物业项目管理要把各类台账做好做细

时间:2019-05-13 22:22:06下载本文作者:会员上传
简介:写写帮文库小编为你整理了多篇相关的《物业项目管理要把各类台账做好做细》,但愿对你工作学习有帮助,当然你在写写帮文库还可以找到更多《物业项目管理要把各类台账做好做细》。

第一篇:物业项目管理要把各类台账做好做细

物业项目管理要把各类台账做好做细

有Q群的群友问我有关物业台账的事,今天就聊聊物业服务企业项目管理中有关台账的话题,我不是卖资料的,因以也没有那么多现成的资料。物业项目管理的日常工作中有很大的工作量是资料处理,这是属于档案管理的一部分,这些资料的收集、整理、归档都是为了方便查询,及以后的工作指供参考。有一定规模的公司会有质量管理的体系,台账可能会规范一点,但是,有许多的中小物业公司并不适合建立质量管理体系,这让我想起一句广告词“不是所有牛奶都叫特仑苏”,就是大公司有制定质量管理体系,真正能用到位的也没几家,走形式的居多,更别说中小公司。玩不了庞大的质量管理体系,可以弄弄物业管理台账。

关于台账及台账的作用理解,我举个生活中的例子吧,大家都领工资吧,可是到了月底再摸摸钱包,发现里面没几块钱了,钱都去哪儿了?左思右想,还是弄不清楚钱都去哪儿了,为什么会不清楚呢?大家肯定都会知道答案,那是你平时没记账。还有,我们现在都有手机,用手机是要交话费的对吧?假如平时每个月一般是几十元,可是上个月突然用了一百多块的电话费,你会怎么做呢?是不是要去营业厅把话费清单打印出来?这话费清单是什么?台账!台账就是清单吗?当然不是,我们买手机卡的时候是不是要与通信营运商签一份协议?有了手机卡接着就要选择资费套餐,把这一整套文件整理出来,那才是台账。

把话题还是扯回到物业工作上,那么,对于我们物业工作来说,什么又是完整的台账呢?台账就是法规、规范、制度、表单的组合。除了特种设施设备外,一般的台账没有什么特别要求或规定,依据企业的需要来制作适合自己的台账。做好台账,可以提高企业规范管理层次,可以体现企业的管理水平。同时台账的收集、记录和整理过程,可以对各部门各岗位的工作起到很好的督促作用。退一步说,万一发生事故,这些详细的台账就是最好的自我保护。比如从台账的记录上看到,一台设备上的非易耗配件用不了多久就环了,而且换了几次都是用不久,你是不是应该想一想了?是产品设计、产品安装或是人为因素出的问题?我就处理过这种事情,我发现德国某品牌的电梯在设计上有严重的问题,并向厂方成功提出索赔。

台账就是在法规、规范及制度里有提出要求必须要做的内容,以表单的形式记录下来,也可以说是流水账吧,按日期一笔一笔记下来。物业台账按职能部门分类,比如行政事务类、人力资源类、保安类、工程类、环境类、财务类、品质管理类、经营类、会所管理类等等。例如工程部台账有:总账、法规、规范、制度、各种设备台账、业主维修台账、设备保养记录台账、公共区域设备维修台账、业主室内装修巡查台账、设备维修合同管理台账、工程工具(钥匙)借用登记台账、维修材料使用登记台账、年度审验资料记录台账、与工程部门有关的内外文件管理台账、归属专项维修资金项目类、专题系列维修台账等等。

如果你只知道挖坑种果树,而不关注平时的科学管理,没有详细的跟踪记录,那么,若干年后你就只能收获落叶了。

第二篇:做实做细班级工作台账

做实做细班级工作台账

【班主任工作中有效规避责任的“护身符”】

一、我对班级工作台账的认识

班级工作台账是班级日常管理工作的真实记录,是促进学校班级管理规范化、精细化的有效载体和重要基础。

我个人认为,认真做好班级工作台账对于我们班主任自己有三大好处:首先,班级工作台账是我们班主任的“备忘录”。其次,班级工作台账是值得我们班主任珍藏的“回忆录”。第三,班级工作台账是我们班主任的“护身符”。

1、班级工作台账的“备忘录”作用:

班主任工作头绪多、繁而杂。忙碌的时候常常会记住了这个,却又忘掉了那个。尤其是人到中年、记性不好的班主任,有了班级工作台账这个备忘录,平时找个材料、翻个记录就方便多了。特别是到了学期或学年结束时,有了班级工作台账这个备忘录,写班主任工作总结也就不会很费事了。

2、班级工作台账的“回忆录”作用:

班主任工作有苦也有乐。工作中,有痛苦的微笑,也有开心的泪水。但随着岁月的流逝,这一切都将成为美好的回忆。也许,在几年、十几年甚至几十年之后的某个夜深人静的夜晚,当你不经意地翻到这个班级工作台账时,一定会有一种特别的温馨和感动!因为,这里面珍藏了很多关于你和学生曾经演绎过的酸甜苦辣的故事;这里面记录着你与学生共同走过的坎坷和成*****!

