以万科集团为例的分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状

第一篇：以万科集团为例的分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状

.以万科集团为例分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状

4.1万科企业股份有限公司概况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅

幵发企业，公司产品定位为自住，贯彻快速销售策略。

2011年，公司实现新幵工面积1448万平方米，比年初计划增加9%,实

现竣工面积659万平方米，新幵发项目52个，销售面积达1075万平方米，销售金额1215亿元，营业收入717.8亿元，净利润96.2亿元，在已进入的54

个城市中，公司在25个城市的销售业绩排在前三名。

万科的成功基石是坚持用专业的能力从市场上获得回报，在2011年，公

司项目获得省级及全国性奖项104项，并连续第九次获得经济观察报社与北

?大管理案例研究中心评选的最受尊敬企业称号。在《财富》杂志公布的“最

善于培养领袖的25大公司”排行榜上，万科位列亚太地区第四名。

万科1991年在深圳证券交易所上市，并在上市之后业绩持续增长，公司

治理结构规范和透明，以此获得了投资者的广泛好评。公司建立了集团标准

成本体系和成本适配体系，加大对成本信息系统的建设力度，推动公司的质

量管理能力。并且公司积极推进绿色战略，加大推广绿色建筑，力图打造国

内最先进的绿色建筑推广平台。

在不断变化的市场中，万科坚持稳定的经营策略，坚持小户型和装修房、快速周转和较少的土地储备，公司重视与其他企业的合作，并用稳健的投资

策略来积极推动住宅产业化和绿色建筑。

在未来，万科将继续专注于发展普通住宅市场，并在加强传统业务的同

时结合城市发展的变化以及客'户需求曲线，逐步加强与住宅相配套的其他业 务类型的发展，同时继续强化自身的综合开发能力，努力拓展新的业务空间。

4.2万科集团盈余管理的动机

4.2.1资本市场动机

万科集团在2007年8月22日，公布增发A股招股意向书，展开公开增

发A股股票发行工作。本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩

余部分网上、网下定价发行的方式进行，发行价格31.53元/股。本次发行共

增发A股317,158,261股，募集资金总额9，999，999,969.33元，扣除发行费用

后募集资金净额9，936，601，701.22元。2007年9月5日，公司增发的A股股

票在深圳证券交易所上市。

众所周知，多数上市公司在上市后，都将增发股票作为最佳的融资渠道。

但是增发股票在组织机构、盈利能力、财务状况、财务会计文件、募集资金

等方面都有着比较严格的规定。如上市公司最近3个会计年度连续盈利、财

务报表未被注册会计师出具保留和否定意见或无法表示意见的审计报告，并

且企业资产质量良好、现金流量正常，还规定企业最近三年用现金或股票方

式分配的利润大于可分配利润的30%等。

在这种要求下，迫使公司的管理层对各项财务指标进行粉饰，使企业可

以达到增股要求从而顺利增股。

另外，股票受企业财务状况的影响很大，企业的财务收益也与股票市场 的情况息息相关。图8是万科集团2006至2011年的盈余公积和每股收益，图9为这二者的变化趋势，从图中我们可以看出，企业的会计盈余与每股收

益呈正相关关系，也从侧面反映出会计盈余与股价之间的正比关系。因此为

了提高企业的股票价格，公司也会对会计盈余进行管理。

4.2.2避税动机

对于房地产幵发集团来说，它的生产经营活动非常复杂，作为资金密集

型行业，它又有着很长的幵发建设周期，在这些复杂的生产经营活动中，牵

涉到复杂多变的税收问题，因此房地产行业一般都会对税收这一问题进行筹

划，从而达到盈余管理的目标。

首先，房地产行业是待项目完全竣工后对成本进行结转及核算，未竣工 的项目即无法清算土地增值税，这使得在这一环节上合理避税成为可能。万

科集团在2007年年报中披露：2007年公司实现新幵工面积776.7万平方米，比06年增长55.2%，实现竣工面积445.3万平方米，比06年增长36.0%,比

年初制定的600万平方米的目标减少了 25.8°/。，而公司在2007年的新幵工住

房中，装修房的比例达到了 53.4%。这些举措使公司项目竣工时间有所推迟，另外在宏观调整大形势下，部分城市也提高了项目竣工备案的条件，从而相

应延迟了项目竣工验收。在房地产幵发的过程中，企业在装修房的策略上缺

乏经验，无法准确估计项目的工程进度，这也就导致企业的部分项目无法按

时在年内竣工，也就无法及时结算。

其次，如果销售精装修房，还可通过设立装修公司来进行营业税的合理

节税。万科集团于2007年在上海、深圳、广州三地设立装修公司，取得的装

修收入只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2%，剥离出去 的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。

