城镇周边区域土地流转的调查与分析

第一篇：城镇周边区域土地流转的调查与分析

关于城乡结合部土地使用权变更的调查研究

——松北新城建设用地房屋征收的调查及建议

工业化、城市化是现代化的必经之路，这已被世界上先后实现现代化的国家的历史反复证明；同时也被大多数尚未实现现代化的国家所反证；也被我国正在进行时的现代化建设的实践深刻的证明。这一路径的普遍性、客观性毋庸置疑，这也不是我们本次调研的对象，我们关注的是这一客观过程所引发的一系列的必然结果。在市场经济条件下，我国工业化、城市化的加速发展，必然会导致土地资源需求大幅上升；再加上土地资源具有不可再生，稀缺性和不可移动性的特点，又必然会导致土地资源价格的快速上涨。特别是城镇周边土地资源价格的暴涨，已经使其迅速膨胀成为一块硕大、诱人的蛋糕。以至于不同利益群体已经或正在“抢食”这块蛋糕，这又必然会引发多种社会矛盾，有的矛盾甚至很尖锐，而且不断伤害着各方“抢食”者。媒体上经常会有这样的报料：××被拆迁人为维护自己利益采取极端措施；××拆迁主体暴力拆迁造成刑事案件；××领导因拆迁不当受到相应处分等等。

回眸历史，发生在十五世纪末期英国的“羊吃人”的圈地运动，是当时资产阶级和新贵族取得土地的方法，它虽然对英国近代工业革命和城市化发展的贡献无可否认，但是，它的暴力和血

腥不符合我国基本经济政治制度的要求。怎么办？历史经验和现实的教训告诉我们，从我国实际出发，调动各方面智慧和力量，找到符合我国实际破解上述矛盾的系统方法，除此别无选择。为此，我们关注松北新城建设，关注松北新城建设过程中的土地使用和原住民房屋拆迁，也想为松北新城宏伟蓝图和谐落成贡献我们的微薄之力，不一定能达到预期目的，但是我们努力了！

农工松山支部承接了调研课题后，立即向农工赤峰市委汇报，得到农工市委高度重视，并牵头组成调研小组，制定了详细调研方案。调研小组从2012年7月16日开始工作，在中共松山区委统战部的大力协助下，走访了穆家营镇党委、政府；松北新城建设办公室；松山区土地局；衣家营子村委会；鸭子河村委会；原住民家庭50户；随机走访原住民200多人；针对不同问题发放问卷200多份。也因此获得了大量详实可靠的 响应党委、政府的号召。30%的原住民对拆迁有抵触情绪，经过耐心细致的工作可以变为积极；只有10%的原住民有对立情绪，主要原因是认为征收价格太低。因此，在房屋拆迁征收过程中，价格分歧就成为“一号问题”。因为历史的原因，有些行政村的原住民已有十几年不能批得宅基地了，这就造成了50%多的原住民家庭一宅多户现象，因此私搭乱建有其必然性。拆迁时无证房屋补偿费太低，不能够购买到分户所需足够楼房。90%的原住民只知道争取现金补偿，不知道甚至不相信其它补偿方法；只知道自己对财富的欲望，不知道任何欲望都要受法律、政策和道德的约束等等。针对这些事实和问题，我们认为应采取以下措施。

（1）政府应大力推进资源价格改革

当前我国与国民经济和社会发展密切相关的能源、矿产、水和土地等资源的定价模式，基本上是政府定价或政府指导价。例如《松北新城棚户区改造房屋征收与补偿方案》就是依据国务院《国有土地上房屋征收补偿条例》和《赤峰市房屋征收与补偿暂行规定》制定的。由于它更多的是反映资源开发成本，没有反映资源消耗的机会成本，环境污染破坏和安全投入等外部成本，没有反映市场供求关系和资源稀缺程度，致使我国资源价格水平总体偏低。透支明天的资源发展今天的经济，这是不可持续的，是不科学的发展，特别是土地资源，特别是城镇周边区域的土地资

源，因为它不可再生、稀缺、不能移动，加之城市化加速发展，供不应求、机会成本和外部成本都在不断推高土地价格。有人戏称：现今是一个土地价格变化频率快于土豆的时代。因此，价格问题成为松北新城土地、房屋征收过程中 济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖，它的重大意义就在于依法确认农民土地权利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于有效解决农村集体土地权属纠纷。在城市化、工业化和农业现代化进程中切实维护农民的土地物权，进而通过深化改革，还权赋能，最终形成产权清晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度，这是建设城市统一的土地市场的前提，这是促进农村经济社会发展，实现城乡统筹的动力源泉，在调查过程中得知，松北新区土地征收前并未对集体土地确权登记，因此建议征收主体应在征收过程中或之后，按照三部委《通知》精神重新拟定补充征收方案，使之充分的反映原住民利益。

（3）加强宣传教育

松北新城建设是松山区经济社会发展史上具有里程碑意义的事业，是一项功在当代，利在千秋的丰功伟业，他的建设过程不仅关系到松山区人民的整体利益，而且涉及原住民的切身利益。他在建设过程也必将遇到各种困难和问题，有些困难和问题甚至是超预期的。这就要求我们调动各种媒体、下大力量、加大投入进行广泛深入的宣传教育，做到家喻户晓人人皆知，充分发挥舆论的导向作用，助推松北新城顺利建成。关于这一点，我们在调研中已经深切感受到宣传者的良苦用心，使踏上这块土地，甚至

