国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式

第一篇：国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式

解读国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式

医养地产——养老地产的必经模式

医养地产（即“医疗养老地产”）是指养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。“医养结合”模式的特点在于能够将优质的医疗资源引入养老项目，为老人提供专门的医疗资源服务，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。医养地产必然成为养老地产开发运营的模式之一。

一、全龄社区医养结合的系统配套——杭州万科随园嘉树

全龄社区，是指社区里包含了从年轻到老年的整个生命周期。在社会老龄化进程迅速的当今社会，这种居住模式被认为是未来小社区的主要发展方向。取代同一个大房子，居住两代或三代人的模式，万科随园嘉树项目就是拆开原由的模式，子女住一套、老人住一套，相邻而建。

万科随园嘉树位于杭州良渚文化村内，占地100亩，规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70㎡一居室介护间和85㎡二居室两种产品。另外，项目紧邻随园嘉树小镇医疗体检中心，由浙医一院良渚分诊部与数字医疗卫生研究院组成，是中国首个数字化健康服务示范社区。产品定位

健康楼——活力长者自理老人 护理楼——全生命周期的连续性照护 配套集约化——小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套，借势外部资源解决医疗配套

服务统筹化——培育自主服务能力，建立养老服务标准，医疗护理类服务借助社会化资源 规划布局：四大亮点

“金十字”：区域的核心位置，老年活动配套中心，可通达各个建筑中心 “无障碍”：设计体现无障碍布局，如风雨连廊、无障碍交通动线等 “双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，满足老年人不同需求

“宽间距”超宽楼距（超过国家标准15%-20%），全部为南北通透户型以及超大阳台设计

“全龄社区医养结合的系统配套”模式也属于“大社区+养老组团”的开发模式，万科随园嘉树是万科进军养老地产的一个试点产品。

二、传统社区嵌入式医养结合模块——保利·和熹会

“和熹会”的项目规模并不大，但因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般养老机构要大的多。表面看这块资源好象占用了过多的养老院资源，但该项目背靠120万平米、超2万人的大社区，如果作为社区医疗配套，这个版块今后的使用率应该还是可以提高的。所以该项目属于“背靠社区、医疗+保健+康复+养生”的养老地产模式。

服务类型：

健康自理型——自我参与，老人完全能够独立进行日常生活活动

健康促进型——主动参与，老人日常生活大部分能自理

健康介助型——主动配合，老人日常生活部分能自理

健康照护型——被动配合，老人大部分不能自理日常生活活动，大部分日常活动均

养老服务：

生活照护服务、营养配餐服务、综合娱乐服务、康体健身服务、文化养生服务、建立健康档案、健康管理服务

三、CCRC持续照料大型养老社区——泰康人寿CCRC养老社区（北京燕园）

CCRC社区（ContinuingCareRetirementCommunity，简称CCRC），即持续照料退休社区，提供从活力老人一直到最后的全养老生命周期的照料护理，在美国已经有100年的历史。让客户进入一个生命周期，所以必须要有从医疗方面的保障，提供有急诊、全科医疗、康复、健康管理中心的多个体系保障。

泰康人寿·北京燕园位于莽山脚下，近邻万亩湿地公园之滨，是国内领先的CCRC持续照料大型养老社区。由于此类养老社区严格限制入住人群的年龄，所以该模式的选址非常重要，且需要周边有多种配套设施。

专业护理

记忆小镇 经营模式：

第一种为以押金形式进行销售，老人可自理房间押金为60万-180万，押金可退，每月另支付生活管理费用1万元左右。半自理与非自理房间押金10万元，押金可退，每月另支付生活管理费用3-5万元左右。

第二种为预付制，为保险销售。以31岁为例，每年缴纳20万元保费，连续缴纳10年即可。投保人在享受保险利益的同时，在65岁时，可随时入住养老社区，不再另行支付押金。

