。我们中国这个民族文化中是立足于农耕文明，自然经济自给自足的，在这样的文化体系中可以不含糊地说，充斥着对城市轻视、藐视、蔑视甚至是敌视的心里，在我们建国很多年里面，我们认为靠山分散进度才是中国经济发展的方针，才是好的，城市青年从一出娘胎已经是资产阶级了，是代表，加以改造才行，我们现在才知道城市发展原来是一个民族进入世界经济强过程中不可缺少的组成部分。所以我们到今天还时刻可见，在04、05、06年的媒体中充斥着大马路，大广场围剿这叫做不科学发展观，这都是地方政府往自己脸上擦粉的政绩工程，一场汶川地震才让我们知道原来现在城市中不可或缺，宽马路、大广场是必要的减灾、防灾设施。中国历史上城市这两个字中，城是以绝对排斥市场之势的，别看我们城市，这两字是对立的，城里住着贵族是王爷贝勒，没有交易资本的立足之地，咱们看到很多最近拍的中国一些老字号电视剧，什么白家老号，同仁堂呀，岳家铺之类的，在北京有一个传统的商业地产叫湖广会馆，现在还在，当年的湖广会馆的金碧辉煌我们依稀可见，不亚于北京城内的王爷府，今天它已经是湖北菜馆叫一个京剧博物馆，我希望大家到那里可以思考一下中国商业地产的进程，它可以说当时是一批富可敌国的商人在他们自己的买卖地建立一个高端企业家俱乐部，但是这个高端企业家俱乐部，这个标志性项目旁边环境是什么按？我给大家形容一下就知道中国传统文化中城和市的关系是什么？它的东侧是天桥，是卖膏药说笑的地方，它的南侧是无人掩埋的尸体乱葬岗子，它的西侧是菜市口，阿Q说咔嚓的地方，在中国传统格局中，商业市场市的地位就是这样，今天我们意识到了，现代化城市这个这个商业地产我是成为现代化国际化的组成部分和基本标志，是顺应经济潮流必须发展的方面，我以为这个讨论，这个年会和我们正在呼吁推进的这些事业，对我们民族社会经济发展来说具有极其重要的意义。但是另外一方面我们商业地产发展到今天，我们的确要有世界媲美的商业综合体，我们的确有了实力很强大的开发商，但是很遗憾地说，我们商业地产领域，如果说房地产发展不完善的话，它是比一般的住宅房地产发展还不完善，我们积聚在这里有做婚纱的，有拍婚纱照的，有设计婚宴的，唯独没有新娘，我们商业地产中所有盖房子的，卖东西的人都齐备了，唯独缺少了谁？应该是持有城市中商业地产的主体这件事。比如现在万达有大型的符合商业系统，我们商业地产还存在一个上了场了有守门员，有后卫，唯独缺前锋就开始比赛。

第二，大型的商业地产管理运行主体远不发育，靠个体商务，靠商业资本自己来分散购买商铺或者是大型商某一个参与者这样方式来经营。我们的商业设施发展过程中千层一面，我以为要发展具有地方文化设施的商业设施，中国是一个集千人文化深厚积淀的国家，而且每一个地区都有自己独特的地方，我们把所有的城市商业中心都盖成一样的，你说成都的商业中心也有，上海的也有，北京的也是，包括我们自己最值钱的，最有意义的文化元素舍去得太多了。

最后我们商业地产还有城市功能提升，和老百姓住宅环境的改善密切结合起来，事实上商业地产人们认为盖了一大商厦，这个地方房价就涨了，从整体看，商业地产越发达，房价会越低，信不信由你，你把一杯热水放到这里，到散会的时候它的温度和空间温度是一样的，这是一个亘古不变的符合客观的规律。但是在大系统中，永远不会达到一个温度处处均衡，同样我在一个小区中建设一个现代化商业中心，这个小区整体就提升了，这个地方来买房还买了这个地方商业园，买了就业条件和学校环境等，但是当我们二三先城市中小城市普通发展的时候，中国的商业地产形成和全国一体化和均衡化的时候，住在大城市必要性大大下降，大城市人口和居住压力下降，反而使中国大中城市和二三线城市差价拉大的趋势和房价过快上涨的趋势得到抑制。这也是发达国家的经验所证明的事，以上仅供来宾参考，谢谢大家！