没踏上这块土地的人们，都能感受到松北新城的魅力。但是我们在和农民交谈过程中发现，针对原住民及家庭的宣传做的不很充分，农民是需要贴心话的。因此，建议拆迁工作队应穿上和农民差不多的衣服，选用农民能够接受的交通工具，运用农民愿意听的语言，深入农村和农民家庭，一天不行就两天，两天不行就三天„„，用耐心、贴心磨平抵触和对立，央媒《走基层》栏目的一句广告说得好：和群众坐在一条板凳上才能缩短心与心的距离，坐在农民的炕头上，收获的才不只是希望。

（4）政府权威是做好一切工作的巨大政治力量

我们这里所说的政府权威，是指政府在管理公共事务过程中形成的得到人民认同的威望和影响力，从根本上讲，一个政府能否具有这种权威是由国家性质决定的。在中国共产党领导的人民民主专政的社会主义国家，人民政府的工作得到了最广大人民的衷心拥护和支持，具有历史上任何政府都不可比拟的权威。松山区人民政府在带领全区人民共同努力，实现松山区经济跨跃式发展过程中，赢得了较多的人民认同、威望和影响力。但是，由于偶然或具体的原因，在部分群众心中政府的权威也受到了挑战。我们调查问卷中有这样一个问题：你相信政府和听从政府指挥吗？60%的人答相信听从，30%的人不相信不听从，10%的人不确定。有权威与无权威的政府行使权力的结果是不同的，相信政府

权威和不相信政府权威的群众的行为结果各异，甚至是相反的。松北新城土地和房屋征收的阻力主要是来自于不相信政府权威的人。因此，建议政府应该在工作中，特别是涉及群众利益的工作中，要不断树立权威赢得信誉，应该把松北新城建设作为树立权威赢得信誉的良机。

（5）敢于历史担当

任何一项宏大工程建设，都难免遇到历史遗留问题，例如前文所述松北新城房屋征收拆迁中遇到的“一宅多户”问题，就是由于以前的城市规划中没有变更农民身份，又没有给农民及时解决宅基地造成的，再如，在同一过程中产生的私搭乱建问题，即是一个历史问题又是现实问题，说它是历史问题，很长时间里农村没有房屋产权政策，农民搭建个什么，无需向有关部门申请，也不知道向有关部门申请，对于这些历史遗留问题，我们建议，首先应坚持历史唯物主义观点，客观分析评价，其次我们应敢于历史担当，创造性寻找变通方法加以解决。一把尺子是无法量到底的，如果非得要强行衡量，那必然会产生矛盾和问题。

农工民主党赤峰市委员会

农工民主党松山支部委员会

2012年10月21日

第二篇：商州区土地承包经营权流转调查分析

商州区土地承包经营权流转调查分析

2011-11-28 11:08:00陕西统计局

推进农村土地经营权流转是促进土地规模经营、加快发展现代农业的重要途径，也是促进农民增收的重要手段。去年以来，商州区按照“依法、自愿、有偿”的原则，宣传动员，规范管理，强化服务，扎实推进农村土地承包经营权流转，发展农业规模经营，取得了一定的成效。

一、现状和特点

据统计，商州区家庭承包经营的农户数118992户，承包经营的耕地面积325689亩。截至今年2月底，全区土地承包经营权流转总面积29489亩，占全区耕地总面积的9.1%，其中转包6625亩，转让2229亩，互换2286亩，出租9919亩，股份合作70亩，托管及其它形式8360亩。在总流转面积中集中流转50亩以上的大户35户，流转面积4907.7亩，占26.8%，流入农户的面积20927亩，占71%，流入专业合作社的面积1233亩，占4.2%，流入企业的面积4412亩，占15%，流入其它主体的面积2917亩，占9.8%。转出土地的农户数14607户，占全区总承包户数的12.3%。签订土地流转合同2608份，签订流转合同的流转面积为13251亩，占流转总面积的44.9%，剩余17157亩流转面积均为口头协议。

总体看，商州区土地流转呈现出以下特点：

1、土地流转稳步有序推进。从目前情况看，土地流转进程加快，流转规模不断扩大，流转对象跨区域、行业，越来越多的企业和社会力量加人农业产业化队伍，流转用途趋于合理，在35户大户的规模经营中，用于工商业的2户占地146.28亩，用于经济林木和育苗的6户占地394.8亩，养殖业2户占地130亩，金风山公园流转土地1424亩用于公园建设，其余24户2812.6亩土地均用于农业生产，土地使用效益明显提高，实现了流转双方发展共赢。特别是去东今春以来，土地流转步伐明显加快，天士力集团去年冬季仅在麻街镇就流转土地400多亩种植药材。为发展设施农业，今年以来不到两个月时间大荆、张村、夜村、白杨店、金陵寺、麻池河、腰寺等乡镇就集中流转土地1632亩。

2、土地流转形式和经营模式呈现多元化趋势。目前全区土地流转形式主要有转包、转让、出租、互换、股份合作、委托代耕（托管）六种形式，但以出租为主，占流转总面积的33.6%。流转后土地的经营模式也呈现多元化。有主导产业带动型，有产业化龙头企业带动型，有民营企业带动型，有农民专业合作社带动型，有种植能手带动型等多种流转经营模式。

3、流出土地农户增收明显。农户流出土地后，失地不失利，不仅得到了不低的流转费，而且减少了耕种环节，省时省力，使大量的劳动力从土地经营中解放出来，从事劳务或其它产业，获得更多的收益。从调查情况看，农民流转出土地可以获得三次收益，一是可以按时领取流转收益，不承担任何风险。二是青壮年劳力可以彻底弃农、安心进城务工，获得稳定的劳务收入。三是留在家中的老人和妇女又可以在流转出的地里打工挣钱，获得一定的收入。

