泸州市物业管理条例(草案17稿)

第一篇：泸州市物业管理条例(草案17稿)

泸州市物业管理条例

（草案征求意见稿）

第一章

总 则

第二章

业主、业主大会和业主委员会 第一节 业主 第二节 业主大会 第三节 业主委员会 第三章 物业服务 第一节 物业服务企业 第二节 物业服务合同与收费 第四章 物业的使用与维护 第一节 物业区域的划分 第二节 物业的配置及承接查验 第三节 物业的维护保养 第四节 物业的装饰装修 第五章 监管职责 第六章 激励与考核 第七章 法律责任 第八章 附 则

第一章

总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理各方的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和四川省《物业管理条例》等法律、法规，结合泸州市实际，制定本条例。

第二条 泸州市行政区域内的物业管理及其监督活动，适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 市人民政府房地产行政主管部门（以下简称“市房地产主管部门”）负责本市物业管理的统一监督管理工作。县（区）人民政府房地产行政主管部门（以下简称“县（区）房地产主管部门”）负责辖区内物业管理的具体监督管理工作。

第四条 县（区）人民政府是本行政区域物业管理工作的责任主体，应当切实加强对物业管理工作的领导，建立物业管理工作机构，落实人员编制和工作经费。

第五条 推行绿色物业管理和智慧物业小区建设，探索街区制物业服务模式。

第二章

业主、业主大会和业主委员会

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第一节 业主

第六条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。

因买卖、赠与、继承、诉讼、政府征收等法律关系已经合法取得房屋所有权，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，履行相应义务。

第七条 业主在物业管理中享有以下权利：

（一）提议召开首次业主大会会议；

（二）推选业主代表，并享有被推选权；

（三）对物业维护、使用等方案进行审议；

（四）对业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，可向街道办事处（乡镇人民政府）申请调解，也可以申请人民法院予以撤销；

（五）法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主在物业管理中应当履行以下义务：

（一）向物业服务企业、业主委员会提供联系地址、通讯方式；

（二）在转让、出租房屋时，告知物业服务企业、业主委员会；

（三）按时足额交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用；

（四）按照有关规定续筹物业维修资金，并对符合使用物业

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维修资金的条件进行确认；

（五）法律、法规规定的其他义务。

第九条 建立业主诚信机制。业主应当在合同约定或管理规约规定的期限内缴纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用（含续筹物业维修资金），逾期未缴纳的，业主委员会、物业服务企业应当书面催告，经催告30日后仍不缴纳的，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示30日后仍不缴纳的，可以采取以下措施：

（一）报街道办事处（乡镇人民政府）核实后，在新闻媒体曝光，并移送不动产登记部门限制其办理不动产转让、抵押登记；

（二）依法申请仲裁或提起诉讼，并由人民法院按个人信用信息管理有关规定录入其个人诚信档案；

（三）违约业主是公职人员的，由街道办事处（乡镇人民政府）函告所在单位，取消其评优评先资格。

第二节 业主大会

第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主户数超过三百户，组织召开全体业主大会困难的，可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加业主大会。

公职人员应当积极参加本物业管理区域的业主大会，所在单位收到街道办事处（乡镇人民政府）函告后，应当予以支持。

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第十一条 符合召开首次业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）接到建设单位或已交付房屋百分之十以上的业主联名书面申请后15日内，应当组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组中业主代表条件应当符合本条例规定的业主委员会委员入选条件，并由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，且不低于筹备组总人数的三分之二。

第十二条 首次召开业主大会会议的筹备经费由建设单位按以下标准给予保障：

（一）建筑总面积5万平方米以下（含5万平方米）2万元；

（二）建筑总面积5万平方米至20万平方米以下（含20万平方米）3万元；

（三）建筑总面积20万平方米以上5万元。

建设单位应当在办理建设工程竣工验收备案之前缴存到街道办事处（乡镇人民政府）指定的银行账户。

第十三条 业主大会应当履行以下职责：

（一）听取、审查业主委员会工作报告并监督实施；

（二）听取、审查业主委员会工作经费收支情况报告；

（三）审定可用于公共收益的设施和场地以及经营所得收益使用方案；

（四）改变、撤销业主委员会不适当的决定；

（五）对业主、使用人违反管理规约的处理；

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（六）法律、法规规定的其他职责。

第十四条 不具备成立业主大会或具备成立业主大会条件仍未成立业主大会的物业管理区域，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）可报请县（区）人民政府批准，由物业所在地社区居(村)民委员会履行业主委员会职责。

社区居（村）民委员会在业主委员会选举产生后应当停止履行业主委员会职责，并在15日内与新一届业主委员会办理移交手续。

第三节

业主委员会

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，每届任期3年或5年，由5人以上11人以下的单数委员组成。业主委员会委员人数由街道办事处（乡镇人民政府）根据物业管理区域面积大小确定。

第十六条 业主委员会委员应当为本物业管理区域的业主，并符合以下条件：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域内的物业服务企业工作；

