北京市中高端养老设施规划与研究

第一篇：北京市中高端养老设施规划与研究

北京市中高端养老设施规划与研究

一、研究的必要性

（一）中国老龄化形势

“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。

（二）北京老龄化趋势

在老龄化时代背景下，截至2011年年底，北京市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上户籍老年人口247.9万人，比上年增加12.9万人，占总人口的19.4%；80岁及以上户籍老年人口38.6万人，比上年增加3.5万人，占总人口的3%。男性老年人口119万人，占48%，女性老年人口128.9万人，占52%；性别比为92.5。非农业老年人口194.1万人，占78.3%；农业老年人口53.8万人，占21.7%。

据预测2020年老年人口将达到350-400万，约占总人口的20%；2050年老年人口将超过650万，超过总人口的30%。

（三）北京养老设施需求

老年人口总量不断增长，占总人口比例不断上升，老龄化程度进一步加深，社会对养老设施需求总量日益增大。

1、社会化养老需求迫切

家庭结构变化推动养老模式从居家养老向社会化养老变革。“传统多代居家庭”向小型“核心家庭”、“三口之家”转化；独生子女政策 导致 4+2+1家庭结构，上有老、下有小，中间代承受压力大。

纯老年人家庭（指家庭全部人口的年龄都在60岁及以上的家庭），包括独居老年人家庭；夫妇都在60岁及以上的老年人家庭；与父母或其他老年亲属同住的老年人家庭。户籍人口中纯老年人家庭人口45万人，占老年人口总数的18.2%，比上年增加0.7万人。

2020年高龄老人将逼近60万人，2050年突破100万人。不能完全自理的老人已占老年人口的14%，其中近一半为失能失智老人。

2、养老需求多层次、多样化

由于老年人家庭结构、年龄和健康状况、经济状况、养老观念等的差异，养老需求呈现养老服务需求全方位、养老模式多样化、养老服务提供特色化的特点。

高龄老人增多、慢性病多发，导致老人对专业化长期照护服务的需求不断提高，针对特殊老人的专门性、特色化服务需求不断增长，如专门收住痴呆老人的护养院。

3、抓住机遇应对养老设施需求

“十二五”时期，15至59周岁人口的比重维持在70%以上，60周岁及以上老年人口抚养比在21%-25%之间，总抚养比在36%-41%之间。劳动力供给相对充足，社会负担相对较轻，是社会经济发展的有利时期。同时，老年人口中70周岁以下低龄老年人口占总体老年人口的近一半，对日益增长的养老资源和医疗资源的服务需求压力相对较小，具有一定的缓冲作用。要抓住时机，加速养老设施规划，完善养老保障体系和养老服务体系，健全老龄工作体系，全面推进老龄事业发展。

值得关注的是，一些社会力量敏感地发现老龄化趋势和潜在的养老需求，兴办起一些在社会上有一定影响力的中高端养老设施，成为北京养老保障体系和养老服务体系的重要组成部分。对这些中高端社会化养老设施研究对我市养老设施规划，特别是有效规划安排社会化养老设施具有很好的借鉴意义。

二、北京中高端养老设施经营现状及问题

（一）北京中高端养老设施经营现状

2011年底，全市养老服务机构401所，其中政府办215所，社会办186所。投入运营的养老服务机构床位总数69746张。

目前爱暮家、汇晨老年公寓、寿山福海、将府庄园、太申祥和、北京太阳城、英智老年公寓、乐成恭和苑等机构是北京市场中属于中高端养老设施。

1、中高端养老设施的规模

以上8家中高端养老设施目前供应的床位大致在2000-3000张，总建设规模在20万平米以上。

2、中高端养老设施的经营性质

均为民办盈利性（经营性）机构。

3、中高端养老设施的经营

平均来看以上8家中高端养老设施的入住率都较高、在80%左右，体现了一定的经营价值。

（二）存在的问题

北京中高端养老设施取得了较好的经济效益，同时也获得了一定的社会效益。以这些中高端养老设施为代表，我市养老机构服务设施取得了较大的发展，但仍存在一些不足有待于通过规划安排进行调解，使得社会化养老机构服务设施能够提供更全面的、更规范的、更安全的养老服务。

1、中高端养老设施总量不足

根据市政府提出的“9064”养老服务新模式和新目标，即：到2020年，90%的老年人通过社会化服务在家庭养老，6%的老年人通过政府购买服务在社区托老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。其中4%的老年人入住养老服务机构集中养老就属于中高端养老机构服务设施的范畴。至2020年将有14-16万老人入住机构养老设施中，采纳“专项规划”中“舒适型床位”由社会力量投资建设，主要满足市场对高端养老服务的需求，占总床位的10%。市场是有进一步被细分的可能的情况下，我们认为将这一类床位提高10%，即有20%的老人有意愿入住中高端养老机构，现有中高端床位大约仅占5%，我市中高端养老机构床位数缺口在26000-30000张左右。

2、机构性质与土地性质不一存在风险

对于目前正处于发展阶段的经营性养老设施来讲，盈利水平非常有限，除少部分机构土地购买较早、价格较低或由政府划拨、资助对经营成本影响小、尚能够盈利之外，多数养老设施运营机构为压缩开发成本降低经营成本选择租用集体土地或者变相使用其他性质土地。虽然成本得以控制，一旦发生租赁到期、集体土地被征收、征用的情况，给养老设施运营和管理带来了巨大的风险。养老机构在土地取得、融资经营等方面存在一定困难。

3、医疗服务水平难以保证

医疗服务水平差，现状部分机构养老设施未配建医务室或医务室不达标，难以申请医保定点资质。

对于经营性的中高端养老设施的不足，我们应先从规划上着手，以期理顺机制、打开相关关节、做好引导，进而有效管理、建立中高端养老设施的良好经营环境。

三、北京中高端养老设施规划研究与建议

我们希望在对市场上已有的中高端养老设施规划情况总结的基础上，适度进行调整，并结合国内、国外的经验，提出对北京中高端养老设施的规划及相关土地的建议。

（一）规划特点

1、土地性质

除汇晨老年公寓为福利用地、政府划拨以外，其他机构的土地要么为若干年前底价购买，要么租用集体土地，要么为军产或者工业用地。养老用地的性质需要明确，考虑到养老设施还涉及到医疗、商业等服务，养老用地统一为“养老综合用地”。

2、位置

从北京中高端养老设施的区域位置看，中高端养老机构中除英智、乐成属于城市，其他养老机构多位于五环外的城市近郊，以海淀、昌平、朝阳等“上风上水”、经济和社会发展较好的区域为主；环境方面，由于位于近郊，周边环境都较亲近自然；距离方面，大部分的中高端养老机构距离中心城城区在30-40公里，路程时间大致在40-60分钟，一是交通情况普遍不太理想，二是周边缺乏医疗设施或公园等活动设施，若在这两方面加以约束可以大大提高老年人的养老品质。

3、规模

区位的不同导致中高端养老设施的规模分为两类：

一是城市养老设施。中心城区土地极为稀缺、价格高昂造成英智、乐成等机构存在床位规模偏小，空间较为局促、缺乏足够的活动空间和绿化场地，环境功能大幅下降。

二是近郊养老设施。这些设施有一定的数量并且在规模、尺度（用地、规模、容积率）上也有一定的规律可循。综合看，建筑规模从1-6万平米不等，主要集中在3-4万平米，容积率从0.6-1.3不等，整体用地尺度还是舒适的，相当于住宅6层洋房的水平。

4、床均标准

城市养老设施：床均建筑面积均在40平米以上，床均用地面积达到20平米，可见目前的中高端养老设施的床均建筑面积是高于建设部《城镇老年人设施建设规范》40平米的要求，床均用地面积低于建设部50-70平米的要求。北京城市型中高端养老设施还是比较局促的，当然也有一定的现实难度。

近郊养老设施：300-600床，床均建筑面积均在50平米以上，床均用地面积从几十至100平米以上不等。北京近郊型中高端养老设施无论在建筑标准还是用地尺度方面都有高于建设部或其他城市类似标准的趋势，这也说明作为近郊型中高端养老设施在行业中的代表性，也说明了目前的规划规范并不完全适用于中高端养老设施，为引导类似设施的建设需要新的规划建议。

5、层数和高度

城市养老设施受建设条件影响基本为小高层，若在限高方面具有一定的灵活性，城市型机构可以进一步拔高，在不突破容积率的条件下尽可能让出多的室外空间给老人活动。

近郊养老设施目前的层数主要集中在3-6层，低层建筑的情况在集约使用土地的前提下已经越发难以实现，未来的层数在小高层水平可能具有实践意义。

6、室内配置

总体上看，室内除居室外主要是公共空间，这也是养老机构与一般建筑的核心区别。公共空间包括：走廊、餐厅、各种活动空间、医疗模块、休息区等，占总建筑面积的20-30%。

7、绿化率

作为养老设施，中高端项目非常重视对环境的营造，加之不同土地性质操作弹性较大，“绿化率”都不低于住宅水平。

8、车位

受养老设施服务对象主要以老年人为主，整体上我国老年人对汽车的使用率很低，故这些机构均未考虑车位或者车库，只保证园区内少量地面停车，大致在30-50个不等。

以上是对北京市场中现有的几家中高端养老设施规划情况进行了梳理和总结，找到了一定的规律也提出了一些调整意见，接下来将通过对其他经验的借鉴进一步对我市完善中高端养老机构的规划意见。

（二）国内经验借鉴

2010年市政府组织市规委、市民政局等有关部门和机构初步编制了《北京市养老机构专项规划》，《专项规划》是指导本市养老服务事业发展和机构养老设施规划的主要准则。

在上文中可以看到，市场所表现出的北京中高端养老设施的规划指标已经高于一般的规划要求，也体现出其“中高端”的属性，另一方面《专项规划》主要在于对保障型和普通型机构养老设施的规划安排和社区养老设施规划的对策，没有对“舒适型”养老设施——中高端的养老设施作规划指导。若仅从这两方面看，《专项规划》对中高端设施具体规划的针对性是有限的。

不过，《专项规划》充分考虑了“城市总规”和“土地利用总体规划”，在分区规划方面对中高端养老设施仍具有重要的指导作用。

目前北京中高端养老设施多位于五环外的城市近郊，经前文的分析总体容积率从0.6到1.3不等。参考“中心城空间结构图”并结合所在海淀、昌平、朝阳的具体位置，它们应属于“边缘集团”或是“新城”。在土地资源越来越紧张、“养老综合用地”能够进一步明确的状态下，因使用不同用地性质建设养老设施而容积率低于1的情况将可以避免，也就是说在城市发展、土地利用和设施规划共同作用下，未来近郊型中高端养老设施的容积率基本在1.4-1.8之间或略有一定的浮动。

除建筑的容积率之外，我们还应该关注室外空间的匹配（其实这与容积率、高度等都有一定的关系）。以公办民营的汇晨为例，汇晨一期容积率大致0.5左右，但考虑2期总体容积率在1.6，汇晨希望以中低密度吸引老人入住、尽可能营造足够的室外空间，除了景观绿化之外，门球场2个面积700㎡，篮球场：30㎡（球架设在路边），健身区100㎡；太申祥和室外空间更为突出有一个4000平米的人工湖供老人休憩、垂钓。

《北京市养老服务机构服务质量星级划分与评定》中规定：新建机构养老设施每床宜设置3平方米的绿化和3平方米的室外活动场所。该评定标准的取值可以作为中高端养老设施室外规划要求的主要参数，考虑床均指标高于基本要求的比例大致在20%-30%，新建机构中高端养老设施每床宜设置4平方米的绿化和4平方米的室外活动场所，作为软性规划参照指标。

（三）国际经验借鉴

1、持续照顾养老社区（CCRC）

持续照护养老社区是根据入住者随着时间不断变化的健康情况和社会交往的需要，提供独立居住单元、居住设施和持续性长期护理服务的一种社区。

此类社区一般是生活自理单元、生活协助单元与特殊护理单元的混合。

2、美国中高端养老设施研究

（1）美国中高端养老设施的发展与现状

20世纪60年代，随着美国“当兵的一代”逐渐退休，以太阳城为代表的活跃老人社区在美国兴起，美国开始出现陆续出现类似于Life Care Service，Erickson，Sunrise，Brookdal等一批致力于建设符合长期照护理念的养老服务设施的私人部门，并得到美国政府的大力支持。

2000年至今，美国养老社区的新增供应量开始逐渐减少，2000至2004年，平均每年在建的养老社区（含独立生活社区、协助生活社区和CCRC）总户数大概在2.3万户。2005年后，每年在建的养老社区数目大概在1.25万户。由于供应量缩小，这段时期养老社区的入住率、租金水平和营业利润率相对有所改善。

（2）美国中高端养老设施的代表：凤凰城太阳城（活跃老人为主）

太阳城的选址。太阳城位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。

在太阳城中有许多种住宅类型，以独栋和双拼为主，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。

太阳城社区的设计特色。太阳城有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。在这里，体现的是一种生活，一种不孤独、不依赖的老年生活，充实、健康。

太阳城的休闲设施是社区的一大亮点。太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供7000个座位。

医学设施位于太阳城的中心的Sun Health Boswell Memorial医院，有在心脏、整形外科和老年医学方面的专家。

太阳城是美国最有代表性的中高端养老设施，它更像是一个规模庞大、功能完整的新城，是多种养老设施的有机组合，在选址、配套、环境营造、无障碍等方面具有一定的借鉴意义。

3、日本中高端养老设施研究

（1）日本中高端养老设施的发展与现状

随着日本工业化、现代化、城市化的快速发展，传统的单纯依靠家庭养老或靠国家养老的模式已经不能满足老年人日益增长的多层次需求，于是出现了社会化、市场化、产业化的养老模式。日本政府着手建立和完善了养老服务体系，以解决老年人的收入、医疗、护理等保障问题，并大力发展了养老产业。其结果实现了老人福利法制化、运行机制多元化和专业化。

日本养老产品发展齐全，民营养老机构主要是收费老人之家、智障老人集体之家、面向老人的优质租赁住宅、特别养护老人之家等，服务设施包含日托设施、短期入住设施、小规模多技能服务据点、老人福祉中心、住宅介护支援中心、老人访问看护站、帮助站（访问介护）等。日本养老社区的主要特点是小规模区域化和护理理念及措施全球领先。

（2）日本中高端养老设施的代表：横滨太阳城

选址。横滨太阳城位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。

2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。

项目规模。占地面积：84350㎡建筑面积：56012㎡总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。

公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点。

医疗配置。项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室。当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。

成功经验。选址：选址近郊，以较低价格获得土地。高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少居室内留置时间。充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个性化和精致性。

即便在日本大部分养老设施均与社区相结合的背景下，作为位置相对独立的横滨太阳城依然是日本中高端养老社区中代表项目，这与北京中高端养老设施的选址和规模不谋而合，规划设计的细节方面值得学习。

4、经验总结

国际案例主要有以下几个方面需要借鉴：

（1）车辆流线

由于员工数量通常不大（标准协助生活设施为20-30人早班，标准专业护理理设施人员约为协助生活设施的两倍），换班一般不与高峰时间冲突，如果情况允许，员工通常使用大众交通。对交通显著的影响通常比较罕见。

长期护理的轮班通常为早上7点至下午3点，下午3点至晚上11点，以及晚上11点至早晨7点。由于工作量最大，头班（早班）的人数最多。因此，交通研究的重点落于早班轮换的两个节点。

如果可在基地设置两个分离的入口，将服务和员工通道，与居民和访客分离较好。

（2）停车

停车要求根据建筑类型，以及建筑的位置而变化。为了评估停车需求，做了如下区分（1）老年住宅与独立生活设施，（2）协助生活设施，以及（3）包含全套住宅类型的持续照料设施，自独立住宅至护士护理单元。根据一份为交通工程师学会准备的研究报告，该报告基于协助生活、CCRC（可持续照料社区），以及独立生活，发现实际停车需求为每单元0.3至0.5辆轿车。然而多数分区规范要求护理之家每个床位至少为0.3辆车，协助生活为每单元0.5辆，独立生活市场比例则为每单元一个或更多的车位。活力养老社区通常必须遵循普通住宅区分区规划。由于分区规划要求的停车辆一般较多，一些地方规划委员会同意在预留一定土地给停车使用时，减少停车位数量。

所有上述建筑类型，公共交通的临近性与接送服务的条件影响停车需求。这些服务对建筑设施中的居民与对服务于建筑设施中的工作人员同样重要。便捷的公共交通或接送服务，可以使工作人员摆脱驾驶的需求，这样既可减少停车需求，并且居民可以便捷地抵达附近的购物区，或者拜访该区域的亲朋好友。

（3）景观设计

每个社区中，为了增加有趣意与记忆增强功能，通常同时在建筑内外部提供激励感官的设置。在可持续护理型退休中心和活力养老社区中，景观设计与自然区应可供步行、冥想、高尔夫、草地运动、推移板、园艺活动、垂钓，以及其它休闲娱乐活动。

室内室外兼容区：建筑中的空间，而具有室内至室外空间特色或自建筑延伸而至的门廊，用以为不愿离开或无法离开建筑的居民提供保护、遮阴、安全、视线以及体验感。对于记忆障碍患者，类似室内的空间更容易被理解。

有意义的行走：有趣意的步道，包括蝴蝶飞翔区、鸟儿喂食区、座椅休息区、喷泉区等。地标/聚集地：室外结构，例如为露台等，可为小团体提供活动的地点、鼓励户外活动，或散步后回到原点的地标式设置。

天然步道：如果基地空间允许，天然步道可以提供更精彩的锻炼与更多的自然体验。

户外锻炼/理疗：场所、基地细节以及设备等，可支持相应的锻炼、拉升以及身体理疗。

（四）综合规划建议

结合对市场中高端养老设施的研究与归纳，在适当借鉴国内外经验的基础上对北京市的中高端养老设施的规划提出建议。

1、关于中高端养老设施用地性质。

中高端养老设施多为盈利性机构，宜采用“养老综合用地”从制度上予以规范，增加获得土地的渠道，“名正言顺”后拓宽其融资渠道，增强抵抗经营风险的能力，提供有保障的服务。

2、关于中高端养老设施的选址。

中高端养老设施应可位于近郊、“上风上水”的区域，靠近主要的城市交通动线或者轨道交通，距离中心城区距离在30-40公里，车程距离控制在1小时以内，尽可能靠近大型医疗设施或公园。如昌平的昌平新城、小汤山、山后地区等均是较好的选址区域。

城市内的中高端养老设施则需主要考虑老人的密集度、靠近老旧小区。

3、关于中高端养老设施的规模。

单体上，美国太阳城模式在北京落地恐怕还有现实的难度，需结合具体情况考虑。综合北京和日本代表性项目，这种社会化的经营性的近郊型中高端养老设施需要一定的规模，3-6万平米是一个较为合适的范围（若是CCRC规模可进一步放宽），容积率在1.4至1.8左右，可根据不同区位的情况进行调整，床均建筑面积50平米应是较低的水平。而城市型中高端养老设施床均建筑面积40平米是较低的规划要求。

数量上，若不考虑新增和潜在的中高端养老机构，在未来的8年内须提供约26000-30000张中高端床位，若以600床计算，每年需提供“养老综合用地”地块5-7个，大致城市型的2-3个、近郊型的3-4个。新地块可适当考虑布局北京南部区域，做到区域上的平衡。

4、关于中高端养老设施的层数和高度。城市养老机构用地稀缺、尺度紧张，在限高方面应有充足灵活性；近郊养老设施的层数可以以6层或小高层为宜，过多的层数舒适度在下降（高度过高应降低部分居室南向日照的要求），限高也应具有一定的灵活性、层数增加，不建议过高。

5、关于中高端设施养老的室内配置。室内公共空间占比应至少达到20%，并且必须设施一定的医疗服务模块。

6、关于中高端养老设施的室外空间和景观绿化。

从较为宏观的层面讲，绿化率应不低于住宅的要求，新建机构中高端养老设施每床宜设置4平方米的绿化和4平方米的室外活动场所，无障碍设计也需要在景观中应用。

7、关于中高端养老设施的车位。

养老设施内居住的老年人其实对车位的要求很低，目前国内还没有就养老机构的车位有特定的规划要求，北京中高端养老机构的车位也以地上30-50个车位为主，出于经济性考虑更谈不上有车库（地下建安成本一般高于地上部分），我们认为可借鉴国外的经验每户可配置0.3-0.5个。

8、关于中高端养老设施的交通出入口。

对于出入口养老设施的影响很小，出于为方便老人出行考虑地面应设人行通道，道路人行路口应增加通行时间。对于设施区域自己的出入口可让社会机构自行考虑不做硬性要求。

（五）土地政策建议

1、对养老用地政策的建议：

第一，关于土地性质：用地性质分类中增加“经营性养老项目用地”，明确其经营性（盈利性）性质。

第二，关于土地交易方式：建议经营性养老项目用地通过招标方式出让。若需要与其他用途土地捆绑出让，则经营性养老社区用地的土地权属证书与其他用途土地权属证书相独立。

第三，关于土地出让规划：应在每年的土地供应计划中安排足够额度的经营性养老项目用地。

2、政策建议的合理性及可操作性分析

第一，明确经营性养老项目用地土地性质可以完善养老产业用地类型，优化土地资源配置。在已有的社会福利设施用地（含养老院用地）基础上区分经营性和非经营性，根据性质的不同确定相应的土地价格、交易方式，由企业、事业单位等根据实际情况获取相应土地，实现资源的优化配置。

第二，区分经营性养老项目用地符合市场规律，有利于金融创新。养老社区项目投资大、回收期长、投资收益低，由于经营性用地可确认为资产，养老社区投资主体可因此而享受资产升值，可增强社会资本投资养老产业的积极性。根据国际经验，养老社区运营过程中可通过金融工具回收部分投资并分散风险，如运营成熟后，可通过REITs等证券化的方式在资本市场进行退出并实现资产升值收益，而土地及房屋权属的明晰是金融创新的前提和基础条件。

第三，明确用地性质有利于相关配套政策的出台和完善，如确定养老社区的主体性质并给予相应的政策优惠等，相关政策体系的完善利于养老产业的健康有序发展。

四、相关配套政策建议

（一）民政方面

目前政府对非经营性机构在水电其可采取民用标准，而中高端养老设施基本为经营性机构，获得费用价格优惠有一定障碍。建议对养老机构“不问出身”，对社会力量筹办的经营性中高端养老设施也进行一定程度的扶植，按照民用价格对中高端养老机构的水、电、气、收费，减少经营成本，从制度上回馈老年人、促进整个行业的健康发展。

（二）卫生方面

目前部分中高端养老设施医疗服务不完善，或者医疗室无法纳入医保定点医疗，这使得老年人入住后日常医疗服务自付比例高、甚至一旦病情较重就不得不推出或者另寻其他机构。建议可以按照社区医院的审批程序审批中高端养老设施医疗功能的定点报销问题，方便老人就近就医，控制医疗成本。

（三）财税方面

财税方面中高端养老机构遇到的问题与水、电、气的问题极为相似。建议老年人每月的床位补贴和建设资助应该做到一视同仁，对中高端养老设施减免征收土地税、房产税、增值税、所得税，利用税收杠杆的调节作用对行业进行一定的扶植。

五、总结

北京市中高端养老机构有较大的市场空间并且有其自身的规划特点，为应对我市老龄化满足老人们对生活品质的追求，我们应积极对中高端养老设施予以引导和支持，除了规划条件、土地管理等前期方面给予规划指导，解决行业进入瓶颈，在后期养老设施的运营过程中也应辅以一定的政策支持，从“大规划”层面做好制度安排促进北京中高端养老设施行业健康发展。

第二篇：某市养老设施布局规划

成都市养老设施布局规划

年人安享晚年生活，共享经济社会发展成果。

第一条 规划总则

第五条 规划原则

为实现建设“世界生态田园城市”的目标，形成现代化的城市功能，塑造成都市宜居、高品质的生活环境，提升城市养老服务水平，应对人口老龄化严峻趋势对全市养老设施带来的全新挑战，促进成都养老设施快速发展，使全市养老事业发展与城乡统筹发展相结合，与经济社会发展相协调，编制本规划。

第六条 规划年限

第二条 规划依据及参考资料

规划年限与《成都市城市总体规划》保持一致，即2011-2020年。

1、国家、省、市和部门的相关规范及标准

2、《中国老龄事业发展“十二五”规划》

3、《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（民政部[2011]）

4、《四川省老龄事业发展“十二五”规划》

5、《成都市国民经济和社会发展第二十个五年规划纲要》

6、《成都市民政事业发展十二五规划》

7、《成都市城乡养老事业发展第十二个五年规划》

8、《成都市城市总体规划（2011-2020）》（报批稿）

9、《四川省成都天府新区成都部分分区规划》

10、各区（市）县相关规划 第三条 规划目标

对养老设施进行统筹规划，构建布局合理、城乡统筹、服务规范、机制灵活、满足不同层次需要的养老服务设施网络，全面提高养老机构设施水平，促进全市养老事业持续健康发展，使养老设施适应城乡人口老龄化的趋势和需求。第四条 规划指导思想

建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充的社会养老服务体系，满足老年人多层次、多样化的养老服务需求，让老

结合成都市养老设施的特点，对成都市养老设施定义和分类如下：

1、养老设施定义：配套生活起居、文化娱乐、康复训练和医疗保健等服务设施，专为接待自理老人、介助老人和介护老人安度晚年的养老服务场所，包括在城市社区为老年人提供短期托管服务而设置的社区养老服务场所。

2、养老设施分类：分为机构养老设施和社区养老设施。其中机构养老设施分为基本保障型和大型综合型，基本保障型以生活护理为主，大型综合型以市场高端服务为主。社区养老设施以社区托老服务为主。

第九条 规划养老结构体系

规划形成“9073”养老格局，即90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老；7%的老年人通过社区机构照料实现社区养老；3%的老年人入住养老机构集中养老。形成“以家庭养老为基础、社区养老为依托、机构养老为辅助、各类养老服务机构协调发展，多种养老方式相互补充”第八条 养老设施定义及分类 第七条 规划范围

成都市全市域范围，面积约1.2万平方公里。

规划遵循如下原则：着眼长远，统筹规划；以人为本，城乡一体；因地制宜，集约发展；盘活存量，发展增量；政府主导，社会参与；分类指导，突出重点。的养老服务体系。第十条 养老需求预测