最后，会计准则规定，企业的生产经营过程中发生的各项费用要按一定 的方法摊入成本。除了费用必要支出这一前提，要保证费用的分摊能够在账

目中得到平衡。最大限度地摊入成本，这样才能尽可能达到避税目的。

4.2.3政治动机

政府在市场经济发挥宏观调控作用，而随着我国近些年来房地产市场的

火热，房价持续不断攀升，针对房地产市场的投资也持续上涨，在这种情况

下，国家开始发挥市场导向作用，从2003年到2007年间出台了一系列关于

房地产行业的政策措施，试图对房地产经济进行引导。在这一系列措施中，囊括了信贷、税收、土地出让、外资等数个方面。首先在信贷方面，由于房

地产行业是资金密集型行业，对资金的需求量数额巨大，因此国家出台了相

应的加强信贷风险的措施，不但提高了房地产项目的资本金比例，而且将民

众购买第二套住房的贷款首付比例提高，同时将贷款利率上调，从而降低房

地产行业的信贷风险。其次，在税收方面，对个人的二手房转让收益收取所

得税，并且加强对房地产行业营业税的征收和管理力度，同时也开始对土地

增值税进行实质性征收。再次，对土地出让的规范进一步加大，对各类非农

建设用地进行严格管理，对土地出让审批更加严格，通过相关措施对土地资

源进行保护。最后，由于房地产行业的资金需求量庞大，有相当数量的外资

通过房地产行业进入市场，因此国家出台相关房地产市场的外资准入政策以

及对外商在我国经济市场上的投资进行了重新修订。

通过以上这些相关措施，对房地产行业产生了重打影响。政府新政策的

出台，加强了对房地产行业的管制，企图抑制我国房地产市场的价格过高和

行业暴利现象，在这种情况下房地产企业的利润就成为政府对市场进行管控 的重要影响因素。因此为了避免政府出台的新政策为企业带来政治成本，房

地产行业有理由通过对本企业的会计盈余进行管理，从而降低企业利润，达

到规避政治成本的目的。

图10为万科集团1996-2011年净利润及同比增长变化情况，从图中我们

可以看出，在国家实行宏观调控的2003年至2006年间，万科集团的净利润

增长幅度变化很小，而在2007年则突然大幅度增加，除了当年行业利润增幅

并没有显著提高，除了万科集团当年营业状况良好之外，也存在盈余管理的

可能，即将前几年净利润压低，以应对宏观调控政策。

4.3万科集团盈余管理的主要手段

结合一般企业进行盈余管理的方式方法，并通过对万科集团2007-2011

年五个会计年度年报的分析，我们能够得出万科集团进行盈余管理的几个方

式：

4.3.1调节收入确认时点

我国在《企业会计准则》中，规定了确认商品销售收入的相关原则，商

品的销售收入应当在这些情况下进行确认。首先，销售商品的企业己经把商

品的所有权进行了转移，附加的风险和报酬都转移到购买方，其次，企业不

对售出的商品进行管理，也不对其加以控制，再次，商品的销售收入金额可

以可靠地计量，并且随着商品的销售企业可以得到相关的经济利益，最后，商品销售收入带来的成本也可以可靠地计量。

在万科集团的年报附注中，在“收入”对如何确认收入指出，当同时满

足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团才确认销售商品收入。

首先，万科集团已经出售了商品，并且商品上附加的风险和报酬都转移到了

购买方；其次，万科集团不对售出的商品享有管理权，也不对其加以控制；

再次，万科在收到签订的销售合同中的首付款和明确了剩余房款的付款方式

时确认销售收入，即在房地产竣工并通过验收，可以根据合同交付并取得购

买方提供的付款证明时予以确认。由于房地产行业不同于一般的商品销售行业，它的销售收入确认有以下

几点应该满足，首先必须保证房屋工程已竣工并通过了验收，其次，企业与

购货方即客户签订了正式合同，并且经过客户的验收后办理好入住相关手续，最后，企业和客户都按照销售合同的规定，一方收取房款，另一方交付房屋。

但是根据房地产行业销售收入确认的特殊性，也随之而来产生了一些问

题。

(1)在房地产行业中普遍存在预收款这一问题，当工程尚未完工，无法

确定房屋的具体大小和其他细节，房屋所有权所附带的风险和报酬此时还在

企业身上，尚未转移给客户。这种情况下，房地产企业依然持有房屋的控制

权和管理权，但由于工程的成本费用无法准确计量，因此从客户处收取的预

收货款不能确认为实际收入。

(2)从法律意义上来讲，订立了正式的销售合同之后即使商品尚未交付

契约也已经成立，但是在房地产行业中，商品尚未交付、尚未得到客户的验

收，就意味着房屋的风险和报酬尚未交移，也就是说不能单一地通过销售合

同来判定销售收入的确认时点。在我国，房屋的销售合同有两种形式，一种

是在项目竣工前签署的，另一种则要待工程完工并验收之后才签署，并且关

于房屋面积和质量问题的处理都有约定。当在项目竣工前签署合同的情况下，就存在客户验收之后对房屋不满意，就可能要求退款甚至退货，从这层意义

上来说，房地产企业也不能仅凭销售合同的签订来确认收入。根据相关会计

准则，房地产企业应当在签订了销售合同并且确认合同有效的情况下，才能

按照合同相关规定对收入进行确认，计入企业的销售收入。

(3)一般意义上认为竣工结算的完成与否是确认销售收入的标准，即使 房地产项目已经进入完工并接受验收的阶段，但是若没有根据合同进行竣工

