销售员说辞与谈客思路

第一篇：销售员说辞与谈客思路

销售员说辞与谈客思路

一、开场白（重点）询问资料：买房是投资、出租或商住两用或自主？需多大面积？几口人居住？准备在买房上投入多少资金？

可以闲聊，但要聊出水平，聊出以上几个问题的答案。

以为这些是你第一步骤的目的：A.了解需求B.赞美客户C.拉近关系。要想取得好的印象开场白是最重要的。赞美：我很高兴和你这么果断、理性的购房者认识。但在赞美中我们应注意几点：

1、须出自内心，不可信口开河，矫揉造作，有针对性。

2、应具体、不抽象。

3、根据事实，不可乱发表意见，就事论事，不可言过其实，不然就成了溜须拍马，摇尾乞怜。

4、贵于自然，赞美对方于无形。

5、适可而止，见好就收。

例：某某先生/小姐，你好？这是我的名片，我姓张，叫我小张好了。先生贵姓？能否赐我一张你的名片，谢谢！（名片上如有头衔，应赞美：这么年轻就做到公司总经理？什么时候向你讨教成功的经验！）请问先生现在哪居住呢？今天是专程过来看房？还是顺道而来呢？先生是否看过我们楼盘的广告，以前是否来看过（听说）过呢？那先生大概需要多大面积的呢？我们户型从七、八十两房一厅的到

都有。好的，先生这样，那边是我们小区的整理模型，让我在沙盘上给你做一个初步的介绍，这样你对我们的小区有个整体的了解，也方便你选房子！先生，这边请

接下来就进入第二步骤，在每个步骤之间有一句衔接语。

二、精彩绝伦的沙盘介绍（大环境到小环境）（根据具体情况与周边长远的规划来讲）

（接下来是小环境的介绍。期间可能客户会提许多问题，但要回到自己的思路上来，不能让客户拉着你走。）某某先生，现在我再为你着重介绍一下小区的分布情况。你看到的这个位置就是我们小区的主入口。。先生你看是需要什么样的面积？因为我们这房子卖得特别好，让我在销控上查一下适合你的还有哪几套？（此时需要其他的人员打配合）

三、销控（楼层、户型）定位当楼层、户型的定位好后，就是户型的介绍。

四、户型包装

（之所以叫户型包装，大家都应该明白吧？每个项目的户型都有他的缺点，要做到强化优点，弱化缺点。遵循一个原则：先总概后局部就户内的交通路线依次介绍）

这就是我为某先生推荐的某某户型平面图。这是你的进户门（这里的你非常重要，目的是让他仿佛置身其中，产生联想“哦，这就是我的进户门”对于女性购房者多运用此类技巧）进门以后就是。。。介绍过程中不能太平庸、口水化。路线走完最后总概：在这套房屋的设计上，我们做到了一下几点：

1、户型采用人性化设计，布局非常合理，功能齐备。（带有生活阳台、休闲厅、衣帽间、电脑房等。）便于你的装修和家具的摆设，增加了你的使用空间。

2、分区。根据房型的具体情况来讲。（动静、洁污、干湿、功能）

3、采光通风（间间采光、户户通风或间间通风、户户采光）如客户对户型提出问题和疑虑，用笔记录，并为客户解释分析。一时无法解决，可告知客户稍后解答，并详细记录。这么好的户型再加上我们的大阳台与自然的融和，真正体现主人的成功、时尚、对生活的品味。也就是说整个户型我们是以人为本，将每一个生活细节都考虑得非常周到。住到我们某某花园里，才真正享受舒适的环境和高品质的生活！

某某先生，整个户型我已为你介绍完了，你还满意吗？如回答：挺不错。那某某先生既然对户型这么满意，看好了今天就可以把它定下来，你也知道我们这房子卖得特别好，要抓住机会。（体现步步逼定）如回答含糊其辞，或户型本无啥亮点。就进入我们下一步骤：

五、配套设施

当然，XX先生你买房子不只是考虑住得舒适。而我们开发商也不仅是满足你居住的需求，更多的是提供给你一个全新的生活方式，如何享受人生。那就要看看我们的配套设施了。我们的配套设施分为两部分：

1、硬件设施（可视系统、电子门禁、红外线。等。根据实际情况讲）

2、软件服务（知名物管、代订机票、老人小孩托管。。等）你可以把你的一切生活琐事交给我们物业公司来做，留给你更多的时间去享受生活，发展事业，总之在我们XX花园你将享受到的是一切便利和舒适。

你看我也为你介绍了这么多，那耳听为虚，眼见为实。我带你到现场去感受一下吧！在看房过程中有许多的技巧，最好让他留下他的随身不重要的物品，如买的菜。如客户空手而来，就在回售楼处的路上先他几布，至少他要来归还安全帽呀！看房的路上就不能再谈房子的事了，多闲聊。这个时候他也对你有个较深的印象了。总之。根据情况要灵活运用。多动脑筋。因为后面还有更重要的步骤没给他讲呀！

算价应在看房结束回来后，要准确而快速。但不要冷落客户，要一心二用。停止与客户交谈的时间不要超过一分钟。算价结束后再逼定金。在这个时候，才是考验一个优秀的销售人员的技巧时候到了，推销菜真正开始。

客户该了解的也了解了，但他的问题也来了。六、七、八步骤统一为：具体问题具体分析。论坛上有很多的技巧资料，销售障碍点分析。自己去看吧？

九、再逼定金、签合同

一则实战售楼沟通对白

房地产的现场销售一般是有售楼员和客户的互动沟通来完成的，大致可分为开场白、参观示范单位、对项目功能的陈述和讲解、排除异议、促使下定（收场白或结束语）、客户下定（或暂时中断，后期跟踪）等几个阶段。

