南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定

第一篇：南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定

南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）

【发布时间：2009-6-13】【浏览量:186】【作者:】【来源:】

为规范房地产市场，保护商品房交易双方的合法权益，根据商品房销售管理和房屋权属登记等相关规定，结合我市具体实际，对商品房附属房屋转让等相关问题规定如下：

一、凡根据《房产测量规范》以及建设部《商品房销售面积计算与共用建筑面积分摊规则》等规定，附属房屋建筑面积分摊入共用面积的部位，其产权归全体业主共有。

二、未分摊入共用面积的下列共用附属房屋，其产权归全体业主所有：

（一）规划核准图上标注的自行车库；

（二）规划核准图上标注的底层架空层；

（三）规划核准图上标注的避难层（间）；

（四）规划核准图上标注的共用设施设备用房；

（五）房地产开发企业按规定应当移交全体业主的物业管理用房；

（六）房地产开发企业承诺归全体业主共有的房屋；

（七）层高2.2米以下的房屋；

（八）法律、法规规定归全体业主共有的房屋。

三、未分摊入共用面积的附属房屋，除前条规定情形或法律、法规另有规定的以外，其产权归房地产开发企业所有。

四、属于全体业主共有的商品房附属房屋，可由业主委员会申请登记，房产、土地部门不颁发房地产权属证书。

五、经规划部门核定的商品房附属房屋的建筑结构和用途不得擅自改变。

六、根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》建设的机动车停车位按以下原则确定归属：

相当于标准配件总量15％的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。规划部门核定停车位分配比例的，从其核定。

七、超过《南京市建筑物配件停车设施设置标准与准则》建设的室内机动车停车位，为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。

八、房地产开发企业在申请商品房销售许可时，应当在其提交的商品房销售方案中明确业主共用机动车停车位和业主专用机动车停车位的具体位置，并在销售时对两类停车位的具体位置和归属予以公示，房屋竣工交付时，两类停车位之间应当有明显的区分标识。

九、房地产开发企业不得处分属于全体业主的共用停车位，业主大会成立前，已竣工的业主共用停车位交由前期物业管理企业代为管理，业主未使用前，管理费用由开发企业支付。业主使用后，由物管企业收取停车位租金和物业管理停车服务费。

十、房地产开发企业可销售的业主专用机动车位应当向本物业管理区域内的业主出售，不得向本物业管理区域以外的业主出售或者出租。

商品房未销售完以前，应当以出售一套房屋随售一个专用机动车停车位为限，商品房销售完毕后，不受此限。

十一、购房人转让专用机动车停车位的，应当向本物业管理区域内的业主转让。

十二、业主共用停车位的使用和收益的处置由业主大会根据《江苏省物业管理条例》的有关规定确定。

十三、商品房（含别墅）机动车停车位设置标准大于1个车位/户并与房屋配套销售的，可不预留公共停车位。购房人转让房屋的，车位应当随之一并转让。

十四、政府批准建设的政策性住房（经济适用住房、中低价商品房、廉租房等），其附属房屋中的经营用房和室内车库的处置办法另行制定。

十五、本规定自发布之日起实施。本规定发布前房地产开发企业已经获准销售的商品房附属房屋，其产权归属不以本规定再行调整。

第二篇：商品房房屋使用权转让协议

甲方：___________原土地使用人：____________（以下简称甲方）

姓名：____________

身份证：____________

乙方：___________转让后使用人：____________（以下简称乙方）

姓名：____________

身份证：____________

经自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一块土地房屋的使用权转让给乙方，双方就土地转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守：

第一条转让土地的基本情况

转让土地/房屋（以下简称该土地）位于___省___市___区___镇___村二组。《该土地于___房屋后面》

第二条转让价格

双方商定该房屋转让价格为(人民币)大写___（人民币）。人民币_________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。

第三条付款方式

双方一致同意购房款由乙方一次性向甲方支付人民币_________元整（大写大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。收款时乙方应向甲方出具收据。

第四条土地转让

交付土地后，上述土地以及土地上的房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使，甲方不再享有该房的任何使用权利和义务。

