第一篇：青岛市物业管理条例
青岛市物业管理条例
发布单位：物业管理处 发布时间：2010-07-21
青岛市人民代表大会常务委员会公告
《（1998年11月20日市十二届人大常委会第六次会议通过 1998年12月25日省九届人大常委会第六次会议批准 1998年12月25日市人大常委会公告公布
根据2001年7月19日市十二届人大常委会第二十八次会议《关于修改〈青岛市古树名木保护管理办法〉等九件地方性法规部分条款的决定》修正）
第一章 总则
第一条 为规范本市物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例所称物业，是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的设备、设施和场地。
本条例所称物业管理，是指物业管理企业依照合同约定对物业实行专业化管理和为业主、非业主使用人提供的综合性服务。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第三条 本市行政区域内的物业管理适用本条例。
第四条 青岛市物业管理行政主管部门（以下简称市物业行政主管部门）主管全市物业管理工作。青岛市物业管理部门和各区（市）人民政府确定的部门（以下称物业行政管理部门）按照本条例规定具体负责辖区内物业管理的行政管理工作。
其他有关部门按照各自的职责，协同做好物业管理的有关行政管理工作。
街道办事处对涉及城市管理的物业管理工作进行监督检查，对物业管理与居委会工作、社区服务的相互关系进行协调。
第二章 业主大会与业主委员会
第五条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主委员会是经业主大会或业主代表大会选举产生并经物业行政管理部门登记，在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。物业管理区域的范围由物业行政管理部门按照实际情况划定。
第六条 实行物业管理的新建物业由物业行政管理部门会同开发建设单位组织召开首次业主大会会议或业主代表大会会议；原有物业由物业行政管理部门组织召开首次业主大会会议或业主代表大会会议。
第七条 业主大会会议或业主代表大会会议，应当由过半数持有表决权的业主或业主代表出席方可举行。
表决权实行住宅房屋一户一票；非住宅房屋每一百平方米的建筑面积为一票，一百平方米以下的有房屋所有权证的每证一票。
第八条 业主大会会议或业主代表大会会议每年至少召开一次。经百分之十五的业主或业主代表提议，应当就所提议题召开业主大会会 议或业主代表大会会议。
业主大会会议或业主代表大会会议应当邀请非业主使用人和有关部门及街道办事处、居委会代表列席。
第九条 业主委员会成员从业主中选举产生，由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人。
业主不足七人的物业，业主委员会的组成，由全体业主协商确定。业主委员会每届任期三年，主任、副主任、委员可以连选连任。
第十条 业主大会和业主代表大会行使下列职权:
（一）选举、罢免 业主委员会的组成人员；
（二）听取和审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作；
（三）通过和修订业主公约，批准业主委员会章程；（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定聘用或解聘物业管 理企业；
（六）决定物业管理的其他有关事项。
第十一条 业主委员会履行下列职责:
（一）召集业主大会会议或业 主代表大会会议并报告工作；
（二）负责选聘物业管理企业的具体工作，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理聘用合同；
（三）审议物业管 理企业提出的年度物业管理工作计划，监督和评价物业管理企业的工作 情况；
（四）审议物业管 理各项有关资金的收取与使用计划，监督物业管 理企业按年度公布收支情况；
（五）听取业主和非业主使用人及物业管理 企业对物业管理工作的意见和建议；
（六）配合物业管理企业落实各项管 理措施，协助物业管理企业追交欠费；
（七）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第十二条 业主委员会应当定期召开会议。业主委员会作出的决定应当经全体组成人员过半数通过。
第十三条 实行物业管理的，应当制定业主公约。业主公约经业主大会会议或业主代表大会会议讨论通过后生效。
第十四条 业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主、非业主使用人均具有约束力。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。
第三章 企业与市场管理
第十五条 物业管理企业是指依照法定程序设立，以物业管理服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。
第十六条 物业管理企业成立应当具备下列条件:
（一）有企业名称、章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；
（三）有符合规定的注册资金；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第十七条 申办物业管理企业，在市南区、市北区、四方区、李沧区范围内的，经所在区物业行政管理部门审查后，报市物业行政主管部门审批；在崂山区、黄岛区、城阳区和各县级市范围内的，报所在区（市）物业行政管理部门审批。
物业管理企业应当按规定办理工商、税务等有关登记手续。
第十八条 申办物业管理企业，应当提交下列文书资料:
（一）企业法定代表人和专业技术及管理人员的职称证件；
（二）资信证明；
（三）其他规定的文书资料。
第十九条 物业管理企业的资质管理，按国家、省有关规定执行。
第二十条 物业管理企业需变更登记事项或撤销的，应当到原审批、登记部门办理变更或注销登记手续。
第二十一条 业主委员会选聘物业管理企业，应当与其签订物业管理聘用合 同，报物业行政管理部门备案。
选聘物业管理企业，一般应当采取公开招标的方式。
物业管理聘用合同有效期一般不超过三年，到期可续签或重新签订。
第二十二条 物业管理聘用合同期满一方不再续签的，应当在合同期满前两个月通知对方，由业主委员会在合同期满前确定新聘用的物业管理企业。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被撤销的，由物业行政管理部门指定一家物业管理企业临时实施该区域的物业管 理，至业主委员会聘用新的物业管理企业止。在合同执行期间发生争议的，在争议解决之前，合同双方不得停止履行义务。
物业管理企业应当在合同终止后的一个月内，腾出占用的有关物业管理办公和商业网点用房等各项经营设施，交出有关资料，办理退租和费用结算等手续。
第二十三条 物业管理收费标准，采取政府定价或协商定价的方式确定。
第四章 物业管理服务
第二十四条 新建物业投入使用至业主委员会成立并聘用物业管理企业实施物业管理前的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理 企业实施，费用由开发建设单位承担。
开发建设单位应当在物业投入使用前制定物业使用规定。开发建设单位持工程竣工质量验收和规划管理验收证明、物业使用规定、前 期物业管理聘用合同向物业行政管理部门提出物业投入使用申请，经批准后方可投入使用。
物业投入使用且入住率达到百分之五十的，应当在业主委员会成立后的两个月内完成物业管理企业的选聘、物业管理聘用合同及入住合同的签订、实施物业管理审批手续的办理以及物业管理移交手续等项工作。
第二十五条 原有物业实行物业管理的，须经物业行政管理部门审查同意。
第二十六条 业主委员会聘用物业管理企业后，开发建设单位或原管理单位和部门应当将物业管理有关工作移交给业主委员会及物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。
第二十七条 开发建设单位应当按规定缴纳物业管理公共资金，公共资金实行专项管理，专款专用。该资金的具体收取、使用和管理办法，由市人民政府制定。
第二十八条 住宅区开发建设单位在物业管理移交时，应当按开发建设各类房屋总建筑面积百分之零点五的比例向业主委员会提供配套的商业网点用房以及一定面积的物业管理办公用房、停车场（库）、自行车棚（房）等，用于业主委员会办公和物业管理企业办公及经营活动，经营所得收入用于该物业管理区域管理经费的支出。
第二十九条 物业管理办公用房、配套商业网点用房以及停车场（库）、自行车棚（房）等设施，其产权归全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。已经占用或改作他 用的，应当在物业行政管理部门限定的期限内腾出并恢复原使用功能。
第三十条 物业管理聘用合同应包括以下内容:
（一）物业管理的项目、范围、内容及费用；
（二）双方当事人的权利和义务；
（三）管理与服务的标准；
（四）合同期限及违约责任；
（五）其他条款。
第三十一条 业主和非业主使用人应当与物业管理企业签订入住合同。
入住合同应当包括下列主要内容:
（一）物业名称；
（二）物业管理企业名称；
（三）业主或非业主使用人情况；
（四）所使用房屋情况；
（五）物业管理服务内容；
（六）双方的权利与义务；
（七）费用 标准及交纳时限；
（八）违约责任；
（九）其他有关事项。
第三十二条 物业管理服务内容一般应包括:
（一）房屋公共部位及其附属设施的维修、养护；
（二）电梯、二次供水设施等的运行服务；（三）生活垃圾收集和环境清扫保洁；
（四）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
（五）协助当地公安机关和基层治保组织搞好物业管理区域 内公共秩序及安全巡查工作；
（六）庭院绿地及其设施的养护管理；
（七）通知有关单位维修有关市政公用设施；
（八）物业管理聘用合同确定的其 他事项。
第三十三条 物业管理区域内的市政公用设施管理与物业管理的具体内容和界限，由市人民政府确定。原由市政公用设施管理单位承担 的管理职责和服 务事项，不得转嫁给物业管理企业承担。
第三十四条 房屋公共部位及其附属设施的维修费用，按有关规定从建立的公共部位维修金中支出，未建立公共部位维修金或维修金不足 的，由业主依其房屋所占建筑物总面积的比例承担。
第三十五条 业主房屋内部的维修，由业主自行负责。租赁房屋的维修责任由出租方承担，但当事人双方另有约定的除外。
第三十六条 在保修期内新建物业的维修，按国家规定或房屋出售合同规定的期限由开发建设单位负责维修；委托物业管理企业保修的，保修费用由双方另行约定。
第三十七条 物业管理企业提供第三十二条
（二）、（三）、（五）、（六）项服务的，应当按价格行政主管部门核定的收费标准和范围或合同约定向业主、非业主使用人收取公共性服务费用。
新建物业尚未售出部分的房屋，应由开发建设单位交纳物业管理有关服务费用，交纳标准按已入住房屋收费标准的百分之五十执行。双方另有约定的按合同执行。
第三十八条 物业管理企业为业主和非业主使用人提供的专项服务事项，应明码标价；提供特约服务项目，费用可由双方商定。
第三十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位，可以按规定将物业管理区域内有关服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务，委托服务费用按市有关规定或委托合同执行。不实行委托服务的，应由有关市政公用设施管理单位服务到户。
第四十条 供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修、更新和改造工程，应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。
第四十一条 物业管理企业可以开展并应当支持社区服务工作。社区服务工作应当遵守物业管理的有关规定。
第五章 法律责任
第四十二条 对未经批准从事物业管理经营的，由物业行政管理部门责令停止违法行为、没收非法所得，并处以一万元以下罚款。
第四十三条 物业管理企业违反规定收取费用的，由价格行政主管部门依法 给予处罚；违反工商行政管理规定的，由工商行政管理部门依法给予处罚。
第四十四条 物业管理企业或业主、非业主使用人违反入住合同，一方当事人有权要求对方当事人依法承担违约责任。
第四十五条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可以要求其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。
第四十六条 开发建设单位未办理审批手续即将新建物业投入使用的，由物业行政管理部门处以五万元以上、十万元以下罚款。
第四十七条 开发建设单位不按规定缴纳物业管理公共资金，或在物业管理移交时未按规定移交物业管理办公用房等设施的，由物业行政管理部门责令其缴纳或移交，并可处五万元以上、十万元以下罚款。
第四十八条 物业行政管理部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、失职渎职的，由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十九条 业主委员会与物业管理企业因履行物业管理聘用合同发生纠纷时，可由物业行政管理部门调解，也可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第五十一条 本条例自1999年5月1日起施行。
第二篇：青岛市物业管理规范最新标准
ICS
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DB 地
方
标
准
青岛市
DB XX/ XXXXX—XXXX 青岛市住宅物业服务管理规范
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（征求意见稿）
（本稿完成日期：）
XXXXXX发布 XXXXXX实施
青岛市质量技术监督局 发布
DBXX/ XXXXX—XXXX
前言
本标准是按GB/T 1.1-2009《标准化工作导则 第1部分:标准的结构和编写》的规则起草。本标准由青岛市国土资源和房屋管理局提出并归口。
本标准起草单位：青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市物业管理办公室、青岛市技术监督科技信息所（青岛市技术标准科学研究所）。
本标准主要起草人：王咸宁、王西涛、崔静、刘毅、王增连、杨锦燕、严雄波、王祥庆、李建明、李振华。
I
DBXX/ XXXXX—XXXX
青岛市住宅物业服务管理规范 范围
本标准规定了住宅物业的术语和定义、基本要求、服务质量要求及监督与投诉。
本标准适用于青岛市区域内居住建筑类中住宅（含普通商品住房、保障性安居工程等）的物业服务管理。
注1：本标准涉及的物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，应根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》有关规定执行。
注2：在物业服务实践中，物业服务企业与业主（或物业使用人）可根据实际情况，参照本标准选择服务内容，增减服务项目。
注3：供水、供电、供气、供热、通讯、网络等服务已经移交给专营单位的，可对各服务等级中的相关内容进行删减。术语和定义
下列术语和定义适用于本文件。2.1
物业服务企业
依照法定程序设立，以物业管理服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。2.2
业主
物业的所有权人。2.3
物业使用人
物业的承租人和其他实际使用物业的非所有权人。2.4
特约服务
物业服务合同约定以外的服务。2.5
房屋专项维修资金
专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
DBXX/ XXXXX—XXXX 3 基本要求 3.1 服务机构
应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求： a)具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质； b)有委托方提供的服务场所； c)配备满足服务需要的设施设备；
d)服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流程及收费标准等； e)有客户服务人员，为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。3.2 人员
物业服务人员应符合以下要求： a)具有良好的职业道德；
b)管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书； c)进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；
