城镇建设用地节地模式及适用性研究

第一篇：城镇建设用地节地模式及适用性研究

城镇建设用地节地模式及适用性研究1

李 凯，王 翔，刘家佳，周 伟

1,2（1.中国地质大学（北京）土地科学技术学院，北京100083；

2.国土资源部土地整治重点实验室，北京100083）

摘要：以国土资源部评选的151个国土资源节约集约模范县（市）为研究对象，梳理我国城镇建设用地节地途径和手段，总结、归纳城镇建设用地节地模式，并从地形条件和经济发展水平两个方面对各类节地模式进行适用性分析。结果表明，不同节地模式适用程度呈现差异，从被引频次统计看，各模式受重视程度依次是：时序优化>旧地改造>集中布局>空中拓展>闲地清理>产业升级>新地开发>地下开发。节地模式适用程度受城市地形地貌和经济发展水平影响，各地应因地制宜选取合适的若干节地模式进行节地城市建设。

关键词：城镇建设用地；节地模式；适用性；地形；地貌；国土资源；节约集约；模范县（市）

中图分类号：F301.2；F062.1 文献标识码：A 文章编号：1672-6995（2017）06-0000-00

0引言

土地节约集约利用是生态文明建设的根本之策，是新型城镇化的战略选择[1]。20世纪初，国内诸多学者围绕城市各类用地节约集约利用的概念内涵[2-4]、评价方法[5-7]、影响因素[8-10]等开展了深入研究，为推进节约集约用地奠定了坚实的理论基础。学者董国良等提出的“JD模式”更是受到了社会各界的广泛关注和支持[11]。2012年，付英等对“节地技术体系”“节地标准体系”“节地评价体系”“节地模式”等进行了深入研究，形成了《中国节地技术政策大纲》基本框架[12]。同年，张宇欣等将“城镇建设用地节地模式”定义为“解决城镇建设中的土地资源不足和空间扩展受限问题、实现城镇建设科学发展的手段、方式和途径的理论概括与总结”，并将我国城镇建设用地节地模式总结归纳为“平面节地型”“立体开发节地型”和“时间节地型”三种模式，完善了我国节地模式理论体系[13]。2014年，王芳芳等从工程学角度开展了集约用地模式顶层设计，初步解决了我国“有政策无手册”的政 1收稿日期：2017-05-16；修回日期：2017-05-17 基金项目：中国土地勘测规划院部门预算项目“典型节地技术与模式适用性研究与范式设计 ”（20161811210）作者简介：李凯（1993—），男，湖南省江华县人，中国地质大学土地管理硕士研究生，主要研究方向为土地资源管理。

策落地难问题[14]。在此期间，国家也出台了大量节约集约用地政策[1,15,16]，制订了一系列建设用地集约利用标准[17-19]，促进了建设用地的节约集约利用。2014年国土资源部发布《关于推进土地节约集约利用的指导意见》[1]，指出“推广应用节地技术和模式，及时总结提炼各类有利于节约集约用地的建造技术和利用模式，完善激励机制和政策，加大推广应用力度”。因此，基于我国现有节约集约用地的实现途径和手段，系统总结我国城镇建设用地节地模式及其适用性，对于在全国范围内，提升土地节约集约利用水平具有重要意义。

本文以151个国土资源节约集约模范县（市）为研究对象，在梳理我国现有城镇建设用地节地途径和手段的基础上，总结归纳出典型的城镇建设用地节地模式并对其适用性进行研究，以期为城市土地节约集约利用提供参考。1城镇建设用地节地模式分类

通过梳理国土资源节约集约模范县（市）有关评选资料，总结出我国现有城镇建设用地节地途径和手段，主要包括：规划管控、计划调节、标准控制、退二进

三、腾笼换鸟、零地技改、标准厂房建设、三旧改造、立体开发、闲置土地清理、低效用地再开发、废弃地利用、低丘缓坡开发、未利用地开发等。按照节地侧重点的不同，将以上节地途径和手段归纳为三大类节地模式，即时间型节地模式、空间型节地模式和平面型节地模式。为增强节地模式的可理解性和可操作性，进一步将三大类节地模式划分为8类子模式，其中：时间型节地模式包括时序优化模式，空间型节地模式包括空中拓展模式、地下开发模式，平面型节地模式包括集中布局模式、产业升级模式、闲地清理模式、旧地改造模式、新地开发模式（表1）。

表1 城镇建设用地节地模式分类

节地模式 子模式

模式描述

在时间尺度上节约集约利用土地，主要是通过规划管控、计划调节等手段保障一定时时间型 时序优化 间阶段内的用地需求，合理安排土地投放的数量和节奏，从源头节约集约用地，防止新的土地闲置现象发生。

地上空间的立体利用，主要是通过高层建筑、高架桥以及立交桥等方式增大有限土地空中拓展

空间型

地下开发 面积的容积率，提高土地利用效率。

地下空间开发，主要是指把城市交通（地铁和轨道交通、地下快速路、越江和越海湾 隧道）尽可能转入地下，把其他一切可能的设施（如停车库、污水处理厂、商场、餐饮、休闲娱乐等）尽可能建于地下，实现土地的多重利用，提高土地利用效率。强调通过提高土地平面利用的紧凑度、优化用地结构来提升土地的容积率，减少土地集中布局

浪费，包括工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中等措施。通过退二进

三、退低进高、腾笼换鸟、建筑改造等方式将占地多、产出少的产业或建产业升级

筑进行替换、升级，提高产业用地的利用效率。

闲地即闲置土地。闲地清理旨在通过清查、督促、收回等方式盘活闲置土地，挖掘存闲地清理

平面型

增建设用地的开发，从而实现节地的效果。

旧地指的是城镇存量建设用地中的低效利用土地。旧地改造则是指通过工艺改进、零旧地改造

地技改、退二进

三、腾笼换鸟等方式提高建设用地的利用效率。

新地即新增建设用地。新地开发模式指的是通过低丘缓坡、荒山、滩涂、沼泽等未利新地开发 用地开发，或者通过城乡建设用地增减挂等方式获取新增建设用地指标，减少建设用地扩张占用耕地，从而达到节地的效果。量建设用地的潜力，一方面可以提高存量建设用地的利用效率，另一方面也减少了新