3、班级工作台账的“护身符”作用:

作为班主任,认真做好班级工作台账,特别是***全管理台账。其最大的作用在于:关键时刻,它可以担当我们的“护身符”,起到自我保护的作用。我们的管理对象是几十个活泼好动、正处于青春期的初中生。他们中的大部分是从小娇生惯养、缺少自我约束的独生子女。而且,这个年龄段的学生有很强的叛逆性格。对于他们的***全管理,真的是防不胜防。有时,虽然我们对学生的***全教育、***全自查、***全防范措施都已到位,但***全事故还是不可避免。***全事件一旦发生,且学生家长一定要追究班主任的责任。这个时候,作为班主任,如果我们拿不出事发前对学生进行***全教育的有关台账记录,我们就会处处陷入被动。反之,如果我们平时辛苦一点、细心一点。认真做好每个阶段的班级工作台账。关键时刻拿得出相关的台账记录,有足够的证据可以证明我们的***全教育和***全管理确已到位。那么,我们班主任就可以有效的规避责任、保护自己。去年下半年我们学校发生了一个“郑启峰事件”(郑启峰在被另一个班的同学欺负后,用小水果刀刺伤了对方),而我当时是郑启峰所在班的班主任。记得事件发生后,同事们都很为我担心,向我投来了关切的目光。我弟弟也特意打电话来问:如果走法律途径,对你会不会很不利?我当时非常肯定地告诉他:作为班主任,我已经尽到了自己的职责!首先,我平时认真建立的班级工作台账可以证明,我对学生的日常***全教育和***全管理均已到位。其次,事件发生的那个晚上正好轮到休息。那天晚上既不是轮到我上课,也不是轮到我值班。

法律尊重事实,法律更讲证据。日前,法庭开庭审理此案。法官在认真审阅从学校政教处档案室调取的相关班级工作台账之后,最终作出了“学校和班主任老师没有责任”的判决。而且,法官还充分肯定了我们班主任认真细致的工作态度,以及有效利用“班级工作台账”规避责任的做法。

前车之鉴,后事之师。为能促使更多的班主任自觉认真地做好班级工作台账,积极用好班级工作台账这个“护身符”。学校政教处特意***排我在班主任工作交流会上做这个专题报告,希望我的“现身说法”能够在各位班主任的心里产生共鸣,从而提高思想认识并自觉认真地做好班级工作台账。

二、我对如何做好班级工作台账的粗浅看法

做好班级工作台账,要做到“勤细、及时、坚持”六个字。

1、好记性不如烂笔头。作为班主任,除了工作细心之外,一定要养成一个勤“落笔”的好习惯。对违纪学生的批评教育,尤其是对个别学生进行心理疏导、个别谈话等内容要细心及时地做好书面记录,并一定要记得请当时接受教育的学生在这个书面记录上签上自己的姓名。如果是违纪学生写有检讨书的,最好能将其检讨书粘在书面记录的背面。很多时候,我们对学生的***全教育和***全管理,工作的的确确是很认真、很到位去做了,可是台账却没有及时跟上。关键时刻,因为拿不出可以帮我们规避责任的相关台账而吃哑巴亏。

2、对学生进行的***全教育或心理健康教育等内容要及时记录;违纪学生的检讨书、请假学生的请假条等书面材料要及时收集整理。否则,时间久了一些重要的信息难免会遗忘或者丢失。譬如,班务日记是班级工作台账的重要组成部分。班主任要敦促每天的值日班长及时认真地记录好班务日记。此外,我们班主任还应该为自己准备三个“宝贝”:一个本子(笔记本或学生练习本)、一个夹子(讲义夹或书报夹)、一个袋子(档案袋或试卷袋)。本子可以用来记录与学生个别谈话的内容或班级***全自查及隐患排查的记录。夹子可以用来收集学生的检讨书、班级活动记录等大张的纸质材料;袋子可以用来存放学生的请假条等小张的纸质材料。

3、做好班级工作台账最为关键的一点是要坚持。建立班级工作台账需要细心,更需要耐心。需要日复一日的坚持。

当然,有些事情你也可以请班干部代劳。比如说,你可以委托你的班长做好班里开展的主题班会记录;你可以请班里的小电教员帮你记录好每天的多媒体使用情况记录

第三篇:如何管理物业项目

物业项目经理:如何管理一个物业项目?