根据2000万总人口进行养老设施需求预测，考虑到未来人口老龄化趋势的加快，本次规划按21-22%的老龄化比例规划养老设施，按照“9073”的养老结构体系，2020年全市机构养老床位需求为12.6-13.2万张。第十一条 养老设施建设标准

1、机构养老设施

1）机构养老设施应独立占地。

2）基本保障型机构养老设施床位数宜为50-500张，特殊情况下可超过500张，原则上不得低于30张。

3）机构养老设施床均综合建筑面积宜在30-40平方米范围内选取。4）容积率、建筑密度、建筑高度等指标应符合相关规划管理技术规定。

2、社区养老设施

1）社区养老设施原则上不单独占地，可与其他公共服务配套设施合建或叠建。

2）根据《成都市人民政府关于加快社会化养老机构发展的意见》（成府发【2011】38号）及《成都市公建配套设施规划导则》中的有关规定，居住区服务中心按旧城不小于1000平方米、新区不小于1200平方米建筑面积配套养老设施用房，应不低于10张床位。第十二条 养老设施布局规划

1、布局原则

1）中心城和各县城机构养老设施布局原则

（1）宜布局于居住区中心位置，便于利用周边的生活、医疗等公共服务设施；（2）宜临近绿地、公园、河流等环境优美区域，避开有污染的工业区；（3）)中心城养老设施尽量设置在三环路以外区域；

2）镇（乡）域范围机构养老设施布局原则（1）因地制宜，镇（乡）域范围内均可考虑；

（2）原则上一镇一点，较大的镇（乡）可多点分散布局，人口较少或位于山区的镇（乡）宜与相邻镇（乡）统筹考虑；

（3）便于利用周边的生活、医疗等公共服务设施；

2、选址原则

1）选址在交通便利及市政条件较好区域，避让交通繁忙、噪声等级较高的道路；

2）避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定； 3）地形平坦，工程地质和水文条件较好，避开自然灾害易发区；

4）符合老年人生理和心理的需求，并综合考虑日照、通风、防寒、采光、防灾及管理的要求；

3、市域养老设施布局

考虑到人口流动性和人口发展的不确定性，以及未来老龄化趋势的加快，养老设施宜适当超前配置。

全市共规划机构养老设施395处，总面积781公顷（11709亩），床位约21.7万张，其中现状保留159处。

4、中心城（五城区含高新区）养老设施布局

中心城（五城区含高新区）规划机构养老设施共83处，其中70处基本保障型，13处大型综合型，总面积约101公顷（1510亩），床位约55000张，现状保留3处养老设施。

5、各区（市）县养老设施布局 1）新都区

共规划机构养老设施23处，总用地规模453.4亩，床位8710张。其中基本保障型22处，床位5710张，大型综合型1处，床位3000张。城区规划社区养老设施7处。2）青白江区

共规划机构养老设施17处，总用地规模502.2亩，床位6245张。其中基本保障型14处，床位3845张，大型综合型3处，床位2400张。城区规划社区养老设施10处。3）龙泉驿区

共规划机构养老设施33处，总用地规模654.6亩，床位26475张。其中基本保障型29处，床位12295张，大型综合型4处，床位14180张。城区规划社区养老设施42处。4）温江区

共规划机构养老设施11处，总用地规模349.2亩，床位13500张。其中基本保障型9处，床位7548张，大型综合型2处，床位5952张。规划社区养老设施共74处。5）双流县

共规划机构养老设施33处，总用地规模541.6亩，床位15577张。其中基本保障型29处，床位11027张，大型综合型4处，床位4550张。规划社区养老设施共30处。

共规划机构养老设施42处，总用地规模1810.0亩，床位14484张。其中基本保障型34处，床位2984张，大型综合型8处，床位11500张。城区规划社区养老设施17处。11）大邑县

共规划机构养老设施16处，总用地规模1297.0亩，床位12530张。其中基本保障型13处，床位4030张，大型综合型3处，床位8500张。城区规划社区养老设施16处。12）蒲江县

共规划机构养老设施11处，总用地规模358.6亩，其中基本保障型7处，床位1850张，大型综合型4处。城区规划社区养老设施8处。13）新津县

共规划机构养老设施11处，总用地规模190.2亩，床位4799张。其中基本保障型10处，床位2799张，大型综合型1处，床位2000张。城区规划社区养老设施共计7处。14）金堂县

6）郫县

共规划机构养老设施16处，总用地规模406.0亩，床位10107张。其中基本保障型13处，床位4120张，大型综合型3处，床位5987张。城区规划社区养老设施12处。

共规划机构养老设施19处，全部为基本保障型，总用地规模661.5亩，床位6810张。城区规划社区养老设施14处。第十三条 规划实施保障措施

7）都江堰市

共规划机构养老设施24处，总用地规模330.0亩，床位6170张。其中基本保障型13处，床位2270张，大型综合型11处，床位3900张。城区规划社区养老设施共38处。8）彭州市

共规划机构养老设施26处，总用地规模2109.8亩，床位27960张。其中基本保障设施型18处，床位2410张，大型综合型8处，床位25550张。城区规划社区养老设施11处。9）崇州市

共规划机构养老设施30处，总用地规模666.2亩，床位7140张。其中基本保障型17处，床位3836张，大型综合型13处，床位3304张。城区规划社区养老设施17处。10）邛崃市

1、政府主导，社会参与。政府加强引导和管理，采取统筹兼顾、分步实施、量力而行、逐步到位的实施原则。

2、建立部门联动机制，加强部门联动配合，做好规划实施过程的监管。市老龄工作委员会办公室会同规划、国土、建设、民政等部门，建立有效的养老项目联合监管机制，实行养老项目项目备案和确认制度。

3、严格审批，加强监管，集约高效地利用土地资源。在本次规划的养老设施以外，原则上不再批准设立新的养老设施，没有纳入规划的养老项目一律不予立项和供地。

4、建立养老项目用地规模评估机制，加强对养老项目用地合理规模的论证与评估，避免由于缺乏评估导致供地过大造成土地资源浪费。建立养老用地退出机制。养老用地应严格用途管制，只能用于养老项目，按项目供地。

5、建立动态调整机制，保证规划的连续性和延续性，当城市发展、政策环境、养老发展等内外部因素发生较大变化时，应及时按法定程序进行调整。

第十四条 本规划属于专项规划，在下层次规划以及本规划的实施过程中需遵从本规划确定的相关内容。本规划一经批准，成都市各养老设施节点的布局建设均应以本规划为依据。第十五条 规划一经批准，即具有法律效力，不得擅自修改。第十六条 第十七条 第十八条 本规划的调整应严格按照规划调整程序进行。

本规划成果由规划文本、规划说明书和规划图纸三部分组成。

本规划的解释权属于成都市规划管理局和成都市老龄工作委员会办公室。

第三篇：北京市海淀区西北部高端休闲旅游区规划构想

北京市海淀区西北部高端休闲旅游区规划构想

2012-08-15

2009年，国务院做出了同意支持中关村科技园区建设国家自主创新示范区，加快建设具有全球影响力的科技创新中心的批复。为了达成此战略目标，海淀区重新配置了空间要素，划分了“两核四区”的新空间结局，西北部高端休闲旅游区，包括苏家坨镇、温泉镇两镇京密引水渠以西，西北六环以外的范围，上庄镇上庄水库沿线，包含翠湖湿地、稻香湖公园的范围，四季青镇西北五环以外的范围以及香山街道，为海淀区的旅游休闲核心区域。本研究主要面向新的区域发展目标和需求，提出西北部高端休闲旅游区的发展方向，给出规划战略设想。

从区域经济支撑、旅游吸引力、旅游消费潜力、产业运行质量、政策环境五个方面分析区域旅游休闲竞争力，与其他北京城区相比，海淀西北部地区具有经济支撑好，区位条件优越，旅游资源“朴、皇、贵、高、智”，高端旅游休闲资源发达，高端人群生活、商务旅游休闲消费潜力巨大、政策支撑强等特点，同时，西北部地区目前的产业发展相对不足，特别是旅游消费水平较低，旅游产业配套较差，与全区的战略任务、资源禀赋、市场需求、政策支撑、其他三区发展等方面都不匹配，是“各具特色、分工明确、相互联动、协同发展”的新四区格局中的一个短板，需要全面革新增长模式，谋求跨越式发展。

研究提出的发展战略思路包括：

——围绕一个战略，服务一个目标，构建一个大局。按照海淀区建设具有全球影响力的科技创新中心的战略要求，以建设世界城市核心区为目标，构建“两核四区”大局。——建设三个体系，推进五化。站在国际化视野，以大项目为载体，高标准建设海淀西北部地区高端化旅游休闲产品体系、都市型旅游休闲接待体系和融合型旅游休闲产业体系，促进旅游资源多样化，旅游服务便利化，旅游管理精细化，旅游市场国际化、旅游产业高效化。

——标志一个高度，打造一种模式。高端引领，建设国际高端旅游目的地，代表世界城市、世界高度，以旅游主导区域，以旅游服务产业，以旅游改善民生，打造海淀模式。

将西北部区域定位为：世界高端休闲旅游目的地。

其高端主要表现在：

——面向高端商务、政务、高知人群；

——集聚高端旅游产业、高端旅游业态、高端旅游产品、高端旅游接待设施、高端旅游人群、高端旅游管理集团、高端旅游人才，服务高端产业；

——创建世界城市生态和谐样板，并集中高端消费、集聚民生产业。第一，以生态保护为核心，形成一整套生态与产业互动的模式，建立海淀绿心区域；第二，建立旅游业与商业、商务充分对接的新型消费模态，融聚都市旅游新模式、新形式、新业态、新产品，服务海淀乃至世界居民的新兴旅游消费需求，以旅游拉动需求，构建海淀的消费新中心；第三，充分发挥旅游休闲业拉动就业的海绵效应，以旅游休闲业为龙头，集聚民生产业，实现农村劳动力的本地安置，带动就业，藏富于民，促进农民的市民化。

区域发展的主要目标，包括产业提质倍增，生态指标显著超过海淀区平均水平，公共服务指标不低于海淀区的平均水平，大力解决区域内民生问题，民生产业集聚。具体目标包括：实现到2015年旅游休闲业总体收入翻番，设立产业运行质量相关指标体系，到2015年人均消费达2000元，旅游消费相当于海淀居民消费总量的15%。并在旅游口碑、旅游整体形象、产业能耗和产出效率上都达到高端化要求。围绕高级别景区构建30分钟产业服务圈，在高级别景区30分钟车程之内集聚高等级酒店、餐饮、娱乐休闲场所，形成景区接待游客人次数与周边4、5星级酒店数达到50万人：1的配备，即一个年接待游客50万人次的高等级景区，应在30分钟车程距离内配套至少1家高星级酒店。将住宿、旅游休闲娱乐等消费截留在景区周边范围内。

为了达成战略目标，西北部地区需要以大项目引领，构建空间大格局，研究按照用地条件，提出四大先导项目，并给出了项目面向市场、发展路径、模式、最终形态和开发实序。核心项目包括引入国际管理集团，全面整合西山资源形成的统一的西山休闲旅游区项目；以世界城市的远景形态—田园中的未来低密度城市为基本形式充分融入科技元素，打造科技与旅游休闲融合的样板的西山脚下未来城项目；按照深圳东部华侨城模式，定位于世界城市世界村，建立集多个开放式村落主题公园、旅游小镇、度假公园、古迹观光、度假酒店、养生会所、高尔夫练习场于一体的，提供高端休闲度假服务的西山国际乡村俱乐部项目以及通过勘探资源、规划形态、招商引资、构建项目路径发展的温泉度假小镇项目。

以四大项目引导，西北部旅游区形成新的“一廊两弧四板块”空间结局，包括一条海淀旅游回廊（以京密引水渠海淀段上段和五环路构成的S型回廊为海淀西北部高端休闲旅游区的主要发展廊道）、两段旅游休闲弧（大西山风尚山水弧线、三山五园皇贵休憩弧线）和四大板块（乐活高地、世界村庄、闲憩湿地、人文城市）。

重构旅游休闲产业体系，以形成高端产业配套。包括打造五大产业集群（西山高端休闲旅游业态集群、“三山五园”顶级酒店集群、香山顶级会所集群、温泉高端商务旅游产业集群、西埠头科技旅游产业集群），以及在旅游吸引物和保障体系上充分发挥海淀具有全球影响力的科技创新中心的优势，打造一整套“智慧旅游体系”的设想。

最后，研究提出了规划的五大保障，包括产业政策保障、组织结构保障、投融资政策保障、用地保障和人才保障。

第一章 以大项目引领，构建空间大格局

一、构建“一廊两弧四板块”空间格局，服务海淀总体空间结构

总体布局

围绕海淀区“两核四区”的战略空间格局，以“一廊两弧四板块”结构布局西北部高端休闲旅游区，形成整体上以旅游休闲业为主导的社会经济区域，占据北京旅游休闲业服务链条高端，服务两心及其他三区社会经济发展。

（一）一条海淀旅游回廊

以京密引水渠海淀段上段（串连苏家坨镇、温泉镇，交通上以温南路、黑龙潭路、颐阳路为主干）和五环路（串连青龙桥街道、香山街道和四季青街道）构成的S型回廊为海淀西北部高端休闲旅游区的主要发展廊道。

（二）两段旅游休闲弧

S型海淀旅游回廊由两段旅游休闲弧构成：

——大西山风尚山水弧线。即大西山休闲旅游区，以海淀旅游回廊上段为轴线，包括苏家坨镇、温泉镇及上庄镇一部分。该弧线以“海淀战略性新兴产业发展核心”为弧心，接受其辐射。

——三山五园皇贵休憩弧线。以海淀旅游回廊下段为轴线，包括青龙桥街道、香山街道和四季青街道，主要以“三山五园”为核心发展高端观光及休憩旅游，形成“风尚城市”板块。该弧线主要以“海淀区域自主创新核心”为弧心，接受其辐射。

一廊两弧

（三）四大重点旅游休闲板块

沿海淀旅游回廊，发展四大重点旅游休闲板块。

——乐活高地。面向国内高端休闲旅游及商务市场，包括城市白领、小资等新群体市场，整合凤凰岭、阳台山、鹫峰旅游区，按照“适度开发”的要求，以“乐活高地”的概念，集聚乐活、户外、运动、健康四大元素，高端开发、统一管理，形成整合的西山休闲旅游区，打造世界城市旅游休闲高地。

——世界村庄。面向国内高端休闲旅游及商务市场，包括一部分海外高端商务旅游、科技旅游市场，以西山为品牌和背景，以“世界城市世界村”为主题，以苏家坨、温泉镇浅山及平原地带为主要区域，以“西山脚下未来城”、“西山国际乡村俱乐部”、“温泉度假小镇”为重点项目，开发“世界村庄”旅游休闲板块。

——闲憩湿地。主要为上庄水库沿线，包含翠湖湿地和稻香湖公园，面向北清路沿线形成战略性新兴产业发展核心工作、居住人群市场，兼顾北京高端休闲市场，依托湿地、以原生态环境为环境，以慢节奏休憩接待体系及户外办公、商务场所为主要设施，发展“闲憩湿地”板块。

——人文城市。主要面向国际高端旅游市场，以三山五园及世界城市人文为核心，开发高端旅游接待设施，发展“人文城市”旅游休闲板块，展现世界城市风范。

二、发展四大先导项目，以大项目引导产品升级发展

（一）西山休闲旅游区

定位：乐活高地

选址：整合凤凰岭、阳台山、鹫峰形成的整体景区。

面向市场：国内高端休闲旅游及商务市场，包括城市白领、小资等新群体市场。发展思路：引进国际管理集团，全面整合西山休闲旅游区，保护生态，适度开发，融聚乐活、户外、运动、健康四大元素，发展健康可持续的旅游休闲方式，构建旅游休闲高地。

开发时序建议：十二五时期。

主要构想：

——全面整合西山休闲旅游区。以大西山旅游道路为主轴线，构建整体景区，统一景区形象、景区名称、管理单位、内部旅游交通系统，建立统一门区及游客服务中心体系，整合旅游线路及产品；

——构建西山模式。以生态旅游、知识旅游、心灵旅游、健康旅游四大业态为核心，建立休闲旅游新业态的综合示范区，打造北京休闲旅游业态高地，构建西山模式。A 生态旅游。整合凤凰岭、阳台山、鹫峰相关线路及资源，参照国际纯正生态旅游模式，引入低碳旅游设施、低碳旅游服务、低碳旅游活动管理，发展可持续旅游，构建生态旅游新业态。

B知识旅游。面向高知群体，依托景区内重要文物古迹点，如魏太和造像、醇亲王墓、金刚石塔贝家花园、鹫峰山庄、古香道、北魏石佛遗址公园、七王坟与七王府等，面向高知群体，以知识为核心开发旅游项目及线路，发展知识旅游。

C心灵旅游。以龙泉寺、大觉寺、普照寺、明慧茶园等为基地，建立禅修区，开发一批小型养心会所，为游客提供养心之所，发展心灵旅游。

D健康旅游。以现凤凰岭景区北线为基地，建立西山户外运动俱乐部；选择有条件的地方，建立一个拓展训练基地。

（二）西山脚下未来城

定位：未来田园城市

选址：苏家坨镇西埠头 面向市场：面向国内高端休闲旅游及商务市场，包括一部分海外高端商务旅游、科技旅游市场。

发展思路：充分利用可用用地，按照未来低密度城市形态重新规划城镇，引入一系列高度融合科技手段项目，建设具有国际一流水准的，以会展中心、顶级度假酒店群、商业街区和高端居住为主要内容的“西山脚下的未来城”。

开发时序建议：十二五时期开始着手，逐步推进。

主要构想：

——以西山为背景，以世界城市的远景形态—田园中的未来低密度城市为基本形式，充分将科技元素融入旅游休闲设施中，创设具有海淀特色的旅游休闲业态。

——建设具有国际一流水准的，以会展中心、顶级度假酒店群、商业街区和高端居住为主要内容的“西山脚下的未来城”。

——体现海淀品味。突出高端化、精细化和艺术化，配备足够休闲生活区域，体现海淀品味。

——在整个区域建设上充分利用高科技，转化海淀区最新科技成果，突出体现高科技、高智能给休闲生活带来的舒适、享受和便捷。

（三）西山国际乡村俱乐部

定位：世界城市世界村

选址：苏家坨镇徐各庄、管家岭、七王坟、车耳营四村，特别利用好苏家坨68公顷用地。

面向市场：面向国内高端休闲旅游及商务市场，包括一部分海外高端商务旅游、科技旅游市场，发展思路：充分参考东部华侨城运作模式，整合四村可用用地，构建整合的国际乡村俱乐部。

开发时序建议：十二五时期。

主要构想：

——定位于世界城市世界村，借鉴深圳东部华侨城形态和模式，基于世界城市北京的世界级村落与西山背景，建立集多个开放式村落主题公园、旅游小镇、度假公园、古迹观光、主题度假酒店、养生会所、实景演出、高尔夫练习场于一体的，提供高端休闲度假服务的世界级度假旅游目的地。

——整体交付给国际旅游管理集团开发管理，升级改造，综合配置，建立开敞型低密度布局的国际化村落形态。

——整合苏家坨镇徐各庄、管家岭、七王坟、车耳营四村，整体改造，摆脱传统乡村民俗旅游业态，建立四大开放式村落主题公园，包括西山国际茶村（徐各庄）、阿纳巴斯法国乡村风情俱乐部（管家岭）、香水园（七王坟村）、车耳营中国民俗村（车耳营）。——利用好68公顷用地，建立旅游小镇、度假公园、度假酒店、养生会所、“世界西山”实景演出场、高尔夫练习场等一系列高端休闲设施，配套国际乡村俱乐部。

（四）温泉度假小镇

定位：高端温泉度假小镇

选址：温泉镇

面向市场：面向国内高端休闲旅游及商务市场，包括一部分海外高端商务旅游、科技旅游市场。

发展思路：做好温泉勘探工作，依托温泉地热资源，开以商务会议、商务会所和院落式温泉度假村为核心，打造私密型高端休闲接待体系。

开发时序建议：十二五时期。主要构想：

——面向商务及高端休闲需求，以温泉镇为核心，开发温泉小镇。

——以小镇为载体，以商务会议、商务会所和院落式温泉度假村为核心，打造私密型高端休闲接待体系，与传统大型度假村型温泉度假形成差异，塑造高端链条，营造精制温泉文化，推进新农村建设，扩大就业容量。

——开发温泉资源，营造温泉文化。以小镇为单元，融入曹雪芹红楼文化等元素，整体营造新古典风格温泉文化氛围，创造低调奢华休闲氛围。

三、发展旅游项目集群，丰富西北部旅游区

由四大先导项目引领，集聚旅游项目，丰富“一廊两弧四板块”构架，构建海淀西北部高端休闲旅游区。其主要旅游项目见下表：

第二章 重构旅游休闲产业体系，打造五大产业集群

一、重构旅游休闲产业体系

从传统的景区景点业、酒店业和旅行社业三大板块构成的小旅游产业结构，发展成为符合海淀目前发展需要，充分利用海淀资源，整体考虑海淀产业结构特征、能够体现海淀优势，旅游业融入到整体产业结构中去的大旅游休闲产业结构。

（一）基础产业

西北部高端休闲旅游区的基础产业包括旅游业、文化休闲业和体育休闲业。

（二）延伸产业

延伸产业主要包括休闲农业、休闲商业和休闲地产业。

（三）支撑产业

支撑产业主要包括基础性支撑产业、动力性支撑产业和保障性支撑产业。

二、构建产业升级平台，优化产业环境

西北片区丰富的人文资源、生态资源和海淀区整体极富竞争性的科技资源、城市公共服务资源和政策资源为区域旅游业全面升级发展提供了一个优质的要素平台。应积极改革创新，建立区域旅游发展的创先机制，培育创新精神，激发创造活力，为旅游产业全面提升提供动力驱动系统。努力完善海淀区旅游业政策法规体系、公共服务体系，健全旅游营销系统、旅游信息系统，为西北部旅游跃升发展提供一个完整高效的服务支撑系统。

三、打造五大产业集群，推进产业整体发展

（一）西山高端休闲旅游业态集群

在西山上下集聚各类休闲旅游业态，形成北京休闲旅游高地，构筑西山高端休闲旅游业态集群。

（二）“三山五园”顶级酒店集群

沿续安缦模式，继续围绕“三山五园”发展国际顶级酒店，形成顶级酒店集群。

（三）香山顶级会所集群

利用香山、植物园相关用地，并向南延伸至四季青街道，建设系列顶级休闲会所，连同香山饭店、香山金源商旅酒店等高星级酒店，形成面向北京地区的高级会所集群，同时完善周边餐饮、娱乐、休闲、健身等旅游配套设施。

（四）温泉高端商务旅游产业集群

在温泉镇，面向高端商务需求，以商务会议、商务会所和院落式温泉度假村为核心，布局商务旅游集群，立足海淀，服务全球。

（五）西埠头科技旅游产业集群 在西埠头“西山脚下未来城”项目，充分运用高科技元素，发展科技购物、高科技酒店、高科技城市旅游等多种旅游形式，发展科技旅游集群。

四、引进国际旅游开发管理集团，推进旅游管理精细化、旅游市场国际化和旅游产业高效化

应在旅游开发和管理上，大胆引进国际顶尖旅游开发和管理集团，引入国际先进理念和模式，高起点、跨越式提升海淀旅游开发和管理水平，创建世界顶尖旅游休闲吸引物，对接国际高端市场，推进旅游管理的精细化和旅游市场的国际化，令旅游产业高效化发展。

五、创建投融资生态，令大企业和小企业共生发展

应创建投融资生态，在引入大项目、大投资的同时，引导小企业、小投资融入到大格局、大体系中来，在生态系统中弥补空缺，找到自身的位置。应着力防止大企业大投资对小企业小投资的挤出效应，构建生态系统，发展民生产业。

第三章 科技引领，推进智慧旅游

以科技创新和展示为核心，以旅游服务、旅游基础设施为主要载体，以“智能、平衡、生态、综合”为主题，构建智能旅游系统，创设平衡资源能源利用模式，搭建生态旅游模板、推进综合公共服务体系。在旅游休闲业内推进科技载体化，服务智能化，管理精细化，建设海淀西北部“智慧旅游区”。

一、构建智能旅游系统

以智能、高效、便捷为宗旨，充分利用海淀区创新科技成果，如在软件与信息网络技术、新材料、新能源与环保等方面的成果，推进新材料、新能源、新网络、新技术在旅游系统中的展示和应用，构建科技引领的吸引物系统、智能引导的旅游交通和导引系统，快速响应的旅游休闲服务系统、互联发展的旅游消费系统。

（一）科技引领的吸引物系统 ——科技旅游

利用小型展览博物馆、科技酒店、小型主题餐饮酒吧会所等多种途径，综合利用高科技元素，主题化吸引物，展览展示海淀最新科技成果，发展高科技引领的旅游吸引物系统，构建海淀科技休闲旅游品牌。

——虚拟旅游 利用虚拟技术，发展一套虚拟旅游网络，构建虚拟的“三山五园”、虚拟的“西山”、虚拟的“温泉小镇”，令游客和居民可足不出户地了解西北部高端休闲旅游区的大致情况，运用技术手段展示海淀科技创新中心形象，扩大高端旅游休闲业的示范效应。

（二）智能引导的绿色旅游交通体系和导引系统

——建立通达外部的交通网络，特别是进一步增加海淀北部区域交通与西北片旅游区的连通性，将引水渠两侧道路提升成辅路次干等级的快速路，尽可能采用平面立交形式，也可单侧单行；上庄路南段仍保持为主干等级，但保留提升快速条件，尽可能避免过境交通选择上庄路轴线；东北旺北路京包以东路段提升成主干；北清路保留提快速条件，保持主干；上庄路南段（北清路以南）保留提快速条件，保持主干。