第五条甲方的承诺保证

1.甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。

2.甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利。

3.甲方保证不得违反本合同约定。

第六条乙方的承诺保证

本协议签订后，如因乙方原因解除协议，乙方应当向甲方支付总房款百分之五的违约金。

因该房屋所发生的____年___月___日后的产权纠纷和财务纠纷由乙方承担全部责任。

第七条本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。

第八条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。本协议自签订之日起生效。

如甲方，乙方有权选择下列任一种方式处理：____________

甲方签字：____________ 乙方签字：____________

按手印：____________ 按手印：____________

____年______月______日____ 年______月______日

第三篇：房屋及附属设备转让协议

房屋及附属设备转让协议

甲方：_______________

乙方：_______________

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致原则的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋事项达成如下协议：

第一条房屋基本情况

1、甲方房屋坐落于_____市___________，房屋结构为__________，房屋用途为__________，房屋建筑面积为_____平方米，车库面积_____平方米。

2、该房屋所有权证号为_____土地使用权方式为_____，土地使用权证号为__________。

3、随该房屋一并转让的附属设备、设施：_______________。

4、该房屋租赁情况______________________________。

第二条房屋转让价格

按建筑面积计算该套房屋转让价格为人民币总金额__________元，大写__________亿_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

第三条付款方式、时间

双方约定按以下第_____项以方式支付房款：

1、一次性付款：

本协议鉴定之日起_____天内，乙方一次性将购房款支付给__________。

2、分期付款：

协议签订之日起_____几天内，房屋及相关权属证明交付时，权属证明过户后。

第四条交房方式

甲乙双方约定采用下列第_____种方式交房：____________

自本协议签定之日起_____天内，甲方将房屋及房屋钥匙、房产证、土地使用证等相关权属证明一并交付给乙方。

其他方式_____________。

第五条乙方逾期付款的违约责任

乙方未按本协议第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本协议规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月息按_____利率计算。逾期付款超过_____天，甲方有权按下述第_____种约定追究乙方的违约责任：

1、乙方向甲方支付违约金共计_____元整，协议限期继续履行。若乙方在_____天内仍未继续履行协议，遵照下述第2、条处理。

2、乙方向甲方支付违约金共计_____元整，协议终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

第六条甲方逾期交房的违约责任

除不可抗拒的因素外，甲方未按本协议第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本协议规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按_____计算。逾期交付超过_____天，乙方有权按下述第__种约定追究甲方的违约责任：

1、甲方向乙方支付违约金共计_____元整，协议继续限制履行。若甲方在_____天内仍未继续履行协议，遵照下述第2、条处理。

2、甲方向乙方支付违约金共计_____元整，协议终止。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

第七条甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和拖欠任何费用，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，甲方转让该房屋之前，确认该房屋承租人已放弃优先购买权，并取得房屋权共有人同意。

第八条关于产权登记的约定

自本协议生效之日起，乙方在三个月内向房地产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方积极给予协助。如因甲方过失造成乙方不能在_____天内取得房地产权属证书，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起天将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金_____元整。

第九条该房屋转让交易发生的各项税费由甲乙双方承担。

第十条房屋转让后该房屋所属土地使用权利、义务和责任依法随之转让。

第十一条其他约定事项______________________。

第十二条本协议空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关部门法律、法规和政策执行。

甲方：_________________乙方：_________________

联系电话：_________________联系电话：_________________

_________年_____月_____日_________年_____月_____日

第四篇：商品房预售合同转让问题研究

内容摘要：商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体, 预售合同的内容不发生变化, 由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人, 使第三人与预售人之间建立起新的民事法律关系。预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中转让处分的不是所有权。如果在转让人已经取得房屋的产权，则应按房屋买卖合同处理。商品房预售合同转让必须具备一定的条件和履行相应的程序。关键词：商品房预售预售合同合同权利转让