主持人：非常感谢陈淮博士，他的演讲非常精彩，而且从文化角度，从历史的角度，最后再从市场角度分析，给大家提供了一个非常全新的思路和视角，我相信对在座的各位有所启发。

第二篇：浅谈城市化进程与房地产投资

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浅谈城市化进程与房地产投资

作者：程征贵 林子文

来源：《沿海企业与科技》2006年第02期

[摘 要]文章分析了20世纪80年代以来江苏城市化进程的主要特征及其对房地产投资的影响，并运用逐步回归法对江苏城市的主要经济指标及房地产投资额进行实证分析，根据最优相关模型得出城市化进程与房地产投资具有高度相关性的结论；

[关键词]城市化进程；房地产投资；最优相关模型；对数相关模型

[中图分类号]F293.35

[文献标识码]A

第三篇：关于城市化进程发展的几点建议

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关于城市化进程发展的几点建议

作者：张喆

【摘要】城市化进程是我国社会发展中的必然趋势，是建设中国特色社会主义的重要组成内容。在实现城市化发展的过程中，我国政府应该科学地调整城镇化、城市化以及现代化三者之间的关系。本文就我国的城市化进程发展提出了几点建议。

【关键词】城市化进程 经济全球化

城市化是社会发展中系统而漫长的过程，它不仅仅是单纯地进行城乡人口结构转化，也不单纯是产业结构和空间分布结构的改变，而是以将传统的生活、劳动方式逐渐向现代化生活、劳动方式作为核心内容的综合性目标。在我国城市化进程发展中，仍然面临着很多的问题，本文就城市化发展提出了几点建议。

一、城市化进程需要把握好推进次序

现代城市的发展，有着一定的推进次序。总的来说，城市化进程需要遵循三个基本步骤，首先是实现农村城镇化，然后实现城镇现代化，最终才是实现城市现代化建设，这是因为城市化进程是一个长时间的过程，城市作为经济发展中的社会产物，在三个不同的时期被赋予了不同的任务。

在农村城镇化时期，城市化建设需要注重工业化的发展，逐渐从传统的手工作坊转变向机械化生产，最终实现电气化工业建设。而当农村城镇化发展到一定水平，在自然环境、市场规模以及交通建设等方面都取得了良好成绩后，就需要开始实现城镇城市化。通常来说，城镇城市化需要经历这几个过程：（1）不断地提高工业化水平。（2）构建良好的发展环境，硬环境和软环境相结合，促进人口和产业工人逐渐从农村地区集中到城市。（3）持续性完善城市发展所需要的基础设施建设工程，和城市功能相配套。在发展条件较为良好的地方，在实现了城镇城市化建设之后，需要向着更高的目标城市现代化前进，这也是目前我国城市化进程建设的终究目标。在这一时期，城市功能需要更高水平、更加全面的发展，需要在城市中构建完整性、立体化的交通、信息网络，需要具有较强的金融功能和齐备的贸易水平，保证城市能够成为一个市场中心、信息中心、服务中心以及管理中心，能够变成物流、资金流、信息流以及人流的重要集散区域，甚至成为国家、国际的核心城市。

我国的城市化发展进程具有较为明显的三步走“并行推进”特点，是一个跨越式的发展模式。在过去的几十年中，社会关注的热点在于城市的现代化建设，其次才是实现城镇城市化，再次是农村的城镇化建设。因为当前我国的农村地区资金不够，而且农民群体的收入普遍较低，和城市现代化建设、城镇城市化建设的巨大改变相比较，我国的农村城镇化建设力度明显较低，也带来了很多方面的矛盾，比如社会的三农问题愈发严重，社会的二元结构也存在有很大的不平衡，城乡之间的差距逐渐扩大等，因此我国政府应该较好地把握城市化进程的推进次序，统筹城乡发展，在科学发展观的指导下实现共同的发展进步。

二、坚持实施“三集中”战略

“三集中”战略指的是：人口向城镇集中、工业向园区集中、土地向规模经营集中。这是我国城市化建设过程中所必须坚持的战略方针。

首先，在当前，我国城市化建设的重难点都集中在农村地区，我国的农业水平由于受到多方面的影响，还相当的落后，仍然保持过去的小农经济耕作格局，农业的发展现状严重地制约着城市化建设进程。只有实现农村人口向城镇地区的转移，才能够更有效地进行农民身份转型，促使农民更好地融入到城市人口中去，为全面实现小康社会奠定良好的社会基础。第二，实现工业向园区的集中，能够有效地帮助乡镇企业实现产业升级，快速地提升工业生产工艺技术水平，能够在相互影响相互支持的环境中实现文明生产，更好的保护生态环境，转自论文部落论文范文发表论文发表