——建立内部更通达的公交体系，发展旅游公交。

——设置北清路、京密引水渠沿线路、西山旅游大道三条示范性智能旅游通道，引领构建通过西北部高端休闲旅游区的整体智能路网，深入发展智能旅游交通系统和智能导引系统。

——打造绿色交通出行体系和绿色旅游交通出行体系

由零污染的轨道交通系统、低碳（以电和电磁为动力）的新型公交车系统、人性化的慢行系统（机非隔离，自成体系）、免费租赁的自行车系统、适合中青年群体的电动机动车租赁系统组成西北部旅游区的绿色交通体系主干。

（三）快速响应的旅游休闲服务系统

建设数字景区管理系统。在西山景区建设包括电子门禁、智能监控、多媒体展示、GPS车辆调度、LED信息发布、电子商务、智能全景导游图等在内的一整套数字景区管理系统，以快速响应，服务游客。

（四）互联发展的旅游消费系统

充分利用三网合一、物联网、云技术等，建立互联发展的旅游消费系统，令人的流动与服务合一。

二、创设平衡资源能源利用模式

采用低能耗、绿色环保的能源供应体系，创建资源和环境的循环系统，创设平衡资源能源利用模式，建设低碳旅游区域。

三、搭建生态旅游模板

严格依照生态旅游规范，构建生态旅游基础设施和游客行为规范，搭建生态旅游模板。

四、推进综合公共服务体系

加快建立完善和谐的综合旅游休闲公共服务体系，提升服务质量和顾客满意度。应设立科技化旅游咨询服务中心，体现科技绿色元素的旅游标识系统；提升厕所系统，推广生态厕所，建设综合性旅游门户网站，加强旅游公共信息服务；健全公共安全体系，设立预警和应急机制，完善救援，医疗、卫生检疫防疫等安全救助体系；健全旅游安全保障机制，落实安全责任，消除安全隐患；建立生态监测和预报预警系统，增强应急处置能力。

第四章 机制保障，推进区域协调发展

一、提升产业地位，转变发展方式

认真学习《国务院关于加快发展旅游业的意见》，深入贯彻“把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”的要求，正式确立旅游休闲业在海淀区的产业地位，出台政策保障其发展。

二、加强组织协调，创新旅游产业发展体制机制

推进产业统一管理和产业融合，积极推进组建海淀旅游产业发展领导小组和旅游产业发展联席会议制度，形成旅游局、发改委、财政局、商务委、环保局、农委、水务局、园林绿化委、文委、体育局等区内各行政管理部门合一的协调机制，定期召开专题协调会，及时协调解决旅游产业发展的重大事项。进一步加大区域统筹力度，充分发挥旅游行业协会的作用，密切区域内不同隶属关系、不同经济体制、不同行业的旅游相关单位的联系，推进旅游资源的整合和合理利用，实现资源共享、联动发展。

三、创新投融资政策

多方举措，推进旅游休闲业的投融资政策创新。

（一）积极创新旅游投融资政策，拓宽旅游发展投融资渠道，组建由区政府控股、社会和企业入股的旅游发展投资公司。

（二）建立民间旅游投融资制度，畅通民间投资的融资渠道，引导民间资金对旅游项目的资本投入，鼓励社会资本进入旅游，推动旅游项目资金投入的多元化。

（三）积极推进银旅合作。加强银行金融机构与旅游企业之间的合作，加大银行金融机构对旅游发展的信贷支持，加大信用担保机构对旅游发展的担保力度。积极支持旅游企业发行短期融资券、企业债券和中期票据。鼓励旅游企业在中小企业板和创业板上市融资。

（四）积极组建旅游发展基金会，多方筹措资金，包括政府原始基金、旅游企业捐助和其他特别基金。

四、留足旅游休闲用地

（一）保障重点旅游休闲项目用地，并为之做好配套旅游项目用地。重点保障西山休闲旅游区、西山脚下未来城、西山国际乡村俱乐部、温泉度假小镇四大引导项目的用地。

（二）支持企事业单位利用存量房产、土地资源发展旅游，并制定利用存量土地进行旅游开发建设的税费减免措施和优惠政策。

（三）充分利用现有耕地、园地、苗圃等农用地，发展面向现代城市需求的乡村俱乐部，实现“农业园区向城市服务区转变、农产品向旅游商品转变、农民从一产劳动者向三产服务者转变”。应充分利用农业旅游用地的复合性。积极推动农村宅基地的置换，将新农村建设遗留的宅基地因地制宜转为旅游设施建设用地。对于设施农业、农村道路等用地可考虑与乡村俱乐部相关用地复合利用，一方面可作为农村基础用地，另一方面也可以作为旅游基础设施用地。

（四）充分利用未利用地拓展旅游用地空间。对利用荒滩和荒地进行旅游开发的，可给予开发单位或个人50年土地使用期、土地出让金优惠等政策。

五、构建旅游人才高地

（一）面向构建“人才特区”要求，大力引进人才，培养和聚集一批世界级旅游休闲业领军人才，成为高端人才创新创业的沃土。

（二）充分利用海淀丰富高校和科研机构资源，综合其科技和旅游管理人才优势，培育自身高端人才基地。

第四篇：首届养老产业与养老地产高端论坛

首届中国养老产业与养老地产高端论坛

【主持人周燕珉】：中国正面临快速老龄化的严峻挑战，但是现阶段我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后，目前只有1.16%的老人在养老机构，居家和社区的养老设施比较滞后。另一方面，养老地产有着巨大的市场，尤其是在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其发展的前景被广泛看好。因此，联合各方力量，共同探讨适合中国国情的市场需求和养老产业的发展模式具有重大的迫切性的现实意义。在此背景下，清华大学建筑学院和中国房地产报联合主办了此次首届中国养老产业和养老地产高峰论坛。

下面我们先有请清华的领导致辞，有请清华建筑学院党委书记边兰春教授致辞！【边兰春】：尊敬的各位来宾、各位专家、老师们、同学们大家上午好！非常高兴与各位朋友相聚在清华大学参加这次富有意义的老年论坛，再次我代表清华大学建筑学院向各位的到来表示最热烈的欢迎和诚挚的问候。

首届中国养老产业与养老地产高端论坛由清华大学建筑学院和中国房地产报共同举办，论坛旨在聚焦于我国当前所面临的老年社会的挑战，联合政府机构、金融机构、养老机构、房地产开发企业、老年住宅产品生产企业、建筑设计单位和相关媒体等多方力量共同探讨和展望未来中国的养老产业和养老地产的发展，包括养老产业的发展模式，国际先进经验的交流，老年住宅的设计等多个主题。可以说，这是新形势，新的发展要求下的一次跨学科，宽行业的交流盛会。

和谐社会的发展目标要求我们建设一个以人为本，服务日益人性化的社会，一个老少共融，不分年龄，人人平等的社会。当前国家制订了以居家养老的政策，全国有90%的老人在家养老，同时养老住宅的开发和建设迫在眉睫。目前，我国养老地产的开发与养老建筑的设计尚处于起步和探索阶段，所以联合各方面的力量，共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展模式具有重大的迫切性和现实意义。

清华大学建筑学院一直在建筑设计、科研等领域关注住宅与社区发展的研究，我们一直强调通过多学科交叉的课程设计和实践环节在社区规划和建筑设计中应对不同人群的实际需要，实现美好环境和和谐社会的共同缔造。

建筑学院组成的科研团队长期进行老年住宅的研究，开设有住宅经济化设计和老人居住建筑设计等多门课程，开展了大量关于老年人居住需求和老年住宅设计等方面的科研和实践工作。参与编制关于老年居住建筑方面的国家标准和相关图集，并且与国内外政府部门、著名大学及研究、设计和开发机构搭建起了广泛的交流和合作平台。

今天到来的很多嘉宾都曾经与我院在这些领域的研究有过很好的合作，并对我院在这些学科方面的发展给予了非常多的关注，再次我也表示非常衷心的感谢！

老龄化社会给我们的不仅是挑战，更是学科与行业蓬勃发展的时代机遇，跨学科，跨行业的合作是老年产业发展的必然趋势，对于清华而言，需要我们进一步发挥学术先锋作用和学术整合的力量，将产学研相结合的办学思想贯彻其中，对于我们在座的每一位而言，这更是不可推卸的社会责任。社会的发展离不开对人本身的终极关怀，老年人是我1/39 们社会的财富，也是全人类的财富，建立一个充满活力的健康长寿的社会，是人类社会发展的永恒目标，这其实也是在谈论涉及我们每一个人自身未来的重要话题。

所以我们很高兴在清华大学举办这次论坛，希望通过本次大会能够在决策部门、学术界、相关机构、企业中发起关于老年地产问题、老年养老问题等全面而深刻的讨论，并搭建起一个广泛而密切的合作平台，为推动我国走向健康的老龄化，积极的老龄化社会作出贡献。最后，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：谢谢边教授的精彩致辞。本次活动得到清华大学学院领导的支持，还有许多学生、老师、志愿者也给予我们很多的帮助，在此表示感谢！下面有请中国房地产报总经理单大伟先生致辞！

【单大伟】：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！看到这么多来自国内外的专家、学者、研究机构以及房地产上下游的企业，都如此关注首届中国养老产业与养老地产高端论坛，作为主办方代表，我感到由衷的欣慰和激动。欣慰的是关注养老地产这体现着房地产行业对未来产品细分市场的关注和分析，也体现了中国步入老龄化社会，作为房地产企业的服务意识。激动的是，通过今天各抒己见的深入探讨，我们在了解国际经验的基础上，期待着为养老地产的中国化发展找到一个突破口。

沉淀5000年的中国传统文化，以孝义构筑了中国道德体系的伦理基础，而当代中国将面临严重的人口老龄化挑战，当中国社会以典型的未富先老方式进入老龄化和高龄化时期，相关的政策、配套服务是否完善，如何使得银发一族老有所养。

2001-2020年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市更提前进入老龄化的阶段。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享老年生活。

在这样的背景下，城市管理者、服务机构、金融机构、房地产企业面对未来的银发浪潮我们能做一些什么？引导大家去思考这样的问题也就是中国房地产报、清华大学建筑学院共同主办这次高端论坛的意义所在。从另一个层面讲，关注养老地产也就是在关注房地产行业的可持续发展，有一种观点认为，传统的房地产大概还有15-20年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，但是当到了90后成长起来，很多夫妻双方家里都有房子，他们并不需要买房，需求量也就要少了很多。而中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产空间巨大。尤其是当我们国家制订的以居家养老为主的政策，全国将有90%的老人在家养老，因此，养老住宅的开发与建设迫在眉睫，急需要建设大量的养老住宅，而养老地产所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持还不够完善，商业模式也刚刚探索起步，养老建筑的设计尚缺少经验，这些都需要业内共同探讨和呼吁，研究并整合相关资源，多做一些有益的尝试和探索。

各位来宾，养老地产的命题还有许多亟待求解，希望今天的研讨会能为整个行业开一个好头，也希望跟中国房地产报一样有责任感的媒体将声音传递出去，倡导行业学习国际前进经验，并进行创新性的探索，为中国养老地产和老龄事业的发展携手努力。最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：谢谢单总的致辞，也非常感谢单总和中国房地产报这个团队为了这次会议作出了很多的贡献。下面我们进入大会报告阶段，首先有请中华人民共和国民政部社会福利和慈善事业促进司王振耀司长发言！

2/39 王振耀司长毕业于南开大学，先后获得哈佛大学行政管理硕士以及北京大学法学博士，2008年9月，他开始负责组建民政部社会福利和慈善事业促进司，并担任司长。正在直接推动中国福利制度，特别是养老服务产业的规划和发展，他同时还是北京师范大学社会发展公共政策学院的兼职教授，王司长的讲演题目是中国养老服务政策的基本走向，有请王司长！

【王振耀】：以中国养老服务政策基本走向为题，我想谈八个方面的问题。

第一，所有在座的嘉宾都会关注的一个问题就是一年来中国养老服务政策的进展。大家知道最近一年来，是我们养老服务界在历史上最为忙碌的一年，从中央的行政部门到具体的养老院的服务工作人员，全面都在经历着一个转型，经过我们一年的努力，我自己感觉到我们的进展比较多。大家知道第一个大的进展就是在去年确定了新农保，就是在农村建立新型农民养老保险，就是农民60岁以后可以得到国家的基本养老金，有55块钱。当然这是在逐步的进行试点和推广，去年已经有10%以上的县展开了这项工作。

第二，去年到今年，最大的一项政策就是高龄津贴。尽管中央没有统一的文件，但是因为宁夏以及其他一些地方的逐步推广，在全社会已经形成了一种共识，那就是对高龄的80岁以上的老人，该按月给予适度的生活津贴。这项政策的进展应该说使相当多的80岁以上的老人感受到了整个社会的进步。

第三，有所进展的是去年我们在座的许多同志积极参与的养老服务业的床位建设。去年我们逐步统计，去年一年我们中国整个养老的床位增加了七万张，我们居住的老年人也增加了十万人以上。另外，我们也增加了一千多个养老院以及其他养老机构。去年一年成就不小，当然在看到成就的时候，大家都会感受到去年扩展的十万多个老年人进驻到养老机构大部分还属于五保对象，但是无论如何已经有相当多的老年人开始进入到养老机构。

第四，我们整个养老的工作布局开始发生了变化。去年的养老工作从单一的床位建设，现在发展到了以居家养老为基础，开始兼顾养老护理，应该说开始了多方面的，包括推进民间的养老机构的建设，多方面，多层次的一个政策调整。它是一种结构性的调整，去年来看，这种结构性的调整产生了比较大的效果。到现在为止，由于去年一年来社会意识的转变，我们很坦率的说，加上今年整个房地产的形势，现在是什么样一种状况呢？现在是有几千亿的民间的资金或者说是其他别的领域的一些资金，大家都在盯着房地产。这个领域现在应该说已经被很多做企业的人开始盯上了，开始感兴趣。这和一年多前，和两年前是完全不一样的。去年一年的结构性的变化使整个中国养老服务业的布局产生了重大的推进。

第五，去年整个养老行政管理的工作进度也发生了重大的调整。从原来的逐步试点型开始过渡到全面普及型，去年有两个最大的普及，一个大的普及就是宁夏一个月的时间建立了高龄津贴，并且进行了普及。另一个就是北京，北京原来的工作部署时间要长一点，但是从去年开始，一直持续到现在，北京在全国率先发起了养老服务业的革命。大家都知道，去年颁布了九养政策，九个方面的措施，其中大家都知道的是对所有80岁以上的老年人都发了100块钱的养老护理券。这个是在全国走在最前面的，随之而来的是北京的老年人开始在探寻多重得到服务的机会，北京不是80岁以上的人给高龄津贴，北京是60岁以上的人，如果没有养老金就发200块钱的福利养老金。同时北京农村农民的新型养老保险的基础养老金不是55块钱，而是280块钱。所以在北京一个老年人如果60岁以上没有养老金，那就意味着可以从国家，可以从政府这边得到480块钱，现在80岁以上的人又开始能得到100块钱的护理券。大家看到北京的养老产业现在正在迈开大的步骤。

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不仅如此，今年春天北京又进行了另一个大的台阶的攀登，这个攀登就是原来认为三年要普及的托老所，社区里面的老年饭桌又决定一个月完成，就是五一节就要因地制宜来完成这样一个养老服务的基础性工程。应该说这样一种工作部署在全国带了一个很好的头。

第六，去年以来，我们养老产业界现在出现了比较大的三个行业性的联盟，尽管松散，但却昭示了我们整个养老行业的进步。三个大的联盟大家知道主要是长期照料、养老产业、研究界推进的研究、护理、实践的一条龙的联盟。同时也成立了养老产业方面的协会，应该说老年养老服务业的组织化的程度正在得到全面的提高。

回顾一年来的进展，我觉得我们的养老服务业正在出现健康发展的局面，这是我要向大家报告的第一个问题。

第二个问题，养老服务业形势的严峻性。

应该说养老服务业到目前这个阶段，我们大家千万不要以为形势一片大好，没有任何艰难的、严峻的挑战。其实回顾一年多的工作，我们迈开了大步，但是我们只是刚刚迈步。大家知道我们的养老服务业的第一个大的挑战就是我们还有一个亿左右的农村的60岁以上的老年人，还依然没有得到基础养老金，还是依托于家庭赡养为主，还没有纳入到现代养老保险或者是基础性的现代养老保险的范围，这应该说是一个很大的挑战。

另外一个比较大的格局，我们离退休人员和整个低保人员目前的退休金和得到的最低保障的标准不一样。大家知道我们有5000多万人是退休人员，他们的平均工资一个月是1200块钱多一点，另外还有近2000万人是纳入到低保、五保，他们的标准也都比较低，一个大的挑战。

另外一个大的挑战是高龄老人，大家知道高龄人去年的同期数据是1800多万，现在有数据预测可能达到了2000万，就是80岁以上的老人，但是在全国到目前为止，只有七个省市自治区在全省范围内按月发放养老金，相当多的，甚至是发达的省份还没有在全省普及高龄津贴。

第三个大的挑战是我们高质量服务的养老机构。高质量的养老服务机构在全国依然偏少，与国外的养老服务机构相比，我们的差距太大了。这些服务质量应该说包括多个方面，我们觉得现在应该说是相当多机构即使有了好的房子，但是管理方面都还有比较大的缺陷，提供不出来高质量的服务，因此就没有好的产品，富裕的老年人进入养老机构有时候也感受不到较高质量的服务，这是我们今天在座的同志要讨论的问题，我们应该深深思考这个问题。

我们的商品还不对路，有的方面还很不对路，我们对社会的说服力还很差，这是我们养老服务业，现在要和其他成熟的市场的商品比较，我们高质量的服务产品和他们的差距太大了。

第四，我们的政策研究和其他一系列的管理，包括信息方面的加工，都还有着比较大的缺陷。大家知道，包括我们的行业管理，今天台湾的养老协会来了一个比较大的代表团，刚才我们见面一聊，他们是一千多个养老机构，清清楚楚，80%的床位都得到了利用，他们的信息是比较准确，加工出来的产品也能够提供给各个养老院。我们国家应该说现在在行业管理，行业联合方面还存在着大的缺陷。这是我想谈的第二个问题。

第三个问题，我们下一步应该如何定位养老服务业的机会目标。就全国总体而言，应该定位为一个目标，就是要建立与中等经济发展水平相适应的养老服务体系。我们现在的养老服务是远远落后于我们的经济发展水平，所以说从个体上来说，我们是未富先4/39 老，我们的很多老年人没有养老金，但是从国家来说，从整体来说，可不是未富先老，已经是有了财富，没有落实到老年人这里，存在着一定的技术障碍。这个国家的GDP已经接近了4000美元，4000美元是中等发达水平，中等发达水平的时候全世界包括我们同等发达水平的发展中国家他们的养老的各方面的政策措施都远远高于中国，那我们怎么能说是未富先老呢？坦率的说是个体未富，国家富了，是一富一老，不是未富。但是现在关键是如何进行政策调整。

第四个问题，当前的政策重点应该注重三类人。第一类贫困老人。纳入低保和五保的老年人，他们大体上有两千多万。第二是高龄老人，应该说高龄老人就是80岁以上的老年人，这些老年人现在也接近两千万。第三个是失能失智老人，大体上超过了一千万。这三类人做哪些事，主要是做三件事。

第一件事，给老年人进一步的发放津贴、补贴，让老年人手里应该有一定的资金，才有服务能力。

第二件事，要进行基础设施建设。

第三件事，要进行一系列的政策调整，要向以老年人为本的这样一种基本的趋势发展，使我们的多项政策更有利于老年人。

第五个问题，如何规划未来。大家知道今年是规划十二五建设之年，现在国家已经决定我们要制订专项的十二五的国家养老服务体系建设的规划，这个规划应该是确定整个国家养老服务体系建设的基本格局。这个基本格局应该是以基层社区的养老服务为主，应该是以刚才谈的三类老年人的服务为主，但同时一定要注意促成政府和民间的积极互动，形成未来良性的政策格局，恐怕要调整许多技术性的政策。

第六个问题，我要特别谈到的是我们的产业就是联盟或者是说我们行业组织的重要性。我们大家都知道一年多来，一年来我们能数得出来，我们全国的一百个，全国的二百个，全国的一千个这样的优秀的养老院是哪里？是谁？应该说没有数得出来。为什么没有数得出来？说明我们养老服务业、养老的行业坦率的说还停留在一盘散沙的局面，我们需要联合，需要联盟，需要更多的行业标准，行业体系，行业评价活动开展起来。我特别希望，我们这样的论坛向全国推出多种类型的养老服务的领头的群体，模范的群体，让我们在我们行业内部需要形成一套大家比较认同的一个标准，这是我想谈的未来的工作。

第七个问题，高度重视咨询机构的作用。现在我们发展养老产业，其实和发展别的产业一样，我们对咨询机构的作用重视不够。外国的咨询机构到中国来，发现中国的养老界的许多很优秀的企业家，他们的学习依然停留在手工式、经验式这样一个层面。大家来见了见，听了听，简单的了解了一下概况，就认为自己弄明白了，听清楚了，就完全可以大胆的推进，这里没有各类咨询机构的详细的规划，没有各种方案的选择，没有市场的预测，没有公共关系的处理，所以坦率的说，我们养老服务业的挑战应该说关键是在于我们立足点，起步还没有把知识运用起来，或者是还没有形成有机的结合。这是一个很大的挑战，一个现代行业的发展，有了资金，有了需求，但是没有很好的咨询业，大家如果还不知道用咨询机构，这就是一个很大的问题了。不知道用咨询机构，我们知道就会出现多种多样的资金的浪费，我们不愿意向咨询机构付那几十万块钱，付那几百万块钱，最后我们可能浪费的是几千万，几个亿，几十亿。我希望大家对这个问题进行深思。

第八个问题，我要向大家提醒的是，现在的中国政策发展的模式已经出现了重大的转型，这个转型就是政府和民间开始了良性的互动，这个良性的互动就是当一项政策如5/39 果有社会需求，如果民间的呼吁比较得当，并且形成一定的声势，政府往往会顺应大家的要求，调整我们现行的政策，从这个角度来看问题。我衷心的希望大家通过这次会议，通过会后的活动，通过聚智举力，提出更多好的政策建议，也使我们中国的养老服务业的政策建立在更为健全的、良性互动的一个平台上，谢谢大家！

主持人周燕珉】：刚才王司长非常恳切的把现在全国老年方面的态势描述的非常清楚，最近几年政府连续出台了很多政策，也总结了一些问题，说明现在的问题还很重，任重而道远，今后的工作也讲了重点是什么。下面我们就有请孟晓苏先生发言！孟晓苏是幸福人寿保险股份有限公司的董事长，孟晓苏先生是享受国务院特殊津贴的专家，是九所高校的兼职教授，经济学博士，曾任中房集团董事长。2007年孟晓苏开始酝酿启动银行系保险企业在金融领域中发挥全新的业务模式，房产反向按揭，牵头组织成立幸福人寿保险股份有限公司，建立全新的国民养老保险体系，为中国健全和夯实社会养老保险体系作出了一个支撑。孟晓苏先生讲演的题目是以反向抵押贷款，实现以房养老，有请孟总！

【孟晓苏】：非常高兴参加这次养老产业和养老地产的论坛，感谢主办单位对养老产业的支持！我研究养老已经多年，特别是研究以金融创新实现以房养老。我向国家写了一些政策建议，也和其他一些研究学者共同写了一些著作，关于以房养老的著作现在已经完成了八被，特别是反向抵押贷款。根据我们所收集的一些资料，我们看到了中国从2000年以来已经进入到了老年人社会，60岁以上的老人超过了10%，而65岁以上的老人超过了7%。

我们老龄化第一是速度快，来势猛，第二是因为421家庭的问题，使得老年人的抚养比明显的加大。第三就是居民的富裕速度还是慢于老龄化速度。国家来说我们不穷了，但是从个人来说需要找到未富先老的办法。

现在很多人都在研究如何投资养老设施，而中国的保险业是允许投资养老设施，目前还不能够投资其他的房地产行业。现在也有一些保险公司在积极研究如何能够建设养老院，但是选址如何，在什么地方建，这是我们在座的很多房地产界人士都需要关心的。往往一选就选到了荒野地区，因为那儿的地便宜，选在了荒山野岭的这么一些地方，这些地方缺乏基础设施，老人生活很不方便，建筑医院也很费劲，年轻人把父母送到那里心里有一种歉疚感，觉得对老人不孝顺。老人为了不给子女增加负担，大义凛然，走向荒山野岭，这种方式并不太好。

用什么方式建设养老院呢？首先我给大家要报告的是我们有很多土地，以中房为例，早在80年代就建了800多个住宅区，而现在至少有20%就是有160个分布在全国100个城市市中心的小区要改造了，这些小区位置绝佳，因为80年代建的房子能建在什么地方去呢，都是建在了二环路以内，而现在这些小区需要改造了。为什么建了那么多小区呢？原来在那个时期，各地建房需要指标，全国有20%的指标分给了中房集团，他在国家的领导下，在若干城市集中的建成了一批住宅区，推动了中国城市综合开发。

因为建了房子不能光给中房的员工自己住，还要卖给别人住，卖给别的单位住，由此推动了中国的住房商品化。现在这些小区都老了，没有外墙保温，没有停车位，一般都是小户型，现在都成了棚户区了。当年户型要求每套不超过47平米，别以为小户型是现在才有了，当年我们就盖小户型了，现在这些房子都已经旧了，不是我们建筑质量不好，而是规划要求太低了，老百姓住不下就是在两栋楼之间盖房子，成了棚户区，现在这个棚子都搭了有25年了。

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在改造这些小区的过程中我们看到因为这里面居民也老了，我们拿出15%-20%来建设老年社区，像呼和浩特有一个小区是市中心的一个小区，未来建成以后有15%的住宅是老年住宅。像昆明新东华小区，未来拆建了以后有10%的住宅建成老年社区，而且房子还不贵，因为现在要招拍挂，土地一平米的楼面积价都达到了两万块钱了，但是这些地方的房子依然可以卖得比较便宜，5000、6000块钱一平米，这是中房原有的土地，我们不主张卖高价。

怎么样推动小区建设呢？现在还是需要找到资金渠道，所以我主张用PE的方式加强中房这样的企业建设老年社区的能力，是不是能够推动保险业通过PE的方式来参加呢？现在正在研究关于PE方案，我作为保险公司的董事长非常希望拿我左手的钱投资我右手的项目。

