北京集体土地腾退拆迁法律分析（共5篇）

第一篇：北京集体土地腾退拆迁法律分析

北京市集体土地腾退拆迁法律分析

王兴华律师

北京农村集体腾退是最新的拆迁方式，这种拆迁方式在理论上是农民自主拆迁，应该是对老百姓有利的。但北京市的腾退缺少三个最基本的程序：村民会议、民事诉讼、申请法院强制执行，导致腾退人权力难受控制，侵犯了群众利益，在根本上是违法的。

最初，北京集体土地拆迁的法律依据都是《集体土地拆迁条例》。农村集体腾退始于绿化隔离带腾退，上世纪末，北京为方便绿化隔离带建设，出台了绿化隔离带建设相关法律法规，设置了绿化隔离带腾退拆迁方式。这种拆迁是以乡镇政府为主导，但打着乡村自治的旗号，开始有挣脱国家有关集体土地拆迁的束缚倾向。直致农村集体土地腾退拆迁的出现，使拆迁彻底摆脱集体土地拆迁条例约束。腾退首先是民法上的概念，其法理依据是《中华人民共和国村民组织法》及我国民事法律体系，从合乎法理的角度分析，这种自主拆迁，应当有如下程序：

1）如区别开村民会议制定补偿方案，村民会议与村民代表会议的根本，腾退涉及村集体的重大财产处分与分配，涉及村民的切身利益，根据村民委员会组织法，必须召开村民会议决定，村民会议制定的决定，能够最大限度维护村民自身利益，代表容易收买，村民没有办法收买。如果是村民代表会议无权处分村集体最基本生产生活资料。这里可以与公司涉及最重大的处分由股东会议决定的法律依据是一致的。村民大会决议制定后，村委会显然可以作为执行机关，评估、认定、通知、协商是最基本的程序。2）协商无果、调解不成的情况下，村委会自身不能既当运动员又当裁判员，认定补偿合法、合理，对无法达成补偿协议的集体成员，村委会可以代表集体维护村集体的合法权益。根据最高人民法院《关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村委会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》直接标明村委会可成为诉讼当事人。因此村委会维护村集体的合法权益可以通过法院起诉要求村民履行村委会决议义务，腾退房屋。法院在在审理中，如果查明村民决议制定的腾退决定合法，补偿方案符合腾退决定标准，没有侵犯村民的合法权益，可以认定腾退及补偿有利于村集体发展，不损害村民利益，村民应当履行村民决议设定的义务，裁决应当腾退。

3）对村民腾退的强制执行，只有通过法院强制执行，不可能一方当事人强制执行。以集体名义拆迁（腾退）广州已经有相关的判例及执行方案，那里的法制环境还有点进步。

北京市腾退从根本上是违法的，主要违反了如下法律规定：

1）北京市的腾退都是村民代表大会的方式通过的，违反《中华人民共和国村民组织法》第二十四条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨在论决定方可办理： 其中第（六）项：宅基地的使用方案； 第（七）项征地补偿费的使用、分配方案；第（九）项村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。根据上述规定，该村的腾退方案涉及宅基地的使用、及补偿费、涉及村民重大利益，应当召开村民会议。况且根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条规定：村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容，2）北京市现行的腾退拆迁违反了上位法，根据《宪法》第十三条关于“ 公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”的规定，对私有财产的处分除所有权人外，宪法及有关法律只规定了因公共利益的需要，由政府进行征收，或者由其合法取得拆迁许可证进行拆迁并无。根据《物权法》第六十六条规定：“ 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”。因此，非因法律规定，不得侵犯公民的合法财产，村民决议不能对抗国家法律规定。

3）北京市的腾退违反了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二十五条规定： “违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。”

未经合法程序村委会自行强拆村民房屋的，村民有权以故意毁坏财产罪报案，公安机关应当调查村委会是否有合法手续如果没有，应该追究主要责任人员的刑事责任。

第二篇：北京房地产征用集体土地的拆迁安置流程

一、征用集体土地用地申请

房地产开发公司提出用地申请时应当提交建设项目用地申请书。一申请书中应包括以下各项主要内容

1、申请单位名称

2、项目的基本情况包括立项、规划选址等情况

3、建设用地基本情况包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。

二房地产开发公司提出用地申请时在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料

1、用地单位有关资质证明

2、项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件

3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告

4、初步设计或者其他有关批准文件

5、建设项目总平面布置图

6、占用耕地的必须提出补充耕地方案

7、建设项目位于地质灾害易发区的应当提供地质灾害危险性评估报告。

二、到拟征地所在区(县)房地局立案

行政主管部门收到房地产开发公司提出的征用申请后,应自申请之日起30日内拟定各项征地方面方案,拟定各项征地方案后逐级上报审批立案,农用地转用方案,报请市、县审查同意,市、州签署意见。

