工业园区模式调查专题报告

第一篇：工业园区模式调查专题报告

工业园区模式调查专题报告

前言：

本文通过实地调查锦江工业总部基地、青羊工业集中发展区、金牛高科技产业园、武侯工业园、龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后，对目前的工业园区的开发模式、产品模式、运营和盈利模式进行了归纳整理及分析，以便快速、综合的了解目前成都市大型工业园区的情况。

一、主城区工业园集中发展区基本情况

二、工业园区开发模式

从本次调查情况来看，工业园区的开发模式主要分为以下三点：

（一）工业地产商开发模式

简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻

代表项目：青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地

工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。

例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。

（二）政府独立开发模式

简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻

代表项目：西部智谷

此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。

此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。

例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。

（三）综合开发模式

简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻

②→开发商→开发项目→招商入驻

代表项目：龙潭总部基地

综合运作模式是指对几种工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。

例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在500万元/亩(含地价)以上，税收30万元/亩·年以上，容积率2.0以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。

三、工业园区产品模式

（一）建筑形态

1、别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。

从本次调查情况来看，该类产品多集中在青羊区和高新西区的工业园内。

典型代表项目：青羊工业总部基地、西城国际等

2、写字楼模式

目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在，如龙潭工业园区中由成都倍科科技有限公司开发的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。

典型代表项目：倍科国际新城、IP科技中心等

3、工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——既生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。截止2008年10月，武侯工业园区已累计引进企业328家，其中鞋业企业25家，电子信息类企业103家，机电一体化企业42家，生物工程及制药企业40家，环保新材料企业17家，投资及其它企业101家。其中入园建设产业化生产基地90家，已建成投产企业57家。

（二）园区功能

1、主要功能——聚合产业群

将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户提供产品和服务。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的激烈竞争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中

受益，同时刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是工业园最主要，也是最关键的功能。

2、辅助功能

为片区创收：政府利用工业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各地的优质企业进驻，为片区创收任务提供支持。

以西部智谷项目为例：未来的西部智谷总占地面积将达到481.5亩，总建筑面积97万平方米，将于2011年前全部建成，预计实现产值超过100亿元，税收超过5亿元。

解决就业问题：工业园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型工业园区，这样的表现尤为突出。

以武侯工业园区为例：园区企业将聚集产业岗位15万个，其中技术人才和中高级管理人员2万人以上，并随着园区内商务环境和生活服务设施的不断完善和提档升级，将真正形成聚集近30万人的科技产业新城区。

（三）园区配套

住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。

如：青羊工业总部基地——青年时尚城

另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造——两栋小高层项目。青羊绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅配套。

交通配套：工业园大都远离主城区，大部分产业园区的从业人员如何快速迅捷的到达目的地？交通配套显得尤为关键。

休闲娱乐配套：无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成一体的休闲娱乐配套。差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小。

（四）园区规划

总部基地的规划开发特征：占地面积大，功能分区明确，配套完善，开发时间较长。

1、青羊工业总部基地

工业总部基地：占据青羊工业集中发展区的核心区域，建筑形态以工业总部大楼为主体，辅以灵活分割的小总部工作空间，是以科技研发、高新技术为主的高成长型工业企业的总部聚集地。

航空产业区：规划中的航空产业区以新型航空材料研发、新技术研发为主。另外，区域内的精密加工区以高技术含量、高附加值的航空产品、电子信息、机械精密加工为核心的新型工业基地，发展多种周边产业。