该项目同时属于将“保险产品与养老住区相衔接”的模式，是目前保险公司进军养老产业的主要商业模式。

四、都市型医养结合综合体——香港彩颐居老人公寓

这类模式包含有车库、商场会所、有老人公寓，和普通的商品房，位于香港东九龙佐敦谷。

盈利模式：出租（或出售返租）+统一经营管理 用地性质：商服

养老配套：提供介助和介护养老服务

目标客群：可以离开家但不想离开城市环境的老人，需要专门的照护

此类模式属于城市内部地段的开发，在竖向上结构区分健康老人和失能、半失能老人，这是一个很重要的发展方向模式，可以满足入住的老人仍然充分接触城市生活，其对应的医疗配套设施以小型为主。

五、康复养生养老主题地产——泰国齐瓦颂 Chiva-son Resort（国际健康度假目的地疗养管理模式）

齐瓦颂在泰语中的意思是：生命的避风港，位于泰国湾以西华欣海滩，著名的泰国滨海度假区，是-世界前三名的Spa健康度假圣地，-融合了欧美先进医疗和东方古老养生。成果最显著的是减重和体内净化，还有针对高压力族群的减压、抗衰老，以养生度假为主题的养老开发模式。

该项目的入住人群中-欧洲人占51%，亚洲人占26%，是很多名流指定的养生度假中心。项目医疗支持：传统东方医学、高科技体检设备、健康咨询师和中医师。齐瓦颂会对每一个来访者进行全面的健康问诊。问诊师通过设计量身定制的治疗和服务以更好的达到客人的目标。问诊内容包括：食物，健身，活动，休息和放松，身体的疾病，情感问题和内心感受。

第二篇：【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式

【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式

2015-04-08

国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。

本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。

一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓

亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。

整体规划

社区沿街分布餐厅、老假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。

项目特色

整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。

社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。

经营模式

亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。

项目配套

1.颐养院

建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。

与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。

房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。2.健康会所

会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院

引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。

与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程；

开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。4.配餐中心

与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；

餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。5.度假酒店

酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。

二、“大社区+养老组团”的开发模式——万科随园嘉树，被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目

项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。

项目概况

规划建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”颐养中心（占用地面积的7%）。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源，其中75㎡户型占比60%。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。

配套设施

1.长者乐园：“金十字”养生休闲区

项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区

以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求

（1）中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。

（2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。4.社区配套

（1）独创村民食堂的良渚食街。

（2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。

（3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场。

（4）全国首个配有“村急送”服务的社区。

服务理念

随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。

在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严，从长者的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系，包括多项具体服务内容，以“6心”级服务和24小时管家为主要特色，为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。

运营模式

随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验，而在服务方面，又吸收了台湾的模式，混搭之下，找到适合的方向。随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权。户型75~110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。

项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40~50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。

项目特点

1、依托良渚，拥有优越的自然环境。

2、项目以养老组团+大社区的开发模式，打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种居家养老模式。

3、项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。

4、随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整运营。项目起初打算销售80%的物业，持有20%的物业。随着项目的推进，逐渐增加项目持有物业比例，说明万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。

三、社区式的商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村

台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。

项目基本情况

面积：占地510亩

位置：台湾桃园县龟山乡

户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级

户数：4000户（已建成2000户左右）

交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区

定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”

入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。

项目特色

1、宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境

2、全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

3、养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

4、住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。

居家式养老的特色规划

全区无障碍环境设计；

经济救援服务；

每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务

完整的小区机能；

1、设有超市、书局、银行等商业区

2、设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务

3、设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能

4、设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力

5、设有招待所，提供家属探访的住宿需求。

6、宗教活动场所规划

尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。

7、网络化小区

每户均预留网络线路，并向住民访客提供无线上网

8、安全的警卫门禁系统

二十四小时严密警卫，进出刷卡记录

完善的健康照护

1、专职照护

2、定期健康评估

3、建立健康计划

4、健康促进

定期安排健康检查、体适能检测及处方建议、定期安排流行性疫苗注射、定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康，促进与教导自我保健观念。

5、健康维护

小区内设置小区医院、特约门诊、复建中心，并于桃园分院、林口长庚院结合方便看病复建；

用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询；

小区内设有自动血压仪、身高体重计、血糖机，提供长者血压、体重及血糖的自我监控，维持良好的慢性病管理。

6、紧急救护

定期举办救护训练，提高员工救护知识

紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾（社区位于长庚医院对面）

7、长期照护与疗养

有长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务。

8、多元养生休闲

每周组织太极拳社、香功社、元极舞社、国剧社、卡拉OK社等丰富休闲活动

经营模式

1、出租模式：知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出（社区还为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。）

