浅析住宅小区车库权属及法律完善

第一篇：浅析住宅小区车库权属及法律完善

浅析住宅小区车库权属及法律完善

内 容 摘 要

［摘要］随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，新式住宅小区已经成为城市居民的主要住宅形式。由于家庭汽车数量不断增加，住宅小区的车库显现出了稀缺性特点，因车库权属问题而引发的纠纷时有发生。现今我国的法律体系中，《物权法》74条一定程度上给解决小区车位所有权归属争议提供了解决方案，但也存在一些缺陷，这些缺陷使得该条文不能很好地应对现实生活中复杂的小区车位所有权归属争议。因此，对住宅小区车库权属问题进行分析，有助于找到完善相关法律的思路和对策。

［关键词］住宅小区车库权属区分所有权相关规定法理分析法律完善

一、住宅小区车位归属问题的理论学说

在立法的过程中，理论界就对如何规定小区车位的所有权归属问题存在重大的分歧。《物权法》实施至今，对这一问题的分歧依然存在，总结起来主要有以下几种观点：

（一）开发商所有说

这种观点持有者认为，小区的停车位的所有权理所应当归开发商。主要原因是：小区的停车位是可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体，也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体，那么小区车位就不必遵循从物的一并转移法则，并且按照“谁投资，谁受益”的原则，开发商就应当享有最初所有权。

（二）业主共有说

不少人认为，小区的停车位的所有权应当归全体业主共有，也就是说这属于建筑物区分所有权人的共同财产。主要理由是：他们认为小区停车位从法律性质上来说是从物，相对于房屋建筑物来说，按照从物随主物一并转移的原则，小区停车位应当随着整栋建筑物一并转移给业主共有。

（三）公摊成本和面积决定说

持这种观点的人认为，判定小区车位所有权归小区业主还是开发商可以根据成本和面积的“分摊”情况。房屋在销售时，开发商已经将停车位成本或面积分摊到建筑成本或房屋面积中，停车位产权就应当归业主，如果没有就归开发商，笔者也比较倾向于这种观点。

二、住宅小区车库权属的相关规定

《物权法》在第74条中将住宅小区车库与停车位一同做出了规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

按照实践中的经验，小区车库的建设方式多为两种：

一种是地下车库，一种则是兴建于地上的车库。因此，不同的建筑方式，就决定了其不同的权利归属。如果开发商独立建造了地上的车库，那么由于其自身所具有的构造上的独立性特征，在出售之前它们的所有权是可以归开发商所有的。因此开发商也就有权通过出售、附赠或者出租的方式对其进行处置，而区分所有人则可以通过购买、租赁等方式获得车库的专有所有权或者使用权。

但是，这里必须还要有一个前提，就是开发商在修建车库时并没有将车库的修建成本计入售房成本中。如果开发商将这一成本计入了售房成本，那么毫无疑问此时该车库就应属于全体业主所共有了，这是与停车位的权属问题相类似的一个情况，只不过停车位的权属是要看其占用土地是否被计入公摊面积，而车库看的是其建设成本是否计入业主的购房价金之中。因此针对这一问题，只是凭《物权法》的74条的规定，是不能对其权属进行明确的规制的。

另一种情况是针对地下车库而言。在我国，尽管在取得土地使用权之后，还可以对土地上的空间进行利用。

但是土地下方的地下部分，是否也可以当然的取得使用权，这取决于行政规划。因此，业主在对建筑物区分所有后，实际上其取得的土地使用权就包含了地上的空间利用权或地表的空间利用权，而地下的空间利用权要根据规划来界定。因此，地下的空间使用权的权利是不确定的，而我国法律对此也并没有明确的相关规定。这一问题在实务中存在着比较普遍的纠纷现象。