实现工业的可持续发展。第三，土地向规模经营集中能够在很大程度上帮助农业展开技术转型，能够促进农业结构和组织方面的完善转型，能够明显地提升农业劳动生产率以及土地产出率，紧密地结合市场需求来调节农业产品结构，将农业生产当成是有机的整体，来进行科学合理的分工，提升农业的市场竞争能力，慢慢的提升规模效应。

三、深入探索农村制度建设

上文说到了我国城市化进程发展的重点、焦点、难点都集中在农村地区。这其中涉及到了农村制度建设的问题，城市化进程必然会对农村底层人民的生活造成很大的影响，城市化并不仅仅是实现工业化，或者是单纯的户籍改革，而是推行一种新型的社会模式，将过去的生产、生活进行大幅度改革，需要经过充分地调查和探索。

传统的农村地区，主要是根据血缘关系、宗族关系为中心来进行发展，和国家政权结构有着一定的区别。在新中国成立之后，国家政府对于传统的农村结构展开了全面的改革，从经济、政治、文化等多个方面进行管理和控制，但是在很长一段时期内，我国农村的城市化进程处于一种扭曲的状态。

实现城市化发展的根本在于构建先进的制度体系，尤其是市场经济制度，通过制度才能够在实质上引导民间的力量，来自发的走上城市化道路，不然全凭政府行政是远远达不到预期的目的。政府在制定相关政策的时候，应该尽量的多给予，少获取，为农村的城市化改造创造良好的外部环境，探索出合理的城乡统一制度体系，包括了户籍制度、劳动就业制度、社会保障制度等，只有为农民的生活提供更为优越的条件，才能够促进农村的城市化发展进程。

四、总结

城市化发展进程是一个非常庞大的课题，结构十分复杂，并不是三言两语就能够说清的。我国有关于城市化的理论研究和实践研究方兴未艾，城市化进程是国家发展的必然趋势，但是其中存在的问题也不容忽视。本文就该课题提出了三点建议，城市化进程需要把握好推进次序，坚持实施“三集中”战略，深入探索农村制度建设，希望能够为我国城市化发展起到一定的指导作用。

参考文献

[1]吴菁.失地农民在城市化过程中的社区融入研究[J].经营管理者，2011（15）.[2]周一星，曹广忠.改革开放20年来的中国城市化进程[J].城市规划，1999（12）.[3]白永秀，赵勇.中国城市化发展模式转型——由“被动城市化”到“主动城市化”[J].领导之友，2011（09）.

第四篇：城市化进程,发展历史

1.城市化

城市化是当前和未来相当长时期内中国最主流的事件。诺贝尔奖获得者斯蒂格利茨所言“21世纪影响世界的两件大事是美国的高科技和中国的城市化”。中国正处在一个城市化的高速发展期，在未来的30年中，城市化将是中国社会变迁与转型的主流。目前，我国城市人口刚达到6.1亿人，城市化率约47%，每年增长将近一个百分点。在未来20—30年中国城市人口达到75%左右，中国将会出现巨大的人口变迁过程，即将有6亿农业人口走进城市。

这也是人类历史上一个空前的变化。我们甚至可以以城市化进程度量房地产业的未来。每年城市人口增加1个百分点，可以消化新增住宅供应的大半。以南京为例，根据建委统计，在2000-2005年，城市人口增加了125万，每年增长25万人，按照人居住房面积30平米计算，每年城市人口增加的增量需求为750万，基本等同于每年房地产市场供应量的平均值。新增城市人口也为住房投资的转让和租金实现提供保障。南京市2020年人口要超过千万，基本上仍将持续每年增长20-30万人。

从城市化的数量来看，其是分阶段的，30%以下是城市化低水平时期（我国2000年前），30%以上是快速增长期，50%以上是平稳增长期，70%以上才是成熟期，而郑州是2011年3月份的数据显示郑州的城市化进程是41%，还有30—40年的黄金发展期。