下面通过售楼员小张与客户王先生的沟通案例来呈现以上步骤： 小张：（春风满面）“您好，欢迎光临，先生以前有了解过我们的楼盘吗？” 王先生：（表情平静）“没有，第一次来！” 小张：“那下面由我为您介绍一下XX花园的基本情况，首先自我介绍一下，我叫张XX,这是我的名片，请问您贵姓啊？” 王先生：“我姓王。” 小张：“啊，王先生看起来器宇轩昂，这么年轻就已经是成功人士，真羡慕您。” 王先生：（微微一笑）“哪里，哪里。” 小张：（回到主题）“您现在看到的XX花园占地87560平方米，建筑面积215350平方米，分为两期开发。。” 王先生若有所思）小张：“王先生您来看三房呢还是看四房？” 王先生：“我看三房。” 小张：“三房在小区的正中间，现在还有一套17楼，朝向、景观、视野、户型都非常好。” 王先生：“价格多少？” 小张：“每平米5880元。” 王先生：“这么贵啊，你们对面的楼盘才5300多，而且还是20楼1” 小张：“是啊，他的项目价格是有优势的，但我们都额项目与它不同的有三个优点：首先是园林面积达40000多平米，而且有 篮球场，您日常休闲运动非常方便，而且项目自身配套有幼儿园，为您的小孩解决了早期的教育问题，第三个优点是，本项目是深圳首创管家式服务社区，我们请的是具有甲级资质的全国著名的XX物业公司来管理，您日常生活的质量通过我们的服务得以实现，” 王先生：“您刚才讲篮球场，会不会有噪音，我现在还没小孩，幼儿园在什么方位，我每天早上起来很晚，它的声音会不会影响到我，您说的这家管理公司是很出名，但管理费是不是很贵！” 小张：“您就放心吧，我们的小区。。”

（王先生在此提出了数个异议，小张都巧妙的化解了）王先生：“价格能不能便宜一点！” 小张：“现在购买有折扣优惠，而且还送您一台29寸XX牌电视机1” 王先生：“多少折？“ 小张：“现在购买，银行按揭98折、一次性付款95折，首付2成，按揭8成，XX银行提供最长30年按揭。” 王先生：“有没有低一点的楼层？” 小张：“等等，我帮您看看，（去看销控，约1分钟后回来）不好意思王先生，低楼层没有了，不过，我们经理给他的朋友留了一套9楼的，但他朋友还没来，一会我去问问看能不能让给您。就这种户型公司也做了样板房，现在我们可以去看看？” 王先生：“好啊，去看看。”（小张和王先生同时上了电瓶车，小张在前，与驾驶员同坐，王先生在后，向样板房驶去）小张：“王先生，您现在看到的这套样板房与我给您介绍的是同一种户型，这套样板房的装修风格比较适合您这样的年轻人，大面积使用了浅色调，使空间显得很大，采光很好。。” 王先生：“采光好夏天会不会很热，有没有西晒？”

（王先生在此又提出异议，小张反应机敏，同样巧妙地化解了异议）（以同样的形式回到售楼部。。，小张开始逼定。。）小张：“王先生，如果您今天不下定，9楼卖出去了，就只剩下17楼了。不但楼层不好听，价格也高出了50000元啊，都可以拿去做装修了。而且，本次送彩电活动明天就截止。。” 王先生：（轻微的笑了下）“全市又不是你一家卖房，急什么，我再看看。” 小张：（表情轻松）“我做房地产5年了，对这个片区的房地产形势比较了解，你想比较哪一家？现在房地产公司欺诈行为比较多，我帮你分析分析，或许对你有帮助。” 王先生：（无路可逃）“啊，你能不能给个优惠折扣？” 小张：“您想要多少折？” 王先生：（认为不可能）“如果给个9折我就买！” 小张：（露出招牌式的、迷人的笑脸）“王先生，您的心态我能了解，而且我能感受到您的诚意，我可以尽我最大的努力帮你争取，但是，如果不能争取到的话，希望您能谅解我，好吗？” 王先生：(有点动情了)“不会的，你去争取一下好吗？” 小张：“好，请您稍等，我去问一下经理（在经理房间休息1分钟后出来）。王先生，我不知道向您说恭喜呢 还是说抱歉，经理刚才特批了97。8折，因为目前您在我的客户里这个折扣是最低的！真的，我可以把我成交的认购书给你看（并拿出已经成交的客户认购书），而且我们经理说了，今天下定才有效。” 王先生：“我还是想比较一下。” 小张：“我帮您比较。。其实小定也可以，1000元就行了，明天您再来补齐20000元也可以！” 王先生：“您给个97折我就定。” 小张：“您能不能先拿1000元给我，我拿进去表示您很有诚意，再去逼一下经理，如果他不肯给的话，我再将钱还给您好不好！” 王先生：“这样也行。”（拿出1000元交予小张）。。

最后，王先生从小张手上买走了这套9楼的单元。A接待客户七个要点 七个字：礼（礼貌待人），勤（勤服务），精（精通业务），细（工作细心），快（动作快捷），静（保持环境安静），洁（保持自身和环境清洁）六个勤：手勤（勤帮客户拿东西），脚勤（客户上门立即 上前迎接），眼勤（密切关注在场客户动静，客户有求时，随时提供服务），耳勤（注意看饿虎呼叫声），嘴勤（多向客户介绍），脑勤（多思考）。

五个请：请进，请坐，请喝水，请看资料，请指导。

四个是：客户永远是对的，客户是开发商的衣食父母，客户花钱买的是服务和品质，在客户开声前售楼员要先开声向客户打招呼的。三轻声：走路轻，说话轻，操作轻。二满意：形象满意，服务满意。一达到：达到成交目的。B、客户购房最关心的利益