二、住宅小区车库权属纠纷的法理分析

在现实生活中，因为住宅小区车库权属问题引发的纠纷很多，例如南京市某小区业主诉求车库所有权案（引自江苏法制报2007年9月13日第2版）。南京市某小区的地下车库被开发商出租给他人作为仓库使用，小区四十六户业主集体将开发商告上法庭，要求讨回车库所有权并恢复原状供业主使用。南京市白下区人民法院对该案进行了审理并作出判决：一审驳回四十六户业主的诉讼请求。

从这一起关于小区车库的实务纠纷可以看出，从其产生到最后法院的判决，小区业主一直处于不利的地位，其权益最终没有得到保护。那么，之所以会有这样的纠纷发生，其根源还是在于《物权法》第74条对小区车库的权属规定不明确造成的。该条对车库的权属做出了“约定”的法律规定。但正是此“约定”方式，有可能给实务中的当事人的一方造成利益上的损失。地下车库是作为业主专有部分的配套设施。只有作为共有财产的话，才能作为业主专有部分的配套设施；如果约定的结果是由开发商保留所有权的话，车库的所有权会和专有部分的所有权发生分离，这就会严重损害业主的利益；但是如果约定车库的所有权归业主所有，那么就不利于鼓励开发商建更多的车库。如果车库建得少，停车难的问题不能得到缓解，那么最终还是业主的利益受到损害。

如果《物权法》能够对车库的权属有一个清晰明了的规定，使得业主们在购房之初就能明白自己小区的车库到底是归谁所有的，那么开发商就不敢对其进行任意处分了。因此，法律对这一问题如何进行协调，有待于具体之规定出台，而现有法律规定明显不能很好地解决车库权属问题。

三、住宅小区车库权属的法律完善

要明确车库的权属，首先需要分清现在的住宅小区中普遍存在的车库的类型。按照车库修建的位置和建筑方式的不同，可以将其分为地上车库和地下车库。即使是地上车库，也可以分为独立建造的地上车库或者是利用区分建筑物而建造的地上车库（利用建筑物的某一楼层建造车库）。

面对实际生活中如此复杂的情况，仅仅靠《物权法》第74条这简单的一个条文是不能完全够满足对现实纠纷的解决需要的。该条法律规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”显然，该条规定对于车库权属的规定是非常不明确的。该规定没有考虑到不同类型的车库，其权属可能不同。

（一）根据土地使用权确定车库归属

无论是将车库修建于地上还是地下，或是建于区分建筑物之内，其都与土地使用权权属具有当然联系，在车库发生权属争议的情况下，是否可以通过土地使用权的权属状况确定车库的权属状况？在我国房地产法律中，“地随房走”是非常重要的一个原则，土地使用权在订立房屋买卖合同时就已经确定，那么是否可以据此原则就认为，一旦业主购买了区分建筑物的专有部分，则房屋所占的土地使用权，就相应地移转给业主，因而，车库也应当确定为业主所有？笔者认为，以此来确定车库的权属不妥。首先，地下车库的问题就无法通过这一标准使得其权属得到解决。在我国，尽管空间利用是包含在土地使用权之中，但是其又是按规划来确定的，因而土地使用权又可以分为地上的空间利用权或地下的空间利用权。业主购买了专有部分之后，实际上已经拥有了地上的空间利用权或地表的空间利用权，而地下的空间利用权要根据规划来界定。所以，对地下空间利用权所占的土地使用权，既不能说都归属于开发商，也不能说都归属于业主，这与当时的土地规划有直接关系，因此，如果用土地使用权作为确定车库权属的标准，还是会使车库的产权归属处于一种不确定的状态之中。

（二）根据主物和从物理论确定车库归属

所谓从物是指在经济功能上服务于主物并且与主物不可分离的物。如果将车库定位为建筑物的从物，那么，依据主物与从物的一般原理，车库的所有权当然地依据建筑物的所有权的移转而转移。如果商品房已经全部销售给业主，则可以推定为全体业主共有。但是，这一标准存在着明显的局限性。在实际中，很多情况下车库都是单独销售的，而并没有作为区分所有的建筑物的附属物，同区分所有建筑物的专有部分一并出售。二者之间也没有联系。因此，不能简单地把车库看作是区分所有建筑物的从物，因此，也就不能用主物和从物的理论来对车库的权属作划分。