（三）在本物业管理区域内没有违法建设行为；

（四）按时足额交纳物业服务费用、其他应当共同分摊的费用（含续筹物业维修资金）；

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（五）没有不良信用记录；

（六）法律、法规规定的其他条件。

第十七条 本物业管理区域内的业主中有社区干部的，应当进入业主委员会，可担任业主委员会主任。

第十八条 业主委员会不得有以下行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或未经业主大会授权，擅自使用业主大会或业主委员会印章；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（五）未经业主大会授权签订物业服务合同；

（六）擅自动用物业维修资金，侵占业主共有财产；

（七）超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为；

（八）法律、法规规定的其他禁止行为。

第十九条 业主委员会任期届满90日前，社区居（村）民委员会应当在物业管理区域内进行公示，并书面报告街道办事处（乡镇人民政府）。街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

第二十条 业主委员会应当自任期届满前15日内，将其保管

—７— 的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交社区居（村）民委员会保管。

业主委员会不按时移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期移交；拒不移交的，由街道办事处（乡镇人民政府）交由辖区公安派出所处理。

社区居（村）民委员会在新一届业主委员会选举产生备案后15日内，将其保管的物品移交新一届业主委员会。

第二十一条 业主委员会议事活动经费及业主委员会委员的交通、通讯和误工补贴等工作经费由全体业主共同承担，按每月每平方米0.1元的标准缴纳。由物业服务企业在收取物业服务费时一并收取后按实划转给业主委员会，不足部分可以在物业公共经营收益中提取。

业主委员会按照主任每月最高不超过1000元，委员每月最高不超过600元的标准给予工作补贴，由街道办事处（乡镇人民政府）根据各物业管理区域面积大小、经营收益情况等确定具体补贴标准，并在物业管理区域内向业主公示。

业主委员会任期届满后，议事活动经费有结余的，应当转入物业维修资金。

第二十二条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度，并将财务收支情况每半年在物业管理区域内公示。

街道办事处（乡镇人民政府）应当委托专业机构对每届业主

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委员会财务收支情况和离任的业主委员会主任的经济责任情况进行审计，并将审计情况在物业管理区域内公示。

专业机构审计费用在业主委员会议事活动经费中列支。

第三章

物业服务 第一节

物业服务企业

第二十三条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质许可的范围内从事物业服务活动。

异地物业服务企业进入泸州市从事物业服务活动，应当向市房地产主管部门登记。

鼓励物业服务企业加入市物业管理协会。市物业管理协会应当依法加强行业自律管理，规范行业服务行为，促进行业健康发展。

第二十四条 物业服务企业应当根据资质等级按以下标准承接物业服务。

（一）一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；

（二）二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；

（三）三级（含暂定三级）资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目。

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第二十五条 实行物业服务企业信用记分管理制度。县（区）房地产主管部门应当加强对物业服务企业的信用监管，并将物业服务企业信用情况及时报市房地产主管部门进行信用记分，并每年在媒体上公示一次。

物业服务企业信用基础总分值为100分，按记分标准类别予以相应加分、减分。记分周期为24个月，每24个月滚动一次。物业服务企业记分低于80分的，不得参加物业管理示范项目考评，不得晋升资质等级，不予开具诚信证明材料；信用记分低于70分的，不得进入市场参与招投标活动；信用记分低于60分的，应当报资质颁发行政主管部门依法对其资质降级或注销。

第二节 物业服务合同与收费

第二十六条 住宅物业按服务需求的不同，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级。各服务等级由基本要求、房屋管理、公共设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。

服务等级标准以外的其他服务项目，由双方在物业服务合同中约定。

服务等级标准作为签订物业服务合同，测算物业服务价格的指导依据。

第二十七条 物业服务企业按照资质等级或服务年限提供相应的等级服务。

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持有一级物业管理资质证书或具有二年以上管理住宅小区经历的二级物业服务企业和具有五年以上管理住宅小区经历的三级物业服务企业可以提供一级服务。

持有二级（含二级）以上物业管理资质证书或具有三年以上管理住宅小区经历的三级物业服务企业可以提供二级服务。

具有物业管理资质证书（含暂定三级）的物业服务企业可提供三级服务。

第二十八条 物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金。

物业服务履约保证金，是指由物业服务企业缴纳的，用以兑现其依法依约退出住宅项目并移交物业管理相关资料及设施设备承诺的保证金。

保证金标准按总建筑面积10万平方米（含10万平方米）以下1万元，10万平方米至20万平方米（含20万平方米）2万元，20万平方米以上3万元。

由物业服务企业在领取中标通知书后3日内缴存到街道办事处（乡镇人民政府）指定的银行专户。

第二十九条 物业服务收费实行市场调节价，按照物业服务企业提供的物业服务等级，综合考虑物业的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主的居住消费能力等因素，由合同双方协商确定。

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物业服务实行最低收费标准制度。有电梯的物业服务费不低于每月每平方米1.0元；无电梯的物业服务费不低于每月每平方米0.6元。