“客户最关心的利益点在哪里？”这是每位售楼员最应该关心的重点。找出了客户关心的利益点，你的推销工作犹如拥有一定航线的船只，不再茫然行进。

你可从更广泛的角度思考、涉及、试探客户关心的利益点所在，有效地进行产品介绍。客户最关心的利益有一下内容：

投资：购买房屋可以保值、增值。方便：上班、上学、购物的方便性。

居住品质：空气新鲜、安静、大户型、多功能。

安全：保安设施、大楼管理员配置、住户都有一定水准。社会地位：附近都是政商名流居住，能代表个人的社会地位。

现代化程度：智能化住宅，电子监控系统‘远程抄表、宽带网等设备配套。兴趣和嗜好：根据不同的人的特点。

价格：价格的比较让客户认为买这套房子值。

服务：分为交易中的服务和售后服务，因服务好而成交的比比皆是，售后服务可以满足客户的安全和安心的心理。楼盘给他的整体印象：“劳力士手表”、“奔驰汽车”虽然是不同的商品，但它们都在满足客户象征地位的利益。整体形象的诉求，最能满足个性‘生活方式‘地位显赫人士的特殊需求。C、了解客户的需要

不同的客户有不同的需要和购买动机，初步接触之后，售楼员必须尽快 了解客户的需要，明确客户的喜好，才能向客户推荐合适的单位。

1、要求

用明朗的语调交谈。

注意观察客户的动作和表情，是否对楼盘感兴趣。

许文客户的需要，引导客户回答，在必要时，提出需特别回答的问题。精神集中，专心倾听客户的意见。对客户的问话做出积极的回答。

2、提问

您需要多大面积的房子？ 您需要几房几厅的房子？ 您对本楼盘的感觉如何？ 您是自住还是出租？ 您喜欢哪种户型？

要明确客户的需要和关心的问题，售楼员在推销过程早期采用发问听取对方意见，鼓励客户谈论自己的问题和意图，发问应采用开房而不是封闭性的发问，即提出的问题并不是一个字或一个短语所能回答的。D售楼员常用的待客用语

1、欢迎用语 您好，请进！

欢迎光临！欢迎您的光临！欢迎您来我们售楼处！欢迎您来**（花园）大厦！

2、问候用语 您好！早上好！上午好！下午好！晚上好！

3、告别用语

请您慢走，欢迎下次光临！欢迎您再来！您慢走！您走好！

再见！明天见！

希望您下次再来看我们**花园！不买楼没关系，能认识您我很高兴！

4、祝贺用语 节日快乐！新年快乐！周末愉快！

5、询问用语

您喜欢这套房吗？ 您找什么？ 我来帮您？ 我来帮您计算？

请问有什么可以帮您？

他正好走开了，我可以帮您吗？ 请问您想了解哪方面的问题？ 谢谢，请问您怎么称呼？

您想看什么样的楼，不耽误您时间的话，我给您介绍一下好吗？

6、答应用语 好的/是的。

这是我应该做的。欢迎批评指正。我（们）做的不好，请指教。好的，我打电话给您。是的，我一定。。。

7、道歉用语 打扰您了！

实在对不起（不好意思）,请原谅！谢谢您的提醒！

对不起，是我计算（搞、看、弄）错了！对不起，让您久等了！我（们）对此表示歉意！对不起，请稍稍等我一会！对不起，这套房子刚卖出去！不好意思，您的话我还没听明白！有什么意见，请您多指教！

8、答谢用语

感谢（谢谢）您的支持！谢谢您！

感谢您的光临！

9、指引用语

往前走/一直往前走。

请这边走，先生（太太、小姐）。在拐弯处朝左（右）拐弯。

请在那边乘（坐）电梯上（下）楼。请在这里上（下）楼。请往这（那）边看。请看这套（间）房。

10、回答电话用语

您好！这里是**花园（大厦）售楼处。

请您先不要挂电话，我帮您计算（看、找）一下。我要先问一下我们经理。请问您贵姓。

请您留下联系电话。

**花园（大厦）售楼处，很高兴为您服务。请问您找哪一位。

谢谢您打电话过来，希望您抽时间亲自来我们这里实地参观。有什么需要请再打电话来。

如果您方便的话，请记下我（们）的电话和地址。

11、招待介绍类 请您这边坐，请喝茶！

请您看看我们的资料，有什么不明白的请吩咐。这儿是我们的模型展示区。

12、恭维赞扬类

像您这样的成功人士选择我们的楼盘最合适了，您很有眼光，您虽然不是搞房地产的，但您居然有如此高见，真的令我敬佩！E以真诚和激情感染客户而成功售楼 某个楼盘的销售手法是高开低走。房子的定价相当高，所以基本上售出的住宅都是几经客户砍价的。特别是买两套住宅以上的，硬是在价钱上有相当大的让利，好像是发展商做出了让步，其实此楼还是比市面价要高的，因此打折已是常例了。

但是有一位新招进来做销售的李先生在他参加的第一个展销会却成功想一组客户售出4套住宅，还一点折扣都没有，而且这一组客户时有4个老师组成的。他当时入职未满一周就要开展销会，对楼盘知识有了基本的认识，展销会前的培训就听到老总和经理说“这个楼盘是这一区最好的，而且设施也是最完善的，如果客户买来做酒店式公寓投资绝对非常超值”，另外还计算一条回报公式给他看。李先生自己看了觉得确实超值。于是当他接待四个教师的时候，知道他们4个是为了晚年有一定的收入保障，所以想买套住宅出租。于是，李先生就觉得这个楼盘是最适合他们的了。他觉得可以帮助老师非常荣幸民所以竭尽全力去向他们推销，并且，他自己本身也相信这个楼盘是最适合投资者的。所以在推销的时候发自内心的为客户着想，充满激情，一直四个老师都被他的言行和激情所感染，成功销售处4套公寓，这个例子的成功之处在于，新售楼人员未知道楼盘的劣势，而只知道楼盘的优点，所以自己对楼盘产生强烈的热爱感。当时和客户推销时充满激情，以致客户也被他的真诚和激情所感染。另外，售楼员李先生清楚了解客户的购房需要，并为其做出有效地投资分析，从而成功说服了客户购买。