2节地模式适用性研究 2.1总体情况分析

本研究引入“被引频次”和“被引率”的概念，其中“被引频次”代指某一节地模式在所有模范县（市）中被引用的总次数，可以客观地说明该模式总体被使用和受重视的程度，以及在全国节约集约用地中的作用和地位。“被引率”则是某一节地模式的被引频次与模范县（市）总数量的比例，可以在一定程度上反映节地模式在城市中的适用程度。对151个节约集约模范县（市）节地模式进行统计（表2），得到目前各节地模式的被引频次排序：时序优化>旧地改造>集中布局>空中拓展>闲地清理>产业升级>新地开发>地下开发。其中，“时序优化”的被引频次为151次，被引率达到100%，这也表明了我国的建设用地开发和布局不能脱离土地利用总体规划，而供地更要以土地利用年度计划为准，以避免产生新的闲置土地，降低土地利用效率。另外，“旧地改造”模式的被引频次为92次，被引率为60.93%，是除“时序优化”外最受重视的节地模式，表明大多数城市目前还是最注重低效建设用地的潜力挖掘，并把它作为城市节约集约用地的一个主要手段。这就要求每个城市需要在规划计划管控的基础上，通过三旧改造、退二进三等措施来提高土地利用效率。而且，相对于“旧地改造”，“新地开发”的被引率只有15.23%，这表明我国城市土地利用方式已逐步从注重“增量开发”向注重“存量挖潜”转变。而土地作为一种有限的自然资源，“存量挖潜”理应成为城市节地的重要手段。然而，作为增加土地容积率最直接有效的两个手段，“集中布局”和“空中拓展”模式的被引率分别只有39.74%和26.49%，说明对城市土地集约利用的认识还不够深刻，对这两个模式的重视程度不够。

表2 节地模式被引频次及被引率统计

节地模式 时序优化 旧地改造 集中布局 空中拓展 闲地清理 产业升级 新地开发 地下开发

被引频次 151 92 60 40 37 37 23 13

被引率（%）

100.0 60.93 39.74 26.49 24.5 24.5 15.23 8.61 2.2节地模式与地形地貌的关系

为了探讨节地模式与城市地形地貌之间的关系，将151个模范县（市）分为两类，一类是平原区城市，另一类是非平原区城市，包括地貌为山地、丘陵、高原、盆地以及这四者混合分布的城市。其中，平原区城市共30个，非平原区城市共121个。

通过统计两类城市的节地模式，得出平原区和非平原区城市节地模式被引频次和被引率统计结果（表3）。通过对比可以发现，两种类型城市对不同节地模式的重视程度不尽相同。从纵向来看，平原区城市重视的节地模式依次为：优化时序、旧地改造、集中布局、产业升级、闲地清理、空中拓展、地下开发、新地开发。而非平原区城市重视的节地模式依次为：时序优化、旧地改造、集中布局、空中拓展、闲地清理、产业升级、新地开发、地下开发。可见，非平原区城市比平原城市更加注重“空中拓展”，这反映出了非平原区城市建设用地存量少、开发难度大等问题。而平原区城市更加注重的是“产业升级”，这也表明了平原区城市的经济发展水平相对比非平原区城市高。从横向来看，单一节地模式在不同类型城市中的被引率也有所差异。除了“空中拓展”和“新地开发”在非平原区城市的被引率比平原区城市的高之外，其它模式均在平原区城市有较高的被引率，这也更好地反映了非平原区城市建设用地存量少、平面扩张难度大的现状。另外，通过统计非平原区城市中的“山地城市”和“高原城市”的被引频次，发现这两类城市均没提出采用“地下开发”的节地模式。这也在一定程度上反映了山地区和高原区城市的工程地质条件差、施工难度大、开发费用高等现状。

表3平原区和非平原区城市节地模式被引频次和被引率统计

平原区

节地模式 时序优化 旧地改造 集中布局 产业升级 闲地清理 空中拓展 地下开发 新地开发 被引频次 23 14 12 8 7 4 2

被引率（%）

100.0 76.67 46.67 40.0 26.67 23.33 13.33 6.67

节地模式 时序优化 旧地改造 集中布局 空中拓展 闲地清理 产业升级 新地开发 地下开发

非平原区 被引频次 121 69 46 33 29 25 21 9

被引率（%）

100.0 57.02 38.02 27.27 23.97 20.66 17.36 7.44

2.3节地模式与城市经济发展水平的关系 2.3.1城市分类

选取城市化率、人均建设用地面积、地均GDP、第一产业占比、第二产业占比、第三产业占比、城市人均可支配收入等7个指标，通过K-均值聚类模型将151个模范县（市）划分为6大类城市，并得到各类城市7个指标的平均值（表4），基于此总结每类城市在城市化水平、建设用地规模现状、建设用地使用效率、城市产业结构以及经济发达水平之间的差异。

表4 六类城市聚类指标比较

人均建设城市类型 地均GDP

用地面积

（亿元/km）

（m/人）

一类 二类 三类 四类 五类 六类 38.06 13.84 13.51 12.22 11.00 8.75

42.78 85.45 75.80 71.50 49.05 54.50

0.99 0.38 0.63 0.61 0.40 0.38

0.00 0.04 0.04 0.08 0.18 0.20

0.09 0.53 0.53 0.60 0.52 0.41

0.91 0.43 0.43 0.33 0.30 0.39

59703.80 45363.00 36689.90 29146.90 23686.12 19552.53

2城市化率（%）

第一产业第二产业第三产业城市年人均可

占比（%）占比（%）占比（%）支配收入（元）

为更清晰地表达各类城市之间的差异，将各指标数据标准化后，做出每类城市雷达图（图1）。

图1 六类城市聚类指标比较

通过表4和图1总结出每类城市的经济发展特点，如下：

一类城市：第三产业主导的高度城市化区域，第一、第二产业占比较低，几乎不发展第一产业；人民生活水平高，城市年人均可支配收入高达59703.8元；人均城镇建设用地面积较小，但是地均GDP高达38.06亿元/ km2，建设用地使用效率高。代表城市有北京市西城区、东城区，福建厦门市思明区等。