结算，也不能确认收入。但是在这个问题上一般容易产生意见的偏差，一种

角度是从会计原则的谨慎性出发，要确认收入必须可以准确地计量与此相关 的成本，因此不能在竣工结算完成前就对收入进行确认。另一种是站在企业

角度上，由于房地产行业的特殊性，工程项目往往跨越数个会计期间，竣工

结算也可能需要很长时间，如果必须待结算后才能确认收入，就会推迟企业 的销售收入确认时点，从而影响到企业反映当期营业成果的准确性。因此从

现实角度上，企业的会计人员可以根据工程项目的具体情况对收入进行确认，即使项目的竣工决算尚未完成，但根据项目幵发过程中的情况是可以对项目

成本进行相当准确的计量的，因此企业应当可以在竣工结算完成前对收入进

行确认。

(4)除了上述的几点问题外，在房地产企业确认收入时还存在一个争议，即企业是否必须要根据法定产权的转移来确认收入。一般在理论上被更多人

接受的观点是当房屋的法定所有权进行转移时才意味着风险和报酬转移到客

户，在这种情况下企业才应当确认销售收入。我国的经济市场发展至今，体

系已经比较健全，房地产市场也有着相对完善的管理秩序，在房地产开发的

一系列过程中的各个环节上都有着规范和要求，比如在项目开发前要提供土

地使用权的各项证明、项目施工权的证明、销售许可证等。在这种规范的程

序下，将房地产行业的风险一定程度上降低了。因此当工程项目己竣工验收，客户己与企业签订合同及入住手续等之后，房屋上附带的报酬和风险就己经

转移到客户身上，而房屋的产权手续涉及到数个政府部门，过程繁杂，以此

为标准的话可能会推迟企业确认销售收入的时点。因此根据实际情况来看，企业可以在工程项目竣工并验收、与客户签订符合要求的销售合同及其他手

续的情况下，在房屋的法定所有权转移前，根据实际情况进行销售收入的确

认。5

我国房地产开发企业一般釆用预收款的方式收取售房款。万科集团在年

报中指出企业的收入确认原则为将已经收到但没有达到收入确认标准的款项

计入预收款项科目中，直到其符合收入确认的条件后再转入营业收入科目中。

我国企业会计准则中相关条款规定，当企业的工程项目竣工验收并与客户签

订了销售合同及相关手续后，应当将预收款转入营业收入，以此作为收入确

认的时点。但一般房地产企业都会拖延房屋的竣工结算时间，以此拖延收入

确认时点，常用的手段有拖延项目相关手续的办理或竣工结算，以此减少收

入减少税款，从而进行盈余管理。由上表我们可以看出，万科集团的预收款

金额变化情况，在2010年比2009年的增幅高达134%，除了销售规模的扩大

以外，也存在在2009年减少收入确认，对10年的销售收入进行盈余管理的

可能性。

4.3.2调节成本、费用

为了在成本和费用环节对企业的会计盈余进行管理，从万科的案例中有

以下几点表现：

首先，2007年万科集团在管理机构中设置了专门的成本管理部，对整个 企业实行标准化的管理。这一部门的成立使万科从以前的只有预算决算部转

化成了更专业的成本管理部，对整个企业的成本和费用问题进行管理，这一

部门主要对成本进行分析和管理控制，由企业分管工程釆购成本的副总负责。

成本管理部使企业内部各项流程更加规范化和标准化，提高了企业对成本管

理的质量，使得企业的运行更加高效。并且为了使成本管理系统更加健全和

完善，万科集团还围绕此系统制定了一系列如企业成本核算细则和成本管理

实施细则等规范指引和操作指南，进一步提高了企业进行成本管控工作的力

度。

其次，万科集团还着重进行产品采购的标准化和集中化，这样一来，成

本的管理和评估可以更加准确，并且集中化的釆购方式也可以使得企业充分

发挥规模效应。万科在2009年制定并修订了一系列关于工程釆购和供应商管

理的办法和细则，由此规范采购过程中的业务操作，并实行了战略合作、招

投标等多种釆购模式，使企业的釆购环节更高效、规范、透明，不仅提高了

企业的专业化程度，也有效地降低了企业在采购环节需要消耗的人力物力，降低了釆购成本。在2009年万科的年报中指出，公司制定并推广装修费C级

标准，公司的集中釆购产品总类由08年的12类上升到09年的24类，并在

此过程中节约了 12.3%即逾1亿元的釆购成本。

再次，万科集团着重强调通过对客户的需求曲线进行分析，降低期间费

用。由于房地产市场的发展，进入房地产行业的企业越来越多，加剧了行业

内部的竞争，在这种情况下，只有强化客户的需求，准确地对客户进行定位，才能充分发挥企业的价值，同时降低工程项目的建造成本和销售费用。由于

企业的产品为商品房，因此企业面对的主要客户群为个人购房者，企业对目 标客户按照户型、需求等指标进行分类，并对其未来的购买潜力进行分析。

通过这些分析，针对不同的客户群体进行分类营销，由此降低项目成本和销

售费用。

最后，除了产品釆购和客户需求，万科还在其他环节对成本费用进行了

管理。如公司在2009年初预算中提出将管理费用和销售费用占营业收入的比

重降低20%，并在全年通过预算约束和监督等措施，不仅加大了销售规模，而且有效控制了费用。在年底决算中万科集团全年管理费用的绝对量同比降

低5.8%，销售费用同比降低18.6%,合计数占营业收入的比例实际降低了

26%。

4.3.3公允价值计量模式变更

根据我国现行的企业会计准则，会计政策的变更和会计估计都是允许的，在企业的经济活动中，由于这些可选择性企业的会计信息的核算并不能完全