一、物业经理要有较强的敬业精神

物业管理的基本特征是在法律法规规定的范围内从事环境、设备设施的管理,为授权管辖范围内的人提供全方位的服务。一个专业管理公司所管理的小区或办公楼、学校、医院,其有形资产动辄百万、千万,甚至几亿、几十亿。管辖范围内各种人的活动,简繁相间,难易互见,管理者的敬业精神,显得尤为重要。

管理者的敬业精神包括:

1.强烈的使命感。商业社会中,人类的许多活动都是价值的体现。平时,报纸上常刊载对物业管理公司的投诉信函。这其实稍加研究便可以发现,投诉最多的是那些仅仅翻牌的公司,或者是发展商自己凑合成立的公司。相比较之下,对业主或发展商委托竞标的项目,许多物业管理公司在接标后能努力管好,受到赞誉。除了他们技术水平高,实力强外,意识在起作用。的确,日常的工作中有很多问题,各种矛盾,能确立起一种为业主服务好的使命,话就好说,事就好做

2.高度的责任心。很多物业管理人员都把管理服务当作自己的事来办,甚至做得比自己的事还好。有了这种责任心,就会去研究问题、解决问题,就不会去扯皮。水管裂了,不会先去寻找谁承担责任,而是先解决问题。3.团队精神。物业管理涉及的面很广,需要的知识结构复杂。有人说,物业管理要解决的问题“上至天文地理,下至鸡毛蒜皮”,一点也不为过。但一个人的精力、知识毕竟有限。如果发扬“团队精神”,就没有解决不了的问题。对复杂设施、设备的管理,外包是一项常见的方式,但如不能与协作方之间发扬“团队精神”,恐难把事做好。

二、物业经理应具有良好的心理素质

物业管理工作者活跃在高档办公楼、优雅的小区和涉外公寓,每天面对的有腰缠万贯的富人,也有普普通通的百姓,甚至生活艰辛的市民。他们对待物业管理人员的态度有的亲热有加,也有的平平常常,甚至也有的不屑一顾。而在日常事务的处理过程中,对业主和用户的要求和服务,以及与政府行政部门的交往中,我们对事物的看法也常常不尽一致。如果没有良好的心理素质往往容易出现偏差。因此,以下几点显得非常重要:

A:精神境界要高。物业管理不是简单的看门、扫地、通阴沟。作为物业管理服务行业的工作人员,他们具有特定的专业知识和技能,在人格上与其他人都是平等的,只是社会分工不同而已。

B:礼貌待人是物业管理人员必备的素质。不管在什么情况下,对周围的人,要以礼相待;对周围发生的事,只能多观察,多分析,决不议论,这一条非常重要。

以平常心对待不平常的人和事。人家有的,我们不必也有;人家没有的,我们也可以有,也可以没有。

D:要处理好各方面的关系。与业主和租户的关系,与员工和领导之间的关系,与相邻单位和政府行政部门,等等,都要处理好关系。

三,物业经理要有精湛的管理技能

物业管理不仅要将管理内容按照目标去一步步地实现,而且要做得尽可能地有效。一般来说,通过努力,管理目标是不难实现的但要管理得非常有效,我们是必须要有精湛的管理技能的,而且这一点决不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多实践外,还要不断提高自身的文化修养和专业业务水平。物业管理是一件很复杂的工作,涉及的面很广,从建筑结构到机械设备,从田园绿化到人的行为举止。如果没有良好的管理技能,很难胜任优秀的管理项目。管理技能涉及的方面有:

小区、楼宇的建筑结构,供电、供热系统,水处理系统,通讯系统,保安、绿化、清洁、财务的管理,人的管理,等等。其中最为困难的是人的管理。人是具有思想的,而人的行为方式又是随时间、地点的不同而变化的。如何对人的行为进行规范和管理是一大课题。管理处的员工,尤其是管理处的负责人,要不断更新自己的知识结构,学习一些管理学、社会学、心理学、法律和法规、甚至美学,将会受益无穷。

四、物业经理要具有十足的经营头脑

无论时小区、写字楼、高档公寓等,作为项目的首要人员必须要掌握好一个原则,时刻考虑到如何让员工过的好点,考虑好项目的整体经营运作状况,没有好的收缴率就没有好的收入给员工,那么这位项目经理就是一位不合格的领头羊。其他做好了则也是不及于是,哪个企业都不会要一个不给自己带来利润项目负责人,同样也无法做好一位领头羊的团队首领。

五、物业经理要有超前的服务意识

纵观过去的廿世纪,工业革命和四十年代以后的科技革命给人们的生活和意识均产生了巨大的冲击。我们知道,工业国家用了将近几个世纪所经历的变革,我们国家则在几十年内便就实现了。社会在发展,作为物业管理主要对象的人的要求越来越高,超前的服务意识显得极为重要。

例如,楼宇小区的智能化。这不仅仅是个监、控管理的问题,还能使人的生活和信息的获取更为便利和及时。健康和人的生命越来越成为人们关切的主题。因此,安全防范、环境绿化、消除污染,成为摆在物业管理公司和全体从业人员面前新的课题。服务的时效性。时间就是生命,时间就是金钱,已不再是文学作品里的用语,而是人们切切实实感受到的事实。信息革命已将这一概念大大强化了。诸如此类,不一而足。因此,我们的服务方式和方法必须跟上科技发展的步伐,跟上信息革命这一时代的节拍,要有所创新,要不断研究新问题,解决新问题……