二类城市：第二、第三产业主导的低度城市化区域，第二产业占比略高于第三产业，第二、第三产业占比相差10%；人民生活水平高，城市年人均可支配收入可达45363元；人均城镇建设用地面积大，地均GDP为13.84亿元/ km2。代表性城市有浙江省嘉兴海宁市、杭州市萧山区等。

三类城市：第二、第三产业主导的中度城市化区域，第二产业占比略高于第三产业，第二、第三产业占比相差10%；人民生活水平较高，城市年人均可支配收入为36689.9元；人均城镇建设用地面积较大，地均GDP为13.51亿元/ km2。代表性城市有北京市平谷区、上海市松江区等。

四类城市：第二产业主导的中度城市化区域，第二、第三产业占比相差27%，第一产业占比8%；人民生活水平偏低，城市年人均可支配收入为29146.9元；人均城镇建设用地面积较大，地均GDP为12.22亿元/km2。代表性城市重庆市渝北区、四川省成都市青白江区等。

五类城市：第二产业主导的低度城市化区域，第二、第三产业占比相差22%，第一产业占比18%；人民生活水平偏低，城市年人均可支配收入为23686.12元；人均城镇建设用地面积较小，地均GDP为11亿元/km2。代表性城市有河北省保定高碑店市、湖北省荆门钟祥市、山西省晋中市平遥县等。

六类城市：第一、第二、第三产业融合发展的低度城市化区域，第二、第三产业占比相近，第一产业占比20%；人民生活水平较低，城市年人均可支配收入仅有19552.53元；人均城镇建设用地面积较小，地均GDP仅为8.75亿元/km2，建设用地使用效率偏低。代表性城市有四川省达州市大竹县、宁夏回族自治区石嘴山市平罗县等。2.3.2不同类城市节地模式差异研究

通过统计6类城市8种节地模式的被引频次和被引率，得到每类城市的节地模式排序（表5），排名越靠前说明该类节地模式越受重视，也即该类模式适宜程度越大。结合表4 和表5可以看出，“空中拓展”与人均建设用地面积呈现一定的负相关关系，表明人均建设用地越少，城市越适宜“空中拓展”。“地下开发”则与城市人均可支配收入和地均GDP呈正相关关系，说明经济越发达的城市对地下空间开发的需求越大，也同时说明了只有经济发展到一定水平才具备地下空间开发的条件。“集中布局”和“闲地清理”模式在地均GDP较小、土地使用效率较低的第二、第三、第五、第六类城市中的被引率最高，说明这四类城市适合采用“集中布局”和“闲地清理”来提高土地利用效率。“产业升级”模式在第二、第三产业占比最大的四类城市中被引率最高，而在第二、第三产业占比最小的三类城市中被引率最低，说明第二、第三产业占比越高的城市，对“产业升级”需求越大，即第二、第三产业占比越高的城市越适合“产业升级”。除四类城市外，“新地开发”在第二产业占比相对较高、城市化水平较低的其余五类城市中均占有一定的比例，且“新地开发”与第二产业占比呈现高度的正相关关系，表明城市化水平低的城市更适合“新地开发”，且第二产业占比越高则越适合。

表5 六类城市节地模式排序

城市类别 一类 被引率 二类 被引率 三类 被引率 四类 被引率 五类 被引率 六类 被引率 时序优化 100.00% 时序优化 100.00% 时序优化 100.00% 时序优化 100.00% 时序优化 100.00% 时序优化 100.00% 旧地改造 60.00% 旧地改造 80.00% 旧地改造 62.50% 旧地改造 48.39% 旧地改造 62.30% 旧地改造 60.71%

产业升级 60.00% 产业升级 50.00% 集中布局 43.75% 集中布局 35.48% 集中布局 36.07% 集中布局 57.14%

模式排序 空中拓展 40.00% 闲地清理 40.00% 产业升级 43.75% 产业升级 22.58% 空中拓展 27.87% 闲地清理 32.14%

地下开发 40.00% 地下开发 30.00% 空中拓展 37.50% 闲地清理 22.58% 闲地清理 24.59% 空中拓展 28.57%

集中布局 20.00% 集中布局 30.00% 地下开发 12.50% 新地开发 22.58% 产业升级 16.39% 产业升级 14.29%

闲地清理 0.00% 新地开发 20.00% 闲地清理 12.50% 空中拓展 19.35% 新地开发 16.39% 地下开发 7.14%

新地开发 0.00% 空中拓展 10.00% 新地开发 12.50% 地下开发 6.45% 地下开发 3.28% 新地开发 7.14% 3结论与讨论

本文通过梳理151个节约集约模范县（市）城镇建设用地节地途径和手段，提炼出时序优化、空中拓展、地下开发、集中布局、产业升级、闲地清理、旧地改造、新地开发等8种城镇建设用地节地模式，为各地节约集约用地提供了模式参考。通过被引频次统计得知，目前我国城市节地模式受重视程度依次为：时序优化>旧地改造>集中布局>空中拓展>闲地清理>产业升级>新地开发>地下开发。由此可看出，土地利用总体规划管控制度在我国节约集约用地中具有重要的指导作用，我国城市土地利用方式已逐步从注重“增量开发”向注重“存量挖潜”转变。

“被引率”一方面体现了城市对节地模式的重视程度，另一方面也反映了节地模式在某类城市中的适用程度。通过适用性分析得知，节地模式被引率受城市地形地貌和经济发展水平的影响。从地形地貌来看，平原区城市更加适宜旧地改造、集中布局、闲地清理、产业升级和地下开发，而非平原区城市则更适宜空中拓展和新地开发。因此，在进行节地城市建设的时候，非平原区城市可以因地制宜进行低丘缓坡开发、建设“工业梯田”等，通过“向山上要地”减少对耕地的占用，保障“吃饭”和“建设”的协调发展；而平原区城市则可以根据实际情况选取旧地改造、集中布局、闲地清理、产业升级或者地下开发等模式。从经济发展水平来看，不同的节地模式受不同的经济因素影响，因此，不同类别城市的节地模式被引率也有所差异，各地可根据自身的经济发展水平判别所属城市类型，从而选取适合本城市的节地模式。

参考文献

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[2012] 132号）[Z].北京：国土资源部, 2012.