集中配套区：员工生活集中配套区——时尚青年城，另外，配套区主要包括生活配套、服务中心、商务中心等配套服务组成。

模具生产加工区：青羊工业集中发展区模具生产加工区以发展模具工程技术中心、模具展示中心等为核心的服务平台，极大的提升了模具的加工效率。

2、青羊绿舟税源总部基地

A区：正在规划和设计之中

B区：将打造以运动为主，融合休闲、游乐为一体的运动总部公园城，有成都市区内最大的GOLF挥杆练习场以及最大规模的网球场中心、羽毛球场、拓展基地和亲子游乐等等

C区：中华情总部公园城，园区是以李白的《梦游天姥吟留别》作为文化主线，通过建筑、景观与诗歌的结合打造的一个中华风情公园总部城，整个C区都是以中式古典建筑群落组成

D区：是以一个十八杆GOLF球场景观为载体，融合缓丘、绿地、树阵、湖泊等景观元素而修建的一个集办公、休闲、旅游为一体的绿岭总部公园城

E区：是滨河总部公园城，这个区域包括总部办公、湿地公园、高尚住宅、商务配套等功能，同时它拥有一条8.5公里长的沿河景观长廊，这条沿河景观长廊上将呈现六个国家七种不同风情的商业街区

3、园区规划总结

了解区域产业结构特点，企业发展状况、规模扩张需求等实际情况，在充分调查研究基础上搞好总体布局规划

园区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目

在园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设

基础设施建设是工业园区发展的基础和前提。把交通、通迅、能源、供排水等基础设施作为园区开发建设的依托

（五）小结

四、工业园区运营盈利模式分析

（一）工业园区运营模式分析

从本次调查的工业园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模式：

1、出售只售不租

开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；

2、出租只租不售。

开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；

3、出售+出租，即可租可售

在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。

1、出售

对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工业园区主要有融智总部工业园、西城国际、青羊工业总部基地3期及慧谷总部办公基地等。

2、出租

出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。根据调查，青羊绿舟税源总部基地D区主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在800-1800万元，即有条件免租入住。从该园区整体规划来看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力具有很大挑战。

3、出售+出租

出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等项目均可租可售。

4、运营模式对比分析

(二）工业园区盈利模式分析

本次调查的工业园区盈利模式主要有三大类：

一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现盈利目的；

二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的；

三、开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理费等。

除以上三大主要模式外，近期即将上市的位于青羊工业集中发展区的青羊绿舟工业园D区绿岭总部公园城推出新的运营模式——免租入住，企业仅需每年缴纳税收800-1800万元，既有条件入住。根据园区规划，青羊绿舟工业园聚办公、商务休闲及居住于一体，项

目免租金入住的招商方式主要以提高项目档次，提升区域市场竞争力为目的，而项目本身的盈利主要来自园区后期的商务休闲及住宅项目。

六、总结

从本次调查的情况来看，由于工业用地成本较低，盈利模式多样，因此工业园区正一个个的蓬勃发展。目前大部分工业项目都位于各个新兴开发区，对环境和配套的打造方面力度较大，虽然销售周期很长，但普遍入驻率偏高，工业地产的发展现状较好。

工业园区模式情况

工业园区开发模式

开发模式分为工业地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都有政府参与，只是政府的参与力度有所不同，总的来说，由于工业地产在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业地产开发中占有举足轻重的作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。

工业园区产品模式

虽然工业园区的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。但总的来看，在借鉴了国际经验以后，目前成都工业地产产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业园区的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。

工业园区运营盈利模式

目前的工业园区运营模式相对比较简单，分为出租只租不售、出售只售不租以及可租可售。不过盈利模式则有了创新，不再仅仅局限于租金和销售利润，土地溢价、后期服务费、配套产业经济也成为重要的创收来源。

工业园区发展现状

从本次调查来看，目前的工业园区虽然销售周期较长，但已售项目的入驻率普遍较高。原因主要有以下几点。

环境好

目前的工业园区规模通常较大。规模化的产业集群促使较多的企业开始特别关注新型工业园，各个开发企业也借鉴了很多国外的经验，将园区打造成了低密度的景观园区，加上完善的配套和细致的后期服务，吸引了许多企业的入驻。

建筑类型多样

目前成都的工业园区逐渐摒弃以往传统的厂房式的建筑，转而开发针对大型企业的低迷度别墅式产品和针对中小企业的写字楼式产品。建筑类型的多样化不仅为企业提供了更多的选择，也改善了园区的整体环境。

