三、计划财务部工作人员素质要求

第一篇：三、计划财务部工作人员素质要求

三、计划财务部工作人员素质要求

计划财务部工作人员必须具有强烈的工作责任心和敬业奉献精神，坚持恪守国家财经政策法规和饭店规定的计划管理制度、规范。忠于职守、坚持原则、严于律已、团结互助、努力学习。身体健康、外貌端正。职业道德良好，行为准则符合《员工手册》要求。各岗位的知识、能力、经历等要求如下：

第二篇：办公室工作人员素质要求

办公室工作人员素质要求

办公室是单位的枢纽，起着参谋助手、督促检查、承上启下、联系内外和协调左右的服务作用。根据单位要求，需要诚信型、适用型、技能型、复合型的高素质综合性人才。可以说，办公室工作人员是否拥有站起能说、坐下能写、出去能干、进来能谋的综合素质，决定着办公室的作用能否得到有效发挥。

一、践行诚信原则

诚信这一范畴是由“诚”和“信”两个概念组成的。诚，指真诚、诚实；信，指信任、信用和守信。“诚”与“信”合起来作为一个科学的道德范畴，是现代社会的产物。在现代社会的多元化和交往方式的现代化，无不凸显着诚信的价值并要求践行诚信。办公室工作人员和其他人员一样，应以诚信为本，从以下几个方面来把握：

（一）诚信是做人处事之本。人们在立身处世、待人接物和生活实践中必须而且应当具有的真诚无欺、实事求是的态度和信守然诺的行为品质，其基本要求是说老实话、办老实事、做老实人。诚信之诚是诚心诚意，忠诚不二；诚信之信是说话算数和信守然诺，它们都是现代人必须而且应当具备的基本素质和品格。在市场经济的条件下，只有树立起真诚守信的道德品质，才能适应社会生活的要求，并实现自己的人生价值。

（二）诚信是一种社会的道德原则和规范。它要求人们以求真务实的原则指导自己的行动，以知行合一的态度对待各项工作。在现代社会，诚信不仅指人与人之间的诚信，而且也包括建立在社会公正基础上的社会公共诚信。这就是说，一旦背离了诚信的原则和精神，就会失信于人，造成终生遗憾。

（三）诚信是个人与社会、心理和行为的辩证统一。诚信本质上是德性伦理与规范伦理或者说信念伦理与责任伦理的合一，是道义论与功利论、目的论与手段论的合一。如果说“诚”强调的是个人内心信念的真诚，是一种品行和美德，那么“信”则是诚这种内在品德的外在化显现，是一种责任和规范。在中国历史上，就有“诚于中而信于外”的说法。诚信不仅是一种道德目的，是应当具有的一种信念，而且也是一种道德手段，是应当承担的一种社会责任和谋取利益实现利益的方式。

总之，诚信是一切道德的根基和本原。它不仅是一种个人的美德和品质，而且是一种社会的道德原则和规范；不仅是一种内在的精神和价值，而且是一种外在的声誉和资源。诚信是道义的化身，同时也是功利的保证或源泉。

二、办事做到滴水不漏

办事是办公室工作的重要职能，在办公室工作必须锻炼自己的办事能力，无论办任何事情，上级指示的，领导交办的，下级请办的，同事委托办的，都要办得明明白白，不能办得稀里糊涂，都要雷厉风行，不能拖拖拉拉，都要严谨细致，不能粗枝大叶，都要有始有终，不能虎头蛇尾，都要严格有序，不能杂乱无章，总之一句话，办事要滴水不漏，做到“快、准、细、严”。

（一）快——急事急办，特事特办，有事速办。

急事急办。办公室工作有其内在的规律性，一般是按计划有序运转，不需要、也不可能天天处于高度紧张状态。而一旦遇上紧急事情，就要加快节奏，加班加点，不怕疲劳，连续作战，在规定的期限内圆满完成任务。大凡急事，都具有突发性和时效性强的特点，这就要求处置果断、快速、准确、稳妥，按部就班、不紧不慢就可能误事。“关键时刻展示自己”，应急任务就是展示个人才华的平台之一。平时工作不错，但办事缺乏弹性，不急的事情按部就班，紧急的事情还是按部就班地办，该急的时候急不起来，关键时刻冲不上去。应该追求办事的一次成功率，急办的一定不要拖延，而要迅速行动。