保障性住房物业服务收费标准按最低收费标准执行。

第三十条 实行物业服务合同备案制度。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内向物业所在地县（区）房地产主管部门和价格行政主管部门备案，县（区）房地产主管部门应当在7日内将备案情况抄送市房地产主管部门和物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

物业服务企业不得收取备案合同以外的装修出入证工本费、电梯使用费、楼道维护费、人员和车辆临时出入管理费等。

第三十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第三十二条 物业服务企业解除、终止物业服务合同应当提前60日告知业主委员会，并报街道办事处（乡镇人民政府），同时在物业管理区域内进行公示。

物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起15日内与业主委员会办理交接手续，并履行下列交接义务：

（一）移交物业服务用房；

（二）移交保管的物业档案、物业服务档案；

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（三）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（四）清算预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规规定的其他事项。

第三十三条 物业管理区域内依法利用共用部分、共用设施设备的广告、车辆临时停放和场地租赁等经营所得收益归全体业主所有，收益分配由业主大会决定。

前期物业经营所得收益由物业服务企业单独列账，物业服务企业扣除经营所得收益的百分之四十作为管理成本，剩余部分在业主大会成立后划拨给业主委员会管理。

业主大会成立后经营所得收益由业主委员会单独列账，物业服务企业的管理成本比例在物业服务合同中约定。

第三十四条 已竣工验收但尚未出售或尚未交付的物业服务费由建设单位全额承担。出售房屋交付次日起的物业服务费用，由物业买受人承担，建设单位与买受人另有约定的从其约定。

物业服务费可按月、季度、半年计算，一次性预收物业服务费的最长时间不得超过半年。

第三十五条 业主依法将住宅使用性质改变为经营性用房的，物业服务费应当按住宅物业服务费标准的2倍交纳。

第三十六条 供水、供电、供气等专业经营单位应当向终端用户收取使用费。专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用

—１３— 的，应当签订代收协议并支付手续费。

物业服务企业代收费用未及时缴纳给专业经营单位的，专业经营单位可依法向物业服务企业追收，不得采取停水、停电、停气等方式影响业主和物业使用人正常生活。

供水、供电、供气等专业经营单位不得以任何名目向物业服务企业和用户收取保证金。

第四章 物业的使用与维护 第一节

物业区域的划分

第三十七条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地县（区）房地产主管部门提出划分物业管理区域的申请。

第三十八条 分期开发建设或两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，可划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。

第二节 物业的配置及承接查验

第三十九条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环境保护、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

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（二）按照规划设计要求完成供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备建设；

（三）按照规划设计要求完成教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务配套建筑及设施建设；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；

（六）按照规划要求完成车位（库）的配置，且车位（库）应按比例配置新能源汽车充电桩；

（七）物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；

（八）法律、法规规定的其他条件。

第四十条 新建住宅物业服务用房应当配置在地面一楼通风、采光、出行便利的位置，面积按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置。分期建设的，按照不低于分期规划许可总建筑面积千分之二的比例配置。

第四十一条 建设单位应当承担前期物业开办费，开办费按照总建筑面积每平方米0.5元的标准，在办理商品房预售许可前划转到前期物业服务企业指定账户。开办费专项用于物业服务用房简单装修，购置办公用品。

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第四十二条 住宅物业实行交付承接查验制度。

前期物业在办理建设工程竣工验收备案前，县（区）房地产主管部门应当组织物业服务企业和建设单位，按照承接查验相关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

业主委员会成立后，另行选聘物业服务企业的，在重新签订物业服务合同前15日内，向街道办事处（乡镇人民政府）提出申请。街道办事处（乡镇人民政府）应当组织原物业服务企、业主委员会、新选聘物业服务企业按照承接查验相关规定，对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第三节 物业的维护保养

第四十三条 物业交付使用后，业主（物业使用人）应当按照权属登记用途使用物业。规划用途为住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及有安全隐患等的经营场所。

第四十四条 物业管理区域内，物业服务企业应当建立物业使用巡查、报告制度。

（一）巡查发现乱搭乱建、破坏房屋承重结构等违法建设行为；发出超过规定标准的噪声等扰民行为的，应当进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当及时报告城管执法部门处理。

（二）巡查发现有破坏消防设施、占用消防通道等影响消防安全行为的，应当进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应

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当及时报告消防部门处理。

（三）巡查发现有车辆乱停、乱放等阻碍交通行为的，应当进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当及时报告公安交警部门处理。

（四）巡查发现电梯存在安全隐患的，应当立即通知电梯维保单位到现场处理。

第四十五条 物业管理区域内供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或终端用户入户端口以前的设施设备及相关管线的维修、更新、养护和管理应当由专业经营单位承担。

专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

第四十六条 房屋建筑工程在下列期限内出现质量问题，应当由建设单位承担物业保修责任：

（一）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年；

（二）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

（三）装修工程为2年。

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。第四十七条 建设单位应当在办理建设工程竣工验收备案之前，按物业建筑安装总造价的百分之二的比例将物业保修金交存到物业所在地县（区）房地产主管部门指定的监管银行账