第二篇：城镇建设用地的调查报告材料

加强用地管理促进节约集约

——****镇城镇建设用地的调查报告

土地是人类赖以生存和发展的基础，土地资源的稀缺性是节约集约利用土地的直接动力。我镇土地资源有限，在城镇化进程不断加快的形势下，如何加强用地管理，促进土地节约集约利用，对解决我镇当前耕地保护和城镇化发展之间的矛盾，实现土地资源科持续性利用具有重要意义。

一、我镇建设用地现状概况

鉴于前几年整个社会现象都偏重于民营企业的发展，一味注重城镇建设用地规模的外延扩张而忽视了内部挖潜，很多用地被严重粗放利用，造成土地节约集约利用水平总体偏低。目前，我们正不断加大监管力度，盲目外延扩张势头得到了较好控制，土地集约利用水平持续提高，逐步走上节约集约用地的轨道。我们对全镇245宗城镇建设用地进行了认真调查，总共用地面积3355亩，其中工业用地182宗，2636亩；住宅用地27宗，567亩；办公用地29宗，116亩；其他用地7宗，36亩。

二、我镇城镇建设用地取得的成绩

近年来区委、区政府及地方党委、政府高度重视国土管理工作，加大了对违法用地查处力度，尤其是今年为认真贯彻扬州市部署的创建土地执法模范镇的要求，土地的节约集约利用取得了较好的成绩：一是加强对新增建设用地的统一管理，无论是经营

1性用地还是工业用地，一律实行挂牌上市。2011年的江苏飞达液压用地42亩，江苏凯捷机械用地17亩，2012年的勇龙置业用地40亩，全部实行招拍挂。二是盘活了建城区内、外许多闲置、低效率的用地。盛华电器利用产品优势合并了鑫科电器，壮大了企业规模。2005年为招商引资由各村承建的标准化厂房，也都化整为零全部出租得到了充分的利用。凯威体育一次性并购了中武刚铁，置换出闲置土地32亩。三是服务企业，加大技改力度和强度，提升产品质量，调整产品结构规模。金鑫集团、雷宇集团、永坚集团等多家重点企业利用现有厂房加大了技改，先后投资数千万元进行技术更新和设备的更新。通过上述一系列的规范管理，既保证了新的企业落户我镇园区，又能够实现规范合理用地。

三、我镇城镇建设用地存在的问题

1、城镇发展占用耕地过多。每年的招商引资，尤其是4月17日的花卉节以及今年的区委、区政府督办的“四有一责”签约项目，虽然在此过程中我们采取了多项措施来保护耕地，但粗放利用土地和侵占农田的现象依然存在。

2、土地利用结构布局不够合理。一是工业用地比例偏大，公共配套设施用地比例偏低；二是各类用地空间布局不够合理，没有很好体现土地的级差经济效率。

3、部分企业土地集约利用率较低。因为利用率低下，导致企业内部大量土地闲置，极大的降低了城镇土地的利用效率。

4、违法占地现象屡禁不止。在我们调查的245宗建设用地中，有70%以上的属于违法用地，特别是新增的工业用地，这些违法占用土地的存在，不仅严重破坏了耕地资源，也直接造成了大量闲置土地的存在却供不出去的现象。

四、加强用地管理，促进节约集约用地的建议

随着经济的快速发展，对城镇建设用地的侧重点和要求的不同，以及产业结构的不断调整，土地供需矛盾已经凸现，统筹安排各类建设项目，提高节约集约用地已经势在必行。

1、从盘活存量上着手，提高土地使用效率。坚持把盘活挖潜土地作为缓解用地供需矛盾、提高土地利用水平的一项重要工作。加大盘活土地的处置力度，对闲置两年以上的土地依法收回，对各个被撤并事业单位以及关停、倒闭企业的遗留土地资产和低效率的土地，重新规划布局或腾笼换鸟，促进其二次入市流转，进一步显化土地资产价值，使存量闲置土地得以地尽其用，最大限度地提高土地利用率。

2、从批后监管上着手，确保项目规范用地。建立用地批后公示、用地监管警示、项目竣工联合验收等制度，切实加强加强警示用地批后监管工作。项目用地批准后，在用地现场显著位置设立“项目用地公示牌”，对项目的面积、位置、各项指标、开竣工时间、监管机构、举报电话灯内容进行公示。项目竣工后，相关部门严格对照土地出让合同内容，对项目建设用地各项指标进行复核检查，对符合条件的准予通过竣工验

收，确保项目单位按规定用地。

3、从加强执法上着手，严格打击违法用地行为。立足于“早发现、早报告、早制止、早查处”，进一步完善区、镇、村、组四级执法监察网络，实现了对土地违法行为全方位、多层面的监控。从严从速打击未批先用以及乱占滥用土地行为，提高执法监管能力，确保依法依规用地，解决维护法律的严肃性，有效遏制各种乱占滥用土地行为。