城市化的历史进程

世界城市化的进程大致经历了三个阶段

早期城市因生产力水平不高，可提供城市居民需要的农副产品数量有限，所以城市发展受到限制。那时城市数目少、规模不大，城市人口比重小，主要分布在灌溉发达、利于农业生产或便于向周围征收农产品的地带。早期城市主要为行政、宗教、军事或手工业中心。这个阶段延续的时间最长，城市人口增长缓慢，直到1800年，世界城镇人口仅占总人口的3%18世纪中叶开始，迎来了城市发展史上一个崭新的时期。在工业革命的浪潮中，城市发展之快、变化之巨，超过了以往任何时期。工业化带动城市化，是近代城市化的一个重要特点。欧美国家城市数目激增，城市规模快速增长，英国在1900年城镇人口比重达到75%，成为世界上第一个城市化国家。近代世界城市化的又一特点是亚非国家城市化的兴起，出现了一元的封建城市体系向封建城市与近代城市并存的二元结构转化。世界城市体系的出现是近代城市化的第三个特点。1950年，世界城市化水平上升到29.2%开始形成世界规模。因为从50年代到70年代初期，资本主义国家经济增长较快，殖民地半殖民地国家取得政治独立以后，经济上也有一定发展，这一切大大加快了世界城市化的进程。发展中国家已经构成当今世界城市化的主体。

城市化的阶段特征

根据发达国家的城市化经历，一个国家或地区的城市化过程大致呈一条拉平的“s”形曲线。当人口城市化水平达到30%左右时，进入快速发展阶段，达到70%左右时，进入相对稳定阶段。发达国家的城市化过程至今经历了四个阶段：该阶段城市化的主要特征是中心城市人口和经济迅速增长，特别是市中心城工商业继续向城市，特别是大城市中心集中的同时，郊区人口增长超经济复兴，人口出现重新回升。

房产在中国发展史

中国房地产市场发展的历史

第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最

高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策，最早是1978年，至今已经走过了30年历史。

第五阶段：房产泡沫即将破

历史上三次房地产泡沫

●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”

经济经过一次重创后，房价以平稳螺旋式上升，一直到今天的房价，目前，美国洛杉矶房价一般在200万-280万可以买到70-150的房子的公寓，折合人民币单价3万-4万，在美国纽约房价一般在4万-6万。香港香港区一般房价基本在折合人民币单价4—7万，新界

基本在3万到6万。

房地产的强劲发展给各国经济都带来巨大的伤害，20世纪是世界经济快速发展的100年但总体房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的最重要因素，对于中国也是这样，别看中国掩饰的挺好，能遮挡住国外的爆料吗？中国的经济已经收到重创了，中国房地产发展到一定阶段肯定是有泡沫，我们国家是中国共产党执政的社会主义国家，国家肯定会对房地产调控的，房地产发生泡沫是正常现象，甚至崩盘也是正常现象，调控以后国家是要淘汰掉一些小企业，一些发展不规范的企业，促进房地产行业的正规健康发展，更专业化，更人性化，产品化，所以淘汰必然会带来挑空，我们要正视对待经济发展规律，现在国家已经发现问题了，已经开始调控了，李克强发表说 “房地产调控政策会继续执行下去，促进房地产行业健康稳健发展。”

总结三点：

1、中国城市化进度发展推动下，房地产仍然有30-40年的黄金发展期

2、根据外国房地产，香港房地产发展历史，可以参照中国的房地产发展只是初期，潜力非常大，也避免了社会大经济的动荡

3、目前国家政策是倾向保证房地产健康稳健发展。

短期市场：

1.此前就短期的市场（半年内）进行了判断。也提到，作为一种长远看待的背景，虽然几乎没有只涨不跌的市场，但是中国大城市房价的螺旋式上升在未来十年乃至二三十年时间内是不可改变的趋势。评价短期的市场和长期的市场的侧重点是不一样的。短期市场主要是看政策的变化，长期的市场则在于制度和其他客观事实的影响。前者的变

动性很大，后者的稳定性更强，所以长期的预测比短期的预测来的要准确，因为可以对待长期通过把握其客观规律来实现。不少人经常谈中短期而不敢谈中长期，认为那里的不确定性更大，实际上是缺乏宏观的把握能力所致。