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户。

第四十八条 业主应当缴纳物业维修资金，专项用于物业保修期限期届满后，物业共用部分、共用设施设备的维护保养。

购房人应当在签订商品房网签合同前缴存；未销售房屋建设单位应当在办理建设工程竣工验收备案前缴存。

第四十九条 业主分户账面物业维修资金余额不足交存额百分之三十的，县区房地产主管部门应告知街道办事处（乡镇人民政府），街道办事处（乡镇人民政府）应当及时组织指导业主召开业主大会续筹。

第五十条 发生下列危及公共安全情形之一的，应当启用应急程序动用物业项维修资金：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，应当对消防设施设备维修、改造的；

（七）其它需应急使用物业维修资金的。

第五十一条 对符合应急使用物业维修资金的，县（区）房 —１８—

地产主管部门应当自收到业主委员会或物业服务企业提出的书面申请之日起3日内，会同街道办事处（乡镇人民政府）进行核实，并予以审查备案。审查备案后24小时内按工程预算金额的百分之六十将资金划转给维修单位。

应急维修工程竣工验收后，业主委员会或物业服务企业应当委托工程造价咨询机构出具审价报告，并将审价报告和使用维修资金情况在物业管理区域内显著位置公示。

第四节 物业的装饰装修

第五十二条 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

主次干道临街两侧的建筑物外立面需要安装防盗防护设施的，不得超出外墙设置，并符合消防安全的相关要求。其他区域设置的挑檐、顶棚、保险窗等防护设施，其伸出墙面长度不得大于0.6米。

同一个物业管理区域，物业服务企业应当统一安装位置、尺寸和色彩。

第五十三条 物业服务企业不得向装修人指定装饰装修企 业或者强行推销装饰装修材料。

第五十四条 装修人委托企业承接装饰装修工程的，应当选择具有装饰装修资质的企业进行住宅室内装饰装修，并将装修方案、装饰装修企业资质情况报物业服务企业登记备案。

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第五十五条 装修人、装饰装修企业、物业服务企业三方应当签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

协议中应当明确装饰装修禁止行为和注意事项，并可以约定最高不得超过2000元的履约保证金，由物业服务企业向装饰装修企业收取。装饰装修工程完工后，经物业服务企业查验无违规行为的，应当及时退还。业主自行装修的参照执行。

第五十六条 物业服务企业应当每日开展装饰装修巡查，发现违规装修、违法建设等行为应当及时劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当及时报城管执法部门查处，并可采取停水、停电或限制装修材料进入物业管理区域等措施。

第五章 监管职责

第五十七条 建立物业管理投诉、举报受理机制。房地产主管部门、相关职能部门、专业经营单位、设施设备维护保养单位等应当在物业管理区域内公开受理电话。

建立物业管理活动市、区县、街道办事处（乡镇人民政府）三级管理机制，按照属地管理原则开展物业管理活动。

第五十八条 市房地产主管部门的物业监督职责。

（一）负责物业管理相关政策研究，制定物业管理相关配套文件；

（二）加强对物业服务企业的动态监管，建立物业服务企业信用信息记分平台；

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（三）负责物业维修资金监督管理；

（四）开展物业管理宣传、培训；

（五）开展物业服务项目评优；

（六）负责异地物业服务企业资质入泸登记；

（七）指导和监督县（区）开展物业管理；

（八）法律、法规规定的其他职责。

第五十九条 县（区）房地产主管部门的物业监管职责。

（一）负责物业管理区域划分、物业承接查验和物业服务合同备案；

（二）负责物业维修资金使用和续筹的管理；

（三）加强物业服务企业管理，开展日常信用记分核查和报送工作；

（四）建立物业管理档案；

（五）负责装饰装修活动的监管；

（六）指导街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理活动；

（七）负责对物业服务企业的考评；

（八）法律、法规规定的其他职责。

第六十条 街道办事处（乡镇人民政府）的物业监管职责。

（一）组织召开本辖区内业主大会和业主委员会选举工作；监督业主委员会依法履行职责；

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（二）负责业主委员会备案，并抄送县（区）房地产主管部门；

（三）建立物业管理联席会议制度，物业矛盾纠纷调解处理机制；

（四）负责物业服务企业项目保证金和首次业主大会筹备经费的监管；

（五）会同县（区）房地产主管部门开展承接查验和业主委员会的考评；

（六）组织本辖区内物业服务项目、业主委员的移交；

（八）对业主委员会选举产生有异议的调查处理；

（九）法律、法规规定的其他职责。

社区居(村)民委员会协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理活动。

第六十一条 相关职能部门的物业监管职责：

（一）发改部门负责物业服务合同备案；查处物业服务乱收费行为，调解处理物业服务收费的矛盾纠纷。

（二）经信部门负责督促电力、通讯等专业经营单位对终端用户的分户计量表或终端用户入户端口以前的设施设备及相关管线的维修、更新、养护和管理；协调处理因电力、通讯引起的矛盾纠纷。