4、从城乡建设用地增减挂钩上着手，探索节约集约用地新模式。我镇从2009年以来就大力实施土地增减挂钩，3年来净增耕地581亩，今年又积极筹划万顷良田项目工程。通过这些项目的实施，对农村田、水、路、渠、林、村进行综合整治，优化了土地利用结构，推动了耕地向适度规模经营集中，农民居住向集镇集中，产业向园区集中，实现耕地数量增加、质量提高，农民生活条件改善，农村面貌大为改观，同时也大大促进了农村集体建设用地的节约集约利用，缓解了建设用地供需矛盾。

第三篇：关于加强城镇建设用地管理的意见

保山市人民政府关于加强城镇建设

用地管理的意见

各县、区人民政府，市直各委、办、局，各直属机构：

为科学、合理、节约、高效地依法利用土地为发展城镇服务，切实加强城镇建设用地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《中华人民共和国城市规划法》等法规，结合保山实际，现就有关问题提出如下意见，请认真遵照执行。

一、加强城镇建设用地规划管理



（一）城镇规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市、集镇总体规划，服从规划管理。建设项目在报计划部门审批前，必须附有规划行政主管部门的选址意见书。在城市规划区内进行建设需要申请用地的必须持国家批准建设项目的有关文件，向规划部门申请定点，由规划部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，规划设计经审查批准后，核发建设用地规划许可证，没有规划部门“建设用地规划许可证”的，土地部门不得提供土地。

（二）在进行城市新区开发和旧城改造时，必须要编制控制性或修建性详细规划。详细规划要由具备城镇规划资质的的设计单位进行编制，并经有关部门组织评审批准。凡未编制详细规划的土地，规划部门不得核发建设用地规划许可证，土地管理部门不得提供建设用地。

（三）按批准的规划进行开发建设的小区，必须依法进行招标投标。投标单位必须是具有房地产开发资质的开发公司。在进行小区开发建设时，必须实行统一规划、统一征地、统一建设、统一出让和统一管理，开发公司必须严格按批准的规划和设计方案组织施工，未经批准，不得变更经批准的规划和设计方案。在已批准规划用地的小区内，如果开发商不按规划建设施工，擅自出让土地，炒买炒卖土地，改变规划用地性质的，规划和土地行政主管部门要采取措施坚决依法制止，并依法给予处罚，触犯刑律的，依法移交司法机关查处。

（四）新区开发建设必须按规定留足绿化用地。新区开发绿化用地不得少于30%，旧城改造绿化用地不得少于25%，鼓励单位和个人购地建设临街绿化花园。凡在临街建设敞开式共享绿地的，国土资源部门在供地上可按开发成本划拨土地。

二、严格实行国有土地有偿使用制度



（一）严格遵守法律法规关于划拨用地范围的规定，除法律法规规定可以采用划拨方式提供用地的之外，其他建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。

（二）出让国有土地使用权必须坚持公开、公平和公正的原则，向社会公开。要大力推行国有土地使用权招标拍卖，采用协议出让土地的，必须在地价评估基础上进行，集体审核确定协议价格，并将协议价格向社会公开。

（三）征用耕地的占补平衡由各县（区）人民政府统一组织，用地指标在下达各县（区）的计划指标内调剂解决。

（四）建设用地经批准使用后，不允许闲置、荒芜。一年内不用而又可耕种并收获的，应当恢复耕种；一年以上未动工建设的，按规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权。

（五）为合理利用土地，节约用地，城市和集镇建设用地必须提高土地利用率。鼓励建设多层和高层建筑，凡在城市建7－9层房屋的，地价给予20％的优惠；建10－15层的，地价优惠30％；16层以上的，地价优惠40％。在城市和批准的重点中心集镇，严格控制建单家独院的封闭式、庭院式建筑；经批准建盖别墅建筑的，必须集中于住宅小区。

（六）鼓励发展工业、商业专业市场建设及多层商品住宅和公共、公益设施建设。对发展工业、商业和专业市场及多层商品住宅建设的，地价给予拍卖价20％以上的优惠；进行公共、公益设施建设的按开发成本划拨土地使用权。

三、加强土地使用权转让管理



（一）各级政府要根据市场需要，按照价值和价格规律的要求，在土地开发经营工作中，始终保持非饱和供地状态。

（二）依法建立公开的土地使用权交易市场，不得搞隐形交易。以划拨方式取得的土地使用权未经批准不得转让。出让和承租的国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件。土地使用权转让必须到国土资源部门办理土地转让登记手续。国土资源部门对出让、租赁土地的合同要加强管理，受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证。未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的，土地使用权不得转让。

（三）土地使用权抵押应依法办理抵押登记。按有关法律规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应依法与土地所在地的国土资源部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押人方可优先受偿。

（四）房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得国有土地使用权后所建房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴，土地收益金由国土资源部门收取后上缴财政。

（五）国有土地使用权转让，必须如实申报价格并由地价评估机构进行评估。国土资源部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20％以上的，市、县（区）人民政府享有优先购买收储权。

四、规范建设立项审批和土地审批的行政行为



（一）计划、国土资源、建设部门必须依法行政、规范管理，坚持政务公开制度。要将建设用地审批管理、土地资产处置、建设立项审批、建筑施工开工审批、施工队伍资质审查等向社会公开。城市和集镇建设用地必须经国土资源、建设行政主管部门审核批准后，才能开工建设；要严格报批程序，所有报件和批文均按规定程序办理。将办理制度、标准、期限和责任向社会公开，接受群众监督；要坚持内部会审、集体决策制度，计划、国土资源、建设等部门要尽快建立健全各类审批事项的内部会审制度，实行集体决策；城市和集镇建设立项审批时，计划部门必须会同建设、国土资源部门共同论证和审查。

（二）城市和集镇建设用地按批次审核上报后，要严格按法律规定做好征地公告工作。建设用地批准后，具体项目用地按审批权限报批，国土资源部门要依法做好服务工作。

（三）严格实行责任追究制度。计划、国土资源、建设等部门对城市和集镇建设项目立项、选址、用地审批、工程开工等负有直接责任，凡不按规定办理土地使用和建设开工审批手续，造成不良后果的责任者，由纪检监察部门追究其责任，造成严重后果、触犯法律的，由司法机关依法追究其法律责任。