大荆镇西村农民的将土地流转后按照流转面积每亩领取8袋面粉，这一价格明显高于自己种植收益，青壮年劳力就可以彻底弃农安心进城务工，留在家中的老人和妇女又可以在流转出的地里打工挣钱，仅去年在天士力流转的药地里拔草就挣回30000多元。腰寺镇屈村将土地流转给青四季农民专业合作社，每亩地每年可固定获得800元的收益，无任何风险，青壮年劳力可以出外打工挣钱，留在家里的老人和妇女又能在自己流转出的地里打工，日工资20—50元，人均年打工收入近万元，群众不出村同样可获得较理想的收入。陈塬办事处蟒龙峪村大力发展食用菌和蔬菜产业，在各农户同耿建强、王彩霞等种植能手签定土地流转合同时双方协商，承包方同意在种植期间只雇佣本村劳动力，这样也为转出土地的农户提供了学习种植技术的场所和便利的务工条件。

4、流转价格差异大，计价方式多样化。蒲峪、腰市、李庙、张村、白杨店等乡镇在发展烤烟和药材产业中，土地流转价格依据其土地条件，一般100—300元∕亩，四办两镇的土地流转价格较高，一般800—1500元∕亩。土地质量的好坏、区域条件的优劣，决定着土地流转价格，区位条件的决定作用尤为突出，土地的收益只是土地流转价格的一个参考，对地理位置优越的地块并不起什么作用。土地流转的计价方式也趋于多样化，以钱计价为主，也有以原粮计价的，如麻池河乡金联村每亩地流转价格为1200斤小麦，也有以面粉计价的，如大荆镇西村每亩地流转价格为8袋面粉。

二、主要做法和措施

1、组织外出参观学习，统一思想认识。为了加快商州区土地流转步伐，今年开春后，商州区委政府安排组织了部分乡镇、办事处党委书记（乡镇长）、村支部书记（主任）赴本省的石泉县、高陵县以及四川省锦江区、双流县等地参观学习土地流转的成功经验和作法。通过参观学习，进一步统一了干部群众的思想认识，看到了土地流转对促进经济发展的重要作用，转变了思想观念，从而提高了干部群众推行土地流转的积极性和主动性，为商州区推行土地流转奠定了坚实的思想基础。

2、规范管理，加强引导。区委、区政府下发了《关于加快农村土地承包经营权流转促进农村发展农民增收的意见》、《商州区农村土地承包经营权流转实施细则》以及商州区农村土地承包经营权流转工作程序、合同管理制度、档案管理制度、信息发布制度、纠纷调处制度、土地流转管理规范等相关文件和政策措施。进一步加强对全区土地流转工作的规范管理，加强政府引导，确保了土地流转工作健康有序进行。

3、培育典型，示范带动。蒲峪乡为了规模经营，发展烤烟主导产业，07年开始，在全区率先推行土地流转，使土地向烤烟种植能手集中，有力的促进了烤烟生产，极大的提高了农业经济效益，增加了农民收入。商州区农业局及时抽调干部力量，深入该乡进行调查研究，培育典型，认真总结他们的成功经验和做法，在全区宣传推广。这一经验和做法，被省委《调研与决策》发表，引起了各级领导的重视和支持，对商州区推进土地流转起到了积极的示范带动作用。

4、加强组织领导，搞好协调服务。为了切实加强对商州区土地流转工作的领导，区上成立了以区委、区政府主管农业的领导为正副组长，农工部、农业局、财政、林业、畜牧、国土、水务、城建、司法等相关部门主要负责人为成员的领导小组，领导小组下设办公室，设在农工部，部长贾玉琪任主任，主要负责全区土地流转工作的协调和指导。各乡镇办事处也都成立了相应的领导机构，明确了分管领导和办公人员。为了切实搞好全区土地流转的协调服务工作，区上专门设立了土地流转服务中心（设在农业局），专门负责做好土地流转协调服务、纠纷调处、仲裁以及合同管理等工作，正确引导和规范农村土地流转工作，积极为农村土地流转牵线搭桥，提供信息，培育和建立土地流转市场和中介服务组织，为土地流转搭建了一个良好的工作平台，确保了此项工作的健康顺利进行。

5、制定优惠政策。为了鼓励群众积极参与土地流转，区上设立了土地流转奖励基金，对流转面积大、规模经营者给予适当奖励。对土地流入户流转年限在10年以上且一次流转面积50-100亩的，每亩奖励60元；100-200亩的，每亩奖励70元；200-500亩的，每亩奖励80元；500亩以上的，每亩奖励100元。经区土地流转服务中心按产业建设标准，验收合格后一次性兑付。蒲峪乡为加快土地流转，发展烤烟生产，对流出土地的农户，除村上补贴10元外，乡政府每亩地再补贴20元，极大地调动了农民土地流转的积极性，从而使全乡土地流转面积达到1200亩，流转农户达到580户，分别占全乡耕地总面积和农业总户数的20%和37%。同时，区上还决定根据土地流转面积按每亩200-300元的标准设立农村土地承包经营权流转风险保障金，用于因人力不可抗拒因素造成规模经营者无力支付承包费时的经济补偿。

6、建立信息服务平台，实施招商引资。商州区土地流转服务中心在全区川道23个乡镇70个村摸底，掌握了全区目前还有50亩以上集中连片的土地11650亩，由蔬菜办在电视台发布招商广告，招商引资，发展设施蔬菜。