（三）公安派出所负责监督检查物业管理区域内安全防 —２２—

范，查处违法违规行为，规范居民养犬行为；公安交警负责查处物业管理区域内车辆乱停乱放等行为；公安消防部门负责物业管理区域内影响消防安全的查处。

（四）民政部门负责指导和监督社区居（村）民委员会、业主委员会开展物业管理工作；依法登记物业服务行业协会，会同业务主管部门加强物业服务行业协会的监督管理工作。

（五）司法部门负责指导基层人民调解组织积极疏导、调解物业管理区域内的各类纠纷。

（六）财政部门负责核实、审批物业服务相关补贴奖励经费。

（七）国土部门加强对不动产登记的审查，对违法建设不予办理不动产登记；负责对欠缴物业服务相关费用的业主限制其不动产转让、抵押登记。

（八）规划部门督促建设单位按照规划设计要求完善相关配套设施建设，调解处理因配套设施未完善的矛盾纠纷。

（九）城管执法部门按照职责依法受理和查处物业管理区域内的违法建设行为，依法查处物业管理区域内的违法建设行为和擅自改变物业使用性质的行为。

（十）卫生部门负责指导物业管理区域内的疾病防控工作。

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（十一）食药监部门负责指导物业管理区域内的居民过期药品的分类处理。

（十二）环保部门依法处理小区内及周边的噪声、油烟、废气超标等污染行为；

（十三）工商部门在登记办照中对住所（经营场所）的审查，对将住宅、车库及其他附属设施或违法建设改变为住所（经营场所）进行登记注册的应不予颁发证照等行政许可，并加强对物业管理区域内无照经营行为的查处。

（十四）质监部门对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养和作业人员持证上岗等工作；对特种设备的维修提出审查意见；查处特种设备在安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

（十五）人防部门负责物业管理区域内人防工程的监督管理，查处物业管理区域内侵占、损害、擅自变更用途或擅自拆除人防工程设施设备等行为。

供水、供电、供气等专业经营单位按照各自职责，配合处理因供水、供电、供气引起的矛盾纠纷。

第六章 激励与考核

第六十二条 市人民政府应当将物业管理工作纳入县（区）人民政府、市级相关职能部门的目标考核。

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县（区）人民政府应当将物业管理工作纳入街道办事处（乡镇人民政府）、县（区）相关职能部门的目标考核。

第六十三条 建立物业服务企业激励机制。

鼓励物业服务企业积极参加物业管理优秀住宅物业和优秀公共物业评选。对获得市级、省级、国家级优秀物业服务项目的物业服务企业，县（区）人民政府分别给予1万元、3万元、5万元奖励，同时市房地产主管部门分别给予10分、15分、25分的信用加分。

对晋升为二级资质和一级资质的物业服务企业，市人民政府分别给予5万元和10万元的奖励，同时市房地产主管部门分别给予15分和25分的信用加分。

第六十四条 建立业主委员会激励机制。

县（区）房地产主管部门组织开展优秀业主委员会评选活动，对获得优秀业主委员会称号的，给予1万元的奖励。

第七章

法律责任

第六十五条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。

第六十六条 任何单位或个人违反本条例第四十八条擅自挪用物业维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的物业维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的

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主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十七条 建设单位违反第四十六条规定在保修范围和保修期限内发生质量问题的，不履行保修义务或拖延履行保修义务的，县（区）房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处10万元以上20万元以下的罚款。

第六十八条 违反本条例第三十一条规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示信息失实的，由县（区）价格主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款，并进行5分至10分的扣分。

第六十九条 物业服务企业违反本条例第四十四条、第五十五条规定的未履行巡查、制止、报告义务的，由县（区）房地产行政主管部门处1万元以上3万元以下罚款，并进行5分至10分的扣分。

第七十条 装修企业违反本条例第五十四规定的，不签订装饰装修管理服务协议的，由县（区）房地产主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处1万元以上3万元以下的罚款。

第七十一条 业主委员会做出的决定违反法律、法规规定和业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

—２６—

业主委员会委员违反本条例第二十一条、第二十二条规定，挪用、侵占业主委员会议事活动经费的，依法追究法律责任。

第八章 附 则

第七十二条 未聘请物业服务企业实施物业管理的老旧住宅小区，县（区）人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定老旧住宅小区物业管理规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境，逐步由物业服务企业实施物业管理。

第七十三条 业主委托其他管理人提供物业服务的，参照本条例执行。

第七十四条 本条例自

年 月

日起施行。泸州人民政府2014年7月1日发布的《泸州市物业管理办法》同时废止。

—２７—

第二篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。

第三篇：例物业管理有那些构成

例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费

费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常

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使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。