F、客户让度价值的概念

当代先进市场营销理论认为，客户考虑是否购买某商品是，商品的价格只是其考虑的一个主要因素之一，客户真正关心的是客户所能获得的总价值与其所付出的总成本的差额。

客户总价值是指客户购买某一产品或所期望获得的一组利益，它包括：产品价值（固定的房屋、相关的结构物等），服务价值（合同的签定、付款的方式等），人员价值（业务能力、知识水平、相关的理论知识、工作的效益），形象价值（企业的形象、品牌效益等一系列无形的感知效果）。

客户总成本是指客户购买某一产品或服务时所耗费的时间、精神、体力、货币等成本，它包括：货币成本（单位平米的价格），时间按成本（购房的时间消耗），体力成本（购房的体力耗费），精力成本（购房的经精力耗费）。

客户在选购房屋时，往往从价值和成本两个方面进行比较分析，从中选择出价格最高、成本最低的物业作为优先选购的对象。

因此，售楼员在作推销时，既要适当拔高楼盘的价值，又要有效地降低客户地成本，特别是提升楼盘地服务、人员、形象等价值，降低客户的时间、体力 精力等成本，从而达到有效推销的结果。G、树立面对客户异议的正确心态

异议是客户在购买过程中产生不明白的、不认同的、怀疑的和反对的意见。

许多现代销售专家认为，销售是被拒绝之后才开始的。道理其实非常简单，在售楼人员与客户进行洽谈时，客户看上去似乎很平静，其实内心却在买与不买之间徘徊，难以做出选择。这时，客户就要借助于各种理由拒绝和反对售楼人员。因此，对客户的异议要有正确的理解，不可掉以轻心，也不可过于畏惧。

异议又有什么样的功能呢？在日常销售中曾遇见过的拒绝和异议并不代表客户对产品和服务不感兴趣，不愿意购买公司的产品。异议的功能在于表明客户还存在着顾虑和问题没有解决，不代表客户不愿意接受公司的产品。客户提出异议是一种完全正常的行为，因为客户在选择产品时要面临各种风险，为了追求利益最大化，必须关注有关产品的各种问题，只有顾虑和疑问消除后才能决策；反之，如果客户没有任何意义，这反而是一种不正常的行为。妥善处理客户的异议不是一件容易的事情。但是，聪明的售楼人员不仅能够消除客户的异议，还能将异议转化为满意，把本来怀有异议的客户变为座上客。适当地处理异议，还可以促成下一次的销售机会。

H售楼员面对客户异议的正确心态（1）、客户时一定可以搞定的 树立积极的心态，集中力量解决。

客户一般没有主见，观念不清晰，可以被引导。能来了解就说明他有需求。

客户对所购买的商品不是很 了解，缺乏专业知识。客户心里是犹豫不决的。

害怕做出决定，要帮他做出决定。（2）、客户所讲的不买的理由全是借口 假借口是因为不信任。

真借口是因为客户认为就是这样。

客户所讲的任何缺点，都可以说是微不足道、不值一提的；都不足以影响商品的品质和他生活的品质。

我项目的任何优点都足以影响客户的生活品质。

清晰有力的主打点+周全细致的辅助点+完善的服务=成交。（3）、挑货才是买货人

面对异议，售楼人员不仅要接受，更要欢迎，不要将异议视为销售的阻力，而要将其 看作引领你继续完成交易的指示灯，并从中调整方向。（4）、异议的三大功能

表明客户对你和你的产品感兴趣。其越用心挑剔，就恰恰证明他的关注程度越高，兴趣浓。通过异议来了解客户隐藏内心深层的需求和问题，从而调整我们的销售策略和方法。通过异议了解客户对我们所推介楼房的接受程度，并根据实际情况进行调整。I、间接否认法

间接否认法是指售楼人员听完客户的异议后，先肯定对方的异议，然后再述说自己的观点，这种方法又叫迂回否定法。它的应用最广，使用的机会也比其他方法多，不论何种异议，几乎都可以运用，尤其是在澄清客户错误的想法、鼓励客户问话方面、效果显著。售楼人员应用这种方法时，要以诚挚之心，先接纳客户异议，然后在以事实或实例婉言否认或驳正。这样既能消除异议，同时，也不伤害客户的自尊。例如，客户在听完售楼人员现场说明后说：“你们这个项目，并不如你说的那么完美。”售楼人员听后，若直接否认辩驳：“张先生，您错了，你根本没听懂我的意思。”则必然会引起不快，所以，销售不妨改用“先是后非”技巧改答“您说得对，张先生，一般客户最初都有和您相同的看法，即使是我，也不能例外，但若仔细瞧瞧，深入地研究一下，您就会发现。。”以上同一情况，两种迥然不同的回答，读者看后自然可以分出高下。使用间接否认法，需注意：这种方法特别适用于自以为对事物很了解、并有独到见解的客户。这些人生活主观自负、常常自以为是，所以只能顺其性而智取，不能直接反驳；这种方法的基本表达句型是“先是后非”，即对于客户异议是“是。。但。。”答辩。五招可以挑到最保值房子 在房价震荡的情况下，想必不少市民在购房时都有过这样的担心：购买的房子会不会贬值？楼市下跌会不会跟着受到损失？专家分析，只要挑选得当，此种担忧可以避免。买交通便利的房子