三、体会与启示

通过近年来土地流转的工作实践，给我们的体会与启示是：

1、宣传引导和政府推动是加快土地流转的有效手段。农村改革实践证明，凡是每一项改革初期，干部群众思想认识不尽一致，工作会遇到许多困难和阻力，需要政府的宣传引导，行政推动。土地流转虽然是一个“依法、自愿、有偿”的过程，但是也离不开政府部门广泛深入的宣传引导和扎实细致的思想工作。无论是从外地工作经验还是本区工作实践看，凡是领导重视、宣传工作到位、政府引导有力的地方，群众积极性就高，工作进展就快。否则，工作就难以推开。

2、土地流转是推动农村资源要素优化配置，加快发展现代农业的有效途径。只有通过农村土地承包使用权有偿流转，才能加快土地资源的合理流动，向种植能手和经营大户集中，走集约化、规模化经营的道路，发展现代高效生态农业，有效提高土地的产出率，实现效益最大化。也才能合理配置劳动力资源，促进农村剩余劳动力的合理转移就业，多元化增加农

民收入。无论是石泉的设施农业（瓜果、蔬菜）、四川双流县的优质葡萄观光园、锦江区的花卉农业生态示范园，还是商州区陈原莽龙峪、大荆镇孟村等的大棚菜生产，都充分说明了这一点。

3、优质的服务和优惠的配套激励政策是推动土地流转的有效保障措施。除区上成立专门的土地流转服务中心、制定出台了奖励和抗御自然风险的相关政策外，有关乡镇也都根据各自实际，成立有土地流转服务机构，专门负责做好协调服务工作，制定了相关的配套政策，起到了积极的引导和激励作用。

4、强而有力村集体经济组织是加快土地流转的组织措施。村集体班子团结，号召力强的地方，农民就相信集体组织，流转的步伐就快，腰寺镇屈村，大荆镇西村，张村镇张村等村的土地能在短时间内流转，都是村集体组织实施的结果。

5、调整农村产业结构，转变发展方式是加快农村土地流转的催化剂。商州区土地流转只所以取得明显的成效，是由于近年来，区委、区政府狠抓农业产业结构调整，大力实施“千百万”工程和“一村一品”建设，发展优势主导产业和非公有制经济，有序转移农村剩余劳动力，为土地流转创造了有利条件，在一定程度上，促进了土地流转。

6、推进农业产业化经营是加快农村土地流转的有效形式。实践证明，单靠农户自发行为难以实现集中连片大面积流转，只有集中连片流转、开发整理、招商经营，发展现代农业，推进农业产业化，才能加快土地流转进程。

四、问题与对策

虽然商州区土地流转进展不错，取得了阶段性成果，但是工作中还存在不少问题。

一是目前土地流转多数为一家一户零散流转，流转的土地无法集中连片，不便整理开发、招商引资；二是流转过程中有改变土地用途现象。如在城乡结合部繁华区域和铁路、高速路沿线，少数人以土地流转为名在所转包的地里兴建各种永久性建筑，一些企业在流转土地上建设与农业产业化无关的厂房，钻土地流转的空子，从而把土地流转带入一种误区，使土地管理部门难以划分管理界线；三是一些地方土地流转行为不规范，多数是口头协议，没有书面合同，又未履行备案登记手续，即使有书面合同也缺少鉴证机关，合同签订不规范，责、权、利不明确，执行过程中容易引起纠纷；四是流转受让主体培育不足，真正通过土地流转从事规模经营的大户不多。

针对上述问题，我们认为，要推进土地流转，还必须抓好以下工作：

1、进一步强化宣传，提高认识。要充分利用各种行之有效的形式，广泛宣传土地流转的意义，引导农民转变思想观念和发展方式，投入非农产业，加快土地流转。

2、加快劳务输出，拓宽流转空间。要拓宽劳务输出渠道，为农民转移就业创造条件。一是加强对农村劳动力的技术、技能培训，为农村劳动力向二、三产业转移提供条件，让农村劳动力能够出的去，挣到钱，留得住，从而离开土地、离开农村向城镇转移，为农村土地流转创造有效空间。二是加强与土地流入方的沟通，要求流入方在用工时必须吸纳土地流出方的富余劳动力。

3、落实承包经营权，为土地流转创造前提。落实和明晰土地承包经营权是进行土地流转的基本条件，是健全土地流转市场的基础性工作。要按照中央“一号文件”的要求，认真做好土地承包经营权登记工作，做到承包地块、合同、证书、台账“四到户”、“四相符”，为加快土地流转，发展适度规模经营打好基础。

4、健全服务体系，优化流转环境。一是充分发挥区、乡土地流转服务中心的职能作用，搞好协调、服务工作。二是建立土地流转信息库，及时收集和发布土地流转信息，积极培育和发展市场中介组织，使土地流转进入市场，建立市场调节机制，降低土地流转成本。三是建立土地流转纠纷调解仲裁机制，区上成立土地流转纠纷仲裁委员会、乡镇成立纠纷调解机构，及时调解土地承包和流转纠纷，化解矛盾，排除隐患。

5、切实加强流转管理，规范流转行为。一是加强土地流出方的管理，对以前农户自发的土地流转，帮助其补签规范的土地流转合同，并完善登记、备案、鉴证等手续，今后的土地流转必须按流转程序和相关制度进行。二是加强土地流入方的监督管理，防止违约或改变土地农业用途。三是建立风险保证金制度，防止因受让方经营不善等原因无法履约时发生纠纷。