谈到PE这个产品，其实关于房地产金融产品，很多都是我们这些人，而不是原来的金融界人士引进的，最成功的是我们引进的住房抵押贷款，当时是由我、宋春华、顾云昌等这些人建议的，现在已经大规模推行了。抵押贷款保险是我个人向国家建议的，当月实行了。还有反向抵押贷款、解决中低收入家庭住宅的房地产信托基金这些都得到了支持。

今天我要给大家介绍的是反向抵押贷款，这是我们这些年研究并且积极推动的。这个产品是我在2003年就把它介绍给温家宝总理，温家宝总理当天做了批示，批示给主管部门，一个是原建设部，一个是中国保监会，要建立一个以房养老的寿险服务，两个主管部门很快拿出意见，认为孟晓苏的建议很好，可以加快推进，这是2003年124号文件。

他要推进了我们就等着，但是一等就等了七年，这七年中产品没有推进，但是有关的法律障碍在逐渐的解除，这个产品迟早要在中国大行其道。中国现在也和很多国家，特别是像美国一样，也出现了一些有房产，但是没有现金的老人，在美国叫住房富人，货币穷人，这种老人上百万价值的房产不能在有生之年变现，怎么解决这个问题呢？他们又引进了一个荷兰的产品，就是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，再根据老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老人多少钱。一旦签了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱，一直到老人的离去房子才拿到保险公司来进行拍卖。这个产品是人生资源的一个很好的配置，因为人活着就需要住房，也需要钱，人死了当然就不需要钱了，也不需要房了，他不住在这个地方了，搬到另一个地方去住，那个地方很小的面积就够了。

老人把自己身后的资产，用不着的资产用来提前变现，换了在世时候的生活、消费需要，由于这种产品有点像把抵押贷款反过来做，这种产品是金融机构按月向老人付钱，老人去世了以后房子归金融机构，我就把这个翻译过来叫做反向抵押贷款，这种产品很适合我们的国情。

90年代，美国人开始实行反向抵押贷款了，现在在美国反向抵押贷款已经是一个普遍的方式，日本近些年来老年人也踊跃的参加反向抵押贷款，日本引进这个产品的时间和我向总理报告的2003年的时间差不多，就是这七、八年的时间里，日本有39%的老人通过反向贷款实现养老了，而我们这个产品还处于一个尚待研究的领域。

日本和美国大量的推行反向抵押贷款有一个重要的原因就是他们都是有遗产税的国家，这就是推进老人以房养老的一个重大的社会力量。

7/39 其实在我们中国，反向抵押贷款是最适合中国国情的，因为我们中国老年人没有多少钱，多年低工资，对国家贡献了，也没有积蓄，不像日本老人越老越有钱。再有一个老年人没有养老保险，现在给老年人上养老保险行不行呢？来不及了，你现在一次性交给200万，还不如交给他自己慢慢花呢。所以中国在这种情况下从中年人开始就攒钱，用自己在银行里的钱给自己建一个保险。但是中国人虽然是没有多少积蓄，但是中国人有房子，特别是公房出售，就形成了很多老人因为一套房子而身价几百万，现在房子也不是一套了，也还有人有两套和三套的房子，而用房产来实现以房养老恰恰是非常适合中国老人需要的。

把房子抵押了可以得到多少钱呢？虽然我们没有具体的测算，但是模拟测算一下，我们主张中国以房养老老人是以65岁起步。65岁以后，根据男性老人的分析，他每个月可以得2万块钱，而且终身源源不断。我们再分析一位女性，这个房子比前面那个男性要小，但是女性的平均寿命要高于男性，所以平均下来每年和每个月要得到的少一点，加上房子再小一点，即便是这样，这个老太一个月也可以得到14000块钱。有一个老部长问我说，我要是做的话能得到多少钱呢？我给他算了一下，一般老部长是66岁起算，房产260平米，每平米按三万块钱计算，这就是780万，未来的升值我们还要少算，因为保险公司都愿意给他少算，可是老年人希望多算。这个老人一个月可以得四万块钱。

如果能够推行这个产品，对老年人的好处大了，至少有五个好处。第一个好处，要启动房产金库，补偿老年生活。这个情况下，房产成了金库了，等于给自己存了一笔钱。

第二个好处，解除经济顾虑，愉快延长证明。如果没有钱的话，生活质量就不好了，在这种状态下，老人有钱了，而且是源源不断，这种老人如果拿了保险公司的抵付金以后，再到银行存起来，就是想不开的老人了，你只要把身体养好了，下个月钱就来了，你还存什么钱呢？也要学月光族，月月花光，下个月钱又来了。根据国外统计，用了反向抵押贷款的老人一般比正常的要多活两年左右。李岚清同志听说我这个产品以后，他说了一段话，他说他看过一个法国电视剧，一个法国老太太入了这么一个保险，结果老太太活了100多岁，把两个基金人和一个律师都给熬死了，这个老太太就是不死。第三个是增强生活自信，保持社会尊重。人老了不仅需要钱，还需要社会尊重。不光是年轻人需要尊严，老年人更需要尊严。但是人老了没有钱就没有尊严，住个院还得看医生和护士的脸色。以后老人有钱了，一个月多拿好几万块钱，儿子和儿媳妇看你的时候，你就塞给他五千块钱，下个礼拜儿子没有空了，儿媳妇带着孙子来看你。

第四个好处是保护弱势群体，有利于社会稳定。反向抵押贷款关注的是高收入群体，但是富人和有钱人的特点就是有钱，不需要你反向抵押贷款，是中低收入者但是有房产的家庭，这种产品自然的有一种向中低收入群体倾斜的倾向。民政部前任的一位副部长曾经问我说孟董事长你的产品很好，但是你的产品是给有钱的人，他说我管的人你管得了吗？我说你管什么，他说我管低保。告诉他说管得了，我给他讲一个上海发生过的一个真实的故事，是浦东电视台报道的一个七旬老人状告子女的故事，他一生没有生育，养育丈夫的一子一女，老爷子死了以后给他留下了25000块钱，他的子女都下岗了，把这25000块钱都骗走了，这个老人一怒之下把这一对子女告上了法庭。小叔子说这个钱是留下给我嫂子的。

上海东方电视台介入了，很煽情，一看这个节目很有意思，一个老人被子女抛弃，告上法庭，多热闹啊，电视台想夺眼球，就拿着电视镜头去拍，透过电视镜头大家看到这个老太太是一贫如洗，什么都没有。但是同样，透过电视镜头，我发现的却是另一番景象，原来老太太在浦东有一室一厅的房改房。我问我上海的总经理，我说浦东一室一厅值多少钱？他说值一百万。原来杨老太太是有着一百万身家的富婆啊，就这么一个富8/39 婆为了两万五千块钱把子女告上了法庭，如果他有了反向抵押贷款，老太太一百万房产抵押到里面，每个月可以给她8000块钱，8000块钱对一个老太太还愁什么啊，不光是自己衣食有靠，还能拿出一部分钱来接济这两个子女，那时候这两个子女肯定会争着叫妈了，和谐社会就是这么建立起来的。

第四个是实行遗产税后可以依法避税。贫富分化日趋严重的国家不能够没有遗产税，如果有了遗产税，这套房子你想留给子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遗产税。但是入了反向抵押贷款，这套房子就不用交遗产税了，因为老人在他生前就领光了他在房产里的全部，这他房产已经归社会了，不再归他自己了。不管他是活的长还是活的短，老人走的那天就领光了全部，就是命来该有的，他都拿走了，剩下的不归他了，归别人了，归社会了。这样房子就可以依法避税了，不入的资产还是要交税。

有人说这么好的产品是我们夫妻两个共抵一套还是各抵一套啊？是各抵一套好，因为很多人都是有两套房子。如果两个人共抵一套的话，保险公司还是要按年龄小的计算，而且还要按照生命长的计算，还要加一个死亡的系数，这样每个月得的就是少，一个人抵押一套就得的比较多。特别是如果两个人押一套，现在中国老夫少妻盛行。

对社会观念的影响，第一是中年人，可以放心花钱不必攒钱养老。扩大消费有利于经济发展。第三个好处是可以反腐败，59岁现象说的是一些官员在临近退休的时候，对未来生活预期不良，为了保持住自己的生活水平而做了一些有损党和国家的事，一旦被捉不仅毁了自己的一生，还为执政党带来了名声的损害。田凤山这个人是国土资源部的前任的前任的部长，他受贿了500万，他有一套房产是800万，他为什么为了500万的受贿断送了自己的名声呢？不就是因为没有入我这个反向抵押贷款吗？所以，如果有了反向抵押贷款，按照中纪委的同志说，至少有一半犯罪的干部不再犯罪了，我说怎么有一半呢？他们认为有一半压根儿就是坏人。

现在人的新观念是人生最大的遗憾是人死了钱还没有花完，人生最大的悲哀是人没有死钱就花完了，我讲了五年了，去年被赵本山给剽窃了。

保险业在中国还是远远落后于发达国家，还是因为我们缺乏创新能力，现在是一张保单卖全国，整天打电话追着你让你买，实际上这些产品都不好，我们现在最怕就是接保险人的电话，先生你买保险吗，小姐你买保险吗？把这个很好的产业做成这样了。这么好的产品为什么保险公司不推进呢？第一个是害怕房价下跌。第二个担心是说土地到期，土地70年，到时候怎么办呢？物权法这几年也设立了，说土地使用权可以自动续期了。第三个是保险公司不让投资不动产，现在也可以投资不动产了，当然法律制度有待细则的出台。最后一个担心说中国老人都愿意把房产留给子女，很多老人有两套、三套房子，中国有10%的老人是没有子女的，他们靠谁来养老呢？子女养老肯定是达不到，而指望子女养老在现代社会中也慢慢的成为了奢望。

中央电视台一调查说有一半老人愿意选择以房养老。现在我们要分析我们应该在儿女养老和票子养老的基础上为老年人提供一个以房养老的条件，让他可以选择。正因如此，所以我幸福人寿在成立的时候就引起了社会的热烈的议论，希望我们能够尽快推出这种产品。如果有了这种产品，人生养老的三个需要里有两个就可以通过这个解决了，老人可以自己给付自己了，第二是起居照料可以解决了，第三个是亲情关怀就可以了。

这种产宾被厉以宁教评价为四种功能，其中住房的养老功能就是厉以宁教授概括出来的。这种产品的实行不光是需要保险人努力，还需要开发公司的努力，因为评估、管理都需要保险公司。我们的利益就是要建立和谐社会，老有所得，病有所医，老有所养，住有所居，学有所教，这些都可以解决。

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我们的目标是建立和谐社会，我们的做法是要创新，通过创新，包括金融创新来实现以房养老，我讲完了，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：刚才孟总讲的特别生动形象，下面阵阵掌声。下面我来讲一下我们做老年地产和老年建筑这方面的研究。

我今天讲的内容有三个方面，第一个是养老居住需求和养老地产的概况。第二个是养老居住产品类型和设计要点。第三个是养老建筑设计实践的案例。

刚才王司长讲了我们国家的一些养老的状况和出台的一些政策，我们了解到咱们国家2006年提出了一个基本的养老方针，就是以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，我们就称之为9073，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过社区照顾养老，3%的老人是入驻养老机构集中养老。

我们看一下现在国内的养老建筑的类型，如果按照9073分类的话可以看出三大段落。这里面我们可以看到居家养老是可以造一些适老化的普通住宅，还有老年居住社区和老年公寓。社区养老提供的是一些服务，老人的配套社区里面通过享受社区的照料，同时住在家里，但是由社区提供服务。机构养老指的是有政府的，也有企业的，公共福利院、私立老人院，老人护理中心等，老人住在机构里，过的是一种集体生活。

总的来说方向就是健康老人基本上是居家，在家里养老，而如果身体条件不好，需要护理多的是进入机构进行养老，大概是这么一个方向。

从我们的调查中可以看到，现在多数的老人希望在家里养老，有85%的老人表明了有这样一个意愿，有6.69%的老人希望住到机构。在养老住宅这个方面，有很多的发展的前景，从发达国家的养老上来看，因为他们有一个循环的过程，发达国家也经历过首先是先建医院，很多人老在医院排队，所以建了很多医院。后来觉得建太多医院是特别合适，因为政府付出了很多的资金，很多老人的身体也不是病多特别的紧急，是一种慢性病，长期住在医院里占了资源，所以就做老人机构的设施。后来发现其实这也不是特别合适，因为很多老人住进老人设施，不喜欢这种生活，还不是很适应，所以希望在家养老，西方一些国家已经从医院慢慢回归到家庭社区养老了。

我国本来就有这种传统观念，就是天伦之乐，愿意跟家里人在一起，这种情况下我们自然的就从社区养老开始，我们就不用走弯路了。住宅建设今后肯定会蓬勃发展，但是养老设施也不是说不需要了，因为这些数量也远远不够，还是不能满足需求。国际上的入驻养老设施一般占老年人口的4-6%，我们国家是占到了1%点多。

目前我国的养老地产存在哪些问题呢？首先是开发档次比较低，配套和服务的设施有限。以前专门为老人设计这方面做的还是很不够的，也没有什么经验。此外产业规模小，产业链整合度低，老年的一些设施和设备这些东西都是很缺乏的，也不专业，这方面产品也特别少，比如说扶手啊什么的都是特别少。缺乏全过程的开发经验，把国外的东西直接搬来又水土不服，这个我们自己也比较明白，我们也借鉴了日本或者是台湾、美国的一些经验，我们感觉到有一些东西也不是可以直接照办过来的。日本政府接入的也很多，给了养老很大的支持。但是我们国家的这些政策还不能马上下来，所以我们直接学日本的小规模、多功能的养老设施恐怕也不是就能马上搬得过来的。

缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够。我们认为对有钱的老人进行一些产品的开发，老人的情况非常的复杂，年轻一点的老人身体非常健康，老了以后就会身体不好，需要照护了。今天他比较健康，你就觉得他住的非常的合适，明天他摔一跤，需要护理了，但是又满足不了。有一些政策虽然已经想起来了，但是还不能完全落地，特10/39 别是一些法规还不是很细致，有一些东西在适应性上还差一些，我们在设计当中也是有所感悟的。从这一点可以看出，我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。

我们看一下婴儿潮的现象，就是人口的高峰在哪些段上，第一代婴儿潮是1949年左右出生的。第二代是文化大革命期间。第一代婴儿潮生的80后也是一个小的婴儿潮。1949年左右这一代即将步入老年，和80后年龄段的人要考虑购房和养老的问题，两代人怎么样共同购房，这个是值得我们关注的。

养老居住模式和社会背景的关系。首先是时代背景催生了迁居养老。首由于人口流动，因异地求学、救治带来的两代分居，可以看到被访者当中很多人现在都是跟父母不住在一起，但是由于独生子女的政策，其实父母的养老子女必须要承担，他们也想到肯定要把父母接过来，他们老想着给父母买一个房，有这样的一种想法。父母也想着来帮着带子孙，两代有一个需要就近居住的要求。还有就是家庭小型化带来的问题，希望有第二套、第三套房的刚需，现在年轻人比较独立，老人也是这样的，让他们在同一个屋檐下住着也是很不方便的。想把父母接来，也不想住在一个屋子里，一个套型里，可能是希望分成两套，第二套、第三套的刚需显得非常的明显。

两代家庭的居住联盟。最近这一段尤其表现出来了，现在的房价非常高，80后想买房子其实已经变得不像以前那么容易了，原先是父母帮他付了首付，他自己可以来还贷款，但是现在恐怕连还贷款也有一点困难了，父母还得帮他多出一点钱。所以现在买房子的时候，父母的砝码加重了，对房子的拥有程度也比较高一些，两代又必须在经济上相互扶持。

还有就是就近居住的要求，传统观念和独生子女政策的影响，使育儿养老的问题必须是由全家人的共同协力一起完成，需要各自独立，又希望相互能够支持这样的一个居住模式。多数家庭希望在同一个城区或者是社区居住，可以节约时间和生活的成本。这张表感到，选择与父母居住的关系，有83%的人都希望住的近。老人特别希望看护第三代，和小孩在一起，活的特别的高兴，这种情况是各个地方都可以发现的。希望就近居住，一个是可以互相帮助，另外一个在经济上也可以相互支撑和节约生活成本，省得年轻人到了周末跑到很远的地方看父母，希望就近居住。

养老模式和经济能力的关系。老人的消费能力消费意识已经大大提高，特别是改革30年以后，到今天很多老人其实已经享受了改革开放的成果，经济能力也可以达到一定的水平，足以支撑他自己的独立生活。他们追求自由自主的晚年生活。有一些老人也照顾到年轻人的情况，现在就把城里的房子换掉，到郊区去居住，希望生活在风景非常好的地方，把城里的房子留给子女，方便他们工作和就学。老人或者是把自己的房子出租，来增加一些收入

此外，以房养老也是一个特别重要的方法，解决养老资金的来源，刚才孟董事长讲的非常清楚，可以用银行的返回房屋租金，倒按揭的形式。时代催生出一批富裕的老人，老年群体的居住也希望细分，需要多元化的老年社区形式，怎么样的多元化的社区形式呢？我们可以看到我们研究了一下，当前老年人居住的社区建设有什么样的类型，可以从两个方面来看。

第一个方面，地段区位来分，还有一个是从建筑类型上来分。首先地段方面有城区型、景区型还有气侯区域型。在城里住着有时候更需要的是护理，如果健康可以到郊外去。郊区是用地比较宽松，房价也低一些，可以建一些大型的或者是低密度的老年社区，当然也可以提供混合居住的社区。景区型是景观环境非常好，可以做渡假养生的老人公11/39 寓，强调自然生态和休闲娱乐。气侯区域型是指有特别好的资源环境，实现候鸟式的养老，比如说海南、云南比较好天气的地方，老人可以进行候鸟式的养老，每年去住一两个月。

我们可以分成专门型，就是专门向老年群体这样的社区，比如说北京太阳城、东方太阳城(论坛新闻)，这些都是专门面向老人的。也可以是混合的，有年轻的人和老人一起居住，这样的社区也是非常受欢迎的。嵌入式是普通的住区当中插入多种的老年设施，比如说老年公寓，专门的老年户型，日间照料中心，活动中心等。

我们曾经研究过北京市的老年设施的分布和类型，在这个地图上把这些老年社区都点进去，大表是代表人数床位多的，小的是代表人数床位少的，蓝色的是代表私人企业开办的，红色是国家开办的。不一定统计的非常准确，但是可以看出这个密度。我不仔细讲是什么年代，怎么造的问题，我们可以从这几个方面考虑一下我们今后要选择在什么地方建设老人院，跟区位是不相同的。

比如说近郊区，现在可以盖很多的商品住宅，在这个其中我们应该配件老人的住宅，或者是建设中等规模的专门的老年人社区。建城区二、三环以内的，要建大量的老年社区不是特别的现实，应该插建或者是配建老年服务设施。昌平、怀柔这些地方有很好的环境资源，可以建设高档的老年人公寓或者是老年人住宅，也可以开发一些休闲养生类的产品。旧城区现在主要是嵌入一些老年人的服务设施，或者是对旧的住宅实行适老化的改造。我们对80岁以上的老人进入家庭，给装上扶手这类活动已经都展开了。

在开发的时候，我们要考虑的是很多的因素，比如说土地的价值、景观的资源、交通的距离，特别是医疗条件要比较好，老人最关心的就是跟医院就近的关系，有一些时候也是把医院的分院搬到那边去，或者是请医生到那边定期去进行门诊。

这张表我们研究了一下根据护理程度和经营难度的两个维度来看的，这边是护理程度低，这边是高，这边是经营难度和易，有一些像林总关怀、老人病医院暂时还不是开发商主要的方向，应该去做一些跟住宅比较接近的，比如说老年公寓，老年社区，老少户两代居，在一般的住宅上进行改造或者是加深，专门适合老年人的就够了，这个并不是非常的有难度。

养老社区未来的发展、建设方向，首先应该注意实现多元化、现代的复合居住功能，纯老年人社区建的特别多也不是特别的合适。第二要配备完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统，医疗对老人非常重要，特别是紧急救护。第三个要拥有丰富的，满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施，老年人到了晚年了，希望自己健康的活下去，有很多的时间需要进行锻炼，对自己的疾病进行康复，这些设施应该配套的比较多一些。还有是营造方便学习交流的，跟上时代要求的环境和设施，因为很多老年人不但是经济条件比较好，还需要继续学习，继续深造，这种设施里头也要含有这样的功能。这个就是美国的一个例子，他们是把老年人公寓建在大学的旁边，要求这些老人必须要有一定的学历，这些老人可以到大学里去学习或者是去讲一些东西，实现老人老有所为的理想。第五个是具有符合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我的价值的实现。刚才说的可以到大学里讲课，可能就觉得特别精神，后来这些老人当身体较为健康的时候，我们觉得老有所为的事情变成了他第一功能了，他只要老有所为了，身体也会相对健康一些。

我们研究的主要的方面，就是老年人居住产品类型和设计要点。

作为一个小区的规划的示范，这个小区中应该怎么样配套老人设施，怎么嵌入进去，保持可持续的居家养老。这里面我们拿小区的规划来做例子，这样的一些楼栋，可能是在三单元的地方做成老少户，也可能在楼栋的一层专门做老年人户型，因为进出比较方便，12/39 轮椅什么的也可以很方便的进出，给提供一些底层花园等等。比如说孤独一个老人或者是需要别人照顾的可以放在底层。还有老人公寓，老人公寓，社区里加入老人公寓也是大家所希望的，我们在上海一代调查过，很多老人提出了这样的情况，说我不一定非得跟小孩住在一个房子里，比如说三居室的房子里，我宁愿在小区里有一套公寓，小一点没有关系，我可以替你接送孩子上幼儿园，等着你回来我把饭做好，你吃完以后把孩子带走，这样老人也可以自己独立的生活，晚上还有自己的空间，而不是在一个房子里面彼此看着非常的小心注意的，老年公寓也有一定的市场。

托老中心，这个小区里我觉得应该配置，可以跟幼儿园接近，或者是跟幼儿园在一个建筑里都是可以的，管理也比较方便，一套管理人马就把幼儿园和老人活动中心都(论坛新闻视频)管了。接送小孩和老人都是一块了，接送完小孩把老人也接回来了，这样也很方便。一个社区里怎么样插入这样的老人的设施设备，有的人觉得只能盖老年社区，或者是老年到底有什么类型我们不是很清楚，我们可以分成四类到五类的设施可以插入进来。

老少户的单元设计，老少户是怎么样的呢？像这样一个单元，这边是子女套，是两室套，这边是老人套，一个是单室的，或者是两方的老人都要住在一起，就可以买两个小套，和两室套合在一起。我们把走廊做了一些处理，门的位置可以在不同的位置上有开启的可能。走廊里面这个门可以在这儿设置，可以在这儿设置，有三种设置方式，可以使套型有灵活可变的可能。设置在这个位置上，其实A2、A3和A1就是一家人，可能是子女和两方的老人住在一起，成了一个大户型。我设置在这儿，这个户型我可能是没有买，或者是出租出去都可以。如果设在这儿，比如说老人不在，这两套都出租了也可以。

我们想说的是我们只通过把门的位置换一下，设立不设立这个门使这个房子就有多种变化的可能，这样的话我们做产品类型的时候相对放松。

还有一种就是短外廊式的住宅。电梯对老人很重要，如果有这个短外廊连接以后，就有两个电梯，万一某一个电梯检修或者是有问题，他可以上另外一部电梯。短外廊里面这样的户型老人觉得很好，特别是卫生间，他觉得就应该对着廊子，我们问他们说，他们害怕出事的时候没有人知道他们是怎么回事，就是希望能够呼救。

郊外的风景区可以盖一些住宅像别墅，但是不是一家人住，是几位老人一起来做，或者是单位购买了一套，一家人一起来，或者是几个人一起就伴来的形式会好很多。

结伴式度假我们也做了一个分析，觉得很好。到这儿来住几个星期或者是几个月，他们个人来的时候觉得比较孤独，我们清华的教授就是几个教授都在那儿买了房子，或者是会员制的，大家结伴去养老，那才比较有意思。可能是个人的房间都有起居、餐厅大的空间，但是可以有一个共同的空间。他们平常自己在房间里住着，有可能白天到这儿来活动，通过公共空间使老人相互认识，他们到这儿以后活动的比较有意思，要是住旅馆的话，就觉得养老的方式对他们来说不是很合适，觉得很孤独，这样的话使他们能够更多的在一起活动，相互认识。

还有一种就是自立和护理相变式的养老公寓。老人的身体是会变化的，今天是很健康的，明天可能会出现卧床的情况，需要轮椅了，但是这个建筑如果没有办法适应他的话，对他很不方便，让他搬走，马上离开也是非常困难的。这几年我们都是健康的，可能是过三、五年以后就不健康了，怎么适应呢？比如说这个就像我们平常的单元式的房子，我们过了多少年以后，我们要求它或者是有这种需求的时候，我们可以让它变成了像护理单元，比如说这边全变成了一间一间的护理房间，有公共的活动还有管理室，有13/39 公共的洗浴和卫生间，我们可以动作非常小就可以变为另外一种形式，可以互换，适应老年人生活习惯的变化。

下面举一些室内的例子，这是我自己家，这是起居和厨房的关系，我们希望起居和厨房之间是用玻璃，使得两方视线上可以沟通，如果在厨房里做饭，外面有一点什么事不知道，所以到了老年以后，相互的关照就特别的重要了。门厅要比较亮，鞋柜的设计也要适应老年人的要求，还有完善去上厕所，通过扶着台面去厕所比较安全，扶手的设置也是很重要的。

住宅卫生间里面，这是一张日本的照片，他们的老人公寓做的非常好，有扶手，有紧急呼叫的系统，包括卫生间的水池可以坐着洗脸等等，这些都是保证安全，并且是干湿分区。厨房的设计，像一些公寓里面我们也用不着非得做一个非常大的厨房，大家注意必须要用电的炉子，不能用明火，因为用明火有时候比较危险。