商品房预售合同转让是指商品房的预购人将其购买的尚未竣工的预售商品房再行转让的行为，又被称为“期房转让”、“商品房转预售”或“炒楼花”。[1]伴随着房地产业的迅速发展，商品房预售合同转让作为一种新型的房地产交易方式，在房地产交易市场中发挥着越来越重要的作用。它对于加速购房人资金流转、降低投资风险以及繁荣房地产市场等方面起着促进作用。但是，预售商品房再转让市场也存在“炒买炒卖”等投机行为，严重扰乱房地产交易市场的正常秩序，必须对其进行有效的引导和规范，使其朝着健康、稳定的方向发展，充分发挥其对社会主义市场经济的积极促进作用。

一、商品房预售合同与商品房预售合同转让

商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。[2]商品房预售合同双方当事人的行为的本质是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外，具有买卖合同的一般性质。

商品房预售合同转让即“期房转让”,是商品房预售法律关系中的预购人将其购买的尚未竣工的商品房再行转让给他人的一种法律行为。这种转让是由预购人将预售关系中的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人(房地产开发经营企业)之间形成以原预售合同为内容的商品房预售法律关系。预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中,虽交付预购款,但不享有预售商品房的所有权,其转让处分的,不是所有权。[3]

二、商品房预售合同转让的法律性质

明确商品房预售合同转让的法律性质,是准确适用法律的前提。一般而言,商品房预售合同转让产生于开发商与买受人签订认购书或商品房预售合同后,所预售的商品房尚未竣工或者已经竣工但尚未取得房屋

权属证书之前;合同所预售的标的物是正在建筑、尚未竣工的房屋,其相应的房屋所有权尚未产生;合同转让时,买受人将其与开发商签订的预购商品房合同的全部债权或权利义务转让给第三人(受让人),使新预购人与原预售人之间产生新的民事法律关系。

由于买受人根据预售合同履行了支付购房款的义务,但却未获得所预购商品房的所有权,因此,买受人与第三人签订的转让合同,所处分的不是房屋所有权,而是一种期待权。[4]买受人与第三人签订的转让合同根据转让时买受人已履行预售合同义务程度的不同,可以区分为商品房预售合同的债权转让和权利义务转让,凡预购人已全部履行合同义务的,为转让债权,凡预购人尚未全部履行合同义务的转让,是权利义务转让。但无论是债权转让还是权利义务,都属于债的转让。

1、预售合同债权转让无须事先征得预售人同意。我国《合同法》第79 条规定:“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者, 如果原债权人和新债权人没有异议, 债务人向谁履行义务都是可以的。同时，《合同法》第80 条又规定:“债权人转让权利的, 应当通知债务人。未经通知, 该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意, 但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。、在预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让, 事先应征得预售人同意。首先, 合同是当事人双方意思表示一致的产物, 合同当事人之间的了解信任程度, 尤其是各自的信用程度, 往往是达成合同的关键因素, 这也是诚实信用原则在合同中的体现。其次, 以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提, 一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务, 另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察, 以使原预售合同得以正确履行, 从而保护预售方的合法权益, 在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。最后, 它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的, 应当取得另一方的同意”的规定相符。

3、预购人没有履行预售合同的任何义务时, 预购人无权转让该预售合同, 即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意, 预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让;即使不以牟利为目的, 预售人对预售合同享有请求解除权, 并要求预购人承担缔约上的过失责任, 预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任,同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为, 更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。

综上, 我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。

三、商品房预售合同转让的条件

对于预售商品房是否可以转让,我国现行法律没有明确规定。根据1995年1月1日开始生效的我国《城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”。可见,法律没有禁止预售商品房转让,也没有明确规定可以转让,而是由最高权力机关对国务院一个授权,由国务院以行政法规规定之。从《城市房地产管理法》第45 条看,应当理解为我国以允许商品房预售合同转让为原则,以授权国务院作具体规定为补充。因此说转让商品房预售合同是有具体条件的。商品房预售合同转让应当符合如下条件：

1、商品房预售合同必须合法有效。最高人民法院“法发(1996)2号”《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》文件第28 条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。”从预售合同内容看,分以下几种情况:第一,如果预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/ 3 后方可转让;第二,预售合同未约定转让条件,预售合同履行中,原预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行;第三,原预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解原预购人履行合同情况。