特事特办。“特事”指的是特别的事情;或者是新出现的问题，过去没有遇见过；或是不解决不行的问题，也就是说特事都是超常规的事情，按常规的办法办不了，办不好。这就需要在办事时灵活处置，用特别的措施、特别的手段来办理。“特殊情况特殊处理”，是办公室人员应该把握的一条办事原则。不论有多少“特殊”的理由，也要把事情办好再说，许多情况下都是“先办事后区分责任”、“先办事

后完善制度”。“特事特办”的基本要求是原则性与灵活性高度统一。

有事速办。办公室工作多数是程序性的工作，易因此放慢了节奏，领导不过问不去干，不到最后期限不去干。有的因为事情不急，一拖再拖，最后竟然把它给拖忘了，最后还是没有办。

（二）准——理解意图准，掌握情况准，反映问题准，处事站位准。

“失之毫厘，差之千里”，用这句话来比喻办公室关工作，是非常贴切的。无数经验证明，在办公室工作必须精益求精，处理问题不能出丝毫差错，那种不求甚解、似是而非、模棱两可、粗枝大叶的办事作风，是不符合办公室工作要求的。

理解意图准。办公室工作人员要完整准确地领会领导的意图，对领导的指示和要求，要清楚明白，不能糊里糊涂，似懂非懂；要全面领会，不能片面理解，走向极端；要真正弄清本意，不能为我所需，断章取义，把好经给念歪了。

掌握情况准。当今社会确实复杂，真真假假，虚虚实实，什么事情都可能发生。办公室工作人员在了解和掌握情况下，要尽量掌握领导要求与时限，把握事情，准确办理。

反映问题准。反映情况不出现差错，说到底是上通下达要准确。上通下达无非是文字、口头、图像三种形式。无论采取哪种形式，都要做到三个准确把握：一要准确把握上通下达的内容，应该向上级报告的一定要如实报告，应该向下级传达的一定要不折不扣地传达；二要准确把握上通下达的范围，该向哪一级报告就报告到哪一级，该传达到哪一级就传达到哪一级，不随意扩大缩小；三要准确把握上通下达的时机，向上报告要及时，向下传达要造时。

处事站位准。毋庸讳言，办公室工作人员说话办事准位置，把握身份，不能越权越位。同时要积极主动，一既能办文、办会、办事，又能出谋献策，为领导拾遗补缺。但是，办公室工作是服务领导，而不是实行领导；是辅助决策，而不是做出决策。所以，什么时间办什么事，什么场合说什么话，要做到心中有数。总的来讲，在不能公开的领导意见，不要对任何人说。具体工作中，要注意把握好这么几个环节：一戒场合越位；二戒工作越位；三戒表态越位；四戒决策越位；五戒谈话越位。

（三）细——忠人之事，小事不马虎，熟事不大意，生事不自我。忠人之事。办公室工作人员在承办事情的时候，一定要本着“受人之托，忠人之事”的原则，做到交之即办，结果汇报，确保周全。要经受住考验，受得起重托，担得起大任。

小事不马虎。首先要高度重视小事。做好一两天小事不难，做好一两件小事也不难，难的是坚持不懈地把每一件小事都做得精巧得体，万无一失。其次，要认真关注小事。许多小事情，看上去都是举手之劳，但最容易出错，所以要予以更多的关注。再次，要耐心做好小事。熟事不大意。办公室工作不少是常识性的和程序性的，年复一年，周而复始。许多事实证明，越是对自己很熟悉的事情，越容易产生麻痹心理。不少事情出纰漏，恰恰是因为对它太熟悉而掉以轻心所致。熟悉的事情千万不要大意，大意就要出问题。办公室工作人员对待自

己熟悉的工作，应注意做到如下“三心”：一是专心。就是专心致志做好自己所担负的工作；二是精心。就是精益求精地做好自己的工作；三是诚心。就是诚心实意地做工作。

生事不自负。每一个人都会遇到这种情况，到达新的岗位，接受新的任务，必然会面对陌生的事物。而一个人无论多么聪明，多么有才华，他的知识和本领也是非常有限的；一个人无论经验多么丰富，在错综复杂的客观事物面前，对问题的认识和处理也难免失于偏颇。所以，涉足陌生的领域，处理陌生的事情，应谨慎从事，扎实行事，切忌自负轻率，鲁莽冒失。

（四）严——按法规办事，按程序办事，按规则办事，按职责办事。

按法规办事。现实生活中，不论是法律规定、纪律规定，还是有其他规定，有时看起来与道德、人情相违背，但必须严格遵守，不能背道而施。实践一再证明，只要能够坚决按法规办事，许多难办的事情反而不难了，许多矛盾反而好解决了。