下面讲一下老年建筑设计实践的案例，这里面我们举了一些案例，政府出资建的一些老年福利设施，有西藏和河北。

这是西藏拉萨城关区的社会福利院，前两天我也去讲了一下关于福利设施应该怎么建设。这是政府城关区出资建设的，有150个床位的老人院，其中有五保户70多人，还有一些自费老人。建在旁边的一个村子里面，旁边都是藏族的农居的风格。旁边有古树林、转经的塔等，地段条件非常好，我们把它也建的跟民居长的差不多形式的样子。首先我们到西藏市区老人居住的地方或者是老人院里面去调研，他们的民族特色非常清楚，他希望把床都摆的靠近窗户，我们觉得这个很奇怪，因为我们平常都觉得窗户跟前比较冷，西藏的温差也比较大，但是西藏一个特点就是白天的太阳非常好，把被褥都晒热了，晚上虽然没有暖气，但是屋里也很暖和，所以床都摆在窗边。另外他们都供奉着佛，必须要在屋子里有佛龛，所以这是民族特色的特殊的需求。

我们觉得每个地方气侯条件和老人的生活习惯是不同的，老人的客户群要细分，根据特点去做设计，如果你仅凭着想象，很多地方是不适合老人生活的。这个地段我们注意尊重周边的环境，地貌。总建筑面积是5000多平米，容积率是1.2，这是一层的平面图，可以简单的分析一下，这里绿色的都是房间，这部分是五保户的，这部分是自费的老人。最重要的我们通过调查感觉到跟社区的互动是很重要的，我们可以看到在周边这些地方，沿路都设计了公共的场所，比如说茶室，就是可以转完经到这儿休息，公共浴室也可以对外开放，村子里的人也可以到这儿来洗澡等等。如果政府建造完，由政府包下一直管这些，也是不合适的，这样也不是特别容易可持续发展的。通过我们调研感到，村民们也愿意参与这样的活动，也愿意到这儿来跟老人有一些共同的活动，我们把这些公共活动室对村民开放，有时候收一点费也可以帮助老人院持续的经营。

这是我们设计的立面，保持了西藏传统民居的风格，树林全都保留下来，这里面分别做了几个院子，看起来比较亲切，保障日照。这是保留的一棵古树。

第二个例子讲一下河北中捷民政事业服务中心，总面积不到两万，有300多张床位，他们要求是五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院和老年公寓。中间是一个服务楼，把两边衔接，分几期，后面这期持续往上增长，前面是第一期的开发。中间是光荣院，光荣院是原来退伍军人，有残障的功臣住在这个地方。后面将来会开发一些老年住宅以及护理的建筑。这是整体的鸟瞰图，这一部分是老年公寓，这一部分是国家出资办的孤儿院、残障老人的服务中心。

这里面是老人公寓的平面，这里面也吸收了国外的一些先进经验，包括管理在这里怎么样形成，我们也考虑了设计的要点。这些房间都是老人的房间，可能是双人间和单14/39 人间，到了边上由于窗户可以开得比较多，我们做了套间，我们当地调查，有一些人有一定的经济实力，他们希望要一套房子，这里面可以夫妇分室，做一个两室户的房间。这样的一条腿都有一个服务中心，有一个服务站，可以服务的比较方便，里面还有公共的小厕所，每间屋子都有卫生间，还有服务台还有仓库等等。中间这一条是公共的活动中间，每一条都有专属的活动空间，包括餐厅，可以在这儿就餐。这边还有一个总的服务台，可以管理公共服务的空间，管理人员的劳动的时间段的不同，希望可以节省时间，这是非常重要的。这是外观的样子，目前地方政府可能很多地方都要求建设老人院，我们也希望作出典范。

目前我国面临严重的老龄化的国情，并且发展速度非常快，希望社会多方面的解决养老居住问题，养老地产现在刚刚开始，如果能够有一个健康的发展的话，会起到一个很好的作用。同时现在地产项目虽然大家都想富，可是经验也比较少，特别是全过程的开发已经建成了这样的例子，下午有台湾、日本和咱们国内的一些嘉宾也会讲一些经验。老人建筑设计希望人性化、精细化，这个地方我们想象的比较简单了，觉得有一个无障碍的通道就可以了，其实不是的，还有更多的细节，希望大家能够了解和关注，有爱心才能把这个建筑做好，今天我就讲到这儿，谢谢大家！

下面有请清华大学老年研究中心裴晓梅老师演讲，他是美国德克萨斯大学老年教育研究所客座研究院，主要研究中国老年人口医疗改革和社区发展，裴老师用社会学的角度给我们讲一些内容，有请裴老师！

【裴晓梅】：大家上午好！我今天想从人文的视角讲一下老年型社区的建设及其问题。今天的中国以老年人为目标群体的房地产项目在大城市的郊区迅速扩张的势态是有目共睹的。这些4项目多为参照国外退休社区模式的高端老年住宅，建造者意在为富裕起来的城市老年人打造服务周到的社区。老年人群体规模迅速的扩大，这是一个现实，和城市人口消费模式的变化又使得越来越多的地产企业投资于高档老年住宅的开发中。另外还有一些规模较小的老人住宅项目，使开发商看准了老年增长的趋势，旨在尽早加入到老年市场当中来。

在以人为本和和谐社会发展的目标指引下，一些地方政府也在把建设养老设施放到了治理的日程上，在一些城市不难发现一些政府主导的老年公寓和养老院的兴建。老年住房市场的兴起反映了政府和市场对老年人生活照护、服务需求的重视，也反映了当代中国人在决定晚年居住方式时有了选择的空间，这无疑是一件值得庆幸的事。

另一方面，我们也看到目前老年住宅市场的发展存在一些问题，首先是住宅形式比较单调，除了比较高档的老年公寓就是相对简陋的养老院所，处于平均收入水平的老人要选择既能支付得起，又能满足晚年生活需求的居住环境也不是那么容易的。其次是现有的老年人住宅与养老服务的实际脱节，尽管许多新建老年公寓冠以养老公寓的名义，由于对老年人生活需求并没有真正了解，所提供的服务缺少针对性和连续性，对于入驻的老年人而言，所谓的服务也多有隔靴搔痒的问题。由于缺少专业的管理人员和服务人员，入驻的老年居民仍然难以得到有质量的服务，中国老年住宅市场的发展刚刚起步，出现上述问题并不奇怪，要使这个市场健康、持续的发展下去，除了潜在的消费者数量的增加和消费能力的增长因素外，还需要对消费者的需求进行更深刻和精细的研究。我们要了解老年住宅市场中现有和潜在的消费者的特征，特征形成的因素和特征对居住选择决定的影响，只有如此，企业才能开发更适合老年人居住的居住产品，政府才能对此行业的发展进行更有效的规范，老年个人才能可能获得真正意义上的适宜居住关系，并因此而提高晚年生活质量。

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首先，我们要清楚中国老年人这个群体是一个在年龄、经济状况和身体状况方面高度分化的群体。这种群体分化影响着老人们的居住选择和消费，无论是市场开发还是政府住房规划，都应该关注老年群体特点，在中国我们看到受现有政策的影响，通常把60岁以上的人划分为老年人。我们审视现在的人口结构，所谓老年人既包括60多岁的人，也包括80、90甚至是100岁的老人。同为老人，60多岁的人和80多岁的人在生活状态下是有明显差异的，不同年龄层次的人对居住环境有着不同的需求，一个60多岁退休不久的老人很可能身体依然健康，不但生活能够自理，还有能力照顾子女和孙子女，如果他的住房得到改善，并对现有居住环境十分熟悉，则此刻他更换居住环境的意愿并不十分强烈。

对于70多岁的老人而言，生活照料开始，成为选择居住环境的影响因素，即使是身体健康者，随着视力和听力等身体功能的下降，也开始希望居住环境中有人陪伴，这时候的老人或是考虑住的离子女近一些，或是住到有人照料的环境中去。

80岁以上的老人往往是需要人陪伴生活的，不仅仅是因为身体功能弱化了，还有一些人患有不同程度的慢性病。此时的老年人一半的人口已经处于丧偶的状态，如果所居住的社区有相应的服务可寻，这样是最好的选择，如果没有相应的服务可寻，子女又没有办法照料，可以选择一个可以提供设施的社区。不是所有的老年人都需要更换居住环境，也不是所有的老年人都有更换环境居住的意愿，老年住宅消费者的消费动力更多来自于需求，而需求会因为年龄差异而不同。

另外一个差异，表现在老年群体当中的收入差异，收入水平的分化。因为老年人作为住宅市场的潜在消费者，受到收入水平的限制，一般来讲，老年人的潜在收入来源包括社会养老保险，离退休金，资产收入，工作薪酬以及来自子女的定期供养金。中国城市大多数老年人都有社会养老保险收入和离退休收入，只有少数人，多于女性老人和高龄老人没有收入，有固定收入的老人虽然衣食无忧，但是社会保险收入不足以使这些老人有能力购买有质量的老年住宅，除非子女可以提供相当部分的资金。

如果我们把老年人的收入分成五等分，我们可以看到80岁以上的年龄组的人，这些人当中低收入的人所占比重要远远大于低收入者在60多岁和70多岁年龄组所占的比重，显然年龄的增加，老年人的收入局限也会越来越大，住房的消费能力也会降低。一部分年纪较轻，身体状况较好的老人在退休后还有机会继续参与生产性的劳动，在稳定的社会保险收入之外还能获得一定的劳动收入。这些人作为住宅市场消费者，或许更愿意把住房作为投资，购买能够用于出租的普通住宅，而非老年型住宅。而年纪较大，收入水平在平均线下的老人，不用说消费老年公寓，如果没有政策的支持和子女的帮助，甚至连入驻普通养老院的愿望都难以实现。

在照顾需求方面，老年群体也是分化的，因此，老年人居住环境的选择在多数情况下是受照护服务推动的，个体衰老主要表现在两个方面，认知和肌体的衰老，首先是认知方面，随着年龄的增高，老年人的短期记忆能力有所下降，大脑容易受环境的干扰，这就是为什么老年人更容易陷入困惑状态，在学习当中老年人需要比年轻人花更长的时间消耗信息。现在的老年人一个最大的恐惧就是认知能力的丧失。这种状况在一开始的时候表现非常的微妙，并不明显，随着时间的推移症状会越来越明显。处于这种状况的独居老人随时都可能遭受到伤害，甚至是生命的危险。老年人口失智率随着年龄的增长而上升，目前我国没有这方面的统计，以美国为例，60岁以上的人口中约有5%的人处于不同程度的失志状态。衰老的另一个特征表现在身体方面的变化，视力、听力的下降，骨质疏松在老年人的身上表现非常的多，这些因素都加在一起，对老年人很容易造成伤害，对老年人而言，问题不是摔倒，而是什么时候摔倒和摔伤的程度。有三分之一的女16/39 性和六分之一的男性有胯骨摔伤的经历。此外，85岁以上的老人发生致命事故的情况是60-70岁老人的四倍，除了摔伤造成残疾外，老年人，特别是75岁以上的老年人当中许多人是关节炎、高血压、中风后遗症的慢性病患者。

我们看慢性病在不同年龄组的分布，60岁以上的老人中四分之三的人患有慢性病，而80岁以上的年龄组中，这个比重已经比80岁以下年龄组的患者比例高出了10个百分点。这个十分明显的差异暗示，高龄老人对特殊居住环境的需求比低龄老人要大得多。慢性病的后果极易导致老年人的失能，无法独立生活，需要人在身边提供日常基本的生活照料，甚至还需要人长时间的提供护理和看护服务。

当然不是所有的老年病患者都不能生活自立，即使是带病的状态下，绝大多数的老年人还有较好的日常生活能力，总体而言，90%以上的老人都有较好的生活能力，只有4%的人生活能力差，需要依靠别人的帮助才能生存。3%的人日常生活能力属于中等水平，需要某种程度的外部帮助维持日常生活。在这里我们再看到年龄对需求的影响，80岁以上的人日常生活能力较好者所站得比重比80岁以上的人所占的比重低18个百分点。随着年龄的增高，老年人的日常生活能力呈下降趋势。

较早进入老龄人社会的国家已经有一些研究，随着年事的增高，人们不得不尝试适应心里和身体能力的变化，适应的办法就是把时间和精力集中在习惯了的活动类型上，这就是保持生活的连贯性，测量生活连贯性的重要指标就是是否在同一个时间，同一个地方长时间居住。当高龄老人不得不更换居住环境时，通常是为了生活的更方便，更有利于延长独立生活的时间，更有利于在有需要的时候获得必要的照顾和服务。由于大半生都是在拥挤和简陋的住房中生活过来的，晚年改善住房条件的愿望十分的强烈，但是一旦经济条件允许就会追求宽敞一些、现代一些以及环境优雅一些的住房。因此单纯改善居住条件的角度出发，不难断定老年住宅是一个潜在的巨大市场，然后中国的老人和其他国家的老人在照护需求方面没有什么不同，在选择晚年居住环境时，除了改善硬件环境以外，最关心的还是是否适合养老，就是所选的这个居住环境是否能够满足生活照护的需求。

如前所述，老年人的需求是多样的，满足这个群体的需求是件不容易的事情，目前已有的住宅产品设计在满足老年人独立生活需求方面做了许多的尝试，高档的老年公寓和老年社区就是属于这种尝试的，老年院所的建造开发者代表了对老年生活照料需求的关注，他们意识到老年居住和老年生活照料服务之间的关系，对于那些完全不能自理，身体脆弱到需要全天候照料的老人，除了家庭照料以外，现在也有了选择老人护理院的可能，尽管设施还不足。

可以看出住房市场已经把老年人按生活自理程度分为三类：独立自理型、半自理型和完全不能自理型。并根据这些情况，为身体能够自理的老人建的老人公寓，为需要照料的老人建的养老院和为生活完全不能自理的老人建造的护理院。现实的情况是，这三类类型并不十分清晰，有一些护理院并不一定容纳完全不能自理的老人，少数养老院也为不能自立的老人提供服务，在一般的老年公寓中半自理的老人都很少见到，老年公寓所提供的目前更多是一个免于孤独的生活环境，一个万一出事能够及时获得帮助的许诺。应该承认，住房市场为今天的老人提供了比以往更多的选择，问题是当一个老人经历所有上述三种情况时，这样的居住分类就破坏了他晚年生活的连续性，现实生活中一个老人的晚年生命历程极有可能是从生活完全自理到完全不能自理的过程。在不断变迁的居住环境的过程当中，老人不但总是处于一种适应新的环境的不安全感中，而且需要被迫丢掉和自己生活息息相关的物件和情感记忆。这说明了现有的老年居住安排在人性17/39 化设计方面还有巨大的改善空间，这需要市场开发者们的努力，也需要城市规划者的关注。

在创造适合老年人生活城市社区当中，我们需要做些什么事情呢？做事情之前有一些人文方面的原则要达成一些共识。首先我们需要认清满足老年人住房这件事和照护老年人生活，和维护他们的健康，这几方面的需求要同时得到满足。

在规划当中，要注意到养老院和护理院等设施的目标是满足一部分老年人的需求。大多数老年人是有能力和意愿在自己的家中或独立，或与家人在一其渡过晚年的，全面的、多样的、有质量的社区服务可以帮助他们实现这样的一个愿望的。

这种共识有助于把现有城市规划中对养老院所和养老公寓建设的关注转移到社区建设的关注来，在城市社区建设中，有许多需要考虑的问题，针对老年驻所需求，要考虑三点问题，一个是养老里面的倡导，连续照顾服务体系的建立，以及老年服务产业的发展。首先是就地养老的问题，其实对于中国老年人而言，就地养老从来都是一个现实而不仅仅是一个理念，传统社会的中国老人除了就地养老没有其他的方式，现在大多数人也没有轻易放弃自己熟悉的环境，近些年来，在一些有意无意的误导和推动下，公众印象中似乎老年公寓大有代表未来老年住房发展的趋势，而迁居老年公寓也确实成为有经济实力的人追逐的一种时尚，其实这种印象未必经得起时间的考验，在人口已经老化的社会中，老年人口中居住在养老机构的比重一般会维持在一个社会的老年人口总数的5-6%左右，有人会说，因为中国的计划生育政策是未来老年人家里没有子女可以提供照顾，所以入驻养老设施必然成为趋势。事实上，不仅中国的老年人将没有子女可以依靠，许多发达社会的人口做已多年处于低增长和负增长的状态，依靠子女照料已经成为奢侈的想法，但是这并没有妨碍社会大多数老年人在自己的家里渡过晚年，只是在特别高龄或者是有特别需求时才选择入驻养老机构，之所以会如此，是因为住房不仅仅是一个居住的地方，还是一个独立的象征，家庭聚会的焦点，幸福记忆的源泉，与邻里和周围社区关联的纽带。

对于老年人来说，年龄越高，住在自己所熟悉的驻所就越发重要，因为家是一个人在社区中位置的主要表征，外观可以说是自尊的来源，内涵集中了生活的意义。

其次，如何实现就地养老的问题。在现代城市建设中，实现就地养老，就需要把城市、社区建成一个适合老年人居住的地方，一个能够维系居民生活连续性并提供安全感的地方，一个在人们身体发生变化的时候，满足他们变化需求的地方。比如说住房设计、装修和改造提供更多的坡道、宽道，以便轮椅的通过，安装结实的扶手等等。当然老年个人是否有能力重新装修其住房，以及是否应该为低收入老年人的住房改造提供公共财政支持，则是随着而来需要考虑的问题。

再如失能会导致对居家服务的更多的需求，在独立生活的高龄老人中需要日常的照料，对于需要照料的老人，现在绝大部分的照料是由家人提供的，只有少数老人雇佣保姆和小时工，社区建设当中应该设计诸如日拖照料、膳食提供和活动中心等满足居家老人需求的服务，减轻家人照料的负担，提升老年人服务的专业化程度，促进老年产业的发展。就地养老还需要考虑建设一个提供不间断照顾服务的社区，何为不间断照顾服务的社区呢？如果我们简单的看一下这个社区的话，就是说这样的一个社区生活的老人从60岁到90岁，甚至是100岁，晚年生活的各个环节都能在一个社区当中得到满足。一个60或者是70多岁的老人日常生活能力还很强的情况下，他所需要的是在生病时是否能够及时就医，房屋出现问题时是否有人及时维修，甚至有了问题，是否可以在社区内可以获得必要的咨询帮助。这时候就需要社区提供从医院到家庭病床，康复中心等卫生服务、房屋维修服务、信息咨询服务，随着年龄的增加和体力的下降，他还很可能需要18/39 一些家务劳动的帮助，当他到了80岁或者是90岁的时候，特别是当他生活自理能力降低时，他还可以得到日托中心定时上门照护等服务。即使是在完全不能自理的情况下，还有入驻社区护理院的选择，其生命的最后阶段，还应该在自己居住的社区内得到必要的临终关怀服务。

如此在以人为本的思路下，一个相对完整的社区为老年人服务体系就这样建立了起来，这个不是一幅图景，在我们看到的一些发达社会中已经成为现实。如果大家有机会去上海世博会，我建议大家去德国馆参观一下，那里有一个多代屋的展示，实际上就体现了我所说的这个社区照护体系。

最后还有必要重新思考一下社区服务产业的投资问题和消费问题。这可能是大家最关注的问题，在城市社区建设中，建立一个连续照护体系，除了需要认真的规划，还需要资金的投入，还需要建立有效的规范制度。

规划者需要认识到社区服务体系的建设和投入不仅是福利投入，还是对服务产业发展的投入，这种投入涉及多个领域，包括专业劳动力的职业培训和信息技术的开发，其结果会有效的刺激服务和消费，促进服务产业的总体发展，特别是全球金融危机让我们看到了中国产业结构转型和扩大内需的必要，为社区老年服务体系的建设的投入恰好符合中国产业结构调整和扩大国内有效消费的发展趋势。当城市规划者充分意识到这个问题的重要性时，就会有更充分的公共资金的投入，也会有更积极的措施激励其他资源的投入，这一点在刚才王司长的讲话中已经给们带来了希望。

此外，大多数老年人需要帮助才能够真正消费得起老年服务，组织完善的住房保险和长期照护保险则是提高老年人消费能力的重要途径，为此，建造适合老年人生活的城市社区将不再是一个设想，在不久的将来，在中国可以成为现实。谢谢大家！

【主持人周燕珉】：谢谢裴晓老师！刚才他给了我们很多的具体数据，对我们国家现在老人的状态做了一些分析，给了我们一些理念。今天上午的讲演内容就到这里结束了，谢谢大家！下午我们会有日本、中国台湾地区的一些专家做一些经验的分享，希望大家准时到达。

【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾大家下午好！首届中国养老产业与养老地产高端论坛下午的内容正式开始，有请本届论坛特邀主持人清华大学建筑学院教授周燕珉女士！

【主持人周燕珉】：大家下午好！今天下午有三位发言人和一场论坛。首先先请日本横滨国立大学教授大原一兴先生发言！

日本老龄化出现的比我国早，我在日本待了七、八年，对日本的情况非常的了解，他们在这方面积累了很多的经验，大原老师是专门研究日本老人设施和变迁过程的，今天有幸请到他，我也是非常的高兴。大原先生是毕业于横滨国立大学，他在老年基础设施领域有很深的造诣，原来我们也访问过大原教授，他研究的成果都是非常深刻的。今天有幸请到了他，我们非常的高兴。下面我们有请大原一兴先生进行演讲，谢谢！【大原一兴】：首先在这里要感谢主办方的盛情邀请，下面进入我的演讲时间。今天的内容主要由五部分构成：日本个别式住宅的设计指南和纯住宅的修改；结合住宅部分的附加的服务；养老设施的住宅化的趋势；近年来养老设施和地区性的活动等。

首先向大家介绍的是面临老年人的独立住宅，日本的住宅分为两三层的独立住宅，在这里面90%的老年人选择在家养老，老年人持有所有权的大概占85%左右，为了确保19/39 新建的住宅的保证上，1980年开始，日本各地区制订了设计指南，在1995年正式制订了老年人设计指南，对现存住宅的改修方面，在2000年加入了住宅改修的相关条例。

现在像我们图中所看到的是玄关的照片，在日本由于习惯，玄关会有高低的差，为了方便穿脱鞋，为了考虑轮椅，没有高低差是最理想的，但是由于传统的习惯，高地差的减弱并不容易普及。存在明显高地差的地板、把守和脚下的照明就被着重的考虑到，现在也出现了坐在椅子上可以上下移动的升降机，这种设计在家庭住宅也可以使用。此外在洗手台附近的设计当中，比如说可以调解洗手台高度的洗手台，同时也注意下面的空间，方便于轮椅的出入，以及周围的收纳空间，这些方面的设计都经过了详细的考虑。在关于卫生间的设计上面，大家现在从图中可以看到，为了帮助老年人站立，设计了电动的坐便器，可以从后面扶助老年人自动起立。在浴室的设计上，考虑到日本传统比较喜欢泡澡的习惯，我们在浴缸上面可以看到浴缸上面可使用的移动式的升降椅，门口为了方便轮椅的出入，采用了拉门的设计，同时也出现了家用的为了方便老年人出入的电梯。

在接下来的住宅改修的方面，主要向大家介绍的是改修的实例，这是一位坐轮椅的居民的房间，榻榻米采取的是可移动的榻榻米，可以增加房间的机动性。在浴室、卫生间上采用了一条直线的设计，方便升降椅来回穿梭于这几个房间内。

刚才我们介绍的主要是独立住宅中的各种手段，但同时这样的手段在集合、公用住宅当中如何使用呢？下面我就介绍一下。1987年正式制订了向老年人公开住宅制度化，主要是保障了无障碍设计，同时在内部的设计上传感器、通报设施这些设备、设施也可以让老年人更加安心，同时在这样的住宅当中一定要存在管理人之间的谈话，建立小区内的会所，日本的这些制度都是参照了以前英国的住宅制度而制订而成的。具体的实例设计方面，由于是针对老年人的住宅，所以一定要遵从无障碍设计，无论是卫生间、浴室还是门厅的部分，都一定要适合老年人使用。

无论是集合住宅还是独立住宅，为了让老年人更加安心的生活，除了硬件的方面的提高，在软件方面，尤其是护理服务上也是十分必要的。现在我们看到这个图主要是显示的日本现在近年来的一个数据库，在2000年的时候由于制订的护理保险制度，我们可以从最右边看，1-5是大家需要监护的一个大概，体现不同的强度，从这张图上我们知道护理政策是相当具有必要性的。现在各种的护理政策在一般的民间老年公寓当中也被广泛的适用，现在大家图上看到的是名古屋的一家老年公寓，7-10层是为一般比较健康的老年人设计的住宅，虽然有管理员长期在里面，但是并没有设置护理服务。6层是专门为需要提供护理服务的老年人准备的。

这个就是这家老年公寓的平面图，我们现在看到右边的平面图是7层以上为比较健康的老年人提供的平面图。左上角的是需要监护的老年人的平面图，大家可以清晰的看到6层的房间面积比7层的房间面积要相对的小一些。现在大家看到的三张照片是7层以上为一般比较健康的老年人提供的住宅的照片，上边这张图也是7层以上的老年人的食堂照片，右下角这张图是6层以下老年人的食堂的照片。现在日本的住宅关于一般的住宅和护理的住宅结合在一起综合形式的住宅是比较多的。

接下来我们要向大家如何把设施更加偏向住宅化的模式。面向老年痴呆症的设施当中体现的最为明显。现在养老设施的住宅化趋势以及住宅养老设施化是同步进行的时代，在这里养老设施、居住化主要是重视住宅环境的改善，此外也从以前的大房间向单人房间进行变动，加强了小型环境的改善，以及多机能性、护理服务的连续性的追求。

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我们从现在这张图表中可以看出，现在这种护理型的老年公寓的辅助标准面积在不断的上升，养老设施当中房间的面积越来越趋向单人化趋势，而房间的面积在不断的增长。这张图当中主要是显示了日本的现有各种各样的老年公寓，这边是显示了各种老年公寓的名字，这种形式的老年住宅大概是从哪年开始的。比如说我们现在从上面看到这个蓝色的部分是关于日本特别养护型老年公寓，主要是对需要监护型的老年人居住的房间，大概的房间面积是下面显示房间面积的大小。最近在新型建筑的老年公寓当中，面积在逐步的变大。在具体的空间上面，从大规模的集体的形式变成了小规模的特别看护形式，从以前的多床位的设施变成了现在以单人生活为中心的养老设施。