随着城市越来越膨胀性的发展，对于交通方便的需求就越来越渴望。即便房价下跌，交通便利的房子持有价值和持有潜力也是不可忽视的。买市中心的房子

由于城市是以一个中心为基础，向外扩散的。市中心拥有着整个城市最丰富的资源、最便捷的交通和最完备的配套，而且市民以在城市的中心生活为身份象征的心理，导致一个城市市中心的房价，就是这个城市最贵的房价。事实证明，每次房价动荡的时候，房价最坚挺的是市中心的房子，因为需求支撑着整个市中心的房价。选政策性板块物业

随着体育经济、会议经济、招商经济的不断发展，各大城市纷纷申请承办这些活动。这些活动给城市带来的经济效益使得这些板块非常具有价值。由于眼球经济长期存在，板块的各种配套会逐渐完备，板块的经济效应升值，会带动整个板块的房子升值。选文化性板块物业 随着经济的发展、经济、商业中心的选择非常重要。商业中心所在的城市板块形成的物业圈，而带起来的旁边的商圈的形成和设施的完善，导致此地区的房子的职业价值会越来越大。采访中，业内人士告诉记者，此五类房子都是由各种积极因素而导致房子置业价值升值。他们抗房价下跌风险的能力也比较强。在房价震荡的情况下，购置这五类房不失为一项明智的选择。

影响房地产保值、升值的因素很多，包括区位、建筑质量等。区位既是指所投资的地段需有发展空间，例如有政府支持或政策倾斜、具备较好配套设施、交通方便，这样的地段人气比较旺，物业的升值潜力大。例如投资商铺，所在区位人口密度越大即人流量越大的价值就越高，再加上市政规划扶持，商铺升值潜力巨大。当然，再好的地段也不能忽略物业本身的质量。房产价值的评定主要是土地与建筑物两大块，建筑物就要考虑其内在的质量，资质高、品牌好的建筑公司，其施工质量会相对有保障。投资者在购房时，除关注价位外，质量也不容忽略，尤其是在地段相近的区域挑选房产，例如相差2万——3万元总价的两项物业，最好多权衡质量优劣，因为建筑质量随着时间增长，优劣差异性增大，5年、10年后，差值有可能就拉得很大，保值增值，建筑质量也是主要的因素。

总的来说，具有了发展前景的房地产就有升值潜力。未来的市政规划，尤其是道路规划有利与否也影响房地产价值。在一个道路交通便利、基础设施完善的地方，总能形成热点的；如果规划交通通达，其未来的辐射范围有可能增大，无论是住宅还是商铺、写字楼，投资自然具有升值潜力。

通胀大举压境

你会选哪种方式保值？ 最保守的方式——银行储蓄

首先说到银行储蓄，目前银行存款利率是百分之2.5%，显然收益率跟不上CPI的上涨率，当然不排除存款利率不断提高的可能，但其幅度和额度也很缓慢而且有限。最具风险的方式——股票买卖

虽然在众多的投资方式中，购买股票不是最具风险的，但是在跌宕起伏的股海里，“一失足”很容易“千古恨”，因此也常言“股市有风险，入市须谨慎”。诚然近期股市的确出现回暖的好兆头，但分析其上涨原因，并不一定是通货膨胀来了，股市就涨了，还因为国家的限购令，导致大量资金转战股市的而造成结果。所以，其收益受政府政策较大影响，同时也受上市公司业绩等因素影响。但是，由于其有较高风险，不太适合以稳健的方式来面对通胀的压力 最“流行”的方式——购买黄金

购买黄金，这也是较多人会采用的方法，也是时下较为“流行”的一种投资方式。

黄金的确在金融危机爆发后到今天一度从700美元/盎司。涨到现在的1388美元/盎司，几乎翻了一番。但回顾历史，20世纪80年代，黄金也从855美元/盎司，跌到过1999年的255美元/盎司，所以黄金的涨跌也或多或少受通货膨胀的影响，因为通胀的到来将影响一切投资的保值功能，但其保值功能远不如前，反而是受美元的影响较大。那么根据其1999年的255美元/盎司到现在的1388美元/盎司，总共来计算收益率，10年间大概的年收益率为54%，若根据1980年的855美元/盎司到1999年的255美元/盎司，来计算收益率的话就是负的了。最纠结的方式——购买房产

而对于购买房产保值的人来说，买房带来的收益无非是两项，一是出租，二是出售。从出租的角度来讲，房租的价格根据房子的地段和装修情况及通货膨胀有密切的关系。那么从出售的角度来看，从长期看，可利用的土地确实越来越少，而且房屋价格本质上来讲是土地在升值，房屋建筑本身是不断贬值的，这个收益率比较难算。随着房地产行业的暴力时代的结束，在调控下的楼市价格将趋于稳定，健康持久的房地产发展才是政府和百姓愿意看到的。而从长远来看，土地的稀有性以及城市化进程的不断推进，也将导致商品房价格的逐步攀升。

房地产的投资价值是显而易见的

目前构成房地产市场购买力的主要就是自住、投资和极少数的投机。业界人士分析，目前国家决策层虽然只鼓励自住类买房消费，但是以“二套房政策松绑”为标志，投资买房也必将成为国家刺激消费、保持经济增长的重要手段。总之，买房投资无论是原理上还是可行性上，都存在着巨大的发展空间。