6、加大政策扶持力度，鼓励土地流转。一是对流出土地承包经营权的农户进行适当补贴。二是对土地流入面积较大的规模经营者给予奖励。三是对参与土地流转的龙头企业、农民专业合作社、种植大户、种植能手等在政策上给予倾斜，在资金上给予扶持，在农业项目上优先安排。

7、建立农业生态示范园，促进土地流转。以荆河流域高效农业生态示范园区为依托，不断改善园区基础设施，优化园区环境，加大财政投入力度，吸引更多的社会资金和企业来园区落户，建设园区、发展园区，加快园区内的土地流转，从而辐射带动全区的土地流转。

第三篇：城镇土地调查工作汇报参考

城镇土地调查工作汇报

尊敬的各位领导、各位专家：

今天，徐州市局组织专家对我市城镇地籍调查项目进行验收。在此，我代表新沂国土资源局表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

新沂市城镇地籍调查工作是我市第二次土地调查一项重要主要内容。这项工作，得到市局全方位指导和市委市政府的大力支持，我们超前谋划、精心组织；生产单位攻坚克难、创新方法、求真务实；全社会积极参与、密切配合、合力推进。经过历时一年时间的不懈努力，达到了预期目标，全市城镇地籍调查工程于2010年4月全部完成，城区调查面积约83.64平方公里，共完成 86 街坊、37831 宗地；镇区调查面积约58.97平方公里，共调查16个街道204个街坊38174个宗地及地籍数据库建设。

一、精心组织，统筹安排，合力搞好城镇地籍调查工作

新沂市城镇地籍调查是我市第二次土地调查的主要内容，是对城市、建制镇内部每宗土地的位臵、权属、界址、和地类等的调查，测量每宗土地的权属界址点、线、面及其他地籍要素、位臵、形状等，并建设城镇地籍数据库，真正实现“对内以图管地、对外以证管地”管理机制。

一是成立机构，强化领导。为加强对第二次土地调查工作的组织领导，市政府成立了由市长任组长，分管市长任副组长，发改委、财政、国土、水利、农林、环保、统计、民政等部委局为组员的“新沂市第二次土地调查领导小组”。为便于开展工作，领导小组下设办公室，办公 1

室设在国土资源局，国土资源局局长任办公室主任，分管局长为副主任，地政地籍、土地规划、土地利用、耕保、法规、财务、测量等科室负责人为成员，具体负责全市城镇地籍调查工作的组织实施、生产调度、业务指导和质量检查，解决处理工作中遇到的技术问题，合力推进城镇地籍调查工作的开展。

二是宣传发动，营造氛围。广泛开展城镇地籍调查宣传发动工作，对提高城镇地籍调查工作效率、保证城镇地籍调查成果质量至关重要。我局把宣传发动始终贯穿于城镇地籍调查工作的全过程，充分利用各种会议、宣传橱窗、广播电视、报纸传单等形式，大力宣传开展城镇地籍调查对促进经济社会发展和国防建设的重要意义。我们共召开工作会议30场，参会人员5000人次，宣媒体报道120次，开办宣传专栏56期，张贴调查公告2500份，散发宣传单50000张，发放宣传手册2600本，发送手机短信10000条，收到了很好的宣传效果。此外，为加强测量人员管理，我们还定制了90套测量工作服，120枚工作证，从侧面宣传了城镇地籍调查工作。

三是加强组织培训，统一作业标准。为统一技术标准和操作方法，提高调查人员对城镇地籍调查技术规程、规定的理解和掌握，本着急用先学、学以致用的原则，采取集中培训、以会代训、试点示范、网络辅导等多种形式，对90名调查人员和19名基层国土资源所地籍人员进行轮训，重点讲解权属调查、地籍测量、土地登记、土地统计、土地变更以及土地管理的相关法律法规等基础理论知识。通过培训，提升了调查人员技能、强化了素质，熟练了业务，统一了标准。

四是试点先行，总结经验。我局采用了试点先行、总结经验、点面铺开的作业模式。选择了城乡结合部用地相对复杂的北沟镇为试点镇及宗地密集的老城区“金华”街道为试点街道。通过试点，探索出了城镇地籍调查的技术方法，确立了技术路线，完善了城镇地籍调查实施方案，为城镇地籍调查工作的整体推开提供了经验。

二、创新机制，完善制度，稳步推进城镇地籍调查工作

首先，建章立制，确保成果质量。为确保成果质量，我局先后出台了八项工作制度和一项考核办法，即：工作日志制度，挂牌上岗制度，重大问题协商解决制度，经验教训交流制度，监理管理制度，调查成果中间检查制度，问题处理结果反馈通报制度，以及《新沂市城镇地籍调查（权属部分）专项检查考核办法》等。这些制度的建立、完善和落实，保证了城镇地籍调查工作稳步、有序、规范地进行。

其次，推行“七级”检查、层层把关制度。即：作业员自检，作业小组互检，生产单位专检，监理单位跟踪检查，市二次调查办公室复检，徐州市局抽检，省质检站检查。由于检查环节多，程序科学，保证了调查成果质量。

第三，定期召开调度会，加快进度和提高质量。我局每月定期组织作业单位、监理及测量专家召开调度会，汇总工作中出现的问题，集中研究解决。作业中如遇到棘手的问题，随时召开调度会，解决问题，加快作业进度，保证作业质量。

三、创新方法，多措并举，确保工程质量

数据的质量，是地籍调查的生命线。如何保证调查成果质量？围绕

成果数据质量，我局着重抓了以下工作：

一是统一技术标准，确保工程质量。我局依据《第二次全国土地调查实施方案》、《徐州市第二次土地调查总体技术要求》，编制了《新沂市城镇地籍调查实施方案》、《新沂市城镇地籍调查技术设计》，并统一组织作业人员学习，下发各作业单位实施，统一了作业标准，做到了有章可循。