一、园林苗木过冬工作

入冬前,物业管中心根据今年的气候特点和绿化苗木生长习性,特别是针对今年新种植物、草坪,采取多种措施,全力做好冬季苗木管护工作。目前,物业管中心根据小区内所有花卉苗木都进行了防冻水浇灌准备工作,树木石灰水涂白工作。

为保障已栽、新植、补植花卉苗木的成活和安全过冬,物业管中心早动手、早准备,在入冬前做好了冬季绿化防寒工作,同时,抽调精干力量,加紧对花卉苗木的防冻水浇灌,增强树木的防冻性,满足植物休眠需要。另外,还对物业管中心的树木进行石灰水涂白,提高树木抗寒性和抗虫性,加强对树木的科学保护。

今年,我物业管中心在力争创建园林小区为目标,大力开展绿化美化活动,取得了丰硕的成果,必须做到保持和延续。

二、消防安全工作检查

针对冬季气温干燥容易引起突发性火灾灾患的问题,物业部门主管应在入冬前组织一次对本项目的全面消防安全检查,消除火灾隐患。同时,如果部门主管可以结合检查,进行一次“消防安全”专项的在岗职工培训。用以达到提高职工 “消防安全”防范意识,增加火灾安检、处置能力的目地。

消防安全检查范围:

安全检查范围应包含本小区全部消防设施、设备及报警监控系统,并且不留死角。

安全检查标准:

安全检查标准应附和本小区消防设施、设备,消防报警监控,消防安全通道、安全指示、应急照明系统检查要求并且附和消防法规规范。

安全检查过程:

在进行安全检查过程中,应有“安全检查记录”和“整改处置方案 ”,并有“整改复检记录”。

安全检查记录:

“安全检查记录”和“整改复检记录”,并有部门主管签字。

完成检查工作:

检查工作完成后,应在规定时间之内,将“安全检查记录”和“整改复检记录”上报公司办公室。

邀请公司领导:

物业部门主管可根据本小区具体情况,邀请公司领导一同参加安全检查、签字验收的工作,加强物业管理责任。

三、冬季设施、设备安全检查:

部门主管负责组织本部各部门经理、主管,针对管辖项目设施、设备及环境情况,编制“冬季安全检查计划”。

冬季安全检查计划需涵盖:供暖系统(入户抄燃气表底数)、供水系统、户外水管、户外配电箱(柜)、电梯设备、员工冬季劳动防护、生活后勤保障等内容。

冬季安全检查计划要求:

(1)检查范围、内容、目标明确。

(2)检查标准附和相关规定。

(3)有明确完成时限。

(4)明确检查人员。

(5)有不合格问题处置及整改预案(方法)。

(6)有检查工作记录,并有部门主管签字。

(7)检查、整改工作记录应存档保存,保存期限应在一年以上。

检查工作实施:

检查工作组应由部门主管及部门经理、主管级以上人员组成。

检查工作需“按检查标准”逐项认真完成,并有专人记录。

检查工作最好应有“动员”、“总结”工作程序,并有完整记录。

检查工作汇报:

检查工作完成后,部门主管应在规定时间之内,将“检查整改工作记录”,上报至公司指定主管部门。

四、冬季除雪工作预案

进入冬季前部门主管应针对管辖小区道路情况,通行安全保障等要求,编制冬季除雪工作预案。

预案应包涵“雪天预警”,“除雪设施、设备、工具、用品”,“除雪区域”,“提前到岗规定”,“清早除雪人员”,“底商门前三包协议”,“除雪复检规定”,“违规处罚规定”等。

五、冬前安全工作公司复检:

物业公司应指定组织专人负责对所在管理项目入冬安全工作进行检查、复检,然后形成评价报告,签字后存入物业管理档案。其复检结论还可纳入公司管理人员绩效考核之内。

成都XX物业管理有限公司又一次向业主发了催告函,其服务的XX小区内一套别墅的业主5年多欠缴物业费5万多元,产生的“滞纳金”则高达55万余元。

业主拖欠物业费如果没有可原谅的情节,确实是错误的,应该补交并且进行适当处罚,甚至列入诚信档案。但现在的问题是,5万多元却在5年后变成了5

5“滞纳金”,“滞纳金”是按购房时签订的前期物业服务合同产生的,“逾期之日起,按每日1%收取滞纳金。”

在这里有两点需要说明:

一是把拖欠物业费增加的罚款叫作“滞纳金”是不妥当的,“滞纳金”是对公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚,包括依法应交的税款,或者国家行政机关依法收取的罚款。业主欠交物业费不存在国家法律和行政处罚的含义,所以不应称为“滞纳金”,只应该按照合同法称为违约金。

二是,物业费违约金的合同是否经过合法的程序签订?如果只是物业部门预先印制的格式条款,新消法第二十六条规定经营者不得以不公平格式条款损害消

1%收取的“滞纳金”显然属于无效霸王条款。

那么,业主拖欠物业费到底该如何加收违约金呢?《合同法》第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这就是说,违约金是因为违约给对方造成的损失而已。