关于具体的房间配置方面，我们可以从图中从左到右看到，最左边的是很大的房间，里面有很多的床位的形式，慢慢的转变成房间开始具体的划分，现在变成的完全是提供单人房间的趋势。以前的设施是很大的单位来看护的，到现在是逐步的分成一个一个的小单元式看护形式。这种护理型的养老设施经历了各种各样的平面组合的尝试，近年来以小单元的组合形态居多，基本的形式都是小单元的组合。这张图中大家看的稍微不是那么清楚，主要介绍的是日本像看护的养老设施当中的各种各样的形式。现在养老设施的空间我们主要提倡回归于住宅化、家庭化，空间里面我们要提倡人道性、舒适性、习惯性。现在图中显示的是一家小规模的养老设施，外观上没有人能看出是养老设施，跟一般的住宅没有什么太大的区别，右侧是门口的照片。这种所谓的以九个人为一个单位的，主要的入住者是有老年痴呆症的老年人。

现在照片当中是每个房间的门口的部分，并不是从走廊直接进入到门口，而是走廊到住宅门口会凹进去一个空间，再到房间门口。走廊和房间中间用的是拉窗联系在一起，这样也加强了个人空间和公用空间的联系。而我们从外观，从街道上来看，并不是很容易就发现哪一家是老年公寓，哪一家是一般的住宅，实际上老年公寓是右边的图中所显示的。

接下来向大家介绍一下近年来在日本养老设施中的与地区性联系比较密切的设施，在这里我认为普通的生活主要是在追求我们以前的居家生活模式，什么是普通的居家生活呢？我们很难定义，大概都是虚拟的概念，而所谓居住模式的典范也是根据时代在不停的变化的。为了保证个人私人空间，尊重个人隐私是普通生活的一部分，公建面积是养老设施接下来需要提高的一部分。什么样的养老设施是满足普通人生活的养老设施呢？这个问题我们也进行了问卷调查，得到了大家现在所看到的这些照片。

比如说图中所显示的老年人自己在做自己的事情，或者是完全依从于自己的生活习惯，跟周围的人聊天等等环境都显示出了跟家里一样的气氛出来。此外如同我们中国在社区养老一样，在日本的养老设施的地区有相当紧密的关系，像我们现在图中所看到的，绿色的部分中间的这部分是监护型的养老设施，而相关的地区性的一些活动包括橙色的部分，包括蓝色的部分。橙色的部分是指日本一般的民宅，具体的是右边这些照片。

刚才地图上的养老设施，在周围的这些民宅原本就是一般的住宅，图中这个是叫中山的家庭住宅，中间的老年人是监护型的养老设施里面入住的老人，他每天都是工作人员帮他打水，在生活上他自己没有什么主动性，只是被迫的等待而已。现在每天进行一些活动，对老年人的每一天都有日间护理，白天从老年公寓来到人家家里，在这里每天会有几个老年人在一起，每天到这里跟大家一起聊天，度过一天。我们研究室到这家去访问的时候，正好赶上老年人在这家里就像一家之主一样，跟工作人员说客人来了，快给客人倒茶之类的，平常没有积极主动参与的人在这里什么事情都在积极主动的参与。像这样的住宅是属于一种跟设施性关联性比较强的住宅。

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包括我们刚才介绍的先从小规模的与地区性关系紧密联系的养老设施被广泛注目着。2006年根据护理管理制度形成了小规模、多功能的在家看护的组合模式，这种模式跟我们中国所说的日间护理的养老模式是一样，白天往返于养老设施和家里之间，有必要的时候这个老年人也可以当天住在家里，不返回养老中心。现在图中是一个小规模多技能的设施，主要是在一个很传统的街道的里面，是由一个造醋的小工厂改造的，现在大家所看到的平面图，左下角的平面图是小工厂的平面图设施，右上角是改造成养老设施之后的平面图，在设施里面，像住房的部分跟一般的住宅没有任何的区别。近年来日本进入高龄化社会，老年人的比例也在大幅度的上涨，现在图中的表格黄色的部分就是日本的关于今后老年人口的预测，紫色的部分是中国的，大概四十年以后日本老年人口会接近40%。

这是我们可预测的未来的老年人口的总数，在图中所介绍的调查的这个村的老年人口的比例已经增长到了47.5%，这个村是日本的一个小岛村，在这里由于高龄者的比例已经达到了47.5%，就是两个人当中就会有一个老年人在地图当中颜色稍微重一点，黑色的部分，在这里老年人的生活不仅仅是单纯的依赖着养老设施，而是整个地区和整个环境。在日本一般只有在养老设施中才会看到老年人的聚会和聊天，在这里一般的地方都可以看得见。现在图中的这些照片就是在刚才的地图上所看到的灰色的部分，在设施附近的一些老年人的活动。我们认为在不久的将来，社区和养老设施将会变成一体化，老年人就地养老，社区也会变得越来越适合老年人居住。我们现在图中所看到的是日本长野县的一家老年中心，是利用一家废旧的银行改造的。在日本这种地方性的改造十分常用，因为比新建筑要便宜很多，现在图中所看到的也是原来一家五层的楼房改造成的养老设施，四、五层是养老设施，三层是初中生和高中生的补习班。

现在的这张照片一看好像是一个电影院，但是仔细一看不是，附近的居民就喜欢这个电影院的老建筑，外观并没有改变，只是内部进行了改修，偶尔还会有人走错，所以在门口贴出了不是电影院的表示通告。这里面也保持了一些原有电影院的设施，这个部分是可以让来这里的老年人依旧很开心的看那些老电影。在日本，一般的社区附近都会存在商店街，这里是商店改造的老年人住宅和多功能的养老设施。从老年人的房间里面可以看到外面来来往往的居民，这样可以减轻老年人的寂寞感。

最后我认为老年人参与到生活中来是十分必要的，在各有的养老设施当中，护理人员和被看护者存在着一种固定的关系，虽然这是护理人员的工作，护理起来也比较方便，但是对于老年人来说与外界的联系会减少，生活也会变得单一化，改变护理人员和被护理者的固定的关系，让老年人参与到平时的琐事中是十分必要的。

目前的中国国情来讲，并没有过多的涉及到痴呆症的问题，在日本这是一个相当大的问题，图中就是一家痴呆症养老设施的照片，在这里老年人会参与到日常生活当中来，引导老年人自己动手的能力。现在看到厨房的做饭部分，对这些有认知症的老年人来讲一个人做饭是比较麻烦也是比较困难的，在这里我们提倡大家互相帮助，共同的完成生活琐事，不仅可以促进老年人的自立能力，也能够使大家相互帮助。

现在看到的也是一家老年痴呆症养老设施的平面图，在这家养老设施当中并没有强调设施的种类和概念，而是强调了这里的老年人自立能力，每个人都自己动手做饭。附近市场的这些商贩每周也会固定来到养老设施里面，去为老年人贩卖一些新鲜的蔬果。老年人可以根据自己的收入制订自己每天的菜单，这种让老年人自己购物的行为可以帮助老年人预防痴呆症的发生，这就是我们所说的参与的重要性。

谢谢大家！

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【主持人周燕珉】：刚才大原先生讲的这些研究的内容是他们研究了很长时间，特别的深刻，但是今天因为时间的关系，最终PPT的演示不是的好，照片不是特别的看得出来。我用一点点时间把他刚才的讲演稍微总结一下。

我先简单的说一下他说的那些内容当中有几个重点，第一个是国家的政策经常在改变，房间的大小都变了，他们对老年人的护理设施的要求一个房间不能多于六个人，后来改成了四个人，最近一个房间变成两个人。还有对智障的研究非常深刻，日本的老人院里住的都是80、90多岁的人，大部分人都有智障的问题，在这方面的研究非常多。刚才说的九个人一组的组团护理就是专门针对智障的老人设立的，他们有变成了空间的小型化的形式了。

他说的地域化的问题，现在不是光组织，回归社区，日本的房子都是个人住宅，社区的建筑都是一个一个的，这种情况下，是小规模多功能的老年人设施，在这点日本也是在政策的支持下做了一个非常好的规划。此外改造的建筑很多，把一些个人的住宅改造了，工厂改造了，我到日本就有这个感觉，街道上原来是一个小商铺，现在改成了老人院了，密度非常高。还有对街道的改造，促使老人积极活动，这一点日本人都比较内向，做的很多建筑上的设计帮助大家互相交流。中国的老人这方面的情况不是特别严重，因为中国老人都很喜欢跳舞什么的，但是高龄化到一定程度以后，老人就不爱动了，这时候需要一些建筑和设计使得他们可以动，也是延长寿命的一种方法。非常感谢大原先生！

下面有请我国台湾地区的陈敏雄理事长讲演。台湾地区在福利机构这一块做的非常好，我们也去参观过，他们各种形式的都有，由于陈敏雄先生是好几个院的院长，也亲自在一线干活，他对这些都非常的了解。今天我们有请陈敏雄先生给我们介绍一下这方面的经验，有请

【陈敏雄】：尊敬的主持人、各位教授、与会的各位理事、先生，下午好！清华大学是我们向往的地方，我是第一次来，感谢主办、协办单位的邀请给我这么一次机会，到这边来介绍一下台湾的老人照顾机构的现状跟发展。

台湾有一千多家的老人院，我们台湾最古老的老人院创立于康熙26年，已经有400年的历史了，还有一家在高雄，创立在咸丰年间，知道咸丰是谁吗？就是慈禧太后的老公，都很有悠久的历史。我今天要介绍的是三个主题，台湾的高龄化、少子化时代带来的社会的冲击。第二，老人机构的概况，还有市场的供需的状况。第三，整个未来银发市场的发展，还有产业化。

这张图告诉我们1993年的9月，台湾的老人占了总人口的7.1%，有149万人，这个是按照联合国世界卫生组织，只要你人口达到7%的时候，叫做老龄化社会。这是2010年的3月，我们统计数字已经达到了10.68%，有246万9000人的老人在台湾。在2018年，我们会达到14.36%，就是有334万人，只要你14%就是老年社会。2026年，我们会达到20%，就是超老人社会。

在60年前，台湾每一个妇女生7个小孩，现在我们已经生1个了，甚至是0.9个。我记得我们中国大陆有计划生育的政策，台湾没有，但是我们都默默做到了。他也凸显了一个问题，人口少子化比高龄化更严重。这个图是未来台湾人口结构50年是一个什么样子，各位看看现在2008年，老人是10%，15-64岁的有生产力的人口，小朋友是17%，再往外推到2025年，老人会达到20%的时候，生产人口越来越小，老人越来越多。最重要的问题是台湾的总人口是在往下掉，总人口并没有增加，而且老人在增加，生产力在减少，小朋友更少了，这个是一个很可怕的现象。

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台湾的家庭的照顾功能逐渐的变小，第一个是社会变迁，家庭的结构由大家庭变成了小家庭。第二就是妇女就业人口在提升，我们在2006年有48.7%的妇女的上班率，但是我个人认为不止，因为很多家庭的家庭妇女在工作，只是政府没有统计而已。每户家庭平均人口数下降，在这样的情况下，老人的需求已经很不容易从家庭中去取得适合的照顾了。再来就是说养老防老的观念，老人愿意与子女同住的比例越来越降低了，这样的状况下怎么办呢？换句话说，台湾老人的事业越来越发展了，特别是1997年以后，台湾的老人事业可以讲是红火的发展，这十年来发展的很快。在2007年我们国家定出了一个政策，什么政策呢？服务的原则是全人照顾，就是身心的照顾，要多元连续性的服务。推动方向，我们是以居家式照顾、社区式照顾为主，机构式照顾为辅，不得以才住机构，尽量在家里和社区，而且三者最好是连接起来。

台湾的老人院的现状，在经营形态来看有公营的，一共加起来是26家。民间机构是财团法人机构，是没有钱的，是非营利组织，这个是108家。有一种是私人立案的，规模限制在49床以下，规模比较小，1997年政府才开放的，一共有932家，成长的香港可怕。还有一种是公设民营，就是政府盖的，提供设施设备，委托民间的财团管理，从中收取一些费用，一共有14家。

社政体系管的我们一共有108家，55757床，住在那里的老人不能有自理的生活，有失能的，有失智的，有长期卧床的三种模式。还有一种是老人公寓，我们有一种叫老人住宅，也有人叫老人公寓，不管名称怎么样，都是叫老人住宅。

还有一种是卫生体系，属于我们的卫生署管的，一共有373家，如果说100床以上的，就要集中到中央来立案。存在的方式有两种，一种是由医院来设立，一种是由自己设立的。在台湾经营比较好的都是医院护士的，私人设立的一般来讲经营都是比较差一点的。在台湾还有一个很特别特别的机构就是退伍军人服务委员会的体系，当时从大陆到台湾去的老兵就住在这个地方，本来有很多很多，一共有18家，现在都80多岁了，现在只剩下了10800多床。市场供需是跟严重的失衡。

未来台湾银发市场发展与产业化的趋势。我们台湾基本来讲老人失业是定位在社会福利，老人机构也是社会福利，但是有开放的一点点小空间，允许我们做一些产业。老人公寓就是其中的一种，大家一直在努力，可能是未来发展的一个新的方向。不管是什么家，总是慢慢的在发展，新的人就是新贵，有钱的老板，绝对不会住在那边，还是有需求，所以就由老人住宅取代了，这样比较贴近民众的想法。

同时，政府也在鼓励说你们应该用比较低的利息贷款给你，更重要的是奖励，让大家觉得同样的土地会盖更大。未来我们是觉得有发展潜力，不会受房地产的涨跌情况所影响。我们有一个润泰的生活新象馆，很多人都去参观过。还有一个是台塑集团在长庚养生文化村有一个，另外一个是我自己经营的一家机构，叫台北市阳明老人公寓。

第二种模式就是财团法人安养护机构。400床、500床的很多，我经营的中心就是453床，这样的机构应该是朝经济的规模，而且要以强调优质、完整性、连续性、功能的方向来规划，必须是跟社区、跟居家去做连接，强调多层级照顾。我自己经营了社团，我拿自己的经验跟各位做一些分享。这几家是我们经营的，加起来一共有900床。我们把它建的模式连接起来，建构一个恒安体系的多层级照顾的图，从居家开始，社区还有老人住宅，还有机构，日渐照顾，还有喘息服务，就是短期的服务，也许是一个礼拜，还有送餐服务等等。

第三种模式就是在台湾有不少公益的设施，现在逐渐的都凋零了，怎么办呢？这些设施总是要改变的。现在用很高的价格，老人都是很节俭的，钱花不下去，所以要优质、24/39 便宜。政府投资应急设备，民间的一些有能力的单位来投资软体，大家来合作，主要是给民众的价钱偏低，而且优质的服务。

目前有两种方式来做，第一种方式是OT的方式，政府新建，民间经营，几年以后归还政府重新招标，有的是三年，有的是六年，看你机构规模的大小。在台湾的法律规定最高只能9年，不管机构大小，要重新的设置。目前老人机构在整个台湾有14家。还有一种是BOT，政府提供一块地，这块地环境不错，地点不错，交通也OK，就由民间来盖，盖了以后让你经营，一般来讲是30年、40年，50年，以50年比较普遍。50年以后再给政府，台湾有一个很有名的案子就是101大楼，是曾经世界最高的大楼，这个就是属于办公大楼的BOT，标到的那家公司可经营70年，70年以后要还给政府，不是让房子，是你要折旧，70年以后谁来经营再说，条件会重谈。

老人机构也是这样子的，我下面要介绍一个我自己参与的案子。台北市第一个社会福利的BOD案，是由桦福集团来承接的，他的老板是清华大学毕业的。这是凯撒饭店的旗舰店，总投资是100亿台北，其中28-30%是社会福利。这是一个很特别的案例，大家可以看一下这个图，这是101大楼，他就在这个点上，这是一个捷运，这条也是捷运，地点前后面是捷运，一共有两万多平，所以说这个是未来的蛮特别的一个地方。里面有展览机构，有老人机构，有老人住宅，有420个房间，老人养护有100床，还有日间监护，还有公园、绿地等等。

这是用公家的土地做投资，跟民间的专业做结合。台湾有一个问题就是说有932家小型机构，这些机构因为规模太小，量实在是很大，占了整个台湾的老人机构的86.3%，蚂蚁多了可以把大象抬走，也是很有力量的。这些都是很小的，都是20床、30床，30床以下的占了64%，其实这是没有效益的。这样的状况怎么办呢？我们说应该鼓励他们要朝着社区化、多家联手经营的方式经营。但是我们也知道不是那么好做。

在这样的局面下，我们鼓励他们去做多层级的方式，使用连锁的经营，但是我们也知道这是很不容易的，但是将来势必要这么做。刚刚我们日本教授大原一兴先生提到了失智的问题，每一个老人都是单人床，而且是12间单人床为一个组织，未来一定有市场，因为失智太严重了，但是我们有规定，要单人化，照顾人员一定要是台湾本岛的人，为了他们容易沟通。这样高各人力成本，高设备的成本之下，我也不知道怎么经营，老人付得起这个费用吗？这是一个问题，现在大家都在那儿看着，暂时没有人当第一只白老鼠。

产业化的趋势整个来讲是社会独立的定位，我就拿三机构试探一下是不是产业化。第一，银发族跟饭店式的经营组合。住进去要600万，如果到海那边要加倍，一千多万，当时定位为高级公寓。这个经营也很成功，但是问题是这个房子当初在盖的时候是准备盖住宅，后来生意不好，改成了老人院，也很成功。这个房子盖的时候土地有银行贷款，房子也有建筑贷款，这个房子比如说15亿台币，肯定是转投资了，很多是转投资失败了，失败的话怎么办呢？一定会产生问题，所以台湾的内省部不允许抵债。这样的状况下，住在里面的老人就要像住饭店拿发票一样。他们都是金字塔顶端的那一块人，照顾的也很好，很有口碑。但是问题来了，因为是特殊的一种，里面的人会老化，年纪都80岁了，这个楼里的人越来越多，所以那些服务员一个一个的进来，而且各个国家都有，印尼的，菲律宾的，越南的都有，好像一个大杂院一样。所以必须要做成一个联盟才能提升竞争力，这是他们考虑的一个问题。

第二个是跟养生、医疗式经营组合。长庚养生春是200信号年创立的，台塑是以养生做主题的，这个跟刚才的案例比起来，差很多，是从20-30万之间，刚才的是500、25/39 600万，差很多钱。好像也不怎么成功，有人称为是失败的案例，为什么失败呢？因为那么多年住的人不到一半，这样的情况下让其他企业主想投资的不敢投资。

第三种就是我们自己的恒安，我们没有什么权，我们利用我们的专利跟政府的资源做连接，我们采取多点的连锁经营的方式，财产本金就是社会福利，不像公司没有办法股票上市，没有办法筹措资金，我们取得政府的信任，跟政府做合作，不过环境都很好，地点都不错，而且空间也很大，所以容易达到一个顺势扩展的局面。

这样的状况下，通过这样的竞争快速的去发展经济规模，很多的财团，包括台塑也是大财团，我们跟他们做竞争，坦白的讲我们要努力，我们台湾的很多专家对我们的发展很有兴趣去研究，认为有一个象征的指标性的意义。

这样的状况未来还是有变数的，会产生很大的影响，也会有很大的挑战，未来怎么样就靠运气和智慧，我就简单的报告到这里，谢谢。

【主持人周燕珉】：刚才陈先生讲了一些台湾机构运营的情况，这些经验非常值得我们学习，因为本来地区的发展在我们前面一步，另外他们老人的情况也跟我们这边是比较接近的，所以他的这种管理的模式和做法，成功和示范的经验都对我们有参考的意义。前几个月我们刚去过台湾，参观了各种类型的老人院，收获特别的大，很多经营模式方面比别的国家更加容易接近。今天由于时间的关系，也没有来得及讲的更多，将来有机会我们会再请陈理事长。

下面邀请天津市鹤童老年福利协会常务副理事长方嘉珂先生为大家介绍在国内的现代养老机构的一些运营的经验。方嘉珂先生是鹤童老人院的创始人，经历了十年的艰辛使鹤童老人院由一所发展成为了五所，为我国民办非营利性的社会养老行业和老人养老产业的发展探索出了一条新路，现在有请方先生！

【方嘉珂】：按照我的理解，今天的论坛是中国最有钱阶层和未来最有钱阶层的论坛。周教授是我们中国老年建筑设计的先行者和第一人，我很荣幸今天能够做最后这一段汇报。谈不上经验，我想更多的是应该有一点反思，特别是听了从上午到刚才的各位嘉宾的演讲之后，我想讲三点。

第一，把养老机构的由来和演变的过程简单的描述一下。

第二，我们大陆目前养老机构的现状评析。

第三，向老年房地产商建三言。

养老机构的由来与演变，按照我的研究，特别是刚才台湾的陈先生谈到的，因为我们大陆和台湾基本上是同宗同族，概念基本上是一致的，他们康熙年间就有养老机构了，我的理解是养老机构源于长期照护，长期照护又源于照护，照护又源于照顾。有人的存在就开始有了照顾的问题，当然不限于老人。当照顾的问题解决需进一步对解决的方案有更高的要求的时候，比如说满足感、舒适度、安全的考虑，这样的话配套而来的一些监督、实务一些设计，照护就应运而生了。何为照护？照护是要针对目标的照料与护理，应该是照顾、陪同、守护、监督、管理甚至是控制。当所涉及的内容单纯，时间不长，一般就可以叫照顾了。但是当所涉及的内容复杂，时间长了，配套的事项繁多的时候，则需以照护来决定

何为长期照护，当照护的时间变得长，并且形成了专属的内容、领域和学科，形成的独特的工作形态，创立了制度和体系的时候，那么长期照护就开始产生了。比如说照护的执行，谁来执行？专业的要求，照护的实点，执行的时程，资源的耗用，质量管理，以26/39 及相关的权利、义务、监督等配套的问题出现时，长期照护是了解、掌握、满足需求者的需要，对需求者提供医疗、保健、护理、社工、康复、心理、营养、药事、管一等系列服务。长期照护现在理论上又分为居家式、社区式、机构式，甚至延伸到长久性的设计和特殊的照顾服务。比如说对临终关怀的照护、痴呆人的招护。机构式的长期照护是指长期需要照护老年人、残疾人，住宅为实现特殊目的而设置的建筑空间内，提供全天后的综合性包括住宿、护理等机构式的服务。

能为需要密集照护的老年人提供完整且高密度的专业照护的业态，而且还能减轻家属在精神和体力上的负担，凡是依赖程度较高，没有家庭和社区照顾资源的老年人，都是机构式照护的对象。

机构式和社区式、居家式的比较。从发达国家的地区经验来看，最早被考虑和建置的应该是机构式，之后才往居家式和社区式发展。机构式在长期照护中所占的比例大约是停留在3：7，或者是2：8。此种比例具有普遍性、终极性、必然性、合理性、方便性，重要性难以替代。在成本效益上，机构式也最为合适。机构式在经营规模、拓展制最大，就接近了社区式，而社区式规模精致，就接近了机构式。机构式的比例虽然可能变小，但是不可或缺。前两者的比重越大，在机构式的基础上延伸服务乃理所当然。机构式是前两者服务的基础和平台。

结论，由照顾衍生出照护，照护又衍生出了长期照护，最后形成了养老机构，这是第一点。

第二个问题谈一谈养老机构的现状和评戏。量少、言微、位卑、差钱、法无。

第一，量少，社会福利社会化以前，只有政府对三无老年人和城市福利院和乡村敬老院的存在。社会福利社会化以后，城市的社会力量开始介入，但是与高速增长的老年人需求相比差距甚远，床位数至少应该达到老年人口比数的3-5，但是实际上只有1%。

按照没有数量就没有质量的观点，较比学校、医院等类似的行业，养老机构还普遍处于低水平发展阶段，存量太小的必然结果就是不能形成行业规模，更别提进入社会主流行业。

第二，言微。存量少的直接后果就是行业发声太小，特一是机构式长期照护老年人基本无音。当然较比发声大曾经红火一时的全国星光老年之家现在已经成了昨日黄花，尽管又在改头换面，演变成如今的日间照料中心，但是前途未卜。

比照我国每年两会教育界、卫生界在地方、全国人大的、政协的代表、委员名额，养老竟无界别，也就是说能为全国近2亿老年人说话的人没有。

第三，位卑。突出表现是从业人员以退休、进城和下岗失业人员为主要从业者及从业者与家庭保姆和医院护工并没有较大区别。位卑导致从业者寡。要实现养老机构从业人员专业化、职业化、行业华的目标，从业者高学历、高福利和高待遇至关重要。

第四，差钱。社会的投资趋向是如何使投入产出利润最大化，不将养老机构建设纳入国民经济增长的指标，不享与教育、医疗等行业同等的待遇，就总处于差钱的状态。

导致资本迟迟不尽入的还有所谓的非盈利，加上原有政府直接举办的以样板自居的利益九届，就是说很多民间资本进不来，在我的理解当中，非盈利大家总体来讲在我们的国民当中搞的不大明朗，认为非盈利就是白往里放钱，出不来。刚才台湾，包括我理解的日本的体制内都应该占了绝大多数，但是那个里面并不意味着你不营利。

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再有就是关于政府举办这一块，大家刚才也看到了，日本好像根本就不提有关政府举办的概念，但凡和政府竞争某个行业的时候，民间永远是败将。已经进入或者是准备进入的资本也常常是限制于社会责任和献爱心的局面。我跟很多房地产商也接触过，搞了一种建筑，最后说我献爱心，来一块地盖一个不要任何汇报的机构，在这种状态下或者是装裱自己，或者是与政府讨价还价，甚至有赎原罪的心态。而这一切都源于没有法律的归宿。

第五，法无。立法始终是关键所在，但是迄今能算得上是法的仅为3672字的老年人权益保障法。该法又是15年前，1996年颁布，单就内容论还没有涉及有关养老机构的内容，明显时过境迁。我研究过台湾的社会福利法，把养老机构的床位数都写出来了，可见规范之新和之细。我们呼唤新的能够涉及养老机构的法律法规尽早出台。

关于出台护理保险法，也应该尽早的纳入国策层面，钱从哪里来势必会成为主要问题。我们还期盼着养老护理人员法，德国有，临终关怀法，德国有。我们业内呼唤非常大，我以为跟前面讲的所有的内容都相关，这个法在发达国家没有。结论应该倒着说，由于我们的法无，所以导致了差钱，由于差钱，导致了位卑，导致了言微，最后导致了量少。