三、签订征地协议、签订补偿安置协议

征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则既不能阻碍国家建设,又不能伤害集体和农民的利益。拆迁安置补偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人协商签订。被拆迁人应当在房屋拆迁公告规定的期限内,携带房屋所有权证、土地使用权证或者其他合法证件,到公告指定的地点与拆迁人办理房屋拆迁补偿安置手续。

四、确定补偿安置方案

区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况,拟订征地补偿、安置方案。并且对征地补偿、安置方案进行公告,修改、确定、审批。其一般操作过程如下征地补偿、安置方案的公告→征地补偿、安置方案公告的实施→征地补偿、安置方案的意见→征地补偿、安置方案的确定→征地补偿、安置方案的审批要求→征地补偿、安置费用的管理。

五、区（县）房地局审核各项协议、市政府下文征地

区（县）房地局审核各项协议通过后，市政府下达具有国家强制性的征地批文。征地事由、征地范围、征地的审批权限、审批程序、实施征地的主体、实施征地程序等都由法律具体规定。

六、交纳各项税费

缴纳耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等各项税费。各项税费由区局开单，银行收费，分别转到区财政局（耕地占用税）、菜田建设费（市蔬菜办）、征地管理费（区国土局）、粮差费（市粮食局）。

七、办理批地文件、批地图

八、办理冻结户口、调查户口核实劳动力 拆迁范围和拆迁方案确定后区、县国土房管局通过公安机关办理户口冻结手续。拆迁人持《建设用地规划许可证》向国土房管局提出户口冻结申请，调查户口核实劳动力，国土房管局确定拆迁范围。

九、办理农转工工作、农转居工作、办理超转人员安置工作 到市国土局核农转非指标，然后由村收取户口本，最后到派出所、公安局、劳动局等办理农转非及劳动力安置手续，办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径、安置工作。根据《土地管理条例》，国家按照征用土地的比例分期分批将被征地单位的农业户口转为非农业户口。每次转为非农业户口的人数，按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。被征地单位的农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府按照规定的条件审批。

十、地上物作价补偿工作 拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济 组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。根据《城市房屋拆迁管理条例》实行作价补偿的，作价补偿的金额可以按所拆房屋面积的重置价格结合成新，乘以130%结算。

十一、征地结案、申请《建设用地批准书》

（一）办理“核减耕地通知书”及征用土地结案函，房地产开发公司需提供：

1、“三表”原件：

2、耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等缴交证明或收据：

3、农转非办结证明原件：

4、征地补偿协议（复印件）：

5、征地补偿款付清证明（由村出）：

（二）用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：

1、办理《建设用地批准书》的申请：

2、市政府批准征(占)地的批文：

3、《建设用地规划许可征》附件和附图：

4、与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份：

5、钉桩坐标成果通知单：

6、工程进度计划：

7、计划任务结转单，但当年批准征(占)地的免交。

十二、委托进行拆迁工作

当房地产开发公司采用委托拆迁形式时，按照房屋拆迁法规的规定，需要办理委托手续并交纳一定比例的代办费，由委托代办单位具体实施拆迁。

十三、办理拆迁申请

根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人应当持以下文件向当地房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证：

1、拆迁申请书：

2、建设项目批准文件和资金证明：

3、规划部门选址意见或者规划批准文件：

4、建设用地批准文件附图：

5、拆迁计划和方案（包括对被拆迁人安置地点、补偿形式、临时安置补助、搬迁过渡期限和搬迁方式等）。

十四、审批、领取拆迁许可证

市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。根据《城市房屋拆迁管理条例》，任何单位和个人需拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

十五、签订房屋拆迁责任书

房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署的书面文件。拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，与被拆除房屋所在地的区、县国土房管局签订责任书。