精确。比如，根据会计准则，如果企业的生产经营成果和财务信息等情况能

够通过会计政策的变更而更加真实可靠，就可以选择性地对会计政策进行变

化。因此，在企业实际的生产经营等经济活动中，衡量一个经济事项由某一

政策来进行会计处理是否能达到最公允状态是很难的，而企业就可以通过选

择对自己的财务信息披露、生产经营成果最有利的政策来使用，从而通过变

更会计政策达到对企业盈余进行管理的目的。

根据我国现行会计准则的相关规定，企业应该在资产负债表日从市场上

取得同类或类似的房地产价格及其他相关信息。这就表示企业应当从一个公

开的市场报价中取得公允价值，而当无法通过公开市场获得同类项目的市价

时，允许使用估值的技术对公允价值进行定价。我国的市场经济发展至今，机制虽然在逐步完善中，但是仍不健全，这就导致房地产行业的市场也仍处

在不成熟阶段，在这种情况下，企业无法轻易取得市场上的公开报价，加之

房地产行业存在普遍的投机行为，使公开报价更难获取。这就导致了我国房

地产行业上市公司只能依靠使用各种评估机构对资产或项目的评估价格来获

得相对公允的价值，或者是通过对同类项目的市场价格来作为参考，从而获

得公允价值。由于现行的会计准则中并未对公允价值的计量方法做出明确规

定，而是指出企业可以根据自身实际情况或企业的实际需要来选择计量方式。

一般来说，对公允价值估值模型的设置很容易受到主观判断的影响，加上模

型本身的复杂和不确定性以及会计准则中缺乏对模型选择和参数设置的规

范，企业更有可能选择关联方的评估机构对目标进行估价，这样一来，得到 的公允价值评估结果就有很大的管理空间，因此企业通过操作公允价值的定

价来进行盈余管理，满足自身的利益需要，也就成为可能。

如图13，万科集团在年报中指出了集团釆用公允价值计量的项目，且在

附注中说明企业对存在活跃市场的金融资产或负债的公允价值都采用活跃市

场的公开报价确定，并且不会扣除未来对这些金融资产的处置所发生的交易

费用。企业所持有的金融资产以及将要负担的金融负债的报价为现行出价，企业将要购入的金融资产或者己经负担的金融负债的报价为现行要价。对于

一些不存在活跃市场的金融工具，企业将依靠估值模型等方式确定公允价值，所采用的估值模型将参考同类情况下的市场报价或者其他实质相同的金融工

-具当前的公允价值或者是现金流折现、期权定价等模型进行估值。在年报中

披露的合计金额数亿元采用公允价值计量的项目与明显的增幅变化，也就意

味着企业通过使用公允价值这一手段来操作盈余管理的可能性大大提高。

4.3.4资产减值

在新会计准则中，为了对资产的价值和损益更真实和准确地进行反映，根据谨慎性原则，要求企业特别是上市公司要分别计提如下八项减值准备：

坏账准备、短期投资跌价准备、存货跌价准备、长期投资减值准备、固定资

产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备、委托贷款减值准备。

但是减值准备属于会计估计，准则对其并未有具体规定，也就是意味着对各

项减值准备的计提比例和计提方法是由企业自主决定的，企业就很有可能通

过对各项减值准备的计提进行盈余管理行为。证监会在2004年出台了新的关

于上市公司信息披露的制度，即《关于进一步提高上市公司财务信息披露质

量的通知》，在此通知内要求上市公司围绕会计准则要求的八项减值准备加强

企业内部的内控制度管理。另外还在通知内明确规定一些关于减值准备的要

求，如上市公司不能随意变更减值准备的计提方法和比例以及不能在大额计

提后再巨额转回等。通过证监会的这些政策，一定程度上使企业内部利用减

值准备的计提进行盈余管理的行为减少了，但是由于证监会并未出台与此通

知相关的处罚条例，这就给一些企业进行盈余管理提供了空间。八项减值准

备的计提使得企业可以通过对虚拟资产的核算进行盈余管理。在会计上，一

般常用权责发生制来确定企业的损益，它对会计期间的收入和费用的确认是

以经济权利和责任为基础的，若当期己经实现的收入和应承担的费用，无论

款项是否收入或付出，都应将其计入当期收入和费用，因此按照权责发生制

和会计配比原则的要求，企业将已经发生的费用或损失会暂时计入待摊费用

和待处理资产损益等虚拟资产按照资产进行核算中。这样一来，这些虚拟资

产在未来无法为企业带来利润，而企业会出于自身目的不及时不合理地将虚

拟资产进行摊销或转销，对企业己经发生的损失和费用不及时确认，或是少

摊销乃至不摊销，这些都是企业管理层进行盈余管理的表现。

在房地产行业中，会计准则有如下规定，房地产企业的存货和自用房地

产转为投资性房地产或投资性房地产转为企业自用房地产时，应当使用公允

价值模式进行计量，并且在此过程中产生的公允价值与账面价值之差应当计

入当期损益或所有者权益。这一规定使得房地产企业可以通过关联方来规避

企业会计准则中关于资产减值损失一经确认不得转回的规定。企业通过签订

租赁合同将房地产或存货转变为投资性房地产，使用公允价值进行后续计量，与此同时将己计提的固定资产减值准备予以转回，并且不用计提固定资产的

折旧费用。企业再通过将此投资性房地产转为自用房地产，转换过程中发生 的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益或所有者权益，再继续对其计