第三，向老年房地产商建三言。底层建院重布局，长期照护重设计，建管分离重分工。

第一言，底层建院重布局。我们今天没有请香港的嘉宾，一线大城市要学香港，高层建筑的底层，1-3层都可以用来做养老机构，老人与子女们同住在一栋楼内感觉良好，跟我们以上发言者谈的什么老少居一系列的东西差不多，香港或者是说拉到我们北京、上海这种超大型城市，地如此紧张的情况下，我们的高层底商是我们的特点，只要盖高层政府就盖底商，我觉得应该学香港，高层底面建养老机构。学习美国，大动干戈到城郊打造所谓的养老设施，老年城的做法应该有一些质疑。就规模论也不会是越大越好。刚才台湾的陈理事长也谈到这个问题，要强调养老机构，在养老服务体系建设中的骨干和宝塔尖的地位，同时会对居家和社区服务有必然的辐射作用，而不是相反。绝不是补充作用。可喜的是我们国家已经在转变，上午有的专家提到了咱们几年前的提法，居家为基础，最后机构为补充，现在民政部已经改变提法了，发改委提出来了机构为支撑，我以为还不够，还应该是形成骨干，中午我跟台湾的陈理事长交谈的时候，他非常同意我的观点，因为他的机构就是骨干，同时辐射了相当多的社区和居家。

还要评估日间照料中心，晚间空间资源的浪费的存在，香港很多养老机构现在都在改变，由过去的建日间中心现在划归为养老机构，因为晚上闲置了。我们现在不管这些，说做一件事全面铺开，最后再说不行再关，是一个很大的问题。还要评估居家服务人员资源浪费之存在，如果用外地的打工妹可以不考虑，但是对于照料高龄的或者是高端的概念，那是解决不了问题的。

第二言，长期照护重设计。对什么是高端老年人的定义要重新明确，养老机构主要是面向需要长期照护的老年人，所谓高端由此而来。用有钱和无钱来定高端、低端，不断会导致养老行业的混乱，甚至还会冲击其他行业，比如说酒店业，有钱的人，自理的人可以周游四海，可以到各种酒店去住，如果我们给他打造的是所谓的老年的酒店，将来的麻烦恐怕第一个抗议的就是酒店业，我不知道在座有没有酒店业的，除非你转型。在台湾有一家转型，但是最后又陷入了危机，好像我的理解是那样的，何去何从还是问号。

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因为解决需要长期照护老年人支付能力不足的问题，首要责任人是谁？是政府，其次是谁？是保险公司。老年人所接受的社会服务标准应该是一致、公平、公开和公正的，不应让钱把老年人划分为所谓的高端和低端。这在德国非常的明显，德国的养老机构有钱人正常进入，没钱人该谁补谁补。养老机构的建筑设计和配套设施必须是定位于长期照护老年人的专业化设计。我走了很多地产商建的所谓的老年公寓，当然很多是改建的，后来我跟周教授讲，反功率极高，因为太不专业了。

第三言，建管分离重分工。能建设养老机构的未必能继续管好，长期照护型的养老机构，今后的走向必然要由专业化、职业化和行业化的管理团队来完成。

鹤童在托管养老机构方面已经走出了一条成功之路，比如说在北京月坛街道敬老院已让其扭亏为盈，为了与市场接轨，鹤童与奥地利合资成立了一个公司，并在香港注册，在引进国际的管理模式和团队打造优秀的团队方面鹤童愿意与在座的老年房地产投资者、建设者和所有者精诚合作。

由机构的演变是照顾演变成为了养老机构，现在的基本情况是立法是主要问题。我就说这些，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：刚才方先生给我们理清的许多的概念，讲的特别的清晰，因为他身在第一线，可能特别了解现在市场的情况和老年机构建设的情况，提出了很多深刻的问题，也值得我们深思。这个跟政府、开发商以及学者都是密切相关的，需要大家共同努力。后面又提出了一些建议，可以说是非常具有实际的意义的，特别有现实意义，可以很好的借鉴。

下面进入我们的论坛时间，有请中国房地产报副总经理、中国土地交易促进联盟常务副秘书长郝卫东先生主持！

主持人】：养老地产高端对话现在开始，有请对话主持人中国房地产报副总经理、中国土地交易促进联盟常务副秘书长郝卫东先生！

【主持人郝伟东】：首先我们要以热烈的掌声给到周教授，今天我本人也得到了非常好的学习，也是非常难得的一个养老地产和养老产业的研讨会，让我们以热烈的掌声感谢清华大学周教授的主持。

下面我们的对话将围绕着城市和房地产选址这样一个角度开始，首先有请山东省文登市副市长谭远国；有请清华城市规划设计研究院副院长袁昕；太阳城集团董事长朱凤泊先生；台湾老人福利协会副理事长陈立基先生；香港大唐金融集团大陆业务负责人陈辉先生。

我们今天的主题是养老产业和养老地产，上午我们听到了很多养老产业包括养老住宅非常专业的研讨。我们今天报名参会的大概90%是地产商，由此可见我们国内总活跃的房地产业非常关注这个养老产业的前景。谈到房地产，第一就是选址，房子的价值第一是地段，房地产发展的第一个问题就是选址，在哪儿做项目。第二个我今天听到了一个信息，我们这次来参会的有四个城市，这四个城市各有各的特点，城市也在思索，也在非常的关注这样一个养老产业的发展。

我们这次对话的嘉宾有政府、行业协会、城市规划设计单位、金融机构和开发商组成，正好构成了一个产业链的上下游的结构，我想今天我们的对话为了使得主题比较集中，我们以文登作为一个案例，如何使得房地产业养老产业和城市的战略选择结合在一起。背景就是文登市最近刚刚在全市形成了一个城市新的战略，就是要打造中国第一个养生29/39 之都，作为一个城市，举全市之力把养老、养生产业作为城市未来发展的方向，首先有请谭市长给我们介绍一下养生之都的战略定位。

【谭远国】：各位朋友，大家可能是对文登不熟悉，我先简单的介绍一下文登，文登是威海下属的一个县级市，在全国百强县里排第14名，这是文登的情况。刚才郝总给大家介绍了文登目前正在打造一个养生之都，为什么要打造养生之都呢？我们总结了八大养生资源，三大优势。

八大养生的资源：第一，文登这个地方南靠黄河，有一座山，海拔923米，有海有山，这个地方一年四季分明，夏天比较凉爽，28、29度，冬天又不冷，一般在零度左右，气侯非常好，非常适合养生。

第二，空气好。文登这个地方优质的空气优良达到百分之百，优质的天气达到190天，这是全国比较稀有的。特别是空气中含有着负氧粒子特别高，能达到11000个，这个是空气中的维生素，所以很适合养生，所以说文登是一个天然的氧吧。

第三，文登有独特的海洋的资源优势。我们文登有156公里的海岸线，特别是有12公里的天然浴场，特别是海边还有防护林，非常适合养生。

第四，我们具有温泉的资源。文登是中国的温泉之都，我们文登有五处温泉，温度在65-77度之间，温泉当中含有各种微量元素，阴离子、阳离子，对调解神经功能，增强免疫力非常有好处。

第五，食品养生。文登这个地方物产非常丰富，小麦、玉米、地瓜、花生、大豆，特别是我们生产的西洋参特别好。在文登这个地方海产品非常丰富，我们除了吃五谷杂粮以外主要是吃海鲜，吃各种贝类，海产品特别丰富

第六，文化养生。文登名字的由来是秦始皇到文登去寻找长生不老之药，在这里特别盛行的是道教文化，想当年王重阳率领其他弟子走过千山万水，想找一个长生不老的地方，最后选择在了文登，这儿的道教养生文化比较丰富。

第七，森林养生。我们这里有一个国家森林公园，还有一个省级的森林公园，我们的森林覆盖率可以达到46%，我们的森林养生的资源非常好。

第八，医疗养生。文登作为一个县级市我们有两所三级医院，特别是文登有一个骨科医院，是中国的三大骨科医院之一，特别是院长是我们山东省的泰山学者，骨科医院主要是治疗腰疼、背疼。

三大优势，第一是区位优势，因为这个地方是环渤海圈，在青岛、烟台和威海中间。另外一个是交通优势，特别是威海的机场就在文登的境内，到北京来50分钟，特别是到韩国首尔，韩国的釜山40分钟，有两条高速公路，还有铁路，特别是目前的胶东半岛有一条高速铁路，完工之后文登到青岛到烟台只要半个小时，这是交通的优势。还有一个是土地优势，这么好的资源，大家都知道土地是我们的基本国策，你没有土地有再好的资源没有办法开发，而文登这里有很多的开发资源。

还有三大地域，第一是目前中国逐步的走向老龄化时代，我们文登可以达到15%。世界卫生组织调查研究，亚健康的人员达到了70%，这样的人员特别多。还有我们现在生活水平不断的提高，原来是解决温饱，最近几年是逐步想解决住房，解决汽车，第三次消费高潮就是养生。

八大资源，三大优势来支撑我们要打造一个中国的养生之都，温泉、海洋、森林样样都有，这在全国是独一无二的，我们还是长寿之乡，百岁以上的老人有47岁，国家30/39 优秀旅游城市，国家园林城市，这些称号都有。所以我们决定要打造一个中国的养生之都。

【主持人郝伟东】：这个城市的养生条件，自然条件真的是相当的好，说了这么多的优势，给我印象很深刻的是秦始皇要去那儿求仙，道家要在那儿选址，长寿之乡是一个硬道理，一个地方如果人是长寿的，说明这个地方是非常适合人类居住的。

其实我们国内有很多这样的地方，非常适合做这样的产业，刚才谭市长还没有介绍，还有一个优势，不是荒郊野岭，是百强县里面的第14位。

作为我们产业投资者的投资机遇怎么样呢？下面我们有请朱总谈一谈。

【朱凤泊】：文登市的情况确实是很吸引人，但是做养老产业我相信在全国各地像文登这样的好地方很多，作为地产商做养老地产首先选择的当然是自然环境，但是更重要的是当地的消费水平。我们考虑通过十年的养老地产的投资建设，如果我们选择一个城市做养老产业的话，我们要看人均GDP是否达到了5000美元以上，如果不是这样的话是不行的，我们凭空制造了一个阁楼，无人喝彩。我对文登的情况了解的不是太多，我们考虑现在比较成熟的划了三条线。

第一条是中国的沿海，特别是东海、江浙这一代，福建、广西。中线我们认为是在重庆、四川。北线是北京、内蒙、山西。大的趋势来看，如果做养老地产，从我个人的拙见来看向这三条线发展。

【主持人郝伟东】：其实有一个概念需要理清一下，文登是要做养生之都，养老是养生产业集群里面的一部分，更着眼的还是因为养老经过分析因为老年人的行动能力，包括本地市场的支撑的问题，因此这个城市的希望在外部市场，外部市场现在还看不到以养老成为一个产业的核心，而是养生。我们之前袁院长没有参与过他们的策划和规划，他是参照着一个国际养生城市的案例，吸引的是城市亚健康人群，包括中青年。养生跟养老的关系是城市配置一个养生的旅游业和养生的产业集群，养生的培训服务业，养生的文化业，养生的社会制造业，同时又为养老提供了非常好的条件。

中午我跟岳成老年事业开发中心的赵总聊了一下，他们也在做一些关于候鸟式老假养生的项目，不是纯粹养老的课题，而是能够有移动的跟退休经济有关系的一部分客群。关于养生这一块，一会儿我想再听听周总的意见。中午我也跟陈理事长聊了一下，这种着眼于外部市场的养生城市有很多的案例，您提到了泰国，请您给我们介绍一下泰国的情况。

【陈立基】：泰国的外贸部到我们单位来参观，我问他们的主要目的是什么？他们说泰国要发展，要发展文化产业，我问他们的优势在哪里？他说没有天然灾害，土地便宜，人工也便宜，人民亲和力又很好。以前我曾经听过北欧的人到泰国一下飞机就跪下，因为太舒服了，他们觉得很感动，那都是优势了。这是7、8年前的事了。

刚才听到了文登市长的介绍，我就在想发展养老范围比较窄，养老只是其中一部分，条件这么好，应该是发展观光，观光是无烟囱的工业，发展的好自由也会把养生这一块拉进来，千万不要铺的太大，不然的话很难收拾。

【主持人郝伟东】：正好请袁院长接着聊一下，因为清华参与了文登养生的策划，在您的观念里面，一个养生之都应该是一个什么样的产业集群呢？整个城市在策略、规划和空间上，包括资源的梳理方面应该是怎么样的呢？

31/39 【袁昕】：今天是从养老扩大到养生的主题，我谈一谈作为一个城市规划者和建设者的专业人员的角度谈规划和设计，大概有两个层面，一个是规划，一个是设计。

从规划来讲，我们很高兴能够和文登市合作，来进行探讨这方面的发展的趋势。通常来讲我们上来要先探讨城市的定位，人口发展的规模，现在我们希望把人口规模做大，希望能够把土地的规模做大，更多的是城市的运营或者是城市的经营，但是背后是人口的集聚，很多城市是把发展第三产业作为我们城市未来发展的一个重要的目标，第三产业、服务业的对象又是谁呢？我觉得随着人口寿命的逐渐的延长，老年人所占的比例越来越高了。文登看到了自己在这一块可以有很好的发展前景，以这样的方式去吸引更多的人来到这里，对促进他的产业发展起到很好的作用。

从设计上来讲，包括刚才作报告中谈到的老年的住宅是专业的设计，确实从这样的设计上来讲我们分为几块，实际上都在做规划和发展。老年住宅有很多专业性的需求，这方面确实也需要很专业的团队去配合，这一点我们也是在做一些研究，也希望把我们的这些研究成果转化成在市场上或者是在实际当中能够落地的，能够让大家有更多感受的条件。我们也是希望可以做一个上下游的配合工作。谢谢。

【主持人郝伟东】：下面我想问一下大唐金融的陈总，陈总我先给您提供一些数据。近20年以来，美国养生产业增长了36倍，日本增长了32倍，欧洲各国以17%的比例在增加，中国的养生保健这样一个健康产业是以每年15%-30%的速度在增加。据美国专家和财富杂志预测，在十年内，全球养生健康产业将达到10亿美金的总产值，中国是1万5000亿的份额。在聊这个话题之前，我正好也听到了清华规划院的一个报告，什么是养生产业呢？跟养老的关系是什么呢？养老是里面的一部分，但是养生产业是非常庞大的一个产业集群，都跟健康和生命有关系，这里有养生的旅游业，像三亚可以到那儿度假，非常好的环境。也有稍微高端人群养心，比如说重庆的缙云山，每个人去那儿养养心，这样一种养心之旅至少要花1500-2000元。瑞士是健康之旅，不管是抗衰老的打羊胎素还是像德国的温泉小镇，花费都非常昂贵。印度有瑜珈，心灵静修也可以达到每年20万的游客。其实这些案例都属于养生产业，我特别感兴趣刚才大原教授讲的日本的可以有助力的马桶座椅，这些设备不知道谁来生产，这些也属于养生产业的设备制造，包括深海鱼油，包括一些生物制药，一些生物技术萃取的养鱼药品，这都属于养生产业的范畴。当一个城市具备了这么全面的产业集群的时候，养老的条件无疑是非常的好，但是唯一要解决的是老年人的伦理问题，包括异地养老的问题，但是条件是具备了。因此把养生作为战略，而不是把养老作为战略。

作为金融机构面对这样一个市场，也面对各国包括国内的众多的案例，您从中有没有看到一些投资的商机，或者是未来用哪种方式，无论是跟城市合作还是跟地产企业合作。

【陈辉】：这么多房地产商来到这个会议上，表示这个市场一定是有需求的。我们资本是寻求回报和收益，这么多房地产商来到这个会议上，说明他们也是寻求机会。现在国内有一个讲法叫拉动内需，老年人的养老需求其实可能是拉动内需的很大的一个部分，我们是这么看这个行业的发展的。

至于说到养生和养老，我认为可能是一个延续，现在比较讲养生的，人到中年了，也考虑养生，但是消费最多的还是老年人群。我们的父母在养生中花的钱比他平时吃饭都要多，老年人有时候被养生品骗的很多，他们这方面有很大的需要。至于说涉及到文登的产业的发展方向，我认为应该讲是观光养生是一种方向，但是我认为在养老中怎么定位，要在整个山东半岛，大家经常去山东的话，现在很多中级城市建得很好了，山东整个的产值在国内也是靠前的，应该定位周边的城市跟他有一个同一个文化群的人有什32/39 么养老需要。如果想发展成像三亚这种形式不是不可能，但是必须要突出更多的优势，三亚的阳光和海岸线是别的城市不具备的，文登必须要拿出别人的城市不具备的东西才能吸引更远的游客。

所以我认为做成一个地区性的养老的基地，同时也做成了一种全国的养生的中心，我认为这是有可能的，我是这么一个看法。

我认为金融机构对房地产是有很大的兴趣，整个的产业的增长对我们来讲会提供很大的商机，金融机构是一个锦上添花的部门，我们也希望有机会介入，但是我们希望最主要是看到起码能提供一个让我们能认可的经营模式，这个模式是可复制，可扩大的，金融机构就会在这方面做更多的努力。

【主持人郝伟东】：说到金融，谭市长，我昨天跟您聊，现在有几个基金对文登投资非常感兴趣，说是今天晚上就要跟您沟通一下基金在文登投资的规划和设想，您现在可以简单给我们透露一下大致是一个什么样的情况吗？

【谭远国】：大家对文登的资源和地理位置都不太熟悉，对于打造成一个养生之都大家都产生了怀疑。我们逐步发现了我们文登资源的优质性，所以政府加上我们的有关专家共同谋划，利用我们的优势资源，打造一个养生之都。我们目前的策划工作已经和清华大学城市规划院合作，我们会按步骤来实施。刚才我听有一位老总说文登可能是一个区域性的养老基地，这不是我们的方向，文登这个地方的海洋资源非常的优质，有12公里的金色沙滩，海水一点污染都没有。特别是在北方的沿海城市，有山有水有温泉的地方很难找到。中国现在大部分海景开发的都差不多了，像这么优秀的资源确实是不太多了。特别是文登的有一座山在胶东地区是第一高峰。这里面奇石、古木比比皆是，山清水秀，号称是江北的九寨沟，这是一个非常有灵气的地方，目前有几个开发商都看重了这个地方，田园风光非常的好。养生在中国是一个新兴朝阳产业，养生应该说是与健康有关，人最珍贵的是健康，长寿是我们的追求，怎么样才能健康呢？要养生，要养心。我们目前为止要和几个开发商对话，我们要打造一个田园风光的景区，养生地产。我们的海边从2007年开发，投入了28个亿的基础设施，供水、排水、供暖、供热样样俱全，我们的养老地产马上就可以开发了，希望大家能够走进文登，了解文登。

【主持人郝伟东】：您刚才也谈了一个新的话题，养生之都，养生地产，或者是叫健康产业。健康产业不仅是地产商参与，朱总您除了是咱们中国最早做养老地产，为天下子女尽孝心的这样一种理念，您有没有关注过关于更宽的，关于健康产业的多元经营呢？还是纯做养老地产的呢？

【朱凤泊】：养生和养老并不矛盾，只是养生的概念更宽泛了，包括养老，还包括对于中年人，对于亚健康人的调整和调理。今天养老地产的论坛，我们把论坛的主题更宽泛化了，谈到了养生，我想做一个案例分析，来看看我们中国的国情，是否能够急功近利的做到。

大家了解美国有两个城市相连，一个是圣地亚哥，一个是尔湾，尔湾这块地用了一代半人的时间打造了一个城市，给这个城市赋予的内容就是养老城。和它相连的是圣地亚哥，圣地亚哥有100、200年的历史，圣地亚哥打造的就是养生城，这两个城市的功能各不一样，尔湾是一个非常好的成功案例，之所以成功还得益于美国是一个移民国家，人民从来不把自己住在这个地方称为自己永久的地方。但是我们中国有5000年的历史，我们居住在一个地方叫故土难离，很难靠一个概念，一个主题把人口集中到一个地方。所以说，如果我们要人为的打造一个养老城，除非有行政手段。比如说现在我们有几个二线城市，现在政府已经出台了城市增容的政策。大家都知道呼和浩特，它现在的人口33/39 才180万人，要在五年内发展到350万人，靠什么呢？靠引进各种产业来把人口增容。这样做是能够做到的，而我们作为一个投资商，作为一个策划，把一个地方人口增容，很难做到。

所以我们作一个选题的时候，一定不能离开中国的国情，中国的历史。我觉得文登很好，我虽然没有去过，但是我们也经常有一些朋友谈到文登，我想有一个建议，文登可以作为一种休闲度假产业来发展，如果没有了人口政策，没有靠政策来搞人口增容的话，先不要说叫什么都，都是指人口永久或者是半永久的居住。投资那么大，还需要人来的话，我倒觉得圣地亚哥是一个成功的案例，养生内容做的很多很多，圣地亚哥后来就成为了一个休闲度假圣地。我觉得我们的市长可以把圣地亚哥的情况了解一下。

【主持人郝伟东】：我们今天其实是抛出了一个新话题，由养老说到了养生，今天毕竟还是养老地产，大家更多的关注还是关于养老地产的发展，包括投资商、开发商，结合老龄化事业如何做，有哪些新的创新。作为台湾在这方面做的是历史比较久，经验也比较丰富，您作为看待大陆的方兴未艾的市场，台湾的专业机构有没有想多和大陆合作投资养老地产呢？

【陈立基】：我在台湾看过一个广告，在台湾有一个很有名的水库，风景也不错，旁边盖了一个饭店，这个饭店经营不好，后来转型为养老院。我自己在做这一行，他有车送大家去，我也去了，到现场我只听几句话就知道大做不好。他们说住在我这里的养老院，每天都吃活鱼，我就知道这个理念很奇怪了，果然后来就没有做起来。老人家有他的特性，老人家不喜欢离开原来住的地方，还有一个是社会关系，原来的社会关系他不喜欢断掉了，让他重新适应一个环境，会造成他的选择，他去玩一玩，去玩几天，泡泡温泉，吃一些养生的东西，这都是可以的，所以我是赞成发展观光，空气好，交通便利，又有海鲜，西洋参什么的，光从西洋参就可以发展很多的药膳。

刚才有提到台湾的台塑的养生村，是王先生筹划的，投资了100亿下去，台币100亿大概是人民币20多亿。我在念EMBA的时候，我和同学交换名片，我一看他是台塑企业的高级主管，我就说现在养生做的怎么样，他看了看我说学长我知道你的意思，我们这是一个失败的案例。不是他规划的不好，王先生非常有眼光，买了一大块土地，非常大，他把道路弄好了土地就可以值钱，但是在那儿盖养生村，连接原来的医院，这是一系列的连接。第一期是3750床，他们在规划的时候到我们机构不下十次，我就跟他们说不要盖那么大，我看后来跟他们说没有效。他们说没有办法，我们董事长要做就要做大，如果做成功的话，三千多人住在里面每天救护车一叫，把人运出去很恐怖的，还有去餐厅吃饭，餐厅会是很大的，所以要是小而美的，这样成功了就可以复制。

【主持人郝伟东】：台湾的专业机构有没有想在大陆进行选址或者是合作呢？

【陈立基】：我知道有人来投资，但是做的很辛苦。

【主持人郝伟东】：为什么呢？

【陈立基】：好像是因为税的问题，这个我不太清楚。在大陆投资的优势是人事费比较低，因为在台湾已经做了二、三十年了，认为经营管理很有优势，应该很有信心。一般也不做大，我们都不喜欢做的太大，做的太大就机构化了，谈不上什么温馨照顾，越大越没有办法贴心服务。

【主持人郝伟东】：中午还提到了一个模式，每一个项目不要太大，不要机构化，但是商业模式上可以做连锁，可以在全国铺点。

【陈立基】：建立品牌。

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【主持人郝伟东】：朱总您做这个历史也比较久了，是一个代表性的企业，有没有今后的商业模式是怎么样的战略布局呢？

【朱凤泊】：我倒不是王婆卖瓜自卖自夸，太阳城到今天走了过十年，我想各位可以把它作为一个案例来分析，太阳城一共有1700个住宅单位，全部是销售的，还有500个老年寄宿，就是租赁的房间有500个。按照一个房间两个人的话，也有几千位老人。现在太阳城无论是住宅还是租住，基本现在都是满的，刚才提到了一个话题，说太大就不美，不温馨，我有一个不同的见解。其实做什么事情没有绝对化，在中国的国情下，在一个区域内找准自己的一个模式，首先要符合一种大政，在大政下面我是投资人，我来说了算，这个说了算就是谋划。谋划的好就是一个好项目，也有成功的案例，也有失败的，就在于我们做老年养老地产项目当中，我们怎么从结构上，在以后长久发展上理清。

我们当时把房地产和养老产业作为一对孪生兄弟，一对双胞胎捆绑起来一起做，所以我们又卖房又租房，还提供服务。刚才最后一个主题发言者讲最好建房的别管，找专业团队，我就犯这个大忌，从挖第一锹土到今天又建又管，我觉得关键在于模式。

目前我们出台的有关养老地产政策的前提下，我们现在没有什么捷径可走，我倒觉得如果说养老地产是一片茂密的山林，我们要想到这个山林去，我们必须要经过一片沼泽，我们是先挖土填满了沼泽还是搭一个桥过去。我们有很多先驱者，包括我们学术界、理论界，我特别佩服周老师，太阳城里的好多户型都是他的心血。作为开发商，在运营商怎么能够取得成功？有很多政策的限制，有很多干预，有很多不明白，不清楚的地方，但是你作为开发商，你自己要明白，要清楚。比如说最难的，我们一直面临着很困惑的问题，由于我们卖房，政府说你是开发商，你不是做老年的，由于我们又有租房，银行就讲你是做老年设施的，养老地产看不明白，贷款我也不给你。所以想得到政府支持的时候，由于你卖房，政府远离你。

最典型的北京市政府知道太阳城这个地方，当时政府由一个副市长带队来考察太阳城，先派了先遣队来了太阳城以后回去汇报他是房地产商，市长于是就不来了，也不做调研了。我们发展当中有很大的资金需求，银行说你这是老年项目，我们银行目前不做这样的贷款，你说作为开发商多难，想找个娘，娘不待见你，想找个爸，爸不理你。