按程序办事。程序是科学，程序是规律，程序是经验，程序是经验的总结。按程序运转，分层次处理，是做好办公室工作的重要一环。从一定意义上讲，按不按程序办事，不仅是工作原则问题，也是一个严肃的政治问题。办事坚持按程序，可以减少矛盾，事半功倍，否则会贻害无穷。办公室工作可概括为“办文、办会、办事”三大类，不论哪一类都有其特定的程序和要求，工作中应认真遵守。

按规则办事。规则就是共同遵守的具体规定，有的规则有明文规定，有的规则没有明文规定，不论哪种规则，都是应该严格遵守的，否则，就很难把事情办圆满。

按职责办事。办公室都是因事设位，因责设岗，也就是说，担负什么样的责任，设多少岗位，需用多少人员，都是经过反复论证、科学编配的，只要各人都干好各人的事，人人都尽好自己的责，就不会出现麻烦，也不会出现工作不落实的问题。

三、锻造做好办公室工作的看家本领

（一）提高文字表达能力。文字表达能力是办公室工作人员的看家本领，没有这个本领，起码不是个合格的办公室工作人员。办公室工作人员没有较高的观察问题、表达问题的水平，写不出好文章。要有地位，就得有作为，练就看家本领，是有作为的首要前提。会写机关公文、领导讲话、总结材料、典型材料、调查报告，是对办公室工

作人员的起码要求，也是办公室工作人员的基本技能。要切实看到，文字表达是办公室工作人员综合素质的反映。

会写机关公文。机关公文是各级办公室实施领导、处理公务的具有特定效力和规范格式的文书，是传达党的路线方针政策，指导、布置和商洽工作，请示和答复问题，报告和交流情况的工具。依靠文件指导工作，是办公室的重要方法之一。机关公文是一面镜子，代表着办公室的工作水平。会写机关公文，是对办公室工作人员的起码要求。会写领导讲话。领导讲话都是用来指导工作，是以领导的个人身份来表达的。起草领导讲话的最大特点，可以说是“代人立言”，而不是“为己立言”。在体现领导指导工作总体意图的前提下，要符合领导个人的思路，符合领导特定的身份，符合领导的语言风格。起草讲话的具体要求有五个：一是要有思想；二是要实在；三是要准确；四要丰满厚实；五是要有个性。

会写总结材料。总结性的文字工作，是办公室工作人员经常承担的一项重要任务，会写总结材料，也是办公室人员必备的基本功。要注意把握这么四点：一是领导意图把握准；二是把全面情况了解清；三是把总体思路研究透；四是把概括手法运用好；五是把“重头戏”唱精彩。

会写典型材料。运用典型指导工作，是各级领导的重要方法，是办公室工作人员义不容辞的责任。要注意几点技巧：一是层次安排要严谨；二是选择事例要典型；三是使用语言要生动；四是写作形式要新颖。

会写调查报告。有针对性地或有目的地开展深入的调查研究，掌握第一手的资料，形成得出结论、说明观点和提出解决问题的文字，就是调查报告。应遵循以下原则：一是“七分调查，三分写作”；二是“动脑第一，动笔第二”；三是“有虚有实，虚实相生”；四是“不走极端，防止片面”。

（二）提高口头表达能力。“上情下达，下情上报”，是办公室工作人员的家常便饭，必须具有很强的口头表达能力，才能将上级的指示、下级的请示和自已的思想观点、意见、建议，及时、准确、有效地传递给他人，以便采纳和推广。口头表述总的要求，是言之有理，即提出问题，又分析问题，要有推理，既能说服人，又能感动人，要有公理，既要观点正确，又要符合现实，要言之有物，言之有据，言之有策，言之有度。

（三）坚持服务第一。为人服务，这不是一句口号，这是成功的秘诀。办公室工作人员应把“服务第一”记在心里，落实到行动上，坚决杜绝“门难进，脸难看，话难听，事难办”的衙门作风。切实做到：服务要热情，服务要周到，服务要到位，服务要真诚。