租售价格低廉

由于产权仅40年，因此工业地产的租售价格相对比普通办公用房低廉很多。再加上政府在工业地产开发中起到非常重要的作用，包括在整体规划、政策扶持和税

收的优惠上。特别是政策扶持和税收优惠对中小型企业的帮助很大，直接影响了企业对工业园区的选择。

未来发展 办公自住

由于目前工业地产开发与政府关系密切，未来可能将引伸出一种新的模式——将小产权用地转为工业用地，进行别墅式的产品开发。由于该种产品面积普遍大于300平米，环境优良、配套完善，甚至目前有项目配套有高尔夫球场。且就目前的情况来说，该种产品售价通常在4000-6000元/平米，比一般别墅便宜近5成、付款方式灵活，因此只要有法人出资购买，该种产品完全可以作为别墅自住。

效仿国际运营模式

目前国际上的工业地产运营模式主要是将项目先进行租赁，等到园区形成集中的办公氛围以及发展成熟后，再整体打包上市销售。这种方式与土地溢价方式雷同，使产品增值后再获取更大利润。从目前的情况来看，预计青羊税源总部基地将往这个方向发展；

国际惯用的另一种运营模式是开发企业先自用，在自用的过程中体会和完善园区的管理、环境和配套等。同样待到整体成熟后再打包上市销售。

七、附件

本文数据由中原地产提供

第二篇：乾县工业园区发展情况调查报告

乾县工业园区发展情况调查报告

近年来，乾县县委、县政府积极实施“产业立县、工业强县”战略，工业经济已形成了纺织、橡胶、农副产品加工、机电制造和化工建材五大集群。为了充分发挥集群优势，搭建工业发展平台，县委、县政府集中人力、物力和财力，积极打造建设纺织工业园区(中国西部纺织城)和西北橡胶工业园区，目前园区建设已初具规模，成为工业发展的主战场、扩大就业的主渠道、财政增收的主要增长源、科技创新的主要示范区。

一、园区发展基本情况

(一)纺织工业园区(中国西部纺织城)

纺织工业园区(纺织城)规划占地8.03平方公里，“七通一平”面积7平方公里，其中工业用地面积4.6平方公里，已被列为陕西省第一批重点扶持的县域工业园区。园区主导产业以纺织工业为主，农副产品加工、机电制造、医药等为辅，基础设施建设累计投资17.9亿元，其中09年完成3.24亿元;固定资产累计投资57.9亿元，其中09年完成16.05亿元;建设各类企业193户，其中工业企业37户(规模企业26户)，从业人员27234人，纱锭突破56万枚(全县纱锭总数60万枚)，营业收入27.87亿元，工业产值24.61亿元，增加值11.57亿元，上缴税金11500万元，利润总额1.46亿元，劳动者报酬3.67亿元，增加值占本县GDP比重18.7%，上缴税金占本县财政收入比重57.5%。

(二)西北橡胶工业园区

橡胶工业园区规划占地580亩，“七通一平”面积80亩，其中工业用地40亩。园区主导产业以橡胶加工业为主，橡胶配套产业为辅，基础设施建设累计投资0.84亿元，固定资产累计投资4.94亿元，建成落户企业24户，其中规模企业2户，从业人员2212人，营业收入3.17亿元，工业产值3.21亿元，增加值1.19亿元，上缴税金763万元，利润总额980万元，劳动者报酬2876万元，增加值占本县GDP比重1.9%，上缴税金占本县财政收入3.8%。

二、园区建设情况

(一)基础设施建设情况

1、纺织工业园区(中国西部纺织城)。纺织工业园区基础设施建设主要以路网建设为重点，09年重点建设靖庄路、新城大街东延道路和朝阳北路升级改造的园区三条主干道路工程及天然气管网铺设工程和供电供水、照明工程。工程计划总投资3.868亿元，完成投资3.24亿元。