我们苦苦的挣扎，到今天用了十个年头才把太阳城做成，是滚动开发。太阳城就一个好，做到今天没有贷款，整个资产十多个亿，没有银行一分钱，都是太阳城的。所以在中国的国情下，做事情很难就在于你如何策划，也就是说你要逾越这片沼泽的时候你是填石头还是搭桥，在于我们自己创造和规划。

【主持人郝伟东】：请问袁院长您是搞规划的，原来围绕一个城市做一个项目的比较多，围绕着养老产业像朱总提出的问题，您觉得在几年前刚开始做的时候您想向朱总提什么建议？

【袁昕】：就单一项目来讲，其实每个项目的差异性都会比较大，很难说对同一类项目有一个相对来讲比较集中的建议。因为定位、市场，包括区位条件等等都有很大的差异性。比如说去参照一下圣地亚哥，特别是所谓的阳光地带在养老产业这方面的发展都可以给我们不少的启示，这个可以给文登更多的做一个参考。

我注意到泰国国家旅游局在境外投放的广告，作为国家战略来讲明显的分了两个阶段，第一个阶段就是阳光、沙滩，当时并没有养生和养老的概念，是纯旅游的概念，是为了让大家去认识泰国，了解泰国，就像我们文登一样，现在很多人对文登不了解，我觉得文登有资源，在这方面可以向前走一步。但是走过一段时间以后，大家对泰国开始35/39 接受和了解，知道了自然的资源，包括其他的一些相关的品质和设置的时候，他的国家在这方面做了一些调整。国家旅游局此后再投放广告已经变成了健康主题了，你到泰国来就不仅仅是旅游，你可以到这儿来疗养一下，休养一下。虽然在本国有很好的社会医疗保障体系，但是你要排队，要等很长的时间，还不如用相对来讲比较低廉的价格到这儿自己能够比较快的去解决这些问题，这是它的发展的策略。所以我觉得目标的定位一定是要跟他的策略结合起来，才能对整个的产业的发展有一个比较好的判断。

刚才您也提到了养老产业后续有很多的产业链，我们做产业就是为了把产业链尽可能做的长一些，从养生这一块来看，可能涵概的内容会更丰富一些，先从哪儿起步，是不是一下子可以做到养老，这也未必，要看市场的条件。这一点也是我们下一阶段要规划和设计需要去进一步梳理和细化的一些部分。

【主持人郝伟东】：朱总的发言讲了太阳城是十年的历史，可以说是酸甜苦辣，朱总，如果说回到十年前，您还会不会再做太阳城这种模式呢？第二个问题是下一个十年，您想怎么做呢？

【朱凤泊】：十年前拿到这块地的时候很便宜，没有用几个钱，有不少人出主意干脆把地整理整理卖了，挣几个亿得了。你说做一个人，你就专门为了钱吗？其实也不是，我觉得还是应该做事。当时选准这个目标就义无反顾，尽管这个过程很难，但是还是做下来了。我做了以后尝到甜头了，我们真的有下一个十年的规划，还是想做养老地产。我们十年摸索出了不少经验，我们觉得按照我们自己的经验发展，当然有好政策更好，有银行支持更好，但是如果政策还是这个政策，银行还是这个银行，我们照样还能做得更好。我们主要是摸索刚才谈到的像文登这么好的地方，我们选址的问题，选在哪儿，太阳城的成功就得益于是在北京，如果在一个二线城市就坏了，因为做的太大了。

刚才我说了1700个住宅单位，500个租赁式的房间，叫城还真的是对了，很大，整个建筑面积是32万，所以我们差一点在黄山选了一块地方，差一点在那儿做。后来考虑到我的资金供应问题暂时停下来了，多亏停下来了。目前我们想好了，到城市人口增容比较快的，经济发展速度很快的，像内蒙古我们用两年时间做了调研，内蒙古原来在全国的经济地位排名第29位，到现在全国排名第9位，增长速度排名第3位。它是一个资源大省，养老是一个空白，别看那个地方冬天很冷，冬季也很长，刚才谈到的那个话题，养生度假养老。我再做的时候就准备把渡假、休闲、养老达到成一个项目，这样的话冬天在那里老人也有可玩的内容，现在我太阳城就做了一个大的温泉俱乐部，在老年城里作为一个以水为媒介，以温泉为媒介的一个场所，就可以纳人气，可以来很多人。所以太阳城的成功还有我又做了休闲会所俱乐部，也做了一个医院，我为我找准了点，我相信在内蒙那个地方也能做起来。

当然，现在在座的有很多地产商，我几乎平均每个星期可以接待两拨到太阳城来考察的，有的回去就做了，有的考察来考察去没有做。我倒觉得别轻易动手，做之前一定要揣摩揣摩，做普通房地产一拍脑门你做去吧，错不了，因为市场等着你呢，你卖不了三万块也能卖两万块，你不能砸手里。但是做老年地产可不是头脑一发热就做了。从这十年当中看，有几百个要做项目到我们这儿考察的，真正动手做的没有超过五个，这个是对的。目前我们的政策是一块坚冰，还没有打开，而且各地又不一样。有的地方政策给予了很多的扶持，政府真的是下决心要做养老产业，培育老年地产，有的地方是急于把本省的经济搞上去，把这一块忽视了，或者是不重视，所以还要看政府和政策。现在的现行政策如果做老年公寓，从开始建设的时候，你拿下的是正规手续，现在就是每个床位给补贴8000-16000，有这样的政策。太阳城再有一两个月就能拿好几百万，这已经定下来了。这个政策有了，这是做老年的。

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但是做老年从开始建设这一块政策又不全，你选择了一块地，你是用什么程序做老年项目，这在大陆是一个大问题，这个制度一直没有理顺。现在做老年项目大多数都是按房地产去做的，一套房地产，政府就离你远远的，本来老年地产应该得到政府政策的支持，甚至是培育你，帮助你。总而言之一句话，做老年地产一定把政策、人均收入、市场需求几块问题研究好了再投入。我下一个十年还继续做。

【主持人郝伟东】：虽然很难，下一个十年还继续做。我们说一下下一个十年，我们有请陈总谈一下下一个十年我们一致关心的PE和瑞斯能否在这个产业里发展呢？

【陈辉】：今天我们可以给大家统建一个产品就是上午孟晓苏提到的瑞斯，像老年这种公寓或者是持有型物业的租金应该是相对比较稳定的，因为老人的人群的波动性应该是比较小的，我认为瑞斯这个产品要求的回报不是特别高的，实际上是求长期稳定的回报，这个产品可能是比较符合老年地产中的一个出口，因为瑞斯是房地产在金融市场的终端产品，瑞斯现在在香港来讲已经从政策法规上很完备了，而且这个市场已经是成熟的了。房地产商的能力在于开发能力，可能是资本市场寻求的是一种稳定的回报，一部分资金有这方面的需求，保险公司现在为什么对养老地产有这么大的需求呢？就是因为他们的资金是一个长线的寻求稳定回报的一个资金，其实这类资金在未来的中国国内的市场会越来越多，比如说像养老金都有这方面的需求，所以我认为房地产商可以在这方面，你们产品出口的时候可以考虑这些产品。

PE应该讲现在对所有的养老产业而言都是虎视眈眈的，但是我也必须讲明白就是像朱总这样，营利模式已经确定了，PE会蜂拥过来，如果你的营利模式不确定的时候，他们可能会相对保守一点。

国内目前的瑞斯市场目前讨论的还是银行间的债权市场，跟普通的大众有一点距离，大家可以研究一下香港的市场情况，谢谢。

【主持人郝伟东】：陈总总体感觉是看好下一个十年。

【陈辉】：出口不会限定于一两个金融产品，基础还是在房地产商的规范，而且是正常运营的角度上、基础上，我们金融市场会提供更多的金融产品。但是目前瑞斯已经是一个成熟的产品了。孟总觉得倒按揭也是一个成熟产品，瑞斯更多是面向房地产行业，养老地产来讲更适合这个产品，是从这个角度来看的。

【主持人郝伟东】：我们就说下一个十年，袁院长您觉得在国内有志于做健康产业、养生产业或者是养老产业的城市选择，您感觉下一个十年中国将出现一个样的情况呢？

【袁昕】：老龄化问题是我们中国全社会面临的问题，而不是某一个城市面临的问题，因此从整个城市发展中两讲，是需要每个城市政府都关注的事情。从老人的社会问题上来讲，也是未来我们社会发展所需要关注的事情，但是从这两点来讲，我觉得与老人相关的产业在未来的十年都会有一个比较大的发展。养老地产或者是养生作为一个链条的开端往下延伸的话，会根据各自城市结合自己的资源，再加上周边的发展形势的判断来做选择。

【主持人郝伟东】：陈先生，您觉得下一个十年，大陆养老产业这一块将是什么样的情况呢？

【陈立基】：未来的十年商机无限，但是竞争还是很激烈的，城市资源怎么样，同样的你自己的企业有哪些资源，你的竞争力在哪里，盖房子只要有钱，有好的设计，都可以达到，但是日后的经营管理呢？也非常非常重要，最后的竞争力就在事后的经营管理，为什么有的饭店要交给别人经营管理，人家有一套管理方式。商机无限，但是也是37/39 竞争非常激烈，成不成功都是在这个细节中。包括人为的，包括你整个团队怎么带出来，那个团队投资人已经在后面了，应该是管理者还有专业人员，专业人员包括护理、社工、心理辅导等，这方面的人才，整个的团队，整个的公司文化要呈现出来，让住在里面的长辈觉得我住在这里安全、安心，我觉得吃的不错，我也觉得我住在里面是受到尊重的，而且我觉得很有尊严，家人来看我不会觉得我是住在养老院，我是住在类似饭店管理那样的，住在里面很有尊严。

【主持人郝伟东】：总的感觉是商机无限，但是依然会有人死掉，有人会活下来。谭市长，下一个十年，您心目中的文登会是什么样的呢？

【谭远国】：过程我听了各位专家对这十年的展望，养生和养老确实是现在的一个主题，我们社会已经进入到了老龄化的社会，我们每个人都是追求长寿和健康，我认为养生在今后十年肯定会成为第三次社会浪潮。不管是养生还是养老，哪里好往他里去，追求最高的养生。女同志希望永葆青春，永远年轻，男同志希望永远健康强壮，老年人也希望长寿，这是一个养老的城市，养生的城市。在北京的养老公寓大概是15000左右，文登这个地方蓝天、白云、阳光、沙滩、海浪、温泉，我们的客源都是外地消费群体，房价是在4000-5000左右，不管是养老还是养生的成本都很低。

我们有这么多的优质资源，有这么高级的规划部门给我们搞谋划、规划和策划，文登一定会按照这个策划往前发展的，追求长寿，追求健康的理想之都，养生、养心、养形、养老、养颜，成为大家一个非常向往的地方。我希望在座的各位嘉宾到文登去买套房，到文登去投资，希望大家有时间可以去考察一下。

【主持人郝伟东】：大家有什么问题可以提一下。

陈敏雄：刚才我听了大家讲的很有感触，台湾也有这样的经验，我想汇报给各位参考。在台湾很难找到大面积的土地，只有政府的土地才可以。但是你任何一个开发商、地产商投资那么大，90亿、100亿台币下去，而且要占30%做社会福利，这个是很难的，而且有规定，这些房子盖起来以后，住宅可以盖，盖越多回收越快，但是这些住宅只租不卖，这是房地产要命的一个地方。那怎么办呢？刚才你提到了瑞斯的观点，通过这个观点把土地的产权证券化，这是瑞斯的概念，把钱赶快收回来。他用的是公家的土地，50年，让你用50年，如果你表现的好，50年快到的前三年经过一种手续之后再加你20年，这就是70年，70年当中你好好做，透过瑞斯的方式把钱收回来，那些房子再慢慢的租，还有租金的收入，还有瑞斯的收入，这一点就是目前台湾的一个做法。他有一个问题，没有保险公司的资金进来，只是一般的券商的资金和银行的资金，如果保险公司有资金进来，再通过瑞斯的机制，这样的运作会更好。

刚才谭市长提多了文登的事情，其实韩国有一个很好的案例，三星集团有一个55公顷的空间，从2001年开始盖第一栋，2005、2006年盖第二栋，住在里面的都是金字塔顶端的那一块，企业家、银行家、教授或者是将军，配套的还有养护197床，是整套的配套。还有就是运动中心，还有文化中心，医疗中心。已经开放给临近的民众，大家一起来，所以强调的是三代同堂的概念，这个经营的很成功。

【主持人郝伟东】：谢谢陈理事长！

【提问】：我想问一下台湾的陈理事长，您刚才说到不要太大，那么您认为根据您的经验多少床位算大，多少床位在经营上最合理呢？

【陈立基】：200、300床，越大照顾越困难，200、300床位比较容易服务。

【提问】：低于多少床位呢？

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【陈立基】：再低的话也不行，我们也要为业主着想。

【主持人郝伟东】：今天我们的论坛到此结束，总之，我们看到了养老地产的巨大的商机，也找到了方法，感谢各位嘉宾、听众和来宾，谢谢大家

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第五篇：北京市生活垃圾处理设施建设规划实施方案

北京市“十一五”时期生活垃圾处理设施建设规划实施方案

日期:2007-11-26

为落实“十一五”规划《纲要》中关于生活垃圾无害化处理的各项指标，加快环卫设施建设，依据《北京市“十一五”时期固体废弃物处理规划》，特编制我市“十一五”时期生活垃圾处理设施建设规划实施方案。

一、基本情况

“十五”期间，我市不断加大环卫基础设施建设力度，新建9座垃圾处理设施，新增垃圾无害化日处理能力3000多吨，处理率比“九五”末期提高了近40个百分点，全市80%的垃圾在正规垃圾处理场进行了无害化处理。

（一）生活垃圾产生量。

2005年北京市生活垃圾日产生量约14710吨（537万吨/年），2004～2005年餐厨垃圾日产生量约为1214吨（44万吨/年）。其中：

— 城区日产生活垃圾10490吨（383万吨/年），餐厨垃圾976吨（36万吨/年）；

— 郊区县日产生活垃圾4220吨（154万吨/年），餐厨垃圾238吨（8.7万吨/年）。

（二）垃圾处理现状。

1.收集运输设施。

北京市城市建成区生活垃圾的收集运输工作由专业环卫作业队伍完成。农村实现密闭化管理地区，一般采取村收、镇运、区处理的管理模式，有部分地区以村为单位组织收集和运输。为减少运输车次、提高运输效率，北京市配套建设了6座大型垃圾转运站，转运能力5860吨/日。

2.垃圾处理设施。

我市现有生活垃圾设施17座，日总处理能力10350吨，其中堆肥800吨/日（占总处理能力的8%），焚烧220吨/日（占总处理能力的2%），填埋9330吨/日（占总处理能力的90%）。

2005年北京市垃圾无害化处理率81.2%，其中城区垃圾无害化处理率95.1%，郊区垃圾无害化处理率46.6%。

3.粪便处理设施。

2005年，北京市城区及新城日均清运粪便4700吨，其中城区4080吨，郊区新城620吨。建成投产粪便消纳站13座，为城区服务的9座，郊区4座，总处理能力5200吨/日。城区粪便集中处理率95%，郊区粪便集中处理率50%。

4.餐厨垃圾处理厂。

我市已批准建设两座餐厨垃圾处理厂，为合理利用资源，餐厨垃圾处理厂建设与生活垃圾综合处理相结合，既可以提高生活垃圾的有机物含量，又可以共用部分设施，提高设备的使用效率。两座餐厨垃圾处理厂日处理能力为400吨。

5.建筑渣土处理设施。

北京市建筑渣土具有专门管理机构，实行渣土消纳许可证和渣土砂石运输车辆许可证核准制度，2005年渣土产生 量约5000万吨（含开槽土），登记消纳量为3500万吨，建筑渣土处理方式主要是在指定地点填坑消纳（全市共有21个消纳点）。

6.融雪剂搅拌站。

目前，北京市城区有融雪剂搅拌站5座，储剂能力为5000吨，4小时内融雪剂最大供应能力为8500吨，可解决1100万平方米道路的融雪剂液覆盖，只能满足城区车行道（4730万平方米）实际作业需要的22.9%，不能满足我市突发公共事件总体应急预案的要求。

二、垃圾产量预测和存在问题

（一）生活垃圾产生量预测。

人口数量、居民炊事用能结构、冬季取暖形式等是影响生活垃圾产生量和理化特性的关键因素。根据《北京城市总体规划（2004年—2020年）》，按照常住人口1650万并综合居民生活水平、居住条件、燃料结构变化情况预测，2010年我市生活垃圾日产生量16620吨（607万吨/年）。

— 城区生活垃圾日产生量8930吨（326万吨/年）；

— 郊区县生活垃圾日产生量7690吨（281万吨/年）。

如果按2010年全市常住人口达到1800万计，生活垃圾日生量将达到18215吨（665万吨/年）。

— 城区生活垃圾日产生量9820吨（358万吨/年）；

— 郊区县生活垃圾日产生量8395吨（306万吨/年）。

（二）存在问题。

1.处理设施能力不足。

随着我市人口的不断增长，2010年全市生活垃圾日产生量将达到16000—18000吨，而目前设施日处理能力是10350万吨，随着8座垃圾处理场的陆续关闭，处理能力缺口将进一步加大。此外，由于历史上缺少规范化处理设施而形成的大型垃圾堆仍在污染环境和地下水，进一步增加了设施需求。

2.设施分布不合理。

目前北京市生活垃圾处理设施设计处理能力10350吨/日，郊区县服务能力不足2550吨，现有设施中80%以上处理的是城八区的垃圾，过去农村地区垃圾处理主要以简易填埋为主，未达到无害化要求，随着农村垃圾纳入城市化管理，要求尽快增加设施处理能力和调整垃圾处理设施的整体布局。

3.处理技术单一，资源化、减量化水平低。

我市垃圾处理90%是靠卫生填埋，焚烧、堆肥处理量仅占10%，不仅占用大量土地，而且减量化、资源化水平低。直接填埋含有大量有机物和水分的原生垃圾，作业难度大、填埋场安全隐患多，同时填埋产生的渗沥液、沼气处理水平低，严重污染周边环境。

4.设施建设用地日益紧张、选址困难。

随着北京市城市建设的迅速发展，城市功能的增加，城市建设用地越来越紧张，同时用地制度不断完善和生态环境要求的不断提高，增加了设施建设用地选址的难度。如果不改变传统的以卫生填埋为主的垃圾处理模式，不仅浪费大量土地资源，而且将面临着垃圾处理设施离城越来越远、运输和处理成本不断增加，填埋场无处建设等问题。

5.政策保障机制不健全。

一是垃圾处理收费制度不健全，收费标准不统一，征收率较差，垃圾处理资金缺口大，不足以补偿垃圾收集、运输、处理成本及企业的合理盈利，不利于形成社会资金参与垃圾处理的多元化投资机制。二是由于此类项目建设用地选址困难，城四区垃圾处理设施均建在其它远郊区县，这些设施对建设地点产生不同程度的环境影响，亟待建立相应的环境补偿机制。

三、总体思路及目标

总体思路：以科学发展观为指导，以建设资源节约型、环境友好型城市为目标，按照统筹规划、优化布局，整合资源，协调发展的原则，科学调整垃圾处理工艺，加快生活垃圾由分散处理向集中处理转变，由以填埋为主的方式向资源综合利用方式的转变。初步建立起城乡统筹、布局合理、技术先进、处置集中、资源得到有效利用的现代化生活垃圾处理体系，努力实现生活垃圾的减量化、资源化、无害化。

目标：“十一五”期间全市新建生活垃圾处理设施23座，改扩建3座，其中：焚烧厂4座（新建），综合处理厂10座（新建），填埋场12座（新建9座，扩建3座），形成焚烧处理能力7200吨/日，堆肥处理能力8050吨/日，填埋处理能力6050吨/日。另外，“十一五”期间将陆续关闭8座垃圾处理设施。到2010年，全市共拥有生活垃圾处理设施32座，处理原生垃圾总能力18395吨/日，城区、郊区生活垃圾无害化处理率分别达到99%、80%。

四、主要任务

2010年生活垃圾处理系统以综合处理为主，大幅度减少原生垃圾直接填埋处理量。形成多个大型垃圾综合处理中心，通过垃圾分类与焚烧、堆肥、填埋等工艺的有机结合，统筹资源，发挥各类设施的优势，提高垃圾资源化率和土地利用率。同时加快现有垃圾处理设施的改造，执行严格的污染控制标准，有效减少垃圾处理过程产生二次污染。重点加快以下领域的环卫基础设施建设。

（一）加强垃圾转运设施能力建设。

我市现有生活垃圾转运站主要服务于城八区，随着郊区垃圾无害化集中处理设施建设，农村地区普遍采取“村收、镇运、区处理”的模式，同时为整合区县间土地资源，应加强各地区垃圾转运能力，以实现垃圾集中综合处理。拟新建、扩建7座大型垃圾转运站，日增加4860吨的转运能力，新建垃圾转运设施应设有垃圾分类功能，以提高垃圾的减量化、资源化水平。

（二）提高生活垃圾综合处理能力。

生活垃圾的处理受到分布状态和运输条件的限制，同时考虑到尽量减少生活垃圾填埋量，延长填埋场使用寿命，加大垃圾焚烧、堆肥等方式的处理量，规划2010年形成北部阿苏卫、东部高安屯、西部六里屯、南部南宫——董村几个大型垃圾综合处理中心，城区垃圾通过焚烧、堆肥、填埋工艺处理的比例达到4:3:3，提高城区垃圾的资源化水平；郊区县逐步形成相对集中垃圾处理设施，打破区县的限制，建设垃圾综合处理设施。到2010年前新建或改扩建生活垃圾处理设施26座。

（三）推动郊区粪便处理设施的建设。

为提高郊区粪便处理能力，“十一五”期间，拟新建9座粪便消纳站，新增日处理能力3400吨，主要位于延庆、怀柔、大兴等郊区，解决部分区县目前没有粪便处理设施，粪便的无害化处理率为零的问题。到2010年城八区、新城地区粪便集中处理率分别达到98%、85%。

（四）完善相关环卫基础设施。

我市现有融雪剂搅拌站不能满足冬季所需融雪剂的需求，拟新建11座融雪剂搅拌站，可解决3833万平方米道路的融雪剂液覆盖，占目前城区道路车行道除雪面积的81％，建成布局合理的融雪剂溶液生产供应系统，提高城市除雪作业快速处置能力。

拟建设建筑渣土综合利用设施4座，主要分布在昌平、丰台、房山及朝阳等地区，总处理规模10000吨/日(不含开槽土)。

拟建设餐厨垃圾处理厂3座，主要分布在朝阳、海淀、大兴等地区，总处理规模1000吨/日。

（五）加快原有设施改造。

加大对现有垃圾处理设施的改造力度，改造现有垃圾填埋场的沼气收集、利用系统，渗沥液处理系统；对现有粪便消纳站逐步加装粪渣制肥装置；在有条件地区的垃圾楼，试点安装垃圾分类装置等。

五、主要措施建议

（一）提高生活垃圾分类覆盖率。

一是将加大宣传教育，在小区及公共场所设置垃圾分类收集装置及分类收集运输车，继续在全市范围内推进小区、社会单位的垃圾源头分类工作，减少进入生活垃圾收集系统的总量；二是在垃圾楼、转运站、综合处理厂等处安装垃圾分类装置，通过机械化分选等不同工艺实现垃圾收运中间环节的分类减量，提高垃圾的资源化水平；三是按照《关于北京市再生资源回收体系产业化发展试点方案的实施意见》，建立和完善环卫专业的回收系统与社会的物资回收系统相结合的垃圾减量和资源回收利用体系。

（二）加大政府投资力度。

垃圾处理的副产品附加值低，主要依靠收取垃圾处理费（由财政支付）来运营，可再生能源法出台后，提高了垃圾焚烧发电的上网电价，垃圾焚烧厂在运营中可以有部分收益,但也不能满足运营需求。因此环卫基础设施的建设以市政府投资为主，区县配套为辅，适当吸纳部分社会资金。

（三）加强项目前期手续工作。

目前，我市垃圾处理设施的建设存在征地难、相关手续办理不适应工程建设要求等问题。为保证垃圾处理设施能够及时的支持我市环境卫生工作，需加快设施征地、规划等前期工作，力争在“十一五”时期保质保量地完成各项建设任务。

（四）加大科技攻关力度。

加大对不同垃圾处理技术的攻关力度，加快对垃圾压缩中转站降噪除臭技术、垃圾分拣处置工艺以及再生利用技术、渗滤液处理、沼气利用、垃圾堆肥、焚烧发电等技术及垃圾收集处理信息网络技术等的研发，为我市垃圾处理提供先进、适用的垃圾处理技术支撑。

（五）改革完善环卫设施运营管理体制。

根据政府引导、企业运作、公众参与、社会监督和增量改革、存量试点的原则，逐步完善环卫作业市场。推进区县环卫作业队伍的企业化转制。环卫设施建设坚持政府投资为主，继续推进环卫基础设施建设项目的多元化投融资体制，新建项目试点实行特许经营，通过招标确定投资建设和运营者；对现有垃圾处理设施运营进行改革试点。不断转变政府职能，充分发挥政府投资的引导作用，吸纳社会资源参与环卫设施经营，吸引先进的技术和管理体制，不断提高我市环卫设施的运营水平。

（六）探索我市垃圾收费机制。

为加快生活垃圾处理减量化、资源化、无害化步伐，更好地促进本市垃圾处理设施项目的市场化运作，深化我市环卫体制改革，减轻财政压力，按照“污染者付费”的原则，探讨垃圾处理费用收取方式与分配原则。

对城四区下放垃圾处理的事权及财权，研究建立经济补偿机制，由垃圾产生区县向设施所在区县支付合理的经济补偿，平衡区县间的利益关系。

对区县垃圾排放实行总量控制，核定垃圾排放控制指标，探索实施阶梯式收费方式，超限额部分实施加价收费。

六、实施进度

“十一五”期间，北京市环卫及生活垃圾设施的建设项目实施进度见附表。