（四）要养成关注内情的习惯。所谓内情，主要包括：一是对本办公室的工作要很清楚。二是对领导的意图要很领会。三是对本职业务工作要很精通。

（五）做到能参善谋。在领导活动的舞台上，能参善谋是办公室工作人员的角色要求，你若想获得更多的升迁机会，不仅要能够完成好领导交办的事务，还要能起到辅助决策的作用，帮助领导想问题、提建议、出点子。最好能先领导一步思维，提出高领导一筹的见解。办公室是领导的“耳目”和“外脑”，是协助领导做决策的，不是代替领导做决策的。准确领会和理解领导意图，也是办公室工作人员非常重要的一种素质。领导交办的事，都要受之即办、办之有果、及时汇报。

第三篇：销售人员素质要求1

销售人员素质要求

1、真诚

真诚是销售中应具备的最基本素质，缺乏真诚，销售人员就难以了解客户信任，或者只能暂时骗得客户的信任，最终还是会失信于人。

2、忠实

即对所属企业的忠实感，把自己的销售工作视为对企业的一种责任。否则，以销售之名，行营私利，决不会成为一名成功的销售人员。

3、灵敏

面对复杂的情况，能够迅速做出判断，及时采取对策。销售无常法，机遇不常在，销售人惟有以灵敏洞察力来捕捉时机，才能出奇制胜。

4、创造力

对销售人员而言，与其说是在销售商品，倒不如是在推销技巧，这些技巧很难从书籍中学到，更多地来自个人独创。

5、好学

只有虚心好学，处处留心，事事留意，才能具备广博的知识和健全的知识结构。

6、热情

对本职工作充满热情，坦诚友善，心胸开阔，积极乐观。

7、彬彬有礼

具有绅士风度的销售人员给客户留下深刻的第一印象，以礼待人，是创造良好的人际关系的基础。

8、勇气

双层含义，一是取胜的信念，不为困难所吓倒的气概；一是在陷入困境，四面楚歌中保持乐观和自信。

9、进取心

对自己的业绩不满足，时刻以记标准激励自己。

10、勤奋

在销售过程中付出比他人更多的努力，一分耕耘，就会有一分收获。

11、团队精神

第四篇：×××大酒店管理人员素质要求

×××大酒店管理人员素质要求

1、要求管理人员要认真，履行职责，在工作实践中不断提到自身领导和管理能力，有较高职业化程度。

2、要有高度工作责任感和负责任态度，强化执行力度。

3、在工作中要起模范带头作用，要率先垂范带领下属做好每一项工作。

4、要以大局为重，不斤斤计较，不以个人利益和小团体利益影响企业和整体利益。

5、要爱护和保管好部门使用的设备，防止损坏、流失和被盗。

6、要强化节能意识，要做到不浪费一度电、一滴水、一支牙签，要有科学、合理、严格的监管力度。

7、对新入职员工，要给予更多的工作和生活的指导和帮助以及关怀，要有亲和力。

8、要坚持原则，要一视同仁，对不良的歪风邪气要敢于批评指正，对自己的工作失职差错要勇于承担责任，不欺上瞒下、不包庇坏人坏事，积极维护企业和员工切身利益。

9、工作要高标准、严要求、高质量地完成每项工作任务。

×××大酒店

2014年4月3日

第五篇：物业管理人员素质与要求

物业管理人员素质与要求

在21世纪，人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。诞生于1981年的中国物业管理行业，在经过了20年风风雨雨的发展后，走出了一条辉煌之路。社会科技进步、人类生活方式改变，使物业管理趋向科学化及复杂化；同时，物业管理发展至今，其专业化、市场化的特征越来越显著，在未来发展中，物业管理企业将面临更多的挑战和冲击。为了适应21世纪的科技进步、社会变革和经济形势，物业管理人员必须订立长远目标及计划，努力完善自身的条件。

在这篇论文中我会分别就物业管理人员素质要求中的服务意识与人际关系；科技发展与管理技术；经济与法律知识；房地产及建筑工程知识；其他知识等方面做出论述，并对物业管理人员素质的培养做出讨论。

本篇论文虽力求做到深入、完善，但限于本人知识水平及工作经验的原因，可能会有许多不足，望各位老师给予谅解，并加以指正。

引言

物业管理作为一个新兴行业，它的发展是以服务作为主旋律的，而无论21世纪物业管理的发展方向、管理模式和战略目标如何变革，服务的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“让顾客满意”。以顾客为导向，力求满足顾客需求和期望，追求顾客满意和忠诚的经营管理新理念，在市场经济体制下，逐步形成并得到迅速发展。对中国物业管理行业而言，未来的五年将是该行业高速发展的黄金时期，在这个阶段，必将需要一大批高素质的人才即优秀的物业管理人员。