(1)靖庄路中段道路建设工程，全长1395米，规划红线60米，道路、排水、绿化、亮化工程造价9600万元，完成投资8600万元。

(2)新城大街东延道路建设工程，全长1298米，规划红线60米，道路、排水、绿化、亮化工程造价8800万元，完成投资7600万元。

(3)朝阳北路改造项目，全长1155米，规划红线60米，增设排水设施，对路面升级改造，工程造价6950万元，完成投资4900万元。

(4)天然气管网铺设工程，全长4500米，工程造价6530万元，完成投资5300万元。

(5)供电供水、照明工程造价6800万元，完成投资6000万元。

2、橡胶工业园区。橡胶工业园区投资8400万元，铺设了4800米给水工程和4公里的道路绿化工程，全部建成。

(二)项目建设情况

1、纺织工业园区(中国西部纺织城)。2009年招商引资项目10个，总投资22.36亿元，完成投资16.05亿元。分别是：①咸阳东赢纺织有限公司投资3.2亿元的高档牛奶丝生产线项目，完成投资1.21亿元;②乾县银河织袜厂投资5000万元的针织袜生产线项目，完成投资3000万元;③咸阳恒利铸造有限公司投资2.5亿元的汽车配件生产线项目，完成投资8000万元;④咸阳金桥纺织印染有限公司投资6000万元的纱锭生产线项目，完成投资4200万元;⑤咸阳同润纺织二厂投资2.56亿元的纱锭生产线项目，完成投资1.32亿元;⑥投资3亿元的永存细纱生产线项目，建成投产;⑦投资1.5亿元的优利士婴幼儿奶粉生产线项目，建成投产;⑧投资1.5亿元的瓦楞纸生产线项目，建成投产;⑨投资3.5亿元的人造板设备生产线项目，完成投资2.5亿元;⑩投资3.5亿元的牛奶丝蛋白纤维服装加工生产线项目，建成投产。

2、橡胶工业园区。招商引资项目2个，具体是乾县飞宏制线厂投资1.82亿元建设的制线生产线项目和兴隆橡胶厂投资1.4亿元建设的胎面生产线项目，建成投产。

三、存在的主要问题和困难

(一)产业层次低。目前，园区引进的企业多数规模不大、科技含量不低、产品档次不高，多为中间产品或低档产品，产业层次较低，经济效益不高，市场竞争能力不强。

(二)建设速度不快。总体上看，当前园区的基础设施和引进的企业，建设推进速度还不快，与加快发展、跨越发展的形势还不适应，与先进地区相比还有较大的差距。

(三)土地指标不足。我县每年用地报批指标太低，而企业建设用地远远高于报批指标。

(四)科研技术人才短缺。园区企业缺乏技术人才，员工技能普遍较低，实用人才无法满足企业发展需要。

(五)服务水平不高。我县园区的管理水平、服务质量还不高，不能完全适应规模扩展、项目进展和企业、产业发展的需要。

四、园区发展的主要措施

县委、县政府通过产业政策引导，从土地、资金、技术、服务等扶持企业投资建设，为企业建设、生产、经营开辟“绿色通道”。

一是入驻企业享受国家、省、市、县制定的一系列优惠政策。

二是调整土地使用规划，储备3000—5000亩土地，吸引国内外知名企业入驻园区。三是以贷款贴息等方式，对入园企业利用省中小企业发展专项扶持资金予以重点扶持。四是设立乾县中小企业发展专项基金，对企业技术改造、创新、科研、产业升级等给予扶持。

五是加强软环境治理，实行“一厅式”办公，“一条龙”服务，建立高效、快捷、方便的服务体系，为企业发展营造良好的投资环境。

五、2015年园区发展目标

(一)发展目标

1、纺织工业园区。到2015年，园区固定资产投资达到180亿元，基础设施建设投资达到60亿元，落户企业300户，从业人员4.5万元，年工业产值达到120亿元，纱锭规模达150万锭，培育年销售超亿元企业20家，年销售5000万元以上企业30家，上市公司5个;培育市以上名牌产品20个。