提折旧。也就是说，房地产企业可以通过以上的转换方式，规避了企业会计

准则中关于资产减值损失的规定，不但能够取得由公允价值变动带来的收益，并且可以降低固定资产的累计折旧费用，增加资产的账面价值。

从上图中我们可以看出，2008年万科集团的存货跌价准备大幅提高，这

一现象的主要原因在当年年报中披露为“公司2008年净利润较2007年减少

8.1亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。报告期内市场房价、地价均

出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的

13个项目计提存货跌价准备12.3亿元”，在2009年根据最新市场及销售情况，公司对所有项目进行了减值状况的测试，特别针对2008年末计提跌价准备的

项目进行了跟踪评估。根据测试结果，按照企业会计准则的要求，对其中9

个项目计提的跌价准备予以全额冲回，另外4个计提跌价准备的项目后续经

营仍存在不确定性，因此09年存货跌价准备仍高达6.2亿元。

另外，万科集团在2009年将可供出售金融资产减值准备及长期投资减值

准备全额冲销，在当年年报中相关附注部分有如下解释：当可供出售金融资

产发生减值时，企业应将公允价值下降产生的损益从所有者权益中转出并计

入当期损益。当其他长期股权投资发生减值时，企业将其账面价值与市场上

同类金融资产的收益率和未来现金流量的现值进行比对，二者之间的差额作

为长期股权投资的减值损失计入当期损益。

这些减值准备的计提，是属于会计估计的范畴，计提方法和计提比例的

不确定性使得企业利用这一手段进行盈余管理的可能性增大。4.4万科集团盈余管理结果的评价

由于万科集团是我国房地产上市集团的典型代表，通过对万科集团的盈

余管理动机和手段进行的分析，可以得出一些行业普遍存在的问题，首先可

以肯定，我国房地产上市公司存在着盈余管理的行为，这些行为的动机主要

有（1)资本市场动机，为了 IPO或增发股票等股票市场上的需求，企业需要

对各项财务指标进行管理；（2)避税动机，房地产开发过程复杂，涉及到的

税种和计税方法也很复杂，这使得企业对税收进行筹划的可能性大大增大，也通过对盈余进行管理，降低税金。（3)政治动机，由于国家对房地产行业 的宏观调控，使得房地产公司对自己的利润进行盈余管理，压低利润以应对

国家的价格管控机制。

有了这些动机，盈余管理的手段也不难分析出，这主要有（1)调节收入

确认时点，由于房地产集团收入确认时点存在很大自主决定空间，使得企业

有了很好的利用此机会对销售收入进行管理。（2)调节成本和费用，与收入

确认类似，房地产行业的成本和费用的确认也有很大盈佘管理空间。（3)公

允价值计量模式变更，由于公允价值的确定涉及会计估计这一不确定的因素，选择计量方法和测量模型也给企业进行盈余管理带来可能。（4)资产减值，这一部分主要设计企业计提资产减值准备，而这些减值准备的计提，是属于

会计估计的范畴，计提方法和计提比例的不确定性使得企业利用这一手段进

行盈余管理的可能性增大。

盈余管理是一把双刃剑，恰当的盈余管理可以节省成本，促进企业发展，给企业带来利益，但如果进行了过度的盈余管理，就会造成会计失真，也会

影响企业会计信息的真实性和可靠性，不仅会危害企业股东和相关投资者的 利益，也会使外部信息使用者被误导，更有可能受到监管部门的管制，阻碍

企业的长远发展，因此如何控制不规范的盈余管理问题，对行业和整个经济

市场都有着巨大意义。

第二篇：我国上市公司盈余管理的现状分析

我国上市公司盈余管理的现状分析

【摘要】盈余管理是一个世界性的问题,我国自20世纪末开展企业股份制改造,资本市场逐渐得到发展,上市公司进行盈余管理的情况越来越普遍,盈余管理带来的诸多问题日益受到各方关注。在我国新会计准则实施之前盈余管理已经是会计学、经济学讨论的热点话题。本文在分析我国上市公司盈余管理存在若干问题的基础上结合多家上市公司案例指出上市公司盈余管理现状以及针对问题的解决方法。以此达到对我国上市公司盈余管理的认识，优化资源配置的目的。

【关键词】上市公司；盈余管理；治理对策

目录

第三篇：上市公司盈利能力分析——以梅花集团为例

上市公司盈利能力分析

——以梅花集团为例

目 录

摘 要……………………………………………………………………………… ABSTRACT……………………………………………………………………………

一、绪论……………………………………………………………………………(一)课题的研究背景………………………………………………………(二)课题的研究目的及动机………………………………………………(三)本文主要研究内容与框架……………………………………………

二、影响企业获利能力的因素及指标构建………………………………………

(一)影响企业获利能力的因素………………………………………………(二)企业盈利能力指标的构建………………………………………………

三、梅花集团公司盈利能力分析……………………………………………………

(一)公司概况与公司治理……………………………………………………(二)梅花集团获利能力分析………………………………………………… 1．现有指标体系的分析………………………………………………… 2.最佳指标体系的分析………………………………………………… 3.企业现金流量与获利能力之间的关系分析…………………………(三)企业获利能力分析应注意的问题………………………………………

四、结论及建议……………………………………………………………………… 参考文献 ………………………………………………………………………………

第四篇：2014年我国房地产行业现状分析

2014年我国房地产行业现状分析

房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。现在对2013年我国房地产行业现状进行回顾。

2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。2013年房地产行业现状分析1、2013年房地产行业运行情况总览

2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。

2013年的行业数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。

2、行业供需分析

供应层面，2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%；房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。

2013年，房地产行业土地购置与房地产投资同向恢复。房地产开发企业购置土地面积38814万平方米，同比增长8.8%，比上年增速提升28.3个百分点。土地购置面积的加大显示房地产投资热情正在快速恢复，开发商补库存意愿强烈，未来房地产行业供应增加。

2013年，土地成交价款9918 亿元，增长33.9%，比2012 年增速提升50.5个百分点。土地成交价款的大幅增长显示土地市场的热度持续上升，房企对行业前景较为看好。

需求层面，2013年商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%，较2012年的10%扩大16.3个百分点；实现销售面积约13.06亿平，同比增长17.3%，增速较2012年1.8%的增长15.5个百分点。由此可见，2013年房地产行业的需求面持续改善。