第五篇：“十二五”时期我国城市化进程思路与金融支持

“十二五”时期我国城市化进程思路与金融支持 国家开发银行 规划局 郭新双 2010年4月 “十二五”时期，城市化率增幅较高的省份大多为中部省份和西部较发达的省份：河南（城市化率提高13.2%）、安徽（12.8%）、江苏（12.4%）、内蒙古（11.8%）、四川（10.4%）、河北（10.2%），以及重庆、湖南、陕西、江西、广西等省份。上海、北京、天津、浙江等城市化率已较高的发达地区，增幅将明显低于全国平均水平。开发性金融作为中国金融体系的重要组成部分，是促进中国经济发展、推动城市化进程的有效方法。开发银行作为中长期信用、债券类、批发性银行，以增强国力、改善民生为使命，通过规划先行和融资推动市场建设，为国民经济重大中长期发展战略服务，助力中国城市化发展。30 开发性金融是推动中国城市化发展的重要力量 开行 工行 交行 建行 农行 中行 24.1%

9.6% 9.1% 7.2% 5.6% 4.4% 2008年各大行城建贷款投放比重 非城建类 城建类 资料来源：2008年各大行年报；开发银行近年来开行城建贷款1余额 25% p.a.注：1.根据建设部统计制度中城建行业口径。开发性金融支持城市化发展案例――芜湖模式1998年，开行与芜湖市政府合作，首创城市基础设施贷款领域的“芜湖模式”，已累计融资86亿元，基本上是近10年来芜湖城市建设投资额的一半，有力地促进了芜湖市经济发展和城市面貌的巨大改变。311998年，芜湖市GDP185亿元，城市化率32.1%；2008年，芜湖市GDP750亿元，城市化率64.4%；10年间，GDP年均复合增长率15％（同期全国10.8%），城市化率年均增长3个百分点（同期全国1.2）。国

家开发银行 * China Development BankCDB 目录 城市化的一般规律及特征 中国城市化特点和发展格局 城市化发展需要强有力的金融支持 1

一、城市化的一般规律及特征 2 1 2 3 4 5 6 城市化 中产阶级的崛起 人口老龄化 新能源 中国走向全球 技术与创新 中国的经济和社会发展中将出现“六大趋势” 3中国的城市化和美国的高科技是影响21世纪人类发展进程的两大关键因素。――斯蒂格利茨 城市化是工业革命以来人类文明的大趋势18世纪中叶开始的工业革命实现了从工场手工业到大机器生产的飞跃，从此世界从农业社会开始迈入工业社会，从乡村化时代开始进入城市化时代。2008年，世界城镇人口比重超过50%，人类进入城市时代。(The world enters into urban era.)――联合国《世界城市化展望》(World urbanization prospects: the 2007 revision)注：1.根据联合国的划分，不发达地区指亚洲（不含日本）、非洲、拉丁美洲和大洋洲（不含澳大利亚、新西兰），发达地区指欧洲、俄罗斯、北美洲、日本、澳大利亚、新西兰。2.数据来源：United Nations城市化发展的主流已从发达国家转移到发展中国家 1950年，发达地区城市人口比重超过50% 联合国预测2019年不发达地区城市人口比重将超过50%近200年，世界人口增加了4.4倍，城市人口增加了40倍有余 世界城市化率 城市人口(百万)农村人口(百万)1850 世界12.6亿 城市0.08亿 2009 世界68.3亿 城市34.2亿 4

（一）城市化水平与城市化率的区别 城市人口比重、适龄人口入学率；人均国内生产总值；城市第三产业占国内生产总值比重；就业率；城市

人均道路铺装长度；城市用自来水普及率；城市人均住房面积；万人拥有医生数；人均公共绿地面积；„„ 城市化水平综合指标体系城市化是非常复杂的社会现象，对城市化水平的度量难度很大。为简单实用、易于理解和比较，现在被普遍接受作为衡量城市化水平的指标是人口统计学的指标――城市化率，即城镇人口占总人口比重，用来反映人口在城乡之间的空间分布。其实，城市化率和城市化水平是两个概念，城市化水平需要一个全面的指标体系进行衡量： 5