十六、办理拆迁公告与通知

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，建设单位的房屋拆迁申请被批准后，由当地房屋拆迁行政主管部门向各被拆迁房屋的所有人或使用人发出《房屋拆迁通知书》，并通知各有关行政主管部门协助：同时，房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁入、拆迁范围、拆迁期限等以房迁公告或其他形式予以公布：房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间

等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日但是房屋征收范围较大的公告时间不得少于60日。

十七、办理户口冻结

十八、暂停办理相关事项

房屋征收部门在应“房屋拆迁公告”时一并通知暂停办理相关手续。拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：

1、房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修：

2、改变房屋和土地用途：

3、租赁房屋。

十九、确定拆迁安置方案

确定拆迁方案拆迁人按照拆迁方案的各项内容，制作拆迁预分方案表，确定拆迁方案。方案审批备案：拆迁人确定的拆迁方案报经区、县国土房管局审批后，报市国土房管局备案。

二十、签订拆迁补偿书面协议

房屋拆迁补偿安置书面协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议：拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有：

1、拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限：

2、安置用房面积、标准和地点：

3、产权调换房屋的差价支付方式和期限：

4、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限：

5、搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式：

6、违约责任和争议解决的方式：

7、当事人约定的其他条款。

二十一、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

拆迁人召集被拆迁人或拆迁单位参加，由国土房管局主持，召开拆迁动员会议。拆迁人进行被拆迁人的搬迁、周转，进行拆迁安置。拆迁安置完成后，原房屋作价拆除，做到场平地净。二

十二、发放运作拆迁补偿款 运作拆迁补偿款一般程序：开立资金专户→出具存款证明→资金使用监督→开具领款凭证→支取补偿款项

二十三、拆迁施工现场防尘污染管理

拆迁人及其委托的拆除单位在进行房屋拆迁施工的同时必须严格按照标准落实扬尘治理措施。

二十四、移交拆迁档案资料

拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。

二十五、房屋拆迁纠纷的裁决

拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

第三篇：分析承租人拒不腾退的法律救济案件

承租人拒不腾退的法律救济

近年来，全国各地集体经济组织为促进农业增效、农民增收，推动农业产业结构调整，壮大村级集体经济发展，充分挖掘土地资源潜力，做活土地文章，通过公开招标、土地承包经营权入股、季节性流转等形式以地生财。通过这种搞活土地的方式，集体经济收益增加了，但随之带来的纠纷也越来越多。

案情回顾：

2012年2月28日杭州市某区某街道某村村委为减少村级流转土地的流失，增加村级经济收入对其集体所有的300亩左右（分为四大畈块）土地进行了公开招标，最终该四大畈块的土地由4位农户中标。但由于该幅土地上原承租户迟迟以各种理由拒绝腾退土地，导致四位中标者以出租方未能及时交付土地为由拒绝签订土地租赁合同及缴纳土地承包款并要就承担违约责任。这让该村处于进退两难的被动处境。

解决途径：

物视为无主物，擅自进行清除。

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，赋予守约方享有擅自处理他人所有物的权利。则存在破坏他人财产承担赔偿责任的风险。

通过诉讼程序可以达到让原承租人腾退的目的，耗时长的缺陷，并不是解决本次纠纷的最佳方式。

通过向原承租户发送一份以为中心意思的函件。点评：

依法进行招投标活动。明确规定双方的权利义务及违约责任。不仅要确保合同能顺利履行，在纠纷发生之后，因采取积极主动的应对策略，如果必须启动诉讼程序，则应充分做好诉前证

第四篇：集体土地征收拆迁

集体土地征收拆迁

集体土地征收拆迁 是指依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予合法补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。

征地的原则：

1.1 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的授权和程序对农民集体所有的土地实行征收或征用，并给予补偿。

1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途给予补偿。

1.3 征收征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征地补偿安置的工作程序

3.1 在征地依法报批前，县级土地管理部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和植物，征地时不予补偿。

3.2 县级以上建设用地管理部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

3.3 征地依法批准后，县级以上土地管理部门应当按照《征用土地公告办法》规定公告征地批准事项。除涉及国家保密规定等特殊情况外，征地批准事项应当网上公告。

3.4 县级以上土地管理部门应当根据征收土地的批准文件，在征地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿安置方案（含征地拆迁房屋补偿安置标准），报当地人民政府审查同意后，按照《征用土地公告办法》规定公告。被征地农村集体经济组织和农户提出申请听证的，土地管理部门应当按照《国土资源听证》规定的程序和有关要求组织听证。