费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用

《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制

在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。

所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，

第四篇：泸州市事业单位考试常识

泸州市为四川省省辖市，位于四川省东南川渝黔滇结合部。地理坐标北纬27°39′～29°20′，东经105°08′41″～106°28′，东西宽121.64千米，南北长181.84千米，幅员12，243平方千米。共有40个民族，汉族占总人口的98.47%，39个少数民族中人口较多的苗族占总人口的1.26%，其次是彝族、回族、满族、土家族、藏族、蒙古族等。1996年7月行政区划调整为下辖三区四县（江阳区、龙马潭区、纳溪区、泸县、合江县、叙永县、古蔺县）至今。2009年全市有85个镇，43个乡，其中民族乡8个，街道办事处14个，村委会1472个，社区居委会229个。其中：江阳区幅员面积649平方千米，辖10个乡镇、7个街道办事处、1个景区办事处；龙马潭区幅员面积340.8平方千米，辖7个镇、2个乡、3个街道办事处（另有高坝厂区办事处与罗汉镇实行两块牌子，一套人马）、34个社区、57个村委会、1050个农业合作社；纳溪区幅员面积1150平方千米，辖12个镇、2个街道办事处、238个行政村、1844个村民小组、20个社区、3个居委会；泸县幅员面积1532平方千米，辖19个镇、251个农业村、41个社区；合江县幅员面积2422平方千米，辖17个镇、10个乡、284个行政村；叙永县幅员面积2976.9平方千米，辖11个镇、14个乡（其中民族乡5个）、230个村、1811个村民小组；古蔺县幅员面积3182.3平方千米，辖26个镇（乡）。

中心城区实现“双百”目标，中心城区建成区面积达101.05平方公里，中心城区人口达100.97万人。县城和集镇建设有序推进。泸县完成县城道路改造和绿化、亮化工程，县城面貌焕然一新。合江县创建“国家卫生县城”工作通过国家爱卫办综合考评，县城西扩加速推进。叙永县同步推进旧城改造与新区开发，鱼凫古街入选“四川十大最美街道”。古蔺县启动金融商贸综合体建设，县城规模扩大、品质提升。完成了31个镇乡规划编制。全市城镇化率达41.7%。

新农村建设扎实推进，编制完成了756个新村建设规划，启动了14个新农村综合体建设。累计建成“产村相融”示范新村535个、新村聚居点204个，连片发展产业基地80.2万亩。

2012年是泸州发展历程中极不平凡的一年。全市完成生产总值1030.5亿元，比2011年（下同）增长14.8%；规模以上工业增加值461.3亿元，增长18%；全社会固定资产投资671.2亿元，增长28%；社会消费品零售总额358.4亿元，增长16.6%；地方公共财政收入82.8亿元，增长26.6%；城镇居民人均可支配收入20746元，增长16%；农民人均纯收入7463元，增长14.6%。民营经济实现增加值603.6亿元，占生产总值的比重达58.6%。

新型工业化步伐加快。编制完成了《泸州市资源枯竭城市转型发展规划》；天华公司6万吨1,4—丁二醇、4.6万吨聚四氢呋喃和北方公司7万吨有机硅扩建项目建成投产；石屏一矿120万吨新建项目竣工投产，观文煤矿、岔角滩煤矿加快建设，150万吨硫铁矿采矿及浮选项目实现开工，古叙煤矸石电厂、页岩气资源开发、川南发电厂二期工程前期工作启动；玉柴重工西部基地加快建设，国机重工西南产业园顺利开工，长液公司与厦门海翼集团签订合作协议；园区建设实现新突破，泸州酒业集中发展区列入“国家新型工业化产业示范基地”、“全国浓香型白酒综合加工产业知名品牌创建示范区”，泸州化工园区列入“四川省新型工业化产业示范基地”，“九大园区”完成主营业务收入1058亿元。全市工业化率达到57.1%，比2011年提高0.5个百分点。

特色农业提质增效。粮食总产量达213.9万吨，增长2.9%。畜牧、优质稻、高粱、果蔬、林竹、烤烟六大优势主导产业连片发展。新建万亩现代农业示范区23个。新增出栏优质生猪22万头，新建国家级畜禽标准化示范场2个。竹林基地面积达304.4万亩，居全省首位。新培育省级农业产业化龙头企业4家、市级农业产业化龙头企业22家，新发展农民专业合作社424个。注册农产品商标6个。开展农村实用技术培训152.7万人次。

民生得到持续改善。坚持发展为了民生，财政用于民生领域的支出148亿元，占全市公共财政支出的比重达69.7%。投入资金52.1亿元，完成“九大民生工程”项目99个。城镇新增就业3.9万人，城镇登记失业率3.05%。“五项社会保险”覆盖352.1万人次。城乡居民社会养老保险覆盖150.8万人。新型农村合作医疗参合率达99.4%。筹集保障性住房13512套，改造棚户区住房3840套、农村危房18784户。物价保持基本稳定，居民消费价格指数上涨2.6%。城市低保月人均保障标准提高60元，农村低保年人均保障线提高700元，提标幅度居全省前列。