二是组建技术指导组，有序高效推进测量工作。城镇地籍调查工作刚启动，我局就抽调具有一定理论知识和实践经验的“老地籍”、“老测量”，组成技术指导组，对生产单位完成的调查成果实时进行外业巡视，逐图幅跟踪监测，对一些可疑成果实地复查，有效地解决了测量成果与实地不符的各类问题，确保提交的数据能经得起市、省检查。三是引入竞争，推行项目监理。我局通过公平竞争、公开竟标，选择了技术力量雄厚、仪器装备优良、实践经验丰富、质量信誉良好的江苏省地理信息中心、江苏兰德数码科技有限公司、徐州勘察规划设计院三家生产单位，并按要求实行项目监理，通过竞标选择徐州坤源测绘监理服务有限公司作为本工程项目监理，确保了测量中间过程检查、全方位督导等工作落到了实处。

各位领导、专家，我们虽然在城镇地籍调查项目实施的过程中做了大量工作，但仍有许多不足之处，望各位专家提出宝贵意见，我们将及时进行整改落实，加快调查成果应用及更新维护。

第四篇：土地流转案例分析

土地承包经营权流转案例分析和突破

案例1：

2000年3月，某村村民王某，将自己位于本村北大路旁的5亩承包地的承包经营权，以5000元的价格转让给本村李某父亲，之后李某之父一直耕种该承包地。2001年6月李某之父又用这5亩承包地互换了本村陈某位于南头的5亩承包地，互换双方及王某三方又签订了承包地互换协议，此后李某家耕种该土地7年之久，在此期间三方共守约定没有出现争议。2004年，李某之父因病去世。2008年秋，因机场建设需要，有关主管部门依法征用了李某从陈某家互换来的5亩承包地，并付给一定的征用补偿。但陈某看到政府补款时，他称承包地互换违法，阻挠李某领取该地的补偿费。为此，李某诉讼法院要求确认与陈某的互换协议有效，同时享有该5亩承包地的征用补偿款。

【法庭审理与判决】

原告诉称，根据《农村土地承包法》第32条之规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，以及该法第34条，“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”，农村土地承包经营权在满足上述条件下可以进行转让和互换，即本案2001年6月原告之父用转让而来的这5亩承包地互换了被告位于南头的5亩承包地是符合法律规定的，而且互换双方当事人即原告之父、被告及王某又签订了承包地互换协议，是三方真实意思的表示，依《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故此互换协议是合法有效的。此后原告家耕种该土地7年之久，期间没有出现过任何争议。根据《农村土地承包法》第16条之规定，“承包人享有下列权利：

（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。”第43条之规定：“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”故原告作为承包地的实际占有者占用土地7年之久后，在承包地依法被征用时是有权依法获得相应的补偿。

被告辩称，原告之父虽然与被告签订了互换协议，是真实意思表示，但根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，据此原告之父和被告之间的互换行为应当依法到相关管理部门进行登记，没有合法进行登记的互换行为是无效。既然行为无效，再根据《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故依无效合同的处理原则，原告应当返还被告位于南头的5亩承包地，所以由此所得的收益理应归于被告所有。

最后，法院认为，原告之父与被告之间关于农村土地承包地的互换行为，是自愿流转的，是双方真实意思表示，是合法有效的，没有登记只是不能对抗善意第三人。根据《农村土地承包法》第38条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人”，以及《物权法》第129条规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人”；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定，“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持”。即土地承包经营权作为一项用益物权，遵循的并非是登记生效主义，而是登记对抗主义，故即使土地承包经营权未经登记亦有效，这也可以在《物权法》第127条第一款规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”得到验证，故法院最终判决原告之父与被告承包地互换协议有效，原告作为法定继承人享有南头5亩承包地的承包经营权及征用土地补偿款。

【评析】

本案是一起涉及土地承包经营权流转的案件，土地承包经营权流转主要指在土地承包经营权有效存在的前提条件下，在不改变所有权和主体种类与土地农业用途的基础上，土地承包经营权人依法将土地承包经营权转让给受让人的行为。在此案件中，有如下法律要点要解决：

第一，土地承包经营权的取得问题依据土地承包合同取得土地承包经营权，是获得土地承包经营权的最基本方式，也是最主要方式。而随着农业产业化经营的推进和农村经济结构的调整，一定程度上推动了土地规模经营，加快了现代农业的发展进程，促进了农村经济的发展，而为适应这一快速经济发展的需要，农村土地承包经营权的流转方式也各式各样了。从法律学理上，土地承包经营权的取得，分为原始取得和继受取得。

1、原始取得主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权，分为家庭承包的方式进行承包，承包人于合同成立生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。本案中村民王某位于本村北大路旁的5亩承包地和本村陈某位于南头的5亩承包地就是基于原始取得方式获得土地承包经营权。