2、出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已售罄。买房有一规定：不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。

3、收费：费用包含入住保证金、管理费、膳食费、水电费、其他服务（护工等）

四、东方太阳城

东方太阳城因不设老人购买的限制条件，原则上并不能称之为真正的养老项目，而是一个以老人退休生活为主题，有部分适老设施，同时开展一些老年活动的，带有养老特点的地产项目，对养老产业也有一定的参考作用，故作为案例推荐给大家。

项目概括

位于北京市顺义区潮白河畔，紧邻首都机场（23公里）总占地面积：234.6万平米，建设规划用地：124万平米。

高尔夫景观绿地：70万平米

医院建筑面积：2200余平米

嘉宾国际酒店建筑面积：1.5万平米

产品种类：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓等

项目特点

1.消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下移，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如连廊公寓的空间设计）。

2.多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。3.适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。

配套服务

酒店：嘉宾国际酒店。建筑面积共红旗1.5万平米，按四星级标准提供服务，共有客房108间。另配置了3栋酒店式公寓，共110套，每套均设有厨房并配备厨具。

餐饮：三个中餐厅一个西餐厅

会议：太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅，约40平米至900平米。

医院：太城城医院建设面积2200余平米，有一所功能完善的综合性医院。开设有急诊科、内科、外科、中医科等十五个科室。

运动：各种运动设备齐备。

休闲：温泉泳池。

娱乐：陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等。

老年大学：老人学习、交流和增长知识的场所。

农庄：总占地数百亩，可种植各种瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。

运营模式

标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城中心退休社区

高品质的中国首席大型退休社区。作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它与原来的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目，以销售地产为主要目标。

五、大体量，综合服务类养老项目——爱晚大爱城

大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程，由世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起，旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。

主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现社区养老全覆盖。

概况

大爱城养老中心总建筑面积7.5万平米，设置养生会所和666套居住单元，有开间、一居、二居、三居等多种户型供老年客户选择。

其最终目标是打造成为市场化、全龄层、全配套、自循环的中国新型健康养老社区。

项目配套

国际医疗健康中心（包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。

六、北京市首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑

北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。

地理位置

双井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，闹中取静。周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁，让现代老年生活与现代文明完美融合。

服务模式

长住，提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。

短住，提供一站式的专业短期照料。

喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气。

服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。

七、第一家保险企业投资管理的养老社区——北京泰康之家·燕园

业内人士普遍认为，随着“大资管”时代的到来，保险业正逐步放开手脚，国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产步伐，意欲在庞大的市场中分得一杯羹。

在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式，由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点。

项目规划

位于北京昌平区小汤山镇，整个社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓。土地为商业性综合用地，通过招拍挂获得。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。北部规划为持续照料社区，主要为酒店和会所。会所6000平方米，包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区。此外还包括康复医院（门诊、转诊），独立生活单元，协助生活单元，专业护理单元，记忆障碍单元，临终关怀单元。南部为活力养老公寓，主要包含活力生活单元，幼儿园以及社区商业。

项目配套

泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。

项目特点-“保险”跨界

燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用。费用约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。

八、“休闲+养老”的早期经典项目——北京太申祥和山庄

全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。

经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。

基本信息

占地面积：100000平方米，为民办房地产性质的老年社区，位于昌平区北安河，附近医院：北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院(一级甲等)。

客房分布：客房通过连接性地面连廊进行串联，住宿分为四个区域居住：颐太居、养申居、天祥居、年和居；共计1200余床位；室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型（另有一套600平方米室量的四合院）

服务理念

太申祥和山庄（国际敬老院）是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。

太申祥和山庄（国际敬老院）还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。为其提供服务的太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。

太申祥和山庄（国际敬老院）的康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅，环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受。

九、国内首个“保单+实物对接”的模式——武汉合众优年养老社区

合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。2013年10月23日在武汉建成，并进入试运行阶段，占地245亩，建筑面积18万平方米。为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式，瞄准的正是中产阶层的养老市场。其入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住，只需按当时市场价缴纳服务费即可。