而沈阳市民当前买房又视乎恰逢千载难逢的机遇。一方面，住宅价格普遍较低，出手入市正当其时，另一方面，沈阳城市建设不断发展，配套设施不断完善，各种升值潜力已经逐渐成为可以看得见、摸得着的“升值点”。

当今沈阳房价不断飙升，许多首次置业的购房者对房价都望而生畏，但小户型房产面积小，房总价自然就少，小户型房产将会满足首次置业购房者的需求，所以小户型房产受到越来越多购房者的青睐，开发商也瞄准小户型市场。高房价下沈阳小户型人气狂飙

“新国十条”在第一条就开宗明义地之处“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题”，这是1998年中国开启房地产调控以来第一次将房地产作为经济问题和民生问题而相提并论。中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾指出当前房屋调控的政策打压投机投资性的购房行为意图已非常明显，提高第二套住房贷款首付比例，二套房“认房又认贷”的认证标准，当前的调控政策一方面限制投机购房的同时，另一方面也加大市场供给，尤其是中小户型的供给。目前业界人士普遍认为，沈阳的刚性需求空间很大，在之前的百团大战中采访到的东方欧博城营销总监林瑞认为政府的新政策主要是针对第二套房，目的在于引导房产市场向健康发展，打压投机，从全国大多数的城市来看，沈阳房产刚性需求比较旺盛，大概能达到85%以上，新政的母的依然是鼓励和支持刚性需求者，“新国十条”对刚性需求者只是做了这样的规定：“购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30%，也就是说购买90平以下房源，不在调控范围内。可见信贷政策指向对90平方米以下住房的影响是最小的。

购房者手里的房款是有限的，高房价下只能是缩小购买面积，实现买房梦想。随着房价去年以来的接连上涨，加之调控政策的出炉，小户型成为不少购房置业刚性需求者的选择，开发商也着力推出小户型楼盘。三类人群选择小户型

有些选择小户型的青年人是因为经济负担重等原因。刚刚毕业，积蓄很少，工资也不高，以现在的房价看，这些年轻人无力购买大户型房屋，但同时，80后，90后又不愿意和父母居住在一起，而是希望有自己的空间。小户型房价相对较低，可以一边工作一边还贷，既满足了他们对于私属空间的追求和渴望，也不会感到过大的生活压力。另外一些选择小户型的业主是因为小户型经济实惠，有利于长期发展。小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大等特点，即使目前大环境下市场不是很好，也不是致命的。因为紧凑、合理、低总价、低首付、低月供、宜租宜售、攻守兼备，等等特点，使得一些改善型需求者也转向小户型的房子。现在的大户型也就意味着必须缴纳更多的营业税、个人所得税等税费、还要承担更多的物业费、取暖费等居住费用，无形中加重了负担。比如一家三口想要购置改善型住房，一间90平户型的房屋无论是价格还是大小都能满足要求，这样不仅实现了买房的愿望，还可以节省开支用于购买汽车等其他生活用品，也有利于长期发展。此外还有一种购买小户型的业主是处于“过渡”的需求，因为新政策的出台造成观望情绪的加重，购置大户型的房屋无形中相当于增加了风险，因此一些想要购买大户型的业主可能暂时购买小户型供自己居住，待到经济条件允许，房价稳定后再换一套大户型的房子。5点诀窍教你如何选房屋

怎样保证好房不掉价 投入股市不放心，存在银行利率低，投资品种的有限让很多手有余钱的市民重新开始关注楼市，特别是楼市回暖、经济形势向好及通货膨胀预期等各种因素的影响下，无论钱多钱少，都要买套房子来确保资金的保值。那么，究竟什么样的房子才是保值增值的首选呢？业内人士结合近几年沈阳市价格上涨幅度较大的楼盘及其他一些一线城市甚至国外的经验，总结出，楼盘保值升值的五大要素排行。NO.1地段

地段绝对是房地产保值增值的第一保障，好地段的房子可能未必是自住的首选，但一定是投资的首选。特别是经历了去年楼市的调整之后，我们不难发现，一些偏远地段的住宅已经存在购买风险，而且供应量大业导致这些住宅在价格上短期内很难有大幅的上涨。从沈阳联祥置业公布的沈阳十大涨幅最大楼盘来看，有八个楼盘应该说是先以地段胜出，而且越是靠近黄金地段的房子，涨幅就越发明显。比如，像位于五里河区域的盛华苑，一期开盘时的单价仅为每平方米

第二篇：call客说辞

常规陌电call客说辞

1，您好，打扰您下，我们有一个全武汉市面积最小总价最低的房产投资产品不知道您有没有兴趣了解下。

2，我们项目是新港地产根据目前的市场情况专项开发的一个投资产品，为保证最大的投资回报率，产品开发面积段只有22个平方的一室一厅或两室一厅产品，总价只有30-40万，不限购不限贷不占购房名额，首付只要10多万，投资门槛低出手快

3，项目金色港湾MIMI空间在沌口商圈经开万达地铁三号线附近，周边近400家企业40-50万企业职工，周边社区入住率达到了100% 4，您如果有兴趣可以过来一下，我们现在的接待中心在太子湖北路与芳草路交汇处的双湖泊岸售楼部，我们项目售楼部于4.29正式开放，开放将是全武汉市最创新最时尚最好玩的售楼部，到时候只有凭借我们邀请函才能入场。5，目前我们正在诚意登记发放邀请函的过程中，项目首开只推出200-300套房源低价入市，诚意登记一共有500个，名额，办满即止，项目才面市不到2周就已经办理诚意登记300组了