市场竞争归根结底是人才竞争。高素质的人才队伍往往掌握着先进的技术和管理经验，是物业企业发展的关键因素。物业管理人员素质的高低直接影响到客户的满意度，因此它也成为衡量物业管理公司优秀与否的标准。物业管理人员要强化自身的服务意识，要增强学习的自觉性，深入学习现代心理、人际、英语、经济、科技、法律、房地产、建筑、管理和WTO规则等知识以不断提高管理水平，为客户创造一个优良的生活和居住环境，以专业的知识及高度的技巧来提高服务质量，来满足客户的要求。

从近些年劳动力市场的招聘情况看，物业管理人员一直位居前列。不过从招聘物业管理人员的市场现状分析，无论是招聘单位对物业管理人员的需求以及求职者自身从事物业管理所具备的能力，都与新世纪对物业管理人员的要求存在着一定距离。不少人一谈到物业管理人员就与物业维修、简单物业看护、一般物业管理联系起来。这主要由于不少的国内物业管理企业还没有完全走向市场经济的运行轨迹，普遍采用计划经济下的传统管理模式，往往以纯粹的物业管理业务去拓展市场，因而对物业管理人员的要求也相对较低。作为求职者而言，只看到传统的物业管理行业管理模式及人员需求的特点，未能发现其未来发展趋势，没有及时增加适应这一职业发展趋势的相关技能。

事实上，物业管理职业没有想象中那么简单，考察国外的物业管理公司，在其总经理的办公室除挂有物业管理的岗位证书外，还挂有房产估价和经纪方面的证书。而且物业管理这一行业正面临着前所未有的发展机遇：首先住房制度改革的不断深入后，使得相关房地产经营业务更加活跃，也使得物业管理更加市场化，在激烈的市场竞争下，形成自己的品牌是一个必然的趋势，而实现这一目标与大量的新型物业管理人才是分不开的。另外，入世后，国外企业虽然可能不会直接参与房地产开发，但是会大量介入金融、物业评估、代理、咨询等与房地产相关的业务，由此必然带来对大量的物业管理专业人才的需求，并且这已成为现实。

第一章 应将“以人为本”的服务意识运用到协调到人际关系中

因接到一条丰台石榴园小区有些房屋的装修存在问题，居民找物业讲理，物业竟然恼羞成怒动手打人，还打伤了一个65岁的老太太的热线记录，京华时报实习女记者李倩及记者杨威于3月24日对中创物业进行采访，但由于杨威遭到中创物业工作人员殴打，采访被迫中断之事引起社会广泛关注。在之后的采访中记者了解到中创物业管理还存在诸多问题。据业主反映，1992年，当大多数居民已经搬到该小区后，开发公司承诺两至三年内通管道煤气，然而时至今日居民们还要扛煤气罐，甚至搬蜂窝煤。房屋的质量也存在这样那样的问题，多数居民家中漏水严重。在不少住户家中，记者都见到了渗漏造成的墙皮脱落和黄色水印，甚至22号楼有的住户家中墙上都长了绿毛，有的住户阳台一角明显能看出低了一截。1999年，物业要求每户居民交纳250元安装插卡式电表，然而当天记者在楼道里看到的仍是空空如也的电表箱。一位老人的家旁边是抽水的地泵，每次地泵一响，老人家里根本无法呆人。经过与中创物业一位叫李秀玲(音)的主任交涉，物业保证3天内解决问题，然而直到今天，泵声依然。该物业公司经常与业主发生冲突甚至对业主大打出手。1月22日22时许，20多个身穿物业公司制服的小伙子闯到某住户家，他们先把电源切断，冲进屋内便开始打、砸，将住户14岁的孩子双腿打得几乎骨折，家中重病在床的老太太也被推到地上。该物业公司对拖欠房租的住户经常采取的手段就是“掐电”。常常是凌晨两三点将住户的电表拆掉。寒假前，他们将小区内几十家住户的电源掐断，造成相当一部分学生不能在家复习功课。有住户找到物业反映房屋漏水问题时，他们竟告诉业主“六层漏水告六层去，甭找我们”。按照业主的说法，所谓的物业公司除了收费，什么都不管，住户家中出现问题还要自己花钱找人修理„„

