关于物业进场开展项目管理的方案

第一篇：关于物业进场开展项目管理的方案

关于物业进场开展项目管理的方案

从2010年12月初园区设备设施管理部，搭建创新班组至今已有4个月之久，创新班组历经园区管理模式理论学习----项目实地考察调研----完善相关整改方案等几阶段。创新班组在项目实地考察调研过程中，发现项目现场问题主要有：各部门都存在个别员工工作经验相对薄弱；部门与部门之间的工作缺乏配合；各部门的职责划分不清；各项管理工作落实不到位；基层工作的执行力度不够；项目现场整体管理略显凌乱。针对此状况，创新班组拟定以下方案进行整改操作，以期达到提高物业整体服务水平及员工素质，树立良好物业专业管理公司形象的目标。

一、强化原有的组织管理方式，采取项目经理管理责任制，各部门落实责任点。

1、明确各部门工作职责：

项目执总：全面负责项目部的总体事务，确保完成园区设备设施管理部下达的各项经营指标，建立与完善本项目管理的模式，完成各项工作指标及经营指标；负责本项目各工作流程、工作标准确定及监督检查执行情况；负责本项目人员编制及对骨干员工工作能力、职业素质的提升；注重本项目成本运营，组织进行物业费的收缴，关注节能管理，加强经营创收；负责项目品质管理工作实际操作并组织进行监督检查；加强与园区设备设施管理部、地产方及对外政府职能部门工作的沟通与交流；解决、处理、跟踪重大事件、投诉。

客户服务部：户内、公共区域工程遗留问题的报修处理、汇总分析及重点问题的跟踪解决；一般性投诉处理及跟踪解决；写字间入住手续办理；钥匙、车证领用、借用、保管；装修申请办理、装修巡查、违规整改跟踪处理；内业管理：业主文本档案管理、通知信息发布；管理区域标识系统建立；园区内社区文化组织策划、管理区域宣传信息建立；多种经营业务的开展；物业费催交；部门员工考核、培训和管理工作。

运营管理部：

1】秩序维护：管理区域整体安全防范，秩序维护，人员出入登记、检查制度；门岗形象展示，门前秩序维护；管理区域消防安全检查；管理区域车辆管理，人车分流；管理区域装修垃圾清运监管；夜间报修处理；突发事件的处理及应急预案的制定；员工宿舍纪律管理及内务卫生管理；外委员工考核、培训和管理工作。

2】工程维修：管理区域公共设备设施的运行、维护、保养及更新改造工作；市政设备设施运行维修保养工作；能源统计汇总、节能降耗工作；业主户内有偿服务开展；项目工具、图纸管理；外委员工技能考核、培训和管理工作。

3】保洁绿化：管理区域内的卫生清洁；（包括空置房）管理区域内生活垃圾的收集和清运；管理区域的定期卫生消杀；清洁设备的保养；管理区域绿化植物的养护；外委员工考核、培训和管理工作。

行政外包：贯彻执行公司的各项行政管理制度，工作规范化；公司文件资料、证照和印章、所有往来合同等档案资料的规范管理；公司各类会议的准备及会议纪要的汇总、编写；调整并落实公司人事制度；进行人员招聘面试，并组织进行新员工入职培训；配合公司进行考勤制度、入离手续、劳动合同、保险手续、福利制度、培训制度的落实；员工工牌和服装、固定资产管理、月度采购。财务管理：费用收缴、帐目核对。食堂管理：菜谱制定、供货方费用核算。

2、以定期、可量化表格衡量各部门工作完成情况，同时配合物业管理软件分项落实，工作关注、检查重点：

1】客服中心：室内/公共区域日报修量、完工率、业主满意度（派工单）；日入住办理量、交费额、钥匙等物品领取量（入住、验房、交费）；日装修办理量，巡查情况（装修管理）；公共设施完成程度报修；空置房管理