6，您看今天过来看下如何，到访还有礼品送给您。

业主或是有效客户call客call客回访说辞

1，您好，打扰您下，您是我们##项目的业主/或之前关注过我们##项目，我是MIMI空间VIP客户中心，本次给您回电，主要有个好消息告诉您 2，我们新港地产根据目前的市场情况专项开发的一个投资产品，为保证最大的投资回报率，产品开发面积段只有22个平方的一室一厅或两室一厅产品，总价只有30-40万，不限购不限贷不占购房名额，首付只要10多万，投资门槛低出手快

3，项目金色港湾MIMI空间在沌口商圈经开万达地铁三号线附近，周边近400家企业40-50万企业职工，周边社区入住率达到了100% 4，您如果有兴趣可以过来一下，我们现在的接待中心在太子湖北路与芳草路交汇处的双湖泊岸售楼部，我们项目售楼部于4.29正式开放，开放将是全武汉市最创新最时尚最好玩的售楼部，到时候只有凭借我们邀请函才能入场。5，目前我们正在诚意登记发放邀请函的过程中，项目首开只推出200-300套房源低价入市，诚意登记一共有500个，名额，办满即止，项目才面市不到2周就已经办理诚意登记300组了

6，另外，您如果短时间不感兴趣，我还有一个好的合作机会跟您这边谈谈。因为这个项目产品投资门槛非常低，也许您身边的朋友或是您公司的同事也许会感兴趣，我们可以跟您合作做活动，组织您公司或是您身边的朋友出去玩或是运动或是看电影等，引荐这样的资源给我们，一旦他们买了我们这里的投资产品，可以给您额外的推荐奖励。您如果感兴趣可以我们专程去拜访您面谈合作。

MIMI空间接电说辞

1，您好，金色港湾MIMI空间，请问有什么可以帮到您 2，您贵姓？

3，##大哥/女士,您好，我们项目的具体位置在。。目前项目售楼部本月底才会正式对外开放，项目接待中心在太子湖北路与芳草路交汇处的双湖泊岸售楼部，我们项目售楼部于4.29正式开放，开放将是全武汉市最创新最时尚最好玩的售楼部，到时候只有凭借我们邀请函才能入场。您是现在过来看房吗？

3，项目是新港地产根据目前的市场情况专项开发的一个投资产品，为保证最大的投资回报率，产品开发面积段只有22个平方的一室一厅或两室一厅产品，总价只有30-40万，不限购不限贷不占购房名额，首付只要10多万，投资门槛低出手快，请问您是通过什么方式了解到我们项目的，不知道对这种产品感不感兴趣？ 4，目前我们正在诚意登记发放邀请函的过程中，项目首开只推出200-300套房源低价入市，诚意登记一共有500个，名额，办满即止，项目才面市不到2周就已经办理诚意登记300组了，您是从哪个方向过来，有没有开车，我给您说下过来的路线，5，具体项目情况建议您到项目来了解，我们现在很忙，销售员都在接客户，我先存下您信息，给您发个短信，您过来可以直接找我，（如果今天不过来，我晚点回跟您联系具体介绍下项目情况再看有没有兴趣过来看房）

短信：您好，感谢您对我们项目的关注，我们项目金色港湾MIMI空间全武汉市主城区面积最小总价最少投资门槛最低，投资回报率高，项目接待中心在太子湖北路与芳草路交汇处的双湖泊岸售楼部，目前正在诚意登记中，名额有限登完即止，月底全城最好玩的售楼部对外开放，凭诚意登记才能入场哦。感谢您的关注，我是您的投资顾问##，电话######.

第三篇：住宅call客说辞

原山官邸项目电话call客说辞

1、置顾业问： 您好，我是原山官邸售楼处的，很冒昧给您打电话，请问您最近有购买住宅和别墅的意向吗？ 客户：

不考虑买房子。

置业顾问： 不好意思打扰您了，如果您有亲戚朋友想买房子也可以介绍过来，我们会有精美礼品相送。

2、置业顾问： 您好，我是原山官邸售楼处的，很冒昧给您打电话，请问您最近有购买住宅和别墅的意向吗？ 客户：

正考虑买房子。

置业顾问： 项目临时售楼处在经十西路与水鸣街交汇处路东，人民医院往南走大约800米，政务大厅南邻！我建议您先到售楼处来看一下项目。客 户：

我在销售中心能看到什么？

置业顾问：

您能看到区域位置、小区规划、项目沙盘，楼宇位置及面积分布及详细的户型图，您今天有时间么？ 客户：

今天不行，我上班呢，周末吧。你们是别墅还是洋房？

置业顾问：

咱们项目是这样的：项目位于峰山路交警大队往南走大约800米路东，雅居花苑经济适用房南侧。项目总占地200余亩，总建筑面积约16万平方米，本项目分为三期开发，现在销售的是一期工程，一期项目有16栋美式联排别墅（共89套）面积是在220到280平米之间，3栋11层美式电梯洋房（150套）面积是80和90平米，共计239户。建筑形态有别墅、电梯洋房、休闲商业广场等，配建有社区商业、双语幼儿园、小学及中学，而且项目本身也是学区房，购房可以去石磷小学和长清一中（初中部）上学。本项目绿化率高达40%，容积率仅为1.05，是主城区内唯一一处低密度，高品质大型生态复合社区，您是考虑别墅还是电梯洋房那？ 客户：

我这打算买个电梯洋房，现在卖多少钱一平米？

置业顾问：

我们现在还没有开盘，处于前期宣传阶段，具体价格要过一段时间才能出来。那我建议您先过来看看项目，咱们项目是长清主城区的唯一北美加州风情的住宅项目，而且咱们售楼处就在人民医院往南走大约800米，政务大厅南邻，很好找，您是考虑80平两室还是90平三室的。客户：