看到以上的事例便可以对我国现有物业管理中存在的诸多问题略见一斑。随着我国经济持续稳定的增长，人们居住的硬件条件得到了很大的改善，而硬件问题基本解决后，自然会对居住服务、居住环境等软件方面的物业管理服务质量有了更高的要求。这种高质量的要求，对现有物业管理企业的服务意识和管理水平提出了挑战。这将促使物业管理企业进一步增强服务意识，对进一步把物业管理水平推向新的高度带来机遇。当前一些物业管理企业的服务意识、服务水平，距离业主的要求尚有较大的差距。这是由管理者的心理因素造成的，他们还没有把自己的位置摆正，总是以管理者自居，虽然也讲服务，但服务意识很难到位。正如上面事例中提到的中创物业，其管理者很难讲有什么服务意识，这是现阶段物业管理行业的悲哀。最近物业的类似报道有很多，可见人们对物业管理的重视程度大幅提高。物业管理的根本目的是为业主、用户服务。对物业是管理，对业主和使用者则是服务。管理好物业，其目的就是为物业所有者或使用者提供更好的服务。因此，以人为本，进一步增强物业管理的服务意识、提高服务水平，这是物业管理企业继续生存发展的基础。

今年，我国已加入世界贸易组织，国外服务业以人为本的服务意识和服务水平很多人都是有目共睹的。同样作为服务行业的物业管理行业，如果企业服务意识差、服务水平低，观念不及时更新，这样的企业今后在市场竞争中将不可避免的被淘汰出局。新的世纪里，随着广大业主（用户）经济、生活水平的提高，其服务要求将会越来越高。随之而来的市场竞争加剧，必将促使物业管理企业在管理服务水平方面的不断提高。

物业管理的中心思想就是以人为本，坚持全心全意为业主服务的原则，想在业主需要之前，做在业主要求之先。与传统的住户相比，新一代商品房业主经济能力强，生活品味不断提高，更注重生活享受品质，因此其物业管理消费意识较高，更重视物业管理服务的品牌及包装等心理需求。业主或使用人对物业管理企业的要求不再满足于房屋不漏、水管不堵，而是提出了更高的要求，如服务的及时性、方便性、舒适性，对管理人员的服务标识、礼貌用语等也都有一定的要求。顾客并不总是对的，但永远是第一位的。企业的经营目标——让所有顾客满意。新颁布的ISO9001；2000标准强调了八项质量管理原则，其中第一项原则是“以顾客为中心”即“组织依存于其顾客”，因此，组织应当理解顾客当前的和未来的需求，满足顾客要求并争取超越顾客期望。

近日，中国社会调查事务所在北京、上海、广州、天津等6个大中城市对1200位所居住房屋有物业管理的居民作了专项问卷调查。结果有34%的被调查者表示对所在住所的物业管理“不满意”；37%的被调查者对所在住所物业管理满意度“一般”。

被调查者对于物业管理的不满意点主要集中在六个方面。一是房屋出现问题，物业公司维修不及时，占81%；二是物业公司的防盗管理存在严重问题，占74%；三是由于某些住户不交物业管理费，物业公司不向全体住户提供服务，占67%；四是公用设施不到位，占55%；五是物业公司工作人员服务态度不好，占40%；六是物业公司乱收费，占29%。

从以上的调查中可以看出，在以人为本这方面物业管理公司做的还很不到位。如何实施“以人为本”的物业管理，这取决于物业管理者对物业管理服务的定位及“以人为本”的内涵挖掘的广度、深度，同时对全体物业管理人员的综合素质有较高要求。这就需要物业管理服务的内容不断更新与深化，服务水平与服务质量的不断提高。为此，物业管理公司应成立专门的部门，研究不同住户的服务需求和心理诉求，这样才能使我们的物业管理的服务内容更加贴近住户。要使住户走出住房回归社区，物业管理公司还需精心策划，丰富多彩的社区文化，使住户愿意参加和乐意参与社区活动。令住户的社区责任感得以增强，并融洽了住宅区内、围合内及栋内的邻里关系。实现的方式有多种，如通过开展多种形式的社区文化生活，把不同年龄、不同文化素质、不同爱好的住户组织起来，再通过物业管理公司员工自编自演与组织住户自编自演的、健康向上的、催人奋进的、丰富多彩的、精神食粮奉献给全体住户。这样一方面拉近了物业管理人员与住户的距离，形成了理解、融洽、和睦的社区气氛；另一方面营造了一种现代精神文明环境和创造出一种新的生活方式，给每个住户愉悦的享受；另一方面，住户也为能居住在这样的社区而感到自豪。这种“以人为本”的服务理念，不仅要根植于物业管理人员的服务意识之中，而且要通过物业管理人员的潜移默化和言行举止的影响，带动住户以助人奉献为本，爱护社区的一草一木为已任的良好风尚。