2】工程维修：公共设备运行情况（设备档案）；公共区域维修完成情况；电梯运行管理；

3】秩序维护：突发事件处理及问题汇总；车辆/外来人员管理；门岗形象管理；园区装修垃圾管理与清运；

4】环境绿化：管理区域内的卫生清洁（包括空置房）；垃圾的收集和清运；定期卫生消杀；绿化植物的养护

3、依据各岗位职责，执行岗位薪酬绩效考核制度，提高员工工作积极性，端正工作态度。

二、进一步明确各部门员工职责分工，加强对项目管理干部的管理，提高处理物业服务问题的及时、有效性。

三、结合园区配套，找寻经营创收点。

四、加强前期接管时配套标识系统的建立，避免物业管理责任。

五、每个物业产品，设计方面都不会是尽善尽美，当不同的业主入住后，便会发现这样跟那样的问题，现将本项目地产设计方面的问题汇总如下。

第二篇：物业进场及管理协议

物业进场及管理协议

出租方（甲方）：天津市鹏峰投资有限公司 法定代表人：【张宁】

注册地：【天津市鹏峰投资有限公司】 联系电话：【 022-28286942 】

承租方（乙方）： 天津市永濠汽车销售有限公司 法定代表人：【王澎】

住所地： 【天津市南开区长江道462号】 联系电话：【***】

根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，双方就物业进场及管理事宜经协商达成协议如下：

第一条 租赁标的物位置、面积、功能及用途

天津市鹏峰投资有限公司系天津市西青区中北镇西青道273号B区1号厂房建筑物的权利人。现天津市鹏峰投资有限公司同意将上述经营场地租赁给乙方使用，其中，合计物业面积约为【4176.5】平方米（未含园区公摊面积，平面图见附件1）。乙方承租上述场地经营东风本田品牌4S店，经营汽车相关销售、服务、维修、检测及附属办公营业网点。

建筑物的装修及消防设施为甲方于2015年出资建设，并于2016年对整体屋顶进行防水施工。

其中第二车间（见附件一）中机器设备及基础建设为甲方出资购置建设，第二车间为钣金喷漆车间，交由第三方进行钣金喷漆作业，负责承揽西青道园区内各品牌钣金喷漆业务操作，该车间管理由乙方负责，业务运营由第三方公司负责。

第二条 租赁期限 租赁期限自2017年7月1日至2019年8月31日。第三条 租赁费

经营场所租赁费支付方式为电汇。

乙方实际于2017年7月1日起进场，经双方协商2017年7月1日至2017年8月31日期间为免租期，期间免收租赁费。

经营场所2017年9月1日至2019年8月31日的租赁费合计为叁佰万元整（不含税价），每年壹佰伍拾万元整。

租金的支付为每半年预付一次，每次柒拾伍万元整。第一次于2017年9月1日前预付，第二次于2018年2月28日前预付，第三次于2018年9月1日前预付，第四次于2019年2月28日前预付。

甲方收款信息如下：

甲方开户行名称：

农业银行天津长青支行

甲方银行账户户名：

天津市鹏峰投资有限公司

收款帐号：

02-***1722

第四条 保证金及押金

2017年9月1日前，乙方支付伍拾万元作为保证金，作为履行协议的担保。本协议正常履行后该保证金作为押金,用于冲抵乙方欠缴租赁费、违约金、赔偿金等，本协议终止或协议解除时，甲方将押金余额无息返还；协议履行期内，如押金余额少于约定数额时，乙方在接到甲方书面通知后5日内补足，但逾期补足部分，应支付全额保证金每日千分之五的违约金。

第五条 保险

甲方负责投保的范围为：甲方的建筑物自行缴纳保险。

乙方自行投保的范围为：乙方对在经营场所内的全部自有资产及甲方所提供的装修缴纳保险。

第六条 甲方权利义务

1、有权监督乙方进行安全、消防、环保等政府行政执法的相关检查和督促。

2、协助政府行政执法单位对违反有关规定的乙方进行监督、教育、整顿，直至单方解除协议。

3、在乙方经营期间所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）费用由乙方承担。租赁期间乙方向甲方预购买电力费用，按每度电1.60元计算；甲方每月根据水表实际发生数按照每吨8.60元收取水费；同时按照实际用量占比分摊每月公共消耗部分。如遇政府及相关部门调价，将按文件规定的调价幅度调整。乙方在租赁期间每月10日前，向甲方缴纳每月4350元的物业管理费用（园区保安费用）。电费、水费、物业费等费用在甲方出具费用明细后10个工作日内缴款至甲方指定账户，甲方提供相应收据，逾期未缴纳将从保证金中扣除。