d)统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁；服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话； e)定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。3.3 规章制度
物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括： a)物业服务方案；
b)岗位职责、工作流程及服务规范；
c)内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。3.4 财务管理
财务管理应符合以下要求：
a)物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》等相关要求；
b)对于合同约定的收费项目及标准，应按合同要求执行；
c)为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算； d)规范操作，账目清晰。3.5 档案 3.5.1 基本要求
物业服务企业应建立和完善档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，系统、及时的对文件资料和记录进行归档保存。3.5.2 技术档案
主要包括：
a)工程竣工验收档案；
DBXX/ XXXXX—XXXX b)项目竣工综合验收档案； c)物业承接查验档案； d)其它资料。
3.5.3 日常档案
主要包括：
a)设施设备管理档案； b)装饰装修管理档案； c)业主或物业使用人档案；
d)物业服务日常管理文件、记录； e)公共秩序维护与管理档案； f)保洁、绿化、消杀档案； g)应急事件处理档案； h)处理投诉档案； i)其它资料。3.6 消防管理
物业服务企业应协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。3.6.1 消防安全职责
应符合以下要求：
a)制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材； b)制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练；应利用消防宣传教育设施普及消防安全知识；
c)工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力； d)建立消防档案，存档备查； e)其他依法履行的消防安全职责。3.6.2 消防安全防范服务
应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：
a)与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效；
b)保持疏散通道、安全出口、消防车道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态；在消防车道设置禁止占用的明显标志；
c)定期进行防火巡查、防火检查，至少每周进行1次防火巡查，每季度进行1次防火检查，及时消除火灾隐患；巡查、检查应做记录，由检查人及主管人员签字，归档备查；应对住宅小区中的商业服务区域加强管理，增加巡查频次，业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作； d)水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查，做好巡查记录。e)设有自动消防设施的住宅小区，物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录；
DBXX/ XXXXX—XXXX f)确保管理区域内的共用消防设施运行正常，器材完好有效，如有故障、损坏，及时维修更换，灭火器应定期维修；不得擅自停用自动消防设施；
g)发现违法行为应及时纠正，当事人拒不纠正的，应立即报告当地公安派出所。3.7 供水管理
a)泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次； b)水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；
c)水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准；
d)每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性；
e)泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防止蛇鼠等小动物进入。4 服务质量要求 4.1 质量分级
依据住宅小区物业服务需求的不同，将物业服务质量分为初级、一级、二级、三级、四级和五级六个等级。其中初级为最低等级，五级为最高等级，等级越高，物业服务标准、收费标准越高。4.2 服务分类
日常物业服务标准共分为六个部分，即综合管理服务；房屋管理、维修养护服务；共用设备设施运行、维修、保养服务；协助公共秩序维护服务；保洁服务；绿化服务。4.3 综合管理服务 4.3.1 初级
4.3.1.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.3.1.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。4.3.1.3 具有客户服务接待场所，有人值守，设置并公示服务电话。4.3.1.4 报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
4.3.1.5 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。4.3.1.6 每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达75%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访。4.3.2 一级
4.3.2.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.3.2.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。4.3.2.3 客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。4.3.2.4 报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
4.3.2.5 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。4.3.2.6 每年的沟通面不低于小区住户的50%，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达80%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达70%，处理率达80%以上。4.3.3 二级
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.3.3.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.3.3.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。4.3.3.3 客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。
4.3.3.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修60分钟内到现场处理，一般修理3日内完成，若无法按时修复，应有措施，做出限时承诺。
4.3.3.5 对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理。
4.3.3.6 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。4.3.3.7 每年开展不少于1次的一定规模的社区文化活动。
4.3.3.8 每年的沟通面不低于小区住户的60%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达85%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达85%以上。4.3.4 三级
4.3.4.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.3.4.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。4.3.4.3 客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。
4.3.4.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修45分钟内到现场处理，一般修理2日内完成，若无法按时修复，应有措施，做出限时承诺。
4.3.4.5 对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。
4.3.4.6 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。4.3.4.7 能提供3种以上便民（无偿）服务，如配置手推车、邮件收发、信息咨询等。4.3.4.8 每年开展1次以上一定规模的社区文化活动。
4.3.4.9 每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。4.3.5 四级
4.3.5.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.3.5.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。4.3.5.3 客户服务接待场所工作时间不少于9小时，设置并公示24小时服务电话。
4.3.5.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理应按照专项维修资金使用相关流程完成（专有部位和预约除外）。
4.3.5.5 业主或物业使用人的投诉在2天内答复处理。
4.3.5.6 住宅小区项目经理应具有物业管理相关资格证书，有4年以上的物业服务工作经验。4.3.5.7 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业至少每半年公布1次服务资金的收支情况。4.3.5.8 能提供5种以上便民（无偿）服务，如配置手推车、短时间内物品存放、邮件收发、信息咨询等。
4.3.5.9 积极配合所辖社区每年开展2次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。4.3.5.10 每年的沟通面不低于小区住户的80%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达90%，处理率达85%以上。4.3.6 五级
4.3.6.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.3.6.2 承接项目时，应成立接管验收组，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.3.6.3 客户服务接待场所工作时间不少于10小时，设置并公示24小时服务电话。
4.3.6.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修15分钟内到达现场，一般修理应按照专项维修资金使用相关流程完成（专有部位和预约除外）。
4.3.6.5 对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理。
4.3.6.6 住宅小区项目经理应具有物业管理相关资格证书，有6年以上的物业服务工作经验。4.3.6.7 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业至少每季度公布1次服务资金的收支情况。4.3.6.8 能提供6种以上便民（无偿）服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等。
4.3.6.9 积极配合所辖社区每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。4.3.6.10 每年的沟通面达到小区住户的100%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达100%，处理率达95%以上。4.4 房屋管理、维修养护服务 4.4.1 初级
4.4.1.1 制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。4.4.1.2 业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知装修须知，并监督装修过程。对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况，应及时劝阻或制止。如制止无效，应及时告知业主委员会和相关主管部门处理，并做好记录档案。4.4.1.3 发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。
4.4.1.4 发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。
4.4.1.5 雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应及时进行清理、清掏。4.4.1.6 对危险隐患部位设置安全防范警示标志。4.4.2 一级
4.4.2.1 制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。4.4.2.2 业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知装修须知，并监督装修过程。对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况，应及时劝阻或制止，如制止无效，应及时告知业主委员会和相关主管部门处理，并做好记录档案。4.4.2.3 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门，并做好档案记录。
4.4.2.4 发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。
4.4.2.5 发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。
4.4.2.6 雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应及时进行清理、清掏。4.4.2.7 对危险隐患部位设置安全防范警示标志。4.4.3 二级
4.4.3.1 制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.4.3.2 每年第四季度制定下一维修养护计划。
4.4.3.3 业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知业主或物业使用人装修须知，并监督装修过程。对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止。如制止无效，应及时告知业主委员会和相关主管部门处理，并做好记录档案。
4.4.3.4 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门，并做好记录档案。
4.4.3.5 每年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行1次检查并有记录，发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。
4.4.3.6 每季对楼内公共部位门窗进行1次巡视，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
4.4.3.7 每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检，发现损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。
4.4.3.8 适时清理、清掏楼外雨、污水管道及地面排水沟，并保持畅通。4.4.4 三级 4.4.4.1 房屋管理
4.4.4.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。