2、橡胶工业园区。到2015年，园区主要经济指标为：工业销售收入达到20亿元，工业增加值达到8.5亿元，利税总额实2.3亿元，聚集规模以上工业企业10户，其中销售收入1亿元以上企业达到3户。

(二)发展重点

1、纺织工业园区。建设重点：一是创业培训中心。占地100亩，投资2.3亿元，建设8000平方米的创业大厦，4万平方米的标准化厂房，7000平方米的绿化等，为园区创业企业提供实习车间、标准厂房和集体办公、创业培训、科技成果转化、咨询、办理创业手续等服务。项目建成后，年可承接创业企业100户以上，成功创业企业50户以上，实现产值3.5亿元，创业利税3200万元，创造就业岗位2800个。二是研发中心。依托西·咸纺织大专院校、科研院所科技创新项目，整合县内现有服务机构，建设西部纺织研发中心，吸引西部纺织高层次科研人才向我县聚集，瞄准国内外先进水平、研发新产品，以科技创新和新产品研

发支撑引领我县纺织工业加速发展。项目占地20亩，投资8000万元，建设4000平方米的研发中心，2000平方的绿化和公共设施。依托西咸科研院所，年开发新产品10种以上，实现良性成果转化;建成后年可创业经济价值1.3亿元，创造高科技就业岗位50个。三是仓储物流中心：高标准、高水平建设西部规模最大的纺织品销售专业市场，完善市场销售体系，打造规范有序的销售平台，改进销售模式，以市场带动纺织工业的大发展。项目占地80亩，投资5.8亿元，建筑面积4.6万平方米。主要建设棉花、棉纱、坯布交易中心，纺织机械配件中心，信息中心、质检中心技术培训中心及市场配套设施;项目建成后，年交易额10亿元，年实现税收500万元。

通过招商引资，十二五重点建设项目10个，总投资20亿元，分别是：投资5000万元建设年产70万吨果胶生产线项目、投资2.5亿元建设年产1.5万吨精密铸造生产线项目、投资1.7亿元建设3万锭细纱及年产3000万米坯布生产线项目、投资1.7亿元建设3万锭纺纱及年产3000万米坯布生产线项目、投资2.1亿元建设高档纯棉针织面料生产线项目、投资

2.3亿元建设印染生产线项目、投资4.6亿元建设2条年产高档服装面料5000万米生产线项目、投资3.2亿元建设年产800万套服装生产线项目、投资1.8亿元建设精密零部件制造生产线项目。

2、橡胶工业园区。

(1)产业定位及发展方向。“十二五”期，橡胶工业园区实施的近期和中期规划面积260亩。其产业定位是：突出发展橡胶加工产业，适度发展相关产业。要抓住国家产业政策调整带来的市场机遇，充分发西咸科研院校的技术和人才优势，加速推进园区建设步伐。橡胶工业园区产业发展方向为：围绕橡胶产业整合，以发展橡胶加工产业为主，聚集炼胶、配料、骨架、模具及销售业，带动商贸、仓储物流业等相关产业发展。

(2)建设重点。橡胶工业园区引进伯乐、东兴、荣华、华航等6家公司建设6条橡胶加工生产线，项目总投资4.6亿元。基础设施计划总投资1.21亿元，分别实施建设排污、照明和人行道铺设工程;投资8400万元建设3000米排污工程，投资1700万元建设道路两侧照明工程，投资2000万元建设4000米、宽6米的人行道铺设工程。

“十二五”期，橡胶工业园区重点项目25个，项目总投资20亿元;基础设施建设计划投资8亿元，主要建设中心广场、创业路和创业一路、创业二路西段工程及变电站等公共设施。