4、租赁期间经营场所的日常维修、维护由乙方负责，费用由乙方承担。

5、如因甲方税务筹划等原因，乙方应配合甲方终止现有协议，重新签订相关协议，如产生相关税费由乙方承担。

第七条 乙方权利义务

1、应按照约定的用途开展经营活动，按时缴纳各项费用，服从甲方的监督管理。

2、应爱护并合理使用场地内的各项设施，如需改动应先征得甲方书面同意，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。

3、自行负责场地内的财物安全及防盗抢。制订有关消防、治安、安全用电等内容的各项规章制度并负责监督实施。经营场所内的全部电路、电器、消防设施的维护更新等均由乙方承担和负责，保证安全和正常租赁。

4、甲方禁止乙方将租赁标的物转让出租、转借、合伙或其他任何形式同意他人租赁。

5、乙方禁止改变租赁标的物的租赁用途，经营与汽车产品无关的商品或服务；经营商品应符合国家产品质量标准，禁止经营假冒伪劣产品。

6、乙方销售的商品和提供的服务，应严格遵守国家法律法规和政策规定，合法经营，自觉纳税，公平交易，禁止欺行霸市，价格欺诈，误导消费者，损害消费者的合法权益，并自行独立承担因此给他人造成的损失。

7、乙方须遵照国家各项环保、消防等法规，进行生产经营；如影响园区其他公司正常经营，造成损失的，需承担相应责任。

8、乙方需遵守并按西青道汽车园的《园区管理规定》做为附件执行。

第八条 协议的解除

乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议：

1、不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的。

2、未按照约定的用途租赁场地，经甲方2次书面通知未改正的。

3、未经甲方同意擅自转租或允许任何第三方租赁的；

4、乙方的保证金因各项扣款低于伍拾万元时，甲方送达保证金补缴通知单，在接收通知单后5个工作日未补足保证金的，甲方有权采取停水、停电等措施，直至补足保证金，15个工作日内仍未补足保证金的；

5、在租赁期间出现安全事故的；要是有的话，甲方造成的影响怎么办？

6、如因乙方责任导致甲方所属汽车园区正常经营受到影响的；

7、乙方逾期交纳租赁费超过三个月的，并应支付年租赁费每日千分之五的违约金。第九条 其他违约责任

1、乙方逾期支付租赁费、水电费等费用的，每延迟一日按应付款项的千分之 五 支付违约金，同时甲方有权采取停水、停电等措施，直至实际付清为止。

2、合同任何一方违约，守约方根据约定解除本合同的，违约方应向守约方支付剩余租赁期内租赁费10%的违约金。

3、乙方提前解除合同需提前3个月书面通知甲方，或按照3个月租赁费的标准向甲方支付违约金损失，甲方可解除本合同，否则不得提前解除本合同。乙方提前解除合同甲方不予退还押金，但是因不可抗力导致合同不能继续履行的另行协商。

4、甲方提前解除合同需提前3个月书面通知乙方，或按照3个月租金的标准向乙方支付违约金损失。

5、乙方对租赁标的物及附属设施、设备擅自拆改或对甲方财产造成损坏的按照物品的市场价格进行赔偿。合同解除或终止时，乙方未按时交付租赁标的物的，每月应承担相当于2倍当月租赁费的租赁费用。

7、任何一方有其他违约行为，应赔偿给另一方造成的损失。

8、如因乙方责任导致甲方所属汽车园区正常经营受到影响的，甲方可提前解除合同。甲方需配合乙方办理经营等相关事宜，如不及时协助配合造成乙方损失的由甲方承担。

第十条 免责条款

因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于租赁时，任何一方有权解除本协议双方互不承担违约责任。

第十一条 续约

1、乙方有意在期满后续约的，应提前30日书面通知甲方，甲方应在期满前对是否同意续租进行书面答复。甲方同意续约的，双方应重新签订合同；期满前甲方未做出书面答复的，视为甲方不同意续约，本合同到期后终止。顺延两年租赁期限