业主拖欠了物业费,给物业公司造成损失如何评估?最多能够加收多少违约金?按照最高人民法院的有关司法解释,可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计量逾期付款违约金。按最高人民法院规定,可在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。同时,根据最高人民法院对民间信贷最

息24%的上限。上述物业费由5万变成55万,显然不符合规定。

《合同法》第一百一十四条规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”市民迟交某些费用,对企业的损失应该按照相当于银行利息赔偿,或者考虑惩罚性,法院可以同意适当提高利率标准。如果市民觉得自己要付的违约金过高,可以向法院申请调整违约金的数额。

这里还有两个问题:一是对于物业部门明显违法的合同,应该提早说“不”。例如对于物业合同产生的程序,必须经过规范的程序,而不是由物业单方面说了算,拿格式条款来让业主签字;二是对于物业合同还应该进行合法性审查,像这种按天加收滞纳金的规定就应该及时取缔。

更重要的是,地方政府要通过立法,填补社会管理方面的漏洞,例如规定经营服务部门收取违约金的标准,让法律明确起来。江苏省在这方面的立法就走在了前面。《江苏省消费者权益保护条例》规定,因消费者逾期未支付费用,公用服务经营者加收违约金最高不得超过消费者逾期未支付费用的数额。这样一来,服务部门加收的违约金就和《行政强制法》中“加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的规定一致起来了。

社会公共服务部门,除了实现经营指标,还应该坚持社会服务的公益性,不能随意增加消费者的不合理负担。江苏省的上述举措值得在全国推广。

记者:常青村 来源:北京青年报

法院对物业费纠纷中滞纳金如何裁判?

是物业费问题仍然是业主与物业公司之间一大矛盾,无独有偶,业主拖欠物业费也并非故意为之,耍赖皮,多数是因为物业公司提供的服务不符合要求,或者物业费收取不合理。那么物业费都包括哪些内容呢?业主拖欠物业费,物业公司收取滞纳金(违约金)合理吗?法院对物业费纠纷中滞纳金的裁判又考虑哪些因素呢?

不同城市不同档次的小区对物业费的收取范围,收费标准并不相同,但是物业费的内容可以大致分为以下几种:

(1)公共物业及配套设施的维护保养费用。包括外墙、楼梯、步行廊、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施的管理费用等。

(2)公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草坪地淋水等。

聘用管理人员的薪金:包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。

(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(9)更新储备金,即物业配套设施的更新费用。(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。(11)节日装饰的费用。

我们通过对裁判文书的统计、分析,将法院对于违约金支付的普遍意见总结如下:按照“谁主张,谁举证”的原则,物业公司请求法院支持违约金,应当举证证明:约定了违约金条款、违约金数、计算方式等。(参见案例1)。

而物业服务合同中是否约定了违约金及相关计算方式是物业公司违约金请求权的前提条件。如果没有事先约定,法院会驳回物业公司的违约金请求。如果有事先约定,那么应区分以下情况进行处理:

(1)业主没有提出物业公司违约的抗辩,或提出的抗辩理由明显不成立的,法院认为业主属于“无正当理由”而延迟履行支付义务,如果双方有违约金的约定,那么法院会判令业主支付违约金;

(2)如果法院认定物业公司的服务存在较明显的瑕疵,即使这种瑕疵的程度不足以让业主拒交全部的物业费,法院也倾向于认定物业公司违约在先,业主拒

“先履行抗辩权”或“同时履行抗辩权”,会对违约金请求予以全部或部分驳回。(参见案例2)

(3)如果物业公司存在较轻微的瑕疵履行,但整体服务质量良好,业主以轻微过错为由拒交物业费明显不合理,不能构成履行抗辩,法院也应支持物业公司的违约金请求。

在物业服务合同纠纷案件中,物业公司依据合同提出违约金的诉讼请求,业主可能会主张违约金过高请求法院予以适当调整,如果按照“谁主张,谁举证”的原则,业主应对违约金高于物业公司的实际损失承担举证责任。但实践中,业主很难证明物业公司的实际损失,法院普遍以银行同期贷款利率为标准认定物业公司的损失。物业公司若认为自己的实际损失更大,则需加以证明。法条链接

《合同法》解释

(二)规定:“当事人主张约定的违约金过高,请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”

根据不告不理原则,当事人未主张违约金过高时,法院通常并不主动进行调整(参见案例3)。从合同性质分析,违约金的约定是双方当事人意思自治的表现,只要不存在无效情形,双方当事人应当受其约束,包括法院在内的任何第三方无权以自己的意志施加影响。根据《合同法》114条第2款规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求适当减少”。那么,在当事人未申请调整情况下,法院主动调整(参见案例4)不仅没有法律依据,也有违私法自治原则。

对于调整后的标准,实践中存在多种做法,其中比较常见的有以下3种: ①适用中国人民银行同期同类贷款利率或利率基础上再上浮30%(这里上浮30%,相当于违约金为实际损失的130%);②调整为“日万分之五”或“日万分之三”(参见案例5);