如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包括合众乐享优年生活实物养老保障计划（A）、合众颐享优年生活实物养老保障计划（A）和合众尊享优年生活实物养老保障计划（A）。以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3到5万元。

十、国内首个学院式养老——绿城乌镇雅园

特点-学院式服务

第三篇：十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式

目录

一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓........................................................................2

整体规划............................................................................................................................................2 项目特色............................................................................................................................................2 经营模式............................................................................................................................................2 项目配套............................................................................................................................................2

1.颐养院....................................................................................................................................2 2.健康会所................................................................................................................................3 3.亲和学院................................................................................................................................3 4.配餐中心................................................................................................................................3 5.度假酒店................................................................................................................................3

二、“大社区+养老组团”的开发模式......................................................................................................3 ——万科随园嘉树，被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目................................................3

项目概况............................................................................................................................................4 配套设施............................................................................................................................................4

1.长者乐园：“金十字”养生休闲区.........................................................................................4 2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区...................................................................4 3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求....................................................................................4 4.社区配套................................................................................................................................4 服务理念............................................................................................................................................5 运营模式............................................................................................................................................5 项目特点............................................................................................................................................5一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓

亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。

整体规划

社区沿街分布餐厅、老假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。

项目特色

整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。

社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。

经营模式

亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。项目配套 1.颐养院

建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。

与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。

房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。2.健康会所

会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院

引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程； 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。4.配餐中心

与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；

餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。5.度假酒店

酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。

二、“大社区+养老组团”的开发模式

——万科随园嘉树，被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目

项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产

品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产（专题阅读）的一个试点产品，特别是养老服务的试点。

项目概况

规划建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”颐养中心（占用地面积的7%）。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源，其中75㎡户型占比60%。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。

配套设施

1.长者乐园：“金十字”养生休闲区

项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。

2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区

以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。

3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求

（1）中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。（2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。4.社区配套

（1）独创村民食堂的良渚食街。

（2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。

（3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场。（4）全国首个配有“村急送”服务的社区。服务理念

随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。

在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严，从长者的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系，包括多项具体服务内容，以“6心”级服务和24小时管家为主要特色，为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。

运营模式

随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验，而在服务方面，又吸收了台湾的模式，混搭之下，找到适合的方向。随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权。户型75~110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。

项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40~50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。

项目特点

1、依托良渚，拥有优越的自然环境。

2、项目以养老组团+大社区的开发模式，打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种居家养老模式。

3、项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。

4、随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整运营。项目起初打算销售80%的物业，持有20%的物业。随着项目的推进，逐渐增加项目持有物业比例，说明万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。

三、社区式的商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村

台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。

项目基本情况 面积：占地510亩 位置：台湾桃园县龟山乡

户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级 户数：4000户（已建成2000户左右）

交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区

定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区” 入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。项目特色

1、宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境

2、全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

3、养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

4、住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员

课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。

居家式养老的特色规划 全区无障碍环境设计； 经济救援服务；

每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务 完整的小区机能；

1、设有超市、书局、银行等商业区

2、设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务

3、设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能

4、设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力

5、设有招待所，提供家属探访的住宿需求。

6、宗教活动场所规划

尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。

7、网络化小区

每户均预留网络线路，并向住民访客提供无线上网

8、安全的警卫门禁系统

二十四小时严密警卫，进出刷卡记录 完善的健康照护

1、专职照护

2、定期健康评估

3、建立健康计划

4、健康促进

定期安排健康检查、体适能检测及处方建议、定期安排流行性疫苗注射、定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康，促进与教导自我保健观念。

5、健康维护

小区内设置小区医院、特约门诊、复建中心，并于桃园分院、林口长庚院结合方便看病复建；

用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询；

小区内设有自动血压仪、身高体重计、血糖机，提供长者血压、体重及血糖的自我监控，维持良好的慢性病管理。

6、紧急救护

定期举办救护训练，提高员工救护知识

紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾（社区位于长庚医院对面）

7、长期照护与疗养

有长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务。

8、多元养生休闲

每周组织太极拳社、香功社、元极舞社、国剧社、卡拉OK社等丰富休闲活动 经营模式

1、出租模式：知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出（社区还为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。）