（二）工业化与城市化的关系工业化推动城市化：工业化使资本和人口向城市集中，加速了城市化。城市化促进工业化： 大量生产要素和消费活动向城市集中，通过规模经济和聚集效应带来报酬递增，进一步促进工业化向高级阶段演进。一般趋势：根据钱纳里－赛尔奎因模型，工业化中期及以前，制造业带来大量就业岗位，快速拉动城市化；当工业化演进到较高阶段，工业化与城市化的关系呈松散化，对城市化进程的主导作用逐步由工业转变为第三产业。低收入国家1 下中等收入国家 上中等收入国家 高收入国家 城市化率 非农产业比重 非农产业就业比重 工业就业比重 工业比重 ％ 年 年 年 年 ％ ％ ％ 注：1.中国和印度之外的低收入国家。2.1997年数据为各国1990-1997年间最近年份的数据。3.划分标准为世界银行标准，根据2008年最新数据划分，2008年中国为2770美元，属于下中等收入国家。4.数据来源：世界银行《世界发展报告》。不同收入国家工业化与城市化趋势 ≤975$ 976$－3855$ 人均国民收入 3856$－11905$≥11905$ 工业主导非农产业，城市化由工业

化带动。工业比重增加开始放缓，在后期城市化开始由第三产业带动。工业比重开始降低，城市化的带动力转为第三产业。城市化主要由第三产业带动。6

（三）城市化和经济发展水平之间具有高度相关性 7 1977年世界137个国家（分40个组）城市化率与人均GNP的对数曲线关系（周一星，1982）2008年我国各省城市化率与人均GDP的对数曲线关系 1960－1999年34个国家城市化率和人均GDP对数之间的近似线性关系（冯俊新，2006）城市化与经济发展存在着互相促进，互为因果的关系。对数曲线关系的含义：当城市化水平较低（＜30%）时，经济增长和城市化之间的拉动关系较弱；随着二者的发展，彼此的拉动作用加大；当经济增长和城市化水平（＞70%）都达到一定高度后，彼此的拉动作用减弱。（％）

（四）城市化进程可分为三个阶段，特征各不相同 资料来源：世界银行报告《集中而不拥堵》 8 不同城市化阶段及其特征资料来源: 麦肯锡全球研究院报告；小组分析 9

（五）国外城市化发展的经验和教训 教训 经验处理好城乡关系。城市化离不开农村的健康发展。其中韩国的“新农村运动”是在工业化和城市化过程中同步推进农村现代化的成功探索。防止城市化“空心化”。城市无限蔓延带来巨大浪费。美国的郊区化是最为极端的例子，为此20世纪80年代美国提出了“精明增长（smart growth）”,强调紧凑集约发展。经济发展与城市化不相适应,带来一系列经济和社会问题。以拉美、南亚为代表,人口快速聚集于城市,但是就业岗位不足、基础设施落后、公共设施匮乏，贫民窟现象很严重，造成“孟买病”、“墨西哥病”等典型“城

市病”。规划在城市化发展中发挥重要作用。城市化发展较为成功的国家，如英国和其他西欧国家、日本和韩国政府都坚持以规划为主体的公共干预政策。城市化与金融发展互相促进支持。城市化需要大量资金支持，首先在发达国家促进市政债、产业基金等金融产品创新，保障城市化发展的多元资金供给。10 11

二、中国城市化特点和发展格局 特点一：中国进入快速城市化时期建国以后，我国城市化发展大致分为正常发展、大起大落、稳步增长、快速增长四个阶段。城市化发展的S型曲线 中国（45.7%，2008年）中国城市化发展四个阶段91996年以来，我国城市化率年均增长1.3%，相对于同期世界城市化的年均增长速度为0.3-0.5％，中国进入快速城市化时期。美国著名的规划大师John Friedmann（2006）称之为“urbanizing at breakneck speed”。2009年底，中国城市化水平已达到46.6%，城镇人口6.22亿。8 1949-1957 正常发展 1958-1978 大起大落 1979-1995 稳步增长 1996至今 快速增长 “十二五”期末我国城市化率将达到53% 未来五年，我国城市化仍将处于快速发展阶段，总体上将呈现出逐步小幅加速增长的态势，预测到2015年我国城市化率将达到53%左右。预测前提：我国经济社会发展阶段、城市化发展发展的一般规律、宏观经济发展运行的基本态势与政策动向。2010-2015我国城市化水平预测 13 46.6 40年间我国城市化与经济发展偏离度K值的变化