3.5 征地补偿安置方案批准后，当地人民政府应组织县级土地管理部门或委托有关单位与被征地单位协商签订征地补偿安置协议。

单独选址项目和分批次项目的征地补偿安置费用，应当根据市、县人民政府的征地补偿安置方案支付，未按期全额支付的，不得核发建设用地批准书，也不得使用土地。

3.6 征地中拆迁房屋补偿安置的实施程序，按照各省市的有关规定执行。征地拆迁房屋的补偿安置需要估价的，也应按照《房地产估价规范》进行。

农村房屋拆迁补偿安置

1.一般规定

补偿安置依据：被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除已依法确认的违章建筑外，应以实际面积为准。

特别情况的处理：

1.1 征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿，也可由拆迁当事人协商议定；

1.2 拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

1.3 违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。

1.4 同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行，如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。

2.征地中拆迁居住房屋的补偿安置规定

2.1 被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置

被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

货币补偿金额计算公式一般为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地

使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

被拆除房屋评估如选用重置法的，其建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根据土地市场的实际情况制定并公布。

2.2 被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：

律师应了解，现行规定拆迁人，对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：

具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；

货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。

不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。

2.3 其他补偿：

律师应了解并告知当事人，拆迁人应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。

2.4 补偿原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

3.拆迁非居住房屋的补偿安置：

在办理拆迁非居住房屋的补偿的服务中，律师应提醒当事人，这种拆迁及补偿应当有利于当地经济的发展，防止拆迁对当地原有工商业与就业的负面影响。

补偿标准一般为：

3.1 拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用

3.2 被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，当事人协商不成时由房地产估价机构评估。

3.3 其他补偿：

3.3.1 按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

3.3.2无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。

3.3.3 因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

3.3.4 其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

农村房屋拆迁评估

农村房屋拆迁当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。作为律师在提供服务时应了解并可向当事人介绍有关农村房屋评估的一般规定。

1.一般规定

房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。

估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。

2.对附属物、附着物、在建工程、临时建筑的评估

2.1 附属物、附着物等评估：按照国家建设征地的财物补偿标准和当地实际情况进行。

2.2 在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。

2.3 临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。

3.协助评估

凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

行政复议与诉讼中的律师实务

拆迁行政复议

1.一般规定

拆迁行政复议并不是每个拆迁项目的必经阶段,但拆迁行政复议与拆迁各阶段交织在一起，律师可以对此提供相应的法律服务。

在拆迁人申请规划许可证、房屋拆迁许可证等文件，拆迁管理部门作出与拆迁相关的行政决定等过程中，只要当事人认为该具体行政行为侵犯其合法权益，均有权依法向管辖部门申请行政复议。

除行政复议法、行政诉讼法已有规定外，律师应当提示委托人，对城市房屋拆迁裁决不服的，拆迁人依法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