2、出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已售罄。买房有一规定：不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。

3、收费：费用包含入住保证金、管理费、膳食费、水电费、其他服务（护工等）。

四、东方太阳城

东方太阳城因不设老人购买的限制条件，原则上并不能称之为真正的养老项目，而是一个以老人退休生活为主题，有部分适老设施，同时开展一些老年活动的，带有养老特点的地产项目，对养老产业也有一定的参考作用，故作为案例推荐给大家。

项目概括

位于北京市顺义区潮白河畔，紧邻首都机场（23公里）总占地面积：234.6万平米，建设规划用地：124万平米。

高尔夫景观绿地：70万平米 医院建筑面积：2200余平米

嘉宾国际酒店建筑面积：1.5万平米

产品种类：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓等 项目特点

1.消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下移，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如连廊公寓的空间设计）。

2.多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。

3.适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。

配套服务

酒店：嘉宾国际酒店。建筑面积共红旗1.5万平米，按四星级标准提供服务，共有客房108间。另配置了3栋酒店式公寓，共110套，每套均设有厨房并配备厨具。

餐饮：三个中餐厅一个西餐厅

会议：太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅，约40平米至900平米。

医院：太城城医院建设面积2200余平米，有一所功能完善的综合性医院。开设有急诊科、内科、外科、中医科等十五个科室。

运动：各种运动设备齐备。休闲：温泉泳池。

娱乐：陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等。老年大学：老人学习、交流和增长知识的场所。

农庄：总占地数百亩，可种植各种瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。运营模式

标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城中心退休社区

高品质的中国首席大型退休社区。作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅，是一种居家养老

与社区服务相结合的模式。它与原来的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目，以销售地产为主要目标。

五、大体量，综合服务类养老项目——爱晚大爱城

大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程，由世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起，旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。

主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现社区养老全覆盖。

概况

大爱城养老中心总建筑面积7.5万平米，设置养生会所和666套居住单元，有开间、一居、二居、三居等多种户型供老年客户选择。

其最终目标是打造成为市场化、全龄层、全配套、自循环的中国新型健康养老社区。项目配套

国际医疗健康中心（包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。

六、北京市首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑

北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。地理位置

双井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，闹中取静。周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁，让现代老年生活与现代文明完美融合。

服务模式

长住，提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。短住，提供一站式的专业短期照料。

喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气。服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。

七、第一家保险企业投资管理的养老社区——北京泰康之家·燕园

业内人士普遍认为，随着“大资管”时代的到来，保险业正逐步放开手脚，国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产（专题阅读）步伐，意欲在庞大的市场中分得一杯羹。

在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式，由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点。

项目规划

位于北京昌平区小汤山镇，整个社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓。

土地为商业性综合用地，通过招拍挂获得。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。北部规划为持续照料社区，主要为酒店和会所。会所6000平方米，包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区。此外还包括康复医院（门诊、转诊），独立生活单元，协助生活单元，专业护理单元，记忆障碍单元，临终关怀单元。南部为活力养老公寓，主要包含活力生活单元，幼儿园以及社区商业。

项目配套

泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。

项目特点-“保险”跨界

燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用。费用约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。

社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。

八、“休闲+养老”的早期经典项目——北京太申祥和山庄

全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。

经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。

基本信息

占地面积：100000平方米，为民办房地产性质的老年社区，位于昌平区北安河，附近医院：北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院(一级甲等)。

客房分布：客房通过连接性地面连廊进行串联，住宿分为四个区域居住：颐太居、养申居、天祥居、年和居；共计1200余床位；室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型（另有一套600平方米室量的四合院）

服务理念

太申祥和山庄（国际敬老院）是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。

太申祥和山庄（国际敬老院）还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。为其提供服务的太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。

太申祥和山庄（国际敬老院）的康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅，环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受。

九、国内首个“保单+实物对接”的模式——武汉合众优年养老社区

合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。

2013年10月23日在武汉建成，并进入试运行阶段，占地245亩，建筑面积18万平方米。为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式，瞄准的正是中产阶层的养老市场。其入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住，只需按当时市场价缴纳服务费即可。