2、继受取得是指在土地承包经营权的流转过程中，受让人通过转包、出租、互换、转让，入股等方式，依法从原始取得的承包人手中取得土地承包经营权或者因承包人死亡的，其法定继承人在承包期内继续承包而取得的土地承包经营权。本案中，村民李某之父1998年3月从村民王某处取得本村北大路旁的5亩承包地是通过转让方式取得。2001年6月李某之父用这5亩承包地互换了本村陈某位于南头的5亩承包地，因而取得了位于南头的5亩承包地的土地承包经营权。2004年李某之父因病去世，李某作为继承人在承包期内继续承包，其通过继承的方式取得了位于南头的5亩地。第二，土地承包经营权流转的登记制度问题随着我国《物权法》的颁布，土地承包经营权的不动产物权地位得到确认，而土地承包经营权登记制度是物权制度的重要组成部分，登记最主要功能是对物权的设立、变更及消灭而产生公示公信的作用。《农村土地承包法》第38条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。” 也就是说，登记限于互换和转让的方式，而转包、出租的土地承包经营权因主体没有发生改变，故不必申请登记。互换、转让方式流转的登记是一种申请行为，也不强制当事人登记，没有登记只是不得对抗善意第三人。事实上，作为土地承包经营权的公示方法的登记制度存在许多问题，从行政主管部门的登记册上是很难反映土地承包经营权的真实状况。实际操作中，本村村民之间的土地流转是自由的，流转的主体很少会主动要求进行登记的，而作为发包人在一定期限内如果没有持合理理由站出来反对的情况下，流转主体一般就这样固定下来。因为，农村是一个大集体，一个村（大队）一般是30至50户人家，本村内的土地承包情况，几乎每户人家都知道，这几亩田地是谁家的，谁家的田地有互换情况，谁家的田地转让给哪家，他们都了如指掌。所以，土地承包经营权的登记制度对农民来说，既然大家都知道的事情，再去登记也没有什么含意。基于以上事实，本案中，除村民王某位于本村北大路旁的5亩承包地和村民陈某位于南头的5亩承包地在县级以上人民政府农业行政主管部门可能会有原始登记外，其他继受取得如：村民李某父亲1998年3月从村民王某处取得本村北大路旁的5亩承包地；村民李某父亲2001年6月从本村陈某处互换取得位于南头的5亩承包地；2004年李某作为继承人从李某之父处继承取得位于南头的5亩地的流转方式的主体变更一般都不会到行政主管部门主动申请变更登记。《农村土地承包法》第38条也规定……,未经登记，不得对抗善意第三人。而本案中不存在善意第三人的情况。

第三，土地承包经营权流转方式中转让、互换的效力问题。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第37条之规定，“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”该法条强调土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包人同意。经发包人同意没有强调一定要采用书面形式，言下之意就是采用口头形式也可以，而实践中大部分都是这么操作的。再者，最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第13条之规定，“承包人未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”。这里增加了一个但书，扩展了采取转让方式流转土地承包经营权的效力。也就是说，没有经过发包方同意或者发包人不同意，土地承包经营权的转让行为都不必然导致无效，只有发包人有正当理由不同意的情况之下才能认定无效。按照《中华人民共和国农村土地承包法》第10条规定，“国家保护承包人依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第40条规定，“承包人之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”以及《农村土地承包经营权流转管理办法》第6条之规定，“承包人有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包人依法流转其承包土地。” 本案中，村民王某位于本村北大路旁的5亩承包地和村民陈某位于南头的5亩承包地，在依法原始取得合同约定地块的承包经营权后，完全可以依据法律规定对土地承包经营权进行流转。所以，1998年3月，村民王某和李某父亲就本村北大路旁的5亩承包地的转让协议有效；2001年6月，村民陈某将其依法承包经营的位于南头5亩土地与李某之父受让于王某位于本村北大路旁5亩承包地互换，是当事人双方真实意思表示，协议虽然没有证据证明已经发包方同意，但是协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，发包人的行使撤销权的限期已过。又根据2009年5月份出台的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（二）》第14条规定，合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，由此更进一步地限制了合同无效的情形。因此，本案中的土地承包经营权转让协议和土地承包经营权互换协议，是当事人之间的真实意思表示，都是合法有效的。第四，土地承包地被依法征收后补偿主体的问题从直接的法律依据来讲，《中华人民共和国农村土地承包法》第16条之规定，“承包人享有下列权利：

（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。” 第43条之规定，“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”《中华人民共和国物权法》第42条之规定，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”第132条之规定，“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”以上规定，适用本案可以理解被李某家耕种该土地7年之久，对承包地已有较大投入，使承包地的使用价值有了较大改善与提高的，在土地被依法征收后是完全有权要求获得相应补偿。土地补偿费是给予土地所有人和用益物权人（承包人）的投入及造成损失的补偿，应当归土地所有人和用益物权人所有。

综上，本案中，李某之父先基于转让协议取得王某位于本村北大路旁的5亩承包地，后基于互换协议取得陈某位于南头的5亩承包地，2004年李某作为继承人在承包期内继续承包位于南头的5亩地。所以，当2008年秋因机场建设，有关部门需要征用南头的5亩地时，对于依法享有这块的土地承包经营权的李某来说，应当得到相应的土地征用补偿费，因此法院的判决本律师认为是正确的。

第五篇：土地流转案例分析

土地流转案例分析

一、背景与政策

土地流转出现前，农村土地由于政策的原因，导致土地价格被长期低估，不允许被投资，体现不出土地的真实价值，某些地方的地价租金甚至令人难以置信。

十七届三中全会明确指出：稳定和完善农村基本经营制度,赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，土地流转形式可以多样化：允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转的根本要求是：不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途以及不得损害农民土地承包权益。农村土地制度的完善与否，土地流转机制是否适应现代经济的市场化发展，将对国民经济的发展产生深远的影响。

因此，中央对农村土地承包经营权流转问题一直高度重视，不断地改进，完善相关政策，从政策的演变中我们可以看出，农民的利益越来越被重视，成为了制定政策所考虑的核心因素。土地流转逐渐成为投资新热点，全国不少专业农民、投资者、大学毕业生已经投身土地流转事业中去，通过把农村土地资源合理整合分配，获取非常丰厚的收益，走上农业现代化的道路。