2、续约的年租金标准为每两年上浮10%不上浮。

3、期满乙方如无违约行为的，则享有在同等条件下对场地租赁使用的优先权。第十二条 经营场所的交还

期满未能续约或协议因解除等原因提前终止的，乙方应于期满或协议终止后10日内将场地及甲方提供的配套设施、装修、消防设施以良好的状态交还甲方，但甲方应于协议解除后五日内返还乙方缴纳的剩余租赁费用。

乙方未按照约定交还的，甲方有权采取停水、停电等必要措施予以收回，但应提前通知乙方，由此造成的损失由乙方承担。

本协议解除或终止后10日内，乙方应搬离经营场所，甲方有权期满自行接收。剩余物品视为乙方的抛弃物，甲方有权自行处置该等物品。甲方有权另行出租。甲方亦可选择将乙方物品搬离他处保管，搬运费用和保管费用由乙方承担，并要求乙方支付房屋占用使用费（每平米每天），同时应赔偿影响第三方租赁而造成甲方的损失（300万/365天，以实际天数计算）

第十三条 争议解决方式

本协议项下发生的争议，由双方协商解决或申请有关部门调解解决，协商或调解解决不成的，依法向房屋所在地的人民法院起诉。

第十四条 其他约定事项

场地在期限内所有权发生变动的，不影响本协议的效力。

第十五条 本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议一式4份，甲方2份，乙方2份。

第十六条 双方对协议内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字盖章作为协议附件，附件与本协议具有同等的法律效力。

甲方（签字盖章）

乙方(签字盖章)

签约日期：

签约日期：

第三篇：地标物业项目管理方案

地标物业项目管理方案

前言

金色领地作为十堰市集住宅、商场一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。十堰谦科物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

第一部分

十堰谦科物业管理有限公司简介 公司简介 „„

二、公司总经理介绍 „„

三、企业管理理念及服务理念

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念： 团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理

1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（ISO9001：2000）、环境管理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（GB/T28001-2001）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。

“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。财务部：

1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表”。

2、负责日常账务工作的实施与管理。

3、负责对外财务相关工作的衔接。>；

第二部分

***物业管理目标及策划方案

通过对“×××”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案：

一、***管理处组织构架及各部门职责： 部室主要工作职责： 总经理：

1、对董事长负责；

2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施；

3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；

4、主持新的经营项目的开发；

5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；

6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；

7、对公司组织构架进行策划；

8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。

办公室：

1、对总经理负责；

2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作）；

3、内外进行沟通；

4、内外公文的处理及档案的管理工作；

5、后勤保障工作；

6、公司库房的管理工作。

***管理处：

1、对总经理负责；

2、负责***的前期介入策划、实施工作；

3、负责***的接管验收策划、实施工作；

4、负责***的业主入主的策划、实施工作；

5、负责***的管理和服务的策划、实施工作；

6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。

7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。

二、人员配备情况：

1、总经理：1人。

2、办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管1人。

3、财务部：2人，其中经理1人（兼会计）、出纳1人。

4、***管理处：33人。

其中经理1人；工程组主管1人，土建工1人，水电工（含强弱电）4人，电梯工（直梯）1人，杂工1人；保卫队队长1人，队员15人（三班24小时）；绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人；业主接待组主管1人，接待员1人、收费1人。总计：38人

三、管理目标

（一）、公司总目标

1、业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%

2、房屋及设施设备完好率递减≤3%

3、无重大责任事故发生。

（二）、目标分解

1、财务部

（1）、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100%（2）、财务分析覆盖率100%

2、办公室

公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100%

人力资源科：

（1）、员工培训覆盖率/合格率100%（2）、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%（3）、员工配置优化率比上年提高≥25%

（4）、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2% 行政公关：

（5）、内外文件起草合格率≥90%

（6）、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%（7）、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3（8）、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%（9）、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%（10）、合同评审率100%（11）、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。

后勤保障：

（12）、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,（13）、入库物品检验合格率100%（14）、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%（15）、库管物品年差错率≤0.1%

（16）、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%

3、***管理处 业主接待组：

（1）、管理处各项工作实现PDCA循环率100%（2）、业主/租赁户有效投诉处理率100%（3）、限时服务承诺实现率≥95%（4）、内外关系沟通成功率≥80%

（5）、内外关系信息传递准确率/及时率100%（6）、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%（7）、物管费收取率≥90%（8）、收费金额差错率≤1‟