律师在行政复议阶段的法律业务：

2.1 审查拆迁许可以及前置程序的合法性，律师工作内容包括但不限于：

2.1.1审查立项文件的合法性，对所列文件进行实体和程序审查 ；

2.1.2 审查规划许可的合法性，对所列文件进行实体和程序审查；

2.1.3 审查用地许可的合法性，对所列文件进行实体和程序审查；

2.1.4 审查拆迁许可证发放的合法性，对所列文件进行实体和程序审查；

2.1.5 审查拆迁人申请拆迁许可时提交的拆迁计划和方案是否合法，有无损害被拆迁人合法权益的情形；

2.1.6 审查拆迁补偿资金是否符合法律规定及是否被挪用等情形。

2.2 审查相关拆迁实施行为，律师工作内容主要包括：

2.2.1 审查被拆迁房屋评估的合法性。包括评估机构的确定、评估程序、评估报告和专家鉴定等内容（内容详见本指引第二章第二．三节部分）。

2.2.2 审查补偿安置方案的合法性。包括补偿对象、利益相关人、补偿范围、补偿标准、补偿方法以及安置房源等内容。

2.2.3 审查补偿安置实施过程的合法性。包括拆迁实施单位与被拆迁人之间的协商、谈话、协议，以及补偿安置的执行等事实情况。

2.3 审查作出行政裁决或具体行政行为的合法性：

包括具体行政机关对被拆迁房屋的面积认定、违章建筑处理、婚姻状况证明、共有产权情况、户籍人口证明、伤残证明、住改非以及经营许可等内容。

2.4 审查行政强制拆迁的合法性：

包括行政裁决、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的原因、行政强制拆迁的实施等内容。

2.5 对相关事实调查取证，发表律师意见。

2.6 向委托人提供法律咨询。

2.7 对具体事项进行专项法律研究。

2.8 代理协商、调解、申请行政复议、仲裁、诉讼、申诉。

2.9 参与对被拆迁人被行政处罚、裁决或强制拆迁后的法律疏导、矛盾化解工作。

2.10 其他相关法律服务。

拆迁诉讼

1.一般规定

律师代理房屋拆迁行政案件，除应依照法律、法规、规章及全国律协关于律师代理行政诉讼案件、群体性案件的一般规定外，还要重视拆迁案件的特殊性。

1.1 拆迁行政诉讼：房屋拆迁行政案件涵盖多种具体行政行为，涉及许多法律、法规、规章和规范性文件，法律关系繁杂，又是社会的热点，容易引发群体矛盾。除了本章第一节行政复议后15日内提起行政诉讼，当事人也可以在行政裁决书送达之日起3个月内直接向法院提起行政诉讼（如果行政机关作出行政行为未告知行政相对人诉讼权利与期间的，其诉讼时效为两年）。

1.2 拆迁民事诉讼：是拆迁当事人因房屋拆迁法律行为而引起的民事诉讼，以及拆迁当事人与非拆迁当事人之间的与拆迁相关的诉讼。

2.律师代理拆迁诉讼应注意以下案件受理管辖的特别规定：

2.1 公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的行政决定或行政裁决等行政行为不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应按行政案件受理。

2.2 拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题达成协议后，一方或者双方当事人反悔，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

2.3 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以申请房屋拆迁主管机关裁决。房屋拆迁主管机关是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。当事人对裁决不服的，可以按法律规定向人民法院起诉，人民法院将按行政案件受理。

律师在拆迁诉讼中的举证

根据不同的案情及诉讼请求，律师应当分别按照行政诉讼证据的若干规定和民事诉讼证据的若干规定提交如下（但不限于）证据：

1．证明诉讼主体资格的证据

当事人应当提交身份证明资料即：当事人为自然人的，应提交身份证或户口本；为法人或其它经济组织的，应提交工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等。法人或其它经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，还应当提交变更登记资料。

2．证明房屋发生拆迁法律事实的证据

2.1 拆迁人应提交的证据：

2.1.1 房屋拆迁许可证；

2.1.2 拆迁公告；

2.1.3 新建建筑物的，提交《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明；

2.1.4 房屋被拆除前所作的面积测量报告；

2.1.5 已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议；

2.1.6 已向被拆迁人支付货币补偿款、过渡费、搬家补助费、设备迁移费等费用的，提交支付凭证；

2.1.7 给被拆迁人提供过渡期临时用房的证据；

2.1.8 用以安置被拆迁人的房屋平面图、建筑面积竣工测量报告等。

2.2 被拆迁人应提交的证据：

2.2.1 能证明被拆除房屋的所有权的凭据；

2.2.2 能证明被拆除房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公或商铺）、房屋的建筑面积等的证据；

2.2.3 在被拆迁房屋所有权凭据上记载的所有人不是主张权利的被拆迁人时，还须要提交能够证明被拆迁人有权主张补偿安置的证据，例如：继承关系证明、亲属关系证明、原权利人放弃权利的证明等；

2.2.4 能证明房屋何时被拆除的证据；

2.2.5 已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议；

2.2.6 经过房屋拆迁主管部门裁决的，还应提交裁决书。

第五篇：北京市人民政府令124号 北京集体土地房屋拆迁管理办法[模版]

北京市人民政府令124号（北京市集体土地房屋拆迁

管理办法）

2009-08-10

北京市人民政府令

第 124 号

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》已经2003年5月27日市人民政府第9次常务会议通过，现予公布，自2003年8月1日起施行。