（三）根据出资情况确定车库归属

“谁投资，谁受益”是物权法中的关于解决产权纠纷的一个重要原则。无论小区的车库是属于建造于地上、地下还是利用区分所有的建筑物而建造，要确定其权属，则只需要分清楚是谁对车库的建造进行了投资。这里面有两种情况：第一种情况是，车库由开发商建好之后，开发商并没有把建造车库所用成本计入房屋销售面积的均价之中，也就是通常所说的没有将建造车库的成本计入公摊面积。那么，在这种情况下，车库理应属于开发商所有，车库也可以由开发商在销售房屋时单独处置，或者销售、或者出租，由开发商行使其物权。第二种情况是，开发商在建造好车库以后，将建造车库的成本算入了房屋销售的价格之中，即计入了小区房屋的公摊面积。毫无疑问，在此种情况之下，车库实际上就是由小区的业主所共同购买，那么，车库的权属就应确定为归业主共有。

这样的一种“谁出资、谁受益”的确定权属标准，能够很好地适应小区车库建造情况类型多而复杂的这一特点，很好地解决了权属规定不明所给业主带来的种种问题，应是一种有效防范、解决小区车库权属纠纷的途径。

综上所述，关于住宅小区车库的产权归属，应以该车库的造价是否被计入业主购房时的价格而确定。如果车库的造价没有被计入公摊，则车库归开发商所有，由开发商行使对车库的所有权；相反，则车库归全体业主所有。

参考文献：

［1］陈华彬。建筑物区分所有权研究［M］。北京：法律出版社，2007：130-135 ［2］陈鑫。建筑物区分所有权［M］。北京：中国法制出版社，2007：153-154

［3］王利明。论物权法中车库的归属及相关法律问题［J］。现代法学，2006(5)：76-86 ［4］赵林青。小区车库权属的法律分析［J］。行政与法，2009(5)：97-100

［5］常西岭，翟全军。如何判断小区车库所有权的归属。中国审判，2006(7)

第二篇：房产权属相关法律及司法解释相关举例

] 房产权属相关法律及司法解释相关举例（个人总结的比较全）

本帖最后由 a230_ren 于 2010-11-29 17:41 编辑

一、物权法第一章第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登

记。

我国不动产的物权的确定采用的是登记制度，也就是说办理产权登记，办理机构是房管局（现在属于住建部下属），登记制度不是强制的，属于个人申请，不过一般没有不

办理的个人，这个大家都明白。

也就是说不动产产权登记在谁名下，一般我们经常听说的房产产权纠纷中，很多人主张自己对房产的所有权，那么这个认定依据首先就是登记。当然其中可能有各种复杂的情况，不过请注意人们法院对于房产纠纷的判例首先依据的就是登记权属。请大家注意在购房的时候及时办理有效登记，尤其是二手房过户、婚前购房等情况，避免不必要纠纷。合理登记首先要到办理机构，产权转让双方的有效证件、房产费用交纳证明、贷款办理的完款证明和购房合同。需要交纳的费用包括契税，印花税、手续费或者工本费，这里提醒大家一句，并不是仅仅购买商品房才需要办理登记，任何不动产权属变更，包括赠与、遗

赠或继承、过户等行为都会涉及，也都需要缴纳契税。

我下面列举了十几条各类相关法律的解释，还有具体明确保护房产权属的说明方法，随时

更新，大家有问题欢迎留言，我会尽力寻找妥善解答方法。

我想重点不仅仅是法律条文，还有判例和具体的措施，这样才对大家有参考价值。因为条

目多了可能要翻页，希望大家体谅

这个第八条本来我写在后面了，因为非常重要也很常见，所以再重新列在这里，大家可以

看看

八、举证

首先我们强调一点：我国法律在诉讼方面的规定是“谁主张、谁举证”原则，不要小看这条，实际上房产权属纠纷，主张权利一方应该主动提出相应证据，例如能证明房产权属的等级（房产证）、购房合同、贷款合同、还款证明、出资方证明、赠与协议、遗嘱等等。