4.4.4.1.2 每年第四季度制定下一维修养护计划。
4.4.4.1.3 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。
4.4.4.1.4 房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。
4.4.4.1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。
4.4.4.1.6 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。4.4.4.1.7 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，如制止无效，应及时告知业主委员会和相关主管部门处理，并做好记录档案。4.4.4.2 巡查与维修养护 4.4.4.2.1 巡查
物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括： a)每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时报告业主委员会或相关业主，必要时请专业单位进行检测评定；
b)每年检查1次墙体、墙面； c)每年检查1次顶棚；
d)每年检查1次楼梯、扶手；
e)每年检查1次屋面保温隔热层、防水层； f)每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊； g)每年全面检查1次楼板、地面砖； h)每季巡查1次小区各标识；
DBXX/ XXXXX—XXXX i)每月全面检查1次公共门窗； j)每月巡查1次路面、侧石、井盖等； k)每月巡查1次围墙；
l)每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； m)每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园；
n)根据特殊情况（如异常危害性天气、特殊季节等）需要，临时安排对服务区重点建筑部位和重点设施设备进行针对性检查；
4.4.4.2.2 维修服务
在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。需要使用专项维修资金的，应按照专项维修资金使用相关流程组织实施。4.4.4.3 装饰装修管理
4.4.4.3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订《装饰装修管理服务协议》，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。
4.4.4.3.2 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并做好记录档案。4.4.4.3.3 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。4.4.4.3.4 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3～5日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3～5日内清运。4.4.5 四级 4.4.5.1 房屋管理
4.4.5.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。
4.4.5.1.2 每年第四季度制定下一维修养护计划。
4.4.5.1.3 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。
4.4.5.1.4 房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。
4.4.5.1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。
4.4.5.1.6 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。4.4.5.1.7 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。
4.4.5.1.8 建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。
4.4.5.1.9 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，如制止无效，应及时告知业主委员会和相关主管部门处理，并做好记录档案。4.4.5.2 维修养护 4.4.5.2.1 巡查
物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：
DBXX/ XXXXX—XXXX a)每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时报告业主委员会或相关业主，必要时请专业单位b)c)d)e)f)g)h)i)j)k)l)m)n)o)进行检测评定；
每季检查1次墙体、墙面； 每年检查2次顶棚；
每年检查2次楼梯、扶手；
每年检查2次屋面保温隔热层、防水层； 每年检查2次天台扶栏、公共防盗网； 每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊； 每年全面检查2次楼板、地面砖； 每年检查2次通风口；
每月巡查1次小区各标识； 每2周全面检查1次公共门窗；
每2周巡查1次路面、侧石、井盖等； 每2周巡查1次围墙；
每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； 每2周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。
4.4.5.2.2 维修服务
在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。需要使用专项维修资金的，应按照专项维修资金使用相关流程组织实施。4.4.5.3 装饰装修管理
4.4.5.3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。
4.4.5.3.2 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并做好记录档案。4.4.5.3.3 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。4.4.5.3.4 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2～3日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2～3日内清运。4.4.6 五级 4.4.6.1 房屋管理
4.4.6.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。
4.4.6.1.2 每年第四季度制定下一维修养护计划。
4.4.6.1.3 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。
4.4.6.1.4 房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。
4.4.6.1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。
4.4.6.1.6 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.4.6.1.7 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。
4.4.6.1.8 建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。
4.4.6.1.9 空调安装位置统一，冷凝水集中收集，无空调外机位的每年对空调外机支架进行1次检查并督促更换。
4.4.6.1.10 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，如制止无效，应及时告知业主委员会和相关主管部门处理，并做好记录档案。4.4.6.2 维修养护 4.4.6.2.1 巡查
物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：
a)每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时报告业主委员会或相关业主，必要时请专业单位进行检测评定；
b)每季检查1次墙体、墙面； c)每季检查1次顶棚；
d)每季检查1次楼梯、扶手；
e)每季检查1次屋面保温隔热层、防水层； f)每季检查1次天台扶栏、公共防盗网； g)每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊； h)每季全面检查1次楼板、地面砖； i)每季检查1次通风口；
j)每半月巡查1次小区各标识； k)每周全面检查1次公共门窗；
l)每周巡查1次路面、侧石、井盖等； m)每周巡查1次围墙；
n)每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； o)每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。4.4.6.2.2 维修服务
在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。需要使用专项维修资金的，应按照专项维修资金使用相关流程组织实施。4.4.6.3 装饰装修管理
4.4.6.3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。
4.4.6.3.2 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并做好记录档案。4.4.6.3.3 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。4.4.6.3.4 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。4.5 共用设备设施运行、维修、保养服务
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.1 初级
4.5.1.1 路灯、楼道灯基本完好，院落照明灯按时开启，满足使用要求。
4.5.1.2 按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；电梯发生故障时，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并监督维保单位对故障进行修复。4.5.2 一级
4.5.2.1 路灯、楼道灯完好率不低于80%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。
4.5.2.2 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；电梯发生损坏时，应按照专项维修资金使用相关流程组织修复。
4.5.2.3 发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。
4.5.2.4 雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应及时进行清理、清掏。4.5.3 二级
4.5.3.1 对存在危险隐患的共用设施、设备维护部位设置安全防范警示标志。4.5.3.2 路灯、楼道灯完好率不低于85%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。4.5.3.3 载人电梯24小时正常运行；委托专业电梯维保单位按质监部门要求对电梯定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；电梯发生故障时，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并监督维保单位对故障进行修复。需动用专项维修资金的，及时编制计划提交业主委员会及相关部门审核批准，并组织维修。
4.5.3.4 每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检，发现损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。
4.5.3.5 适时清理、清掏楼外雨、污水管道及地面排水沟，并保持畅通。4.5.4 三级 4.5.4.1 供配电
4.5.4.1.1 每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。
4.5.4.1.2 高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
4.5.4.1.3 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。
4.5.4.1.4 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。4.5.4.2 公共照明
4.5.4.2.1 院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。
4.5.4.2.2 公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。4.5.4.3 电梯
4.5.4.3.1 电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.4.3.2 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。
4.5.4.3.3 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。4.5.4.3.4 电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员在15分钟内到达现场，同时通知电梯维保单位，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。4.5.4.4 雨污水排放 4.5.4.4.1 4.5.4.4.2 4.5.4.4.3 4.5.4.4.4 4.5.4.4.5 公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。
雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
4.5.4.5 安全防范设施
物业服务企业应根据小区前期配备的安全防范设施的实际情况，选择做好下列维护保养工作： a)监控系统，做到：
1)设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰； 2)按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养； 3)设备出现故障，能及时修复。b)门禁系统，做到：
1)每周巡视1次，保证系统工作正常； 2)门锁、对讲主机检查保养每季1次； c)电子巡更，做到：
1)调试保养每季1次，保证正常运行；
2)保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
d)周界防范系统，做到：
1)主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次； 2)报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
3)系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。4.5.5 四级 4.5.5.1 供配电
4.5.5.1.1 总配电室专人值守，每4小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每2周巡查1次。
4.5.5.1.2 高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.5.1.3 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，配备防鼠板、防虫网等设施，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。4.5.5.1.4 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。4.5.5.2 公共照明