3、2013年房地产行业重点上市公司运行情况

目前，全行业146家上市公司中已有45家企业发布了2013年业绩预计公告。其中，预增公告33家，排除部分异常增速后的平均预增幅度为 117.87%；预减公告12家，平均预减幅度为-172.49%。如此大的预增与预减绝对值幅度显示该行业内的上市公司正出现显著的业绩分化，呈现出强者愈强、弱者愈弱的局面。

龙头公司受益于行业整体的回暖态势，销售与业绩状况表现优异。基于已公布的业绩预计公告，我们发现以金地、华夏幸福和荣盛发展为代表的一线龙头房企销售较上年保持较好增幅；

二、三线代表公司中阳光城、泰禾集团、世茂股份2013年也有30%以上销售增长。据预计，一线龙头公司2013年业绩预计平均增长 24.62%，二三线龙头公司预计平均增长22.03%。

在经济平稳运行的同时，行业政策趋向平稳宽松。十八届三中全会提出，市场化在资源配置中起“决定性”作用，表明对房地产的直接调控干预程度会降低，更多依靠长效机制发挥作用。在经济利好与政策松动的大背景下，2014年我国房地产行业将继续保持平稳向上的增长趋势，但其房价的涨幅将大幅放缓。以下是对2014年我国房地产行业现状分析：

2014年房地产行业现状分析与预测

基于2013年房地产行业运行态势，我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。中性预期下，2014年1季度新开工增速将保持在8%和10%之间，房地产投资预计在19.5%。此外，2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面；房企利润率继续在低位徘徊；而一二线重点城市房价仍会进一步上涨，但其增速将大幅放缓，预计在5%左右。

1、城市格局分化

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。

以恒大地产为例，2007年至2012年期间，恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略，主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中，二线城市销售额占比44.8%，三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而，进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势，大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

我们预测2014年城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

2、房企格局分化

由于整体行业背景的变化，近几年房地产行业分化加剧，集中度持续提升。根据45家房地产上市公司发布的2013年业绩预告，业绩增长的公司其平均预增幅度达到117.87%，业绩下滑的公司其平均预减幅度达到-172.49%，预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。

房地产行业呈现出强者愈强的格局，主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力。首先，龙头房企由于其资金实力雄厚和品牌影响力较大，因而在取地节奏上远高于其他梯队的房企，充足且合理的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度。其次，龙头房企具有更加多层次和畅通的融资渠道，其融资成本也往往低于中小房企，因此龙头房企在规模扩张方面有更为优异的表现。最后，中小型企业在资源、人才储备方面相对落后，同时限于企业规模，在品牌建设、布局战略等方面也受到掣肘，市场份额逐年缩小。

基于以上分析，我们预计2014年行业集中度会继续提升，房企格局分化持续存在。

3、房企利润率低位徘徊

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

4、一二线重点城市房价将延续上涨态势

我们预计，2014年我国一二线重点城市的房价仍将延续增长态势。

首先，我们预测2014年的宏观经济走势将稳步上行，经济发展的可持续较强，整体支撑了房地产行业的发展。另外，货币发行不断增加，市场流动性应该不会发生大的变化，这些因素将继续支撑房价的上涨。

从房地产行业需求角度考虑，土地户籍改革引发的城镇化加速进一步扩大了住房刚性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不下。另外，长期来看，在利率市场化和金融管制放松的大背景下，国内银行很可能会

增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。因此，房地产行业的高位需求决定了2014年房价很难下跌。

基于政府降低土地供应量将导致地价上抬，人工成本与资金成本没有下降。要素价格的上涨导致房价短期内难以下跌。由于房价本身的组成要素没有一个能降得下来，地方政府对土地财政的依赖依然突出，地方政府对房地产的维稳意愿强烈，土地市场热度持续。

5、一二线重点城市房价增速将大幅放缓

尽管我们预计2014年中国一二线重点城市的房价会延续上涨态势，但其涨幅将大幅放缓。

首先，2014年土地供应增加，供需矛盾有望缓解。从2013年9月份开始，中国土地的负增长接近0，10月份变成了正增长，11月份超过9个点，12 月份继续增长，到2014年1月份依旧是正增长。假定2014年土地仍然是持续正增长的情况下，2014年的土地供应要比2013年增加很多，供求关系有望大幅缓和，因此房价涨幅将大幅下降。

另外，不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施将成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低地方政府推高地价的冲动，并控制投机性需求，因此有利于降低房价的涨幅。

第五篇：第三节 房地产企业的发展战略——以万科为例

第三节

房地产企业的发展战略

一、案例

万科企业股份有限公司成立于1984年5月；

王石1983年到深圳经济特区发展公司工作，1984年组建“现代科教仪器展销中心”，任总经理。公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质，经营办公设备、视频器材的进口销售业务。

经理王石。王石的第一桶金是靠做饲料中介商，通过倒卖玉米得来的，这让他赚了300万元。用倒玉米赚来的钱王石开办了深圳现代科教仪器展销中心，经营从日本进口的电器、仪器产品，同时还搞服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂等等。用王石的话来说，“就是除了黄、赌、毒、军火不做之外，基本万科都涉及到了。”

1988年，企业更名为“万科”。

那时候，王石正忙着对“万科”进行股份化改造，忙着倒腾家电、忙着生产录像机配件、忙着折腾遥控电气开关。

1988年的11月，万科参加了深圳威登别墅地块的土地拍卖。初次涉足房地产。

拍卖场上，万科经过白热化争夺，终于胜出。在签订土地出让合同时，负责拍卖的官员望着王石，劈头就是一句：“怎么出这么高的价？简直是瞎胡闹。”按照拍卖的价格计算，楼面价格已经高于周边地块的住宅平均价格。