如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包括合众乐享优年生活实物养老保障计划（A）、合众颐享优年生活实物养老保障计划（A）和合众尊享优年生活实物养老保障计划（A）。以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3到5万元。

十、国内首个学院式养老——绿城乌镇雅园

特点-学院式服务

第四篇：十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式

国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。

一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓

亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。▌整体规划

社区沿街分布餐厅、老假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。▌项目特色

整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。▌经营模式

亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。▌项目配套 1.颐养院

建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。

与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。2.健康会所

会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院

引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。

与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程； 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。4.配餐中心

与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；

餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。5.度假酒店

酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。

二、东方太阳城

东方太阳城因不设老人购买的限制条件，原则上并不能称之为真正的养老项目，而是一个以老人退休生活为主题，有部分适老设施，同时开展一些老年活动的，带有养老特点的地产项目，对养老产业也有一定的参考作用，故作为案例推荐给大家。▌项目概况

位于北京市顺义区潮白河畔，紧邻首都机场（23公里）总占地面积：234.6万平米，建设规划用地：124万平米。高尔夫景观绿地：70万平米 医院建筑面积：2200余平米 嘉宾国际酒店建筑面积：1.5万平米

产品种类：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓等 ▌项目特色

1.消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下移，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如连廊公寓的空间设计）。2.多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。

3.适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。▌配套服务

酒店：嘉宾国际酒店。建筑面积共红旗1.5万平米，按四星级标准提供服务，共有客房108间。另配置了3栋酒店式公寓，共110套，每套均设有厨房并配备厨具。

餐饮：三个中餐厅一个西餐厅

会议：太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅，约40平米至900平米。医院：太城城医院建设面积2200余平米，有一所功能完善的综合性医院。开设有急诊科、内科、外科、中医科等十五个科室。运动：各种运动设备齐备。休闲：温泉泳池。

娱乐：陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等。老年大学：老人学习、交流和增长知识的场所。

农庄：总占地数百亩，可种植各种瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。▌运营模式

标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城中心退休社区 高品质的中国首席大型退休社区。作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它与原来的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目，以销售地产为主要目标。

三、大体量，综合服务类养老项目——爱晚大爱城

大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程，由世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起，旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。

主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现社区养老全覆盖。▌概况

大爱城养老中心总建筑面积7.5万平米，设置养生会所和666套居住单元，有开间、一居、二居、三居等多种户型供老年客户选择。

其最终目标是打造成为市场化、全龄层、全配套、自循环的中国新型健康养老社区。▌项目配套 国际医疗健康中心（包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。

四、北京市首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑

北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。▌地理位置

双井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，闹中取静。周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁，让现代老年生活与现代文明完美融合。▌服务模式

长住，提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。短住，提供一站式的专业短期照料。

喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气。

服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。

五、第一家保险企业投资管理的养老社区——北京泰康之家·燕园

业内人士普遍认为，随着“大资管”时代的到来，保险业正逐步放开手脚，国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产步伐，意欲在庞大的市场中分得一杯羹。在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式，由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点。▌项目规划

位于北京昌平区小汤山镇，整个社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓。

土地为商业性综合用地，通过招拍挂获得。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。北部规划为持续照料社区，主要为酒店和会所。会所6000平方米，包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区。此外还包括康复医院（门诊、转诊），独立生活单元，协助生活单元，专业护理单元，记忆障碍单元，临终关怀单元。南部为活力养老公寓，主要包含活力生活单元，幼儿园以及社区商业。▌项目配套

泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。

▌项目特点-“保险”跨界 燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用。费用约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。

社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。

六、“休闲+养老”的早期经典项目——北京太申祥和山庄

全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。▌基本信息

占地面积：100000平方米，为民办房地产性质的老年社区，位于昌平区北安河，附近医院：北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院(一级甲等)。客房分布：客房通过连接性地面连廊进行串联，住宿分为四个区域居住：颐太居、养申居、天祥居、年和居；共计1200余床位；室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型（另有一套600平方米室量的四合院）▌服务理念

太申祥和山庄（国际敬老院）是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。太申祥和山庄（国际敬老院）还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。为其提供服务的太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。