对于不能合理举证的要求，法院很多时候是不支持的。

如果夫妻一方认定房归个人或者双方共有，应该提供相应证明而不是对方提供证明。所以说，这里给很多给孩子购买婚房的老人一个建议：首付款支付证明、贷款证明、购房合同

等等很多上面尽量写父母与孩子的名字，共同署名是合法的。

有下面两种情况实际上当事人在事前可能会忽略：

1、婚前购房，父母出资，然而父母由于年纪大没法办理足够的按揭贷款，只能以孩子名义办理银行按揭的，这种情况很多人不得已在购房和贷款手续中都用了孩子的名义。实际上，可以在做贷款的时候约定共同还款人，是父母与子女，这样就从各种合同、协议和票据上

保留了出资证明。

当然父母也可以与子女做个人约定，签署出资协议，约定出资部分的房产属于父母与子女

共有，这样保护了父母作为出资方，辛苦一辈子的钱得到保障。

2、在按揭贷款的还款过程中，如果是父母参与还款了（这种情况在婚前购房和婚后还贷中常见，因为年轻的子女没有还贷能力实际上），可以这样做来保护父母出资人的权益：在贷款银行必然有一个以子女名义开立的还款账户，那么再开立一个父母名义的账户，每个月还房贷的时候，从父母的账户中向子女账户中转款，这样等于留存了每一次的还款出资

证明。这个是很多人都忽略的一个简单方法，而且同行转款是没有手续费的。

在房产纠纷的举证过程中，出资方完全可以以此来证明自己的权利。

当然我这里想提醒辛苦半辈子给子女攒套房子的老人，如果子女孝顺，一定不要忘了提醒

你父母，我不希望那些通过婚姻获得房子为动机的人看到这个

第三篇：车库买卖合同_法律范本

车库买卖合同

出卖方：（甲方）身份证：

买受方：（乙方）身份证：

甲方将其所有的车库出卖于乙方，现双方自愿达成如下协议共同遵守：

1、甲方将位于＿＿＿＿＿小区＿＿＿＿＿号的车库卖于乙方。

2、车库的具体情况：位置：＿＿＿＿＿,面积：＿＿＿＿＿，产权方式为：＿＿＿＿＿。

3、车库的交易总价为：人民币＿＿＿＿＿元整（大写：＿＿＿＿＿＿＿＿＿）。乙方已向甲方支付的定金转为房款，乙方还应向甲方共支付房款人民币___________元整（大写：＿＿＿＿＿＿＿＿＿）。

4、乙方先付给甲方定金：＿＿＿＿＿元。其余款项于＿＿＿＿周内支付。

5、甲方将房地产过户至乙方名下所花费的交易税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由＿＿＿方承担。