1991年1月29日，万科在深圳证券交易所上市，成为深圳证券交易所第二家上市公司。

在众多地产大腕的众多公司中，万科是最早完成股份化、完成上市的。在1991年的环境下，这么早能做到这一点确实具备一些高瞻远瞩的意味，也正是因为万科这样早地完成了上市，才保证了以后在发展过程中，能有一条宝贵的资金渠道，这对资金密集型的房地产企业来讲，其重要性怎样强调也不为过。但在当时，王石也未必有这样的认识。当年万科是深特发的下属公司，深特发看王石不顺眼，觉得王石不听话，王石也觉得深特发这个婆婆烦人，万科之所以这样早的股份化上市，多少存着王石计划通过股份化，跳出原大股东深特发控制的意图。可喜的是，他得手了。王石跳出了大股东的控制，万科获得了宝贵的资金渠道。

1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势，是目前中国最大的专业住宅开发企业：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2006年业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，当年共销售住宅42500套，实现销售金额478.7亿元，净利润40.3亿元。在全国商品住宅市场的占有率达到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

第一阶段（1984—1993年）——塑造物业管理品牌

万科企业战略发展的第一个十年，学习日本索尼公司的“营销”和“售后服务”理念。

万科借鉴索尼先进的客户服务理念和售后服务创立品牌的模式，率先在国内房地产业引入专业售后服务体系——物业管理。最初的10年里，万科解决了生存问题，并尝试多元化发展；

第二阶段（1994—2003年）——客户服务维系企业品牌

万科企业战略发展的第二个十年里，实现了由多元化向专业化的转变，并在国内房地产行业取得重要地位。学习全香港最优秀发展商之一的新鸿基。重视产品品质和对客户的经营理念，学习新鸿基“新地会”，成立国内第一个维护客户关系、提供增值服务的“万客会”。

第三阶段（2003年—至今）——提高品牌的忠诚度

万科2003年年报显示，万科全年营业额达到人民币63亿元，占同年全国市场份额约1％，资产总值105亿元，其中净资产为47亿元。万科一直在经历着快速增长，在目前和今后一段时间里，对万科而言，在提高效率与效益基础上实现规模增长更有意义。因此，单一的规模化不再是主要的追求目标，而以精细化为特征，全面提升经营管理质量，才是迫切要做的。

2003年以来万科开始学习美国最大的房地产开发企业PulteHomes（普尔特住宅集团）。具体表现为：学习普尔特11类客户细分、锁定终身客户、延长产品线，以及提供细分的产品以满足客户不同阶段的置业需求。万科学习普尔特，尽量提高客户忠诚度，塑造持续的企业品牌。

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”。

二、房地产企业的战略理念

所谓战略理念，是指企业全部生产经营活动(包括其战略管理活动在内)的指导思想，即为企业生产经营活动所确定的价值观、信念和行为准则。

（一）战略理念的内容

1、企业的使命宣言 ：即企业存在的意义。

如：企业追求社会效益、经济效益、生态效益的使命感等。

2、企业的经营理念：

如佳能公司的公司作风是：“以实力主义为口号，选聘有用的人才。”员工的行动规范是：“不断挑战，革新自我。万科的经营管理目标：最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。

3、企业的核心价值观 ：

如：经营上最重视的价值观--”顾客第一主义“、”安全“、”信用"等。

万科的核心价值观。那就是：第一，客户是我们永远的伙伴；第二，人才是万科的资本；第三，阳光照亮的体制；第四是持续增长。

4、企业文化

（二）战略理念的形成方法

战略理念的形成，可以从以下四个方面人手。

1、归纳整理经营者的人生观与创业动机。

必须把经营者的人生观和创业动机加以整理。如果经营者自己并不是创业者，就必须将创业者基于什么理由创业，以及继承者以何种想法经营继承等，进行整理。

王石本人的价值理念和做事风格在万科企业价值观的确立和传播上起到了关键的作用。万科的工作牌后面有个小卡片，上面印着万科的核心价值观。那就是：第一，客户是我们永远的伙伴；第二，人才是万科的资本；第三，阳光照亮的体制；第四是持续增长。在成立万科之初，创始人王石就按照这个思路要求企业。到今天，这些观点已经深入人心。万科的成功，得益于企业核心价值观的确立和有效的内部传播。

2、预测企业未来的战略理念与经营态度。

企业到目前为止的战略理念与经营态度，是否受到企业全体职员的认同，或是否符合现在的经营环境......对于这些，必须加以考察。更进一层的是对于社会的变化加以预测。公司未来将在哪些方面对社会做出贡献，就将其作为前进的方向。

3、从企业经营过程进行总结。

从企业以往经营的过程中提炼总结出引导事业活动成功的原理、原则。这些原理、原则是经过实践证明的成功法则，是企业的宝贵财富。因此，应该将其融合到战略理念中，作为指导今后事业发展的指针。

4、从现有的企业文化中进行提炼。

从现有企业文化中提炼出有用的信念、价值观、行为规范等，将其整合到战略理念中，使新的战略理念具有深厚的现实文化基础。

把以上四个方面的因素加以整合，形成战略理念，就可以制定出符合高层管理者的经营哲学，并且获得全体员工和顾客的认同，进而确定公司的宗旨和经营的基本方针。

三、房地产企业的品牌战略

2004年万科确立的经营管理目标：最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。

1、最受客户欢迎的企业

万科成立以来，强烈的客户意识一直贯穿于万科的发展历程中。

成立之初，万科是日本著名电器品牌索尼的产品代理商，索尼在销售及售后客户服务等环节上做得非常出色，万科亦深受影响。进入房地产开发领域后，万科便迅速以营销优势打开局面，物业管理也获得了相应的口碑。