二OO二年八月二十三日

第四篇：城镇用地潜力研究论文

从现在起到2030年，我国因必须占用的因素将使耕地减少2070万hm2。在不包括小城镇用地的情况下，耕地将减少1/6。因此，小城镇发展必须立足土地集约利用，这是我国国情的客观要求。就目前来讲，我国城镇中普遍存在着布局分散、人均用地量过大（目前我国小城市人均城市建设用地为143m2，中等城市108m2，大城市88m2，特大城市75m2。小城市用地分别是特大城市、大城市、中等城市的1.9，1.6，1.3倍)、容积率偏低、功能分区不明等弊端，加上人多耕地少的资源条件限制（据联合国粮农组织发表的统计数据，我国人均耕地和永久性农业用地在74个提供数据的国家中居第67位，另据中国科学院提供的资料，我国目前土地资源的合理人口承载量仅为9.5亿，而目前人口已接近13亿)，已对我国城镇可持续发展构成制约。因此，积极开展城镇用地潜力研究，探索挖潜对策，促进城镇土地合理利用，是实现土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求，也是我国城镇建设健康发展与城市化的必然选择。

1城镇用地潜力研究

1.1用地潜力及其影响因素

笔者认为，用地潜力包括绝对潜力和相对潜力。绝对潜力指城镇条件内部的闲置土地和城区内农用地等可直接为城镇建设所利用的土地。相对潜力指在城镇规划条件的限制下，可以提高土地利用强度或改变土地利用结构，从而提高利用效益的土地。用地潜力受很多因素的影响，主要有城区内农用地所占百分率、闲置土地百分率、土地利用强度、用地结构、功能分区等，前二者影响绝对用地潜力，后三者影响相对用地潜力。

1.2用地潜力评价方法

用地潜力评价按均质功能地域原则，将城镇划分为若干街区，选定评价指标，揭示不同街区、功能区土地利用效益和使用潜力差异。

1.2.1单元划分用地潜力评价以建成区内主干道、次干道与支路分割成的自然街区为单元，即在现已划定的建设用地范围内，依现有街道将其分成不同的街区，每个街区为一个用地潜力评价单元。

1.2.2评价指标和方法用地潜力评价指标主要有土地利用强度（容积率、建筑密度）、未利用地百分率（包括农用地及其他空闲用地）、居住用地百分率等。依据容积率和建筑密度，将不同街区进行用地潜力的分级，在每一级别内详细分析用地潜力。并在此基础上，依据未利用地及居住用地所占百分率，对各街区进行分级，以表示不同街区用地潜力大小的差异。

1.2.3数据的采集采用实地调查、地籍图与现状图面积量算相结合的方法。涉及到的主要数据，有城区人口数、经济指标、城区总面积、各街区面积、各地类面积、建筑密度和容积率等。

1.2.4典型城镇选择河北省深泽县城人均用地140m2，与全国小城镇人均城镇建设用地143m2相近，有一定的代表性。

1.3用地潜力分析方法

城镇用地潜力可按两条线索加以分析。其一是分析街区用地潜力，将街区分级排序；其二是按不同用地类型分析用地潜力，并以规划用地指标为依据，计算出可挖潜力。在典例城镇用地潜力分析结果的基础上，将收集到的其他几个城镇的用地现状与潜力分析的结果相对比，进一步分析城镇建设用地存在的普遍问题，即城镇建设用地有很大潜力可挖。

2典例城镇用地潜力分析

深泽县位于河北省中南部，县域地理位置东经115。04'~115°21'，北炜38°07'~38°17'。深泽县城区为县政府驻地，由深泽镇部分村庄及政府各行政事业机关、工厂企业占地组成，2000年建设用地总面积843.0hm2，城区现有人口60000人。城区担负着全县政治、文化、经济、商贸中心的综合职能，是全县的交通枢纽。深泽城区地类面积见表1。

2.1各用地类型潜力分析

2.1.1住宅用地潜力分析深泽县城区住宅用地总面积为288.3hm2，人均住宅用地48m2，占建设用地总面积的34.2%，建筑占地74.1hm2，建筑密度26%，建筑面积108hm2，容积率0.37。显然，住宅用地高于《城市用地分类与规划建设用地标准》[4](以下简称《标准》）规定的20%~30%的用地结构。以上数据显示，城区内住宅用地人均占有量过大，且平面利用率和空间利用率都明显偏低。如果按规划用地人均34m2的标准，对住宅用地（尤其“城中村”统一规划改造挖潜，将超标的部分予以调整，可挖潜土地84.0hm2。

2.1.2工业仓储用地潜力分析深泽县城区内有76.9hm2的工业仓储用地，人均用地12.8m2，占建设用地总面积的9.1%，建筑密度19%，容积率0.26。工业仓储用地低于《标准》15%~25%的规定。经实地调查显示，工业企业内部非生产用地比例过大，少数企业因停产造成土地闲置，企业分散聚集效益差，造成大量土地浪费。若工业布局合理，一般可节约用地10%~20%，可挖潜用地11.5hm2。这样在土地资产纳入财务核算时不仅能降低工业成本，还可用节约下的土地进行扩大再生产。

2.1.3公共建筑用地潜力分析在深泽县城区内，公共建筑用地总面积46.2hm2，占建设用地总面积的5.5%，建筑密度19%，容积率0.31，平均楼层1.89，其中以城区中心街区的公共建筑用地比例最大。与其他城镇相比，容积率明显偏低，空间利用程度不够，如进行合理规划，将容积率提高到0.50，则可挖潜用地12.7hm2。另外，有一些公共建筑用地占据着城内较繁华的地段，使土地的经济效益难以发挥，如通过用途置换，依据二、三产业的变化，将部分工业用地改为商业或住宅用地，可更好地发挥土地的区位经济效益。