300元、500元、800元等具体金额的违约金。

根据我们的大数据分析,吉林省法院普遍采取第①种标准,但对于是否上浮30%不太统一。

我们认为,根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》,对于过高的违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整为宜。

对于是否上浮和上浮的比例,根据《合同法》解释二,“适当减少”意在说明无需将违约金调整到与损失相

平,可以兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,作出裁决,如果业主“恶意拖欠”,可以上浮一定比例,但应以上浮30%为限。

第四篇:物业项目管理工作总结

2017年物业项目管理工作总结

项目部于2017年12月成立前期筹备,2017年1月1日正式入驻,至此开启了公司大型工业园区物业服务新篇章;2017年,项目部在公司“精细化、扁平化、专业化”的发展方针下,结合项目接管后实际运行情况,紧紧围绕“高标准、严要求”的管理思路,以“打造工业园标杆示范工程”为目标,“行政后勤管理+专业物业服务”为定位,从内部品质检查和外部行政督察及整改相结合,通过标准化操作流程,品质灌输,项目部6S标准化、团队素养、人员稳定性等方面使园区管理发展逐步提升,现将工业园项目2017年各项工作开展作如下总结:

一、厉兵秣马,建章立制塑团队,为项目物业服务提供基础保障。

项目接管初期,为确保常态物业服务工作的顺利进行,项目部重点对团队建设进行建模强化,项目综合部主导项目人事、行政、参观接待三大重点工作模块,树立团队“重服务、抓管理、高绩效”的工作理念,倡导“敬业乐业、以身作则、知行合一、共同成长”的团队作风,以“全局性、系统发生、预防性、支撑性”的思想,作为2017年的团队建设工作指导。项目由2017年1月1日进入工业园项目前期介入管理,从最初从总部调给组成13人前期团队,通过项目现场招聘、内部推荐、内部晋升调岗、总部招聘推荐和调给等多种途径满足项目各业务部门人员编制需求,至2017年12月项目团队已达43人;

为快速提升新组建团队的整体氛围、制度执行及业务能力,项目部全年组织员工进行“百错图”培训、公司管理制度培训、企业文化讲用活动汇谈培训、各业务部门专业知识培训、升旗仪式训练、华为参观学习和华为核心价值观培训分享共计65场,团队整体业务水平已达到一级物业服务标准。

二、落地执行,常态业务精细化,打造工业园区物业管理示范工程。

2017项目共计开展来访人员及车辆管控共计1000余次,从2017年6月30以后开始对进入园区的来访人员及车辆实行压有效证件及未佩带工牌的员工进行登记。物品出门放行,全年共计约1000余次,从手写出门条到REP出门条,全年无一物品丢失。快递收发共计从6月开始收发以来共计收发约5000余份,其中代发快递共计1000余次,且全年无一快递丢失。车辆信息录入及车辆停放管控,从8月份开始录入车辆信息以来,已全部录入太阳能在职员工车辆信息有效的使车场内停放车辆按颜色区域停放,使专用车位停车服务顺利进行。

从2016年11.18项目启动仪式开始,工业园项目升旗班在无人替补的情况下完成50余次升旗仪式且全年无人缺席。升旗训练全年平均每周2场升旗训练共计100余次升旗训练,全员到场且均为周末假期训练。高效、严格的团队管理与任务执行,确保了项目每周一升旗仪式及重大活动升旗仪式的完美呈现

规范的接待流程,动作整齐、标准的秩序队员成为园区的一道风景,项目部从接管开始,不断深化“打造工业园区标杆示范工程”的目标定位,尤其是项目秩序维护团队、升旗班团队在各项接待及重大活动中的表现,获得了政府领导、公司领导及行业的共同好评。

三、贴心服务,全力发挥后勤管理职能,为厂区生产保驾护航。

项目自接管开始,环境维护工作围绕“现场管理”、“团队建设”两大核心开展工作,随着项目管理面积的不断扩大环境部在团队建设方面主要经历三个阶段暨:前期介入阶段、承接查验阶段、项目正式入伙。本工作当中,因员工良好的服务行为,荣获客户书信表扬3次,经甲方、外部领导表扬加分人数7人次。全年完成园区公共道路及停车场冲洗超过40次;完成办公区域天花、灯具清洁50余次;完成办公区、宿舍、202岗亭、207岗亭、103岗等区域外墙玻璃刮洗50余次,确保园区道路、总坪、办公区域干净整洁,也为客户创造了良好的办公及生产环境;

2017年工程部在没有进行设备交接和不全的情况下,接管了宿舍楼、行政楼 103、202、107岗亭及升旗设备,园区管辖区域内的用电设备。为保证行政楼、宿舍楼的正常用电,设备正常运转,为使园区办公及员工住宿环境保持舒适美观,在不影响办公的情况下将墙面乳胶漆粉刷、防火门油漆翻新时间,安排在周末及节假日进行。经过多次的油漆翻新,宿舍、行政楼区域防火门保持油漆如新的状态,墙面无大面积污渍。项目部全年全年共计完成维修更换照明100余次,各类型大小维修总计500余次。确保了园区正常办公及员工生活区域设施设备的正常运行。