4.5.5.2.1 院落、楼道照明每2周巡查1次，并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。
4.5.5.2.2 保持公共照明灯具清洁，亮灯率95%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。
4.5.5.2.3 公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率90%以上。4.5.5.3 电梯
4.5.5.3.1 配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记录规范、详实；
4.5.5.3.2 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。
4.5.5.3.3 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。
4.5.5.3.4 电梯发生损坏时，应按照专项维修资金使用相关流程组织电梯维保单位对故障进行修复。发生困人或其它重大事故，物业管理人员在15分钟内到达现场，同时通知电梯维保单位，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。4.5.5.4 雨污水排放 4.5.5.4.1 4.5.5.4.2 4.5.5.4.3 4.5.5.4.4 4.5.5.4.5 公共污水管道每年检查2次，视情况进行清通，排水畅通。
雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
4.5.5.5 安全防范设施
物业服务企业应根据小区前期配备的安全防范设施的实际情况，选择做好下列维护保养工作： a)监控系统，做到：
1)设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰； 2)按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养； 3)设备出现故障，能及时修复。b)门禁系统，做到：
1)每周巡视1次，保证系统工作正常； 2)门锁、对讲主机检查保养每季1次； c)电子巡更，做到：
1)调试保养每季1次，保证正常运行；
2)保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
d)周界防范系统，做到：
1)主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次； 2)报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.5.6 前期配备的景观配套附属设施设备
4.5.5.6.1 每日按时开启；每2月检查1次。
4.5.5.6.2 重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。4.5.6 五级 4.5.6.1 供配电
4.5.6.1.1 总配电室专人值守，每2小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡查1次。4.5.6.1.2 高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
4.5.6.1.3 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，配备防鼠板、防虫网等设施，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。4.5.6.1.4 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。4.5.6.2 公共照明
4.5.6.2.1 院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。4.5.6.2.2 保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。
4.5.6.2.3 公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率100%。4.5.6.3 电梯
4.5.6.3.1 配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记录规范、详实。
4.5.6.3.2 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。
4.5.6.3.3 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。4.5.6.3.4 电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，电梯发生损坏时，应按照专项维修资金使用相关流程组织电梯维保单位对故障进行修复；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。4.5.6.4 雨污水排放 4.5.6.4.1 4.5.6.4.2 4.5.6.4.3 4.5.6.4.4 4.5.6.4.5 公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通。
雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
4.5.6.5 安全防范设施
物业服务企业应根据小区前期配备的安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作： a)监控系统，做到：
1)设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰； 2)按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；
DBXX/ XXXXX—XXXX 3)设备出现故障，能及时修复。b)门禁系统，做到：
1)每周巡视1次，保证系统工作正常； 2)门锁、对讲主机检查保养每季1次；
3)发生故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。c)电子巡更，做到：
1)调试保养每季1次，保证正常运行；
2)保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提
示功能正常。
d)周界防范系统，做到：
1)主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次； 2)报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
3)系统发生故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。4.5.6.6 前期配备的景观配套附属设施设备
4.5.6.6.1 每日按时开启；每2月检查1次。
4.5.6.6.2 重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常 4.6 协助公共秩序维护服务 4.6.1 初级 4.6.1.1 人员要求
4.6.1.1.1 公共秩序维护人员应身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。4.6.1.1.2 对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。4.6.1.2 门岗
4.6.1.2.1 健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。4.6.1.2.2 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。4.6.1.3 巡逻
4.6.1.3.1 定时在小区内巡逻。
4.6.1.3.2 巡逻中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4.6.1.4 车辆管理
4.6.1.4.1 小区内应设置简易的交通标志。
4.6.1.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，消防通道中禁止停放车辆，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
4.6.1.4.3 机动车停车场制度完善，管理责任明确，车辆出入记录规范。4.6.1.4.4 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。4.6.1.4.5 非机动车按规定位置停放。4.6.1.5 紧急事故防范
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.1.5.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告相关业主、业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
4.6.1.5.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时采取措施并报告相关业主、业主委员会和有关部门。4.6.2 一级 4.6.2.1 人员要求
4.6.2.1.1 公共秩序维护人员应身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。4.6.2.1.2 对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。4.6.2.2 门岗
4.6.2.2.1 健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。4.6.2.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。
4.6.2.2.3 主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。4.6.2.2.4 按照服务合同要求对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
4.6.2.2.5 按照服务合同要求对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。
4.6.2.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。4.6.2.3 巡逻
4.6.2.3.1 每8小时在小区内巡逻1次。
4.6.2.3.2 巡逻中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4.6.2.4 车辆管理
4.6.2.4.1 小区内应设置简易的交通标志。
4.6.2.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，消防通道中禁止停放车辆，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
4.6.2.4.3 前期配备的车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。4.6.2.4.4 机动车停车场制度完善，管理责任明确，车辆出入记录规范。4.6.2.4.5 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。4.6.2.4.6 非机动车按规定位置停放，管理有序。4.6.2.5 紧急事故防范
4.6.2.5.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告相关业主、业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
4.6.2.5.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告相关业主、业主委员会和有关部门。4.6.3 二级 4.6.3.1 人员要求
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.3.1.1 有专职公共秩序维护人员，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。
4.6.3.1.2 对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。4.6.3.2 门岗 4.6.3.2.1 4.6.3.2.2 4.6.3.2.3 4.6.3.2.4 4.6.3.2.5 意进入。4.6.3.2.6 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。保障值班电话畅通，接听及时。
主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
4.6.3.3 巡逻
4.6.3.3.1 制定巡查方案，每6小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。
4.6.3.3.2 每天不定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼道畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。4.6.3.3.3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4.6.3.4 车辆管理
4.6.3.4.1 小区内设置简易的交通标志，地面有停车点。
4.6.3.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
4.6.3.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
4.6.3.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。4.6.3.4.5 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。4.6.3.4.6 非机动车应定点停放。4.6.3.5 紧急事故防范
4.6.3.5.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。4.6.3.5.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。4.6.3.5.3 每年组织1次以上应急预案演习。4.6.4 三级 4.6.4.1 人员要求
4.6.4.1.1 专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。
4.6.4.1.2 有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。4.6.4.1.3 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。4.6.4.2 门岗
4.6.4.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.4.2.2 4.6.4.2.3 4.6.4.2.4 4.6.4.2.5 4.6.4.2.6 保障值班电话畅通，接听及时。
各出入口24小时值班，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。
保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。
4.6.4.3 巡逻
4.6.4.3.1 制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。4.6.4.3.2 每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。4.6.4.3.3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4.6.4.4 车辆管理
4.6.4.4.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。
4.6.4.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
4.6.4.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