6、自付清车库全款之日起，该车库的所有权归乙方所有，甲方将该车库及所有手续交付乙方，并协助乙方办理相关过户手续。

7、甲方保证买卖车库合法，不存在抵押等债务纠纷，否则视为甲方存在欺诈行为，应当承担双倍返还的法律责任。

8、在车库转移前产生的相关费用由甲方承担，转移后产生的费用由乙方承担。

9、甲乙双方都应严格遵守本合同约定，履行义务，交付定金后如甲方反悔将五倍返还乙方定金。

10、未尽事宜甲乙方协商解决。

11、本合同一式两份，由甲乙双方各持一份，自双方签字后生效。

甲方：（签字盖章）

乙方：（签字盖章）

年月日

第四篇：车库买卖合同_法律范本

车库买卖合同

出卖方：（甲方）身份证：

买受方：（乙方）身份证：

甲方将其所有的车库出卖于乙方，现双方自愿达成如下协议共同遵守：

1、甲方将位于 沙子口街道段家埠村村西大龄青年房（三期）1号楼西边号的车库卖于乙方。

2、车库的交易总价为：人民币元整（大写：）。乙方一次性付清。

3、自付清车库全款之日起，该车库的所有权归乙方所有，甲方将该车库及所有手续交付乙方，并协助乙方办理相关过户手续。

4、因车库未单独办理产权证，今后乙方如需办理相关产权证明需甲方协助，甲方应及时告知乙方并提供相关协助。

5、甲方保证买卖车库合法，不存在抵押等债务纠纷，否则视为甲方存在欺诈行为，应当承担相应的法律责任。

6、在车库转移前产生的相关费用由甲方承担，转移后产生的费用由乙方承担。

7、甲乙双方都应严格遵守本合同约定，履行义务，不得违约，如有违约，违约方应向守约方赔偿一切经济损失。

8、如遇拆迁，所有补偿归乙方所有，如需办理相关手续由甲方积极配合。

8、未尽事宜甲乙方协商解决。

11、本合同一式两份，由甲乙双方各持一份，自双方签字后生效。

甲方：（签字盖章）

乙方：（签字盖章）

证明人：（签字盖章）

年月日

第五篇：【IBE】某住宅小区地下车库电气设计概要

【IBE】某住宅小区地下车库电气设计概要

今天继续推送关于地下车库设计的干货，该实例中主要介绍某住宅小区地下车库电气系统设计，如变配电系统、照明系统、防雷接地系统及火灾自动报警系统等。1 项目简介 某住宅小区特大型地下大底盘汽车库，其用地范围呈梯形，地形南高北低东高西低，地下两层（局部地下一层），分为南北两部分。

北部建筑面积51 22m2，停车1 284辆，防火分类Ⅰ类，4个汽车出入口，19个防火分区；南部建筑面积58 308m2，停车1 410辆，防火分类Ⅰ类，4个汽车出入口，20个防火分区；其中南部车库包括甲类常6核6二等人员掩蔽所，5个防护单元；甲类常5核5人防专业设备掩蔽部，1个防护单元。2 变配电系统 2.1 高压进线

高压进线经与供电部门协商，该小区为两路10kV进线，电源引自开关站不同母线段。自小区北侧进线，故在小区北部设一座开闭所，负责小区7座变配电所用电。2.2 车库内变配电所位置设置

根据建筑平面功能以及变配电所净高、设备运输等要求，北部1#楼与2#楼之间设1个变配电所，南部48#楼与50#楼之间设1个变配电所。2.3 低压配电系统1）分配电室位置

北部车库设3座配电室，配电室1负责防火分区1～4、12、13；配电室2负责防火分区5～7、14、15；配电室3负责防火分区8～11、16～19。

南部车库设5座配电室，配电室1负责防火分区1～3；配电室2负责防火分区4～7、11～13；配电室3负责防火分区8～9；配电室4负责防火分区10、17；配电室5负责防火分区14～16、18～20。

2）配电干线系统图自相应变配电所引出电缆至分配电室，然后分配电室引出电缆至相应的防火分区、互相没有交叉，脉络清晰。每个分配电室按照明、应急照明、动力分开自成体系。按规范明确规定，消防用电设备在最末一级配电装置处自动切换。注意两个区别：配电装置与控制装置区别，消防设备、防火分区作为末端区别。根据JGJ 16-2008《民用建筑电气设计规范》中13.9.9 条：“除消防水泵、消防电梯、防烟及排烟风机等消防设备外，各防火分区的消防用电设备，应由消防电源中的双电源或双回线路电源供电，……。”其他防火规范也有类似规定，只有《民规》明确规定“消防水泵、消防电梯、防烟及排烟风机等消防设备外”不允许以防火分区作为末端切换。3）主要用电设备