六、几点建议

(一)建议省上将我县纺织工业园区列入陕西省“十二五”规划盘子，予以重点扶持，以使纺织这一民族工业得以全面发展。

(二)建议省市将我县西北橡胶工业园区列入全省重点工业园区之列，予以重点扶持。乾县中小企业促进局

第三篇：工业园区基础设施建设投资模式

工业园区基础设施建设投资模式

王明汉

工业园区是发挥投资的规模效应,是吸引资金、技术、人才、信息集聚的有效途径,也是推进工业化、城市化和市场化进程的重要手段，对实现经济超常规、跨越式发展有着战略性意义。因此，园区经济已成为世界许多国家和国内一些发达地区经济发展的重要增长极。近年来，全国各地积极创造条件，努力筹划工业园区的开发和建设，工业园区在全国各地呈蓬勃发展之势，各级领导都十分关注开发建设工业园区这项工作，都希望工业园区的开发建设能成为本地区的工业经济乃至本地本区域经济发展的推进器和火车头，成为招商引资的承载区、经济发展的集中区和财政收入增长区。从发达地区的实践经验来看，要搞好园区的开发建设，最基本的前提是抓好工业园区的基础设施建设，按照工业园区基础设施建设的等级来划分，工业园区可分为三类。一类：园区规划起点高、环境优美、各类基础设施完备，配套功能齐全，在重大项目入园前实现了“九通一平一厂一站”，即通供水、排水、电网、公路、铁路、通讯、供热、供气和雨污管网，达到场平，建立固废处理厂和消防站；二类：园区各类规划齐备，实现“七通一平”，即通供水、排水、电网、公路、铁路、通讯和供热管网，达到场平，污水和固废处理厂、绿化工程等其他基础设施建设项目与重大投资项目做到“三同步”，即同步规划、同步设计、同步建设；三类：园区具有总体规划，在重大项目入园前实现了“五通一平”，1

即通供水、排水、通讯、电网和公路，达到场平，其他基础设施建设项目逐步配套。那么，工业园区基础设施建设投资模式有哪几种？笔者通过查阅相关资料和学习发达地区的成功经验，认为有以下三种：

一、政府全额投资模式。政府根据当地社会和经济发展需要对工业园区进行立项，完成项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作后将工业园区基础设施建设资金，纳入财政预算内资金，并由人大通过以保证还款计划的实施。政府采取公开招标的方式确定建设单位，按项目建设进度分期分批投入资金。优点是总体投资额度相对少，建设时间短，见效快，缺点是资金投入单一，财政压力大，适用于经济发达地区。

二、政府引导，依靠市场运作投资模式。按照“谁投资，谁受益”的原则，政府作引导，成立工业园区开发区产业发展有限公司，并作为园区基础设施和项目建设的投融资主体，实现园区建设市场化运作，使工业园走自我发展之路。公司以土地使用权、基础设施项目所有权和经营权出让为条件，实施特许经营，通过招、拍、挂等形式，开发园区商业用地，提升土地价值，参与企业改制、向银行贷款等市场化运作筹集资金，多渠道引入社会资金。按照现代化产业基地的标准进行规划和建设，根据筹集资金多少，按照轻重缓急的原则，确定工业园区建设类型。开发公司视情况，把基础设施建设项目打包或分包进行公开招标，确定园区基础设施建设单位。

三、“BT ”合作投资模式。“BT”为建设（build）与移交（transfer）的英文缩写，就是“建设——移交”模式，即承

建方以全额垫资的方式建设项目，建成后移交业主，业主分期付款偿还项目资金。

（一）具体的基本运作：一是项目的确定阶段。政府对工业园区基础设施建设项目进行立项、完成项目建议书、可行性研究（首先由政府对拟进行BT模式建设的技术、经济和法律方面的可行性研究，准备对BT投资建设方进行特许招标）、筹划报批等工作；二是项目的前期准备阶段。政府确定融资模式、贷款金额及时间上的要求、偿还资金的计划安排等工作；三是项目的合同确定阶段。政府确定投资方，谈判商定双方的权利与义务等工作；四是项目的建设阶段。参与各方按BT合同要求，行使权利，履行义务；五是项目的移交阶段。竣工验收合格、合同期满，投资方有偿移交给政府，政府按约定总价，按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。