代 市 长 王岐山

二〇〇三年六月六日

北京市集体土地房屋拆迁管理办法

第一章总则

第一条 为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。第二条在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。

第三条本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。

本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。

第四条市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。

第五条区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。

第六条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第二章拆迁管理

第七条用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

第八条用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项：

（一）新批宅基地和其他建设用地；

（二）审批新建、改建、扩建房屋；

（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投*直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；

（四）核发工商营业执照；

（五）房屋、土地租赁；

（六）改变房屋、土地用途。

区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。

暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。

第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件：

（一）用地批准文件；

（二）规划批准文件；

（三）拆迁实施方案；

（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。

区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。

第十条征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。

占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。

拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不 少于10日。

第十一条拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。

第十二条 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。

裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。

第三章 拆迁补偿和安置

第十三条 宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。

第十四条拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。

按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。第十五条 拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。

农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡（民族乡）、镇人民政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照本条第二款的规定执行。

第十六条农村集体经济组织或者村民委员会在集体土地上建设安置房屋的，应当符合城市规划、土地利用规划和计划，依法取得用地和规划许可。

第十七条农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋，有条件的地区，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定，另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。

其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照前款规定执行。

第十八条 拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。

经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。

每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。

第十九条拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。

本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。属于征地拆迁房屋的，补偿标准由乡（民族乡）、镇人民政府根据当地实际情况确定，报区、县人民政府批准后执行；属于占地拆迁房屋的，补偿标准由农村集体经济组织或者村民委员会确定，报乡（民族乡）、镇人民政府批准后执行。

本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。

第二十条 农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的，拆迁人应当按照区、县人民政府的规定给予适当补助。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。

第二十一条占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。

第二十二条对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

第二十三条 拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁房屋的搬迁补助费，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的搬迁补助费，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

第二十四条拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

第四章 法律责任

第二十五条违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。

第二十六条市和区、县国土房管局违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

第二十七条 因进行水利水电工程建设、绿化隔离地区建设、贫困山区农民搬迁以及因地质灾害移民涉及集体土地房屋拆迁的，不适用本办法。第二十八条 本办法自2003年8月1日起施行。

本办法施行前已发布拆迁公告的，不适用本办法。

关于《北京市集体土地房屋拆迁管理办法（草案）》的说明

一、立法工作的情况

近年来，随着本市城乡结合部地区建设和农村村镇建设步伐的加快，集体土地上房屋拆迁量越来越大，由于现行的房屋拆迁法规仅使用于国有土地上的房屋拆迁，对集体土地房屋拆迁缺乏相应的法律制度，实践中出现了很多问题，拆迁成本无序上升和随意侵害农民利益的现象都不同程度地存在，亟需通过立法进行规范。郊区县政府特别是远郊区县要求立法的呼声很高，市人大代表也多次提出立法建议案。对各方面的呼吁，市委、市政府领导非常重视，多次对立法工作提出具体要求。

据此，市政府法制办会同市国土房管局、市农委等部门进行了10个多月的调研论证、反复征求意见，起草了北京市农村房屋拆迁管理办法(草案)》。今年4月1日笫6次市政府常务会议经讨论原则同意了该草案。4月以来，根据会议的决定，牛有成副市长三次组织市农委、市国土房管局和市政府法制办对草案进行进一步修改，并再次书面征求了14个郊区县政府的意见，面对面听取了朝阳区、通州区部分乡、镇、村基层工作同志的意见，同时将草案的修改情况向市人大常委会有关领导同志作了专门汇报。在广泛听取意见修改的基础上，形成了现在的《办法（草案）》。5月27日第9次市政府常务会议第二次讨论并通过了《办法（草案）》。

从征求意见的情况看，郊区县政府对立法确定的基本思路是赞同的，对《办法（草案）》将征地与占地统一进行规范，实行房地分派，以地为主进行补偿的原则是肯定和支持的，并希望尽快颁布实施。同时，也提出了一些意见和建议，主要是：对征地特别是占地补偿安置政策灵活一些，赋予基层政府根据本地区实际情况适用法规的更多一些权力，增加对特殊的住房困难户补助的规定，增设法律责任以及进一步明确宅基地面积和房屋面积的认定标准等。有一些近郊区的同志也表示出担心，怕新政策确定的补偿水平与城市拆迁水平相差太大，给拆迁工作增加难度等等。