（9）、小区物业管理费半年收支公告率100%（10）、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%（11）、业主/租赁户动态档案建档率100%（12）、围绕物业所进行的多种中介服务（受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等）、特约服务用户满意率≥85%（13）、社区服务管理策划成功率100%（14）、小区/大厦经营性项目盈利率≥80%

（15）、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。（16）、物业管理年盈利率比上年增加≥10%

绿化保洁组：

（1）、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%（2）、环境卫生日检查合格率≥95%（3）、绿化检查合格率≥85%（4）、小区绿化年成活率≥95%

保卫队：

（1）、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100%（2）、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%（3）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%（4）、重大火灾/刑事和交通事故发生率=0（5）、机动车辆管理纠纷发生率≤1%

（6）、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%（7）、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程维修组：

（1）、各项工程管理工作实现PDCA循环率100%（2）、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%（3）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%（4）、设施设备保持完好率≥95%（5）、机电设备检修及时率100%（6）、设施设备检修一次合格率≥95%（7）、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%（8）、保障设备设施安全运行率100%（9）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%（10）、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%

四、服务内容及标准

（一）前期物业管理服务内容

；前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。

1、项目设计方案的建议；

2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；

3、参与单项工程的甲乙方交接验收；

4、参与整体工程的甲乙方交接验收；

5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；

6、接受业主入住前的相关咨询；

7、供业主入住前的上门服务。

（二）、业主入住管理

1、办理业主入住及接房的相关手续；

2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

（三）、后续物业管理服务内容

1、公共性服务

公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：（1）、清洁卫生管理；（2）、绿化日常维护管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的维护管理；（5）、水电管理；（6）、排污设施管理；（7）、道路维修管理；