四、同心同德,物业与行政高效配合,共同打造项目高端品牌。

随着S1车间生产线的顺利投产及正常运行,工业园项目陆续迎接省市区领导的参观,物业项目部全力配合行政部从园区参观动线、岗位接待布置、接待物资协调及会务筹备等方面进行协助,全力确保重大接待工作的顺利开展,2017共计完成各类接待工作95次,其中VIP接待 10次,A级接待23 次,B级接待34 次,C级接待20次。因重大接待提前各项准备工作,物业人员产生专项加班累计 660 小时,确保接待工作的顺利完成,其中综合部120小时、工程部86小时、秩序部318小时,环境部136小时;通过总部的大力支持,项目全员的不懈努力,确保了项目常态化管理的顺利过渡;同时顺利完成8月8日投产仪式、11.18公司周年庆活动的各项物业保障、升旗仪式及接待服务工作。

基础业务工作点点滴滴的积累,不断的夯实了物业项目部在园区的服务,也使项目物业服务工作得到了客户的认可,项目部全年除收到书面感谢信4封、锦旗1面外,在全体员工的共同努力下,2017年客户满意度调查,项目客户满意率为99.2%、收费率为100%,全年在确保客户满意的基础上为公司创造260万元物业费收入,超额完成公司年初下发的经营管理目标。

作为公司战略规划的重点管理项目,项目部将努力学习物业专业知识和相关法律法规,加强对工业园区物业发展脉络、走向的了解,加强与品牌标标企业的沟通与学习,逐步形成有项目特色的优秀管理模式。项目部将严格按照公司发展要求,夯实项目各业务部门作业体系,强化细节管理管控和工作效率,为项目提升性管理的优化提升打下坚实基础,全力将工业园项目打造成为工业园区样板示范工程。

第五篇:做实做细班级常规管理(发言稿)

做实做细班级常规管理,树立良好的班风

三台县古井小学: 李桂英

如果是说学校是一个大集体,一个班就是一个小集体,一个班级的班风、学风的好坏既是一个班级的脸面,也是学校的脸面。可见班级管理是学校教育教学工作的重要环节。而班主任是全班学生的组织者、领导者和教育者;是学生健康成长的引路人;是联系班级与科任教师、沟通学校与学生家庭以及社会教育力量的桥梁。可见班主任的工作是千头万系的,必须面面俱到,而具体工作又必须根据实际情况采取相关措施,因人、因事,不同情况,不同处理,目的就是要围绕一个班级,通过班主任的细致工作,使一个班形成良好的班风、学风。我今年担任五年级二班的班主任,他们是刚从四年级升上来的,学生年龄偏小,很多事情老师不到场他们都没法独立完成,我根据这个班的实际情况做了以下几个方面的工作:

一、师生互动,了解学生的基本情况

学生报名后,首先开展了一次师生互动活动,让学生说出自己最佩服的同学,并说明佩服的理由。再说出班上在学习上,生活上需要帮助的同学。这样,对班级就有了一个初步的了解。其次,向原班主任了解学生的日常表现和班委干部的工作情况。三是通过和学生个别谈话,找以前班上的班委干部谈话等,了解学生遵守学校纪律的情况及完成作业的情况,从中了解到有少数人是只到校读书不做作业,如我班的罗莎莎,周鹏,还有新转来的代大元等,还有的学生学习条件差,而在家里又娇生惯养,受不得委屈,很多家长外出打工,孩子一般由不识字的爷爷奶奶带,由于娇惯,养成了一些坏习气,生活不能自理,缺乏自觉性,学习马虎、纪律松散。根据了解到的情况,有针对性的制定了班主任工作计划。

二、以身作则,树立良好的班风

在班主任日常工作中,一是按时到班,了解学生到校情况,对到校较晚的学生,了解他们迟到的原因,并提示他们合理安排时间,按时到校。二是提前候课,做好课前准备,也要求学生相应的做好课前准备,如上语文课,学生就需要准备课本,笔以及课堂笔记本等;数学课就要求学生准备数学书、练习本及文具等,同时规范摆放位置。下课离开座位后凳子要归位。三是清洁扫除按时到场,示范并督促学生做好教室和公区卫生。四是利用学校升旗和集会的机会组织学生按要求站好队列有序到场和退场。通过这段时间的努力,良好的班风已有雏形。