第五篇：泸州市城市规划管理

泸州市城市规划管理技术规定

第一章 总则

第一条: 为了进一步加强泸州市城市规划管理，提高规划管理水平，使城市规划管理法制化、科学化、规范化，依据《中华人民共和国城市规划法》、《四川省〈城市规划法〉实施办法》及泸州市城市规划和有关法规、规范，结合我市实际情况，制定本规定。

第二条: 凡是在泸州市城市规划区范围内编制分区规划、控制性详细规划，修建性详细规划、城市设计、建筑设计以及各类建设项目均按本规定执行。第三条: 泸县、古蔺县、叙永县、合江县可参照本规定执行。第二章 城市建设用地分类

第四条: 我市建设用地按国家标准GBJ37－90《城市用地分类与规划建设用地标准》进行分类。

第五条: 部分具有兼容性的建设用地，其兼容的内容按批准的详细规划执行。尚未编制的区域，由城市规划行政主管部门根据城市总体规划和本规定表一《各类建设用地适建范围表》规定执行。

凡是《各类建设用地适建范围表》中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质，超出《各类建设用地适建范围表》规定范围的，应先按规定对原规划进行调整并按规定程序和审批权限报市城市规划管理部门批准执行，涉及总体规划、分区规划中的用地调整须报市人民政府批准。各类建设用地适建范围表第三章 建筑容量控制指标和规定

第六条: 凡新建、扩建和改建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度等）应按本章的有关规定执行。

第七条: 城市规划区内的各片区用地，必须编制详细规划，详细规划的覆盖范围由我市城市规划行政主管部门核定，经批准后实施。

第八条: 对各种类型的建筑基地，其建筑容量控制指标必须低于《表二》中所列的指标。

第九条: 对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合类基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例及其相应的容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第十条: 对未列入《表二》的学校、科研机构、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过《表二》中相应居住建筑的控制指标。

第十一条: 商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标均不应超过居住建筑的规定执行。凡在详细规划中已明确为居住建筑用地的，不论公建用房所占比例多大，其容积率和建筑密度控制指标均不应超过居住建筑的规定执行。

第十二条: 建筑基地用地面积的计算，以红线确定的用地范围进行计算，城市道路及公共绿地不纳入计算，代征地或代拆迁的小区道路（12米以下不含12米的道路）算至道路中心线。

各建设项目不论分期建设与否，均以红线范围进行统一指标计算，不能分割成若干块单独计算，已有建筑在红线范围内的仍要参与指标计算。第十三条: 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层，也不得再插建任何建筑物。第十四条: 建筑基地未达到下列面积的，不得单独建设。

（一）旧城用地面积0.5公顷。

（二）新区用地面积1公顷。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但邻接土地已完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，无法调整合并，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设。第十五条: 各建设项目的建筑容量控制指标，既要满足详细规划的指标要求，又要满足附表

（二）的规定，取二者中的要求严格者作为规划管理的控制指标。第十六条: 在计算容积率时，全地下室不参与控制指标的计算,半地下室折半计算。

第十七条: 在综合考虑社会、经济、环境效益的前提下，为了在规划实施中更多地为城市提供广场、公共停车场、绿地等公共开放空间的（不含城市道路），在满足规划要求及有关规范的前提下，可适当提高容积率，但批准增加的建筑面积不得超过原建筑面积20％，已作为开放空间的不得改作它用。容积率控制指标（F）提供1M2开放空间，允许增加的建筑面积（M2）F＜2 1 2≤F＜4 2 4≤F＜6 3所提供的公共绿地或公共活动场所须符合以下要求:任意方向净宽大于10米，实际使用面积大于150平方米。附表

（二）建筑密度、容积率控制表 控制范围控制指标建筑类别 旧城 新区 建筑密度 容积率 建筑密度 容积率

低层、多层住宅（1－6层）33％ 2.0 30％ 1.8 中高层住宅（7－9层）31％ 2.4 28％ 2.2 高层住宅（10层以上）23％ 3.5 20％ 3.5 多层办公建筑、旅馆 40％ 2.5 35％ 2.5 高层办公建筑、旅馆 40％ 6.5 35％ 6.5 多层商业用房 45％ 2.5 40％ 2.5 厂房及库房 45％ 1.8 40％ 1.6 市场 55% 2.2 55% 2.2 注：旧城是指以拆迁改造为主的区域，新区是指以征地建设为主的区域。

建筑密度是指建筑基底占地面积除以基地总面积，建筑容积率是指建筑总面积除以基地总面积。第四章 建筑间距

第十八条: 建筑间距必须符合消防、卫生、环保、绿化、安全、工程管线、建筑设计规范和文物古迹保护等法律、法规的规定。第十九条: 低层、多层、中高层居住建筑的规定如下：（1）平行布置的居住建筑