我需要XXX平米左右吧，具体看你们的价格。

置业顾问：

目前的价格、优惠等政策还没有出来，当然，根据付款方式不同，价格上也会有一定的优惠政策！我建议您还是先看看我们的产品，价格就算再低，不能达到您理想的投资回报您也不会买的，您说是吧。不好意思，先生，怎么称呼您？ 稍后会有我们的置业顾问跟您联系详细给您介绍下！

第四篇：住宅call客说辞

鑫河湾项目电话call客说辞

1、置顾业问： 您好，我是鑫河湾售楼处的，很冒昧给您打电话，请问您最近有购买住宅的意向吗？ 客户：

不考虑买房子。

置业顾问： 不好意思打扰您了，如果您有亲戚朋友想买房子也可以介绍过来，我们会有精美礼品相送。

2、置业顾问： 您好，我是鑫河湾售楼处的，很冒昧给您打电话，请问您最近有购买住宅的意向吗？ 客户：

正考虑买房子。

置业顾问： 项目售楼处位于锦溪镇长寿路与江浦路交汇处，锦溪人民医院往东走大约800米，锦溪小学西侧！我建议您先到售楼处来看一下项目。客 户：

我在销售中心能看到什么？

置业顾问：

您能看到区域位置、小区规划、项目沙盘，楼宇位置及面积分布及详细的户型图，您今天有时间么？ 客户：

今天不行，我上班呢，周末吧。你们是别墅还是洋房？

置业顾问：

咱们项目是这样的：项目位于昆山市锦溪镇长寿路与江浦路交汇处，锦溪小学西侧。项目总占地9万方，总建筑面积约16万平方米，本项目分为三期开发，现在销售的是二期工程，二期项目有8栋电梯洋房。面积是80和127平米，共计405户。目前只有16号楼近期开盘，其他楼栋还有少量房源。建筑形态为电梯洋房、休闲商业广场等，配建有社区大型商业广场、幼儿园、小学及中学，而且项目本身也是学区房，本项目绿化率高达40%，容积率仅为1.5，是锦溪唯一一处低密度，高品质电梯花园洋房。客户：

我这打算买个电梯洋房，现在卖多少钱一平米？

置业顾问：

我们现在还没有开盘，处于前期宣传阶段，具体价格要过一段时间才能出来。那我建议您先过来看看项目，咱们项目是锦溪镇的唯一的住宅项目，而且咱们售楼处就在人民医院往东走大约800米，很好找，您是考虑多大户型的呢？。

客户：

我需要XXX平米左右吧，具体看你们的价格。

置业顾问：

目前的价格、优惠等政策还没有出来，当然，根据付款方式不同，价格上也会有一定的优惠政策！我建议您还是先看看我们的产品，价格就算再低，不能达到您理想的投资回报您也不会买的，您说是吧。不好意思，先生，怎么称呼您？

第五篇：小蜜蜂拓客说辞

小蜜蜂派单说辞

先生/女士/美女：你好！我是花样年地产的派单员，欢迎了解桂林 最好最畅销的楼盘花样年。花样城！（如果客户没有拒绝自己，就继续讲）

我们楼盘是位于桂林市临桂新区万福路与西城大道交叉口，桂林市新市政府大楼创业大厦的正对面。我们公司总部在深圳，09年在香港上市，目前在国内十几个城市都有我们的项目，我们在桂林目前只有两个楼盘，一个是花样城，一个是麓湖国际社区。

不知道你是否了解临桂新区，也就是原来的临桂县。2013年3月国务院已经正式下文，临桂县撤县改区，桂林市政府南迁临桂。所以临桂新区即将成为桂林市新的城市中心，而我们花样城就出在新区的核心位置。您看这个地图（临桂中心规划图）。在我们的周边有市政府大楼，仅隔一个市民广场，西北方向一院两馆已经建成，距离6,7百米，中央公园占地1800亩，分三期开发，一期已经完工。建成后将比桂林老城区两江四湖还大还漂亮。以后到公园散步也非常方便。西南方向是高等学府区，有医学院，职教中心，师范专科学校等高校，为临桂带来新的客户群。

那么我们花样城小区也是一个综合配套很齐全的首席城市综合体。内部配套很齐全。花样城占地三百亩，分三期来做的。一期的话是以商业配套为起点的。已经全部封顶了。在这里我们又就万平米的购物中心花生糖，是比桂林老城区微笑堂还要大的，这里面有大型超市，地下停车场，精品百货，特色餐饮，儿童乐园以及耀莱成龙电影院，二号楼是一个21层高的五星级福朋.喜来登大酒店。三号，四号楼是商业外街，已经全部卖完了，就不跟您重点介绍了。五号楼分为A，B两座，是我们的精品公寓，也全部卖完了。那么一期住宅已经全部售完，只剩10套左右的精品四房。不知道您感兴趣吗？（看客户反映，想要四房就介绍13#14#楼四房，没有，就问客户想要什么样的户型）

（我们这个月中旬准备开盘的是26#和33#，如果看完喜欢可以提前认筹只用提前交两万块就可以了！可以享受优先选房和额外一个点的优惠。如果开盘不喜欢户型或者价格超出预算不想买，这两万块钱还是照退的，两周内退到您的银行卡上。）

我们这边每周六都有免费看房车带去桂林看房的，往返免费。

如果方便的话您可以留一个联系方式给我吗？这样我们看房车出发前会提前给电话您预约。您去的话告诉我们去几个人，我们好提前安排座位和午餐，不去的话说一声就好了！（随机应变，用充分的理由排除客人顾虑，让其留下号码。但不要死缠烂打，过分纠缠）

{如果客户留了号码，礼貌性的表示感谢。如果没留，有意向的就递上师父名片告诉其可以打电话咨询，没意向的就让其带单页回去看）