（二）BT投资模式的特点：引入社会资金用于公用基础设施建设，激活民营资本，有利于发挥和放大社会闲散资金的作用。

（三）BT投资模式的优点：一是能缓解当地政府财政资金的暂时短缺；二是扩大内需，拉动地方经济增长；三是优化资源配置，合理分散风险。

（四）BT投资模式风险：一是法律环境的缺失，目前没有BT等相关方面的法律，BT模式中涉及回购协议和融资担保的问题也没有法律条款支持，融资监管难度大；二是项目活动谈判时间长，消耗大，在涉及项目风险分担问题上，谈判双方难以达成统一；三是BT投资模式成本高，项目准备、招标、谈判、签署与BT有关的建设合同、移交、回购等环节复杂，涉及到政

府的许可、审批以及贷款担保等诸多环节，操作的难度大，人为障碍多，而融资成本也会因中间环节增多而急剧上升。

贵阳市的工业园区大都建在远离市（区、县）或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础配套设施不够完善，原因是工业园区建设起步晚，政府投入资金不足，依靠市场动作程度低。我认为，贵阳市工业园区基础设施建设要走多形式多渠道的投资模式。即：根据工业园区企业的生产需要和生活需求，以建立社区化的工业园区为前提，在完成基础设施建设规划后，由园区开发公司对基础设施建设项目进行打包或分包，明确什么项目由政府直接投资，哪些项目可以由政府和企业合作，以入股的方式进行，哪些项目必须全部进行市场运作，形成参与投资的主体多层次，资金来源多渠道，投资模式多样化。

作者：贵阳市工业和信息化委员会消费品工业处处长

第四篇：工业园区招商运营模式解析

工业园区招商运营模式解析

解析工业园区招商运营模式 工业园区是推动新型工业化建设的重要载体，也是提升传统产业、培育特色 经济、发展高新技术产业的主要基地。招商是实现地产开发收益的主要形式之一。工业园区招商成功与否将直接影响工业园区的生存，如何使巨大的投资尽快得到 回报，同时能在最短的期限内产生利润，工业园招商方案的制定则显得尤为重要，具体涉及到几方面的工作：

确立园区招商目标——前期调研——制定招商方案— —招商方案实施——方案效果跟踪调查等。

首先我们讨论工业地产开发的三种模式：

（一）工业地产商开发模式 简单流程：

政府供地→开发商→开发项目→招商入驻 工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商 业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的 经营管理，然后获取利润。

（二）政府独立开发模式 简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻 此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综 合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府 挂钩洽谈，弹性空间较大。

（三）综合开发模式 简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻 ②→开发商→开发项目→招商入驻 综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发 模式。由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要 求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方 面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。

因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂 尾”。图一：工业地产开发模式 其次我们来看 工业园区产品模式：

（一）建筑形态

1、别墅式别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面 积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是 实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。

2、写字楼模式 目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但 其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在。与别墅式 的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的 中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。

3、工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——既生产基 地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的 修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。截止2008 年10 月，武侯工业园区已累计引进企业328 家，其中鞋业企业25 家，电子信息类企业103 家，机电一体化企业42 家，生物工程及制药企业40 家，环 保新材料企业17 家，投资及其它企业101 家。其中入园建设产业化生产基地90 家，已建成投产企业57 家。

（二）园区功能

1、主要功能——聚合产业群 将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系 列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户 提供产品和服务。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发 展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的激烈竞 争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。产业 集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业 和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是工业园最主要，也是最关键的功能。

2、辅助功能 为片区创收：政府利用工业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各 地的优质企业进驻，为片区创收任务提供支持。解决就业问题：工业园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型工业园区，这样的 表现尤为突出。