三、培养助手,提升班干部的能力

五年级已经是小学高段,学生的自理能力、自制能力比中低年级要求又要高一些。对此,首先是选一批热心班集体,有一定组织能力,学生拥护的优秀学生组成班委会。其次,根据不同学生的特长和能力安排相应的工作,比如我班的魏涛,他成绩优秀,肯动脑筋,喜欢钻研,工作能力也比较强,就让他担任了班长,负责全面工作;李媛同学动手能力强,责任心也强,就让她担任清洁委员。李杨同学音乐方面很好,就选她担任音乐委员等。第三,虽然是高段学生,但是管理能力毕竟有限。因此在分配工作后,对分管每个方面的班干部都分别提出要求,并交给每一个班委干部管理方法,同时在工作中不断发现不足,不断指导改进。通过这段时间的指导,多数班委干部都能明确自己的职责,做好分管的工作。现在每天的清洁扫除,中午的自习,班委干部都能按要求认真组织。

四、正面教育,善用鼓励与表扬

小学生喜欢得到老师的表扬和鼓励,这样可以增强他们学习的勇气和力量。由于每个学生的家庭环境、自身的心理素质和基础不同等方面的影响,学生存在着较大的差异。有的勤学守纪、有的厌学做坏事,作为老师要正视学生的差异,对于“有问题的学生”要从关爱的心态出发,发现他们的闪光点,及时表扬与鼓励。如:我班有一位学生名叫张海东,他行为习惯差,根本没有学习的欲望,经常在自己的座位上坐不住,有时还趴在地上玩,把纸撕成碎片洒在满地,影响了教室的环境卫生。我经常观察他的一举一动,看见他上课时不知道干什么,于是,我就每节课给他安排任务:规定每节课写一篇小字,下课后我给他批改并让他读自己写的字,指出认错和写错了的字让他改正,再打上分数,最后口头表扬他几句。这样,他很高兴,也就不会趴在地上撕纸片了。

五、有的放矢,做好家访工作

家访是做好班主任工作的重要途径。由于家庭文化层次的特殊化,多数时候是以打电话和校讯通的方式与家长联系。在家访时给家长介绍一些现代教育观念,让家长知道从哪些方面去教育孩子?怎样教育孩子,并让家长随时与老师配合、了解学生在家里或学校的学习、生活情况。及时解决他们的思想困惑,纠正其不良行为。

以上这些,都是我最近一段时间所做的工作。随着时间的推移,学生的认知不断的增加,班务工作也需要不断改进。在今后的班主任工作中,我将虚心学习各位班主任老师的先进经验和管理方法,争取把自己的工作做得更好。

下载物业项目管理要把各类台账做好做细word格式文档
下载物业项目管理要把各类台账做好做细.doc
将本文档下载到自己电脑,方便修改和收藏,请勿使用迅雷等下载。
点此处下载文档

文档为doc格式


声明:本文内容由互联网用户自发贡献自行上传,本网站不拥有所有权,未作人工编辑处理,也不承担相关法律责任。如果您发现有涉嫌版权的内容,欢迎发送邮件至:645879355@qq.com 进行举报,并提供相关证据,工作人员会在5个工作日内联系你,一经查实,本站将立刻删除涉嫌侵权内容。

相关范文推荐

    典型示范项目台账资料管理清单(推荐五篇)

    典型示范项目台账资料管理清单 一、项目前期阶段资料与台帐: (一)项目申请报告。包括:项目建议书、可行性研究报告、项目备案申请报告、项目核准申请报告等。 (二)项目批复。包括:......

    地标物业项目管理方案

    地标物业项目管理方案 前言 金色领地作为十堰市集住宅、商场一体的高尚楼盘,其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。十堰谦科物业管理有限公司......

    “安全生产月”—安全管理“做细”莫“做戏”[最终定稿]

    安全“做细”莫“做戏”“做细”与“做戏”虽一字之差,结果却大相径庭。以安全工作为例,“做细”者眼睛盯的是安全工作的“死角”,脑子想的是防范措施的“盲区”,重视的是彻底消......

    物业如何打造项目管理亮点5篇

    物业如何打造项目管理亮点作为物业管理从业人员,如何在物业经营管理项目中创新,打造项目管理亮点,使物业服务工作既能得到小区业主、住户或者物业产权人、经营户的认可,也能提高......

    物业项目标识应用管理规程

    编号:WI/z-007 版次:C/0 生效日期:2011-05-01 项目标识应用管理规程 1.目的 规范项目各服务区域内标识的应用,为客户的工作和生活提供方便和安全保障;规避经营风险,提升公司......

    学习《物业项目岗位管理》心得体会

    学习《物业项目岗位管理》心得体会 ——雨林畅享物业服务中心项目经理 (二O一二年六月十五日) 通过学习《物业项目岗位管理》,使我再次认识到:什么是物业项目服务?作为物业经理应......

    物业项目接收管理方案[推荐5篇]

    物业项目接收管理方案(DOC格式)以下内容从原文随机摘录,并转为纯文本,不代表完整内容,仅供参考。物业项目接收管理方案方案名称 物业项目接管 受控状态编号一、项目概述该项目位......

    关于物业进场开展项目管理的方案

    关于物业进场开展项目管理的方案 从2010年12月初园区设备设施管理部,搭建创新班组至今已有4个月之久,创新班组历经园区管理模式理论学习----项目实地考察调研----完善相关整改......