对各方面提出的意见特别是区县和基层提出的各种意见我们反复进行了研究，有的区县同志担心的问题先后提出几套方案进行比对测算。现在的《办法(草案)》我们认为比较好地考虑和吸收了各方面意见，是比较成熟的。

二、《办法(草案)》确定的基本原则和主要内容

《办法(草案)》贯彻了以下原则：一是在《土地管理法》的法律制度框架下规范本市集体土地房屋拆迁的政策和管理，并注意与城市国有土地房屋拆迁政策相衔接；二是拆迁补偿采取房地分开、以土地为主的原则，使补偿和安置更具有普遍的公平和合理性；三 是确定补偿标准，要兼顾拆迁人和农民双方的利益，既要降低拆迁成本，保障城市和郊区建设的需要，又要让被拆迁的农民搬得走，维护他们的合法权益；四是充分考虑集体土地房屋拆迁的复杂和多样性，适当放权，发挥区县和乡镇政府的作用，确保拆迁政府因地制宜地得到实施。关于《办法（草案）》的主要内容： 第一、关于适用范围

《办法（草案）》规定的适用范围，包含了征地拆迁房屋和占地拆迁房屋两种情形。2001年11月1日以前，本市征地拆迁的补偿安置政策一直按城市（即国有土地上的）房屋拆迁政策执行。2001年11月1日国务院城市房屋拆迁管理条例和本市城市房屋拆迁办法明确规定，城市房屋拆迁不再包含国家建设征用农村集体所有土地中对农民房屋的拆迁。在实际征地工作中，部分农民为多得补偿款在宅基地上无限制自建住房，使征地成本不断上升，沿用城市房屋拆迁补偿政策的不合理性也日渐突出。因此，从实际情况出发，针对集体土地征地和占地房屋拆迁的特点，制定相应规章，统一规范和管理征地和占地拆迁工作，十分必要。第二，关于拆迁补偿安置方式和计算依据。

《办法(草案)》从集体土地房屋拆迁的实际出发，规定了三种补偿安置方式，即货币补偿、房屋安置和另行审批宅基地安置。

关于补偿款的计算，《办法(草案)》采取了房地分开、以地为主的原则，即对被拆除房屋按照重置价结合成新补偿、对宅基地按照面积结合不同的区位价补偿。以地为主和按照宅基地面积计算补偿，更具有确定性和普遍的公平性，较好解决了按房屋建筑面积计算补偿的不合理因素，同时补偿水平和区位价的确定考虑了土地不同区位的补偿水平、农民的承受能力与城市房屋拆迁补偿标准相衔接等因素，具有较大的适应性。具体计算公式授权由市国土房管局负责拟定作为配套文件与规章同步实施。第三，关于对集体土地房屋拆迁的管理。

由于郊区经济和社会发展的不平衡，农村集体经济组织的经济实力和农民居住状况的差距较大，根据有关领导、市农委和多数区县政府的意见，《办法（草案）》在对集体土地房屋拆迁制定统一管理规范的同时，又兼顾不同地区的实际情况，充分发挥当地政府的作用，给了他们根据本地区实际适用法规的一定权力。主要有：审批占地拆迁实施方案，批准以集体土地上的房屋进行安置，规定长期自住房的拆迁补偿标准，规定宅基地超过标准面积部分的补偿办法，规定停产停业经济损失标准和搬迁补助费标准，以及对住房困难户的补偿办法等事项。同时要求市国土房管局要加强指导和监督。第四，关于房屋拆迁的法律保障措施。

《办法(草案)》主要设定三项内容：一是规定了对搬迁的行 政裁决制度。即对在一定期限内达不成拆迁补偿协议的，经申请，由区、县国土房管局裁决搬迁。二是对裁决规定的搬迁期限届满仍拒绝搬迁的，区别征地和占地的不同情况规定了司法最终救济的办法，即：对属于征地拆迁的，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；对属于占地拆迁的，由拆迁当事人通过向人民法院提起民事诉讼的方式解决。三是为了加强拆迁管理，《办法（草案）》还对未取得房屋拆迁许可证而实施拆迁的行为设定了行政处罚，同时对国土房管部门不依法履行职责的，规定了责