因此，服务应成为物业管理企业的生命，“以人为本”应是物业管理服务的永恒主题。要达到此目标，物业管理的服务观念、服务意识，更需不断的更新强化，真正实现先服务后管理，融服务于管理之中，最终通过物业管理人员的优质服务，使住户真正感受和得到一个美好的生活空间和精神环境，这样住户的感受便在社会中传递、扩散、激发，从而促进社会的文明进步。

这便需要物业管理人员拥有一颗进取心。进取心首先来自于自身秉赋，后天的培养亦显重要。进取心反映了物业管理人员强烈的责任感和事业心，重要体现在于：认真负责。看似老生常谈，实则四字值千金。物业管理是一项具体、繁琐的业务，这不是百米冲刺，而是马拉松比赛，属守认真负责精神殊为不易。信誉卓著。讲道德，重操守，重诚实，对客户有求必应，对企业忠心耿耿，对自身永不满足，持续追求。

面对21世纪，“关怀顾客，以客为尊”方为上策，近年来在服务行业流行的CS战略（Customers Satisfaction）——“顾客满意”战略，值得在物业管理行业中应用。CS战略的核心是提高顾客对企业产品、服务及形象的满意度，为此管理企业就必须先了解住户的需要，主动关怀住户，然后才能制订出适合他们要求的服务。惟有这样，才能赢取住户的理解支持，以保持长期友好的合作关系，营造企业良好的生存发展环境。以诚恳、守信、积极的态度对待居住者；关心居住者，满足居住者的需要，不断改进服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

有了以上的服务意识，便有了与业主打交道的本钱。人生在世，注定要与人接触。更何况是与业主的生产生活息息相关的物业管理工作。物业管理的对象是物（房屋及其附属设备设施），服务的对象是人（业主或使用人）。因此物业管理人员组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，物业管理人员要加强人际关系的培养，要尽量与客户做好沟通。这时要把业主当作自己的朋友，全身心的为其解决困难。具备这项素质，物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加

深。比如深圳前些年物业管理投诉总量中，有效投诉只占15%左右，绝大部分投诉是由于业主、客户与管理公司沟通不畅，形成误会甚至成见所至。注重与业主、客户的沟通。这种沟通的功夫更多地体现在随机、日常工作中，我们提倡及时地、真诚而有效的沟通，而不仅仅局限于一年两次、三次的业主客户意见征询活动。必须从业主的需要出发，从业主关心的衣、食、住、行等方面入手，高质量地提供绿化、卫生、家政、治安等常规项目，不断改善业主的居住和工作条件，使业主在物业管理中获得切实的利益。尤其要充分发挥业主的积极性、主动性、创造性，动员他们积极参与物业管理，要广泛听取业主的批评和意见，不断地改进服务质量。而且也要注重与同事的沟通。现代团队中的组员，需要规范的管理，也需要文化的滋润，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段。同时亦要注重与有关单位、部门和上级主管理沟通。沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对管理人员的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。

第二章 物业管理人员应掌握科技发展及先进的管理方法

人类进入了信息和网络经济时代，信息和网络技术渗透进社会经济生活的各个角落，因特网连结着千千万万的公司和家庭，以至于远程办公和电子商务成为可能和现实，网络迅速传递着信息，把个人--家庭--公司--社会--世界虚拟化为一体。物业管理可以充分利用各种现代高科技成果和管理手段，为个人、家庭和公司提供广泛的信息和网络服务，有效地提高客户的生活质量和工作环境，既满足了客户的要求，又可为自身的生存发展提供了广阔的天地。而信息和网络技术又为物业管理服务提供了重要的支持手段和前提条件。同时，国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速发展将改变人们的生活方式，SOHO一族的生活工作方式将日渐普及。因此物业管理企业除了品牌包装，利用全电网络的运作、图文并茂的通知形式，向业主提供快速、方便的服务和与住户建立现代流行的沟渠道（E-mail,Hotline等）将是必然的趋势。

面对挑战，物业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，这样才能保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理人员将无法回避。

面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理人员来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战，我们物业管理行为必须关注科技进步，及时提高专业管理技术，只有这样，才能增强企业的市场竞争力、促进我们整个行业的进步。