（1）首创“物业管理”模式

1991年万科开发第一个住宅项目天景花园，提出了“优质服务”的口号。随后，第一任物业管理处经理陈之平走在小区里怀揣抹布，随时清洁小区；万科首创物业管理的服务模式拉开了房地产优质服务的卖点，掀起物业管理浪潮，为众多房地产开发商所效仿。王石从索尼的经验中引进和变通得来的“物业管理”模式和“优质服务”口号的运用和推广，因为首创而迅速形成强烈的影响力，万科的物业管理模式的创立正是其独特的品牌标签。这是万科品牌之路的起始，这个开始使得万科在品牌个性和品牌知名度上获得了双丰收。此后万科在开发新项目时对这一模式的坚持事实上具备了无形的外部传播力，使得万科品牌的印象在市场中得以扩展和加强。

（2）创建客户俱乐部

在第二个10年里，万科从香港新鸿基地产的客户关系管理模式获得了不少启示，比如1998年成立的“万客会”，便是仿照前者的客户组织“新地会”成立的。万客会的诞生同样是一项独特创举，随后这种模式被众多同行或非同行争相效仿。这也带动了万科品牌的有效传播。万客会成为万科品牌的另一标签被市场广泛认同。企业对外传播持续发力，“我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失”的理念被广为认同、创立接受客户网上匿名投诉的对外完全公开的BBS投诉论坛使得万科品牌印象深入顾客内心、客户微笑年的概念传播更掀起全国性的讨论，这些别具一格的举措，成为万科品牌核心价值成型的有力支撑。

而1997年和2002年分别被万科定为公司的“客户年”和“客户微笑年”，足见万科一直以来对客户的尊重和关注。

（3）聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查 万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。30％左右的业主由老客户推荐，70％以上则靠市场口碑吸引。从调查数据上看，万科客户满意度还是不错的。迄今，万科已成为全国性知名品牌，市场占有率为1％。

（4）细分客户市场

与目前国内仅把楼盘粗略地分为高、中、低档房的状况不同，美国房地产产品市场发育很成熟，已细分为首次置业、首次换房、二次换房和活跃长者置业四大块，Pulte Homes公司是全美惟一一家在上述所有细分市场中均提供主流产品的开发商，2001年更通过并购Del Webb公司，获得了Sun City品牌，最终是公司成为55岁以上活跃长者置业市场的领导者，而这一市场在美国增长是最快的。

万科已经注意到，中国现在60岁以上人口超过了10%，开始进入老龄化社会阶段，这为房地产企业带来了一部分类似美国情况的活跃长者置业的新市场，这个市场具有良好的成长性。当万科决定着手研究开发针对此类市场客户的产品，Pulte Homes公司在这方面的成功开发经验，可谓恰逢其时。

2、最受投资者欢迎的企业——关注投资者利益

从永续经营考虑，万科当然要立足于企业的中长期前景。但作为一家上市公司，万科股票流通率达到30％，显然万科相当一部分股东是短期投资者。衡量万科不断成长的具体标准，是公司的持续发展，还是股东实际回报的提升？如何兼顾两者的利益呢？

企业必须更多从股东角度考虑成长问题，确保公司跨地域经营的良好势头得到源源不断地资金支持。自1997年以来，万科累计分红派现金额是国内所有上市房企中最高的，2002年每股收益也在同行中位居前列，但与当年汽车、银行、钢铁、石化和电力等五个活跃板块中优秀的企业，如前三季度净利润增长均超过50％的上海汽车和民生银行等等相比，万科的公司成长性还存在一定差距，而且公司的盈利水平亦不够突出——2003年底净资产收益率虽比2002年有所增长，也只是达到了11.5％。

据此，万科提出投资者关系管理四个基本做法：第一，保持持续良好的增长性；第二，给投资者长期稳定的回报；第三，在资本市场运作及公司融资策略制定时充分听取中小股东的意见；第四，重视投资者关系。

3、最受员工欢迎的企业——健康丰富的人生

万科现有员工13000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。2005年，万科荣获《财富（中文版）》和华信惠悦合作评选的“中国卓越雇主”称号。由盖洛普公司提供的调查报告显示，万科员工对工作环境“非常满意”的比例在盖洛普全球数据库中位于第87百分位。

4、最受社会尊重的企业

公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

5、品牌的有效传播

使万科品牌真正成为行业领导品牌的，是王石的多次对外的隐性传播。

1998年，王石因为疾病之扰，制定了自己的登山计划，此后一发不可收，王石开创了一种逐渐广为金领阶层推崇的健康而富有品位的生活方式，无形中丰富了万科的品牌内涵并将万科品牌推向了新的高度。

2001年6月，王石成了摩托罗拉A6288手机的形象代言人，媒体竞相报道。

近来，王石为中国移动全球通代言的广告在央视热播。毫无疑问，全球通的广告不仅为中国移动传播产品形象，同样为万科品牌提高了知名度。王石在公众场合的每一次亮相都不同程度地演变为万科“路演”，媒体在像追星族一般追逐王石时都自觉不自觉、或多或少成了万科的义务宣传员。王石开博展现的也不仅仅是其个人的方方面面，同样将是万科对外传播的一个良好媒介。在统一的核心价值观念之下，万科品牌不断走向深化，从而成为行业的领导品牌。