两幢建筑采光面相对时，在旧城区内，建筑采光间距应大于0.8H；新区内建筑采光间距应大于1.0H（H为建筑物高度）。（2）相互垂直布置的居住建筑

山墙面对正面，山墙按山墙距退让山墙距一半，正面按平行布置采光间距一半退让，建筑间距二者相加计算。山墙开窗时按正面计算。（3）既非垂直又非平行的居住建筑

1、当夹角为00－300时，其最窄处间距按平行布置时的居住建筑控制。

2、当夹角为300－600时，其最窄处间距在旧城应大于0.7H；新区应大于0.9H。

3、当夹角为大于600时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制

第二十条: 中高层及中高层以下建筑山墙间距不得小于8米，对32米及32米以上街道的临街建筑山墙间距不得小于10米。高层与各种层数的山墙间距则不得小于13米。

第二十一条: 高层居住建筑的间距要求。

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距：30米以下高度的建筑,其最小值为24米,超过30米高度的建筑,每增加3米高度,建筑间距增加0.5米

（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距，按高层居住建筑与多、低层居住建筑各自规定间距的一半相加计算。第二十二条: 非居住建筑与居住建筑的间距按居住建筑与居住建筑的间距进行控制。第二十三条: 非居住建筑与非居住建筑的间距要求。

（一）高层与高层平行布置时的间距：其最小值为18米。

（二）高层与多层平行布置时的间距最小值为13米。

（三）多层与多层平行布置时的间距最小值为10米。

（四）低层与高、多、低层建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为8米。

第二十四条: 特殊地段、地形的建筑间距在符合交通、消防、采光、通风、城市设计的要求下，由城市规划行政主管部门按有关规定确定。第五章 建筑退让距离

第二十五条: 建筑物沿城市道路、公路、铁路、河道、排水干线，人防设施、文物古迹、电力保护区及用地边界建设时，必须符合有关法律、法规的规定进行退让。第二十六条: 建筑物沿用地边界修建时，应按本规定第四章建筑间距规定的自身相应间距的一半作为建筑离界距离。第二十七条: 当相邻已有建筑未退让间距时，新建建筑应退足相对应的本规定第四章建筑间距。

道路宽度不满足间距要求时,按道路中线各退够相应间距。地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物的深度的0.7倍，且最小值为3米。第二十八条: 沿城市道路新建建筑物时，建筑退让距离的最小值按下表执行。

道路等级建筑退让建筑性质 40米以上 大于30米、小于或等于40米 大于20米、小于或等于30米 小于或等于20米 退让道路红线 退让道路红线 退让道路红线 退让道路红线 高度24米以下的建筑 5 3 3 2 高度24米以上的建筑 10 8 5 3 第二十九条: 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆等人流、车流大量集散的建筑应满足集散场地的要求,且后退道路红线不小于10米。第三十条: 高层建筑主楼后退道路规划红线的距离，应按下列规定控制：

（一）建筑高度小于等于50米时，不得小于10米。

（二）建筑高度大于50米时，不得小于18米。

第三十一条: 道路交叉口四周道路规划红线应满足视距三角形的要求。第三十二条: 沿江道路靠江一侧不应新建建筑物。第六章 建筑物的高度控制

第三十三条: 建筑物的高度必须符合日照、间距、消防等方面的规定。无电梯住宅不应超过6层，如利用地形高差分层入口时，建筑物总层数不得超过7层。第三十四条: 在飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施净空保护区域内新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的要求。第三十五条: 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。第三十六条: 建筑高度除应符合控制性详细规划，服从城市景观规划，城市节点规划需要控制的高度外，还应按下列计算公式控制建筑高度。H≤1.5（W＋S）公式中：H-沿街建筑物高度； W－规划道路红线宽；

S－建筑物后退规划道路红线距离。第七章 城市绿化

第三十七条: 城市规划区内的居住建筑，其基地内的绿地率新区不低于30％，旧城不低于25％；除居住建筑以外的其它建筑，其基地内的绿地率新区不低于20％，旧城不低于15％。

第三十八条: 居住组团内必须设置集中绿地，且至少应有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外作为集中绿地,面积不应小于400平方米。

第三十九条: 一个街区内的集中绿地可按规定指标进行统一规划，统一设计，统一建设，综合平衡。在符合整个街区绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平均分布。

第四十条: 在计算绿地率时，屋顶绿化不纳入计算，对全地下室上部绿化折半计算。

第四十一条: 当临城市30米宽以上道路建设时，除满足规划管理规定的各项技术指标外，绿化用地宜临道路设置。第四十二条: 在确定保护的古城墙地段，古城墙两侧各20米范围内不得新建、改建、扩建任何建筑物，宜作为绿化用地。第四十三条: 规划确定的绿地，任何单位或个人不得擅自改变用地性质，不得非法占用。第八章 附则

第四十四条: 凡已编制了详细规划的地区，应同时满足批准的详细规划和本技术规定。第四十五条: 当对建设项目有多项条款同时规定时,按条款严格者执行。第四十六条: 本规定的解释权在泸州市建设委员会。第四十七条: 本规定从发布之日起生效。