过去的物业建设，只是相对简单的钢筋混凝土建筑，配套设施、设备的科技含量都不高，其管理维护的技术含量也不高。随着高新科技的迅速发展，在物业建设中引入了诸多高新科技的设施设备，物业建设智能化已经是大势所趋。今后，住宅开发建设要走技术创新和集约化生产之路，提高住宅小区的科技含量，从根本上提高住宅质量。面对这种趋势，作为物业管理企业来说，管理好这些高科技设施设备，就必然需要有相应的知识技术，单*体力劳动以及过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。而适应这一趋势，物业管理企业要适应现代化物业的管理要求，转变管理经营观念，由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变。只有这样，才能保证物业管理的水平与房地产开发建设中的科技进步同步。可以预见，面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理方式的物业，不可能适应现代化

物业的管理要求，物业管理行业必须面对挑战，提高物业管理的技术含量。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。

新的世纪里，面对知识经济时代新技术革命的挑战，我们必须高度重视智能化物业的发展趋势，这既是对物业管理行业的挑战，也是我们提高物业管理水平的机遇。物业管理行业必须适应技术革新的市场需求，广大从业人员要加强高新管理技术的学习，努力提高高科技管理技术水平。物业管理行业必须主动关注当代科技的安展，及时评估这些新科技对房地产业和物业管理行业的影响，及早做出反应。当代科技的发展速度很快，科技的发展，其目的还在于让人类工作、生活得更加舒适、安全、方便。因此，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到物业和环境建设中来。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。正如我现在的实习单位管理紫玉山庄的北京集祥物业管理有限公司，因为三表远传组建工程正在进行当中，尚未实施，故每月尚需人工查表，此项工作耗费了大量的人力物力，造成了时间上的浪费，导致每月的付款通知书制作滞后，给工作带来很大的不便。故，作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。

第三章 经济与法律知识是物业管理人员不可或缺的素质之一

随着从计划经济制度到市场经济制度、从计划经济体系向市场经济体系的转变，传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应，特别是中国的市场制度日益成熟，全球经济一体化发展的大趋势和中国加入WTO后带来国际企业的竞争，物业管理行业现有的政府保护或干预的计划经济色彩将日渐消褪，物业管理企业，将会面临体制变革的挑战，因而必须调整经营战略。

市场化经营就是随着物业管理市场的形成，企业要通过招投标取得物业管理的经营权。成熟的物业管理市场，就是为物业管理公开、公平、公正的竞争创造条件。这是因为物业管理作为市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业管理推向一个更新境地的重要途径。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。加快竞争机制的形成，要做好三个方面的工作：一是要学习先行城市物业管理行业竞争机制的成功经验和做法，结合本地的经验，积极探索，大胆实践；二是要破除行业保护主义，本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件，勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争，加快物业管理市场的培育和发展；三是要建立规则，实现物业管理竞争有序化、规范化。

现代社会是一个法制的社会。我国的物业管理只有实现有法可依，依法办事，违法必究的法制化运作，才能保证行业健康持续、稳定的发展。近年来，在物业管理产业方面虽有了可喜的进展，出台了多部法规、规章，全国物业管理条例即将出台，但从整体形势来看，物业管理发展前景仍存在很多隐患，制约因素较多，其中重要的方面就是法制环境较差；全国缺乏系统完善的法律体系；半数以上的省、直辖市及较大城市没有地方法规，有的甚至连规范性文件都很少；即使在法制建设较早的地方，法规政策仍然存在结构、体系、覆盖面、执法等许多的缺陷甚至混乱现象。法规政策成为物业管理市场的紧缺物资，并严重制约着行业的发展与进步，亟需建立健全物业管理的法律体系。

物业管理公司对小区提供物业管理服务的同时也还扮演着一个法律、法规维护者的角色，大量烦琐棘手的安全防范和公共秩序管理工作自然成了物业公司一项重要的工作内容。围绕着防火安全、治安防范、交通管治、技术安全防范、公共生活秩序管理以及邻里纠纷调解等一系列过去本应由多个部门共同完成的工作。除了配合公安机关加强小区安全管理防范措施的制定和落实外，还要做好对违章、违纪、违规现象的纠正工作，杜绝一切可能影响居用者生活的行为产生。由于这一类工作极易引发居用者之间矛盾的产生，故还应积极做好宣传教育工作，使小区安全保障系数提升到最高点。物业管理公司能够提供优秀的管理和服务，居住者能够享有高品质的居住生活，首先应明确二者之间的关系。这既有一般意义上的“管理与被管理，服务与被服务”的常规概念，而更重要的是以平等为前提保障的法律关系。