4.6.4.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。4.6.4.4.5 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。4.6.4.4.6 非机动车应定点停放。4.6.4.5 监控
4.6.4.5.1 设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。
4.6.4.5.2 监控室收到报警信号后，及时通知公共秩序维护人员赶到现场进行处理。
4.6.4.5.3 监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。4.6.4.6 紧急事故防范
4.6.4.6.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。4.6.4.6.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。4.6.4.6.3 每年组织1次以上应急预案演习。4.6.5 四级 4.6.5.1 人员要求
4.6.5.1.1 专职公共秩序维护人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。
4.6.5.1.2 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。4.6.5.1.3 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。4.6.5.2 门岗
4.6.5.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。4.6.5.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.5.2.3 各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。
4.6.5.2.4 对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
4.6.5.2.5 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。
4.6.5.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。4.6.5.3 巡逻
4.6.5.3.1 制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每2小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。
4.6.5.3.2 每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。4.6.5.3.3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。4.6.5.4 车辆管理
4.6.5.4.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。
4.6.5.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
4.6.5.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
4.6.5.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。4.6.5.4.5 有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。
4.6.5.4.6 建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。4.6.5.4.7 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。4.6.5.4.8 非机动车应定点停放。4.6.5.5 监控
4.6.5.5.1 设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。
4.6.5.5.2 监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在30分钟内赶到现场进行处理。4.6.5.5.3 做好监控的录入资料保存工作，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。4.6.5.6 紧急事故防范
4.6.5.6.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。4.6.5.6.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告相关业主、业主委员会和有关部门。
4.6.5.6.3 每年组织1次以上应急预案演习。4.6.6 五级 4.6.6.1 人员要求
4.6.6.1.1 专职公共秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.6.1.2 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。4.6.6.1.3 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。4.6.6.2 门岗
4.6.6.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。4.6.6.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。
4.6.6.2.3 各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。
4.6.6.2.4 对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
4.6.6.2.5 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。
4.6.6.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。4.6.6.3 巡逻
4.6.6.3.1 制定详细的巡查方案。公共秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。
4.6.6.3.2 每日定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。4.6.6.3.3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。4.6.6.4 车辆管理
4.6.6.4.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。有条件住宅小区宜设立临时停车位。
4.6.6.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
4.6.6.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
4.6.6.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。4.6.6.4.5 有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。
4.6.6.4.6 建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。4.6.6.4.7 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。4.6.6.4.8 非机动车应定点停放。4.6.6.5 监控
4.6.6.5.1 设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。
4.6.6.5.2 监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在20分钟内赶到现场进行处理。4.6.6.5.3 做好监控的录入资料保存工作，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。4.6.6.6 紧急事故防范
4.6.6.6.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。4.6.6.6.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。4.6.6.6.3 每年组织2次以上应急预案演习。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7 保洁服务 4.7.1 初级 4.7.1.1 楼内保洁 4.7.1.1.1 楼层通道和楼梯台阶，每周清扫1次。
4.7.1.1.2 楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每季度清洁1次。4.7.1.1.3 共用门窗玻璃，每半年擦拭1次。
4.7.1.1.4 电梯轿厢地面、四壁每月清洁2次，无积尘。
4.7.1.2 外围保洁 4.7.1.2.1 道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。4.7.1.2.2 停车场、共用车库或车棚定期清扫。4.7.1.2.3 绿化带及草坪上的垃圾每周清扫1次。4.7.1.2.4 天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次。4.7.1.2.5 路灯、楼道灯每半年清洁1次。
4.7.1.2.6 设有公共卫生间的，每日清洁1次，保持通风，无杂物。
4.7.1.3 垃圾收集与处理
4.7.1.3.1 应设置生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。4.7.1.3.2 垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。4.7.1.3.3 垃圾桶、果皮箱定期清洁。4.7.2 一级 4.7.2.1 楼内保洁 4.7.2.1.1 楼层通道和楼梯台阶，每周清扫2次，地面每月湿拖1次。
4.7.2.1.2 楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次。4.7.2.1.3 共用门窗玻璃，每季度擦拭1次。
4.7.2.1.4 电梯轿厢地面、四壁每周清洁2次，无积尘。
4.7.2.2 外围保洁 4.7.2.2.1 道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。4.7.2.2.2 停车场、共用车库或车棚每周清扫1次。4.7.2.2.3 绿化带及草坪上的垃圾每周清扫1次。4.7.2.2.4 天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次。4.7.2.2.5 路灯、楼道灯每半年清洁1次。
4.7.2.2.6 设有公共卫生间的，每日清洁1次，保持通风，无杂物。
4.7.2.3 垃圾收集与处理
4.7.2.3.1 应设置生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。4.7.2.3.2 垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。4.7.2.3.3 垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.3 二级 4.7.3.1 楼内保洁 4.7.3.1.1 4.7.3.1.2 4.7.3.1.3 4.7.3.1.4 楼层通道和楼梯台阶，每周清扫3次，地面每2周湿拖1次。
楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁2次； 共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。电梯轿厢地面、四壁每2天清洁1次，无积尘。
4.7.3.2 外围保洁 4.7.3.2.1 4.7.3.2.2 4.7.3.2.3 4.7.3.2.4 4.7.3.2.5 4.7.3.2.6 4.7.3.2.7 4.7.3.2.8 道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。停车场、共用车库或车棚每周清扫2次。休闲、娱乐、健身设施每周清洁2次。绿化带及草坪上的垃圾每周清扫2次。门卫、岗亭每周清扫2次。
天台、明沟、上人屋面每季清扫1次。路灯、楼道灯每季清洁1次。
设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。
4.7.3.3 垃圾收集与处理 4.7.3.3.1 4.7.3.3.2 4.7.3.3.3 4.7.3.3.4 应设置生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。
建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。
4.7.3.4 卫生消杀
针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，开展卫生消杀。4.7.4 三级 4.7.4.1 楼内保洁 4.7.4.1.1 4.7.4.1.2 4.7.4.1.3 4.7.4.1.4 4.7.4.1.5 楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次，地面每周湿拖1次。
楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次，目视干净。
4.7.4.2 外围保洁 4.7.4.2.1 行。
4.7.4.2.2 4.7.4.2.3 4.7.4.2.4 4.7.4.2.5 道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，方便出绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。水景开放期内，每2日清洁1次，水面无明显漂浮物。
休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.4.2.6 标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次，目视干净。4.7.4.2.7 天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。4.7.4.2.8 有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。4.7.4.3 车库、车棚
4.7.4.3.1 地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。4.7.4.3.2 天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。
4.7.4.3.3 门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。4.7.4.4 垃圾收集与处理 4.7.4.4.1 4.7.4.4.2 4.7.4.4.3 4.7.4.4.4 应设置生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。
建筑垃圾设置临时垃圾点，集中存放，定期外运。垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。
4.7.4.5 卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。4.7.5 四级 4.7.5.1 楼内保洁
4.7.5.1.1 大堂及休闲区域，客户聚集区域每日清洁2次，地面每周湿拖2次。每月消毒处理1次。4.7.5.1.2 楼层通道和楼梯台阶，每日清洁2次。
4.7.5.1.3 楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁3次。洁净、无灰尘、无污物。4.7.5.1.4 天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次。4.7.5.1.5 共用门窗玻璃，每月擦拭1次。玻璃明亮、目视干净。
4.7.5.1.6 电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。轿厢每月消毒1次。4.7.5.2 外围保洁