（三）园区配套 住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配

套用房。项目建成后，将 有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前 将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。交通配套：工业园大都远离主城区，大部分产业园区的从业人员如何快速迅 捷的到达目的地？交通配套显得尤为关键。

（四）园区规划 总部基地的规划开发特征：占地面积大，功能分区明确，配套完善，开发时间较长。

3、园区规划总结 了解区域产业结构特点，企业发展状况、规模扩张需求等实际情况，在充分 调查研究基础上搞好总体布局规划 园区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些 规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目。在园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有 所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设。基础设施建设是工业园区发展的基础和前提。把交通、通迅、能源、供排水 等基础设施作为园区开发建设的依托。

从运营模式来看：

1、出售只售不租 开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；

2、出租只租不售。开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商 采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；

3、出售+出租，即可租可售 在开发商推出产品中，会持有部分物业

产权，以出租的形式进行招商；而 另一部分产品则通过出售的形式进行招商。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或 分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。

1、出售 对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有 很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工 业园区数量有限。

2、出租 出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一 种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑 战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。从该园区整体规划来 看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力 具有很大挑战。

3、出售+出租 出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压 力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。

最后我们来看工业园区的几种盈利模式： 目前工业园区盈利模式主要有三大类：

一、开发商投资完成厂房、办公等园 区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现 盈利目的；

二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体 包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈

利目的；

三、开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如 物业管理费等。

除以上三大主要模式外，出现了一定条件的免租入住等。

作为国内最大、最专业的工业园区招商推广平台、厂房租售信息服务平台，中工招商网是各工业园区交流建设经验、宣传发展成就的窗口，是研讨工业园区 工作热点问题的论坛，是探索工业园区发展新思路的阵地。

第五篇：关于工业园区运行模式的思考

关于我区工业园区运作模式的思考

一、我区工业园区运作模式

当前，国内工业园区的运作模式可以归纳为下列三种： 一是完全行政手段的运作模式。其主要特点是区(市)县政府不仅成立专门的园区管理委员会对工业园建设进行总体的规划指导, 而且由财政出资成立专门的平台公司, 负责园区建设资金的筹措和投资建设。其主要优点是园区的规划建设能够按照政府指令进行, 使园区发展符合经济布局的总体要求；缺点是因园区建设全部依靠政府财政支持, 不论是对园区发展还是对地方财政都会产生较大压力。我区目前采取这种运作模式，区工管委和北新投资公司采用两块牌子一套人马。

二是完全市场手段的公司化运作模式。政府放手由企业独立建设运营工业园区, 在市政的总体规划下, 自筹资金进行园区的建设、营运和管理。该模式能够更有效地利用民营资本, 减轻政府的资金压力。但由于政府在园区建设中将较大的权力下放给民营企业, 使得政府的规划指令难以获得有效执行, 园区的建设速度和特色定位难以保证。

三是半行政半市场化手段的运作模式。一些园区为拓宽融资渠道, 成立了政府和外部资金(民营资本)共同入股的园区建设及运营平台公司。该模式把政府的力量与市场的力量有机地结合起来，既具有政府主导型所具有的集中统一、权威性高、规划性强的特点，又有市场主导型所具有灵活性、创造性和竞争力强的特点，总体效果较好。但政府和民营企业在园区发展上的利益诉求点存在分歧, 处理不好反而会阻碍工业园区的有效发展。

二、现有运作模式下园区发展存在的主要问题

一是管理体制不够科学。我区各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。

二是政策措施不够完善。由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。

三是融资渠道较窄。目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运作管理中有心无力。

四是专业人才比较缺乏。各园区目前的招商、建设和管理团

队都由机关工作人员组成，市场化运作的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运作团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。

三、对于改进运作模式的建议

总体构想：从我区园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。

一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行综合管理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程峻工验收和环境保护等进行管理。

二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运作的专业团队，这样既可以将政府

意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运作。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。

三是组建或引进若干项目经营公司。控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。