二、成功案例分析：

在外打拼了19年的博爱县金城乡南庄村村民孙永利回到了家乡。投入120多万元成立了博爱县金城农机合作社，购进30多部大马力、最先进的拖拉机，玉米、小麦收获机等农机具，引来人们羡慕的目光。投入100多万元一次性流转全村土地1160亩。

1）.整村土地流转的平稳实现

南庄村有200多户农民900多口人，土地1400多亩。没有整村流转土地前，长年在外打工的劳力有100多人，其中有20多户长年在外打工农民的近100亩土地撂荒。

孙永利提出金城农机合作社要流转全村土地的时候，那些长年在外打工或半在外打工的农民积极响应。金城农机合作社采用了目前我市土地流转最高的标准对农民进行补偿。一是农民把土地转包给该合作社后，每年可以得到每亩800元的补偿金，国家给农民的各种补贴仍归农民所有；二是农民按每年每亩800元的酬金付给该合作社，由合作社代为种地，农民不用动手每年可得到每亩500公斤小麦、500公斤玉米的收益。这种“800元土地转包”和“双千斤土地托管”的土地流转形式，最大限度地保证了农民利益。

该合作社除了给农民在补偿上“送大礼”外，还开给农民另一个“大支票”：全部负责安置土地流转后没有能力找工作的农民就业。面对丰厚回报的“诱惑”，在不到一个星期的时间内，全村90%的农户与金城农机合作社签订了510亩土地转包合同和650亩土地托管合同，共计1160亩，占全村土地的近90%。

2).规模流转土地的高效经营

坚信“土地生金”的孙永利说，一家一户进行土地种植，机械化程度低，投入少，加上种植思路狭隘、科技程度低，使得土地产出高效的路子狭窄。他进行土地流转，就是要用经商的理念来经营土地，让“土地生金”成为现实。

整村土地流转为金城农机合作社成片经营土地奠定了基础，而该合作社拥有的宽裕资金又为实现高效农业提供了保障。该合作社聘请省农业厅农业专家郑怀俭为种植顾问，每月前来给合作社的社员上课，规划了高效农业种植园区。该合作社的小麦品种全部来自省农科院，与过去农民种植的小麦相比，科学种植保证了今年小麦在气温低、病虫害多等特殊情况下没

有受到任何影响。

该合作社土地流转的第一年，经初步测算上半年该合作社将有100万元的净收入。如今，经营土地的新理念正在该合作社进一步扩散。据悉，该合作社已经规划了“开心农业种植园”和“观光农业园”。“开心农业种植园”就是拿出少量土地分割成一个个小方块，让市民前来种植，体验农业生产；“观光农业园”就是集蔬菜、果树、养殖、餐饮、住宿为一体，进行休闲、旅游农业开发。

3).流转土地农民的有效转移

该村900多人中劳力占300多人，其中强壮劳力200多人，100多人为年龄偏大的半劳力。没有整村流转土地前，长年在外打工的劳力有100多人，剩下的200多个劳力在家务农。整村土地流转后，该村又输出打工人员100多人，剩下的100多个半劳力在金城农机合作社打工。

对于一个个农民家庭来讲，得到的是实实在在的实惠。对于金城农机合作社来讲，他们则利用该村的剩余劳动力，积极进行多种经营，在给该村劳动力提供就业平台的同时，也增加了合作社的收入。其中多种经营的年净收入为100多万元。加上农业方面的200万元收入，合作社全年共有300多万元的净收入。

三、整村流转土地的深层启示 问题一：在目前就业岗位有限、农民就业技术不高等情况下，农民要实现再就业并不是一件容易的事。土地流转后农村劳动力如何转移？

启示一：实现土地流转与劳动力转移的有效结合。土地流转的目的之一在于实现农村劳动力转移，为实现城乡统筹、缩小城乡差距创造条件。金城农机合作社真正为流转土地的农民解除后顾之忧的举措值得深思。同时，该合作社利用从土地上解放出来的劳动力不仅进行土地生产，又就地进行多种经营，扩大了合作社的经营范围，增加了收入，实现了多赢。

问题二：如何消除农民顾虑，最大限度保证农民利益？

启示二：金城农机合作社这种“双千斤土地托管”和“800元土地转包”的土地流转形式，最早由该县喜耕田农机合作社采用，并已证明在最大限度地保证农民利益的同时，承租方也通过增加土地产出等渠道得到了较大收益，可谓一举两得。喜耕田农机合作社的这种做法经新华社、中央电视台等媒体报道后已经得到认可和推广，金城农机合作社则在此基础上更进一步，就是想方设法提高农民的收入，为农民谋福祉。

问题三：如何高效规模化经营土地？

启示三：从种地、耕地到规模化高效经营土地。多年来，农民以种地谋生，很少说到经营土地，金城农机合作社能够把种地、耕地转为经营土地，用商业理念来发展高效农业、管理高效农业，可谓是现代职业农民的榜样。

问题四：如何保障高效农业？

启示四：另一种形式的“反哺农业”。带着经商积累的先进理念、资金返乡务农，进行农业经营和投入，为高效农业发展提供保障，这也是一种“反哺农业”。据悉，目前，这种理念反哺农业、资金反哺农业的示范效应已经在该县“发酵”，目前已有100多个有实力的“老板”回乡进行农业投入，他们看重的不仅仅是经营农业得到的稳定回报，更重要的是通过发展高效农业增加了家乡农民的收入。