4.7.5.2.1 道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。
4.7.5.2.2 绿化带每日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。花坛表面洁净无污迹。
4.7.5.2.3 水景开放期内，每日清洁1次。水面无漂浮物，水体无异味。
4.7.5.2.4 休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次。设施表面干净，地面无杂物。4.7.5.2.5 米以下庭院灯、草坪灯每2周清洁1次，目视干净。
4.7.5.2.6 标识、宣传牌、信报箱、景观小品每2周清洁1次，目视干净。4.7.5.2.7 天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放。4.7.5.2.8 设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周1次对公共卫生间进行消杀。4.7.5.3 车库、车棚
4.7.5.3.1 地面每2日清洁1次，每月冲刷1次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.5.3.2 天花板、墙面每2月清洁1次，无明显污迹、蜘蛛网。
4.7.5.3.3 门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每2月清洁1次。4.7.5.4 垃圾收集与处理 4.7.5.4.1 4.7.5.4.2 4.7.5.4.3 4.7.5.4.4 4.7.5.4.5 垃圾桶布局合理，方便业主使用。
垃圾日产日清，应设置生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。垃圾桶、果皮箱每周清洁1次。
4.7.5.5 卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。4.7.6 五级 4.7.6.1 楼内保洁
4.7.6.1.1 大堂及休闲区域，客户聚集区域每日清洁2次，地面每周湿拖2次，每月消毒处理2次。4.7.6.1.2 楼层通道和楼梯台阶，每日清洁3次。
4.7.6.1.3 楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次。
4.7.6.1.4 天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网。4.7.6.1.5 共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目视干净。
4.7.6.1.6 电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁2次，灯饰及轿厢顶部每月清洁2次，保持干净、整洁。轿厢每月消毒2次。4.7.6.2 外围保洁
4.7.6.2.1 道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。
4.7.6.2.2 绿化带每日清洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。花坛表面洁净无污迹。
4.7.6.2.3 水景开放期内，每日清洁2次。定期对水体投放药剂或进行其它处理。水面无漂浮物，水体无异味。
4.7.6.2.4 休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净。4.7.6.2.5 2米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净。
4.7.6.2.6 标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次，目视干净。4.7.6.2.7 天台、明沟、上人屋面每月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。
4.7.6.2.8 设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周2次对公共卫生间进行消杀。4.7.6.3 车库、车棚 4.7.6.3.1 4.7.6.3.2 4.7.6.3.3 4.7.6.3.4 地面每日清洁1次，每月冲刷2次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。天花板、墙面每月清洁1次，目视无积尘、蜘蛛网。
门窗、消防箱、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次，目视无积尘。指示牌、指示灯保持整洁。
4.7.6.4 垃圾收集与处理
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.6.4.1 4.7.6.4.2 4.7.6.4.3 4.7.6.4.4 4.7.6.4.5 4.7.6.4.6 垃圾桶布局合理，并协助做好垃圾分类工作。
楼道内每层宜设置1个垃圾投掷点，方便业主使用。
垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运。垃圾桶、果皮箱每日清洁1次。
能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。
4.7.6.5 卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。4.8 绿化服务 4.8.1 初级
根据住宅小区内绿化实际情况做到：
a)对草坪、花卉、树篱、树木进行每年至少1次的修剪、养护； b)定期清除绿地垃圾、石块等杂物； c)无大面积病虫害。4.8.2 一级
根据住宅小区内绿化实际情况做到：
a)对草坪、花卉、树篱、树木每年至少2次修剪、养护； b)定期清除绿地垃圾、石块等杂物； c)无大面积病虫害和露黄。4.8.3 二级
根据住宅小区内绿化实际情况应做到：
a)对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护； b)定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于15%；
c)对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到70%； d)适时进行防冻保暖，预防病虫害；
e)树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。4.8.4 三级
根据住宅小区内绿化实际情况应做到：
a)对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果； b)定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；
c)对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到80%，土地无明显裸露； d)适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；
e)树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。4.8.5 四级 4.8.5.1 绿化养护
DBXX/ XXXXX—XXXX 有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：
a)对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果； b)定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%；
c)对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于5%，存活率不小于90%，行道树缺株率小于5%，土地无明显裸露；
d)适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；
e)对树木每年至少修剪1次，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。4.8.5.2 环境布置
4.8.5.2.1 绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。
4.8.5.2.2 绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。
4.8.5.2.3 加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。4.8.6 五级 4.8.6.1 绿化养护
有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到： a)对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护； b)定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%；
c)对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于3%，土地无明显裸露；
d)绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰、层次分明、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；
e)适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；
f)树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；
g)定期组织浇灌、施肥和松土。4.8.6.2 环境布置
4.8.6.2.1 绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。
4.8.6.2.2 绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。
4.8.6.2.3 设有景观湖的，保持三季有水，每年春季投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次。
4.8.6.2.4 重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰。
4.8.6.2.5 加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。5 监督与投诉
DBXX/ XXXXX—XXXX 5.1 信息收集
物业服务企业应以各种方式收集业主及物业使用人对物业服务质量的信息，及时分析这些信息，不断改进服务的内容和质量。业主及物业使用人对物业服务满意度信息的收集可以采用以下方式：
a)直接与业主沟通； b)向业主发放调查问卷； c)来自各种媒体的报道；
d)收集各种渠道的业主投诉。5.2 投诉处理
5.2.1 物业服务企业应主动接受业主的监督，建立投诉处理机构，明确责任 人，对外公布监督、投诉电话。
5.2.2 积极配合有关部门做好投诉处理工作，对投诉处理结果进行回访。认真及时地处理业主的意见和建议，并将处理结果及时通知投诉者。
5.2.3 受理、处置业主或物业使用人的投诉应进行记录，并分下列情况进行处理：
5.2.3.1 物业服务企业直接受理的投诉，应核实情况，在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。属于物业管理责任的，应当按照相关要求立即整改；属无效投诉的应做好解释工作。物业服务机构与投诉人无法协商解决的，应及时上报相关部门协调处理；
5.2.3.2 业主或物业使用人直接向相关部门投诉或者相关部门转来的投诉，应查明事实，分清责任，在规定时限内如实反映情况或上报书面材料，协助相关部门做好工作； 5.2.3.3 涉及依法裁决的，应按法律程序处理。5.3 公示监督
物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准、收费依据及12358价格举报电话等，接受业主的监督。
DBXX/ XXXXX—XXXX
参 考 文 献
[1] 中华人民共和国主席令第六十二号《中华人民共和国物权法》 [2] 中华人民共和国主席令第十五号《中华人民共和国合同法》 [3] 中华人民共和国国务院令 第379号《物业管理条例》
[4] 中华人民共和国国务院令 第549号《特种设备安全监察条例》 [5]《中华人民共和国消防条例》 [6] 《山东省物业管理条例》
[7]《山东省住宅物业服务收费管理办法》 [8] 《物业管理企业财务管理规定》 [9] 《城市环境卫生设施设置标准》 [10] 《住宅室内装饰装修管理办法》 [11]《青岛市物业管理条例》
[12]《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》 [13]《青岛市物价局物业服务收费管理办法》
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第三篇：青岛市物业管理协会章程 -（定稿）
青岛市物业管理协会章程
（修订草案）
二00九年七月三日 二0一五年 月 日
第一章 总则
第一条 本团体名称为：青岛市物业管理协会 本协会名称为：青岛市物业管理协会
第二条 本协会的性质为：全市物业管理组织（含机关、企业、事业单位及国内和外商在本市设立的物业管理机构）和物业管理工作人员自愿结成的社会性行业组织，是具有法人资格的非营利性社会团体。
本协会的性质为：全市物业管理组织（含机关、企业、事业单位及国内和外商在本市设立的物业管理机构）和物业管理工作的专业人士自愿结成的社会性行业组织，是具有法人资格的非营利性社会组织。
第三条 本协会的宗旨是：坚持党的基本路线和发展社会主义市场经济的方针，执行国家、省、市有关法律、法规和规章，积极推行物业管理，维护全市物业管理组织和个人的合法权益。给城市居民提供舒适方便、安定整洁、优美文明的工作、学习娱乐和生活环境，不断提高居民生活质量、提高城市管理水平，为建设现代化国际城市而努力服务。
本协会的宗旨是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持和落实科学发展观，坚持“三严三实”的思想作风和工作作风，坚持党的基本路线和发展社会主义市场经济的方针，遵守宪法、法律、法规和国家、省、市政策，遵守社会道德风尚；团结、组织本会会员，坚持为行业行政主管部门及相关政府机构决策服务，为行业和企业改革发展服务，积极推行物业管理，维护全市物业管理组织和物业所有权人的合法权益。不断提高居民生活质量、提高城市管理水平，为建设现代化国际城市而努力服务。及时反映广大会员单位的愿望和要求，成为政府行政管理部门与企业间的桥梁和纽带。
第四条 本协会接受业务主管部门青岛市建设委员会的业务指导和登记管理机关青岛市民政局的监督管理。
本协会接受业务主管部门青岛市国土资源和房屋管理局和登记管理机关青岛市民政局的业务指导和监督管理。
第五条 本协会的住所位于：山东省青岛市澳门路121号423室。本协会的住所位于：山东省青岛市 路 号。
第二章 业务范围
第六条 本协会的业务范围
（一）探讨社会主义市场经济条件下城市管理和物业管理的理论和发展方向； 探讨社会主义市场经济条件下物业管理和物业服务的理论和发展方向；
（二）参与本市有关物业管理法规、规章草案的调研论证，当好政府的参谋和助手；
（三）为物业管理组织提供法律咨询和中介服务；
（四）提出物业管理的建议和对策，帮助物业管理组织搞好管理与服务工作；
（五）进行物业管理信息交流、经验交流和开展宣传教育活动及有益于本行业发展的各项活动；
（六）承办政府机关和社会团体委托办理的有关事宜；编辑出版物业管理读物和本协会会刊；
（七）根据物业行政管理部门的委托，对行业内的重要事件和活动进行调研；
（八）承接上级协会部署的有关工作。
第三章 会员
第七条 本协会会员分为以下两类：
（一）单位会员：其代表是物业管理组织的负责人或其委托的代理人；
（二）个人会员：从事物业管理或与物业管理相关的单位中层以上领导、有关管理人员、技术人员和热心物业管理的其他有关人员。
第八条 申请加入本协会的会员，必须具备下列条件：
（一）拥护本协会章程；
（二）有加入本协会的意愿；
（三）在物业管理行业领域内具有一定影响； 在物业管理行业领域内具有一定影响力；
（四）参加本协会活动，按期交纳会费者。第九条 会员入会的程序是：
（一）要求加入本协会的组织和个人，必须提出书面申请；
（二）经常务理事会讨论通过；
（三）由理事会或理事会授权机构发给会员证，方可成为本协会会员。第十条 会员享有下列权力：
（一）在本协会内有选举权、被选举权和表决权；
（二）参加本协会各项活动；
（三）获得本协会服务的优先权；