（8）、房屋共用部位的日常养护维修；（9）、物业档案资料管理；

（10）、车辆停放及交通秩序管理；

（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；（12）、代收代交水电气费；

（13）、根据需要增设的其他服务项目。

2、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务（1）、家居设施维修

包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。（2）、家居清洁服务

包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。（3）、家居杀虫服务

包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。（4）、家政服务

包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。（5）、租赁服务

包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。；

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，（5）、无长时间停水事故。

7、空调系统

（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理

（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理

（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

五、管理处人员素质要求及培训计划

根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》（见附件一）和《培训计划》（见附件二）。

第三部分

***管理项目启动所需资金情况

物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：

一、人员薪金（楼宇交付日前之三个月）总经理

1名

1000 =1000 物业经理

1名

1500 =1500 工程主管

1名

1200 =1200 保安队长

1名

1200 =1200 财务经理

1名

800 =800 行政部经理

1名

800 =800 技术员

4名

800 =3200 绿化保洁主管

1名

800 =800 附加30.70%作为津贴及福利 3223.5 13723.5 三个月小计为

41170.5

二、员工制服（每人两套）

11*200 2200

三、区外围设施

大垃圾桶（生活垃圾）

15个

=750 不锈钢垃圾筒（楼层用）

20个

=1600 指示牌（若干）

=1000 大堂及车库广告栏/广告牌

5个

500 =2500 大堂用吸水/吸坐垫

2张

200 =400 小计：

6250

四、管理处各办公室用品及设备 办公桌椅

15套

300 =4500 文件柜

7套

500 =3500 对讲机（含备件）

10套

1200 =12000 电脑

2套

4500 =9000 打印机

1台

2000 =2000 复印机

1台

10000 =10000 传真机

1台

1500 =1500 保险箱

1个

1500 =1500 管理公司/处用纸张/信封/名片

=5000 饮水机

2台

=200 装订机

1台

300 =300 照相机

1台

1000 =1000 管理处装修

=60000 会议室家具

1套

4000 =4000 办公细项物品

=10000 小计：

124500

五、工程部用品

1、测试仪表

个

200

万用电表

个

500

电流流量度：300A 个

800

电流钳式800A 个

1500

电流钳式3000A 个

1500

对地阻值测试表

个

1500

绝缘值测试表（500V-1000V）

个

1500

温度计：电子数字式

个

200

手提式室内温度/湿度对比测试表

个

300

手提式风量和风速计

个

1500

电源测试电笔

支

卷尺：1M 把卷尺：5M 把

300

钢尺：3M 把

钢尺：1M 把

300 水平尺：600MM 把

250 角尺：300MM 把

250 小计：

2、安全设备

高空工作安全带：降伞式

套

1200 50/500反光衣

件

耳塞100DB 打

500 耳筒500DB 个

500 安全过滤口罩：100CDN 打

500 护眼罩：眼镜式

个

200 护眼罩：全式

个

500 护眼罩：焊接用

个

1200 护镜（焊接用1000GDA）

个

600 手套：绵布

打

200 手套：皮革

打

400 铝梯：1M 把

1000 铝梯：

1、5M 把

1500 铝梯：4M 把

3000 高空工作台：6米全护式

个

15000 高压电工全护装

套

2500 连输工具：轴流板式车

部

200 手推车

部

200 小计：

3、工具

木锄

把

扳手：活动150MM 把

扳手：200MM 把

扳手：300MM 把

扳手：450MM 把

菊花板身：3MM36MM 套

350 组合式：4MM-45MM 套

500 夹具：大力钳（平口）

把

O形夹100MM 个

O形夹：150MM 个

O形夹：200MM 个

O形夹：300MM 个

虎钳150MM 个

200 钢管工具连弯头

套

1500 切割工具：水管用切刀

把

200 铁片用剪刀

把

界刀

把剪刀把50 紧急爆破工具：大手锤

个

斧头（消防队用）

个

铁笔

支

压力钳

把

800 润滑油加油枪

把

200 6角起子（0、5MM-16MM）

套

管子钳：200MM 把

管子钳：300MM 把

管子钳：450MM 把

管子钳：600MM 把

300 拉钉钳

把

小计

4、手工具

螺丝起子：平咀形100MM X 4MM 支150MM X 6MM 支200MM X 8MM 支250MM X 8MM 支400MM X 10MM 支十字形：100MM X 3MM 支175MM X 4、5MM 支250MM X 6MM 支350MM X 7、5MM 支电子部件专用：平咀

套

十字咀

套

平咀钳

把尖咀钳

把斜口钳

把专线开口钳

把

剪线钳

把

鲤鱼钳

把水泵钳

把

弹簧专用用尖咀钳：平咀

把

300 弓咀

把

300 电线护套管钳：100A以上

把

500 800A以上

把

1500 手锯：金属450MM 把

手锯：150MM 把手锯：木工600MM 把

手锯：250MM 把

手锤：电工

把

手锤：球表1KG 把

手锤：

1、5KG 把

手锤

套

200 吊重滑轮1吨

套

1500 铁钻

个

200 木工专用工具

套

1200 泥水工专用工具套800

5、电动/机械工具

手电钻电池式0-12MM 把

1200 油压手电钻：小

把

1500 大把2500 油压式手电锤：小

把

1000 锯条式切割机

把

800 片式切割机：小

把

1000 大把1500 金属磨轮式切割机：手提小

把

1000 手提大

把

1500 磨轮床

部

1500 60A电焊机

部

2000 气焊枪：氧气式

套

3500 乾手机：小

套

1000 大

套

2500 高压水枪（手提式）

套

2000 高压气泵（手提式）

套

2000 高压吹风扇（手提式）

部

1500 高压吸尘机（手提式）

部

1500 手提射灯

支

350 气动打钉枪

把

600 小计：

工具共计：30000.00

6、值班室/办公室家具

值班工作桌、椅

7套

400 =2800 工具2桌

2张

600 =1200 工具柜

2个

1000 =2000 物料架

2个

1000 =2000 工具箱

7个

200 =1400 文件架

7个

=700 小计：10100

六、保安部用品

值班电筒（充电式）

20套

=2000 雨具

20套

=1600 办公桌椅

9套

500 =4500 小计：8100 启动预算总计：222320.50元

第四部分

合作方式分析

根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行：

第一种：完全托管型。

该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“***”如果采用这种方式，其需启动资金和管理用房为：

启动资金：如果按《***市物业管理办法》的规定，启动资金的分摊按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为：222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场，则所购买的相关设备及工具属物管公司所有；如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。

管理用房：按照***市的一般惯例，管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么，“***”的总建筑面积为38937㎡，其2%的比例为778.74㎡，3%的比例为1168.11㎡。