2.1.4未建设利用土地潜力分析未建设利用土地潜力即绝对潜力。从深泽县城调查测算汇总的成果中可以看出，在城区规划建设用地范围内，建筑用地平均利用率仅为65.4%，有283.2hm2的农用地和8.0hm2的其他空闲地，分别占总面积的33.6%的和1.0%。

2.1.5市政和商业用地潜力分析深泽县城区内市政和商业用地分别为57.2hm2和12.3hm2，分别占总面积的6.8%和1.5%，容积率分别为0.54、0.35，平均楼层分别为2.0、1.9。两类用地所处区位多为城市中心及道路两旁，土地利用程度较高，但仍有潜力可挖。

2.1.6其他用地潜力分析其他用地主要包括专用绿地、特殊用地等，城镇此类用地所占比例均很小，尤其公共绿地面积均未达到城市规划标准。综上所述，深泽县城区内绝对用地潜力很大，共有253.1hm2土地可供未来城镇建设使用。

2.2城区内各街区用地潜力分析

深泽县城区的建筑密度平均为13.6%，容积率平均为0.21，总体上偏低。但就每一个街区而言，差异很大。为了便于对比研究，依据建筑密度和容积率的数值分布，将25个街区划分为3个级别。

2.2.1高利用水平街区建筑密度大于29%的街区有5个，而容积率大于0.45的有8个。这部分街区主要位于县城中心，或商业繁华地段。这些街区土地平面利用程度较大，空间利用不够，挖潜重点为适当降低建筑密度，提高容积率和建筑层数。

2.2.2中等利用水平街区建筑密度在19%~29%之间，容积率在0.3~0.45间的街区有6个，这部分街区与上一级街区相邻，主要为村庄、学校、政府、机关等。本级街区中，建筑密度较为适宜，但容积率低；多为老城区，土地平面利用程度较高，空间利用程度低，其挖潜重点主要是进行旧城改造、向空间发展。

2.2.3低利用水平街区建成区中的其余10个街区，为老城区外围的村庄及近几年来新建的工厂、企业等用地。其容积率均低于0.3。这类街区是今后城镇发展的重点，也是城镇土地整理的重点。

3河北省部分城镇用地潜力对比分析

为进一步证实典例城镇用地潜力的分析结果是否具有一定的代表性，是否反映了河北省城镇建设用地有潜力可挖的普遍现象，在对典例城镇用地潜力分析的基础上，收集了河北省部分中小城镇建设用地的数据资料，借以分析研究城镇用地潜力特点与规律。

3.1城镇间用地潜力与城镇等级

为了研究方便，依据城镇用地规模和人口规模，将城镇进行等级归类（见表2，表3）。

从表中数据可知，城镇用地潜力（同《标准》[4]相比）大小与城镇等级呈负相关。即低级别的城镇人均用地指标过高，城镇建设缺乏规划或规划执行不利，导致城镇用地规模缺乏合理控制，用地可挖潜力很大；高级别的城镇规划管理体制相对健全，人均用地指标趋于合理，可挖潜力不大；其次，城镇绝对用地潜力与城镇等级成反比。即低级别的城镇居住用地和农用地所占比例较大，绝对潜力较大，城中村现象较严重，相对潜力较大。

3.2城镇内部用地潜力分析

从各城镇建设用地情况可以看出，城镇用地潜力主要的共同点有：建成区人均占地面积过大、城区内用地结构不合理、居住用地和农用地所占比重过大、建设用地范围内建筑密度与容积率都显著偏低、土地利用强度小，土地有很大潜力可挖。完全可通过内涵挖潜来满足近、中期城镇发展对建设用地的需要。另外，城镇用地潜力与区位条件呈负相关。即城镇中心用地潜力小，而城区中心外围用地潜力大，特别是“城中村”。

总之，就不同级别城镇而言，随着城镇级别的降低，建设用地利用强度降低，人均占地面积增大，用地结构不合理程度增大，用地可挖潜力增大，这是目前城镇建设中普遍存在的状况。

4城镇建设用地挖潜思路与对策

通过对城镇建设用地潜力的分析，揭示了目前城镇建设中存在的问题，说明河北省城镇建设用地有潜可挖。为发挥土地最大经济效益，显化其价值量，达到促进经济发展的目的，笔者建议采取如下对策。

4.1在规划的引导下系统地挖掘建设用地潜力

4.1.1加强城镇总体规划的龙头作用总体规划是城镇建设和城镇管理的依据，是城镇土地合理开发利用及正常经营运行的前提，是宏观调控资源配置的重要手段，必须保持严谨性和权威性。城镇用地挖潜工作必须在城镇总体规划的指导下进行，依据总体规划对城镇功能区的划分和规划设计条件的要求，实行地产置换和局部改造、结构调整等优化土地资源配置的具体挖潜措施。只有这样，才能保证挖潜工作达到其预期效果。

4.1.2城镇用地挖潜工作应与土地利用规划结合进行在城镇总体规划的指导下，与城镇详细规划相衔接、相协调，即把挖潜措施的实施过程与详细规划的执行过程统一于一体，达到既充分挖掘用地潜力，又实现城镇规划的目的。将城中村改造与旧城改造、土地置换与详细规划相结合。

通过综合布局，合理规划，提高城区建设用地容积率和城区建筑密度。经调查，现在深泽县城区建筑密度为13.6%，若经合理规划，达目前建筑密度通常控制的25%;容积率现状0.21，若达到0.31的全国平均水平则可挖潜200hm2左右用地。

4.2规范土地市场，加强土地资产管理，走集约用地道路

城镇建设用地之所以存在大量不合理现象，造成对土地资源的浪费，其主要历史原因在于计划经济模式下配置土地资源，土地使用权的取得主要是无偿划拨方式，大部分土地处于无价、不流动的静止状态，妨碍城镇现有建设用地的集约利用程度。在我国市场经济日益发展的今天，培育规范土地市场，通过市场机制配置土地资源，必将促进土地使用者节约用地，提高土地利用效益的内在动力机制的形成。经济模式的转变，改变了土地资源的配置方式，进一步使无价、静止的土地资源，进入有价、流动的过程，有利于内涵挖潜工作的顺利进行，也为挖潜工作提供了新思路、新方法。