太申祥和山庄（国际敬老院）的康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅，环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受。

七、国内首个“保单+实物对接”的模式——武汉合众优年养老社区

合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。2013年10月23日在武汉建成，并进入试运行阶段，占地245亩，建筑面积18万平方米。为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式，瞄准的正是中产阶层的养老市场。其入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住，只需按当时市场价缴纳服务费即可。如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包括合众乐享优年生活实物养老保障计划（A）、合众颐享优年生活实物养老保障计划（A）和合众尊享优年生活实物养老保障计划（A）。以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3 到5万元。合众优年生活养老社区规划 合众养老社区外景

八、国内首个学院式养老——绿城乌镇雅园 ▌特点-学院式服务

九、“大社区+养老组团”的开发模式——万科随园嘉树，被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目

项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。▌项目概况

规划建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”颐养中心（占用地面积的7%）。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源，其中75㎡户型占比60%。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。▌配套设施

1.长者乐园：“金十字”养生休闲区

项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区

以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求

（1）中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。（2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。4.社区配套

（1）独创村民食堂的良渚食街。（2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。（3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场。（4）全国首个配有“村急送”服务的社区。▌服务理念

随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。

在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严，从长者的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系，包括多项具体服务内容，以“6心”级服务和24小时管家为主要特色，为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。▌运营模式

随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验，而在服务方面，又吸收了台湾的模式，混搭之下，找到适合的方向。随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权。户型75~110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40~50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。▌项目特点

（1）依托良渚，拥有优越的自然环境。

（2）项目以养老组团+大社区的开发模式，打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种居家养老模式。（3）项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。

（4）随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整运营。项目起初打算销售80%的物业，持有20%的物业。随着项目的推进，逐渐增加项目持有物业比例，说明万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。

十、社区式的商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村

台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。1.项目基本情况 面积：占地510亩 位置：台湾桃园县龟山乡

户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级 户数：4000户（已建成2000户左右）

交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区

定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区” 入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。2.项目特色

1、宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境

2、全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

3、养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

4、住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。3.居家式养老的特色规划 全区无障碍环境设计； 经济救援服务；

每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务 完整的小区机能；

（1）设有超市、书局、银行等商业区

（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。（6）宗教活动场所规划

尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。（7）网络化小区

每户均预留网络线路，并向住民访客提供无线上网（8）安全的警卫门禁系统

二十四小时严密警卫，进出刷卡记录 4.完善的健康照护（1）专职照护（2）定期健康评估（3）建立健康计划（4）健康促进

定期安排健康检查、体适能检测及处方建议、定期安排流行性疫苗注射、定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康，促进与教导自我保健观念。（5）健康维护

小区内设置小区医院、特约门诊、复建中心，并于桃园分院、林口长庚院结合方便看病复建；

用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询；

小区内设有自动血压仪、身高体重计、血糖机，提供长者血压、体重及血糖的自我监控，维持良好的慢性病管理。（6）紧急救护

定期举办救护训练，提高员工救护知识

紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾（社区位于长庚医院对面）（7）长期照护与疗养

有长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务。（8）多元养生休闲

每周组织太极拳社、香功社、元极舞社、国剧社、卡拉OK社等丰富休闲活动 5.经营模式

（1）出租模式：知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出（社区还为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。）

（2）出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已售罄。买房有一规定：不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。

（3）收费：费用包含入住保证金、管理费、膳食费、水电费、其他服务（护工等）

第五篇：旅游地产开发模式

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旅游地产开发模式大全

黄山市旅游房地产开发与管理

旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产旅游房地产的概念、历史和发展

休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。

与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。

1.1 旅游房地产概念

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。

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一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。

旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。

1.2 发展历史

国外旅游房地产的历史

旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，精心收集

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美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。

今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。

我国旅游房地产的发展

目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、精心收集

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位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。

1.3 旅游房地产发展模式

广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。

模式一：卖地滚动发展模式

该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。

这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显：

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这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；

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随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；

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最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；

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随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。

模式二：旅游先行带动房地产发展模式

这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知

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名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。

模式三：房地产先行带动度假地模式

以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。

模式四：大开发商整体操盘模式

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以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。

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