（四）有优先进行法律咨询和获得信息的权利；
（五）对本协会工作有督促权、批评权和建议权；
（六）有优先获得本协会会刊物和在本协会刊物登载文章、图片、广告的权利；
（七）入会自愿退会自由。第十一条 会员必须履行下列义务：
（一）遵守本协会章程，执行本协会决议，维护本协会利益；
（二）积极参加本协会活动，努力完成本协会委托办理的各项任务；
（三）主动向本协会反映情况提供有关资料；
（四）接受本协会的业务指导和监督；
（五）接受本协会组织的学习、培训和考察活动；
（六）按期交纳会费。
第十二条 会员退会应书面通知本协会，并交回会员证。会员若一年不交会费或不参加本协会活动，视为自动退会。
第十三条 对违反本会章程又不听劝告者，经理事会表决通过可撤销其会员资格。会员退会须交还会员证件。
第四章 组织机构和负责人产生、罢免
第十四条 本协会的最高权利机构是全体会员代表大会。会员代表大会的主要任务：
（一）制定和修改本协会的章程； 选举和罢免理事；
（二）选举和罢免理事；
（二）审议本协会工作报告和财务报告；
（三）审议本协会工作报告和财务报告；
（三）决定终止事宜；
（四）决定终止事宜；
（四）讨论本协会重大事宜。
（五）讨论本协会重大事宜。
第十五条 会员代表大会须有三分之二以上的会员出席方能召开，其决议须经到会代表半数以上表决通过才能生效。
第十六条 会员代表大会每届五年。因特殊情况需提前或延期换届的，须由理事会表决通过，报青岛市建设委员会审查并经青岛市民间组织管理局批准同意。但延期换届最长不超过一年。
会员代表大会每届五年。因特殊情况需提前或延期换届的，须由理事会表决通过，报青岛市国土资源和房屋管理局审查并经青岛市民间组织管理局批准同意。但延期换届最长不超过一年。
第十七条 理事会是会员代表大会的执行机构，在闭会期间领导本协会开展日常工作，对会员代表大会负责。
第十八条 理事会职权是：
（一）执行会员代表大会的决议；
（二）选举和罢免会长、副会长、秘书长、副秘书长；
（三）筹备召开会员代表大会；
（四）向会员代表大会报告工作和财务状况；
（五）决定会员的吸收或除名；
（六）决定设立办事机构、分支机构、代表机构和实体机构；
（七）决定各机构主要负责的聘任；
（八）制定本协会工作规划计划；
（九）组织会员单位和个人履行权利和义务；
（十）协调会员单位关系，对会员单位进行业务指导与服务。
第十九条 理事会须有三分之二以上理事出席方能召开，其决议须经到会理事三分之二以上表决通过方能生效。
第二十条 理事会每年召开一次；情况特殊的，也可采取通讯形式召开。第二十一条 本团体设立常务理事会。常务理事会由理事会选举产生，在理事会闭会期间行使第十八条第一、三、五、六、七、八、九项的职权，对理事会负责。
本协会设立常务理事会。常务理事会由理事会选举产生，在理事会闭会期间行使第十八条第一、三、五、六、七、八、九项的职权，对理事会负责。
第二十二条 常务理事会须有2/3以上常务理事出席方能召开，其决议须经到会常务理事2/3以上表决通过方能生效。
第二十三条 常务理事会至少半年召开一次会议；情况特殊的也可采用通讯形式召开。
第二十四条 本团体的会长、副会长、秘书长必须具备下列条件： 本协会的会长、副会长、秘书长必须具备下列条件：
（一）坚持党的路线、方针、政策、政治素质好；
（二）在本团体业务领域内有较大影响； 在本协会业务领域内有较大影响；
（三）会长、副会长、秘书长最高任职年龄不超过70周岁，秘书长为兼职；
（四）身体健康，能坚持正常工作；
（五）未受过剥夺政治权利的刑事处罚的；
（六）具有完全民事行为能力。
第二十五条 本团体会长、副会长、秘书长如超过最高任职年龄的，须经理事会表决通过，报青岛市建设委员会审查并经民政局批准同意后，方可任职。
本协会会长、副会长、秘书长如超过最高任职年龄的，须经理事会表决通过，报青岛市国土资源和房屋管理局审查并经民政局批准同意后，方可任职。
第二十六条 本团体会长、副会长、秘书长任期5年。因特殊情况需延长任期的，须经会员大会（或会员代表大会）2/3以上会员（或会员代表）表决通过，报青岛市建设委员会审查并经青岛市民政局批准同意后方可任职。
本协会会长、副会长、秘书长任期5年。因特殊情况需延长任期的，须经会员大会（或会员代表大会）2/3以上会员（或会员代表）表决通过，报青岛市国土资源和房屋管理局审查并经青岛市民政局批准同意后方可任职。
第二十七条 本团体会长为本团体法定代表人。本团体法定代表人不兼任其他团体的法定代表人。
本协会会长为本团体法定代表人。本协会法定代表人不兼任其他团体的法定代表人。会长因故不能担任时，可授权委托副会长或秘书长担任。
第二十八条 本团体会长行使下列职权： 本协会会长行使下列职权：
（一）召集和主持理事会（或常务理事会）；
（二）检查会员代表大会、理事会（或常务理事会）决议的落实情况；
（三）代表本团体签署有关重要文件。代表本协会签署有关重要文件。
第二十九条 本团体秘书长行使下列职权： 本协会秘书长行使下列职权：
（一）主持办事机构开展日常工作，组织实施工作计划；
（二）协调各分支机构、代表机构、实体机构开展工作；
（三）提名副秘书长以及各办事机构、分支机构、代表机构和实体机构主要负责人，交理事会或常务理事会决定；
（四）决定办事机构、代表机构、实体机构专职工作人员的聘用。
第五章 资产管理、使用原则
第三十条 本协会经费来源：
（一）会员会费；
（二）赞助费；
（三）捐款；
（四）在核准的业务范围内开展活动或服务收入；
（五）利息。
第三十一条 本协会按照国家有关规定收取会员会费。
本协会会员会费的标准与收取办法，经会员代表大会批准后执行。第三十二条 本协会经费使用：
（一）本协会会议、办公开支；
（二）本协会业务活动、出差开支；
（三）编辑出版刊物、资料开支；
（四）组织专业学习、培训开支；
（五）其他合理开支。
第三十三条 本协会建立严格的财务管理制度，保证会计资料合法、真实、准确、完整。
第三十四条 本协会具有专业资格的会计人员。会计人员必须进行会计核算，实行会计监督。会计人员调动工作或离职时，必须与接管人员办清交接手续。
第三十五条 本协会的资产管理必须执行国家规定的财务管理制度，接受会员代表大会和财政部门的监督。资产来源属于国家拨款或者社会捐赠、资助的，必须接受审计机关的监督，并将有关情况以适当方式向社会面公布。
第三十六条 本协会换届或更换法定代表人之前必须接受社团登记机关和业务主管单位组织的财务审计。
本协会换届或更换法定代表人之前必须接受青岛市民政局和青岛市国土资源和房屋管理局组织的财务审计。
第三十七条 本协会的资产，任何单位、个人不得侵占、私分和挪用。第三十八条 本协会专职工作人员的工资和保险、福利待遇，参照国家对事业单位有关规定执行。
第六章 章程的修改程序
第三十九条 对本协会章程的修改，须经理事会表决通过后报会员代表大会审议。
第四十条 本协会修改的章程，须在会员代表大会通过后十五日内，经青岛市建设委员会审查同意，并报青岛市民间组织管理局核准后生效。
本协会修改的章程，须在会员代表大会通过后十五日内，经青岛市国土资源和房屋管理局审查同意，并报青岛市民政局核准后生效。第七章 终止程序及终止后的财产处理
第四十一条 本协会完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注销的，由理事会或常务理事会提出终止动议。
第四十二条 本协会终止动议须经会员代表大会表决通过，并报青岛市建设委员会及青岛市民间组织管理局指导下成立清算组织，清理债权债务，处理善后事宜。清算期间，不开展清算以外的活动。
本协会终止动议须经会员代表大会表决通过，并报青岛市国土资源和房屋管理局及青岛市民政局同意并在其指导下成立清算组织，清理债权债务，处理善后事宜。清算期间，不开展清算以外的活动。
第四十三条 本协会须经青岛市民间组织管理局办理注销登记手续后即为终止。
本协会须经青岛市民政局办理注销登记手续后即为终止。
第四十四条 本协会终止后的剩余财产，在青岛市国土资源和房屋管理局和青岛市民政局的监督下，按照国家有关规定，用于发展与本协会宗旨相关事宜。
第八章 附则
第四十四条 本章程经二00九年七月三日的第三届一次会员代表大会表决通过。
第四十五条 本章程经二00九年七月三日的第三届一次会员代表大会表决通过。
第四十五条 本章程的解释权属于本协会的理事会。第四十六条 本章程的解释权属于本协会的理事会。第四十六条 本章程自登记管理机关核准之日起生效。第四十七条 本章程自青岛市民政局核准之日起生效。
第四篇：青岛市物业管理业主委员会规则
青岛市物业管理业主委员会规则
第一章 目的一、为了进一步规范物业管理的业主委员会工作，明确业主委员会在物业管理工作中的权利与义务，根据《青岛市物业管理条例》，制定本规则。
二、本规则适用于本市行政管辖区域。
第二章 对业主委员会的管理三、一个物业区域内，有下列情况之一的，所在区、市的物业行政管理部门应当会同物业出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）新建商品物业出售建筑面积达到50％以上；
（二）新建商品物业首批业主正式入住物业已满18个月；
（三）原有居住物业区域公有住宅出售达到40％以上。
四、一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业区域的范围，由市、区物业行政管理部门按照物业的具体情况划定。
五、各区物业行政管理部门是各区业主委员会工作的主管部门（以下简称区主管部门），负责组织或协同房屋出售单位召集首次业主大会会议或业主代表大会会议，并对选举产生和改选的业主委员会进行登记批准：承担对辖区内各物业区域业主委员会的日常管理、指导、监督、检查与考核工作；协调业主委员会与物业管理企业的关系，提高业主委员会的运作水平。
六、各区主管部门应经常检查考核各业主委员会的运作情况，定期组织业主委员会人员学习物业管理法规政策和业务知识，及时派员出席或主持业主大会会议，业主代表大会会议及业主委员会的重要会议；纠正或撤销业主大会或业主委员会作出的不符合法规政策的决议、决定；对运行管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的业主委员会，应当及时组织改组或重新组织选举。
七、业主委员会应主动向区主管部门请示汇报工作，重要会议应请市、区主管部门派员出席或主持，定期组织学习，提高人员素质和工作水平。
第三章 业主委员会及其委员的生产
八、业主委员会须业主大会会议或业主代表大会会议投票选举生产。
九、一个物业区域内，业主人数超过一百人的，应当召开业主代表大会。业主代表由有关业主按幢或单元协商产生，一般不超过一百人。公房业主和开发建设单位按拥有的物业建筑面积比例生产业主代表大会成员数。业主代表大会成员需具有完全民事行为能力。业主代表大会成员缺额时，应在下次代表大会召开前予以补选或增补。
十、一个物业区域内，具备业主委员会成立条件之一的，房屋出售单位应将出售房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料报物业所在区主管部门，区主管部门应在接到材料后的45日内，会同住宅出售单位组织业主做好召开第一次业主大会或业主代表大会的下列筹备工作：
（1）成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组。筹备组由区主管部门、房屋出售单位、业主代表组成，可以邀请街道办事处、居委会人员参加；
（2）协商产生业主代表；
（3）协商推荐业主委员会候选人，一般采取差额选举，候选人数不超过应选业主委员会成员数额的一倍；
（4）起草或确定业主委员会章程和业主公约草案并向参加会议的成员征求意见，修改完善；
（5）确定会议的时间、地点、并做好各项会务准备工作。
十一、第一次业主大会或业主代表大会按下列程序召开：
（1）由大会筹备组介绍大会筹备情况；
（2）由筹备组介绍业主委员会候选人情况；
（3）业主大会或业主代表大会的成员投票选举产生业主委员会成员；
（4）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（5）审议决定物业管理其他重大事项。
十二、业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件到区主管部门办理登记：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程。
成立业主委员会申请书应当包括下列内容：
（1）业主委员会的名称；
（2）业主委员会所在的物业区域范围；
（3）房屋建筑总面积和其中已出售面积、时间；
（4）出售房屋户数（套数）；
（5）第一次业主大会会议或业主代表大会会议记录（纪要），内容应包括会议应到人数和名册，实到人数和名册，投票选举结果及会议作出的决定等。业主委员会自区主管部门核准登记之日起成立。
十三、业主委员会每届任期三年，任期期满3个月前，应选举新一届业主委员会。新一届业主委员会成员名单报所在区主管部门备案。业主缺额需补选的，应在业主委员会章程中予以约定，业主委员会章程没有约定的，一般应在半年内召开业主大会或业主代表大会予以补选。业主委员会成员辞职或因长期外出、物业转让、疾病等不能履行职责的，需书面通知业主委员会。
十四、业主委员会成员按业主大会或业主代表大会中各方代表的比例选举产生。业主委员会成员须符合下列条件：
（1）能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；
（2）具有初中以上文化程度，主任具有高中以上文化程度，热心公益事业；
（3）身体健康，有较充足的时间履行业主委员会成员职责；（4）品行端正；（5）其他规定的条件。业主委员会成员不得兼任本区域物业管理企业的工作。
第四章 业主委员会工作要点
十五、业主委员会是代表全体业主对物业实施自治管理的组织，具有独立的民事行为能力，其合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守国家和物业管理的政策法规。
十六、业主委员会与所聘物业管理企业之间是平等的民事主体关系，其权利义务由聘用合同和有关物业管理法规政策确定。
十七、业主委员会应当建立健全各项工作和内部制度，并将所定制度报区主管部门备案。业主委员会不设专门编制，不设财务，不从事任何具体经营活动；业主委员会人员工作属义务性质，不领取固定工资和津贴；业主委员会的办公费用由业主委员会年初提出计划，经与物业管理企业协商后由业主大会或业主代表大会通过，一并列入管理费项目，由双方共同公布帐目，接受全体业主的监督。
十八、业主委员会不设专门的办公用房，工作和召开会议时由物业管理企业提供场地和条件。开发建设单位按《青岛市物业管理条例》及其配套文
件提供的商业用房和管理房不得以任何方式转让、抵押，不得出租借用给物业管理企业以外的任何单位或个人。业主委员会与物业管理企业因办公费用和专用办公用房协商不一致的，由区主管部门裁定。
十九、涉及到物业管理区域与区街综合管理、市政公用配套设施产权与管理责任、受益及广大业主利益的重大事项等，由业主委员会与物业管理企业共同出面，向有关方向交涉解决。
二十、业主委员会接管物业时，应当要求开发建设单位和原有物业管理企业对物业管理区域内的共用配套设施设备、业主共有资产、物业管理办公用房、商业网点用房、管理费节余、公共收益项目，有关图纸资料等，进行具体明确的划分和交割，并签订接管协议。
二十一、物业管理企业应根据物价行政管理部门发布的指导标准或批准文件标准收取物业管理公共性服务费和公共部位维修费并实际用于管理和支出，每年提出收支预算，交业主委员会审议后，提交业主大会或业主代表大会会议通过实施，业主委员会应当督促业主按时交费，业主委员会如不同意物业管理企业的收支预算，可请区主管部门核定，也可请审计部门对年终结算报告和帐目进行审计，所发生费用单独列入管理费帐目并向业主公布。
二十二、对于税务、工商等部门收取的有关税、费、以及物业管理企业所应提留的利润，应当列入管理费成本，并向全体业主告知。
二十三、业主委员会经区主管部门批准后可持有关批准文件到当地公安部门刻制印章。印章由业主委员会指定专人管理并按有关管理制度使用；涉及重要事项需使用印章时，应由多数委员会签字认可；凡违反制度使用印章，造成经济损失或严重不良影响的，由市、区主管部门严肃查处，并由责任人承担全部经济责任及相关责任。
二十四、业主委员会成员的停任、任免、撤换、增减，须经业主委员会会议或市、区主管部门确认；业主委员会的以上决议、决定及其他有关物业管理事项的决议，决定，应当及时报送区主管部门备案，并向全体业主或非业主使用人公告；重要会议可以报请市、区主管部门出席并指导工作；
二十五、业主委员会应当教育并督促全体业主及非业主使用人遵守物业管理法规政策，尊重与物业管理企业签订的聘用合同，主动配合企业的正常管理和服务工作，按时缴纳公共生性服务费、房屋共用部位维修费等有关费用，维护公共物业，对危害公共安全或影响房屋外观的设施、设备及现象（如违法建筑、违章装修、乱搭乱占及妨碍他人的空调室外机、防盗网安装等），应及时督促整改。
二十六、广大业主和物业管理企业有权监督业主委员会的工作，对业主委员会及其人员的违法违规行为，应及时劝告和制止，并报市或区主管部门查处。
二十七、业主委员会委员或业主委员会主任不遵守物业管理法规政策和业主委员会章程、决议、制度、经教育拒不改正，或造成严重不良影响的，由业主委员会决定，或由市、区主管部门责令停任、罢免或撤换，报下次业主委员会或业主代表大会确认，造成经济损失的应承担经济责任。
第五篇：青岛市住宅小区物业管理实施细则