4.2.1利用土地区位差价，实行土地置换，调整用地结构利用土地区位差价，实行土地置换，发挥土地增值作用，调整用地结构。土地市场经济理论，以获取最大经济效益为目标。就一些城镇而言，其中心商业区为城区内最好地段，潜在经济效益高，但其中仍有部分村庄住宅用地，造成黄金地段无黄金效益，制约经济发展。要发挥这部分用地的潜在经济效益，就应改变其用途，实行土地置换，调整用地结构。

4.2.2盘活闲置土地对破产企业等闲置土地的使用权进行处置，通过拍卖、转让、租赁等方式，盘活闲置土地，收回国有土地资产收益。一些城镇城区内有部分企业停产，造成土地闲置，通过城镇土地资本运营，充分挖掘土地资产的价值，为国企改革提供巨额资金，同时实现土地资产的保值增值。通过以上措施，盘活这部分土地，所得资金可以用于城镇建设，也可用于发展经济，是一个很好的建设用地挖潜途径。

根据调查，采取不同的处置措施，通过企业间的兼并、合并、企业“退二进三”及土地转让，对低效利用土地进行处置，对经营不景气、地理位置优越的企业通过土地资产置换，来盘活土地资产，使土地的经济效益得到了充分发挥。对于改制企业土地资产采取灵活处置方式，对经济实力强、效益好的企业，以出让方式处置土地使用权。对缴纳出让金有困难又不宜采取作价入股方式处置土地的企业，采取租赁方式。对不宜采取有偿使用方式的企业，继续保持划拨方式。

4.3建立土地收购储备制度

目前，城镇普遍存在着土地闲置现象，或者是在黄金地段存在大片低效利用的厂房、仓库；同时，在土地供给引导需求机制下，存在着部分项目没地用。所以，需要政府调剂土地闲置使用者与用地需求者之间的土地流转关系，即建立城镇存量土地由政府统一收购、统一储备、统一配置的土地收购储备制度[8]。通过收购储备机制，政府可将闲散土地充分利用起来，减缓城区建设继续外延的速度，降低对耕地资源的压力，有利于社会经济的可持续发展。目前，深泽县土地储备库已经建立，现已入库土地15宗，面积26hm2，土地储备像蓄水池一样调节土地供应。其次，政府可加强一级土地市场的垄断，防止国有资产流失，稳定地价与土地市场秩序；再次，可促进城区土地资源的优化配置，服务于企业改制和产业结构调整，并依据城镇规划进行土地整理，保证规划的实施。

第五篇：农业建设用地、集体土地、流转地

农业建设用地、集体土地、流转地相关信息

一、农业建设用地的定义

农业建设用地是指农、牧、渔场，农村集体经济组织和个人投资修建的直接为农业生产服务的农村道路、农田水利、永久性晒场等常年性工程设施用地。

二、农业集体建设用地的相关政策

1、严格规范使用农民集体所有土地进行建设

《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用农民集体所有土地。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇举办的承担支援农业义务的企业。兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划（以下简称乡（镇）、村规划），纳入土地利用计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。

2、严格控制农村集体建设用地规模

农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。

城乡建设用地增减挂钩试点，必须严格控制在国家已经批准的试点范围内。试点必须符合土地利用总体规划、城市规划和乡（镇）、村规划，必须确保城乡建设用地总量不增加，农用地和耕地面积不减少。

3、严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为

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近年来，一些地方出现了违反土地利用总体规划和土地利用计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。

4、土地执法监管部门

国土资源部要会同发展改革、监察、农业、建设等部门，依据土地管理的法律法规和有关规定，严格土地执法监管，坚决制止乱占农用地进行非农业建设的违法违规行为。

集体土地相关信息

集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。这里的集体，是专指乡（镇）、村，村民小组等类同性质的农业集体经济组织对土地的所有权，其他任何集体对土地没有所有权，农村的土地（包括城市郊区），除法律规定属于国家所有或已依法征收的外，均属于集体所有，农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。集体土地具有综合性、生产性、竞争性、增值性、资产性、流通性等特性。

流转地相关信息

一、“农村土地流转”的概念

农村土地流转全称应该称为农村土地承包经营权流转。在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。党的十七届三中全会和专门出台了政策：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。

二、实行土地承包经营权流转的指导思想

1、我国实行土地承包经营权流转要在长期稳定家庭承包经营的前提下进行。家庭承包经营不仅适合以传统手工劳动为主的传统农业，也适合现代化农业，具有很强的适应性。土地承包经营权流转起来，解决了人、地矛盾等问题，家庭承包才能稳定。

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2、农村土地承包经营权流转必须在农民自愿的前提下进行。乡村组织可以对农民的土地承包经营权流转进行协调和服务，但不能搞强迫命令、行政干预、阻碍或强制农民流转土地承包经营权。

3、农村土地承包经营权流转主要应在农户间进行。这种流转一般不允许从事农业生产以外的单位和个人参与农村土地承包经营权流转。主要原因有：一是在农村劳动力没有大量转移前，避免大规模土地兼并，防止大资本排挤小农户，出现严重的社会就业问题。二是避免土地不合理使用和掠夺式经营，造成土地质量下降和生态环境恶化。

4、土地承包经营权流转必须依法进行。不得违法改变土地的农业用途，土地承包经营权流转后的开发利用必须依法进行，不得损害土地、从事掠夺性经营等，以实现农村土地利用的可持续发展。

三、规范农村土地承包经营权流转办法

1、为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。

2、农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

3、农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

4、农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。

5、县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理)部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。

6、承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。

7、农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。

8、承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

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9、农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。

10、农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。

11、承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。

12、受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。

13、受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

14、受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。

15、承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。

16、承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。

17、同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。

18、承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。

19、承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。

20、通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。

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