照明，2～3W/m2 ；排烟风机（或者双速风机），每个防火分区2台；补风机，每个防火分区1台；排水泵，每个防火分区2～3组；防火卷帘，每个防火分区2～3档。每个防火分区用电负荷约为40～60kW。由于每个防火分区用电设备类型相同，其配电系统也相同。以北部三四区配电干线系统图、南部二三区配电干线系统图为例，见图

1、图2。图1 北部三四区配电干线系统图 图2 南部二三区配电干线系统图 3 灯具和探测器布置

车库照明选用36W单管三基色荧光灯，采用隔行隔列布置（即品字形布置）。照明按车位、车道、功能房间（楼梯间、风机房、水泵房和配电间等）三种位置控制。车位灯采用每隔两行就地控制或集中控制，达到控制灯具数量1/

3、2/3 及全部三种模式。车道灯按车道两侧分开控制，达到控制灯具数量1/2及全部两种模式。

南、北两个车库，均为Ⅰ类汽车库，属于二级保护对象。停车区、车道采用感温探测器，呈品字形布置，防火卷帘门两侧仅采用感温探测器一种，风机房、配电间等采用感烟探测器。邻近边界区域、防排烟管道（最大尺寸为 600×400mm）适当增加探测器以满足探测半径要求和遮挡范围要求。北部车库19个防火分区，共设置30个消防接线箱、42台防排烟风机、40档防火卷帘、18组预作用报警阀、2台消火栓泵及2台喷淋泵；南部车库20个防火分区，共设置35个消防接线箱、47台防排烟风机、31档防火卷帘及25组预作用报警阀。报警信号线考虑预留15%～20%余量，地址编码及维护检修方便，按照每个消防接线箱一路；防排烟风机、消防水泵直接控制线每台一路；每组报警阀中压力开关信号线直接引至喷淋泵控制箱。

设计中依据《汽车库建筑设计规范》建立垂直式后退停车最经济车库模型，中间部位柱网采用7.8×8.1m，地下室边柱离侧墙最小距离4.3m，行车道最小距离5.5m。地下汽车库结构形式主要采用了有和无梁楼盖、梁板两种，灯具和探测器主要采取了品字形和田字形两种布置，见图

3、表1。图3 灯具和探测器布置图

表1 灯具和探测器的布置4 防雷接地系统

大底盘车库上有多层、高层住宅建筑，防雷类别为三类，外部防雷的措施采用装在建筑物上的接闪网和接闪杆；内部防雷采取防反击、防闪电电涌侵入措施（注意三类防雷建筑物不要求防闪电感应）。笔者在防雷设计时，发现建筑物侧向间距小，防雷扩大面积重合，等效面积连成一体，如何确定建筑物防雷类别成为核心问题。小区地势偏坡，绝对高程相差较大，建筑物绝对高度相差较大，防雷规范没有考虑绝对高程影响，值得深入考虑。

北部大底盘车库包括31栋单体建筑，南区大底盘车库包括34 栋单体建筑，基础采用筏板，防水采用2道3mm厚BS防水卷材。接地体无法利用车库和单体筏板基础钢筋，在车库外围设置了人工水平接地体。车库与单体基础钢筋可靠连接，车库及单体（侧向接触土壤位置）地下一层圈梁（相对室外地面-2.0m）钢筋在引下线位置与人工接地体连接。尤其位于车库中间位置单体建筑接地，一定与车库基础钢筋可靠连接（车库基础钢筋按20×20m网格连接）。

变电所的工作接地、保护接地、重复接地及弱电系统接地统一设置，接地电阻小于1Ω。5 结束语

南北部车库完成施工图纸设计后，总结经验发现不足，以飨同行。地下车库虽面积大、设备多，可以寻找相似点，减轻工作量。同时发现了几处不足，比如：防火分区划分最好上层对位；南北部车库供电系统应一致；变电所位置尽可能靠近小区负荷中心。文章载于《智能建筑电气技术》杂志2012年第6期，《某住宅小区地下车库电气设计概要》，文章版权归《智能建筑电气技术》杂志所有，转载请注明出处。==================《智能建筑电气技术》微信历史检索