第一章 总则
第一条 根据《青岛市住宅小区物业管理试行办法》（以下简称《办法》，制定本细则。
第二条 《办法》所称物业管理，是指物业管理单位对住宅小区实行的专业化统一管理和综合性服务。包括对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿地等维护与修缮和环境卫生、交通、治安保卫、环境容貌等管理和服务活动。
第三条 本市行政区域内的建筑面积在5万平方米以上的新建城市住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的旧城改造区（片）住宅小区（以下简称住宅小区），应实行物业管理。
《办法》发布前，已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。
公寓、商住楼、写字楼、办公楼、别墅区及建筑面积在2万平方米以下的居住组团等，亦应创造条件，实行物业管理。
第四条 物业管理纳入住宅小区建设规划。住宅小区建设可行性研究报告应载明实行物业管理的意向。
第五条 青岛市城乡建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理的行政主管部门（以下简称市物业主管部门），下设市物业管理办公室（以下简称市物业管理部门），按规定的权限分工，负责物业管理的具体行政管理工作。
市和各县级市（含黄岛区、崂山区、城阳区，下同）物业管理部门的职责：
（一）贯彻执行有关住宅小区物业管理的法律、法规、规章，制定住宅小区物业管理发展规划；
（二）负责本辖区物业管理单位的资质审核管理工作；
（三）对住宅小区物业管理招标、招聘工作进行监督和管理；
（四）负责组织辖区内住宅小区综合验收和交接工作。
（五）按权限分工负责住宅小区管理基金的管理和使用。
市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称四区）物业管理部门的职责：
（一）负责本辖区物业管理单位的资质初审管理工作；
（二）参与本辖区内住宅小区的竣工验收和交接工作；
（三）参与本辖区内住宅小区物业管理的招标、招聘工作的监督和管理；
（四）负责本辖区内住宅小区物业管理承包合同、委托管理合同的登记备案工作；
（五）协调本辖区内有关管理部门与住宅小区管委会、物业管理单位的工作关系。
第六条 房管、市政、园林、环卫、公用事业、公安、交通、工商、物价等行政主管部门，按照职责权限分工，负责对住宅小区委托物业管理单位管理事项进行监督与指导。
第二章 管委会
第七条 住宅小区交付使用且入住率达到50％以上时，县级市、区物业管理部门应会同开发建设单位和县级市、区人民政府指定的街道办事处，召集首次房屋所有人和使用人（以下称业主）代表大会，选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。
管委会委员数额，根据住宅小区规模大小确定，一般为11至15人，设主任1人（由当地人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任），副主任2人（由业主代表中产生）。
管委会每届任期为3年，管委会委员可连选连任。管委会委员在任职期间如有变动，应召开业主代表大会及时补选。
管委会下设办公室，聘请工作人员1至3人，负责处理日常工作，其费用由物业管理单位负担。
第八条 管委会为社团法人组织，依法登记备案，取得社团法人资格。
第九条 管委会全体会议应每季度召开一次。经管委会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开会议。涉及本住宅小区物业管理的重大事项，由管委会过半数以上组成人员实行无记名投票表决制度。决定事项，必须达到三分之二以上多数通过。
住宅小区业主代表大会应每年召开一次，由管委会组织并报告工作。
第十条 管委会通过招标、招聘等形式确定本住宅小区的物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》。《住宅小区管理承包合同》应报市和县级市、区物业管理部门备案。
《住宅小区管理承包合同》应包括管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、管理与服务质量、合同期限、违约责任等内容。
《住宅小区管理承包合同》期限一般不超过3年，到期可续签或重新签订。
第三章 物业管理单位
第十一条 实行物业管理的住宅小区，由物业管理单位实行专业化统一管理和综合性服务。
物业管理单位是具备相应资质条件的企业法人。
第十二条 物业管理单位成立应当具备下列条件：
（一）有明确的章程和固定的办公地点；
（二）有独立健全的组织管理机构，以及与其管理相适应的专业、技术和管理人员5人以上；
（三）有自有流动资金10万元以上，注册资金不低于10万元。
第十三条 申请物业管理单位资质应当提交下列证明文件：
（一）资质申请表；
（二）主管部门的批准成立文件；
（三）企业法定代表人和专业、技术、管理人员的职称证件；
（四）资信证明；
（五）当地物业管理部门的初审意见。
第十四条 物业管理单位必须持有市物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》，并向工商行政管理部门领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理业务。
外地和境外物业管理单位进入本市从事物业管理业务的，须经市物业主管部门审查登记。
未按规定办理手续从事住宅小区物业管理业务的，应在本细则发布后一个月内申请补办手续。
第十五条 住宅小区开发建设单位应在业主入住前6个月，向市或县级市物业管理部门申请自行或委托物业管理单位对住宅小区实行前期管理。管理费用由开发建设单位自行承担，也可向市或县级市物业管理部门申请借用部分住宅小区管理基金。
在同等条件下，住宅小区原开发建设单位，具有物业管理的优先承包权。
第十六条 开发建设单位自行或委托物业管理单位对住宅小区实行前期管理期间，应接受业主及有关部门的监督。
第十七条 住宅小区经竣工综合验收合格交付使用后，开发建设单位应按《办法》第十条的规定向负责接收的管委会提供完整的档案资料。
第十八条 分期验收的住宅小区，开发建设单位应在居民入住前6个月，按规定向物业管理部门申请自行或委托物业管理单位实行前期管理的同时提出分期验收的申请。分期验收合格，其房屋及配套设施具备基本使用功能和符合实行物业管理规定条件的，可入住业主。
分期验收中，对按规则要求应配套建设的设施未全部建成的，应明确期限，逐步完善。
第二十条 住宅小区内经工程质量验收合格的房屋自入住之日起，其开发建设单位应向物业管理单位一次性支付该房屋建筑总面积每平方米3元的保修金，1年内由物业管理单位负责养护修缮，并由双方签定《住宅小区房屋回修与保修合同》。
第四章 业主
第二十一条 入住住宅小区的业主须遵守以下规定：
（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；不得擅自改装、拆除公用房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。
（三）禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水管道中乱扔杂物。
（四）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、占用绿地。
（五）按规定的时间、地点存放垃圾，逐步实行袋装化；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核和纸屑；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止违法饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防止坠落伤人。
（六）严禁打架斗殴、酗酒滋事、赌博、传播淫秽物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品。
（七）不得在住宅小区内随意停放自行车和机动车辆；非经批准，禁止载重车进入住宅小区（通过住宅小区内的城市道路除外）。
（八）居民应按规定办理房屋、户口登记、变更、迁移手续；暂住人员，应按规定及时办理暂住户口登记手续。
（九）不得开办污染住宅小区环境的生产、加工型企业。
（十）居民利用家庭住所从事经营服务活动和业主在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动，须征得物业管理单位的同意，并到有关管理部门办理审批手续。禁止在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。
（十一）其他有关事项第二十二条 业主入住住宅小区前，须与物业管理单位签订住宅小区入住合约；已入住住宅小区未签订住宅小区入住合约的，应在本住宅小区实行物业管理后一个月内补签入住合约。
第二十三条 入住合约应包括下列内容：
（一）住宅小区名称，户主及居住地点、面积；
（二）物业管理单位名称及其应提供的服务内容；
（三）业主使用住宅小区物业的权益；
（四）业主参与住宅小区物业管理的权利；
（五）业主对管委会和物业管理单位的监督权；
（六）住宅小区物业维修、养护和管理费用以及预备金的缴纳；
（七）业主的义务；
（八）违反入住合约的责任；
（九）其他有关事项。
第五章 委托管理与有偿服务
第二十四条 物业管理单位应根据住宅小区管理服务的实际内容，建立健全住宅小区管理的规章制度，制定住宅小区住户手册，住宅小区管理项目和标准等，方便业主，提高管理服务水平。
第二十五条 按《办法》第七条、第八条规定，凡纳入住宅小区物业管理的委托管理事项，有关管理部门、产权单位应在接到物业管理部门的通知后一个月内与所在小区物业管理单位签订托管合同，明确双方的管理权限和责任。托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。对托管事项，应支付委托管理费用，具体数额，国家、省或市有规定的按规定执行；未规定的，由双方商定。
第二十六条 对委托物业管理单位管理的房产及其附属设施（包括各种管线），除由委托人支付相应托管费用外，其托管房屋的管理费和修缮费，由产权人支付。四区内支付房产管理费、修缮费的具体标准是：
（一）属国有直管房产的，由市房产管理部门按市有关规定扣除应上缴部分后，剩余部分拨给区房产管理部门，其中10％留作管理费，90％定期划拨给物业管理单位；
（二）属单位自管房产的，由市房租汇缴中心每月将管理费的15％返还给产权单位，剩余部分全部划拨给物业管理单位；
（三）属私有房屋的，由物业管理单位按规定收取委托管理费和公用部位的管理费和修缮费。具体标准，由市房产管理部门另行制定。对未托管的房屋，只收取公用部位的管理费和修缮费。
各县级市内支付房产管理费、修缮费的具体标准，由各县级市根据实际情况制定。
第二十七条 凡已收取托管费用的房产及附属设施（包括各种管线），属自然损坏的由物业管理单位负责维修，并保证正常使用和安全；属人为损坏的由损坏责任人自行维修或承担维修费用，由物业管理单位负责维修。
第二十八条 房屋租金专款专用，不得挪作他用。住宅小区物业管理单位合同终止或被解聘时，应将结转的房屋租金全部上缴所在区管委会代管，由住宅小区新聘用的物业管理单位接收使用。
第二十九条 凡实行物业管理的住宅小区，水、电、供气、供热等费用，由物业管理单位负责统一代收。有关管理部门、单位可向其支付所收费用1％至3％的劳务费。具体标准由双方商定。
第三十条 住宅小区社会治安综合治理工作仍实行属地化管理。
按照统一管理的原则，住宅小区日常安全巡逻纳入物业管理单位的公共服务范围。物业管理单位应在当地公安派出所的业务指导下，负责住宅小区的日常治安保卫工作。物业管理单位应从住宅小区停车场、自行车棚看车费中提取净收入的30％交当地公安派出所，用于住宅小区社会治安管理。
第三十一条 物业管理单位按规定向住宅小区内的业主收取综合服务费，用于住宅小区内的公共服务项目支出。公共服务项目包括下列内容：
（一）负责住宅小区内的道路、楼道、甬道、庭院、公厕及公共场所的卫生保洁；
（二）按时登门为业主代收生活垃圾和营业性垃圾；
（三）负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等；
（四）负责为业主代收水、电、供气、供热等费用。
（五）负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。
综合服务费的收取标准根据住宅小区实际需要和服务内容由所在管委会提出意见，经市和县级市、区物业管理部门同意后报物价部门批准。管委会应到物价部门申领《行政性事业性收费许可证》，并使用财政部门统一印制的收费票据。
综合服务费的收取标准需要调整时，仍按上款规定办理。
第三十二条 物业管理单位为住宅小区内的业主提供专项和特约等服务项目，应公开收费的基本价格，也可由双方议定。
专项和特约服务项目一般包括：代管房屋、代购（送）物品、代送（接）儿童、代送（护）病人、代雇（兼）保姆、代送报刊邮件等；修理车辆、水电设备、家用电器等；以及预约上门洗涤衣物、清扫室内卫生、粉刷、装修等。
第三十三条 物业管理单位可享受国家对第三产业的优惠政策。
第三十四条 住宅小区管理服务经费的收支情况，由物业管理单位每半年向管委会报告一次，每年向业主公布一次，并随时接受市或县级市、区物业管理部门，以及物价、税务、审计等部门和管委会的监督检查。
由管委会代收、代管的房屋租金，应专户储存，按规定用途使用或移交，不得擅自挪作他用。
第六章 管理基金与管理用房
第三十五条 住宅小区开发建设单位应按上全市住宅建设平均建筑面积每平方米实际造价的3.6％的比例，向市或县级市物业管理部门缴纳住宅小区管理基金，用于住宅小区的公共设施更新、大型设施的增改以及为其他已建成住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金的30％，委托金融机构一次性贴息贷款给物业管理单位作为流动资金使用。该项贷款由物业管理单位分期偿还或在解除物业管理承包合同时，一次性退还。
管理基金在住宅小区建设工程报批时应缴纳50％，由市或县级市建设工程收费部门统一代收，开发建设单位凭缴费证明办理开工报告。其余部分待住宅小区竣工综合验收时缴纳；边建设边迁入住宅小区应在业主入住时缴纳。
凡符合第三条规定条件的在建住宅小区，其管理基金应在竣工综合验收时一次性补缴。
第三十六条 住宅小区按规划建设的专业管理用房，以及停车场、自行车棚等设施，属国有资产，经房管部门验收后，委托管委会负责接收，并按民用住宅房屋租金标准提供给物业管理单位使用和经营。房屋、场地租金由管委会负责代收，并按有关规定返还和使用。
依照《办法》规定，《住宅小区管理承包合同》终止时，原物业管理单位应同时办理退租手续并腾空房屋及设施，委托管委会出租给新聘用的物业管理单位使用和经营。
第七章 奖惩
第三十八条 住宅小区物业管理纳入城市管理目标考核责任制。对物业管理成绩突出的住宅小区，由市物业主管部门提请市人民政府予以表彰奖励。并每年进行一次优秀管理住宅小区评选活动。具体评定标准，由市物业主管部门参照《全国优秀管理住宅小区标准》制定。
第三十九条 开发建设单位违反本细则第十五条规定，不自行或委托物业管理规定条件而擅自办理居民入住的，房产管理部门和当地公安派出所，不予办理居民入住手续。
第四十一条 开发建设单位违反本细则第三十五条规定，不按期缴纳住宅小区管理基金的，建设工程竣工验收部门，不予进行竣工综合验收；在住宅小区管理基金未缴齐之前，不得承担新的建设项目。
第四十二条 新建住宅小区，凡未签订入住合约的，不得入住。已经入住，未按规定期限补签入住合约的，物业管理单位可提请管委会予以处理。
第四十三条 物业管理单位违反入住合约规定，未给住宅小区业主提供相应服务和造成损失的，业主可向管委会投诉，管委会有权责令其改正，履行合约，予以补偿或赔偿。
业主违反入住合约或有其他违法行为，除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外，还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。
第四十四条 对住宅小区业主无故不缴应缴费用的，物业管理单位可责令其限期缴纳，期满仍不缴纳的，可依法追偿。
第四十五条 管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》的，双方均可申请市或县级市、区物业管理部门予以调解，调解不成的，双方均有权依照合同规定，追究对方违约责任直至解除合同；造成经济损失的，责任方应依法予以赔偿。
合同生效期间，管委会发现物业管理单位违反合同有关规定的，有权要求其改正。对拒不改正的，管委会可申请物业管理部门予以处理。
第四十六条 管委会和物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为的，由有关行政管理部门依法予以处罚。
有关管理部门、产权单位违反托管合同，给物业管理单位造成经济损失的，应承担相应的赔偿责任。
第八章 附则
第四十七条 本细则具体执行中的问题由青岛市城乡建设委员会负责解释。
第四十八条 本细则自发布之日起施行。
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