第二种：技术顾问型

该种方式采取贵方建立物业管理企业，我方给予贵方技术支持和业务指导，以促进贵方的物管企业发展。

该种方式我方的价格是10万元，顾问期限两年（以交房前三个月开始计算）。顾问内容包括：前期介入管理策划及实施指导，物业管理公司的筹建策划及实施指导，人员的招聘、培训，物业的接管验收策划及实施指导，业主入住的策划及实施指导，后续日常服务的策划及实施指导，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。

第三种：半托管半技术管理型

该种方式采取一年我方完全管理，一年我方技术管理的方式。其目的在于我方通过一年的管理工作为贵方建立物管企业作好铺垫。

该种方式我方收取费用为第一年我方派出的管理人员及相关费用由贵方支付（标准为我公司的管理人员的一般标准），收取5万元管理费；第二年我方收取管理费5万。两年的服务内容为：前期介入管理，物业管理公司的筹建，人员的招聘、培训，物业的接管验收，业主入住，后续日常服务的策划及实施，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。

第四篇：物业进场协议书

智能报警系统合作协议书

甲方：电话：乙方：电话：

甲、乙双方为了给小区业主营造一个安全和谐的居家环境，在最大程度上减少入室盗抢案件的发生，现就乙方向甲方所在的小区业主提供无线红外联网防盗报警系统服务的事宜，使业主家庭与先行科技小时接警平台以及小区监控中心实行小时联网，做到人防与技防有机结合，现双方达成如下协议：

1.乙方保证所提供的防盗报警产品均符合国家公安部安全与警用电子产品质量检测中心检测标准；

2.乙方向小区业主免费提供产品并安装调试，业主满意后签署服务协议开始服务；

3.乙方承诺对安装报警系统业主每月定期检测系统，每季度免费上门更换电池。

4.产品质量如出现问题，乙方在得知情况后，需在小时内及时上门服务；

5.甲方配合乙方系统安装前期的宣传工作，乙方在甲方辖区内宣传必须经甲方同意；

6.乙方应在安装完毕后两周内及时向甲方上报已安装系统业主的信息，如有隐瞒未报知甲方的，经核实后每一户支付违约金元。

7.乙方承诺给已经安装报警系统的业主，在服务期限内每年提供一份最低价值万元的平安家财险，若业主家中发生被盗情况，经警方确认被盗事实后，将由保险公司依照规定补偿损失，甲方无需承担任何连带责任。

8.初次安装系统乙方根据小区安装报警产品户数，给予甲方费用别墅住户每户元，普通住户每户元，后期续费以年为一次结算期限，每次结算金额根据实际安装户数，乙方给与甲方费用每户每年元；

9.此协议有效期自年月日至年；

10.除非得到另一方的书面许可，甲乙双方均不得将本合同中的内容及在本合同执行过程中获得的对方的商业信息向任何第三方泄露。

11.本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，双方代表签字盖章生效。

甲方：乙方：公司盖章：公司盖章：

授权签约人：授权签约人：签定日期： 签定日期：

第五篇：物业服务进场标准

物业管理人员进场要求

客服专员（水吧服务员）

1、女性，身高 165cm以上；男性，身高170cm以上；28岁以下，高中/中专或以上学历；

2．形象气质佳，具亲和力，服务意识强，待人有礼，耐心细致；

3．普通话标准，语言表达和沟通协调能力良好，具良好的现场应变能力；24小时安保人员

1.全日制本科、大专、中专院校物业管理、酒店管理、旅游管理类专业毕业优

先；

2.3.4.5.有酒店管理、旅游管理、餐饮（吧台服务类岗位）或物业管理工作经验优先。男性，年龄18-35周岁，身高170CM以上。五官端正，身体健康、无残疾、纹身、传染病以及有碍于行业工作的疾病； 遵纪守法、品行优良的退伍军人、大中专毕业生优先、社会城乡青年、下岗

职工；

6.本人户口所在地派出所出具的无犯罪记录证明。

7.无不良嗜好，能吃苦耐劳，有强烈的集体荣誉感；责任心强，服从指挥。

环境管理员（清洁人员）

45岁以下，初中或以上学历；

2、适应户外作业、具有较强的服务意识，能吃苦耐劳。