2、预售的商品房转让必须签订转让合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人（转让人）更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。如果仅存在债权让与，应由承购人与第三人签订债权让与合同。既有债权让与又有债务承担的，可由承购人与第三人签订债权让与合同、再由第三人与开发商签订债务承担合同，也可以在经开发商同意的情况下，由第三人与承购人签订债务承担合同。

3、商品房预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，并且须发生在承购人取得房屋所有权之前。如果转让的标的物已经竣工验收,原预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售合同转让,应按商品房买卖关系处理。这也是商品房预售合同转让与一般的房屋买卖合同的主要区别之一。

4、必须符合《合同法》关于合同转让的规定。根据《合同法》第80条、第84条的规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”预售商品房再转让的，如果仅涉及债权的让与，仅需通知出卖人即可，如果涉及债务承担，则必须经出卖人同意，否则不发生效力。

5、再转让的标的应当符合法定条件。建设部2004年7月20日修订的《城市房地产预售管理办法》第5、6条的规定,预售商品房必须符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程许可证和施工许可证;（3）按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）开发上取得《商品房预售许可证》。

6、预售合同须登记备案,未经登记备案的预售合同不得转让。《城市房地产预售管理办法》第10条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”预售合同登记备案制度在法律上确认了预购人对于未来建成的房屋享有期待所有权,这种期待所有权尽管因为房屋的现实不存在而受到一定的限制,但是所有权中所包含的处分权并不因此而受到限制。所以,合法的期待所有权人可以对自己依法所有的预购商品房进行处分的权利。[5]而登记备案正是保证欲购房处分权的法律依据。

四、商品房预售合同转让的程序

商品房预售的终极目标是房屋产权。房屋产权作为不动产物权,其交易变动在我国实行登记主义,即以登记为准。因此,商品房预售合同转让应由预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同,和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书,到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续,对符合转让条件的,房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续,明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者,仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人,为预售后竣工的商品房产权人。

同时，应逐步引入网上签约联机备案程序,建立预售商品房转让的登记备案登记制度。建立预售商品房转让的登记备案制度,应当实行网上签约联机备案程序。买卖双方须在房地产行政主管部门的房地产交易管理系统上进行认购,从网上打印商品房认购书或预售转让协议,同时与房地产行政主管部门的管理系统联机备案,严格实行网上实名制认购或转让,防范私下交易行为。[6]采取此种制度可以有效的防止“一房多卖”,切实保护处于弱势地位的预购人和受让人的合法权益。

总之,商品房预售合同转让是房地产销售市场发展的客观需求,对繁荣市场具有积极的意义,但是由于相关法律规定的缺失，导致审判实践中很多预售转让合同、预售连环转让合同认定标准不一，有的甚至无法认定和处理。因此,必须尽快出台有关的规定, 允许“炒楼花”行为, 同时进行一些必要的限制, 即允许有条件的“炒楼花”行为,以保证商品房预售合同转让活动依法健康有序运行。

参考文献：

1、符启林.房地产法学[M].北京:法律出版社,2002.241.2、李国平.预购商品房转让的法律探讨[J].华商,2008(14).112.3、李灵犀.商品房预售合同转让的法律性质及条件研究[J].赤峰学院学报(汉文哲学社会科学版),2006(2).51.4、徐兆基.商品房预售合同转让制度浅探[J].福建商业高等专科学校学报，2005(6).6.5、吕东锋单宝龙.预售商品房禁止再转让的法律思考[J].东华理工学院学报(社会科学版)，2007(2).144.6、朱国良.浅论商品房预售转让制度[J].山东省青年管理干部学院学报,2005(5).115.

第五篇：房屋转让过户的规定

房屋转让过户的规定

投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：

一、当事人提供的材料是否合法、有效;

二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;

三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;

四、受让人按规定是否可以受让该房地产;

五、买卖的房地产是否已设定抵押权;

六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;

七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;

八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。

办理房屋产权过户的手续和费用： 1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。

2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取)3、6元/平方米的手续费(房管局收)

4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)

5、公证费最高300元

根据以上各项费用您自己一算便知。二手房过户

过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

目前二手房买卖所涉及的税费主要有：

1、营业税(卖方)：财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知，二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担

供参考